Reactie- en antwoordnota zienswijzen ontwerp beleidskader wonen in de dorpen

Reactie- en antwoordnota ontwerp Beleidskader wonen in de dorpen ‘Ruimte voor kwaliteit, aandacht voor eigenheid’

College burgemeester en wethouders, 8 maart 2022

1

Inleiding Het Beleidskader wonen in de dorpen is opgesteld met inbreng van verschillende partijen en betrokkenen. Op 21 december heeft het college het ontwerp beleidskader voor de inspraak vrijgegeven, om daarmee een ieder in de gelegenheid te stellen om te reageren op het ontwerp beleidskader. De inspraakperiode heeft plaatsgevonden van 23 december 2021 tot en met 2 februari 2022. De inspraak is op de volgende manier vormgegeven: -

-

-

De buurgemeenten, provincie, dorpsbelangen, corporaties en de huurdersorganisaties zijn formeel uitgenodigd om een zienswijze op het ontwerp beleidskader te geven. De inspraakperiode is aangekondigd in het gemeenteblad van 22 december 2021, inclusief een korte toelichting. Tevens is deze gepubliceerd in De Stienser en het Huis-aan-huis blad. Daarnaast heeft er een bericht in de Leeuwarder Courant gestaan. Er is een informatiepagina toegevoegd aan de website van de gemeente Leeuwarden, namelijk: https://www.leeuwarden.nl/wonen. Hierop zijn de relevante documenten geplaatst en is informatie gegeven over het inspraakproces. Op 17 januari 2022 is een openbare digitale informatiebijeenkomst georganiseerd.

Er is geen gebruik gemaakt van een mondelinge zienswijze. Er zijn gedurende de inspraakperiode schriftelijke reacties van de volgende personen en organisaties binnengekomen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Gemeente De Fryske Marren Dhr. J. L. Dhr. F. B. Dhr. A. S. Doarpsmienskip Mantgum Huurdersbelangen Nieuw Elan Doarpsbelang Alde Leie

Over het algemeen kan gesteld worden dat de hoofdlijnen van het beleidskader worden onderschreven in de binnengekomen zienswijzen. Verder zijn er twee aandachtspunten die we uit de zienswijzen kunnen halen: -

-

De hoeveelheid woningbouwruimte die geboden wordt. We starten met 5% groeiruimte voor de dorpen, naar gelang de omstandigheden veranderen kunnen we deze groeiruimte verruimen. Dit doen we echter nog niet op voorhand. De rol van de gemeente bij initiatieven van onderop. In de dorpen leven zorgen over hoe initiatiefnemers zelfstandig tot de realisatie van woningbouwplannen kunnen komen. Als gemeente zullen we inhoudelijk adviseren en onze kennis over planvorming inzetten.

Hieronder worden alle zienswijzen van afzonderlijk commentaar voorzien. De ontvangen zienswijzen zijn als bijlage bij deze reactienota gevoegd. Daarnaast staat onderaan deze reactienota welke zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen aan het beleidskader.

2

Ad 1. Gemeente De Fryske Marren Aangaande uw criterium om bij woningbouwplannen voor meer dan twintig woningen een percentage van 30% sociale huur te vragen, zouden wij primair altijd vergezeld willen laten gaan van een 'voorraad-analyse" door de corporaties van hun reeds aanwezige bezit. Dit om ook het investeringspotentieel van de corporaties in Fryslân op langere termijn optimaal te benutten.

Reactie: Indien sprake is van een woningbouwplan van 20 woningen of meer, vindt een gesprek plaats met de corporatie die in het betreffende dorp bezit heeft. Afhankelijk van de reeds bestaande voorraad wordt besproken of en hoeveel sociale huurwoningen in het plangebied kunnen worden gerealiseerd. Tevens zal de corporatie haar eigen financiële investering moeten onderbouwen. De corporatie zal zelfstandig een afweging maken of uitbreiding van haar bezit past binnen de portefeuille.

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

Ad 2. De heer J. L. 2.1 Waarom hanteert de gemeente voor de dorpen een ander beleid dan het initiërend / ontwikkelingsbeleid voor de stad?

Reactie: In 2020 is het gemeentelijk grondbeleid vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2020. Daarin is het volgende opgenomen over woningbouw en behoefte aan uitleglocaties: “Met de bestaande uitleglocaties bij de stad Leeuwarden is er voldoende bouwruimte om de verwachte woningvraag voor de komende decennia op te vangen. Er bestaat dan ook geen noodzaak voor het systematisch aankopen van extra bouwgrond voor woningbouw. Bij de dorpen is een kleinere, maar reële vraag naar woningbouw. Bestaande uitleglocaties ronden we op een goede manier af. We werken in principe niet meer mee aan het realiseren van nieuwe bouwlocaties buiten de bebouwde kom. We kunnen hier van afwijken indien het een lokaal initiatief is dat gerealiseerd wordt in een collectief.” In een aantal dorpen ontwikkelt de gemeente zelf woningbouwplannen. Daarnaast bieden wij in de dorpen, net als in de stad Leeuwarden, ruimte voor particuliere initiatieven. In de dorpen is meer maatwerk nodig, er wordt gebouwd voor de behoefte in het dorp. Met dit beleidskader bieden we duidelijkheid over welke ontwikkelingen gewenst zijn.

