Raadsvoorstel vaststelling stedenbouwkundig plan 'Stiens - Steenslân II'

Signed By: de Jong de, Eelke <eelke.dejong@leeuwarden.nl> 03/10/2023 14:19:42 CEST ID: efba3f56-e954-4f55-ac22-4b2b8b5edc8a Auth: Scribble

Raadsvoorstel Vaststelling stedenbouwkundig plan 'Stiens - Steenslân II’ Zaaknummer: 2023-203831 ----------------------------------------------------------Aan de gemeenteraad. Inleiding De druk op de woningmarkt in Stiens is de afgelopen jaren toegenomen. Woningzoekenden moeten langer wachten om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en de prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen jaren hard gestegen. Uit onderzoek blijkt dat in Stiens in de periode tot 2036 behoefte is aan 210 extra woningen. Deze woningbouwopgave kan niet in zijn geheel binnen de bebouwde kom worden opgelost. Met name voor grondgebonden woningen is de ruimte binnen de bebouwde kom beperkt. Het stedenbouwkundig plan voor Steenslân II voorziet in de realisatie van 103 woningen, waarvan 30% sociale huur. Het woonprogramma is gevarieerd en bestaat uit een mix van rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen, arken en appartementen. De woningen worden in een groene- en waterrijke omgeving gesitueerd. Het plan is ruim opgezet en kent een lage bebouwingsdichtheid. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken moet door uw raad een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld. Voordat een bestemmingsplanprocedure wordt doorlopen is voor het gebied een (concept) stedenbouwkundig plan opgesteld. In het stedenbouwkundig plan wordt de inrichting van een gebied bepaald.

Alle elementen die ruimte vragen (de kavels, het groen, de wegen, de parkeerplaatsen en het water) worden weergegeven. In het stedenbouwkundig plan worden ambities uitgesproken en keuzes gemaakt voor de type bebouwing en de vormgeving van de openbare ruimte. Het voorliggende stedenbouwkundig plan geeft daarmee de ruimtelijke kaders voor de nadere uitwerking van het bestemmingsplan. Participatie Het stedenbouwkundig plan is middels een intensief participatieproces tot stand gekomen. Middels loting is een participatiewerkgroep van vijftien inwoners van Stiens samengesteld. Deze participatiewerkgroep vormt een doorsnede van de bevolking van Stiens en direct aanwonenden. In drie ontwerpsessies is samen met deze participatiewerkgroep een ontwerp stedenbouwkundig plan opgesteld. Om inspiratie op te doen is een excursie georganiseerd om inspiratie op te doen. Nadat het ontwerp stedenbouwkundig plan gereed was voor ter inzage legging is een inloopbijeenkomst gehouden voor alle belangstellenden in het dorp. Drie deelgebieden Steenslân II zal bestaan uit drie deelgebieden met elk hun eigen identiteit. Door aparte deelgebieden te ontwerpen ontstaat variatie en afwisseling in het plan. Dit komt het beoogde dorpse karakter ten goede.

Blad 2

•

Wonen aan het Lint. Het Lint vormt de entree tot Steenslân II. Het bebouwingsbeeld, met variatie in woontypologie en bouwhoogte, is afwisselend. De architectuur verwijst naar het Friese dorp. Een groene ruimte vormt de entree van de buurt naar een centrale open plek.

•

Wonen aan het water. Wonen aan het water is een geliefde woonvorm. In Steenslân II staat een deel van de woningen aan het water. Deze woningen staan aan doodlopende weggetjes. De vormgeving is gebaseerd op hedendaagse biobased (hout)architectuur.

•

Wonen op de terp. Op de terp komen gebouwen met een afwijkende typologie (appartementengebouw en een gesloten woonblok / hofje). Dit bijzondere cluster doet denken aan een voormalige melkfabriek of aan landbouw gerelateerde architectuur. De architectuurstijl is historiserend en wordt uitgevoerd in baksteen.

