Raadsvoorstel Hercalulaties Grondexploitaties 2021

Signed By: Buma, Sybrand <sybrand.buma@leeuwarden.nl> 07/10/2021 09:37:00 CEST ID: 796585ce-36e7-46a9-a2b9-91af74929341 Auth: Scribble

Signed By: de Jong de, Eelke <eelke.dejong@leeuwarden.nl> 04/10/2021 10:22:32 CEST ID: 796585ce-36e7-46a9-a2b9-91af74929341 Auth: Scribble

Raadsvoorstel Hercalculaties grondexploitaties 2021 Zaaknummer: 2021-048060 ----------------------------------------------------------Aan de gemeenteraad. 1. Inleiding Dit raadsvoorstel betreft de jaarlijkse rapportage over de uitvoering van het grondbeleid. In deze rapportage zijn de verwachte uitkomsten van de lopende grondexploitaties opgenomen en wordt een toelichting gegeven op de (belangrijkste) wijzigingen ten opzichte van vorig jaar. Op basis van de verwachte uitkomsten wordt de Raad voorgesteld een aantal aanpassingen te accorderen en daarmee de nieuwe calculaties van de verschillende grondexploitaties vast te stellen. 1a. Macro Ontwikkelingen Alhoewel de uitkomsten van de grondexploitaties van de gemeente Leeuwarden voor een deel afhankelijk zijn van de keuzes die hierin worden gemaakt ten aanzien van de uitvoering van die plannen, wordt dit ook voor een belangrijk deel bepaald door de wereld om ons heen. Enerzijds wordt dit bepaald door het overheidsbeleid ten aanzien van de woningmarkt en de ontwikkelingen in het economisch beleid (zowel nationaal als internationaal). Anderzijds zijn ook macro-economische factoren zoals rentestanden, beurskoersen, inflatie etc., die een grote invloed hebben op de resultaten van de lopende grondexploitaties. De coronacrisis lijkt vooralsnog geen invloed van betekenis te hebben op de woningmarkt. In onderdeel 4.

“Marktomstandigheden” geven wij onze visie op de invloed van deze onderdelen. 1b. Aanpassingen in de uitvoering van diverse plannen In de diverse plannen zijn wijzigingen doorgevoerd in de fasering van werkzaamheden en verwachte opbrengsten op basis van de realisaties in het afgelopen jaar. Een toelichting op de wijzigingen bij de Zuidlanden treft u aan in onderdeel 5. “Grondexploitatie De Zuidlanden”. 2. Ontwikkelingen wet- en regelgeving Grondexploitaties Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) Om risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten en/of grondexploitaties te beperken, mag de looptijd van een grondexploitatie maximaal 10 jaar bedragen. Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richtlijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waarvan alleen gemotiveerd kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren.

Blad 2

Voor de Zuidlanden geldt nog een looptijd van 17 jaar (tot eind 2037). In de grondexploitatie van de Zuidlanden is hiervoor een drietal beheersmaatregelen genomen om de risico’s van deze langere looptijd te beperken te weten: - Verlaging woningbouwprogramma met 300 woningen en Nietwoningbouw programma met 25.000 m2 BVO - Aftoppen woningbouw prijzen op maximaal € 225,-/m2 (voor gebieden langer lopend dan 10 jaar). - Na 10 jaar geen indexatie woningbouw. - Geen indexatie “Niet-woningbouw” (betreft alles wat niet woningbouw is zoals o.a. winkels, kantoren, bedrijven, scholen etc.). Bovengenoemde beheersmaatregelen zijn in het berekende resultaat van € 7,9 mln. positief meegenomen. Gelet op de in de grondexploitatie De Zuidlanden genomen maatregelen, wordt de raad voorgesteld de termijn voor De Zuidlanden wederom te autoriseren. Voor de risico’s in De Zuidlanden is een bedrag van in totaal € 7,0 mln. benodigd (buiten de grondexploitatie). Dit bedrag wordt gedekt uit het restant van de reserve grondexploitatie ad. € 5,62 mln. De buffer is daarmee ontoereikend en zal aangevuld moeten worden t.l.v. de algemene reserve (zie hiervoor hoofdstuk 9 verloop van de reserve). Vennootschapsbelasting (VPB) Gemeente Leeuwarden heeft als standpunt ingenomen dat de gezamenlijke grondexploitaties niet onder de vennootschapsbelasting vallen.

