Vast te stellen bestemmingsplan ‘Leeuwarden – Pieterseliewaltje’
Tekst van het document
6.3 Economische uitvoerbaarheid Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie). Financiële haalbaarheid Het kosten voor de uitvoering van het plan worden gedragen door de aanvrager. Uit de begroting blijkt dat de economische uitvoerbaarheid niet in het geding is.
28
Grondexploitatie Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. In dit geval is het kostenverhaal privaatrechtelijk geregeld tussen gemeente en de initiatiefnemer. De eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Dit is vastgelegd in een planschadeverhaalsovereenkomst.
BESTEMMINGSPLAN LEEUWARDEN - PIETERSELIEWALTJE
29
BIJLAGE 1
Zonnestudie Maart
Zonnestudie uni 7 uur
Zonnestudie uni 8 uur
Zonnestudie uni 9 uur
Zonnestudie uni 10 uur
Zonnestudie uni 11 uur
Zonnestudie uni 12 uur
Zonnestudie uni 13 uur
Zonnestudie uni 14 uur
Zonnestudie uni 15 uur
Zonnestudie uni 16 uur
Zonnestudie uni 17 uur
Zonnestudie uni 18 uur
Zonnestudie uni 19 uur
Zonnestudie Juni
Zonnestudie uni 7 uur
Zonnestudie uni 11 uur
Zonnestudie uni 8 uur
Zonnestudie uni 12 uur
Zonnestudie uni 9 uur
Zonnestudie uni 10 uur
Zonnestudie uni 13 uur
Zonnestudie uni 14 uur
Zonnestudie uni 18 uur
Zonnestudie uni 15 uur
Zonnestudie uni 16 uur
Zonnestudie uni 17 uur
Zonnestudie uni 19 uur
Zonnestudie uni 20 uur
Zonnestudie uni 21 uur
Zonnestudie September
Zonnestudie uni 7 uur
Zonnestudie uni 8 uur
Zonnestudie uni 9 uur
Zonnestudie uni 10 uur
Zonnestudie uni 11 uur
Zonnestudie uni 12 uur
Zonnestudie uni 13 uur
Zonnestudie uni 14 uur
Zonnestudie uni 15 uur
Zonnestudie uni 16 uur
Zonnestudie uni 17 uur
Zonnestudie uni 18 uur
Zonnestudie uni 19 uur
Zonnestudie uni 20 uur
Zonnestudie December
Zonnestudie uni 10 uur
Zonnestudie uni 11 uur
Zonnestudie uni 12 uur
Zonnestudie uni 13 uur
Zonnestudie uni 14 uur
Zonnestudie uni 15 uur
Zonnestudie uni 16 uur
Zonnestudie uni 17 uur
BIJLAGE 2
Projectberekening Dit document geeft een overzicht van de invoer en rekenresultaten van een Projectberekening met AERIUS Calculator. De berekening is uitgevoerd binnen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden, op rekenpunten die overlappen met habitattypen en/of leefgebieden die aangewezen zijn in het kader van de Wet natuurbescherming, gekoppeld aan een aangewezen soort, of nog onbekend maar mogelijk wel relevant, en waar tevens sprake is van een overbelaste of bijna overbelaste situatie voor stikstof.
Overzicht Samenvatting situaties Resultaten Detailgegevens per emissiebron Deze PDF is een digitaal bestand dat weer in te lezen is in AERIUS. Meer toelichting over deze PDF kunt u vinden in een bijbehorende leeswijzer. Deze leeswijzer en overige documentatie is te raadplegen via:
www.aerius.nl/handleidingen-en-leeswijzers
Projectberekening
Contactgegevens Rechtspersoon Inrichtingslocatie
Activiteit
Omschrijving Toelichting
Berekening
Zwanenburg Projecten Pieterseliewaltje, - Leeuwarden 43 appartementen Pieterseliewaltje Gecumuleerde aanleg- en gebruiksfase 43 appartementen
AERIUS kenmerk Datum berekening Rekenconfiguratie
RxMJ1FgTMfft 09 oktober 2023, 13:12 Wnb-rekengrid
Totale emissie
Rekenjaar
Emissie NH₃
Emissie NOₓ
Resultaten
Hoogste bijdrage
Hexagon
Gebied
Aanlegfase en gebruiksfase - Beoogd Aanlegfase en gebruiksfase - Beoogd Gekarteerd oppervlak met toename (ha) Gekarteerd oppervlak met afname (ha) Grootste toename Grootste afname
RxMJ1FgTMfft (09 oktober 2023)
2024 -
6,2 kg/j
250,7 kg/j
2/7
Projectberekening
Aanlegfase en gebruiksfase (Beoogd), rekenjaar 2024 Emissiebronnen 1 Mobiele werktuigen | Bouw, Industrie en Delfstoffenwinning | Materieelinzet Verkeersnetwerk
RxMJ1FgTMfft (09 oktober 2023)
Emissie NH₃
Emissie NOₓ
5,0 kg/j 217,0 kg/j 1,1 kg/j 33,7 kg/j
3/7
Projectberekening
Hoogste af- en toename op (bijna) overbelaste stikstofgevoelige Natura 2000 gebieden.
500 m Habitatrichtlijn Vogelrichtlijn Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn Niet bepaald
Grootste toename (projectberekening) Grootste afname (projectberekening) Hoogste totaal (achtergrond + projectberekening)
De letters bij de bronlabels op de kaart geven bij welke type situaties de bronnen horen: beoogde situatie (B), referentiesituatie (R) en/of salderingssituatie (S). RxMJ1FgTMfft (09 oktober 2023)
4/7
Projectberekening
Resultaten stikstofgevoelige Natura 2000 gebieden situatie "Aanlegfase en gebruiksfase" (Beoogd) incl. saldering e/o referentie Berekend (ha gekarteerd)
Totaal
RxMJ1FgTMfft (09 oktober 2023)
-
Hoogste totale Met toename Grootste depositie (mol (ha gekarteerd) toename (mol N/ha/jr) N/ha/jr)
-
-
-
Met afname (ha Grootste afname gekarteerd) (mol N/ha/jr)
-
-
5/7
Projectberekening
Aanlegfase en gebruiksfase, Rekenjaar 2024 1
Mobiele werktuigen | Bouw, Industrie en Delfstoffenwinning
Naam Locatie Oppervlakte
Materieelinzet X:182559,52 Y:580427,86 0,28 ha
NOₓ NH₃
Naam
Stageklasse
Divers materieel
Stage-IV, 2014-2018, 75-560 kW, diesel, 21000 l/j SCR: ja
2
Wegverkeer | Weg
Naam Locatie Lengte Wegtype Rijrichting Tunnelfactor Type hoogteligging Weghoogte t.o.v. maaiveld Verkeer
Transport zwaar X:182573,88 Y:580447,17 1.121,38 m Binnen bebouwde kom (doorstromend) Beide richtingen 1 Normaal 0m
Licht verkeer Middelzwaar vrachtverkeer Zwaar vrachtverkeer Busverkeer 3
Brandstofverbruik
Max. snelheid
Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren
Wegverkeer | Weg
Naam Locatie Lengte Wegtype Rijrichting Tunnelfactor Type hoogteligging Weghoogte t.o.v. maaiveld Verkeer
Woonverkeer (/licht transport) X:182586,92 Y:580443,19 1.080,08 m Binnen bebouwde kom (doorstromend) Beide richtingen 1 Normaal 0m
Licht verkeer Middelzwaar vrachtverkeer Zwaar vrachtverkeer Busverkeer
Max. snelheid
Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren
Draaiuren AdBlue verbruik
1400 u/j 1050 l/j
217,0 kg/j 5,0 kg/j Stof Emissie
NOₓ NH₃
217,0 kg/j 5,0 kg/j
Links Rechts NOₓ 2,2 kg/j Type scherm - - NO₂ 0,7 kg/j Hoogte - - NH₃ 41,1 g/j Afstand tot de weg - -
Aantal voertuigbewegingen
0,0 /jaar 0,0 /jaar 490,0 /jaar 0,0 /jaar
In file
0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Links Rechts NOₓ 31,5 kg/j Type scherm - - NO₂ 5,6 kg/j Hoogte - - NH₃ 1,1 kg/j Afstand tot de weg - -
Aantal voertuigbewegingen
258,0 /etmaal 0,0 /etmaal 3,0 /etmaal 0,0 /etmaal
In file
0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 %
Disclaimer Hoewel verstrekte gegevens kunnen dienen ter onderbouwing van een vergunningaanvraag, kunnen er geen rechten aan worden ontleend. De eigenaar van AERIUS aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de inhoud van de door de gebruiker aangeboden informatie. Bovenstaande gegevens zijn enkel bruikbaar tot er een nieuwe versie van AERIUS beschikbaar is. AERIUS is een geregistreerd handelsmerk in Europa. Alle rechten die niet expliciet worden verleend, zijn voorbehouden.