Ontwikkelprincipes Het stedenbouwkundig plan volgt de ontwikkelprincipes zoals die zijn opgenomen in de door uw raad in 2021 vastgestelde Omgevingsvisie. De ontwikkelprincipes ‘verbinden, verwaarden en vergroenen’ zijn nadrukkelijk te herkennen in het stedenbouwkundig plan. Verwaarden Binnen Steenslân II wordt kwaliteit toegevoegd door middel van nieuwe, toekomstbestendige woningen in een groene- en waterrijke omgeving. De inrichting zal uitnodigen om te wandelen, sporten, spelen en varen. Er wordt geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit en de sociale interactie tussen mensen. Dit zijn pijlers voor de brede welvaart in het dorp. Vergroenen Steenslân II vormt de afronding van de oostelijke dorpsrand van Stiens. Bestaande groen- en bosgebieden worden voortgezet waardoor een groene dorpsrand ontstaat. Deze groene dorpsrand vormt straks een robuuste ecologische structuur die bijdraagt aan een gezonde woonomgeving, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Verbinden De woningen in Steenslân II zijn geschikt voor verschillende doelgroepen: van huishoudens met een laag, midden tot aan een hoog inkomen en van jong tot oud. De opzet wijkt daarin af van Steenslân I, waar de woningen vooral geschikt zijn voor midden- en met name hoge inkomens. Zowel over land als water worden nieuwe wandel- en vaarroutes gecreëerd of voortgezet.

In Steenslân geeft een aantrekkelijke wandelroute door het groen straks aansluiting op het Mierepad. Het vaarwater in Steenslân II wordt geschikt gemaakt voor een doorvaarhoogte van 2,5 meter. Hierdoor ontstaat aansluiting op de vaarroute Kleatsefeart. Inspraakprocedure Op grond van de gemeentelijke Inspraakverordening heeft het ontwerp stedenbouwkundig plan van 2 februari 2023 t/m 15 maart 2023 ter inzage gelegen. Op 13 februari 2023 is een inloopbijeenkomst gehouden waar belangstellenden een inspraakreactie konden achterlaten. Binnen deze termijn zijn 17 inspraakreacties ingediend. Voor de inspraakreacties en onze reactie

Blad 3

daarop verwijzen wij u naar de bijlage ‘Reactie- en antwoordnota inspraakreacties’. Deze inspraaknota treft u als bijlage aan. Inspraakreacties geven aanleiding tot aanpassing De inspraakreacties geven ons aanleiding om het stedenbouwkundig plan gewijzigd aan u voor te leggen. Naar aanleiding van de inspraakreacties worden meerdere wijzigingen voorgesteld. Vijf belangrijke wijzigingen die worden voorgesteld zijn: -

Geen sociale huurwoningen aan het water In het ontwerp stedenbouwkundig plan zijn sociale huurwoningen aan het water voorzien. WoonFriesland heeft middels een inspraakreactie laten weten dat dit niet haalbaar is. De verkaveling is zodanig aangepast dat alleen koopwoningen aan het water grenzen. Voor een nadere motivering verwijzen wij u naar inspraakreactie 16F en 16G in bijgevoegde inspraaknota.

-

Geen sociale huurwoningen (appartementen) in een VVE setting In het ontwerp stedenbouwkundig plan zijn 26 sociale huurwoningen voorzien, waarvan 22 rijwoningen en 4 appartementen. WoonFriesland heeft middels een inspraakreactie laten weten dat sociale huurappartementen in een VVE setting met koopappartementen niet werkbaar is. De verkaveling is zodanig aangepast dat er op maaiveldniveau 4 rijwoningen zijn toegevoegd. Voor een nadere motivering verwijzen wij u naar inspraakreactie 16C.

-

Voeg extra sociale huurwoningen toe In het ontwerp stedenbouwkundig plan bestaat afgerond 28% van het woonaanbod uit sociale huur. WoonFriesland heeft middels een inspraakreactie laten weten dat er behoefte bestaat om meer sociale huurwoningen te bouwen. De verkaveling is zodanig aangepast dat er 5 sociale huurwoningen bijgebouwd kunnen worden. Het aanbod sociale huur bestaat daarmee, conform de landelijk- en gemeentelijke doelstelling, uit 30% van het woonaanbod. Voor een nadere motivering verwijzen wij u naar inspraakreactie 16H.

