Ruimtelijke onderbouwing nieuwbouw woning Minne Finne te Grou

Ruimtelijke Onderbouwing

Woning Minne Finne Gemeente Leeuwarden

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

Woning Minne Finne Gemeente Leeuwarden

Status:

voorontwerp

Datum:

2 september 2022

Locatie Nijmegen St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ Nijmegen 024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Locatie Rosmalen Berlicumseweg 6D 5248 NT Rosmalen

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

5 6 7 8 9 11

Aanleiding Ligging plangebied Geldend bestemmingsplan / omgevingsvergunning Stedenbouwkundige randvoorwaarden Welstandsrichtlijnen Minne Finne, vrijstaande woningen Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Bestaande, vergunde situatie

13

2.1 2.2 2.3

13 16 18

Beschermd dorpsgezicht Grou Verkeer en parkeren Beschermd dorpsgezicht Grou

Hoofdstuk 3 Beleidskader

21

3.1 3.2

Nationaal beleid Provinciaal beleid

21 25

3.3

Gemeentelijk beleid

28

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

31

Hoofdstuk 5 Milieu- & omgevingsaspecten

35

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Milieu Waterhuishouding Flora & Fauna Cultureel erfgoed Leidingen

35 39 43 44 46

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

47

6.1 6.2

47 47

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ruimtelijke onderbouwing

Woning Minne Finne

3

4

Woning Minne Finne

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Minne Finne in Grou bestaat het voornemen om een geplande villakavel aan het waterfront iets anders te gaan inrichten (zie ook Bijlage 1 Planvoornemen). Hierop komt een grote woning naast de reeds geplande woning. Initiatiefnemer heeft daar een ontwerp voor gemaakt en dit ambtelijk en bestuurlijk voorbesproken. Er moet daarvoor wel worden afgeweken van het bestemmingsplan (stedelijke randvoorwaarden, zie paragraaf 1.4 Stedenbouwkundige randvoorwaarden). Omdat het plan bijdraagt aan de gewenste omgevingskwaliteit (minder bebouwde oppervlakte), is het plan in beginsel akkoord bevonden. Ten opzichte van de vergunde situatie met 4 woningen aan het water worden er nu 3 voorzien, waarbij de middelste twee bouwvlakken 'vervallen' en één woning wordt gebouwd die grotendeels nog overlap heeft met het rechter deel van de twee middelste bouwvlakken. Het gebied wordt opener en groener dan het oorsspronkelijke plan. Met deze opzet draagt het nieuwe plan eraan bij om vanuit stedenbouwkundig oogpunt het waterfront aan de noordoostzijde van het centrum van Grou een nieuw aanzicht te geven. Dit deel van het centrum ligt namelijk al jarenlang braak, en dat komt de uitstraling van het dorp niet ten goede.

De nieuwe ingrepen in het dorp worden gedaan met kennis van en respect voor de ontstaansgeschiedenis van de plek en bouwen voort op die geschiedenis en voegen daar weer een nieuwe laag aan toe. De gemeenteraad heeft daarom "Stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandsrichtlijnen voor Minne Finne, Hellingshaven en Volmawei in Grou”(19 december 2016) vastgesteld, waarin de ontwikkelmogelijkheden voor de locatie De Minne Finne zijn vastgelegd (zie verderop in dit hoofdstuk). Resultante daarvan is een stedenbouwkundig plan (Bijlage 2 Vastgestelde stedelijke randvoorwaardenkaart) dat op basis van een uitgebreide Wabo-procedure voor afwijking bestemmingsplan is mogelijk gemaakt. Dat plan, zoals hierna weergegeven, is als aangegeven vergund, maar zal nu op een onderdeel (vervanging van 2 vrijstaande woningen door 1 nieuwe woning) worden aangepast.

Woning Minne Finne

5

Vergund stedenbouwkundig plan (zie ook bijlage 2)

Hoofddoelstellingen voor het gebied zijn de verbinding van het waterfront met het centrum, passend binnen de cultuurhistorische waarde van het beschermde dorpsgezicht.

In het gebied zijn 11 rijwoningen en 4 vrijstaande woningen vergund, waarvan er nu dus 2 worden geschrapt in ruil voor 1 woning aan het waterfront. Onderdeel van deze herstructureringsopgave in de verplaatsing van een drietal woonboten aan de oever van De Minne Finne naar “De Burd”, waarvoor ook reeds de planologische procedure is doorlopen.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied 'De Minne Finne' is gelegen aan de uiterste noordoostzijde van de bebouwde kom van Grou en wordt begrensd door de Hellingshaven aan de noordwestzijde, het Pikmeer aan de noordoost-, oost- en zuidzijde en de Volmaweg aan de zuidwestzijde. Het plangebied valt binnen het 'beschermde dorpsgezicht Grou'. Op navolgende afbeelding is de begrenzing van het plangebied voor de woning binnen Minne Finne alsgroen vlak weergegeven:

6

Woning Minne Finne

Plangebied

1.3

Geldend bestemmingsplan / omgevingsvergunning

Voor de gronden in het plangebied geldt het bestemmingsplan Grou, dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 11 juni 2013. Middels een omgevingsvergunning (11027603, 25 oktober 2018) hebben Burgemeester en wethouders besloten, gelet op de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht: I.

de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen overeenkomstig de aanvraag voor de volgende activiteiten: 1. Strijd gebruik gronden/bouwwerken met het bestemmingsplan (art. 2.1 lid 1c Wabo). II. de omgevingsvergunning te verlenen onder de bepaling dat de gewaarmerkte stukken deel uitmaken van de vergunning. De besluitvormingsprocedure is uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.7 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. De aanvraag is beoordeeld voor de activiteit strijd gebruik gronden/ bouwweken met RO (art. 2.1 lid 1c). Voorts is de aanvraag getoetst aan het Besluit omgevingsrecht en de Ministeriele

Woning Minne Finne

7

regeling omgevingsrecht. Gebleken is dat de aanvraag hieraan voldoet en daarom is de gevraagde omgevingsvergunning verleend.

Op basis van het huidige bouwplan is daarom nu een afwijking nodig van het vigerende bestemmingsplan.

1.4

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

De voor o.a. deze planlocatie door de gemeente vastgestelde “Stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandsrichtlijnen voor Minne Finne, Hellingshaven en Volmawei in Grou.” (19 december 2016), richten zich op 3 ontwikkellocaties. Voor onderhavige locatie zijn onderstaande voorwaarden voor herontwikkeling van belang.

Hoofduitgangspunten Mede in verband met de samenhang tussen de diverse locaties, worden aanvullend op de locatie specifieke randvoorwaarden voor de drie bouwlocaties, de volgende hoofduitgangspunten gehanteerd: 1. 2.

3.

4. 5.

6. 7. 8.

In haar stedenbouwkundige opzet sluiten de drie gebieden nauwkeurig aan bij de ontstaansgeschiedenis van het gebied. De richtingen van de verschillende plannen sluiten aan bij de hoofdrichting van de ontstaansgeschiedenis van het gebied ten noordwesten van de kerk. Dat betekent dat de richting van de Volmawei als structuurbepalende lijn wordt verlaten. De positionering van de afzonderlijke woningen c.q. woningblokken sluit ook aan op datzelfde gebied, dat wil zeggen dat bijvoorbeeld de voor- en achterzijde kunnen wisselen en dat woningen niet persé in de rooilijn geplaatst dienen te worden. De plannen worden zo gemaakt dat fasering goed mogelijk is. Niet alleen is dat gunstig in de huidige markt, maar het sluit ook aan bij de wijze waarop het dorp, pandsgewijs, is ontstaan. De woningen sluiten in hun architectuur aan, aan die in het aanpalende gebied. Dat wil zeggen, dat bij voorkeur de goothoogte van de nieuwe grondgebonden woningen varieert en dat deze niet hoger is dan 5 meter en dat langs- en dwarskappen elkaar afwisselen. In het materiaalgebruik sluiten de woningen aan bij die in de omgeving, dat wil zeggen in hoofdzaak baksteen met houten kozijnen, maar ook volledig houten woningen zijn mogelijk. De positionering van de woningen en hun hoogtes, zijn zodanig dat het mogelijk is om op verschillende plekken zicht te hebben op de toren van de kerk.