RxMJ1FgTMfft (09 oktober 2023)
6/7
Projectberekening
Rekenbasis Deze berekening is tot stand gekomen op basis van AERIUS versie 2023_20231004_fd8d865135 Database versie 2023_fd8d865135_calculator_nl_stable Voor meer informatie over de gebruikte methodiek en data zie: https://www.aerius.nl/
RxMJ1FgTMfft (09 oktober 2023)
7/7
BIJLAGE 3
UITKOMST BUURTOVERLEG APPARTEMENTEN MARIAHOF/PIETERSELIEWALTJE Reactie 1, bewoners Dokkumertrekweg a. Het gebouw is in hoogte en omvang te fors. Bij voorkeur een bouwhoogte hanteren van 9 meter conform bestemmingsplan. De forse nieuwbouw past niet in de kleinschalige woonbebouwing in de buurt. Liever een invulling die kleinschaliger en groener is, die beter aansluit bij het historische karakter van de wijk. Reactie: Het bestemmingsplan laat hier 9 meter hoge bebouwing toe, maar op grond van de door de gemeenteraad vastgestelde Dokkumer Ee-visie wordt ter plekke ruimte geboden voor grondgebonden woningen in drie bouwlagen en appartementen met een enkel accent tot maximaal 5 bouwlagen. In de visie is aangegeven,
dat bij een herontwikkeling het van belang is dat het voormalig industrieel karakter tot uitdrukking wordt gebracht in pakhuisachtige nieuwe bebouwing; stedelijk wonen in kloeke woon- en werkblokken aan het water. Bij dit plan worden robuuste gebouwen aan het water voorgesteld om de ruimte in het profiel van de Dokkumer Ee intiemer te maken. Bovendien grenst de locatie aan de zuidzijde aan een plantsoen. Door hier een wand van 4 bouwlagen en een accent van 6 bouwlagen toe te staan, wordt de ruimte aan het plantsoen en aan het water intiemer en ontstaat er meer sociale controle. Enige extra bouwhoogte ten opzichte van de Dokkumer Ee visie is dan ook aanvaardbaar. In het verleden hebben hier forse pakhuizen en loodsen dicht op beide oevers gestaan. Aan de westelijke oever bevond zich het openbare jaagpad, de oostelijke oever was vooral een geprivatiseerd bedrijventerrein. Het gebied was erg afwisselend qua massa en hoogte, maar na de Tweede Wereldoorlog zijn er veel gebouwen van functie veranderd of afgebroken. Bij de herontwikkeling van de voormalige Bakker-Postma locatie enkele jaren geleden is gekozen voor grondgebonden woningen in twee bouwlagen met kap. Dat heeft o.a. te maken met de beperkte ruimte tussen Oldegalileën en de Dokkumer Ee.
Het historische karakter van de wijk was er één van werven, pakhuizen en houtzagerijen, waarbij de oevers werden benut voor de overslag van schip naar opslag. Het overige terrein werd als werkterrein gebruikt. Er was dus sprake van een industrieterrein in de prilste vorm. Het historische karakter was industrieel. De beoogde nieuwbouw is dan ook niet strijd met de historie van de locatie. b. Het geluid vanaf het sportveldje kan door het gebouw weerkaatsen en kan overlast geven. Reactie: Geluid is vooral een aandachtspunt in verband met de woonkwaliteit voor de nieuwbouw. De kans dat er overlast ontstaat voor de bewoners uit de Dedemaflat door het weerkaatsen van het geluid tegen de nieuwbouw is verwaarloosbaar. Het plan zal geluidstechnisch aan alle wettelijke eisen moeten voldoen. c. Het vrije uitzicht vanuit de hoekappartementen van de Dekamaflat zal worden beperkt door de hoogbouw. De Dekemaflat bevindt zich ca. 80 meter zuidwestelijk van de nieuwbouw, aan de westzijde van de Dokkumer Ee. Alleen vanuit de (kleine) ramen in de zijgevel is schuin zicht op de nieuwbouw. Het zicht op de nieuwbouw wordt deels beperkt door de aanwezigheid van bomen. De beperking van het uitzicht is bescheiden en aanvaardbaar. Reactie 2, bewoner Oldegalileën Deze reactie bevat enkel informatieve vragen over het plan in verband met de mogelijke aankoop van een woning.
Deze reactie behoeft geen commentaar.
Reactie 3, bewoners Dokkumertrekweg a. De nieuwbouw is te hoog; bij voorkeur maximaal 2 bouwlagen. De nieuwbouw neemt de zon weg. Reactie: Deze reactie is hiervoor al van commentaar voorzien. Verder wonen deze bewoners noordwestelijk van de nieuwbouw en hebben geen direct zicht op de bouwlocatie. Er is onderzoek gedaan naar de bezonning. Blijkens dit onderzoek zal de bezonning van de woning aan de Dokkumertrekweg niet worden beperkt. b. Er zijn al te veel huurwoningen aan het water; liever koopwoningen. Reactie: Het plan voorziet in koop- en huurwoningen. Er is geen sprake van sociale huur en/of studentenwoningen. c. De nieuwbouw leidt tot te veel verkeer op de Oldegalileën hetgeen kan leiden tot verkeersonveilige situaties. Reactie: Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat de bouw van 45 appartementen zal leiden tot verkeersproblemen in Oldegalileën. De huidige wegen kunnen deze extra verkeersbelasting goed verwerken. Het wekt bevreemding dat bewoners van de Dokkumertrekweg bezwaar maakt tegen eventuele verkeersproblemen in Oldegalileën. d. Parkeeroverlast door o.a. de auto’s van de bezoekers. Reactie: Voor de bezoekers zullen 5 extra openbare parkeerplaatsen worden aangelegd. Bovendien bevinden zich in de directe omgeving voldoende openbare parkeerplaatsen om in de behoefte te voorzien.