-

Creëer een wandelroute die ook voor mindervaliden toegankelijk is Om aantrekkelijke wandel- en vaarroutes te realiseren is het van belang dat Steenslân II middels een brug wordt ontsloten met het Mierepad. Het ontwerp stedenbouwkundig plan voorzag in de realisatie van twee zogenaamde heechhouttjes. Het voordeel van dit type brug is dat ze relatief goedkoop zijn, weinig ruimte innemen en een doorvaarhoogte van 2,5 meter hebben. De Werkgroep Toegankelijkheid heeft middels een inspraakreactie laten weten dat heechhoutjes op deze locatie niet wenselijk, omdat de beoogde wandelroute dan niet toegankelijk is voor mindervaliden. In het gewijzigde stedenbouwkundige plan zijn deze twee heechoutjes vervangen met één fiets- en wandelbrug met een flauwe hellingshoek en een

Blad 4

doorvaarhoogte van 2,5 meter. Vanwege de flauwe hellingshoek neemt de brug meer ruimte in en is de verkaveling aangepast. Voor een nadere motivering verwijzen wij u naar inspraakreactie 15A. -

Bouw voldoende betaalbare levensloopbestendige woningen Een bewoner heeft middels een inspraakreactie laten weten dat het van belang is om ook betaalbare levensloopbestendige (koop)woningen te realiseren. Een levensloopbestendige woning heeft een brede beukmaat en een lage gootlijn. Met een voldoende brede beukmaat wordt het mogelijk om slaap- en badkamer op de begane grond te realiseren. Woningen met een lage gootlijn hebben een beperkt aantal slaapkamers op de verdiepingsvloeren. Alle rijwoningen in het stedenbouwkundig plan krijgen een voldoende brede beukmaat van 5,7 meter. Aan het gewijzigde stedenbouwkundig plan is een goot- en nokhoogte kaart toegevoegd. Bij een aanzienlijk deel van de rijwoningen is de goothoogte beperkt tot 4 meter.

Een meermaals ingebrachte inspraakreactie die niet tot een wijziging van het stedenbouwkundig plan leidt is de vraag of er geen vrijliggend fietspad naast de Brêgeleane kan worden aangelegd. De Brêgeleane is nu nog een 50 km per uur weg aan de rand van de bebouwde kom. Op een 50 km per uur weg is het wenselijk dat fiets- en autoverkeer van elkaar wordt gescheiden. Het voornemen is inmiddels om de snelheid op de Brêgeleane te verlagen naar 30 km per uur. De gemeenteraad heeft middels de ‘motie 30 km in de bebouwde kom’ (d.d. 1 december 2021) het college verzocht een maximumsnelheid van 30 km per uur als streven te hanteren voor alle wegen binnen de bebouwde kom. Bij een 30 km per uur weg hoort een andere weginrichting. Het fiets- en autoverkeer wordt op dit type weg niet gescheiden. Op termijn zal de weginrichting van de Brêgeleane worden aangepast. Deze nieuwe weginrichting maakt geen onderdeel uit van het stedenbouwkundig plan. Ambtshalve wijzigingsvoorstellen Het college stelt aan de raad tien ambtshalve wijzigingen voor ten opzichte van het ontwerp stedenbouwkundig plan. De voorgestelde ambtshalve wijzigingsvoorstellen treft u als bijlage aan. Het belangrijkste ambtshalve wijzigingsvoorstel heeft betrekking op de grondexploitatie. Voorafgaand aan het ter inzage leggen van het ontwerp stedenbouwkundig plan was de grondexploitatie met neutraal saldo doorgerekend.

De grondexploitatie was daarmee sluitend. Daarna is een aantal aspecten verder uitgewerkt, waaronder de grondbalans. Deze bleek tot hogere kosten te leiden. De grondexploitatie, voor het ontwerp stedenbouwkundig plan dat ter inzage heeft gelegen, komt daardoor nu op ongeveer € 500.000 nadelig. Om tot een sluitende grondexploitatie te komen moeten er vier koopwoningen worden toegevoegd. Hier is, gelet op de lage bebouwingsdichtheid, voldoende ruimte voor. De structuur, die in samenspraak met het dorp is bedacht, wordt zoveel mogelijk intact gelaten. Een ander belangrijk ambtshalve wijzigingsvoorstel betreft het verleggen van een watergang. In het ontwerp stedenbouwkundig plan is een watergang ten westen van het appartementencomplex en de rijwoningen in deelgebied ‘de

