Raadsvoorstel terinzagelegging ontwerp-Huisvestingsverordening.docx

Raadsvoorstel Terinzagelegging ontwerp-Huisvestingsverordening Gemeente Leeuwarden Zaaknummer: 2022-245345 ----------------------------------------------------------Aan de gemeenteraad. Inleiding De Huisvestingswet 2014 geeft gemeenten de mogelijkheid om via een huisvestingsverordening in te grijpen in de samenstelling van de bestaande woningvoorraad en in de toewijzing van sociale huurwoningen. Een gemeente moet de noodzaak voor het inzetten van deze wet kunnen onderbouwen. Voornamelijk op basis van schaarste en in een beperkt aantal gevallen ook aan de hand van negatieve effecten op de leefbaarheid. Wij hebben u eind vorig jaar per brief (kenmerk 2021-099012) geïnformeerd over ons voornemen om een huisvestingsverordening voor te bereiden. Daarnaast hebben wij uw raad op 15 december 2021 tijdens een technische sessie ingelicht over de instrumenten die de gemeente op grond van onder andere de Huisvestingswet 2014 heeft om te sturen op de woningmarkt. Met de voorliggende ontwerp-Huisvestingsverordening Gemeente Leeuwarden wordt voorzien in het opstellen van een dergelijke verordening. Met onze brief aan uw raad van 1 november jongstleden hebben wij u geïnformeerd over de intrekking van ons besluit tot de terinzagelegging van een conceptHuisvestingsverordening Gemeente Leeuwarden, zodat wij hierover eerst met u het gesprek aan kunnen gaan.

Hiermee komen wij tegemoet aan de schriftelijk vastgelegde toezegging van het college over dit onderwerp op 6 juli jongstleden. Mede vanwege de grote belangen die gemoeid gaan met het instellen van deze regeling, hechten wij waarde aan een breed gedragen regeling die inspraakrijp is. Daarom willen wij graag op korte termijn met u in gesprek om u te informeren over de ontwerp-Huisvestingsverordening en de instrumenten van de Huisvestingswet 2014, voorafgaand aan uw besluitvorming hierover. Wij willen een gedragen ontwerp-Huisvestingsverordening Gemeente Leeuwarden graag met toepassing van de Inspraakverordening gemeente Leeuwarden 2014 ter inzage leggen zodat eenieder hierop zienswijzen in kan dienen, alvorens een definitieve versie van de verordening aan uw raad ter besluitvorming wordt voorgelegd. Wij stellen u daarom voor dat u besluit akkoord te gaan met de terinzagelegging van de ontwerpHuisvestingsverordening Gemeente Leeuwarden. Gelijktijdig kun u ons tijdens de behandeling hiervan aandachtspunten of uit te werken punten meegeven om op een later moment te wijzigen in de Huisvestingsverordening. De instrumenten van de Huisvestingswet 2014 De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten de mogelijkheid om voor een periode van vier jaar een huisvestingsverordening vast te stellen. Daarin kunnen verschillende regelingen opgenomen worden.

Blad 2

Ten eerste betreft dit regels met betrekking tot de woonruimteverdeling. Daarbinnen vallen toewijzingsregels voor gereguleerde en middeldure huur, en voorrangsregels (de zogenaamde urgentie). Deze regels zijn bedoeld om te voorkomen dat bepaalde groepen woningzoekenden vanwege schaarste verdrongen worden. Om dergelijke regels vast te stellen, moet middels onderzoek aangetoond worden dat er sprake is van schaarste. Dit geldt niet voor de voorrangsregels. Ten tweede kunnen gemeenten regels vaststellen over het beheer van de woonruimtevoorraad. Hierbij gaat het om: - Onttrekking van een woonruimte; - Samenvoeging van woonruimten; - Omzetting van een woonruimte; - Splitsing van een woonruimte (woningvorming); - Opkoopbescherming; - Toeristische verhuur van een woonruimte. De regels voor woonruimtevoorraad zijn gericht om de wijzigingen van de bestaande woningvoorraad te reguleren, om zo te voorkomen dat er extra schaarste ontstaat. Ook hier moet schaarste middels onderzoek aangetoond worden. Dit hebben wij gedaan voor het in de ontwerp-verordening opgenomen verbod op tweede woninggebruik in Grou. Het aantonen van schaarste geldt ook voor het kunnen vaststellen van regels over de opkoopbescherming en toeristische verhuur. Daar kan ook het behoud van de leefbaarheid in de woonomgeving een motivatie zijn.