Het wekt bevreemding dat bewoners van de Dokkumertrekweg bezwaren maken tegen de parkeerdruk in Oldegalileën. e. Het argument dat er gekozen is voor een hoog gebouw vanwege de dure grond gaat niet op; dit is het risico van de ondernemer. Reactie: Dit is inderdaad het risico van de initiatiefnemer. Gelet op de historie van de locatie en de ruimte die de Dokkumer Ee visie biedt voor appartementen, ligt een plan met grondgebonden woningen echter niet voor de hand. Reactie 4, bewoners Dekemastraat a. De hoogbouw van 4 en 6 bouwlagen past niet in de buurt; de hele wijk bestaat uit woningen met een of twee bouwlagen met kap. Reactie; Deze reactie is hiervoor al van commentaar voorzien. b. De hoogbouw tast de leefomgeving aan en tast het historische karakter van de wijk aan. Reactie: Deze reactie is hiervoor al van commentaar voorzien. c. De hoogbouw zorgt voor enorme schaduwwerking. De opbrengt van de nog te plaatsen zonnepanelen op de Dekamaflat zal in ernstige mate verminderen door de schaduwwerking. Reactie: Blijkens de bezonningsstudie heeft de nieuwbouw geen gevolgen voor de bezonning van de Dekemaflat.
d. De nieuwbouw zorgt voor waardevermindering van de woningen. Reactie: Gelet op de afstand van de nieuwbouw ten opzichte van deze woning aan de Dekemastraat achten wij dat de kans op planschade zeer gering. Desgewenst kan er t.z.t. een planschadeverzoek worden ingediend. Voorgesteld wordt om: - laagbouw te realiseren op deze locatie - hoogbouw te realiseren buiten de rondweg, of aan de Dokkumertrekweg ten noorden van de Eebrug; deze locatie is groter en hier kunnen meer appartementen worden gebouwd. Reactie: Hiervoor is al onderbouwd dat het niet voor de hand ligt om op dit perceel grondgebonden woningen te bouwen. De voorgestelde bouwlocatie aan de Dokkumertrekweg is in eigendom bij WoonFriesland. WoonFriesland heeft zelf woningbouwplannen voor deze locatie. Reactie 5, bewoners Mariahof a. de nieuwbouw is te hoog; bij voorkeur maximaal 4 bouwlagen. Bovendien staat de nieuwbouw erg dicht op het water. Reactie: Het bouwvolume ten opzichte van deze woning is inderdaad fors, maar blijkens de bezonningsstudie heeft de nieuwbouw in de zomerperiode niet of nauwelijks invloed op de bezonning van deze woning. In het voor- en najaar wordt de bezonning wel beperkt. Deze bewoner kan zich vinden in een complex in vier bouwlagen. De nieuwbouw grenzend aan dit perceel bestaat uit vijf bouwlagen. Blijkens de bezonningsstudie heeft de 5e bouwlaag beperkt invloed op de bezonning.
In overleg met de bewoners zal er tussen de nieuwbouw en de bestaande woningen groen/bomen worden aangeplant om het zicht op de tuin te verzachten. Verder heeft de situering dicht bij de Dokkumer Ee een historische achtergrond. In het verleden stonden ook de bedrijfsgebouwen dicht op de oevers van de Dokkumer Ee om efficiënt de goederen over te slaan. Dit karakteristieke gegeven wordt gebruikt in het plan om daarmee naar het industriële verleden te verwijzen en om de ruimte in het profiel van de Dokkumer Ee intiemer te maken. b. Bij voorkeur worden er koopwoningen gerealiseerd. Reactie: Deze reactie is hiervoor al van commentaar voorzien. Reactie 6 bewoners Dokkumertrekweg a. De nieuwbouw is veel te hoog. Reactie: Deze reactie is hiervoor al van commentaar voorzien. Deze bewoners wonen overigens niet direct tegenover de nieuwbouw. Verder heeft de nieuwbouw geen invloed op de bezonning van deze woning aan de Dokkumertrekweg. c. Liever koopwoningen dan huurwoningen. Reactie: Deze reactie is hiervoor al van een reactie voorzien. Reactie 7, bewoners Dekemastraat a. De nieuwbouw is veel te groot, waardoor het uitzicht wordt aangetast en de bezonning wordt beperkt. Verder verdwijnt het speelterrein. Reactie: Deze reactie is hiervoor al van commentaar voorzien. Het speelterrein blijft overigens gewoon behouden.
Reactie 8, bewoners Oldegalileën a. De nieuwbouw is te hoog. Reactie: Deze reactie is hiervoor al van commentaar voorzien. De bezonning van deze woning wordt niet aangetast door de nieuwbouw. Reactie 9, bewoner Dokkumertrekweg a. Het gebouw is veel te hoog. Reactie: Deze reactie is hiervoor al van commentaar voorzien. Verder woont deze bewoonster niet direct tegenover de nieuwbouw. De bezonning van deze woning wordt door de nieuwbouw niet beperkt. b. Het aanzicht van de vaarroute is lelijk en niet historisch. Reactie: De welstandscommissie Hus en Hiem zal te zijner tijd beoordelen of het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand. Hiervoor is al aangegeven dat het plan uit historisch oogpunt verantwoord is. c. Dat de grond te duur gekocht is en dat hierdoor veel appartementen gebouwd moeten worden is het risico van de ondernemer. Reactie: Deze reactie is hiervoor al van commentaar voorzien. d. De nieuwbouw staat te dicht op het water. Reactie:
Deze reactie is hiervoor al van commentaar voorzien. e. Zijn er wel voldoende parkeerplaatsen voor de bezoekers? Reactie: Deze reactie is hiervoor al van commentaar voorzien. Reactie 10, bewoner zuidelijk van de nieuwbouw. a. De waarde van de woning wordt mogelijk beïnvloed door de nieuwbouw. Reactie: Desgewenst kan er te zijner tijd een planschadeverzoek worden ingediend. Reactie 11, bewoner Akeleistraat. Dit is een positieve reactie; deze behoeft geen reactie. Conclusie: Allesoverwegende is er geen aanleiding om het plan aan te passen of om goedkeuring te onthouden aan het plan.
BIJLAGE 4
postbus 20120 8900 hm leeuwarden tweebaksmarkt 52 (058) 292 59 25
College van burgemeester en wethouders van de gemeente Leeuwarden Postbus 21000 8900 JA LEEUWARDEN
www.fryslan.frl provincie@fryslan.frl www.twitter.com/provfryslan
Leeuwarden, 4 oktober 2022 Verzonden, Ons kenmerk Afd./Opgave Behandeld door Uw kenmerk Bijlage(n)
: 02034467 : Omgevingszaken : Omgevingszaken / (058) 292 59 25 of romte@fryslan.frl : :
Onderwerp
: advies vooroverleg bestemmingsplan Leeuwarden - Pieterseliewaltje
Geacht college, Op 15 september 2022 is bovengenoemd plan ter advisering ontvangen. De provinciale belangen in het plan geven aanleiding tot het maken van de volgende opmerkingen. Provinciale Vaarwegen (cat.3, overige provinciale belangen) In de toelichting op het plan beschrijft u de relatie van het plan met de Vaarwegenverordening Fryslân 2014. Daarin is de beheergrens van de Dokkumer Ee vastgelegd die 15 meter bedraagt aan weerszijden van de vaarweg. In beginsel dient de beheerzone langs de Dok-kumer Ie vrij te worden gehouden van bebouwing. Ook dit plan is geprojecteerd binnen de beheergrens. In de praktijk maar ook vanuit historisch perspectief bekeken kan hier in dit gedeelte van de Ie binnen de stedelijke bebouwing van Leeuwarden, niet altijd aan worden voldaan. Uitgangspunt is dat de oorspronkelijke bouwgrens wordt gehanteerd. Maar hiervoor dient u wel afzonderlijk een ontheffing van de Vaarwegenverordening Fryslân aan te vragen. Aanvullend merk ik daarbij op dat het BPR regelt dat er niet mag worden gezwommen in een vaarweg en dat er een nautisch aanlegverbod geldt voor dit vaarwater. De eerste (indicatieve) schetsen van het bouwplan gaan uit van een trap naar het water.