Over dit standpunt is (nog) geen overeenstemming bereikt met de Belastingdienst. 3. Uitgangspunten grondexploitaties (parameters) In de hercalculaties hanteren we de volgende parameters:

Bedrijven/Industrie Woningbouw Overig Woningbouw Zuidlanden

Kostenstijging Opbrengstenstijging 2021 >2021 2021 >2021 0,40% 2,00% 2,00% 2,00% )* 0,40% 2,00% 2,00% 2,00% 0,40% 2,00% 4,00% 2,00%

Rente 2021 >2021 1,71% 1,71% 1,71% 1,71% 1,71% 1,71%

)* Voor de Zuidlanden geldt een percentage van 0% zie hiervoor uitleg hoofdstuk 2 beheersmaatregelen

Het langjarig rentepercentage bedraagt dit jaar 1,71% en is in overeenstemming met de richtlijn van het BBV. Voor de woningbouw in de Zuidlanden wordt een hoger percentage opbrengstenstijging gehanteerd dan de overige deelgebieden als gevolg van de grondquotesystematiek. Dit wordt veroorzaakt door de hogere VON-prijzen van de woningen waardoor ook de grondprijzen meeliften als gevolg van de gehanteerde grondquote. 4. Marktomstandigheden Overheidsbeleid is van grote invloed op de woningbouw en dan met name de sturing op de ruimtelijke ordening. Hierbij is de sturing van de Provincies op de bestemmingsplannen van groot belang. De provincie Fryslân stuurt sterk op het verminderen van woningbouwplannen in de regio en ziet nog genoeg ruimte voor groei in Leeuwarden, wat ook blijkt uit de trendprognoses van de bevolkingsgroei en het aantal huishoudens. De bevolking van Leeuwarden blijft nog lang doorgroeien, waarbij de groei zich concentreert in het aantal kleine huishoudens. Het aandeel gezinnen blijft stabiel en daarmee is er een goede

Blad 3

basis voor het voortzetten van een nieuwbouwprogramma in uitleglocaties dat in belangrijke mate op gezinnen is gericht. De woningmarkt voor nieuwbouwwoningen staat in Nederland en ook in Leeuwarden onder druk; er is veel vraag maar relatief weinig aanbod doordat de ontwikkeling van nieuwe plannen veel tijd kost. Ook de coronacrisis heeft niets aan de vraag veranderd. De bouwprijzen blijven onverminderd hoog mede als gevolg van de hoge prijzen voor bouwmaterialen. Hier staat tegenover dat de lage hypotheekrente die naar verwachting (bron De Nederlandse Bank) de komende jaren laag blijft waardoor de consumenten vertrouwen houden en de vraag naar nieuwe woningen hoog blijft. Daarnaast zijn er ook nog landelijke problemen met het stroomnet, zo ook in onze gemeente. Hierdoor bestaat de kans dat bepaalde ontwikkelingen moeilijk te realiseren zijn of misschien wel uitgesteld moeten worden totdat het nieuwe onderstation over ca. 5 jaar gerealiseerd is. Bovengenoemde ontwikkelingen hebben tot een kleine aanpassing in de fasering van de verwachte woningbouwproductie in De Zuidlanden geleid. Op de korte termijn, periode tot en met 2025, wordt uitgegaan van een gemiddelde productie van ca 200 woningen per jaar. In de periode na 2025 wordt uitgegaan van gemiddeld ca. 267 woningen per jaar.

De gehanteerde productie is in lijn met de voorziene behoefte in het Afwegingskader Woningbouw dat oktober 2016 is vastgesteld. De belangrijkste eisen voor de kantorenmarkt zijn: kwaliteit, multifunctionaliteit (aanwezigheid van voorzieningen) en (dubbele) bereikbaarheid (met de auto en met openbaar vervoer). Daar komt nog bij dat door klimaatafspraken kantoren in 2023 duurzaam moeten zijn (minimaal Energielabel C volgens bouwbesluit 2012). Wat de gevolgen hiervan zijn voor de kantoren markt is moeilijk in te schatten, denk hierbij ook aan thuiswerken. Door het Economisch Instituut Bouwnijverheid (EIB) is de nieuwbouwbehoefte voor Fryslân geraamd. De vraag voor Leeuwarden is hieruit afgeleid en is ca. 50.000 m2 bvo. In de nieuwbouwbehoefte is rekening gehouden met de mate van benutting van bestaande voorraad en nieuwe kantoorconcepten die minder m2 per werkplek vragen. Gezien de onzekerheden gaan wij uit van een bandbreedte van 30.000-80.000 m2 (voor de komende periode). Trends laten een vraag zien naar kleinere units en vooral op stationslocaties en uitvalswegen. Provincie Fryslân gaat in 2021 een nieuwe vraagraming opstellen. Tot die tijd faciliteren we de vraag naar kantoren op basis van de huidige langjarige prognose van nieuwbouwbehoefte. 5. Grondexploitatie De Zuidlanden Er is veel vraag naar woningbouw kavels in De Zuidlanden.