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

3

2.2 Maak het Reguleren, Regisseren en Ruggensteunen door de gemeente bij het ontwikkelen van woningen in de dorpen concreet en stel voor het vervullen / uitvoeren van die gemeentelijke rollen een ambtelijke medewerker fulltime beschikbaar.

Reactie: In principe worden deze werkzaamheden opgevangen binnen de huidige gemeentelijke organisatie. Elk dorp heeft een gebiedswerker, verder kunnen onder meer een ontwikkelmanager en medewerkers vanuit ruimtelijke ordening, stedenbouw en wonen worden ingezet bij woningbouwontwikkelingen in de dorpen. We vinden het belangrijk dat voor de initiatiefnemer duidelijk is welke ondersteuning hij vanuit de gemeente mag verwachten. De gemeentelijke organisatie heeft hier aandacht voor en zal hierover met de dorpen en met betreffende initiatiefnemers communiceren.

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

2.3 Mantgum is een voorzieningenkern en tot op zekere hoogte een regionaal voorzieningencentrum. Het dorp is een halteplaats aan de treinverbinding tussen Leeuwarden en Sneek. De bijzondere positie van Mantgum en de gewenste inhaalslag na een langdurige bouwstilstand rechtvaardigen ruimte voor meer wooneenheden dan de 27 die nu planologisch al ver zijn gevorderd. Het voorgenomen beleid van de gemeente gericht op een groei van het aantal wooneenheden in een dorp met 5% over tien jaar moet voor Mantgum worden losgelaten.

Reactie: De bijzondere positie van Mantgum halen wij tevens aan in ons beleidskader, overeenkomstig de gemeentelijke omgevingsvisie. Het aantal van 27 woningen is al iets meer dan 5% groeiruimte. De 5% is richtinggevend voor de dorpen, we zien echter ook dat in elk dorp maatwerk nodig is. In Mantgum zien wij naast de bekende plannen ook ruimte voor bijzondere woonconcepten die kunnen landen in nieuwe plannen. Wanneer de plannen die reeds in procedure zijn gerealiseerd worden, zullen we in de gaten houden welke doorstroming in Mantgum op gang komt en of dit voldoende is om een gezonde woningmarkt in Mantgum te houden.

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

2.4 Die noodzakelijke extra ruimte kan niet worden gevonden binnen het bestaande bebouwde gebied. Niet alle daar aanwezige groen mag worden geofferd voor woningbouw. In Mantgum zullen ook bouwplannen mogelijk moeten zijn buiten bestaand bebouwd gebied.

4

Reactie: Wij erkennen dat waardevolle groene open ruimten in het dorp van belang zijn voor het karakter van het dorp. Bij dergelijke locaties zullen ook stedenbouwkundige en cultuurhistorische belangen worden meegewogen. Indien het niet haalbaar is om binnen bestaand bebouwd gebied woningen middels verdichting toe te voegen, kan wanneer er wel behoefte is, gezamenlijk gekeken worden naar potentiële locaties die aansluiten aan bestaand bebouwd gebied. Die ruimte wordt geboden in het beleidskader. Het beleidskader sluit aan bij de provinciale omgevingsvisie en omgevingsverordening, uitbreiding buiten bestaand bebouwd gebied is alleen mogelijk wanneer de noodzaak is aangetoond en er geen andere geschikte locatie beschikbaar is.

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

2.5 Initiatiefnemers die passende en betaalbare woningen voor jongeren, alleenstaanden en ouderen willen ontwikkelen moeten weten waar kan worden gebouwd binnen en buiten het bestaande bebouwde gebied. Die behoefte aan duidelijkheid geldt overigens voor alle Mantgumers. Volgens de ontwerp nota (factsheet Mantgum) kan het gewenst zijn om op zoek te gaan naar nieuwe locaties waar kleinschalige woningbouw (4-6 woonheden) kan plaatsvinden om de woningmarkt in het dorp in beweging te houden en doorstroming te creëren. Geef daarom in ieder geval binnen het bestaande bebouwde gebied de locaties aan voor het bouwen van woningen waaraan in Mantgum behoefte is.

