Raadsvoorstel ontwerp vvgb voor een Regionale Opvang Locatie (ROL) met 45 woningen voor het COA op het adres Mr. P.J. Troelstraweg 165a in Leeuwarden

Raadsvoorstel ‘Ontwerp Verklaring van geen bedenkingen' (ontwerp-vvgb) voor een Regionale Opvang Locatie (ROL) met 45 woningen voor het COA op het adres Mr. P.J. Troelstraweg 165a in Leeuwarden Zaaknummer: 2024-033840 ----------------------------------------------------------Aan de gemeenteraad. Inleiding Er is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor een Regionale Opvang Locatie (ROL) met 45 woningen voor het COA op het adres Mr. P.J. Troelstraweg 165a in Leeuwarden. Huisvesting van maximaal 450 asielzoekers in ‘reguliere’ gezinswoningen Het plan voorziet in de realisatie van 45 rijwoningen die de uitstraling hebben van een ééngezinswoning. Deze woningen hebben een oppervlak van circa 100 m2. Per woning kunnen 10 asielzoekers worden gehuisvest. Iedere woning beschikt over vijf of zes slaapkamers. En een keuken, woonkamer, toilet en badkamer als gezamenlijk voorziening. Deze woningen zijn zodanig vormgegeven dat transformatie naar een reguliere woonfunctie (max. 1 huishouden per woning) mogelijk is, wanneer het COA deze locatie niet meer huurt. Voor deze 45 woningen is zowel een zogenaamde omgevingsvergunning ‘activiteit bouwen’ en ‘activiteit strijdig gebruik aangevraagd’. Dit betekent dat na het verlenen van de omgevingsvergunning er 45 woningen, conform bijgevoegde bouwtekeningen, mogen worden gebouwd.

En dat deze 45 woningen mogen worden gebruikt voor de huisvesting van maximaal 450 asielzoekers. Reguliere bewoning wordt met deze omgevingsvergunning niet toegestaan. De COA gebouwen worden modulair gebouwd Ten behoeve van de ROL worden ook enkele gebouwen voor het COA gerealiseerd. Dit betreft een bijeenkomst- en activiteitengebouw, een kantoorgebouw en een opslaggebouw met werkplaats. Een deel van het bestaande tuincentrum blijft behouden en krijgt een functie om de integratie van de bewoners van de ROL te bevorderen, zoals een werk-/leer omgeving. De nieuwe COA gebouwen zullen modulair gebouwd worden. Er wordt voor dit type bouw gekozen zodat deze makkelijk verplaatst kunnen worden indien de ROL in de toekomst haar functie zou verliezen. Voor de nieuwe COA gebouwen is alleen een zogenaamde omgevingsvergunning ‘activiteit strijdig gebruik’ aangevraagd. De bouwplannen voor deze modulair verplaatsbare gebouwen zijn nog niet gereed. In deze omgevingsvergunning wordt dus uitsluitend toestemming verleend om straks, in afwijking van het bestemmingsplan, een bouwaanvraag in te dienen voor de COA gebouwen. De maatvoering (bouwhoogte en oppervlak) en situering van deze gebouwen wordt met deze omgevingsvergunning wel vastgelegd. Na het verlenen van deze omgevingsvergunning kan het COA een bouwaanvraag indienen.