Voor 2021 wordt naar alle waarschijnlijkheid de geplande productie (158 woningen) gehaald. In het buurtschap Unia is gestart met het bouwrijpmaken en zullen waarschijnlijk de eerste kavels in 2022 verkocht worden. Voor het buurtschap De Hem worden dit jaar het stedenbouwkundig- en het bestemmingsplan vastgesteld. De eerste fase van het buurtschap Wiarda is woonrijpgemaakt en de tweede en derde fase zijn volop in aanbouw. De komende jaren zullen ook deze laatste twee fases woonrijp gemaakt worden. In het buurschap de Klamp zijn de woningen in de eerste fase verkocht en voor de 2e fase zijn de bouwkavels bouwrijp en zijn de “vrije kavels” verkocht.

Blad 4

In Techum wacht de uitgifte van de laatste kavels op de uitbreiding van de school in Techum. In het buurtschap Goutum Sûd wordt volop gewerkt aan de laatste woonrijpwerkzaamheden. In het deelgebied Middelsee/De Werp is het bouwrijp maken gestart en zijn de eerste kavels geleverd. Het resultaat van grondexploitatie De Zuidlanden is ten opzichte van de vorige grondexploitatie in 2020 nauwelijks veranderd (van € 7,7 mln. naar € 7,9 mln.) NCW per 1/1/2021 op basis van een door BBV verplichte disconteringsvoet van 2% en een looptijd van 17 jaar. De voornaamste factoren voor het bovengenoemd verschil in resultaat op eindwaarde met de vorige grondexploitatie zijn hierna weergegeven: Opbrengsten: 



Opbrengst woningbouw. Er heeft een herijking en indexering van de woningkavelprijzen plaatsgevonden. In totaal bedragen boven genoemde positieve bijstellingen ca. € 14,2 mln. Opbrengst niet-woningbouw Door herijking van de ramingen voor de buurtschappen zijn de opbrengsten positief bijgesteld. Totaal bedragen deze extra opbrengsten ca. € 0,7 mln.

Kosten:  Kosten bouw- en woonrijp maken. Door aanpassingen in de plannen in Middelsee, Unia en De Hem (grotere buurtschappen) en jaarlijkse prijsstijgingen zijn de kosten met ca. € 8,8 mln. toegenomen.  Bijstelling plankosten en Voorbereiding en Toezicht op Uitvoering. Ook hier zijn de kosten naar boven bijgesteld met name als gevolg van de extra kosten bouw- en woonrijp in de deelgebieden Unia, De Hem en Middelsee. Daarnaast zijn ook deze kosten geïndexeerd en geactualiseerd en met ca. € 6,2 mln. toegenomen.  Verwervingen. Door een extra grondaankoop t.b.v. een regionale waterkering en diverse kleine aanpassingen en indexaties worden de verwervingskosten ca. € 1,4 mln. hoger.  Infrastructuur en bovenwijks Door diverse kleine aanpassingen zijn deze kosten ca. € 0,1 mln. lager geraamd.  Resultaten Door met name de rentedaling zijn de kosten afgenomen met € 1,6 mln. Totaal gaat het om een voordelig verschil op eindwaarde van ca. € 0,2 mln. (per 31/12/2037) wat ca. € 0,16 mln. op Netto Contante Waarde is (1/1/2021 met een disconteringsvoet van 2%).