Waar de plannen direct aansluiten bij de bestaande bebouwing zal zeer zorgvuldig worden omgegaan met een mogelijke schaalsprong tussen bestaand en nieuw.

Locatie specifieke voorwaarden:

8

Woning Minne Finne

Een groot deel van De Minne Finne is nooit bebouwd geweest en bestaat “uit van oorsprong bij de pastorie behorende weilanden. Het terrein was en is nog steeds onbebouwd en groen van karakter” (uit aanwijzing RCE). In de vorm van de haven, op het terrein van De Minne Finne is nog het grondplan zichtbaar van de industriële bebouwing die op De Minne Finne heeft gestaan en is gesloopt. De gemeente heeft besloten om de Hellingshaven in haar vorm en gebruik te handhaven. Hetzelfde geldt voor het gedeelte van de Volmawei langs de haven. Het zuidelijke gedeelte van deze weg wordt verlegd.

Uitgangspunt is dat de Minne Finne een echte verbinding krijgt met het oude dorp Grou en met het Pikmeer, waarbij dit gebied een overwegend publieke functie krijgt. De gemeente heeft een referentie voor een dergelijk mogelijke verbinding met het Pikmeer opgenomen. Dit is alleen mogelijk, door bebouwing van De Minne Finne toe te staan.

Er wordt ruimte geboden voor woningbouw, direct ten zuiden en ten oosten van de haven. Deze bebouwing zal de herbergzaamheid van het gebied rond de haven vergroten. Voorwaarde is dat de bebouwing zodanig wordt ontworpen, dat het de grens van het openbare gebied duidelijk afbakent. Dat gebeurt door de bebouwing langs de haven aan de zuidzijde af te zomen met een opvaart, die de woningen scheidt van het publieke deel van De Minne Finne. De bewoners kunnen in de opvaart bij de eigen woning een boot afmeren. Op het noordelijk deel van De Minne Finne, ten oosten van de haven, wordt de ruimte geboden voor de bouw van een aantal (er zijn er 4 vergund) vrijstaande woningen aan het water. Het spreekt voor zich dat aan beide locaties, de bebouwing langs de haven en de vrijstaande woningen aan het Pikmeer, hoge stedenbouwkundige en architectonische eisen worden gesteld (zie welstandsrichtlijnen hierna).

De inrichting van De Minne Finne zal recht moeten doen aan zowel het publieke karakter ervan, alsook aan de zichtbaarheid van de kerk en het dorp vanaf het Pikmeer.

1.5

Welstandsrichtlijnen Minne Finne, vrijstaande woningen

Hieronder zijn de welstandsrichtlijnen opgenomen, zoals die zijn opgesteld voor het vergunde plan met de 4 vrijstaande woningen. Het plan is eerder door de welstandscommissie beoordeeld. De commissie was daarbij op enkele aspecten kritisch. Daarna is het plan op tal van zaken aangepast om daar waar mogelijkheden waren aan de wensen van de welstandscie tegemoet te komen. Daarna is door welsatnd akkoord gegeven voor het plan. Algemeen In alles stralen de vier nieuwe villa's een waterwoning uit. Dit criterium wordt ingevuld met het ontwerp voor de nieuwe woning, dat aansluit bij de architectonische uitgangspunten voor de reeds ontworpen andere woningen.

Woning Minne Finne

9

Visualisatie woning (bron: Driessen Architectuur) Plaatsing/oriëntatie De vier vrijstaande woningen zijn georiënteerd op het water en worden op maximaal 8 meter afstand tot de oever gebouwd. De woningen worden gebouwd binnen het bouwvlak met een maximaal bebouwd oppervlak van 160 m2 (zie Bijlage 2 Vastgestelde stedelijke randvoorwaardenkaart). Het bebouwd oppervlak mag worden vergroot tot maximaal 180 m2 mits het ontwerp landschappelijk goed is ingepast, waarbij de openheid vanaf het water in voldoende mate is geborgd. De openheid en het groene karakter worden verdergaand versterkt door één woning te bouwen in plaats van twee vrijstaande woningen met bijgebouwen. Deze ene woning leidt tot een groter woongebouw dan eerder beoogd voor de twee woningen, maar leidt per saldo tot meer open ruimte van betekenis tussen de woning en belendingen, waardoor de relatie tussen meer, dorp en zichtlijn wordt versterkt. Tussen de woningen en het water worden bij voorkeur terrassen/vlonders aangelegd, eventueel op verschillende niveaus. Mogelijk wordt tussen de vlonders riet aangeplant. Op de particuliere kavels worden tussen de woningen bomen aangeplant. Vanaf de haven is er één toegangsweg tot een collectief 'toegangsplein' met toegang tot de kavels. Deze ontwerpprincipes zijn bij de uitwerking van het plan toegepast (zie Bijlage 1 Planvoornemen).

Hoofdvorm De woningen hebben een eenvoudige en enkelvoudige hoofdvorm en hebben een symmetrisch, flauw en doorlopend zadeldak tussen 25° en 35°. De nokrichting staat loodrecht op de oever. Zonnepanelen zijn toegestaan. De woning is met de kappen loodrecht op de oever gepositioneerd. Met een dubbele zadelkap boven geschakelde deelvolumes wordt een helder leesbaar en in maat en schaal passende massa gerealiseerd. Opmaak De woningen zijn allen verschillend, hoewel ze wel familie van elkaar moeten zijn. Gevels zijn van hout, baksteen en/of glas. Maximaal 20% van de gevel mag gekeimd worden. De daken worden afgedekt met riet of

10

Woning Minne Finne

pannen. Aan deze voorwaarden wordt voldaan. Kleur De kleur van de gevels is afgestemd op de kleuren van de daken. Bij een pannendak worden donkere, geglazuurde (bij voorkeur platte) pannen toegepast. De gevels zijn licht van kleur. De gevel aan de waterzijde bestaat overwegend uit glas. Aan deze voorwaarden wordt voldaan. Bijgebouwen De bijgebouwen staan los van het hoofgebouw; deze zijn gesitueerd nabij de toegangsweg. De bijgebouwen hebben een eenvoudige en enkelvoudige hoofdvorm en zijn voorzien van een kap. De gevels zijn van metselwerk of hout en zijn licht van kleur. Zonnepanelen zijn toegestaan, mits deze geïntegreerd zijn in het dak en meegenomen zijn in het ontwerp. Aan deze voorwaarden wordt voldaan.

1.6

Leeswijzer

Deze Ruimtelijke onderbouwing is als volgt opgebouwd: in hoofdstuk 2 wordt de vergunde situatie beschreven, waarvan wordt afgeweken; in hoofdstuk 3 volgt een beschrijving van het ruimtelijke beleidskader dat van toepassing is op dit plan; in hoofdstuk 4 komt de planbeschrijving aan bod; in hoofdstuk 5 worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken; in hoofdstuk 6 komt de uitvoerbaarheid aan bod.