Blad 2

De ROL krijgt de opzet van een reguliere woonbuurt De 45 woningen worden aan weerszijden van de Kampweg gepositioneerd en vormen twee carrévormige hofjes. Deze stedenbouwkundige opzet functioneert goed voor de functie als opvang. De carrévormige opstellingen, waarbij de woningen rondom de centrale voorzieningen staan, biedt een beschutte omgeving die de sociale binding versterkt. Rondom de carrévormige hofjes komt een parkachtige omgeving met wandelpaden door het groen. Parkeren wordt opgelost op het bestaande parkeerterrein aan de voorzijde van het huidige tuincentrumgebouw. Tussen het bestaande parkeerterrein en de woningen aan de Mr. P.J. Troelstaweg wordt een groene bufferzone gecreëerd. Door parkeren op te lossen op het bestaande parkeerterrein ontstaat een autoluwe woonomgeving. Na het vertrek van het COA biedt de gekozen stedenbouwkundige opzet de ruimte om het plangebied te gebruiken als een reguliere woonbuurt. De COA gebouwen maken dan ruimte voor speelplaatsen, openbaar groen en parkeervoorzieningen. Ontsluiting van het plangebied De locatie van het voormalig tuincentrum, de vliegbasis en de woonwerklocatie Nyenhuis worden in de huidige situatie ontsloten via de Kampweg (ingaand verkeer) en de Bootsmaweg (uitgaand verkeer). In de nieuwe situatie zal de Kampweg toegankelijk worden voor zowel in- als uitgaand autoverkeer.

De terreininrichting stimuleert voetgangers en fietsers om de Bootsmaweg te gebruiken. Ter hoogte van de uitrit van de Bootsmaweg zal een middengeleider in de Mr. P.J. Troelstraweg worden gerealiseerd om een veilige oversteek voor langzaam verkeer te verbeteren. Participatieproces toegelicht Het initiële plan voorzag in de bouw van een ROL met 45 woningen voor het COA en 27 woningen voor andere doelgroepen. Op 25 januari 2023 heeft uw raad besloten zich uit te spreken om medewerking te verlenen aan de komst van een ROL met 45 woningen. En geen medewerking te verlenen om ook 27 woningen voor andere doelgroepen te realiseren. Participatiebijeenkomst (11 april 2023) Direct aanwonenden zijn vervolgens uitgenodigd om input te leveren op het ontwerp. Doel van deze participatiebijeenkomst was om de wensen van omwonenden, de gemeente en de ontwikkelaar te inventariseren. Een aantal omwonenden is op deze uitnodiging ingegaan. Belangrijke wensen van omwonenden zijn: - creëer een (groene) bufferzone tussen de ROL en de aangrenzende woningen. Situeer de woningen of speelvoorzieningen van het COA niet direct achter de woningen langs de Troelstraweg; - voorkom geluidsoverlast door de sport- en spelvoorzieningen slim te situeren; - probeer het langzaam verkeer (voetgangers en fietsers) via de Bootsmaweg naar de Troelstraweg te leiden. En voorkom verkeersbewegingen over de kavel Nyenhuis.

Belangrijke wens van de ontwikkelaar is:

Blad 3

-

behoud van deel tuincentrumgebouw en parkeerterrein. In kader van duurzaam en efficiënt ruimtegebruik is het wenselijk dat parkeren wordt opgelost op het bestaande parkeerterrein. En dat een deel van het bestaande tuincentrumgebouw een functie kan krijgen t.b.v. de ROL.

Belangrijke stedenbouwkundige uitgangspunten voor de gemeente zijn: - situeer de ROL in een groene parkachtige setting met oog voor klimaatadaptatie en biodiversiteit; - ruimte voor bewegen, ontmoeten in spelen; en - een autoluwe woonomgeving; - situeer de bebouwing van de ROL zoveel mogelijk achter de bestaande bebouwing (lintbebouwing Troelstraweg en locatie Nyenhuis). Informatieavond (4 juli 2023) Deze inventarisatie heeft tot een schetsontwerp geleidt dat op 4 juli 2023 aan belangstellenden (wijkbewoners, raadsleden, pers, etc.) getoond. De gekozen planopzet, waarbij het bestaande parkeerterrein en een deel van het tuincentrumgebouw blijft behouden, komt tegemoet aan de (geïnventariseerde) wens van de bewoners van de aangrenzende woningen aan de Troelstraweg. De bestaande situatie voor deze omwonenden blijft met deze gekozen planopzet hiermee zoveel mogelijk gehandhaafd. De tekeningen die op de informatieavond zijn getoond vindt u terug in de bijlagen van het raadsvoorstel. Schetsplan aangepast n.a.v. geluidscontour vliegbasis In de formele schetsplan- /vooroverlegfase (voor welstand) is het schetsplan nog aangepast, omdat n.a.v. informatie van Defensie bleek dat een deel van de woningen binnen de 55 dB(A) contour lag. Binnen deze contour zijn geluidgevoelige objecten zoals woningen niet toegestaan, ook niet met een zgn. besluit Hogere Waarde.

