Ruimtelijke onderbouwing definitief (Volmaweg 21, 23, 25 en 27 in Grou)

Ruimtelijke onderbouwing voor de bouw van 4 woningen op de adressen Volmaweg 21, 23, 25 en 27 in Grou INLEIDING Op 22 december 2023 heeft Meander Architectuur namens Bouwbedrijf Tieben uit Ter Apelkanaal een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de bouw van vier woningen op de adressen Volmaweg 21, 23, 25 en 27 in Grou. Dit verzoek is in strijd met het ter plekke geldende bestemmingsplan ‘Grou’ omdat hier geen woningbouw is toegestaan. Door af te wijken van het bestemmingsplan kan medewerking aan dit initiatief worden verleend BESCHRIJVING VAN HET PROJECT In deze ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat het project zoals hiervoor beschreven op deze locatie aanvaardbaar is. Het plan voorziet in de realisatie van vier woningen; twee vrijstaande woningen en twee geschakelde woningen. BESCHRIJVING VAN DE GELDENDE PLANOLOGISCH-JURIDISCHE SITUATIE Aangezien het bestemmingsplan geen afwijkingsmogelijkheid of wijzigingsbevoegdheid kent en geen medewerking kan worden verleend met toepassing van artikel 2.12 lid 1 onder a onder 2°van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht jo. artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht, kan alleen medewerking aan de aanvraag omgevingsvergunning worden verleend door middel van een planologische procedure; de zgn. ‘buitenplanse grote afwijking’ waar een ruimtelijke onderbouwing onderdeel van uitmaakt.

De aanvraag omgevingsvergunning is ingediend voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Voor dit plan is derhalve een ‘verklaring van geen bedenkingen’ (vvgb) van de gemeenteraad vereist. De raad heeft een lijst van projecten vastgesteld, waarvoor geen vvgb is vereist. Er is bijvoorbeeld geen vvgb vereist, als het plan past binnen een door de gemeenteraad vastgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden. In november 2016 heeft de gemeenteraad stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandsrichtlijnen voor woningbouw aan de Minne Finne, Volmawei en Hellingshaven vastgesteld, maar het bouwplan past niet volledig binnen deze randvoorwaarden. Daarom is alsnog een vvgb van de gemeenteraad vereist. In het kader van deze procedure wordt de ontwerp-vergunning met bijlagen voor een periode van zes weken ter visie gelegd. TOETSING AAN DE RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE STRUCTUUR Provinciaal beleid Omgevingsvisie Fryslân 2020: De romte diele Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk beleid. Dit is neergelegd in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. Deze is op 23 september 2020 vastgesteld. In de omgevingsvisie gaat de provincie voor een vitale economie door te investeren in omgevingskwaliteiten. Dit zorgt er onder andere voor leefbaarheid en dat leegstand en verpaupering van bebouwing wordt teruggedrongen.

Daarnaast gaat de provincie voor een veerkrachtig beleid, waarin ingrijpende ontwikkelingen opgevangen kunnen worden, het behoud van de karakteristiek van de provincie, door het beschermen van de eigen identiteit en voor een gezonde leefomgeving. Het woningbouwplan aan de Hellingshaven voorziet in de herontwikkeling van bestaand braakliggend perceel. Door de realisatie van deze nieuwbouw zal het havengebied worden opgewaardeerd door een ‘achterkantsituatie’ te transformeren tot een volwaardige straatwant, waarbij de woningen op de haven zijn gericht.

Verordening Romte Fryslân In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018 partieel herzien. Het plangebied maakt deel uit van bestaand stedelijk gebied. In de Verordening Romte is een aantal regels van toepassing op het plangebied. Het plangebied ligt in het stedelijk gebied, waar de gemeente de ruimte krijgt om stedelijke ontwikkelingen te realiseren. Met betrekking tot het thema wonen, geldt vanuit de verordening dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Het plan past in het gemeentelijk woningbouwprogramma, dat in regionaal verband door de provincie is geaccordeerd. De aanvraag is derhalve in overeenstemming met het provinciaal beleid. Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Leeuwarden De leefomgeving gaat de komende jaren veranderen. Grote maatschappelijke opgaven zoals de energietransitie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en woningbouw vragen om antwoorden én om ruimte. Om hier sturing aan te geven heeft de gemeenteraad op 22 december 2021 de integrale Omgevingsvisie Leeuwarden vastgesteld. De gemeente zet drie ontwikkelprincipes in om de om de stap te maken van opgaven naar uitwerking en gebiedsgerichte ontwikkeling.