Voor de in de ontwerpverordening opgenomen opkoopbescherming geldt dat deze gestaafd is op basis van onderzoek naar zowel leefbaarheid als schaarste. Regels over omzetting en splitsing hebben wij tenslotte niet in een verordening, maar via het ruimtelijke spoor in bestemmingsplannen vastgelegd. Een huisvestingsverordening blijft een dynamisch document. Op basis van onderzoek kan deze in de toekomst gewijzigd en aangevuld worden met vaststelling door uw raad. Beoogde regelingen In de ontwerp-Huisvestingsverordening Gemeente Leeuwarden zijn twee regelingen op grond van de Huisvestingswet 2014 opgenomen. Dit betreft ten eerste de sinds 1 januari 2022 mogelijk gemaakte invoering van een opkoopbescherming, en ten tweede een verbod op tweede woninggebruik in het dorp Grou. Een toelichting hierop vindt in de informerende brief die wij u hierover gestuurd hebben op 11 oktober jongstleden (2022-196750). Regulering door opkoopbescherming Een gemeente moet op basis van aangetoonde schaarste in het betaalbare koopsegment en/of druk op de leefbaarheid aantonen waar buy-tolet problemen veroorzaakt. Wij hebben onderzocht waar en in welke mate koopwoningen worden opgekocht voor verhuur. Op basis van dit onderzoek hebben wij het rapport Opkoopbescherming in Leeuwarden - Achtergrond en advies opgesteld.

Hierin is geconcludeerd dat in grote delen van de stad koopwoningen worden opgekocht voor particuliere verhuur. Dit betreft circa een kwart van de verkochte woningen. Van deze woningen wordt 90% tot een WOZ-waarde (2020) van € 270.000 gekocht. Doorberekend naar de verwachte

Blad 3

WOZ-waarde nu gaat het daarbij om woningen tot een WOZ-waarde van €357.000. De buurten waar de opkoopbescherming gaat gelden zijn aan de hand van een aantal criteria geselecteerd. Allereerst is voor de druk op de leefbaarheid er voor gekozen buurten te selecteren met een kwetsbaarheid van leefbaarheidsklasse ‘zwak’ en ‘(ruim) onvoldoende’. Daarnaast zijn op basis van schaarste buurten geselecteerd met een totale huur van boven de 40%, en/of voor wijken met een particuliere huur van boven de 15%. Op basis van bovenstaande criteria en selecties vallen 51 buurten onder de opkoopbescherming. Op basis van de WOZ-waarde zou de grens op €357.000 liggen. Aansluiting op de NHG-grens van €355.000 (2022) ligt daarbij voor de hand. Dit geldt landelijk als objectief criterium voor middeldure koopwoningen. De minister heeft nadrukkelijk aangegeven dat de opkoopbescherming voor bestaande koopwoningen bedoeld is. Dit betekent dat nieuwbouw in de huur, of transformatie van niet-woongebouwen naar wonen, buiten de regeling valt. Hiermee worden immers woningen toegevoegd aan de woningvoorraad, en verandert er niets aan de bestaande woningvoorraad. Daarnaast vallen bestaande particuliere huurwoningen buiten de opkoopbescherming. Daar wordt immers ook geen koopwoning aan de markt onttrokken.

Regulering tweede woninggebruik Grou In 2021 is door onderzoeksbureau Companen uitgezocht hoeveel koopwoningen als tweede woning worden gebruikt in Grou. Uit dit onderzoek bleek dat dit bij 25 à 30 woningen het geval is. Met het invoeren van de zogenaamde onttrekkingvergunning tweede woninggebruik wordt tegengegaan dat de schaarse koopwoningen in Grou permanent recreatief door eigenaren zelf of anderen gebruikt worden. Dit gaat schaarste en een verslechtering van de leefbaarheid tegen. Er is ook gekeken naar tweede woningbezit in andere dorpen in de gemeente. Uit dit verkennende onderzoek bleek dat op basis van de gemeentelijke registraties het verschijnsel tweede woningbezit te klein is om een verbod op tweede woningbezit te introduceren. De bestaande tweede woningen in Grou vallen buiten de regeling. De geïnventariseerde huidige woningen worden actief in een register geregistreerd en eigenaren daarvan krijgen van rechtswege een vergunning. Aansluiting op huidig woonbeleid Met de invoering van een huisvestingsverordening wordt het huidige woonbeleid uitgebreid met een juridische regeling. Dit is reeds aangekondigd in de Volkshuisvestingsvisie 2021. Het beschikbaar houden van woningen in de dorpen komt daarnaast nadrukkelijk voor als ambitie in de het recent door uw raad vastgestelde Beleidskader Wonen in de dorpen.