Blad 5

Terp’ voorzien. Deze watergang heeft uitsluitend een waterhuiskundige functie (watercirculatie) en is niet bevaarbaar. Er liggen geen kavels aan deze watergang. Door deze watergang naar het westen te verleggen komen er meer woningen aan het water te liggen, hoeft er minder walbeschoeiing te worden gemaakt en minder grond te worden afgegraven. Dit komt de grondexploitatie ten goede. Het verleggen van de watergang komt het stedenbouwkundig beeld ook ten goede. In deelgebied ‘de Terp’ komt meer ruimte vrij waardoor de bebouwing in robuuster groen gesitueerd kan worden. Het gewijzigde stedenbouwkundig plan is afgestemd met de werkgroep en dorpsbelang Alle voorgestelde wijzigingen zijn afgestemd met de participatiewerkgroep en dorpsbelang. Het gewijzigde ontwerp is door deze betrokkenen positief ontvangen. Risico’s Tegen het vaststellen van een stedenbouwkundig plan is geen bezwaar of beroep mogelijk. De gemeente loopt bij het vaststellen van het stedenbouwkundig plan dan ook geen risico’s. Uiteindelijk zal het stedenbouwkundig plan uitgewerkt worden in een bestemmingsplan voor het plangebied. Tegen het bestemmingsplan kunnen zienswijzen worden ingediend en kan beroep worden aangetekend. Hierdoor kan de voortgang van de herontwikkeling van het plangebied vertraging oplopen. Daarnaast kunnen belanghebbenden na het vaststellen van het bestemmingsplan verzoeken om planschade indienen.

In de grondexploitatie is met deze kosten rekening gehouden. Financiële haalbaarheid Alle gronden in het plangebied zijn in eigendom van de gemeente. De kosten worden gedekt door de verkoop van grond. Het vaststellen van een exploitatieplan of het aangaan van een anterieure overeenkomst met de grondeigenaar is daarom niet nodig. Het voornemen is om als gemeente het plan bouwrijp te maken en de kavels uit te geven. Uitgifte zal plaatsvinden aan woningcorporatie WoonFriesland voor de sociale huurwoningen, aan particulieren voor de vrijstaande woningen en een of enkele projectontwikkelaars of ontwikkelende bouwbedrijven voor de overige koopwoningen. Op basis van het voorliggende stedenbouwkundige plan is een grondexploitatieberekening opgesteld. Deze geeft bij de gehanteerde uitgangspunten een licht voordelig saldo. Daarmee is het plan financieel uitvoerbaar. Op de grondexploitatie is door het college geheimhouding gelegd, op de grond dat openbaarmaking het economisch belang van de gemeente zou schaden. Tegelijk met de vaststelling van het bestemmingsplan wordt ook de vaststelling van de grondexploitatie en akkoord op het benodigde uitvoeringskrediet aan de raad voorgelegd.

Blad 6

Vervolg Om de in het stedenbouwkundig plan voorziene ontwikkelingen mogelijk te maken moet een nieuw bestemmingsplan met beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. Naar verwachting zal het ontwerpbestemmingsplan vóór 1 januari 2024 ter inzage worden gelegd, waarna uw gemeenteraad in het tweede kwartaal van 2024 het bestemmingsplan vast kan stellen. Gelijktijdig zal een beeldkwaliteitsplan en grondexploitatie ter vaststelling worden aangeboden. Een beeldkwaliteitsplan beschrijft de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing (bijv. kleur- en materiaal) en de buitenruimte en bevat toetsbare criteria. Aan de hand van een beeldkwaliteitsplan kan welstand de architectuur van bouwaanvragen toetsen. Een grondexploitatie (grex) is een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een bestemmingsplan in beeld te brengen. Vaststelling Gelet op hetgeen hiervoor is vermeld, stellen wij u voor om: 1. de reactie- en antwoordnota inspraak vast te stellen; 2. de ambtshalve wijzigingsvoorstellen vast te stellen; 3. het stedenbouwkundig plan ‘Stiens – Steenslân II’ gewijzigd vast te stellen; 4. Geheimhouding op te leggen ten aanzien van de bijlage ‘Financiële verkenning stedenbouwkundig plan Steenslân II’ ingevolge artikel 55 en 25 Gemeentewet juncto artikel 5.1, lid 2 sub b van de Wet open overheid. Leeuwarden, 26 september 2023, burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

burgemeester. Signed By: Buma, Sybrand <sybrand.buma@leeuwarden.nl> 29/09/2023 10:29:43 CEST {{Signer1}} ID: efba3f56-e954-4f55-ac22-4b2b8b5edc8a Auth: Scribble

secretaris.

*Dit document is rechtsgeldig digitaal ondertekend.