Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan 'Leeuwarden - Partiële herziening onbenutte plancapaciteit detailhandel, horeca en kantoren'

Raadsvoorstel Raadsvoorstel Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan 'Leeuwarden Partiële herziening onbenutte plancapaciteit detailhandel, horeca en kantoren' Zaaknummer: 2024-233417 ----------------------------------------------------------Aan de gemeenteraad. Aanleiding Naar aanleiding van het onderzoek van STEC groep (voor de gebiedsontwikkeling WTC Cambuur) naar de behoefte aan onder andere detailhandel en horeca én het ‘convenant aanpak leegstand kantoren' is in onze gemeente een inventarisatie naar onbenutte plancapaciteit uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat de plancapaciteit voor detailhandel, horeca en kantoren niet in overeenstemming is met de behoefte. Met een partiële herziening van het bestemmingsplan (een paraplubestemmingsplan) kan onbenutte plancapaciteit (deels) worden geschrapt. In dit geval betreft het hele grondgebied van de gemeente Leeuwarden. Op één of meer aspecten worden diverse bestemmingsplannen met een paraplubestemmingsplan aangepast of aangevuld, voor het overige blijven de desbetreffende bestemmingsplannen dan van kracht. Gevolg schrapactie Met deze schrapactie wordt ca. 280.000 m2 aan onbenutte plancapaciteit voor kantoren geschrapt. Het gaat hierbij voornamelijk om voormalige kantoorgebouwen die naar wonen zijn getransformeerd (bijvoorbeeld aan de Tesselschadestraat, Lange Marktstraat en Oostergoweg e.o.).

Maar ook in winkelcentrum Bilgaard en het Stationskwartier zit veel onbenutte plancapaciteit voor de gebruiksfunctie ‘kantoor’. Er wordt circa 6.500 m2 aan horeca geschrapt. Deze onbenutte plancapaciteit bevindt zich (met name) op een sportschoollocatie. En voor de woon- en winkelpanden aan de Verlengde Schrans. Verder wordt circa 60.000 m2 aan detailhandel, niet zijnde supermarkten, geschrapt. De meeste onbenutte plancapaciteit voor detailhandel die wordt geschrapt bevindt zich op de verdiepingsvloeren van de appartementengebouwen aan het Noord- en Zuidvliet en de gemengd gebruikte panden rondom het Zuiderplein. Tevens wordt ca. 290.000 m2 aan onbenutte plancapaciteit aan supermarktmeters geschrapt op locaties waar feitelijk geen supermarkten zijn gevestigd. Dat zit als volgt: in de meeste bestemmingsplannen wordt onderscheid gemaakt tussen ‘detailhandel, niet zijnde supermarkten’ en ‘supermarkten’. Hiermee wordt voorkomen dat een supermarkt zich op elke kleine detailhandelslocatie kan vestigen, welke gelet op de omvang van het pand en de beschikbare parkeergelegenheden hier niet geschikt voor zijn. In een aantal bestemmingsplannen is dit onderscheid (vermoedelijk abusievelijk) niet gemaakt. Door deze detailhandelsbestemmingen aan te passen kan veel plancapaciteit worden geschrapt voor locaties waar de vestiging van supermarkten onwaarschijnlijk en onwenselijk is.

Blad 2

Ook wordt de plancapaciteit voor supermarkten geschrapt door op een aantal supermarktlocaties de bebouwingsmogelijkheden binnen bouwvlakken, conform de contour van bestaande bebouwing, te beperken. Het gaat hierbij om de bestaande supermarktlocaties aan de Van Loonstraat, de Emmakade en de Tijnjedijk in Leeuwarden, en de supermarktlocatie aan de Stationsweg in Grou. Op deze vier locaties worden de bebouwingsmogelijkheden van de bouwvlakken met ca. 7.000 m2 verkleind. In het nieuwe parapluplan wordt een binnenplanse afwijkingsgrondslag opgenomen die de supermarkten de mogelijkheid geeft het oude bouwvlak volledig te benutten, indien zij een bouwaanvraag indienen en kunnen aantonen dat dit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Hiermee wordt voorkomen dat de plancapaciteit onbenut blijft zolang er geen concrete uitbreidingsplannen zijn. Tot slot wordt deze schrapactie, op verzoek van de stichting Vlietvaardig, benut om de onbenutte plancapaciteit ‘maatschappelijk’ in de Vlietzone weg te bestemmen. Hiermee wordt voorkomen dat zorgaanbieders zich zonder omgevingsvergunning op deze locaties kunnen vestigen. Beoogd effect Het is van belang onbenutte plancapaciteit weg te bestemmen, omdat dit nieuwe ontwikkelingen op slot kan zetten. Voor nieuwe ontwikkelingen, zoals een supermarkt in een uitleggebied, moet een zgn.

ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: ladderonderbouwing) worden opgesteld. Met een ladderonderbouwing dient aangetoond te worden dat er voldoende behoefte is aan de ontwikkeling. En dat er geen ongewenste leegstandseffecten optreden. Als er sprake is van veel onbenutte plancapaciteit dan kan deze behoefte niet worden aangetoond. Ook al bevindt deze onbenutte plancapaciteit zich op locaties waar het onwaarschijnlijk is dat deze nog benut gaat worden (bijvoorbeeld onbenutte plancapaciteit kantoren op locaties waar de gebouwen naar wonen zijn getransformeerd). Door onbenutte plancapaciteit weg te bestemmen, ontstaat dus planologische ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Verder wordt met deze schrapactie sturing gegeven aan de ontwikkelingsrichting van de gemeente. Conform het gemeentelijk beleid (‘Retailvisie’ en ‘Convenant aanpak leegstand kantoren’) wordt de plancapaciteit sterker geconcentreerd in de kerngebieden. Dit voorkomt leegstand in deze kerngebieden. En komt daarmee ook het vestigingsklimaat van deze kerngebieden ten goede. Uitgangspunten Bij het schrappen van onbenutte plancapaciteit zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: •

•

in de ‘kerngebieden’ voor detailhandel, horeca of kantoren wordt onbenutte plancapaciteit alleen geschrapt voor panden die zijn getransformeerd naar wonen. Een kerngebied is een gebied waar het wenselijk is dat horeca, kantoren of detailhandel wordt geconcentreerd (bijv. de Nieuwestad), en; in de ontwikkelgebieden wordt geen onbenutte plancapaciteit geschrapt. Een ontwikkelingsgebied is een gebied dat in ontwikkeling is (bijv. Energiecampus, Middelsee, WTC/Cambuur, Cambuurplein en Spoordok), en;

Blad 3

• •

•

•

in de Vlietzone wordt, op verzoek van de stichting Vlietvaardig, alleen onbenutte plancapaciteit ‘detailhandel’ geschrapt voor zover het panden betreft die feitelijk als woongebouw worden gebruikt, en; in de overige gebieden wordt alle onbenutte plancapaciteit geschrapt. Dit betekent dat onbenutte plancapaciteit ook wordt geschrapt voor panden die een ander gemengd gebruik kennen dan horeca, detailhandel of kantoren. Dit zijn panden waar detailhandel, horeca of kantoren binnen een gemengde bestemming wel zijn toegestaan, maar die voor een andere functie hebben (bijv. een kapperszaak); De bedrijvenlijsten worden aangepast (zoals opgenomen in de verschillende bestemmingsplannen), zodat zelfstandige kantoor-, detailhandel- en horecafuncties op bedrijventerreinen worden uitgesloten, en; De onbenutte plancapaciteit voor supermarkten wordt geschrapt.

Proces en inspraak Het college van burgemeester en wethouders bereidt het bestemmingsplan voor. De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. Voorontwerp en inspraak Als eerste stap is een voorontwerpbestemmingsplan gepubliceerd. Een voorontwerpbestemmingsplan is wettelijk niet verplicht. Door een voorontwerpbestemmingsplan te publiceren hebben belanghebbenden en ingezetenen de kans om te reageren. Voorafgaand aan de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan hebben ruim 1.000 pandeigenaren een brief ontvangen waarin zij zijn geïnformeerd over hun inspraakmogelijkheden. Ook uw raad is destijds met een brief geïnformeerd. Zie onderstaande link voor deze raadsbrief: Document Leeuwarden - Informerende brief aan raad onbenutte plancapaciteit.docx - iBabs Publieksportaal (bestuurlijkeinformatie.nl) Gedurende de terinzageleggingstermijn zijn 25 inspraakreacties ingediend. Een aantal inspraakreacties heeft tot planaanpassingen van het ontwerpbestemmingsplan geleidt. De inspraakreacties op het voorontwerpbestemmingsplan zijn in de ‘Reactie- en antwoordnota inspraakreacties’ samengevat weergegeven en voorzien van een reactie (zie ook bijlage 5 van het bestemmingsplan). Zo is op verzoek van de ondernemersvereniging van Stiens (OVL) het kernwinkelgebied (centrum) van Stiens ruimer gedefinieerd.

In overeenstemming met dit verzoek zijn de straten rondom de kerk van Stiens ook tot het kernwinkelgebied gerekend. En wordt in deze straten, conform de uitgangspunten, geen plancapaciteit geschrapt. Verder is op verzoek van de Stichting Vlietvaardig terughoudend omgesprongen met het schrappen onbenutte plancapaciteit detailhandel aan het Noord- en Zuidvliet. Alleen in de appartementengebouwen (die feitelijk niet geschikt zijn voor een commerciële invulling) is hier plancapaciteit geschrapt.