Woning Minne Finne

11

12

Woning Minne Finne

Hoofdstuk 2

Bestaande, vergunde situatie

Zoals aangegeven is in het inleidende hoofdstuk, zijn voor de gebiedsontwikkeling De Minne Finne zowel planconceptuele als gedetailleerde uitgangspunten en randvoorwaarden geformuleerd en is een Randvoorwaardenkaart uitgewerkt, waarin het stedenbouwkundige plan voor de locatie is vervat. Hierbij wordt verwezen naar het eerste hoofdstuk van deze ruimtelijke onderbouwing voor het overzicht van relevante randvoorwaarden en uitgangspunten. De concrete invulling is hierna toegelicht; weliswaar is deze nog te realiseren, maar in het kader van voorliggende afwijking van de verleende vergunning is de afwijking van de vergunde situatie van belang, niet zo zeer de afwijking van de bestaande (fysiek-ruimtelijke) situatie. Hierna is dan ook de vergunde situatie toegelicht.

Stedenbouwkundig plan (zie ook Bijlage 2 Vastgestelde stedelijke randvoorwaardenkaart)

2.1

Beschermd dorpsgezicht Grou

De gebiedsontwikkeling in De Minne Finne is in 3 zones opgedeeld: De haven, met omsluitende woonbebouwing, bestaande uit 11 geschakelde woningen in 2 stroken. De herstelde weide, ooit de kerkelijke weide, omgeven door groene en meer natuurlijke oevers. De kop van het schiereiland, met een ruime groene inrichting waarin 4 vrijstaande woningen werden voorzien, en nu 2 woningen vervangen worden door 1 woning. De stedenbouwkundige setting van de nieuw te bouw 11 geschakelde eengezinswoningen en 4 vrijstaande villa's speelt in op de landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten rondom Grou, zoals die door de gemeente zijn vastgelegd.

Woning Minne Finne

13

De kop van De Minne Finne Achter de haven, op de kop van De Minne Finne met zicht op het water, zijn vier vrijstaande villa's aan het meer vergund. De kop blijft een overwegend groene uitstraling houden door te transformeren naar ruime kavels met een groene erfafscheiding. Hier waren 4 vrijstaande woningen voorzien die zijn georiënteerd op het water. Aan de kant van de haven, midden in het gebied komt de ontsluiting van de woningen. De bijgebouwen en de parkeerplaatsen op eigen erf zijn op deze zijde georiënteerd.

Ten aanzien van de aan het water gelegen villa's zal de openheid van de oever versterkt worden en dient voorkomen te worden dat hier zware massa's ontstaan. Verder dient voorkomen te worden dat het groene karakter van de oever wordt aangetast door schreeuwerige accenten in de vorm van harde kleuren en onnatuurlijke materialen als kunststoffen, trespa en dakpanplaten. In dat kader heeft de gemeenteraad voor de woningbouw specifieke welstandsrichtlijnen vastgesteld.

De tuinen rond de villa's worden voorzien van opgaande beplanting waarbij vanuit de woningen zichtlijnen van en naar het Pikmeer worden opengehouden. Door deze oplossing wordt de privacy rond de woningen voldoende geborgd, maar is vanaf het Pikmeer wel leesbaar dat De Minne Finne de dorpsrand is van Grou.

Schakel tussen Grou en Pikmeer Met de open bebouwingsstructuur wordt de haven ruimtelijk beter vormgegeven en worden tegelijkertijd belangrijke open zichtrelaties tussen Grou en het Pikmeer gerealiseerd. Door de lage bebouwingsdichtheid en goed gekozen situering van de bebouwing blijft De Minne Finne open met een landschappelijk karakter. Het oude dorpsgezicht blijft hier gewaarborgd. Uitgangspunt is dat De Minne Finne een verbinding vormt met het dorp Grou en het Pikmeer, waarbij het gebied een overwegend publieke functie krijgt die de verbinding ook functioneel maakt. Door het graven van een opvaart die de scheiding vormt tussen de nieuwbouw langs de haven en op de kop ontstaat er een duidelijke grens tussen uitbreiding van bebouwing en open groen.

Navolgende afbeelding uit de toelichting bij het aanwijzingsbesluit beschermd dorpsgezicht Grou, toont duidelijk dat De Minne Finne (letterlijk) een witte vlek en ontbrekende schakel is tussen het historische terpdorp en het Pikmeer.

14

Woning Minne Finne

Realisatie van stedenbouwkundige samenhang tussen centrum en Pikmeer, met respect voor en vertaling van de centrumdorpse historische waarden, kan door toepassing van de volgende stedenbouwkundige en ruimtelijke uitgangspunten: Behoud van zicht vanaf het Pikmeer op de toren van de Sint Piterkerk. De bebouwing in De Minne Finne wordt daarom in hoogte gemaximeerd en loopt vanaf de zijde Pikmeer geleidelijk op tot het niveau van het aansluitende bestaande stedelijke gebied. Opbouw in omvang van bouwmassa's met solitaire woningen, omgeven door veel ruimte aan het Pikmeer en aan de zijde van de binnenhaven en een meer verdicht milieu aan de centrumzijde. De dorpsrand aan het Pikmeer zal een transparant-groen karakter houden. Vanaf het Pikmeer blijft het aanzicht van Grou daardoor gemêleerd; een transparant groen aanzien waar bebouwing fragmentarisch in zichtbaar is. Daartoe worden de meest karakteristieke elementen van de rand van De Minne Finne behouden, versterkt en geaccentueerd: 1. meest vooruitgeschoven deel van De Minne Finne uitvoeren in ruime tuinen met hoofdgebouwen aan de zijde van de toekomstige binnenhaven (leidt tot een ruime en robuuste groene rand zonder openbare toegankelijkheid) en meer richting het centrum (ter hoogte van de boothuizen) overgaand in een weide met een meer gecultiveerd en openbaar, parkachtig karakter. 2.

het dijkje; door deze te verzwaren en een meer natuurlijke uitstraling te geven en te voorzien van een wandelroute; 3. beheerde gazons aan de binnenzijde van het dijkje, waardoor de profilering meer zichtbaar wordt; Karakteristieke geveldifferentiatie door variatie in individuele panden binnen de bouwstroken, verspringende gevels en verticaal gelede gevels (geen platte of plompe bouwmassa's maar

Woning Minne Finne

15

aaneenschakeling van ranke deelmassa's met kappen. Dakenplan, in maat en schaal passend bij het historische centrum. Naast deze stedenbouwkundige randvoorwaarden is tevens de materialisering, kleurstelling, vorm en gebaar van de individuele gebouwen van belang voor een juiste inpassing in het beschermde gezicht. Daarbij is voor alle gebouwen als uitgangspunt gekozen dat niet historiserend gebouwd wordt maar dat traditionele gebouwkenmerken voor het centrumgebied van Grou vertaald mogen worden naar een hedendaagse beeldtaal die ook dan in harmonie moet zijn met het centrumgebied.

2.2

Verkeer en parkeren

Verkeersstructuur Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Volmaweg, met een haakse ontsluiting die parallel aan de kade van de haven loopt. Omdat slechts een beperkt aantal woningen ontsloten behoeft te worden en de ontsluiting doodlopend is, kan worden volstaan met een regulier woonstraatprofiel met een keermogelijkheid aan het einde. Dit gold reeds in het vergunde plan voor 4 vrijstaande woningen en zal daarom (temeer) gelden bij de realisatie van 3 in plaats van 4 vrijstaande woningen.

Omdat met de gebiedsontwikkeling ook nadrukkelijk het openbare en recreatieve karakter voor het dorp Grou wordt versterkt, wordt rond de Hellinghaven een wandelpad aangelegd dat vrij ligt van de autoroute. Ook worden op en rond de weide paden aangelegd. Hierdoor is binnen De Minne Finne een hoge toegankelijkheidsgraad voorzien met meerdere plekken die tot aan het water openbaar zijn. De openbare ruimte zal een parkachtige inrichting krijgen. De openbaarheid zal niet wijzigen als gevolg van dit plan en zal conform het reeds in 2018 vergunde plan worden gerealiseerd. Parkeren Het uitgangspunt is dat parkeren in hoofdzaak op eigen erf plaatsvindt en dat binnen het plangebied voldoende parkeervoorzieningen zijn voor het te realiseren woonprogramma. Hiermee blijft de publieke ruimte toegankelijk en aantrekkelijk. Overeenkomstig de door de gemeente bepaalde parkeernormen wordt bij alle woningen op eigen terrein parkeerruimte voorzien. Bij de vrijstaande woningen is op individueel kavelniveau een vrije situering nader uit te werken. Er kan op eigen buitenterrein worden geparkeerd, voor zowel bewoners als voor bezoekersparkeren.