Reactie: Op voorhand is het niet mogelijk locaties, waarop wij woningbouw mogelijk achten, aan te wijzen. Dat heeft verschillende redenen. Het uitgangspunt is dat woningbouwplannen vanuit het dorp worden geïnitieerd en de behoefte vanuit het dorp kan worden aangetoond. Het beleidskader geeft voldoende duidelijkheid voor initiatiefnemers of een locatie of bouwplan kansrijk is. We voeren hiermee uitnodigingsplanologie voor diverse plannen in de dorpen. Voor het aanwijzen van locaties is uitgebreid onderzoek nodig en zullen criteria getoetst moeten worden. Daarbij is de kans groot dat de locaties in particulier eigendom zijn. We doen als gemeente geen uitspraken over mogelijkheden voor woningbouw, zonder dat door de (toekomstige) eigenaar of namens de (toekomstige) eigenaar om wordt gevraagd. Gekozen is voor de lijn dat woningbouwplannen voor een bepaalde locatie kunnen worden ingediend bij de gemeente. De gemeente beoordeelt deze plannen en reageert naar de initiatiefnemer of een plan/locatie kansrijk is. Indien de locatie kansrijk wordt geacht, zullen nadere gesprekken plaatsvinden waarbij advies vanuit stedenbouw, wonen, etc. wordt gegeven. In het proces tot realisatie van het particuliere woningbouwplan zal de gemeente haar expertise in planontwikkeling inzetten.

Als gemeente willen we woningbouwontwikkelingen faciliteren, maar gaan geen ontwikkelingen initiëren, daar waar wij geen eigendom hebben. 5

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

2.6 Gemeente, woningcorporatie Elkien en Doarpsmienskip Mantgum moeten gezamenlijk een visie ontwikkelen voor het realiseren van huurwoningen in Mantgum.

Reactie: Over het aanbod sociale huurwoningen in Mantgum is reeds met de indiener van de zienswijze en een afgevaardigde van de Doarpsmienskip gesproken. Ambtelijk is vanuit de gemeente contact opgenomen met Elkien om het gesprek hierover te starten. Vanuit de gemeente vinden we het ook belangrijk om met de woningcorporatie afspraken te maken over hun bezit en hun visie op de dorpen. In welke vorm deze afspraken kunnen worden vastgelegd zullen we gezamenlijk bespreken, dit hoeft niet perse in een visie te zijn. In de prestatieafspraken 2022 is in afspraak 8 opgenomen dat Elkien voorstelt als uitwerking van haar portefeuillestrategie om voor de wijken en dorpen een gebiedsvisie op te stellen. Elkien bespreekt met de gemeente de gezamenlijke inzet hierop. We gaan er vooralsnog van uit dat er geen sprake zal zijn van uitbreiding van sociale huurwoningen door Elkien in Mantgum. Voor de inwoners van Mantgum worden meer kansen gecreëerd voor een huurwoning, wanneer huurwoningen kunnen worden toegewezen aan een doelgroep met een lokale binding. Daarvoor onderzoekt de gemeente momenteel de mogelijkheid voor het inzetten van instrumentaria. Tevens biedt de gemeente ruimte aan particuliere huurwoningen.

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

2.7 Het onderdeel “Voorzieningen” in de factsheet Mantgum aanvullen met “apotheekhoudende huisartsenpraktijk, tandartsenpraktijk, pedicure en kapper”.

Reactie: De factsheet voor het dorp Mantgum is hierop aangepast.

6

Ad 3. De heer F. B. 3.1 De indiener van de zienswijze is positief over de aandacht die de dorpen nu krijgen middels het Beleidskader wonen in de dorpen. Toch heeft de indiener nog een aantal kanttekeningen. Het landschap aan de zuidkant van Goutum wordt volgebouwd, dit heeft negatieve effecten op de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van Goutum en de natuurwaarden in dit gebied. Hoe staat het belang van het dorp en haar directe omgeving ten opzichte van de belangen van de stad?

Reactie: Door de indiener wordt gedoeld op de ontwikkeling van buurtschap De Hem. Voor de ontwikkeling van De Hem wordt de planologische procedure voorbereid. Op dit moment wordt de laatste hand gelegd aan het ontwerp bestemmingsplan. Indien de indiener bezwaar heeft tegen deze ontwikkeling, kan een bezwaar worden ingediend tijdens de ter visie legging.

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

3.2 Welke mogelijkheden zijn er voor woningbouwplannen in Goutum, dit in verhouding tot de woningbouw die in De Zuidlanden en Middelsee gerealiseerd wordt. De indiener stelt de vraag aan de hand van een concreet voorstel voor woningbouw op een locatie. Bijgevoegd is communicatie die hierover met de gemeente gevoerd is. De indiener vraagt hoe zijn aanvraag verder behandeld wordt.

Reactie: De ligging van Goutum heeft een bijzondere situatie vanwege de ligging tussen oude en nieuwe stadswijken. Goutum krijgt binnen bestaand bebouwd gebied dezelfde mogelijkheden als andere dorpen. De locatie van de aanvraag van de indiener ligt binnen de begrenzing bestaand bebouwd gebied. Met de indiener lopen gesprekken met onder andere een stedenbouwkundige van de gemeente, waarbij er een relatie ligt met de ontwikkeling van buurtschap De Hem. Wij staan positief tegenover het bouwen van maximaal 3 woningen op de betreffende kavel. Hiervoor hebben we in het separate traject een stedenbouwkundig randvoorwaarden document opgesteld. Daarover is op 2 december 2021 met de indiener over gesproken. Wanneer dhr. F. B. een concrete aanvraag indient zal het initiatief beoordeeld worden in het licht van de bedoelde randvoorwaarden.