Vanwege het uitnodigend karakter van een dergelijke voorziening, verzoek ik u om bij de uitwerking van het ontwerp ook rekening te houden met de uitgangspunten van het BPR voor het (obstakel)vrij houden van de oever en een onbelemmerde doorvaart.
-1/2-
Ons kenmerk:
02034467
Natuur (cat.3, overige provinciale belangen) De toelichting op het plan beschrijft dat het terrein zelf geen ecologische waarde vertegenwoordigt, maar ook dat van de Dokkumer Ee bekend is dat dit een vliegroute voor vleermuizen is. Voor de bouwfase en het gebruik van het woongebouw geldt dat felle lichtuitstraling voorkomen moet worden. Hiermee wordt bij de uitvoering rekening gehouden. Het oordeel dat daarmee verstoring van verblijfplaatsen of leefgebied wordt voorkomen acht ik te vroeg, nu die maatregelen nog niet bekend zijn. Ik wil u daarom vragen om de maatregelen die met het plan voor o.a. de vleermuizen worden ontwikkeld te toetsen door middel van een ecologisch onderzoek en ik vraag u om het ontwerpplan hiermee aan te vullen. Voor het overige geeft het plan aanleiding tot de volgende opmerkingen. Waterrobuust bouwen (cat.4, omgevingsvisie en/of goede ruimtelijke ordening) In de nieuwe Omgevingsvisie wordt onder andere ingezet op waterrobuust bouwen waarbij de verbinding wordt gelegd met ons waterbeleid; het Regionaal Waterprogramma (RWP). In elk ruimtelijk plan voor woningbouw mag aandacht voor de bescherming tegen over stromingen niet ontbreken. Bij waterrobuust bouwen gaat het vooral om een juiste aanleghoogte van bebouwing. In het ontwerp RWP (hoofdstuk 6.4) is een advies opgenomen over (minimale) aanleghoogte uitgesplitst naar functie- en gebiedstype.
Met de invoering van de Omgevingswet en het inwerking treden van de recent vastgestelde Omgevingsverordening Fryslân zal er ook een juridische basis ontstaan voor het verplicht opnemen van een minimale bouwhoogte in de planregels. Voor dit moment wil ik u hierop attenderen en ook vragen om hiermee rekening te houden bij de planvorming. Onze provinciale waterdeskundigen kunnen u hierover desgewenst nader adviseren. Voor de betekenis van de categorie-aanduiding verwijs ik naar de brief van Gedeputeerde Staten van 8 februari 2019, betreffende 'Aanpassing Notitie Inwerkingtreding Verordening Romte Fryslân'. Hoogachtend, Namens het college van Gedeputeerde Staten, #@ValidSign_Ondertekenaar_1# ValidSigned by Sietze Douma on 05-10-2022
mevr. A.J. Tack afdelingshoofd Omgevingszaken a.i.
-2/2-
Ons kenmerk:
02034467
Toetsing 10 Blanco brief - 23867
Aan het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Leeuwarden T.a.v. P. Jager Postbus 21000 8900 JA Leeuwarden
Datum 26 september 2022
Behandeld door R. Reiker
Onze referentie UIT/23867 Z/22/00009777
Doorkiesnummer 088-2298652
NL.IMRO.0080.04013BP02OW01 Uw brief van 15 september 2022
Uw referentie
Postbus 612 8901 BK LEEUWARDEN T 088 22 99 666 F 088 22 99 661 I www.brandweerfryslan.nl E info@brandweerfryslan.nl
Bijlagen 1
E-mail r.reiker@brandweerfryslan.nl Pand-ID
Advies RO - Voorontwerp bestemmingsplan – Woongebouw met 45 appartementen - Pieterseliewaltje 46,
Onderwerp Leeuwarden
Geacht college, Op 15 september 2022 heeft Brandweer Fryslân uw bericht ontvangen met de mogelijkheid om advies te geven op het bestemmingsplan om een woongebouw met 45 appartementen aan de Pieterseliewaltje 46 te Leeuwarden te kunnen realiseren. Ons belang is om de fysieke veiligheid en de brandweerzorg in Fryslân goed geregeld te hebben. De doelen die wij hiermee nastreven zijn het voorkomen en beperken van brand(gevaar) en slachtoffers en het borgen van een veilige en adequate incidentbestrijding. Daarom reageren wij middels dit advies op het toegezonden voorontwerp. Uitwerking Het voorliggende advies betreft een advies op grond van de Wet veiligheidsregio’s (Wvr) in relatie tot omgevingsveiligheid en de brandweerzorg. De uitwerking hiervan is in de bijlage opgenomen. Advies Brandweer Fryslân voorziet voor het plangebied een knel-/ aandachtspunt met betrekking tot de bereikbaarheid. In overeenstemming met de punten die genoemd zijn in de bijgevoegde bijlage adviseert Brandweer Fryslân om: - Te borgen dat de brandkraan (binnen 100 meter van de ingangen) beschikbaar blijft. Bijvoorbeeld door deze te verplaatsen naar de openbare weg. Indien gekozen wordt voor een droge stijgleiding, dan moet de brandkraan zich binnen 50 meter van het aansluitpunt bevinden; - Om de brandkraan (periodiek) te gaan controleren.
Mocht u naar aanleiding van deze brief een nadere toelichting willen, dan kunt u hiervoor contact opnemen met de behandelaar. De contactgegevens vindt u bovenaan deze brief. Graag willen wij van u vernemen hoe ons advies binnen uw organisatie wordt verwerkt. Deze informatie willen wij gebruiken voor een terugkoppeling naar de lokale brandweerpost.
Toetsing 10 Blanco brief - 23867
Brief: UIT/23867 Z/22/00009777 Pagina 2 van 8
Wij gaan ervan uit hiermee te hebben voldaan aan uw adviesaanvraag. Hoogachtend, Namens het dagelijks bestuur van Veiligheidsregio Fryslân, voor deze,
ing. S. Veerbeek clusterhoofd risicobeheersing en planvorming Deze brief is in een automatisch proces opgemaakt en geaccordeerd en daarom niet ondertekend.
Toetsing 10 Blanco brief - 23867
Brief: UIT/23867 Z/22/00009777 Pagina 3 van 8
Bijlage 1: Toelichting op het advies van Brandweer Fryslân Advies RO - Voorontwerp bestemmingsplan – Woongebouw met 45 appartementen Pieterseliewaltje 46, Leeuwarden
Toetsing 10 Blanco brief - 23867
Brief: UIT/23867 Z/22/00009777 Pagina 4 van 8
1.
Situatie Aan de Dokkumer Ee in Leeuwarden ligt een voormalige bedrijfslocatie die momenteel braak ligt. Zwanenburg Projecten heeft het plan opgevat om hier een woongebouw te realiseren met 45 appartementen. Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Het is binnen de bestemming ‘Bedrijf’ namelijk niet toegestaan om een woongebouw te bouwen. Bovendien wijkt de maximum bouwhoogte van het woongebouw (13 tot 19 meter) af van de voorgeschreven maximum bouwhoogte van 9 meter in het bestemmingsplan. Het geprojecteerde gebouw bestaat uit twee losse delen. Het bouwdeel langs de Ee wordt opgebouwd uit vier lagen met een kapvorm die aan fabrieksverleden van de locatie refereert. Het zuidelijk gebouwdeel wordt aan het water zes lagen hoog en richting het achterliggende woongebied, vier lagen hoog
2.