Voor bezoekersparkeren is in het vergunde plan (voor alle woningen in Minne Finne) langs de ontsluitingsweg in de haven ruimte om dit mooi in te passen zonder dat het afbreuk doet aan het landschap. Voorliggend plan zal evenwel op eigen perceel voldoende ruimte bieden, ook aan bezoekersparkeren. Parkeerbeleidsplan gemeente Leeuwarden 2015 De parkeerdruk in Grou wisselt sterk en is afhankelijk van het seizoen. Buiten het vakantieseizoen is de parkeerdruk beperkt en is geen sprake van een tekort aan parkeerplaatsen. In het vakantieseizoen is het regelmatig erg druk. Om net als in Leeuwarden grip te krijgen op de parkeerbalans start de gemeente ook in Grou met het monitoren van de parkeerbalans.

In het centrum van Grou is sprake van een menging van een drietal parkeerregimes: blauwe zone regeling op locaties die bestemd zijn voor bezoekers (maandag t/m zaterdag tussen 8.30 en 18.00 uur); parkeren voor vergunninghouders (met verschillende tijdregimes);

16

Woning Minne Finne

vrij parkeren. Aan de rand van het centrum zijn enkele parkeerlocaties gelegen waar bezoekers gratis kunnen parkeren: Parkstraat/Zevenhuizen (56 parkeerplaatsen); Friesmastrjitte (25 parkeerplaatsen); Terreinen: Minne Finne (13 parkeerplaatsen), Volmaweg (terrein zonder vakindeling, 15-20 parkeerplaatsen) en Hellingshaven (10 parkeerplaatsen). Met name bij evenementen kan de vraag naar parkeerplaatsen het aanbod sterk overstijgen en treedt vaker ongewenste parkeerdruk op. De stakeholders in Grou benadrukken het belang van gratis parkeren. Voorts wordt veel waarde gehecht aan voldoende parkeergelegenheid in het dorp voor bezoekers (onderscheiden naar kort en lang parkeren) en bescherming van de woonomgeving in gevallen dat door hoge parkeerdruk bewoners de eigen auto niet meer nabij de woning kunnen parkeren. Goede handhaving is belangrijk. De bestaande wijze van vergunninguitgifte aan alleen bewoners van de gemeente (dus ingeschreven in de GBA) moet worden gehandhaafd.

Uitgangspunten parkeerbeleid Grou Het parkeerbeleid van Grou is historisch gegroeid en is de afgelopen jaren niet systematisch geactualiseerd. Mede daardoor komt de parkeerregulering deels over als een 'lappendeken'. In het licht van de actualisatie van het parkeerbeleid staat voorop het zorgen voor een heldere structuur waarin het met name voor bezoekers zo gemakkelijk mogelijk is om een geschikte parkeerplaats te vinden en tegelijkertijd parkeerlocaties voor bewoners voldoende beschermd zijn. De gemeente blijft uitgaan van de huidige regulering op basis van de parkeerverbodszone en zal de bebording verbeteren. Voor het parkeerbeleid voor Grou geldt dat het geactualiseerde beleid zal zijn gericht op een zo inzichtelijk mogelijke opzet in samenhang met de ruimtelijke en de verkeersstructuur in het dorpse karakter.

Parkeernormen Voor Leeuwarden geldt de klasse 'sterk stedelijk' (Berekeningsmethode CROW 2012). Binnen het gemeentelijk grondgebied is een aantal gebiedstypen te onderscheiden. Het centrum van Grou krijgt, net als het centrum van Leeuwarden, de categorie 'Centrum'. De rest van Grou valt binnen de categorie 'Rest bebouwde kom'.

Woning Minne Finne

17

Op basis van deze karakteristieken is aan de hand van de rekentool bij de CROW (publicatie 381, die de publicatie 317 inmiddels heeft vervangen) bepaald dat de volgende parkeernormen gelden (zie ook Bijlage 3 Parkeerberekening bij deze onderbouwing): 1 vrijstaande woningen: 2 parkeerplaatsen; In het plan wordt voorzien van meerdere parkeerplaatsen op het erf rond de woning. Aan de normen wordt daarmee ruimschoots voldaan.

2.3

Beschermd dorpsgezicht Grou

Het plangebied 'De Minne Finne', de oorspronkelijk bij de pastorie behorende weilanden, maakt onderdeel uit van het 'beschermd dorpsgezicht Grou', dat op 22 mei 1990 als zodanig is aangewezen. Het historische gedeelte van Grou kent een groot aantal karakteristieke panden en rijksmonumenten en een waardevolle ruimtelijke structuur.

In het 'beschermd Dorpsgezicht Grou' en het aangrenzende 'beschermd Dorpsgezicht Oosterveld' is de samenhang van deze panden met de ruimtelijke structuur als waardevol beschreven. Kenmerkend voor Grou is dat de verschillende fasen van ontwikkeling van het dorp nog steeds herkenbaar zijn als verschillende gebieden. Ieder gebied heeft een kenmerkende samenhang van onder meer verkaveling, bebouwing, (voormalige) ligging aan water en hoogteverschillen. Het oudste deel is herkenbaar als het oorspronkelijke agrarische terpdorp rond de Sint Piterkerk met De Minne Finne (ooit de kerkelijke weide). De uitbreiding als regionale handels- en scheepvaartkern aan het water is te herkennen rond de Hoofdstraat en 't Grien en tot slot hebben de 19e en 20e eeuwse uitbreidingen van de nijverheids- en watersportkern aan het meer een geheel eigen karakter.

In de loop der jaren is in het beschermde dorpsgezicht op verschillende plaatsen verstoring in de bebouwingsstructuur en ruimtelijke samenhang ontstaan. Ook is de relatie van (de omgeving van) De Minne Finne met het oude dorp verbroken door de aanleg van de rechte Volmaweg en de Hellingshaven en de inrichting van een achter de pastorietuin gelegen opslagplaats. Daarnaast is de tot enkele jaren geleden aanwezige hoge bomenrand rond De Minne Finne als een verstoring aan te merken. Deze ontnam het zicht vanaf het Pikmeer naar de torenspits van de Sint Piter. Deze bomen zijn mede daarom gekapt en waren dusdanig ver uitgeroeid dat de kap ervan ook nodig was.

Het gemeentelijk beleid heeft als doel om de cultuurhistorische, ruimtelijke en eventueel aanwezige archeologische waarden in het Beschermd Dorpsgezicht te beschermen en zo mogelijk te versterken. Het bewaken van de zichtlijnen vanuit het Pikmeer op de Sint Piterkerk wordt daarbij van groot belang geacht.

Waardering Het oudste gebied rondom de Sint Piterkerk (de Wijde Steeg en de Nieuwe Kade en Kerkstraat), wordt gekenmerkt door een geleidelijk gegroeide, organische, kleinschalige ruimtelijke structuur. Binnen deze structuur neemt de met bebouwing omsloten en met zware bomen beplante kerkhofruimte een belangrijke plaats in.

Rondom het Romaanse kerkgebouw en kerkhof staat een verscheidenheid aan bebouwing: een gesloten bebouwingswand met top- en lijstgevels, enkele dicht opeen gebouwde, eenvoudige woningen in 1 bouwlaag

18

Woning Minne Finne

met kap, en 2 vrijstaande grotere panden (pastorie en kerkelijk lokaal). De omringende straatjes en steegjes hebben een steenachtig karakter vanwege de lage woningblokjes in een min of meer gesloten straatwand.