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

7

Ad 4. De heer A. S. 4.1 In de Beleidskaders komt niet naar voren welke woningbehoefte er per dorp aanwezig is en in welke aantallen, als resultaat van het gehouden onderzoek.

Reactie: In deel B Factsheets dorpen is voor Alde Leie opgenomen dat we bij een groei van 5% over tien jaar ruimte zien voor 5 extra wooneenheden. Tevens is in de factsheet onder woningbouwopgave het volgende opgenomen: “Indien stedenbouwkundig passend kan op enkele plekken ruimte zijn voor nieuwbouw om het woonlint te verdichten. We schatten in dat het om circa 2 tot 4 woningen gaat. Daarnaast zien we met name ruimte voor herbestemming, toevoegen van woningen binnen bestaande bebouwing. Het toevoegen van woningen moet gericht zijn op de doelgroepen jongeren en ouderen (levensloopgeschikt).”

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

4.2 Ook is er geen inzage of inventarisatie wat de behoefte zou zijn van b.v. de groep jongeren die noodgedwongen in de periode van bouwstop elders en woonplek hebben moeten zoeken en nu eventueel terug zou willen gaan naar hun geboortedorp, terwijl hier wel belangstelling voor bestaat.

Reactie: Met de uitgezette vragenlijst wonen in de dorpen hebben we voldoende inzicht in de woonwensen van jongvolwassenen in de dorpen. De resultaten geven aan dat 80% van de jongvolwassenen, die de vragenlijst hebben ingevuld en woningzoekend zijn, graag in eigen dorp wil blijven wonen. Voor Alde Leie kunnen we eenzelfde percentage aanhouden.

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

4.3 De Beleidskaders gaan onder andere uit van een aantal volgende uitgangspunten: • “Het is belangrijk dat de dorpen vitaal blijven”. ( Dit is in Alde Leie niet realiseerbaar door slechts 5 woningen te kunnen bouwen in de komende 10 jaar tijd) • “Er is een evenwichtige woonvoorziening nodig bij een doorsnee bevolkingsopbouw”. Dit zou inhouden dat elke leeftijdsgroep de gelegenheid moet hebben om hiervoor in het dorp een plek te kunnen vinden, deze is nu niet aanwezig . Door voor een gerichte groep te bouwen kan onder andere ook de doorstroming worden bevorderd. Volgens de Beleidskaders wordt ruimte geboden om hierin te voorzien. 8

• “Medewerking van de gemeente aan plannen van inwoners, particuliere initiatiefnemers, projectontwikkelaars” waarbij binnen het dorpsgebied ook ruimte wordt geboden voor herbestemming van panden, door inbreidingsplannen te realiseren, open ruimtes in te vullen en dorpskernen te verdichten. • “Niet strikt het kader in getallen van woningen vast te leggen, maar vooral initiatieven in en van het dorp te honoreren.” • “Alle bevolkingsgroepen de kans bieden om huisvesting te vinden in de (kleine) dorpen.” • “Er is ruimte voor nieuwe initiatieven zoals particuliere verhuur van woningen”. Dit zal prijstechnisch niet lukken bij de bouw van een enkele huurwoning, hiervoor zal ten minste een groep van 4 - 6 woningen gebouwd moeten worden om haalbaar en rendabel gemaakt te worden. In het dorp Alde Leie zijn inbreidingsmogelijkheden en initiatieven aanwezig met verbetering van ruimtelijke kwaliteit en aantrekkelijkheid van het dorp. Het uitgangspunt dat er in de komende 10 jaar slechts 5 woningen gebouwd zouden kunnen worden belemmerd alle eerdere genoemde uitgangspunten en mogelijkheden uit de Beleidskaders. De vraag is dan ook waar de 5% groei in 10 jaar op is gebaseerd.

Reactie: Deze zienswijze getuigt van de betrokkenheid bij het dorp Alde Leie. De indiener heeft hart voor het dorp en wil graag bijdragen aan mogelijkheden voor een ieder om in Alde Leie te kunnen wonen. Als gemeente hebben we waardering voor de inzet van de indiener voor het dorp. De 5% is met name richtinggevend voor de groeiruimte in de dorpen en is gebaseerd op de historische groei van dorpen. Daarbij gaan we uit van het aantal woningen dat in de afgelopen 100 jaar gerealiseerd is. (dit is een netto inschatting, een aantal is ouder, maar ondertussen zijn ook weer woningen verdwenen). Alde Leie is een woondorp, kent geen voorzieningen zoals school of supermarkt. Voor Alde Leie (en ook de andere dorpen) vinden we het belangrijk dat de ruimtelijke kwaliteit op peil blijft. In Alde Leie zijn woningen waarvan de eigenaren 70 jaar of ouder zijn, deze komen op termijn vrij. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de woningmarkt zullen we monitoren of de huidige ruimte die geboden wordt in combinatie met het natuurlijk verloop (vertrek, sterfte) voldoende is om de woningmarkt in beweging te houden. Wanneer er voldoende doorstroming is, worden tevens kansen voor jongvolwassenen gegenereerd. We zijn voorzichtig met teveel toevoegen van vooral nieuwbouwwoningen, omdat we leegstand van verouderde woningen willen voorkomen.