Deze ontwikkelprincipes zijn vergroenen, verbinden en verwaarden, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de stad, de dorpen en het buitengebied. Het bouwplan aan de Hellingshaven/Volmawei is in overeenstemming met de Omgevingsvisie. Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden Uit het Woningbouwkader Leeuwarden (juni 2016) blijkt dat in de gemeente Leeuwarden circa 1.780 woningen zijn vastgelegd in harde plannen (peildatum 01-12-2015). Dit betekent een actuele behoefte van 2.720 woningen. Deze woningen wil de gemeente in stedelijk gebied ontwikkelen. Woningbouw wordt voor circa 70% in een aangewezen primair gebied geconcentreerd. Het project valt buiten dit primaire woongebied. Aan woningbouw in stedelijk gebied buiten het concentratiegebied, werkt de gemeente alleen mee aan woningbouw wanneer dit de leefbaarheid in het gebied vergroot, er sprake is van herstructureringsopgave of gewenste herbestemming van overige bebouwing. Er is een overaanbod aan kleine, reguliere woningen. De gemeente werkt alleen mee aan woningbouwplannen voor woningen groter dan 65 m2. Dit bouwinitiatief past binnen de kaders van het afwegingskader. Volkshuisvestingsvisie 2021 In de onlangs vastgestelde volkshuisvestingsvisie wordt sterk ingezet op de ongedeelde stad. Een ongedeelde stad betekent dat buurten een gemengde opbouw van de bevolking kennen.

Waar het prettig wonen is voor verschillende typen huishoudens. Het bouwplan sluit goed aan bij de uitgangspunten van de Volkshuisvestingsvisie. Randvoorwaarden Minne Finne, Hellingshave en Volmawei In november 2016 heeft de gemeenteraad stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandsrichtlijnen vastgesteld voor de locaties Minne Finne, Volmawei en Hellingshaven in Grou. Binnen deze randvoorwaarden wordt aan de Hellingshaven ruimte geboden voor grondgebonden woningen met een maximale nokhoogte van 10,5 meter. Binnen deze randvoorwaarden is de woningbouw op de Minne Finne en aan de Volmawei afgerond. Dijkstra Draisma was de oorspronkelijke ontwikkelaar voor de locatie aan de Hellingshaven, maar deze locatie is enkele jaren geleden doorverkocht aan Bouwbedrijf Tieben.

Uitsnede randvoorwaarden Stedenbouwkundige inpassing Het bouwplan past nagenoeg geheel binnen de vastgestelde randvoorwaarden. Met deze randvoorwaarden wordt beoogd om het havengebied op te waarderen door een ‘achterkantsituatie’ te transformeren tot een volwaardige straatwant, waarbij de woningen op de haven zijn gericht. Er is extra gestudeerd op de twee eindwoningen, die grenzen aan het water en aan de Kerkstraat. In overleg met de directe buren aan de Kerkstraat is gekozen om een aantal aanpassingen door te voeren ten opzichte van vastgestelde randvoorwaarden. Er is bijvoorbeeld gekozen om de woningen op grotere afstand te bouwen tot de bestaande woningen in verband met licht, lucht en privacy. Als gevolg hiervan krijgen de bestaande bewoners ‘om niet’ een strook grond ten behoeve van het eigen wooncomfort. Ook worden de ramen van de nieuwbouw aan de achterzijde dichtgezet, zodat er geen zicht is in de bestaande tuinen en woningen. Door de aanpassing van de situering van de woningen past het plan niet meer volledig binnen de randvoorwaarden en is een vvgb van de gemeenteraad nodig. Stedenbouwkundig is de nieuwbouw goed ingepast in de omgeving.

Situatie bestaand

Situatie nieuw

Monumentenzorg De woningen zijn gesitueerd binnen het beschermd dorpsgezicht. Bij het opstellen van de randvoorwaarden is hier nadrukkelijk rekening mee gehouden. In de randvoorwaarden is o.a. gesteld dat de stedenbouwkundige randvoorwaarden nauwkeurig aansluiten bij de ontstaansgeschiedenis van het gebied. Ook sluiten de richtingen van de verschillende plannen aan bij de hoofdrichting van de ontstaansgeschiedenis van het gebied ten noordwesten van de kerk. Waar de plannen direct aansluiten bij de bestaande bebouwing, zal zeer zorgvuldig worden omgegaan met een mogelijke schaalsprong tussen bestaand en nieuw. Welstand Blijkens het advies van de welstandsadviescommissie Hus en Hiem d.d. 5 maart 2024 voldoet het plan aan redelijke eisen van welstand. De commissie heeft wel een kanttekening geplaatst bij de zonnepanelen, maar het aanbrengen van deze zonnepanelen is vergunningsvrij. Parkeren Voor de vier woningen zijn op eigen terrein in totaal 6 parkeerplaatsen beschikbaar; deels in de tuin en deels in de garage. Op grond van het gemeentelijke parkeerbeleid worden garages niet als voorwaardige parkeerplaats beschouwd. Met het oog hierop heeft de initiatiefnemer een aantal parkeerplaatsen afgenomen van het aangrenzende particuliere parkeerterrein.