In het goedkope en betaalbare koopsegment zijn we druk bezig om woningen toe te voegen om de schaarste aan te pakken, mede in aansluiting op Rijksprioriteiten op dit vlak. Met het Beleidskader Wonen in de dorpen ontstaat meer ruimte voor het toevoegen van woningen in de dorpen. En in het Programma Leeuwarden Oost alsook in de Vlietzone geven we extra aandacht aan het stimuleren van de leefbaarheid. Aansluiting op de Omgevingsvisie

Blad 4

Zowel het invoeren van de opkoopbescherming als het aan banden leggen van het tweede woninggebruik in Grou sluit aan op de in december 2021 vastgestelde Omgevingsvisie Gemeente Leeuwarden. Eén van de ontwikkelprincipes die daarin centraal staat is verbinden. Daarin wordt met deze huisvestingsverordening ingezet. Schaarste moet worden tegengegaan, zodat het gemakkelijker wordt een geschikte woning te vinden in je eigen wijk, buurt, stad en dorp. Minder doorloop door particuliere huur en minder gebruik van woningen als tweede woning hebben een positief effect op de leefbaarheid. Ze zorgen voor meer sociale cohesie in een buurt of dorp en dragen daarmee expliciet mee aan de verbinding in de samenleving. Kanttekeningen Met het besluit tot inspraak van deze ontwerp-verordening wordt tegemoetgekomen aan de wens in uw raad en ons college om regelingen voor een opkoopbescherming en een verbod op tweede woninggebruik in te stellen. Deze worden na afloop van de terinzagelegging, vaststelling van de definitieve verordening door uw raad, en bekendmaking daarvan, van kracht. Dit neemt niet weg dat in de toekomst andere regelingen in de Huisvestingsverordening Gemeente Leeuwarden opgenomen kunnen worden. De verordening is een dynamisch document waarin nieuwe regelingen of aanpassingen van de huidige vastgesteld worden door uw raad.

Over een voornemen tot het aanvullen van de huisvestingsverordening gaan we altijd het gesprek met u aan, en daarover heeft u altijd formeel zeggenschap. Vervolgproces Wij informeren u graag over deze ontwerp-Huisvestingsverordening en de instrumenten van de Huisvestingswet 2014. Na uw besluit om akkoord te gaan, zal eenieder hier gedurende een periode van zes weken zienswijzen op in kunnen dienen. De drie achterliggende rapporten worden mede ter inzage gelegd (zie toegezonden stukken bij onze informerende brief van 1 november (2022-196750)). Gedurende deze periode zullen wij ook een openbare bijeenkomst organiseren waarin wij toelichting op de regeling zullen geven en reacties hierop in ontvangst nemen. Het is ons college wettelijk verplicht om bij de voorbereiding van de vaststelling van een huisvestingsverordening overleg te plegen met corporaties en huurdersorganisaties. Deze partijen zullen wij gedurende de terinzagelegging hiervan daarom op de hoogte stellen en om een overlegreactie vragen. Dezelfde verplichting geldt voor overleg met de overige gemeenten in Fryslân, en hen zullen we daarom, tezamen met de provincie, op eenzelfde manier om een reactie vragen. Daarnaast kiezen wij ervoor om ook makelaars en notarissen actief over de regeling te informeren, gezien het feit dat deze partijen in de praktijk met de regeling te maken zullen krijgen.

Na afloop van de periode van terinzagelegging zullen wij de ingekomen zienswijzen en overlegreacties verwerken in een reactienota. Daaruit volgen eventuele aanpassingen in de ontwerp-verordening. Hierna zullen wij een definitieve verordening ter vaststelling aan uw raad aanbieden. Deze zal van kracht zijn een dag na de bekendmaking van de vaststelling door uw raad. Leeuwarden, 22 november 2022,

Blad 5

burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

burgemeester. Signed By: Buma, Sybrand <sybrand.buma@leeuwarden.nl> 30/11/2022 13:35:27 CET {{Signer1}} ID: dce15326-b45d-4cbe-9cc3-95b39d04d63a Auth: Scribble

secretaris. Signed By: de Jong de, Eelke <eelke.dejong@leeuwarden.nl> 28/11/2022 15:26:11 CET {{Signer2}} ID: dce15326-b45d-4cbe-9cc3-95b39d04d63a Auth: Scribble

*Dit document is rechtsgeldig digitaal ondertekend.