Externe veiligheid Brandweer Fryslân voorziet in het plangebied geen knel-/ aandachtspunt met betrekking tot externe veiligheid. Het plangebied ligt niet binnen een invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, buisleidingen met gevaarlijke stoffen en basisnetroutes met vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het water of het spoor. Externe veiligheid is daarmee niet relevant. De toetsing en conclusie in het bestemmingsplan is juist.
3.
Advies risico’s en brandweerzorg Brandweer Fryslân heeft de mogelijkheid een advies risico’s en brandweerzorg te geven in het kader van bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen. In een dergelijk advies komen aspecten aan bod die van belang zijn voor de basisbrandweerzorg. Hierbij valt te denken aan onder meer de opkomsttijd, de bereikbaarheid, de beschikbaarheid van bluswater en de zelfredzaamheid.
3.1. Scenario ‘gebouwbrand’ Een relevant scenario is een gebouwbrand. Gelet op de aard van het bouwwerk is een volledig ontwikkelde brand in het appartement een realistisch scenario. Dit beschouwende als maatgevend scenario zal de inzet van de brandweer er primair op gericht zijn om branduitbreiding naar de andere appartementen te voorkomen en om vervolgens de brand te blussen. Ook zal de ontruiming van omliggende appartementen een aandachtspunt zijn. In geval er sprake is van een beginnende brand zal de brandweer nog een redding en/ of een brandbestrijding binnen in het gebouw proberen uit te voeren. Dit met het doel om personen in veiligheid proberen te brengen en te proberen de brand klein te houden. Een goede opkomsttijd, bereikbaarheid en bluswatervoorziening is hiervoor essentieel. Bij een ontwikkelde brand zal de brandweer het gebouw niet meer kunnen betreden en zal de brandweerinzet gericht zijn op bescherming van de omgeving en het blussen van de brand. Er wordt niet
Toetsing 10 Blanco brief - 23867
Brief: UIT/23867 Z/22/00009777 Pagina 5 van 8
verwacht dat er sprake is van een escalerende brand/ een brand van meerdere compartimenten.
3.2. Opkomsttijd Brandweer Fryslân voorziet in het plangebied geen knel-/aandachtspunt met betrekking tot de opkomsttijd. Kader Volgens Dekkingsplan 2.0 van Brandweer Fryslân valt het plangebied onder brandrisicogebied 2, waarbij een norm van 12 minuten geldt voor de opkomsttijd. Hoe hoger de opkomsttijd, des de groter de kans dat het volledige pand verloren gaat. Ook de kans op een succesvolle redding van in nood verkerende personen neemt af naarmate de opkomsttijd toeneemt. Toets De berekende opkomsttijd voor het eerst aankomende blusvoertuig in het plangebied ligt nabij de 6 à 7 minuten en voldoet daarmee aan de normen uit het Dekkingsplan 2.0.
3.3. Bereikbaarheid Brandweer Fryslân voorziet in het plangebied een aandachtspunt met betrekking tot de bereikbaarheid. Kader Om een woning te kunnen bereiken is een (openbare) weg nodig die minimaal 4,5 meter breed is, meer dan 4,2 meter vrije ruimte in de hoogte heeft en die berekend is op een totaalgewicht van 30 ton en een asbelasting van 11,5 ton. De benodigde bochtenstraal is R5.5 en R10. Om een brandweervoertuig te kunnen opstellen en om gebruik te maken van alle rondom aangebrachte materiaalkasten zijn deze afmetingen ook nodig. De brandweer hanteert als uitgangspunt voor de incidentbestrijding dat een locatie via een tweede onafhankelijke route benaderbaar moet zijn. Dit is noodzakelijk, omdat niet gegarandeerd kan worden dat de voor de hand liggende route altijd bruikbaar is. Tot slot moet bij woningen tot op 40 meter van de (brandweer)ingang opgesteld kunnen worden, zodat 20 meter inzetdiepte in de woning gegarandeerd is. Dit is van belang, omdat de lengte van de slang op een brandweerwagen 60 meter is. Toets Kijkende naar het plangebied: - is deze gelegen aan een weg die voldoende breed is; - is deze via een tweede onafhankelijke route te benaderen; - zijn de galerijen en ingangen gericht naar de openbare weg.
Dit biedt de mogelijkheid om via de galerij en een touw de brandweerslang rechtstreeks naar boven te voeren; - Is in de hoek het hoogste gedeelte gerealiseerd. Hier zit geen galerij; - is het hoogste gedeelte 19 meter hoog. Als een vloer boven de 20 meter ligt, dan is een droge stijgleiding verplicht. Dit is in deze situatie niet wettelijk verplicht.
Toetsing 10 Blanco brief - 23867
Brief: UIT/23867 Z/22/00009777 Pagina 6 van 8
Advies Brandweer Fryslân adviseert om: - in de hoek van het gebouw een droge stijgleiding te overwegen, om zodoende niet in de knel te komen met inzetdieptes. Wij schatten namelijk in dat dit hier relevant is, vanwege de hoogte en het ontbreken van een galerij.
3.4. Bluswater Brandweer Fryslân voorziet in het plangebied een aandachtspunt met betrekking tot het bluswater. Kader Gewenst is dat binnen 6 minuten na aankomst van de brandweer minimaal 500 l/min voor 1 uur beschikbaar is voor de eerste brandbestrijding. Dit kan ten eerste gerealiseerd worden door af te leggen op een brandkraan met een opbrengst van minimaal 30 m3/uur die op maximaal 100 meter van de opstelplaats ligt. Ook kan het via geschikt openwater dat op maximaal 8 meter van de opstelplaats ligt, waarbij de geschiktheid afhankelijk is van factoren zoals begroeiing en waterspiegel. Daarnaast is het gewenst dat in geval van een sterk escalerende brand er binnen 1.000 meter openwater aanwezig is, zodat binnen 60 minuten na alarmering het grootschalig watertransport mogelijk is. Toets Kijkende naar de eerste brandbestrijding in het plangebied ligt er nabij het perceel een brandkraan op een waterleiding met voldoende diameter. Gezien het nieuwe ontwerp is er een mogelijkheid aanwezig dat deze de bouwactiviteiten in de weg zit en daarom niet meer beschikbaar is (zie ook onderstaande afbeeldingen). Daarnaast betreft het een brandkraan dat nog niet gecontroleerd is en waarvan de controle ook nog niet gepland staat.
Toetsing 10 Blanco brief - 23867
Brief: UIT/23867 Z/22/00009777 Pagina 7 van 8
In geval zich een escalerende brand voordoet, dan is er binnen 1.000 meter geschikt openwater aanwezig en kan binnen 60 minuten grote hoeveelheid bluswater door het grootschalig watertransport geleverd worden. De situatie voldoet daarmee - voor wat betreft een escalerende brand - aan de vereisten.
Advies Brandweer Fryslân adviseert om: - Te borgen dat de brandkraan (binnen 100 meter van de ingangen) beschikbaar blijft. Bijvoorbeeld door deze te verplaatsen naar de openbare weg. Indien gekozen wordt voor een droge stijgleiding, dan moet de brandkraan zich binnen 50 meter van het aansluitpunt bevinden; - Om de brandkraan (periodiek) te gaan controleren.
3.5. Zelfredzaamheid Brandweer Fryslân voorziet in het plangebied geen knel-/ aandachtspunt met betrekking tot zelfredzaamheid. Kader Van belang is dat personen in de gelegenheid zijn om zich tijdig in veiligheid te brengen indien zich een incident voordoet. Toets In de meegezonden documentatie is niks gevonden dat duidt op een mogelijk beperkende zelfredzaamheid.
4.