Voor het toevoegen van woningen middels herbestemming of woningsplitsing zijn in principe altijd mogelijkheden, omdat dit bijdraagt aan de woonkwaliteit van het dorp. De groei in aantal woningen is, wanneer het gaat om herbestemming, daarmee groter dan 5%.

De reactie leidt tot aanpassing van de Inleiding van deel B van het beleidskader, Factsheets dorpen. 9

4.4 In de periode tussen 1998 tot heden zijn in deze periode maar 4 nieuwe woningen gebouwd via particulier initiatief, omdat er toen een blokkade lag op de bouw en uitbreiding die inmiddels 24 jaar heeft geduurd. Deze bouwstop vanaf 1998 en de crisis van de afgelopen periode hebben gedurende deze jaren een zeer negatieve invloed gehad op de ontwikkeling van het dorp Alde Leie. Het gevolg van deze geblokkeerde periode heeft voor Alde Leie wel geresulteerd in het noodgedwongen vertrek van veel dorpsbewoners naar elders. Per saldo heeft dit geleid tot een gedwongen, maar zeker niet een natuurlijke, krimp en achteruitgang. Dit punt vraagt om een reële inhaalslag om zo de vitaliteit van het dorp weer op een gewenst niveau te brengen. De laatste jaren staan er nooit woningen leeg en zelden staat er een woning te koop, terwijl er genoeg vraag is.

Reactie: Het beeld in Alde Leie qua aanbod koopwoningen komt overeen met wat we ook in de andere dorpen zien. Er komen zeer weinig koopwoningen op de markt. De indiener spreekt over een bouwstop, in Alde Leie waren echter aan de Arjen Roelswei sinds 2007 5 kavels te koop. De verkoop daarvan heeft lange tijd geduurd, pas in 2020 is de laatste verkocht. Momenteel loopt nog een procedure om op een kavel een 2^1 kapwoning te bouwen. Indien vanaf 1998 te weinig aanbod zou zijn geweest, had de verkoop van deze kavels naar verwachting minder lang geduurd. Het aanbod in aantal kavels is voor de betreffende groei van Alde Leie in deze periode daarmee voldoende geweest. De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

4.5 In dit kader vraagt een ander punt nog om een nadere uitleg van de gemeente: In een recent geval waarbij de gemeente werd gevraagd om op een open inbreidingsplek in Alde Leie een woning te kunnen bouwen kwam het volgende demotiverende antwoord van de gemeente: “ Graag zou ik nog iets meer onderbouwing van je ontvangen waarom je juist deze woningen in Alde Leie zou willen bouwen en je b.v. niet in Stiens of Leeuwarden een woning kunt zoeken” Dit roept vraagtekens op en sluit, lijkt mij, niet aan bij de gepresenteerde uitgangspunten van de gemeente. Reactie: De vraag van de ambtenaar is niet demotiverend bedoeld. In deze vraag werd doorgevraagd naar de motivering van de initiatiefnemer om juist in Alde Leie te willen wonen. Als gemeente hebben we deze informatie nodig om te toetsen om welke behoefte het exact gaat. Met de initiatiefnemer is telefonisch contact geweest naar aanleiding van de ingediende zienswijze, om de gestelde vraag nader toe te lichten. De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader. 10

Ad 5. Doarpsmienskip Mantgum 5.1 Onze belangrijkste opmerking, waarvan wij graag zien dat dit wordt aangepast, is dat de ontwikkeling en uitvoering van woningbouwplannen, zowel koop als huur, teveel bij het dorp wordt neergelegd. Wij, en hiermee bedoelen we alle inwoners, zijn geen specialisten in het ontwikkelen van bouwplannen. Wij zien graag dat de gemeente het voortouw neemt als een dorp aangeeft dat er woningen nodig zijn. Uiteraard komen wij als dorp graag met ideeën en willen we graag meedenken en mee-organiseren. Ook moet het dorp er daarna bij betrokken blijven, maar niet opdraaien voor de uitvoerende werkzaamheden. Het CPO 2.0 in Mantgum laat zien dat het voor leken geen simpele opgave is om een woningbouwproject te realiseren. Daarnaast speelt de financiering een grote rol. Voor gemeenten is dit veel eenvoudiger te financieren dan voor inwoners zelf. Dit doen jullie in Leeuwarden zelf ook, dus waarom niet in de dorpen.