Ook is er een parkeerovereenkomst gesloten waarin is vastgelegd dat de bewoners van de woningen geen parkeervergunning of -ontheffing zullen krijgen voor het openbaar gebied. De parkeerdruk is het centrum van Grou is immers al groot en dit woningbouwplan mag niet leiden tot een grotere parkeerdruk. TOETSING AAN DE OMGEVINGSASPECTEN Milieuzonering Ten behoeve van de milieuzonering rond bedrijven, is door de VNG het systeem ‘Bedrijven en milieuzonering’ ontwikkeld, in de vorm van een bedrijvenlijst waarin de bedrijven zijn gecategoriseerd op hun milieueffecten. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de milieuindeling op van 1 t/m 6. Naarmate de indeling hoger is, zal ook de afstand tot ‘kwetsbare’ functies zoals wonen groter moeten zijn. Nabij het plangebied is een jachthaven gesitueerd. De woningbouw conflicteert niet met deze jachthaven. Milieutechnisch bestaan er derhalve geen bezwaren tegen de geplande woningen. Geluid Rail- en wegverkeerslawaai In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. De bouwlocatie bevindt zich in een 30 km-gebied. De voorkeurswaarde van de Wet geluidhinder met betrekking tot verkeerslawaai wordt niet overschreden. Geluid is dan ook geen beperkende factor.

Luchtkwaliteit De Wet milieubeheer (Wm) voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wm geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als een van onderstaande situaties van toepassing is: • er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; • een project (al dan niet per saldo) leidt niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; • een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL; • een project draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging. Gelet op het beperkt aantal te bouwen woningen, wordt het project aangemerkt als ‘Niet In Betekenende Mate’. Dit betekent dat ‘luchtkwaliteit’ geen bezwaar vormt voor deze ontwikkeling.

Externe veiligheid Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door: • het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen); • het transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen, wegen, waterwegen en spoorwegen); • het gebruik van luchthavens. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico’s voor de burger door voornoemde activiteiten. De bouwlocatie aan de Volmaweg ligt binnen geen enkele veiligheidscontour. Externe veiligheid is dan ook geen beperkende factor voor de realisatie van de appartementen. Archeologie Met het verdrag van Malta en als gevolg daarvan het nieuwe archeologische bestel, is het rijksbeleid erop gericht om het archeologisch erfgoed te behouden in de bodem. In de bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen moet een archeologieparagraaf worden opgenomen. De archeologische verwachtingswaarde en vindplaatsen moeten in beeld worden gebracht. Voor gebieden met een archeologische verwachtingswaarde geldt een archeologische onderzoeksplicht. De locatie is archeologisch onderzocht. In het noordelijk deel van het perceel worden geen archeologische waarden meer verwacht. Wel geldt een wettelijke meldingsplicht voor vondsten. Dit is gemeld aan de initiatiefnemer. Voor het zuidelijk deel van het perceel geldt een beperking vanaf 0,5 – NAP.

De woningen worden kruipruimteloos gebouwd en hierdoor niet dieper dan 0,5 – NAP. Dus ook voor het zuidelijke deel zijn er geen archeologische beletselen. Archeologie vormt derhalve geen beperking voor de nieuwbouw. Cultuurhistorie en karakteristieke panden In het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Bodem Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico’s voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied voor wonen of een andere functie. Uit het bodemonderzoek (Verkennend asbest- en actualiserend bodemonderzoek ter plaatse van Hellingshaven te Grou, rappnr. 20300694, datum 21-5-2021 van bureau MUG) blijkt dat er sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. Met de invoering van de Omgevingswet valt een deel van de locatie onder het overgangsrecht (nazorglocatie); hiervoor is een deelsaneringsplan nodig. Voor het resterende deel van de locatie moet een ‘melding saneren en graven’ worden ingediend. Na uitvoering van de benodigde werkzaamheden zal de locatie geschikt zijn voor de beoogde woonfunctie. Waterparagraaf In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie.