De exacte situering van deze contour was tot dan toe niet bekend. Dit had tot gevolg dat het woonblok D verder van het vliegbasis moest komen te liggen. Dit was mogelijk door één van de sport- en spelvoorzieningen tussen woonblok D en de vliegbasis te situeren. In het voorliggende plan is met de situering van de woningen zowel rekening gehouden met de geluidzone van de vliegbasis (55 dB(A) contour voor industrielawaai) en het deels overeind houden van de bestaande bebouwing. Planologische situatie Het verzoek is in strijd met het ter plekke geldende bestemmingsplan ‘Leeuwarden - Buitengebied’, aangezien de bestemming ‘Detailhandel – Tuincentrum’ niet voorziet in een ROL/AZC-functie. Afwijkingsmogelijkheid Wij kunnen medewerking verlenen aan dit verzoek door af te wijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3°van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). In het kader van deze afwijkingsprocedure (buitenplanse grote afwijking) is op grond van artikel 6.5 lid 1 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) ook een vvgb van uw gemeenteraad vereist.

Blad 4

Projectenlijst Op grond van de Wabo is het college het bevoegd orgaan voor het afgeven van de omgevingsvergunning maar er is ook een vvgb van de gemeenteraad vereist. De gemeenteraad heeft een lijst van projecten vastgesteld waarvoor een vvgb niet is vereist. De aanvraag past niet binnen deze vastgestelde projectenlijst, omdat de gebouwen die gerealiseerd worden een bruto vloeroppervlak (bvo) groter is dan 1.500 m2. Hogere waarde Het plangebied is niet gesitueerd in de aanvliegroutes van de vliegbasis, de zogenaamde KE contouren. Het plangebied is wel gesitueerd in de ‘geluidszone – industrielawaai’ van de vliegbasis. Een geluidgevoelig gebouw is binnen deze contour toegestaan, mits de geluidsbelasting vanwege de militaire luchthaven op de gevels van dit geluidgevoelige gebouw niet hoger zal zijn dan een voorkeursgrenswaarde of vastgestelde hogere grenswaarde. De geluidsbelasting is hoger dan de voorkeursgrenswaarde. Met een hogere waarde procedure kan het bevoegd gezag (college) een hogere geluidsbelasting (hogere waarde) toestaan dan de voorkeursgrenswaarde. De ten hoogst toelaatbare en vast te stellen Hogere Waarde bedraagt 55 dB(A). De situering van de woningen is afgestemd op deze zonegrens van 55 dB(A). Het vaststellen van een Hogere Waarde doet geen afbreuk aan een goed woonen leefklimaat.

De gevelisolatie biedt voldoende waarborg dat de binnenwaarde van 35 dB (voor nieuwbouw) niet wordt overschreden. Ter inzage In het kader van de planologische procedure dient het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ter inzage te worden gelegd. Om het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ter inzage te leggen is een ontwerp vvgb van uw raad vereist. De ontwerp vvgb wordt, via het college, ter vaststelling aan u voorgelegd. Na de vaststelling van de ontwerp vvgb zal de ontwerp omgevingsvergunning met de ontwerp vvgb en overige stukken ter visie worden gelegd. Na de periode van ter visielegging zal uw raad worden verzocht de definitieve vvgb af te geven. Overwegingen De ROL voorziet in een dringende behoefte aan geschikte opvanglocaties voor asielzoekers. Gelet op deze noodzaak naar geschikte opvanglocaties heeft uw raad op 25 januari 2023 besloten zich uit te spreken om medewerking te verlenen aan de komst van een ROL op de locatie Tuin! aan de Mr. P.J. Troelstraweg 165a. Met dit plan wordt uitvoering gegeven aan dit raadsbesluit. In overeenstemming met de door uw raad aangenomen motie ‘Alleen een ROL met extra groen op locatie Tuin’ (d.d. 25 januari 2023) voorziet het plan in de realisatie van 45 woningen. Er wordt geen medewerking verleend aan het initiële plan om ook 27 woningen voor andere doelgroepen te realiseren.