Conclusie Het inzet gereed moeten maken vanaf een afstand groter dan 40 meter zou ertoe kunnen resulteren dat de brand zich zodanig ontwikkeld, dat een inzet binnen in de woning niet meer mogelijk is. De brand wordt dan eerst vanaf de buitenkant bestreden, voordat naar binnen gegaan kan worden. Dit verkleint de overlevingskans van eventuele aanwezige slachtoffers. Ook kan hierdoor de materiele schade toenemen.
Toetsing 10 Blanco brief - 23867
Brief: UIT/23867 Z/22/00009777 Pagina 8 van 8
5.
Eindadvies In overeenstemming met de punten die genoemd zijn in deze bijlage adviseert Brandweer Fryslân om: - Te borgen dat de brandkraan (binnen 100 meter van de ingangen) beschikbaar blijft. Bijvoorbeeld door deze te verplaatsen naar de openbare weg. Indien gekozen wordt voor een droge stijgleiding, dan moet de brandkraan zich binnen 50 meter van het aansluitpunt bevinden; - Om de brandkraan (periodiek) te gaan controleren.
Van: Wetterskip Fryslan <zaken@wetterskipfryslan.nl> Verzonden: maandag 19 september 2022 12:56 Aan: gemeente Leeuwarden Onderwerp: [wetterskip 181146 FlgCNq7H] RE: vooroverleg in verband met bestemmingsplan Pieterseliewaltje 46
Geachte heer …, Bedankt voor het toesturen van het vooroverleg. De Dokkumer Ee is een hoofdwatergang van Wetterskip Fryslan. Dit betekent dat er een onderhoudsstrook van 5 meter moet worden vrijgehouden langs het water. Indien hier van afgeweken wordt moet er een watervergunning worden aangevraagd.
Met vriendelijke groet, … Wetterskip Fryslân Postbus 36, 8900 AA Leeuwarden www.wetterskipfryslan.nl
Denk aan het milieu voordat u dit bericht print
Denk aan het milieu voordat u dit bericht print. Dit bericht is alleen bestemd voor de geadresseerden. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend.
BIJLAGE 5
Bijlage 5 Reactie- en antwoordnota zienswijze ontwerpbestemmingsplan ‘Leeuwarden – Pieterseliewaltje’. Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is één zienswijze ingediend. Hieronder wordt de inhoud van deze zienswijze samengevat en per punt het gemeentelijke commentaar. Zienswijze 1: bewoonster Dokkumertrekweg a. Het historisch besef van de Dokkumer Ee en de Dokkumertrekweg & het Pieterseliewaltje. De ziel van de plek betreft geen hoogbouw. Op deze aangegeven plek heeft ook nog nooit hoogbouw gestaan. Er stonden altijd huizen en bedrijven, in de laatste jaren een bedrijvige loods. Reactie: Anders dan appellant schrijft, hebben in het verleden aan beide zijden van de Dokkumer Ee pakhuizen gestaan, zie foto hieronder. Pakhuis Eestroom had een nokhoogte van ca. 13 meter. De pakhuizen
Eestroom en Copenhagen zijn gesloopt. Deze stonden ongeveer op de plek van het huidige parkje en het Cruyff Court.
Aan de Dokkumertrekweg, ter plekke van NHL/Stenden, stond voorheen de chicoreifabriek van Bokma-De Boe, zie foto onder. Het is dus niet zo dat dit gebied historisch gezien gekenmerkt wordt door laagbouw.
1
Verder is in de toelichting van het bestemmingsplan aangegeven dat de bouwlocatie zich bevindt in het gebied waarvoor de gemeenteraad de Dokkumer Ee-visie heeft vastgesteld. Deze visie biedt op deze plek ruimte voor woningen in drie bouwlagen tot appartementen in maximaal vijf bouwlagen. Ook is vastgelegd dat het voormalige industriële karakter tot uitdrukking wordt gebracht in de vorm van pakhuisachtige bebouwing. Het ontwerp voldoet grotendeels aan de Dokkumer Ee-visie. Het gebouwdeel aan de Dokkumer Ee is vijf bouwlagen hoog, maar het gebouw haaks op de Dokkumer Ee bestaat deels uit vier en deels zes bouwlagen. De bebouwing in zes bouwlagen staat echter ‘in de ruimte’, grenzend aan het park. Deze bouwhoogte heeft dan ook geen invloed op de woonsituatie van omwonenden. Uit ruimtelijk oogpunt is deze bouwhoogte passend. De appartementen in vijf bouwlagen (met een maximale bouwhoogte van 15,5 meter) bevindt zich op ca. 43 meter van de woning van appellant. De appartementen in zes bouwlagen bevinden zich op ca. 72 meter van de nieuwbouw. Voor een goede stedenbouwkundige inpassing, wordt door de gemeente doorgaans de ‘formule Geurtsen’ gehanteerd. Dit is niet door de gemeenteraad vastgesteld, maar wel een gebruikelijk minimum volgens de voormalige Bouwverordeningen. De gemeente beschouwd dit als een passende maatstaf voor een goede ruimtelijke ordening.
Volgens deze methode wordt een hoogte - breedte verhouding van 2:3 toegepast. Volgens de formule Geurtsen bedraagt de minimale afstand tot de appartementen in vijf bouwlagen (15,5/2 x 3) = 23,25 meter en de minimale afstand tot de appartementen in 6 bouwlagen (19/2 x 3 =) 28,5 meter. Aan deze afstandsvereisten wordt ruimschoots voldaan. b. De wijziging van deze bedrijfsbestemming naar woningbestemming is begrijpelijk, maar onbegrijpelijk dat dan ook ineens de maximale bouwhoogte van (9 meter) wordt aangepast. Waarom? Ook dit heeft te maken met de ziel van de plek. Het aanzicht is niet om aan te zien bij dit mooie en unieke streekje Liwadden. Reactie: Hiervoor is reeds aangegeven dat op dit perceel in het verleden industriële bebouwing heeft gestaan en dat de voorgestelde bouwhoogtes nagenoeg overeenkomen met de door de gemeenteraad vastgestelde Visie voor de Dokkumer Ee. c. De zonnestudie. De juiste documenten (van de maanden sept & dec) zijn niet te zien in het projectplan. Bizar om te verkopen dat niemand last heeft van de zonnestudies heeft in dit document, als je de juiste documenten niet opstuurt. Maar na lang vragen heb ik de juiste wintermaanden ontvangen, en het blijkt dat ik in de wintermaanden mijn zonlicht volledig kwijt ben in de ochtenden.
Hierdoor wordt mijn huis minder aanzienlijk minder aantrekkelijk wordt, ik vooral veel warmte kwijtraak en ik hierdoor extreem veel hogere stookkosten krijg. Reactie: Voorafgaand aan het indienen van de formele aanvraag heeft overleg plaatsgevonden met een aantal omwonenden. De initiatiefnemer heeft door middel van een bezonningsstudie aangetoond in welke mate de bezonning van de huidige woningen wordt beperkt. Op verzoek van omwonenden is de bezonningsstudie uitgebreid door in het onderzoek ook de wintermaanden mee te nemen. Dit is gebeurd voordat het ontwerpbestemmingplan en de ontwerp omgevingsvergunning ter visie zijn gelegd. De bezonningsstudie in het bestemmingsplan is ook niet volledig. In het vast te stellen bestemmingsplan is de uitgebreidere bezonningsstudie opgenomen, waarbij ook de maand december in beeld is gebracht. Blijkens deze studie wordt bezonning van de woning van appellant alleen ’s morgens in de wintermaanden beperkt. Er is sprake van een bescheiden aantasting van de bezonning. Zeker in een stedelijke omgeving is dit aanvaardbaar.