In de zogenaamde waterparagraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets. Het plan is voorgelegd aan het Wetterskip Fryslân voor de watertoets. Het plan voldoet aan de vereisten van het Wetterskip. Overeenkomst het advies van het Wetterskip worden de woningen ‘kruipruimteloos’ gebouwd. Ecologie Met de afwijking dient rekening te worden gehouden met het beleid en de wetgeving ten aanzien van de natuurbescherming. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Uitgangspunt is dat met beide geen strijdigheid ontstaat. Blijkens de Quickscan ‘Omgevingsweg Ontwikkelingen Kerkstraat’ van ecologisch adviesbureau Bureau Faunax b.v. van juli 2024 bestaan er geen ecologische beletselen tegen dit plan, mits de werkzaamheden worden uitgevoerd conform de adviezen in het rapport. Deze adviezen zijn als voorwaarden opgenomen in de vergunning; hiermee is in voldoende mate geborgd dat voldaan wordt aan de vereisten van de Wet natuurbescherming.

Groen Groencompensatie bij planontwikkeling De groene openbare ruimte is een volwaardige functie, die een gelijkwaardig belang heeft naast andere stedelijke belangen. Daarom geeft de Groenkaart ook de handelswijze aan bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen welke groencompensatie waarborgt. Bij functieverandering en planontwikkelingen wordt inzichtelijk gemaakt welke rol het groen speelt en op welke wijze het groen in de plannen een plaats heeft gekregen. In verband met de woningbouw aan de Volmaweg zullen er echter geen bomen worden gekapt. Er is derhalve ook geen sprake van groencompensatie. Trillingsvrij heien Voorafgaand aan de formele procedure is veel gesproken met de direct omwonenden. Bij deze omwonenden bestond de vrees voor beschadiging van hun woningen als gevolg van de bouwwerkzaamheden. Om dit te voorkomen is besloten om DPA-schroefpalen toe te passen. Als gevolg hiervan wordt (nagenoeg) trillingsvrij gebouwd zodat de kans op schade aan de belendende woningen minimaal is. Dit is als voorwaarde opgenomen in de vergunning. Ladder voor duurzame verstedelijking In het besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing.

Hierbij wordt uitgegaan van de “ladder voor duurzame verstedelijking”. De “stappen van de ladder” worden in artikel 3.1.6 lid 2 Bro als volgt omschreven: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Op grond van artikel 5.20 Bor is artikel 3.1.6 Bro eveneens van toepassing voor een omgevingsvergunning die wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°van de Wabo. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparantie besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Aangezien er sprake is van de bouw van 4 woningen, kan er niet gesproken worden van een stedelijke ontwikkeling. Daarmee komt de eis om de woningbehoefte door middel van de ladder voor duurzame verstedelijking aan te tonen te vervallen. Overigens bestaat er geen enkele twijfel over de behoefte aan deze woningen. Er is sprake van een groot woningtekort en er is bestaat grote behoefte aan kwalitatief goede woningen in het centrum van Grou.

Alle aangrenzende nieuwe woningbouwplannen zijn goed verkocht en gebouwd. Vooroverleg Voorafgaand aan de tervisielegging van de ontwerpvergunning heeft afstemming plaatsgevonden met de overlegpartners de provincie Fryslan, het Wetterskip Fryslân en de Brandweer Fryslân. De overlegpartners kunnen zich vinden in de woningbouw aan de Volmaweg. UITVOERBAARHEID Maatschappelijke uitvoerbaarheid Vooruitlopend op het indienen van de aanvraag heeft uitgebreid overleg plaatsgevonden met de direct omwonenden en met de Doarpskoöperaasje Grou. Deze gesprekken hebben veel tijd gevraagd en als gevolg hiervan is een aantal aanpassingen in het ontwerp doorgevoerd. Dit heeft wel tot volledige consensus geleid; alle direct omwonenden en de Doarpskoöperaasje Grou zijn positief over het ontwerp. Voorts doorloopt de aanvraag omgevingsvergunning de in de Wabo voorgeschreven procedure. Dit betekent dat de aanvraag, de ontwerpvergunning met ruimtelijke onderbouwing en bijlagen gedurende zes weken ter inzage hebben gelegen. Binnen de tervisietermijn zijn er geen zienswijzen ingediend. Tegen de omgevingsvergunning is beroep mogelijk bij de rechtbank en hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Economische uitvoerbaarheid De kosten worden gedekt uit de leges. De eventuele planschade wordt betaald door de initiatiefnemer. Voorts wordt het project volledig, inclusief de herinrichting van de Volmaweg, gefinancierd door de initiatiefnemer; dit is vastgelegd in een exploitatieovereenkomst. Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat deze niet over voldoende financiële middelen beschikt om dit project te realiseren. Conclusie Het te realiseren project past goed in de ruimtelijke structuur van de omgeving en past in het ruimtelijk beleid van de gemeente Leeuwarden. Nu er ook voor het overige geen redenen zijn waarom niet kan worden meegewerkt, is de afwijking van het bestemmingsplan aanvaardbaar. Om deze redenen kan worden meegewerkt aan dit verzoek door af te wijken van het bestemmingsplan.