De parkachtige en autoluwe omgeving met wandelpaden in het groen draagt, conform de motie ‘Alleen een ROL met extra groen op locatie Tuin’, bij aan het woongenot. Tussen- en rondom de woonblokken komen voorzieningen voor

Blad 5

sport, spel en ontmoeting. Deze voorzieningen komen het woongenot en de sociale interactie ten goede. Deze voorzieningen zijn ook toegankelijk voor bezoekers en kunnen daarmee ook voor verbinding zorgen tussen mensen binnenen buiten de ROL. Een deel van het tuincentrum blijft behouden en krijgt een functie ter bevordering van de integratie en arbeidsparticipatie van de bewoners van de ROL. Het plan sorteert hiermee voort op de aangenomen motie ‘Iedereen doet mee’ (d.d. 25 januari 2023). Het plan volgt de ontwikkelprincipes zoals die zijn opgenomen in de Omgevingsvisie. De ontwikkelprincipes ‘verbinden, verwaarden en vergroenen’ zijn nadrukkelijk te herkennen in het plan. Verwaarden Het plan voorziet in de herbestemming van een tuincentrum locatie. De bedrijfsbebouwing en kassen van het tuincentrum zijn in de huidige situatie gesitueerd op de kavel ten noorden van de Kampweg. De kavel ten zuiden van de Kampweg is nog onbebouwd. Op deze zuidelijke kavel is nog wel ca. 3.000 m2 aan kassen toegestaan. De nieuwbouw wordt dus geconcentreerd op gronden die reeds zijn bebouwd of verhard (de noordelijke kavel van het tuincentrum). Of op onbebouwde gronden die deels nog bebouwd mogen worden met kassen (de zuidelijke kavel van het tuincentrum). Het gehele perceel ligt binnen de provinciale contour van bestaand stedelijk gebied.

Dit sluit aan op het ontwikkelprincipe ‘verwaarden’ waarbij houdt de gemeente prioriteit geeft aan herontwikkeling van bestaande bebouwde gebieden in de bebouwde kom boven het ontwikkelen van nieuwe uitbreidingslocaties. Op de ROL worden asielzoekers opgevangen in ééngezinswoningen die bij een eventueel functieverlies omgezet kunnen worden naar een reguliere woonfunctie. De COA gebouwen worden modulair opgebouwd, zodat deze later gedemonteerd kunnen worden en op een andere locatie kunnen worden opgebouwd. Zo wordt waardeverlies voorkomen op het moment dat de ROL haar functie verliest. Vergroenen De nieuwbouw wordt zoveel mogelijk geconcentreerd op reeds bebouwde gronden of gronden die op basis van de huidige bestemmingsplanregels mogen worden bebouwd (planologisch bestaande bouwgronden). De rest van de nog onbebouwde bouwgronden blijft echter open en zal een meer parkachtige uitstraling krijgen. Het verhard/bebouwd oppervlak neemt in de nieuwe situatie per saldo met minder dan 500 m2 t.o.v. de oude situatie.Het bestaande parkeerterrein wordt benut om parkeren op afstand van de woonfunctie te realiseren. Hierdoor kan een autoluwe leefomgeving worden gerealiseerd. Verbinden De ROL wordt op een locatie gebouwd met een goede busverbinding. Wijk- en centrumvoorzieningen bevinden zich op fietsafstand. Hiermee wordt geborgd dat de bewoners in verbinding staan met de rest van de stad.