Aan de Nieuwe Kade wordt het ruimtelijk karakter bepaald door overwegend lage woon- en bedrijfsbebouwing, een verspringende rafelige bebouwingswand, deels met de voor-, deels met de achterzijde gericht op de Nieuwe Kade.

In het algemeen gelden voor de bebouwing in het Beschermd Dorpsgezicht Grou de volgende te beschermen kenmerken: de gevelopeningen van de meeste panden in het beschermde dorpsgezicht zijn verticaal gericht; dit zal ook gelden voor de bebouwing in het plangebied De Minne Finne (zie paragraaf 1.5 welstandsrichtlijnen); in de gesloten straatwanden wordt de individualiteit van elk pand benadrukt door onderlinge verschillen in goot- en lijsthoogte van aan elkaar grenzende panden met eenzelfde aantal bouwlagen; individualiteit zal ook in de bebouwing van De Minne Finne tot uitdrukking komen, bijvoorbeeld door verspringing in rooilijnen en een divers dakenlandschap; de gevels zijn opgetrokken uit rode of roodbruine baksteen. Incidenteel komt een aantal gepleisterde of geschilderde gevels voor; traditionele materialen zijn ook het hoofdthema binnen de nieuwbouw in De Minne Finne; de daken hebben de vorm van een zadel- of schilddak. De nokrichting van de woningblokjes heeft een langsgerichte oriëntatie, individuele panden hebben de nokrichting dwars op de weg; de dakbedekking bestaat uit rode of zwarte gebakken pannen, waarbij de kapverdieping veelal is voorzien van een centraal geplaatste dakkapel.

Deze dakkapellen kenmerken zich door een fraaie en veelvormige detaillering; met name de materialisering zal in De Minne Finne worden herhaald; op de plaatsen waar tuinen aan de openbare ruimte grenzen, zijn deze van elkaar gescheiden door middel van een laag en eenvoudig hek (ijzer of hout); in De Minne Finne zal een fors deel van de buitenruimte openbaar zijn; niet tuinen maar openbare ruimte, groen en water bepalen het ruimtelijk beeld; de kleine open groene gebieden vormen een markering van het bebouwde beschermde gezicht; in De Minne Finne zal een karakteristieke groen kern behouden blijven en vanaf het water wordt het groene aanzicht geborgd met het concrete bouwplan; het nieuwe openbaar groen van De Minne Finne markeert de historische relatie van de oude kerkterp van Grou in het lage waterrijke gebied; De ruime groene dorpsrand blijft behouden die zo karakteristiek is voor de wijze waarop Grou zich manifesteert aan het water; geen hard stenig stadsfront maar een beeldbepalende groene rand langs het dorpshart en het weidse Pikmeer, terwijl aan de zijde van de haven een herbergzame, door bebouwing omsloten toegang tot aan het water wordt gerealiseerd. Voor het plangebied is van belang dat in het verleden op De Minne Finne vanuit de Gedempte Haven de Volmawei is aangelegd. Dit in verband met de ontsluiting van een bedrijfscomplex op De Minne Finne.

Daarmee werd definitief het eiland-karakter van De Minne Finne opgeheven en kreeg de Volmawei een richting die wezensvreemd is in de loop van de eeuwen gegroeide historische plattegrond van Grou. En ook werd daarmee de positie van De Minne Finne, welke oorspronkelijk bestond uit bij de pastorie behorende weilanden, gewijzigd. Het terrein is nog steeds groen van karakter.

Woning Minne Finne

19

20

Woning Minne Finne

Hoofdstuk 3

Beleidskader

In deze paragraaf worden kort de ruimtelijk relevante beleidskaders beschreven voor alle deelgebieden.

3.1

Nationaal beleid

Nationale omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de nieuwe omgevingswet, die per 1 januari 2023 in werking treedt, is de Nationale Omveringsvisie (NOVI) door het rijk opgesteld. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 wordt hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden vier prioriteiten onderscheiden: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaat adaptatie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het rijk de volgende drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.

Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Afwentelen wordt voorkomen.

Vooralsnog is totdat de NOVI van kracht wordt, het rijksbeleid vastgelegd in respectievelijk de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Met voorliggend plan wordt voldaan aan de intenties van de NOVI, namelijk de versterking van de kenmerken en kwaliteiten van het gebied en voorkomen van afwenteling.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Het Rijk kiest 3 doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en

Woning Minne Finne

21

gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.

In het plangebied is het volgende nationaal belang van toepassing:

Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten. Landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten geven identiteit aan een gebied. Bovendien zijn culturele voorzieningen en cultureel erfgoed van belang voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat en daarmee voor de concurrentiekracht van Nederland. Het Rijk is onder andere verantwoordelijk voor beschermde stads- en dorpsgezichten. Het plangebied valt binnen het beschermd dorpsgezicht van Grou.

In onderhavig plan is rekening gehouden met dit beschermd dorpsgezicht. Zie paragraaf voor een nadere beschouwing van het aspect cultuurhistorie in relatie tot het voorgenomen initiatief.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Alleen titel 2.1 'Rijksvaarwegen' is mogelijk relevant voor het plangebied.

Het plangebied ligt op niet al te grote afstand van het Prinses Margietkanaal, een rijksvaarweg van CEMT-klasse Va.

In artikel 2.1.2 is opgenomen dat een vrijwaringszone van 25,0 m moet worden aangehouden aan weerszijden van de begrenzingslijn van een rijksvaarweg (uit CEMT-klasse Va) zoals opgenomen in de legger bedoeld in artikel 5.1 van de Waterwet (zie onderstaande afbeelding).

22

Woning Minne Finne

Het eerder vergunde plan voor 4 vrijstaande woningen voldeed reeds aan deze bepalingen. Nu er vervangend per saldo 1 woning minder wordt voorzien, op nog iets grotere afstand van de vaarweg, wordt wederom voldaan.Zie daarvoor navolgend beeld met nieuwbouw v

Bebouwing t.o.v. waterkant en vaarweg (bron: Driessen Architectuur)

Woning Minne Finne

23

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding waarvan de juridische borging is voorgeschreven in het Barro.

Bro; ladder voor duurzame verstedelijking Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren. Per 1 juli 2017 zijn de 3 treden van de Ladder losgelaten en geldt dat de toelichting bij een bestemmingsplan die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaande stedelijk gebied, een motivatie waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Zoals gezegd is de Ladder-onderbouwing verplicht voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Onder stedelijke ontwikkeling wordt de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen verstaan. Deze laatste categorie is in de handreiking bij de Ladder voor duurzame verstedelijking (ministerie van Infrastructuur en Milieu) nader gespecificeerd in accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure.

Onderhavig initiatief betreft een stedelijke ontwikkeling die binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, evenwel een minder omvangrijke verstedelijking dan eerder vergund (1 in plaats van 2 woningen).

De concentratie van woningen direct grenzend aan het centrum van de regionale kern Grou (Bestaand Stedelijk Gebied, zie provinciale verordening) staat in het teken van het behoud van de leefbaarheid en het voorzieningenniveau in het dorp. Daarbij wordt gebouwd overeenkomstig de vraag naar woningen en de doelgroepen (zie verderop de paragraaf gemeentelijk beleid). Omdat de locatie binnenstedelijk is gelegen en de woningaantallen binnen geheel Minne Finne beperkt zijn, en door dit initiatief verder afnemen, is de (mate van) verstedelijking zeer beperkt.