Reactie: We vinden het belangrijk dat een initiatief van onderop komt, dat de woningbouwplannen met het dorp ontwikkeld worden. Als gemeente zullen we meedenken en adviseren over het woningbouwplan, zowel over het proces als over de inhoud. Voor de benodigde externe deskundigheid kan, net als bij woningbouwontwikkelingen in de stad, een adviesbureau of ontwikkelaar worden aangetrokken. In een aantal dorpen ontwikkelt de gemeente, daar waar wij gronden hebben, zelf woningbouwlocaties. Op dit moment zijn er drie particuliere initiatieven in Mantgum, als gemeente zetten we onze deskundigheid in, zodat de plannen kunnen worden gerealiseerd.

De reactie leidt tot aanpassing van hoofdstuk 6 in deel A van het Beleidskader. De rol van de gemeente is nader uitgelegd.

5.2 Daarnaast wordt er naar onze mening te weinig gesproken over mogelijke woningbouw voor gezinnen. Uit de enquête is gebleken dat dit de grootste groep is die graag een andere (modernere 33%, en grotere 67%) woning wil. De noodzaak is er misschien minder, maar de behoefte dus wel. Ook zal deze groep niet per sé een woning vinden die vrij komt doordat ouderen een andere woning krijgen.

Reactie: Het klopt dat deze woonwensen genoemd zijn, en er zijn zeker huishoudens die nog een volgende stap in hun wooncarrière willen zetten. Wel moet deze wens ook vanuit de realiteit beoordeeld worden, de woonwens is niet voor iedereen financieel haalbaar. Wanneer we vragen naar de prijs die voor de nieuwe woning kan worden betaald, is er circa 23% van de woningzoekenden die een vraagprijs vanaf €350.000,- kan betalen. Als we kijken naar de bestaande woningvoorraad in de dorpen dan bestaat deze grotendeels uit gezinswoningen, in principe is er voldoende aanbod in gezinswoningen voor de gezinnen in de dorpen. Door extra aanbod voor ouderen komen er door doorstroming meer gezinswoningen op de markt. We begrijpen dat deze woningen niet altijd voldoen aan de 11

huidige woonwensen, qua modernisering en duurzaamheid. Als gemeente hebben we ook het belang van duurzaam ruimtegebruik dat we moeten meewegen bij woningbouwlocaties. De behoefte voor extra gezinswoningen zal daarom bij uitbreidingsplannen moeten worden aangetoond. De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader. 5.3 Inwoners van dorpen moeten voorrang krijgen bij de koop of huur van woningen in hun eigen dorp. Er wordt te weinig geschreven over hoe dit mogelijk is. De gemeente moet d.m.v. eisen of voorwaarden of welke mogelijkheden dan ook ervoor zorgen dat koopwoningen betaalbaar zijn voor starters en jonge gezinnen. Hier wordt weinig over gezegd hoe dit voor elkaar is te krijgen. Reactie: De toewijzing van huurwoningen wordt door de corporaties gedaan, hierover maken de gemeente en corporaties gezamenlijke afspraken. Tevens heeft de gemeente een huisvestingsverordening in voorbereiding, waarbij onderzocht wordt of we een woonruimtetoewijzingsregeling willen opnemen. In het beleidskader is opgenomen dat we het belangrijk vinden dat woningzoekenden in de dorpen een woning kunnen vinden in het dorp waar ze willen wonen.

Door middel van het instrument huisvestingsverordening kan door een regeling voor woonruimteverdeling gestuurd worden op toewijzing aan bepaalde doelgroepen, zoals sociale koopwoningen waarbij maximaal 30% kan worden toegewezen aan kopers met een lokale binding. De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader. 5.4 Mantgum wordt in het beleidskader vergeleken met dorpen als Warten en Wergea. Dit is naar onze mening niet helemaal passend. Mantgum heeft veel meer een centrumfunctie voor omliggende dorpen, er is een treinstation en er zijn meer voorzieningen. Dit heeft naar onze mening invloed op de woningbehoefte die hierdoor toeneemt. Wij zouden graag zien dat er meer dan de huidige 27 contingenten mogelijk zijn om in de (nabije) toekomst te bouwen. En dat dit geen vooraf bepaald aantal is maar maatwerk naar waar behoefte aan is. Reactie: Er worden geen contingenten vastgelegd voor Mantgum. De 5% bouwruimte is richtinggevend voor de natuurlijke groei van het dorp. Indien blijkt dat Mantgum een grotere groei kent vanwege haar ligging en voorzieningen, dan kan dit aanleiding geven om meer woningbouw toe te staan. Middels herbestemming en inbreiding kunnen in principe altijd woningen worden toegevoegd. Wanneer een woningbouwplan op een uitleglocatie plaatsvindt is inderdaad sprake van maatwerk en is onderbouwing van de behoefte ook benodigd.