2
d. Er is 'omwonenden' gevraagd om reacties, maar de reacties van de bewoners op het plan werden als niet serieus gezien en weggewuifd. Waarom mag de projectontwikkelaar bepalen of mijn uitzicht 'verwaarloosbaar' is? Reactie: Voorafgaand aan het indienen van de aanvraag en het opstarten van de formele procedure zijn de ontwerpen aan de buurt gepresenteerd. De bewoners hebben de gelegenheid gekregen om schriftelijk op het plan te reageren. Alle reacties zijn beantwoord. Dit is terug te vinden in de bijlage ‘Uitkomst buurtoverleg appartementen Mariahof/Pieterseliewaltje’. Alle reacties zijn serieus en naar eer en geweten beantwoord. Appellant woont overigens noordwestelijk van de bouwlocatie en dus niet recht tegenover de nieuwbouw. e. Wederom een reactie van het projectbureau : "Dit is inderdaad het risico van de initiatiefnemer. Gelet op de historie van de locatie en de ruimte die de Dokkumer Ee visie biedt voor appartementen, ligt een plan met grondgebonden woningen echter niet voor de hand " Ook dit is niet waar. In hetzelfde document staat :" in 1642 stonden hier een zestigtal grotere en kleinere huizen en bevond zich hier een aantal bedrijfjes, waaronder korenmolens en scheepstimmerwerven. (pagina 22)." Het hele feit dat de projectbureau liegt over verschillende zaken, en onze klachten niet serieus neemt, vind ik zeer kwalijk. Reactie: Onder a.
is reeds aangetoond dat in het verleden aan de Dokkumertrekweg en het Pieterseliewaltje forsere industriële bebouwing heeft gestaan. f.
Er staat in het bestemmingsplan 'Door het toepassen van hoogteverschillen wordt enerzijds de plek gemarkeerd en anderzijds de belangen van omwonenden gerespecteerd'. De omwonenden stelden allemaal 2/3 lagen appartementen voor of rijtjeswoningen zoals verderop tegenover de Dokkumertrekweg. Dit is dus geen wens van de omwonenden. De wens van de omwonenden was duidelijk en wordt dus niet gerespecteerd, de bouw is veel te hoog. Het alternatief is 2 á 3 woonlagen.
Reactie: Gelet op de aard en omvang van de bebouwing en de afstand tot de belendingen worden de belangen van de omwonenden in voldoende mate gerespecteerd. Hiervoor is al aangegeven dat dit plan ruimschoots voldoet aan de ‘formule Geurtsen’. De wensen van de omwonden worden inderdaad niet gehonoreerd, maar binnen deze wensen is een financieel haalbaar plan ook niet mogelijk. Resumerend: Naar aanleiding van de ingediende zienswijze is de uitgebreidere bezonningsstudie aan het bestemmingsplan toegevoegd. Verder is er geen aanleiding om het bestemmingsplan en omgevingsvergunning aan te passen of om goedkeuring aan het plan te onthouden.
3
REGELS
INHOUDSOPGAVE 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten
1 1 6
2 Bestemmingsregels Artikel 3 Verkeer - Verblijfsgebied Artikel 4 Wonen - Woongebouw Artikel 5 Waarde - Archeologie 5
7 7 8 11
3 Algemene regels Artikel 6 Anti-dubbeltelregel Artikel 7 Algemene bouwregels Artikel 8 Algemene gebruiksregels Artikel 9 Algemene afwijkingsregels Artikel 10 Overige regels
13 13 13 13 15 16
4 Overgangs- en slotregels Artikel 11 Overgangsrecht Artikel 12 Slotregel
17 17 17
1 Inleidende regels
Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt verstaan onder:
1.2 bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels; 1.3 aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit een beroeps*)- of bedrijfsactiviteit waarvan de activiteiten niet onevenredig publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie; *) betreft de (voormalige) vrije beroepen;
aan- en uitbouw 1.4 aan- en uitbouw een gebouw dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een vergroting c.q. uitbreiding van het hoofdgebouw vormt die in directe verbinding staat met dat hoofdgebouw en ten dienste staat van dat hoofdgebouw; 1.5 aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.6 aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.7 bebouwing één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 1.8 bebouwingsbeeld de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede bouwhoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
1
BESTEMMINGSPLAN LEEUWARDEN - PIETERSELIEWALTJE
1.1 het plan het Leeuwarden - Pieterseliewaltje met identificatienummer NL.IMRO.0080.04013BP02-VG01 van de gemeente Leeuwarden;
1.9 bed and breakfast het tegen betaling aanbieden van tijdelijke logies en ontbijt in een woning;
BESTEMMINGSPLAN LEEUWARDEN - PIETERSELIEWALTJE
1.10 bedrijf een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, niet zijnde detailhandel; 1.11 bedrijfsvloeroppervlakte de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een aan-huisverbonden beroeps, een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, horecabedrijf en detailhandelsvestiging, inclusief opslag- en administratieruimten, en dergelijke; 1.12 bestaand a. b.
ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet en/of Wabo aanwezige bouwwerken en werkzaamheden: bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp; ten aanzien van het overige gebruik: bestaand ten tijde van het van kracht worden van het plan;
1.13 bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak; 1.14 bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.15 bijgebouw een opzichzelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw zonder directe verbinding met het hoofdgebouw dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.16 bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk; 1.17 bouwgrens de grens van een bouwvlak; 1.18 bouwlaag een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van zolder; 1.19 bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.20 bouwperceelgrens een grens van een bouwperceel; 1.21 bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;
1.23 dak iedere bovenbeëindiging van een gebouw; 1.24 detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; 1.25 erotisch getinte vermaaksfunctie een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal; 1.26 gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.27 horecabedrijf en/of -instelling een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie; 1.28 hospitaregeling het verhuren van maximaal 2 wooneenheden aan maximaal 1 persoon in een woning, waarbij de eigenaar de hoofdbewoner van de woning is en minimaal 50% van de woonoppervlakte van de woning zelf bewoont onder exclusief gebruiksrecht; 1.29 huishouden een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar
bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen);
3
BESTEMMINGSPLAN LEEUWARDEN - PIETERSELIEWALTJE
1.22 bouwwerk een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;
BESTEMMINGSPLAN LEEUWARDEN - PIETERSELIEWALTJE
1.30 kamerverhuurpand en kamerverkooppand gebouw of een deel van een gebouw met drie of meer wooneenheden, niet vallende onder het begrip logiesgebouw en/of logiesverblijf als bedoeld in het Bouwbesluit en niet vallende onder de hospitaregeling, die als hoofdverblijf apart zijn of kunnen worden bewoond door niet in een gezinsverband levende personen; 1.31 kampeermiddel een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf; 1.32 milieusituatie de waarde van een gebied in milieuhygiënische zin die wordt bepaald door de mate van scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies, daarbij in het bijzonder gelet op het voorkomen dan wel beperken van hinder door geur, stof, geluid, gevaar, licht en/of trilling; 1.33 overig bouwwerk een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden; 1.34 peil a. b. c. d.
voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; voor het bouwen van een bouwwerk in, op of over het water: het NAP -0,52 m (het Fries Zomerpeil); voor woonarken: de waterlijn.