Blad 4

Ontwerpbestemmingsplan en zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken voor zienswijzen ter visie gelegen. Gedurende deze termijn zijn vijf zienswijzen ingediend. Vier zienswijzen zijn door- en namens de ondernemers van de supermarkten aan de Emmakade en Van Loonstraat ingediend. In deze zienswijzen wordt betoogd dat het beperken van de bouwregels binnen de supermarktbouwvlakken in strijd is met de dienstenrichtlijn. Dit is echter onjuist. Met een dienstenrichtlijnscan is aangetoond dat de maatregelen noodzakelijk (dienen het algemeen belang) en evenredig (gaan niet verder dan strikt noodzakelijk) zijn. Ook wordt betoogd dat er concrete uitbreidingsplannen zijn voor deze supermarktlocaties. Tot op heden hebben wij hier geen bouwaanvragen voor ontvangen. Daarbij dient te worden opgemerkt dat het bij de Emmakade om een restruimte gaat die lastig te benutten is. Bovendien is het voor deze supermarktondernemers nog steeds mogelijk om het bouwvlak volledig te benutten. In het voorliggende bestemmingsplan is een binnenplanse afwijkingsgrondslag opgenomen die dit mogelijk maakt. De zienswijzen op het bestemmingsplan zijn in de ‘Reactie- en antwoordnota zienswijzen’ samengevat weergegeven en voorzien van een reactie. De zienswijzen geven geen aanleiding om het bestemmingsplan gewijzigd aan uw voor te leggen.

Ambtshalve wijzigingsvoorstellen Eind 2022 is de nieuwe Retailvisie vastgesteld. De beleidsuitgangspunten uit deze nieuwe Retailvisie zijn middels een ambtshalve wijzigingsvoorstel verwerkt in het voorliggende bestemmingsplan (zie hoofdstuk 2.3 Gemeentelijk beleid, detailhandelsbeleid). De Retailvisie sluit goed aan om de uitgangspunten uit voorliggende bestemmingsplan (concentratie van detailhandel en horeca in kerngebieden). Tijdlijn In 2021 heeft het voorontwerpbestemmingsplan voor inspraak ter visie gelegen. Begin 2022 heeft het ontwerpbestemmingsplan voor zienswijzen ter visie gelegen. In 2023 is de nieuwe Retailvisie verwerkt in het bestemmingsplan en is de dienstenrichtlijnscan geactualiseerd. Vervolgens heeft de planprocedure tijdelijk stil gelegen vanwege het gebrek aan capaciteit bij de bureaus en de ambtelijke dienst. Dit gebrek aan capaciteit had te maken met de aanloop naar de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Het afgelopen jaar zijn veel bestemmingsplannen in procedure gebracht om voldoende planologische capaciteit voor nieuwbouw te realiseren voordat de Omgevingswet in werking zou treden. Risico’s Door ‘voorzienbaarheid’ te creëren bij pandeigenaren voorkomt de gemeente planschade. Pandeigenaren zijn actief geïnformeerd. En tussen terinzagelegging en vaststelling zit voldoende tijd voor pandeigenaren om alsnog eventuele plannen te realiseren.

Indien tussen terinzagelegging van het ontwerp- en vaststelling pandeigenaren alsnog gebruik hebben gemaakt van hun onbenutte plancapaciteit dan blijft dat gebruik op basis van het overgangsrecht toegestaan.

Blad 5

Exploitatieplan Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten voor bijvoorbeeld bouw- en woonrijp maken en hebben zij sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie van derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor een exploitatieplan op te stellen, tenzij voornoemde kosten “anderszins verzekerd” zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten, en het stellen van eisen met betrekking tot kwaliteit en fasering niet noodzakelijk wordt geacht. Dit bestemmingsplan voorziet niet in de realisatie van bouwplannen zoals opgenomen in het Bro, daarom hoeft er geen exploitatieplan te worden opgesteld. Vervolgacties Gelet op hetgeen hiervoor is vermeld, stellen wij u voor om de zienswijzennota, de ambtshalve ingebrachte wijzigingsvoorstellen én het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen én geen exploitatieovereenkomst vast te stellen. Leeuwarden, 12 november 2024, burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

burgemeester. Signed By: Buma, Sybrand <sybrand.buma@leeuwarden.nl> {{Signer1}} 13/11/2024 12:58:56 CET ID: cd76867b-d400-4720-a789-7443dd5bf7a4 Auth: Scribble

secretaris. Signed By: de Jong de, Eelke <eelke.dejong@leeuwarden.nl> {{Signer2}} 13/11/2024 10:04:11 CET ID: cd76867b-d400-4720-a789-7443dd5bf7a4 Auth: Scribble

*Dit document is rechtsgeldig digitaal ondertekend.