Met het planvoornemen wordt daarnaast invulling gegeven aan de opwaardering van het waterfront (enkele villa's in een ruime groene rand aan het Pikmeer) en ontstaat een functionele en versterkte ruimtelijke relatie tussen het dorpshart en het Pikmeer. Bovendien wordt een forse bijdrage geleverd aan de verdere ontwikkeling van het imago van Grou als belangrijke toeristisch recreatieve watersportkern. De ontwikkeling leidt er letterlijk toe dat het centrum van Grou en het Pikmeer bij elkaar komen. Qua woningbouw passen de voorgenomen aantallen en de kwaliteit ervan binnen de regionaal afgestemde gemeentelijke woningbouwtaakstelling. Er is geen andere locatie van enige omvang beschikbaar binnen het in de Verordening Romte Fryslân vastgestelde bestaand stedelijk gebied van Grou in de directe nabijheid van het centrum en het Pikmeer.

De ontwikkeling op De Minne Finne als geheel, en deze woning daarbij inbegrepen, past hiermee binnen de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

24

Woning Minne Finne

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Fryslân 2020: De romte diele Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is neergelegd in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. De provincie streeft naar een vitale economie door te investeren in omgevingskwaliteiten. Dit zorgt er onder andere voor leefbaarheid en dat leegstand en verpaupering van bebouwing wordt teruggedrongen. Voorliggend initiatief (woningbouw binnen de kern) past daarbinnen. Daarnaast gaat de provincie voor een veerkrachtig beleid, waarin ingrijpende ontwikkelingen opgevangen kunnen worden, het behoud van de karakteristiek van de provincie, door het beschermen van de eigen identiteit en voor een gezonde leefomgeving. Hier verhoudt het initiatief zich neutraal toe, deels positief doordat de cultuurhistorische en groene karakteristieken ter plaatse beter invulling gaan krijgen dan bij de realisatie van 2 woningen. Veel beslissingen over de leefomgeving worden in de samenleving en door de gemeenten genomen. De provincie heeft een eigen rol als het gaat om het beleid voor Fryslân als geheel. Bijvoorbeeld de klimaatverandering en de zeespiegelstijging, de overgang naar duurzame energie, de bevolkingsontwikkeling, de toename van het toerisme, de verschraling van het landschap en de kansen van technologische ontwikkelingen.

Voorliggend plan is met name van lokale betekenis en raakt niet de door de provincie gestelde provinciale belangen. Wel draagt het bij aan meer generieke doelen zoals een vitale en veerkrachtige omgevingen, behoud van gebiedskarakteristieken en een gezonde en klimaatadaptieve leefruimte. Dit plan voorziet in de herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied. Het plan doet recht aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en is daarmee in overeenstemming met het provinciale beleid. Verordening Romte Fryslân In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018, 2020 en 2021 partieel herzien. De beoogde ontwikkeling van het realiseren van een woning wordt gezien als stedelijke ontwikkeling binnen een regionaal centrum, maar buiten bestaand stedelijk gebied (zie hierna). In de Verordening Romte is een aantal regels van toepassing op het plangebied, die gericht zijn op het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit en bieden van voldoende ontwikkelruimte voor wonen, bedrijvigheid en functies binnen Grou. De provincie stelt voor Grou onder andere dat opwaardering van het waterfront en overige kwalitatieve verbeteringen bijdragen aan het recreatieve imago en de verdere ontwikkeling van Grou als belangrijke watersportkern met bijbehorende voorzieningen. Het voorliggende initiatief past naar aard en omvang in deze bepalingen.

Uit de kaart 'Begrenzing bestaand stedelijk gebied' (zie paarse cirkel op onderstaande afbeelding) blijkt dat het plangebied niet is gelegen in 'bestaand stedelijk gebied'. Nieuwe bebouwing in het plangebied is hiermee niet zondermeer mogelijk. Op grond van artikel 1.1.1. lid 2 kan in een ruimtelijk plan een uitbreidingslocatie aansluitend op bestaand stedelijk gebied (zoals hier het geval is) worden toegestaan.

Artikel 2.1.1 ruimtelijke kwaliteit

Woning Minne Finne

25

1.

2.

3.

De plantoelichting van een ruimtelijk plan voor een uitbreidingslocatie of voor het landelijk gebied omvat een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf waarin, voor zover noodzakelijk, wordt aangegeven op welke wijze: a. het plan rekening houdt met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van nieuwe functies, op grond van een analyse van de samenhang van de ondergrond, netwerken en nederzettingspatronen; b. het plan invulling geeft aan de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, zijnde de structuren van provinciaal belang zoals die, met inbegrip van een richtinggevend advies, per deelgebied of gebiedsoverschrijdend zijn omschreven in de structuurvisie Grutsk op 'e Romte. Een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op landelijk gebied stelt zo nodig regels die ertoe strekken dat de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten als bedoeld in het eerste lid, sub b, herkenbaar blijven. Een ruimtelijk plan voor het landelijk gebied dient te voorzien in een zorgvuldige inpassing van een uitbreidingslocatie binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, zoals bedoeld in het eerste lid, sub b.

Om invulling hieraan te geven, heeft de gemeente voor deze locatie 'stedenbouwkundige randvoorwaarden' opgesteld, die als basis dienden voor de verleende omgevingsvergunning voor het stedenbouwkundige plan Minne Finne en die ook van toepassing zijn op voorliggende ontwikkeling. Hierin zijn de van belang zijnde waarden uit de verordening en uit de structuurvisie Grutsk op 'e Romte vertaald naar het schaalniveau van de planontwikkeling.

Artikel 2.3 Zorgvuldig ruimtegebruik De toelichting bij een ruimtelijk plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke functie buiten bestaand stedelijk gebied bevat een verantwoording waaruit blijkt dat toepassing is gegeven van het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, waaruit in ieder geval blijkt waarom die functie redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Deze motivatie is opgenomen in het 'Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden Juni 2016' dat in de volgende paragraaf is uitgewerkt.

Artikel 3 Wonen 3.1 Woonplan, sub 3.1.1 geeft aan dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Het Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden (juni 2016) bevat een dergelijk goedgekeurd kader voor onderhavige locatie. Op basis van de gemeentelijke programmering (zie volgende paragraaf over gemeentelijk beleid) zijn er op de planlocatie mogelijkheden om de reeds vergunde aantallen mogelijk te maken, ook om de nu beoogde realisatie van 1 in plaats van 2 vrijstaande woningen te realiseren.

Artikel 7.1.1 EHS De locatie ligt niet in de ecologische hoofdstructuur maar wel nabij gronden die zijn aangewezen als EHS. Op grond van artikel 7.1.1 lid 3 van de verordening kan een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op gronden nabij EHS nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken wanneer die niet leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS. In de paragraaf ecologie en de natuurtoets is hier aandacht voor.

26

Woning Minne Finne

Thematische structuurvisie Grutsk op 'e Romte In het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit fan de Romte' worden de 'kernkwaliteiten' van het cultuurhistorische erfgoed en het landschap beschreven. Onder kernkwaliteiten wordt verstaan: die ruimtelijke eigenschappen die zo typisch zijn voor het Friese landschap, dat zij tezamen de ruimtelijke identiteit van Fryslân vormen. Het Streekplan kondigt een nadere uitwerking en waardering aan van deze kernkwaliteiten. In Grutsk op 'e Romte worden landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd, gewaardeerd en van een richtinggevend advies voorzien. Het doel hiervan is behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, adviseren en inspireren.

Het totaal aan watersystemen. Van zeer grootschalige tot de zeer fijnmazige watersystemen en van voormalig naar huidige of heropende waterverbindingen Zo mogelijk weer een functie geven aan waterwegen als onderdeel van een groter geheel. Dit draagt bij aan versterking, behoud en verdere ontwikkeling van de watersystemen als geheel. Beleefbaar houden van watersystemen door het open houden van oevers (geen hoog opgaande beplanting) en door oevers openbaar toegankelijk te maken (waar mogelijk). De zichtrelatie tussen Grou en het Pikmeer wordt in de visie specifiek als waarde benoemd (hoofdstuk 11).