12

De reactie leidt tot aanpassing van de inleiding van deel B van het Beleidskader, factsheets dorpen. 5.5 Als er geen particulieren in de behoefte springen om huurwoningen te bouwen/ontwikkelen, wat dan? De gemeente moet hier meer duidelijkheid over geven en een dorp minder afhankelijk maken van haar eigen initiatief, zoals een dorpscoöperatie. Hier is mogelijk een rol weggelegd voor sociale woningcorporaties. Mantgum heeft maar 12,3 procent huurwoningen, dat is 15 procent minder dan vergelijkbare dorpen als Warten en Wergea. Wat is hieraan te doen en hoe?

Reactie: Over het aanbod sociale huurwoningen in Mantgum is reeds met een afgevaardigde van de Doarpsmienskip gesproken. Ambtelijk is vanuit de gemeente contact opgenomen met Elkien om het gesprek hierover te starten. Vanuit de gemeente vinden we het ook belangrijk om met de woningcorporatie afspraken te maken over hun bezit en hun visie op de dorpen. In de prestatieafspraken 2022 is in afspraak 8 opgenomen dat Elkien voorstelt als uitwerking van haar portefeuillestrategie om voor de wijken en dorpen een gebiedsvisie op te stellen. Mantgum is één van de grotere dorpen in de gemeente Leeuwarden waar Elkien bezit heeft en zal daarom onderwerp zijn van gesprek. We gaan er vooralsnog van uit dat er geen sprake zal zijn van uitbreiding van sociale huurwoningen door Elkien in Mantgum. Voor de inwoners van Mantgum worden meer mogelijkheden gecreëerd voor een huurwoning, wanneer huurwoningen kunnen worden toegewezen aan doelgroepen met een lokale binding. De gemeente onderzoekt momenteel de mogelijkheid voor het inzetten van instrumentaria. Tevens biedt de gemeente ruimte aan particuliere huurwoningen.

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

Ad 6. Huurdersplatform Nieuw Elan 6.1 Passend woonaanbod voor iedere levensfase Verwacht wordt dat er een verhuisbeweging op gang komt wanneer er passend aanbod is voor senioren. En juist het woord passend, biedt ruimte voor interpretatieverschillen. Wij adviseren u om dit nauwlettend te monitoren en of bij ieder initiatief op dit gebied nauwlettend te onderzoeken of de gewenste toevoeging daadwerkelijk passend is en van toegevoegde waarde.

Reactie: Wij nemen dit advies mee bij woningbouwinitiatieven waarin specifiek voor ouderen woonconcepten worden gerealiseerd. En zullen dan ook door de initiatiefnemer vragen aan te tonen dat er interesse is vanuit de dorpsgemeenschap voor het woonconcept dat wordt aangeboden, zodoende te waarborgen dat het aanbod aansluit bij de behoefte.

13

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

6.2 Benodigde sociale huurwoningenvoorraad in de dorpen Wij vinden het belangrijk om goede afspraken te maken over het huisvesten van kwetsbare doelgroepen in de dorpen, teneinde er voor te zorgen dat er voldoende draagkracht is in de dorpen.

Reactie: De gemeente vindt dit ook belangrijk. In het kader van de uitwerking van de meerjarige afspraken met corporaties en huurdersbelangen is in de prestatieafspraken 2022 is de volgende afspraak opgenomen: “De gemeente zal in samenspraak met de corporaties en huurdersorganisaties een methodiek vaststellen, gericht op het in beeld krijgen van veerkracht, draagkracht en draaglast in wijken en dorpen. Zij betrekt hierbij initiatieven die er momenteel in de provincie zijn, zoals van data-lab Fryslân en de strategiescan van het Frysk Sociaal Planbureau. In 2022 wil zij hiertoe een pilot uitzetten in Leeuwarden-Oost, en een of meerdere dorpen.” Deze afspraken zijn gezamenlijk opgesteld en zullen tevens samen met Nieuw Elan worden opgepakt. De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader. 6.3 Toegankelijkheid huurwoningvoorraad dorpen Het labelen van woningen voor specifieke doelgroepen, zoals bv jongeren tot 29 jaar of voor woningzoekenden met een maatschappelijke of economische binding, kan een middel zijn om een dorp levendig en leefbaar te houden. Voorwaarde hierbij is dan wel dat dergelijke voorrangsregelingen transparant zijn en nauwlettend gemonitord moeten worden. Waar sociale huur niet mogelijk is, heeft een dorpscoöperatie volgens ons de voorkeur boven particuliere verhuur.

Dit omdat coöperaties binding hebben met het dorp en vanuit een coöperatieve gedachten ontstaan in plaats vanuit een winstbelang. Dit komt het dorp, het aangezien en de leefbaarheid ten goede.