1.35 prostitutie het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding; 1.36 seksinrichting een voor het publiek toegankelijke ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.37 sociale veiligheid de waarde van een gebied die wordt bepaald door de mate van sociale controleerbaarheid, overzichtelijkheid en herkenbaarheid van een ruimtelijke situatie;
1.38 verkeersveiligheid de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer die wordt bepaald door de mate van gelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers; 1.39 vleermuisvriendelijke verlichting rood- of amberkleurige verlichting waarbij het blauw licht spectrum volledig zijn uitgeschakeld, die ten allertijden naar de grond gericht is met maximaal 45 graden uitstraling;
1.41 woning een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden; 1.42 woningomzetting het omzetten van een (woon)functie naar één of meer woningen of één of meer wooneenheden (voor kamergewijze verhuur) hieronder wordt tevens verstaan het omzetten van één of meer wooneenheden naar één of meer woningen; 1.43 woningsplitsing het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer woningen; 1.44 wooneenheid een tot bewoning bestemd gebouw of onderdeel van een gebouw dat, vanuit bouwtechnisch oogpunt gezien, blijvend is bestemd voor permanente bewoning, voldoet aan alle criteria die van toepassing zijn op woningen, behalve aan het hebben van een keuken en/of een toilet en/of een douche, waarbij de aan de wooneenheid ontbrekende voorzieningen wel als gemeenschappelijke voorzieningen ter compensatie moeten zijn gelegen in hetzelfde gebouw. 1.45 woongebouw een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden; 1.46 woonsituatie de waarde van een gebied voor de woonfunctie die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkomen en beperken van hinder.
5
BESTEMMINGSPLAN LEEUWARDEN - PIETERSELIEWALTJE
1.40 watersituatie de waarde van een gebied in waterhuishoudkundige zin die wordt bepaald door de waterkwaliteit en waterkwantiteit in een gebied;
Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
BESTEMMINGSPLAN LEEUWARDEN - PIETERSELIEWALTJE
2.1 dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.2 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.3 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.4 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.5 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Verkeer - Verblijfsgebied
met de daarbij behorende: g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder dammen en/of duikers, oeverbeschoeiingen, bruggen, kaden, overige kunstwerken en voorzieningen ten behoeve van watertechnologie en duurzame energieopwekking, niet zijnde kleine windturbines. met daaraan ondergeschikt: h. tuinen en erven bij woningen 3.2 Bouwregels 3.2.1 Gebouwen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, ten hoogste 5 m zal bedragen.
7
BESTEMMINGSPLAN LEEUWARDEN - PIETERSELIEWALTJE
3.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. (woon)straten, paden en pleinen, b. groenvoorzieningen; c. (openbare) nutsvoorzieningen; d. sloten, bermen, beplanting; e. parkeervoorzieningen; f. speelvoorzieningen;
Artikel 4 Wonen - Woongebouw 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Wonen - Woongebouw’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
BESTEMMINGSPLAN LEEUWARDEN - PIETERSELIEWALTJE
a.
woongebouwen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde bed and breakfast;
met de daarbij behorende: b. c. d. e. f. g. h. i.
tuinen, erven en terreinen; wegen, straten en paden; groenvoorzieningen; sloten, bermen en beplanting; waterlopen en waterpartijen; parkeervoorzieningen; speelvoorzieningen; bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
4.2 Bouwregels 4.2.1 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van woongebouwen gelden de volgende regels: a. b. c. d. e.
een woongebouw zal binnen een bouwvlak worden gebouwd; de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte; het aantal woningen zal niet meer bedragen dan het ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ aangegeven aantal; het bruto vloeroppervlak mag per woning niet minder bedragen dan 65 m2. in afwijking van het bepaalde onder a. mag de bouwgrens worden overschreden met ten hoogste 2,00 m door: 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen; 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken; 3. erkers over maximaal 80% van de breedte van de gevel van het woonhuis waaraan wordt gebouwd; 4. ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen.
4.2.2 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van onderhoud en beheer of berging en stalling geldt dat de bouwhoogte ten hoogste 3,50 m zal bedragen.
4.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a.
b.
4.3 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend: a. b. c. d. e. f.
het gebruik van woonhuizen voor meer dan één woning; het gebruik van bijgebouwen voor bewoning; het gebruik van de gronden en bouwwerken voor detailhandel en horeca; het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijfsdoeleinden anders dan in de vorm van een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijfsactiviteit; het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bed and breakfast; het gebruik van de gronden en bouwwerk ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, zodanig dat: 1. de bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel, met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per bouwperceel in het (woon)gebouw niet meer dan 50 m² mag bedragen; 2. de activiteit niet (mede) wordt uitgeoefend door de eigenaar of één van de bewoners van de betreffende woning; 3. het totale aantal werkenden bij een beroepsuitoefening meer dan drie bedraagt en bij een bedrijfsuitoefening meer dan twee; 4. de activiteiten meldingsplichtig of vergunningplichtig zijn ingevolg de Wet milieubeheer respectievelijk de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; 5.
er detailhandel plaatsvindt, tenzij er sprake is van de verkoop van ter plaatse vervaardigde non-food goederen of de verkoop van direct aan de activiteit verwante artikelen, met dien verstande dat de verkoopvloeroppervlakte niet meer dan 10% van de bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen; 6. de activiteit leidt tot parkeer- en verkeersoverlast; 7. de activiteit leidt tot overlast door een publiekaantrekkende werking; 8. het uiterlijk aanzien van de woning wordt aangetast, waarbij uitsluitend reclame in de vorm van één naamsaanduiding of logo met een lengte van niet meer dan 1 m en een oppervlakte van niet meer dan 0,5 m² in de vorm van niet uitstekende, niet verlichte reclameuitingen is toegestaan; 9. de activiteit hinder voor het woonmilieu oplevert.
9
BESTEMMINGSPLAN LEEUWARDEN - PIETERSELIEWALTJE
de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw, danwel het verlengde daarvan niet meer dan 1 m mag bedragen; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 5 m bedragen.
4.4 Afwijken van de gebruiksregels 4.4.1 Afwijking Het bevoegd gezag kan met omgevingsvergunning afwijken van
BESTEMMINGSPLAN LEEUWARDEN - PIETERSELIEWALTJE
a.
het bepaalde in lid 4.3 sub e in die zin dat de gronden en bouwwerken in combinatie met het wonen worden gebruikt ten behoeve van bed and breakfast, mits: 1. de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel, met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per bouwperceel ten hoogste 50 m² mag bedragen; 2. er ten hoogste vier slaapplaatsen in ten hoogste twee van elkaar gescheiden ruimten voor nachtverblijf aanwezig zijn; 3. de exploitant hoofdbewoner is en er daadwerkelijk woont; 4. de kamers deel uitmaken van het hoofdgebouw of van een daarvan onderdeel uitmakende aan- of uitbouw en/of een vrijstaand bijgebouw, waarbij voor een vrijstaand bijgebouw geldt dat: een vrijstaande bijgebouw voldoet aan de in het Bouwbesluit gestelde eisen; de oppervlakte van het bouwperceel ten minste 750 m² bedaagt; de ruimte in het vrijstaande bijgebouw in gebruik voor bed and breakfast tenminste 25 m² per ruimte bedraagt; het vrijstaande bijgebouw ten minste 1 meter uit de zijdelingse- en achterperceelgrens gesitueerd is; 5. het uiterlijk aanzien van de woning niet wordt aangetast.
Uitsluitend reclame in de vorm van één naamsaanduiding of logo met een lengte van niet meer dan 1 m en een oppervlakte van niet meer dan 0,5 m² in de vorm van niet uitstekende, niet verlichte reclameuitingen is toegestaan; 6. de activiteit niet leidt tot parkeer- en verkeersoverlast; 7. de activiteit geen hinder of overlast voor het woonmilieu oplevert; waarbij bij de beoordeling van de mate van overlast tevens het woningtype en het karakter van de omgeving betrokken dient te worden; 8. het ruimtebeslag van de functie niet leidt tot te weinig bergruimte in of bij de woning.