Nederzettingen, dorpen en steden in hun omgeving Versterken van de verschijningsvorm van de karakteristieke stedenbouwkundige structuur en bebouwing in en rond de dorpen en steden in de context van het omliggende landschap. De onderlinge verhouding (maat) en samenhang tussen de (cultuurhistorische) onderdelen die een dorps- of stadssilhouet bepalen (zoals kerken, watertorens, fabrieken en dergelijke) handhaven en versterken. Deze maken gezamenlijk de verankering en herkenbaarheid van de structuur van de nederzetting in het landschap mogelijk. Behouden van de fijnmazige nederzettingsstructuur en de open ruimtes (weilandjes, pleintjes, grasvelden). De zichtlijnen die de relatie aangeven tussen de open plekken in de nederzetting en het omliggende landschap respecteren en zo nodig versterken. Bij ruimtelijke ontwikkelingen de kenmerken van de landschapstypen, die in de overgangsgebieden heel kwetsbaar zijn, als uitgangspunt en basis benutten. Deze zorgen voor een stevige verankering van een dorp/stad in het landschap.

Structuur van de nederzettingen, dorpen en steden Versterken van de afleesbaarheid van het ontstaan en de ontwikkeling van de nederzetting, in relatie, oriëntatie, contact of contrast tot het landschap. Versterking tot stand brengen door de intrinsieke onderdelen van de nederzettingsstructuur zoals interne infrastructuur (water, wegen), open ruimten, zichtvelden (van binnen naar buiten en andersom) en de bebouwing zelf te respecteren en als onderlegger te gebruiken in toekomstige ontwikkelingen. De verkavelingsrichting is bepalend en onderlegger bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Laagveengebied Grou en de planlocatie maken deel uit van de in de visie opgenomen deelgebied 'Laagveengebied' (hoofdstuk 11). Van belang daarbinnen zijn o.a. de dorpen met een sterke relatie met vaarten en meeroevers.

Woning Minne Finne

27

3.3

Gemeentelijk beleid

De ruimtelijke en planologische voorwaarden voor de locatieontwikkeling zijn door de gemeente vastgelegd in de notitie “Stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandsrichtlijnen voor Minne Finne, Hellingshaven en Volmawei in Grou.” (gedateerd 19 december 2016). Onderhavig plan geeft invulling aan de daarin vastgelegde stedenbouwkundige criteria en opgenomen woningtypen. De afwijking betreft het aantal woningen, waarbij 1 vrijstaande woning minder gerealiseerd wordt. Omdat dit de kwalitatieve doelen voor het plangebied Minne Finne ten goede komt en versterkt, is deze afwijking ook aanvaardbaar.

Volkshuisvestingsvisie 2021, Leeuwarden: ongedeeld en vitaal! De volkshuisvestingsvisie kent als thema: ongedeelde stad en vitale dorpen. We willen dat de stad en de dorpen toegankelijk blijven voor alle doelgroepen. Realisatie van gemengde buurten is noodzakelijk, omdat die door een gevarieerde woningvoorraad aantrekkelijk zijn voor een brede mix van inkomensgroepen. Hiermee vergroten we niet alleen keuzevrijheid voor lagere inkomens, maar dragen we actief bij aan een ongedeelde samenleving. Gereguleerde huurwoningen van corporaties en particuliere verhuurders vallen onder de werkingssfeer van deze visie. De visie is daarom niet van toepassing op onderhavig particulier bouwinitiatief.

Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden Juni 2016 Leeuwarden staat de komende decennia voor een grote bouwopgave. Het aantal inwoners blijft nog lange tijd stijgen en het aantal huishoudens stijgt zelfs sneller. De gemeente moet de woningvoorraad flink uitbreiden. Het karakter van de groei is meer alleenstaanden, minder jongeren en meer ouderen. Dit vraagt om een geactualiseerde kijk op waar woningbouw nodig en gewenst is.

Het Leeuwarder woonbeleid omvat verschillende thema's en is vastgelegd in een aantal afzonderlijke beleidsproducten. De gemeente kiest voor aparte producten omdat elk thema zijn eigen dynamiek en tijdshorizon heeft en verschillende stakeholders kent. Het beleid voor de sociale huursector is verwoord in de gezamenlijke volkshuisvestingsvisie 'Nieuw Leeuwarder Bestek 2016 – 2020'. De gemeentelijke ambities ten aanzien van verduurzaming en omgevingskwaliteit zijn vastgelegd in de wijken-aanpak en in Groen Werkt 2.0.

De gemeenteraad heeft in 2015 gekozen voor een actualisatie van het woningbouwbeleid om hiermee kaders op te stellen voor nieuwe ontwikkelingen. De grootste demografische ontwikkelingen zijn: Doorgaande groei bevolking Sterkere groei aantal huishoudens (per 10 nieuwe inwoners gemiddeld 7 woningen nodig) Groei concentreert zich in de stad, dorpen stabiliseren of krimpen Groei door toename aantal eenpersoonshuishoudens Toename van de vergrijzing Aantal studenten lijkt te stabiliseren Aandeel hoogopgeleiden in bevolking groeit Op termijn groei vraag wonen met zorg De basis van ons woonbeleid is de vraag naar woonruimte. De gemeente voorziet voor de komende decennia

28

Woning Minne Finne

nog bevolkingsgroei voor de gemeente Leeuwarden. Deze groei is niet gelijk verdeeld over de hele gemeente en geldt niet voor alle type woningen. De groei is voornamelijk te verwachten in het stedelijke gebied en de uitleglocaties bij Leeuwarden. Voor de meeste dorpen verwacht de gemeente afnemende vraag of stabilisatie van de vraag. De groei geldt vrijwel alleen voor eenpersoonshuishoudens. De gemeente verwacht geen grote veranderingen (zowel in groei of krimp) van andere huishoudenstypen.

Overigens constateert de gemeente dat het merendeel van de huishoudens met een lichte zorgvraag in een reguliere woning woont en dat voor deze huishoudens er in die zin geen aanleiding en noodzaak is om te verhuizen naar een specifieke woonzorglocatie. De gemeente kiest voor een flexibel sturingsinstrument dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Daarom is gekozen voor een kader waarbinnen marktpartijen de ruimte hebben om nieuwe initiatieven te ontwikkelen.

Met dit beleidskader legt de gemeente voor de komende vijf en 10 jaar de volgende keuzes vast: 1. 2.

3. 4. 5. 6. 7.

8. 9.

Bouwruimte creëren voor het bouwen van bruto ca. 4.500 woningen, waarmee we de groei van ongeveer 3.500 huishoudens faciliteren en de verwachte sloop van circa 1.000 woningen compenseren. In het stedelijk gebied wil de gemeente ca 2.750 woningen toevoegen. Woningbouw concentreren we voor circa 70% in het gebied dat op kaart 1 van de bijlage weergegeven is. In het stedelijk gebied buiten de kaart, werkt de gemeente alleen mee aan woningbouw wanneer dit de leefbaarheid in het gebied vergroot, er sprake is van herstructureringsopgave of gewenste herbestemming overige bebouwing. Voor de nieuwbouwlocaties De Zuidlanden en Blitsaerd ziet de gemeente een vraag van ongeveer 1.400 woningen voor de periode tot en met 2020. Voor de dorpen ziet de gemeente een behoefte van 250 woningen in tien jaar. De gemeente verleent in beginsel geen medewerking aan nieuwe woonbestemmingen op onbebouwde grond in en buiten bestaand stedelijk gebied. Er is een overaanbod aan kleine, reguliere woningen. De gemeente werkt alleen mee aan woningbouwplannen voor woningen boven 65 m². Voor studentenhuisvesting (woonruimte kleiner dan 30 m²) ziet de gemeente een maximale vraag van circa 1.400 woningen. De gemeente werkt alleen mee aan studentenhuisvesting in de binnenstad, bij de Kenniscampus en in de zone bij de Watercampus/ Van Hall Instituut, conform kaart 3 van de bijlage.