Reactie: We zullen Nieuw Elan betrekken in de pilot die we samen met Elkien willen opzetten. De gemeente vindt het ook belangrijk dat een dergelijke voorrangsregeling transparant is. En wil dit graag samen met Nieuw Elan waarborgen. Er zijn verschillende typen particuliere verhuurders, het is tevens mogelijk dat een ondernemer uit het dorp zelf investeert in particuliere verhuur in het dorp en kan daarmee ook een lokale binding hebben. Met name in de kleinere dorpen verwachten we dat deze ontwikkelingen kunnen ontstaan. Wanneer particuliere verhuurders zonder lokale binding 14

huurwoningen ontwikkelingen, zullen we met deze verhuurders het gesprek aangaan, eventueel samen met het Huurteam, om zodoende de huurdersbelangen te borgen. De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader. 6.4 Nieuwe ontwikkelingen particuliere verhuur Toevoeging van particuliere huurwoningen in een hoger prijssegment kan de druk op woningmarkt wegnemen. Wij vinden het belangrijk dat bij toevoegingen in de particuliere verhuur alleen dan mogelijk zijn wanneer verhuurders bereid zijn om een samenwerkingsovereenkomst aan te gaan met een huurdersbelangenorganisatie. Het spreekt eveneens voor zich dat initiatieven zich houden aan de richtlijnen voor goed verhuurderschap.

Reactie: Het belang van goed verhuurderschap onderschrijven wij. Dat kunnen wij als gemeente echter niet afdwingen, juridische zaken tussen huurder en verhuurder worden geregeld in het privaatrechtelijk domein. De mogelijkheden om mee te kunnen praten over de beslissingen van de verhuurder is opgenomen in de Wet op overleg huurders verhuurder. Bij particuliere verhuur is meepraten in een bewonerscommissie of huurdersorganisatie mogelijk wanneer de verhuurder 25 of meer woningen verhuurt. We zien kansen voor huurderorganisaties om dit zelf actief te bevorderen. Met vragen over de huurprijs of het huurcontract kunnen huurders van particuliere huurwoningen terecht bij het Huurteam Leeuwarden.

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

6.5 Woningsplitsing Hoewel het alleen onder strenge voorwaarden mogelijk is om over te gaan tot woningsplitsing, zijn wij hier geen voorstander van. Wij vrezen voor de gevolgen voor het aanzien van het dorp en doet wat ons betreft afbreuk aan authentieke woningen. Ons advies is dan ook om hier zeer terughoudend in te zijn.

Reactie: Vanwege de minimale oppervlakte maat van 65m2 BVO, zal woningsplitsing slechts in beperkte situaties mogelijk zijn. Bij de toepassing van de mogelijkheid tot woningsplitsing zullen meerdere belangen worden afgewogen, waaronder cultuurhistorische waarde en privacy. We verwachten hiermee voldoende handvaten te hebben om ongewenste situaties, die de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit onder druk zetten, te voorkomen.

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader. 15

Ad 7. Doarpsbelang Alde Leie 7.1 Ons oud bestuurslid van Doarpsbelang heeft een brief geschreven waarin precies staat omschreven waar wij de afgelopen jaren tegen aan zijn gelopen m.b.t het woonbeleid. Wij ondersteunen deze zienswijze en hebben daar verder niets aan toe te voegen.

Reactie: Voor de reactie op de zienswijze van oud bestuurslid de heer A. S. wordt verwezen naar de beantwoording onder zienswijze 4.

7.2 Wel hebben wij als huidig bestuur ons zorgen over de volgende uitspraak van de gemeente n.a.v. een vraag over het bouwen van een woning in Alde Leie: Graag wil de gemeente meer onderbouwing ontvangen waarom juist een woning in Alde Leie bouwen en niet in Stiens of Leeuwarden. Waarom wil de gemeente niet positief mee werken aan een gering aantal woningen in een klein dorp. Waarom moet alles naar Stiens of Leeuwarden. Gezien de uitslag van het woonbehoefte onderzoek is er zeker onder de jeugd behoefte aan een starterswoning in ons dorp. Graag antwoord op onze vraag.

Reactie: Dit betreft hier geen uitspraak van de gemeente, maar een informerende vraag naar aanleiding van een mail die door een initiatiefnemer is gestuurd. Deze vraag was bedoeld om meer informatie te verkrijgen over de achtergrond van het initiatief. Met de initiatiefnemer is telefonisch contact geweest naar aanleiding van de ingediende zienswijze, om de gestelde vraag nader toe te lichten. De gemeente wil met het beleidskader juist ruimte bieden aan dergelijke initiatieven, onder andere om de jongeren die in het dorp willen blijven wonen een plekje te bieden. We willen graag met doarpsbelang meedenken op welke wijze dit vormgegeven kan worden. Met Doarpsbelang Alde Leie is een gesprek gepland om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn in Alde Leie.

De reactie leidt niet tot aanpassing van het Beleidskader.

Aanpassingen naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen Naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen zijn de volgende aanpassingen in het Beleidskader wonen in de dorpen aangebracht: -

In deel A, hoofdstuk 6 is nader uitgewerkt hoe de ondersteuning door de gemeente bij initiatieven vormgegeven zal worden. In de inleiding van deel B, factsheets dorpen is nader uitgelegd hoe de 5% groeiruimte in de dorpen wordt toegepast. 16