De verbindingen met de omliggende woongebieden worden verbeterd door voet- en fietsverbindingen op eigen terrein aan te leggen

Blad 6

waardoor het terrein (gescheiden van het autoverkeer) wordt ontsloten op de Mr. P.J. Troelstraweg. Met een ruimtelijke onderbouwing is aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De ROL is planologisch goed inpasbaar (verkeer, geluid, milieuzonering, e.d.). Op eigen terrein is voldoende parkeerruimte aanwezig. De verkeersdruk neemt in de nieuwe situatie af t.o.v. de huidige situatie. Bij een tuincentrum hoort een hogere verkeersdruk dan bij een ROL. De woningen voor het COA worden buiten de 55 dB(A) van de vliegbasis gesitueerd. De ROL levert geen planologische belemmeringen op voor de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven. Risico’s Voor de gemeente zijn er geen juridische en/of financiële risico’s verbonden aan de afgifte van de ontwerp vvgb en het ter visie leggen van de ontwerp omgevingsvergunning. Het risico van planschade ligt bij de initiatiefnemer. De kosten voor de middengeleider op de Mr. P.J. Troelstraweg én de ambtelijke kosten op de Troelstraweg worden gedekt middels een anterieure overeenkomst. Alle kosten en risico’s liggen bij de initiatiefnemer. Intentieverklaring Onderdeel van de anterieure overeenkomst is een intentieverklaring waarin is vastgelegd dat het college zich zal inspannen om een regulier wonen planologisch mogelijk maakt als de functie ROL komt te vervallen.

Een dubbelfunctie (ROL en regulier wonen) kan- en wordt planologisch nu niet mogelijk gemaakt. Maar de gekozen planopzet leent zich wel goed om het plangebied te transformeren naar een reguliere woonbuurt. De woningen blijven dan staan en de COA gebouwen maken dan ruimte voor extra speelplaatsen, groen- en parkeervoorzieningen. Omdat mogelijk in de toekomst bindend advies van uw raad vereist is om regulier wonen, na beëindiging van de functie ROL, planologisch mogelijk te kunnen maken, geldt ook het voorbehoud dat uw raad zijn eigenstandige positie behoudt in toekomstige besluitvormingsprocedures. Voorgesteld besluit Wij stellen u voor om een ontwerp vvgb conform artikel 6.5, lid 1 Bor vast te stellen voor tervisielegging van de ontwerp-omgevingsvergunning voor een Regionale Opvang Locatie (ROL) met 45 woningen op het adres Mr. P.J. Troelstraweg 165a in Leeuwarden. Vervolgacties Na de vaststelling van de ontwerp vvgb zal het ontwerpbesluit omgevingsvergunning met de ontwerp vvgb en overige stukken ter visie worden gelegd voor zienswijzen. Als er zienswijzen worden ingediend, dan zal worden gewogen of een planaanpassing wenselijk is. Vervolgens zal de gemeenteraad worden gevraagd een definitieve vvgb af te geven. Het college is bevoegd een de omgevingsvergunning te verlenen. Leeuwarden, 27 februari 2024,

Blad 7

burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

burgemeester. Signed By: Buma, Sybrand <sybrand.buma@leeuwarden.nl> 27/02/2024 21:52:03 CET {{Signer1}} ID: 7e0fb0ed-62f6-4a1c-8981-4ac992e4be33 Auth: Scribble

secretaris. Signed By: de Jong de, Eelke <eelke.dejong@leeuwarden.nl> 06/03/2024 15:51:22 CET {{Signer2}} ID: 7e0fb0ed-62f6-4a1c-8981-4ac992e4be33 Auth: Scribble

*Dit document is rechtsgeldig digitaal ondertekend.