De gemeente werkt zeer beperkt mee aan het uitbreiden van het aantal nieuwe zorgwoningen. Toevoegingen moeten vooral nabij bestaande voorzieningen plaatsvinden. De gemeente werkt mee aan bijzondere woonvormen en bijzondere manieren van ontwikkeling .

Het verleden leert dat de woningmarkt veel verschillende fasen kent, waarbij de overgang van de ene naar de andere fase lastig te voorspellen is. De gemeente blijft ontwikkelingen op de markt monitoren en in nauw overleg met marktpartijen. Indien daar aanleiding toe is, actualiseert de gemeente dit beleidskader.

Dorps wonen De huidige dorpen maken (anno 2018) in Leeuwarden 15% van de bevolking en 14% van de woningvoorraad uit. De groei van de bevolking en woningvoorraad heeft zich de afgelopen jaren vooral in de stad Leeuwarden geconcentreerd. De gemeente heeft geen aanwijzingen dat dit in de komende jaren wezenlijk gaat veranderen. Desalniettemin wil de gemeente wel ruimte bieden om een bij de schaal en aard passende uitbreiding van de woningvoorraad van de dorpen te bieden. In de dorpen wil de gemeente vooral consolideren en de kwaliteit behouden. De gemeente tornt niet aan de bestaande uitbreidingslocaties in de dorpen. Wanneer zich kansen in de dorpen voordoen, wil de gemeente deze benutten. Grou heeft met zijn voorzieningenaanbod en goede sociale woningvoorraad een

Woning Minne Finne

29

centrumfunctie. Dit ziet de gemeente als tweede kerngebied. De bouwopgave voor Grou is in onderstaand schema weergegeven.

Aldus is de woningbouwopgave voor het te ontwikkelen gebied rond Volmaweg, Minne Finne en Hellingshaven meegenomen in de invulling van de behoefte binnen de gemeente.

30

Woning Minne Finne

Hoofdstuk 4

Planbeschrijving

Reeds enige tijd zijn er bouwactiviteiten op de Minne Finne te Grou. Er zijn al enkele woningen gereed, en er zijn er zelfs al bewoond. De bouw van deze woningen is ruimtelijk mogelijk gemaakt aan de hand van de voor dit gebied door de gemeenteraad vastgestelde stedelijke randvoorwaarden en door de door het college van b&w verleende omgevingsvergunning. Deze randvoorwaarden voorzien uiteindelijk in het oprichten van 11 woningen aan de Hellingshaven, en 4 woningen direct gelegen aan het Pikmeer. Voorliggend plan voorziet erin om de 2 middelste van de 4 geplande vrijstaande woningen aan het meer te vervangen door 1 vrijstaande woning op een ruim kavel.

Planvoornemen nieuwe woning (bron: Driessen Architectuur)

Bij het tot stand komen van de stedelijke randvoorwaarden is er veel aandacht geweest voor behoud en versterking van het stads- en dorpsgezicht van het karakteristieke Grou. Met name de zichtlijnen vanaf het water op de dorpskern en de daarin markant aanwezige St.Piterkerk zijn daarin, zeer terecht, een zwaarwegend thema geweest, en hebben dan ook de juiste aandacht gekregen.

Echter, lopende het project en als gevolg van voortschrijdend inzicht, is geconstateerd dat er door realisatie van de 4 villa's met de daarbij behorende bergingen/boothuizen, toch een vrij forse verdichting ontstaat aan de waterzijde, hetgeen in mindere mate recht doet aan de gestelde uitgangspunten ten aanzien van zicht(lijnen). Omdat er op dit moment nog kavels aan het water onbebouwd zijn, is besloten het stedenbouwkundig plan op dit punt aan te passen en te verzoeken om een omgevingsvergunning voor afwijking van de eerder vergunde situatie, ter realisatie van 1 villa tussen 2 andere vrijstaande villa's, daar waar er 2 vergund zijn.

Initiatiefnemer heeft het plan opgepakt om 3 kavels samen te voegen tot twee kavels, waarvan het oostelijke

Woning Minne Finne

31

kavel geschikt is voor het oprichten van één ruime vrijstaande villa. De realisatie hiervan zal de bebouwingsdichtheid aanzienlijk verminderen. Dit is inzichtelijk gemaakt in de massastudie (zie Bijlage 1 Planvoornemen).

Nieuwe woning (bron: Driessen Architectuur)

Nieuwe woning (bron: Driessen Architectuur)

32

Woning Minne Finne

Naast deze villa zullen op de twee belendende kavels met vrijstaande woning ongewijzigd worden bebouwd, zoals dat is opgenomen in de reeds verleende vergunning voor afwijking bestemmingsplan. De nieuwe woning alsmede de erfinrichting, voegen zich naar de uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling Minne Finne. De toepassing van de uitgangspunten is hierna toegelicht.

Landschap De voorgestane groene oeverrand van Minne Finne aan het Pikmeer zal door de afname van woningen verdergaand groen ingericht kunnen worden. Door de afname van de bebouwingsdichtheid, zal het zicht over het Pikmeer naar Grou en meer specifiek naar de kerk, toenemen. De afname in de bebouwingsdichtheid leidt tot een ruimere en groenere tuin, passend bij het beeld van de weide zuidelijk van de woning, die openbaar toegankelijk is. Bij de realisatie van de buitenruimte mogen uitsluitend lagere bomen worden toegepast om hetpen zicht vanaf het meer naar het centrum ook open te houden. Stedenbouw De woning zal passend zijn in het dorpssilhouet, zoals dat vanaf het Pikmeer zichtbaar zal zijn. De massa en hoofdvormen van de woning, bestaande uit één bouwlaag met kloeke kappen en topgevels gericht naar het water, sluiten aan bij de dorpse sfeer. De inrichting aan de binnenzijde van het terrein, daar waar deze woning en naastgelegen woning ontsloten worden, kan eenvoudig zijn en heeft een zeer beperkte verkeersfunctie voor de ontsluiting van 3 woningen. De woning staat op grotere afstand van de oever, zodat ook de tussenliggende tuin mede beeldbepalend wordt in de dorpsrand. Terreininrichting De reeds vergunde kavelstructuren, met een functionele ontsluitingszijde aan de binnenzijde van het plan (de landzijde) blijft gehandhaafd.

De woning richt zich met de leefruimten naar het water. Rond de woning is meer ruimte voor een open en groene terreininrichting, met terrassen, hagen etc. De inrichting sluit aan bij de eerder vergunde ruimtelijke opzet, zij het dat het perceel van onderhavige woning ongeveer anderhalf keer zo groot is als het eerder beoogde perceel, waardoor er rond de gebouwen veel meer ruimte is voor een open en groene inrichting. Dit laatste maakt de toepassing van relatief lagere bomen op het terrein mogelijk. Door toepassing van lagere bomen blijven de cultuurhistorisch hoog gewaardeerde zichten vanaf het Pikmeer naar Grou behouden. Welstand en beeldkwaliteit De schaal en maat van de woning sluit aan bij de uitgangspunten zoals de gemeente die heeft vastgesteld. De daken van de woning worden in kloeke, eenvoudige en voldoende gesloten kappen uitgevoerd, waardoor deze als zadeldaken herkenbaar zijn, ook bij het zicht vanaf het meer. Ruime overstekken en een aantal grovere details in de gevelbeelden versterken het robuuste en stoere, eigentijdse karakter van de woning. De materialisering is traditioneel, maar de toepassing van de materialen en kleurstellingen zijn modern en ingetogen, waardoor een passend bescheiden, maar toch eigentijds architectuurbeeld ontstaat.