Blad 5

6. Resultaten grondexploitaties Voor de resultaten per grondexploitatie verwijzen wij u naar de bijlage. In het kaartje dat als bijlage is bijgevoegd wordt globaal aangegeven waar de gebieden liggen die in het overzicht worden genoemd. In tabel 1 staat een overzicht van alle lopende grondexploitaties met daarbij de boekwaarden per 1 januari 2021 en de verwachte resultaten. Daarbij worden de resultaten, zoals die vorig jaar waren berekend, vergeleken met die van de hercalculaties van dit jaar. Boekwaarde

Resultaat hercalculatie 2020

1-1-2021

Resultaat hercalculatie 20211

Verschil 2021-2020

Woningbouwlocaties 51 53 54 56

Grut Palma Wirdum Hikkemieden Steenslân Wytgaard Uitbreiding De Zuidlanden (totaal) Totaal woningbouwlocaties

€ 358.000 € 1.262.000€ 1.989.000 )2 € 362.000€ 141.581.000€ 140.858.000-

€ € € € € €

956.000502.0001.585.000 100.0007.725.000 7.752.000

€ € € € € €

1.128.000487.0001.683.000 143.000 7.880.000 8.091.000

€ € € € € €

172.00015.000 98.000 243.000 155.000 339.000

77 De Zwette IV(vh BP IV) 84 De Zwette V (vh NP IV) 85 Frisia Totaal bedrijventerreinen

€ € € €

1.020.0003.559.0001.358.0005.937.000-

€ € € €

1.187.0001.223.00080.0002.490.000-

€ € € €

731.000589.00017.000 1.303.000-

€ € € €

456.000 634.000 97.000 1.187.000

Totaal

€ 146.795.000-

€

5.262.000

€

6.788.000

€

1.526.000

Bedrijventerrein

Tabel 1: Overzicht lopende grondexploitaties, alle bedragen op waarde 1 januari 2020

)1 )2

De eindw aarden zijn contant gemaakt middels het door BBV voorgeschreven percentage van 2% Boekw aarde is inclusief de tussentijdse w instuitname ad. €1.093.386,-

Financiële resultaten algemeen In totaal zijn de resultaten van de lopende grondexploitaties met ca. € 1,5 mln. verbeterd ten opzichte van vorig jaar (NCW). Het totaal verwachte resultaat is nu rond € 6,8 mln. voordelig. Het gezamenlijk resultaat van de nadelige grondexploitaties bedraagt nu ca. € 2,94 mln. nadelig (afgedekt door voorziening negatieve grondexploitaties, zie hiervoor punt 7 financiën) en het gezamenlijk resultaat van de voordelige grondexploitaties bedraagt nu ca. € 9,72 mln. voordelig. Woningbouw Ten opzichte van de calculaties 2020 is het totaalresultaat van de grondexploitaties woningbouwlocaties met ca. € 0,34 mln. verbeterd (NCW) en bedraagt nu ca. € 8,1 mln. (NCW) voordelig. De resultaten van Grut Palma, Steenslan en Wytgaard zijn de belangrijkste oorzaak van bovengenoemde wijziging in dit resultaat. Door vertraging in de uitvoering van de fietsbrug in Grut Palma zijn vertragingskosten ontstaan waardoor dit resultaat ca. € 172.000 nadeliger geworden is. In Steenslân zijn de verkoopopbrengsten hoger uitgevallen dan oorspronkelijk geraamd (€ 98.000,- voordeliger). Om toch een meer gevarieerd woningaanbod te krijgen in Wirdum en Wytgaard zullen in 2021 de volgende fases in deze plannen worden uitgewerkt. Voor Wytgaard heeft dat reeds plaatsgevonden en is deze uitwerking reeds meegenomen in de huidige berekende resultaat.

Hierdoor is het berekende resultaat positief geworden i.p.v. negatief zoals dit vorig jaar het geval was. De kosten van dit nieuwe plan zijn lager geraamd terwijl de opbrengsten hoger

Blad 6

geraamd zijn. Hiermee is het resultaat ca. € 243.000,- verbeterd. Uitleg over de veranderingen van De Zuidlanden zie hiervoor hoofdstuk 5 van deze nota. Woningbouwaantallen De grondexploitaties leveren een belangrijke bijdrage aan de realisatie van het Woonplan Leeuwarden. Binnenstedelijk zijn er, op de Cambuurlocatie na, geen grote aantallen nieuwbouw (meer) te realiseren zodat een snelle ontwikkeling van de Zuidlanden noodzakelijk is om de gewenste woningbouwproductie op peil te houden. In tabel 2 staat de stand van zaken van de woningbouwproductie aangegeven. Het betreft hier de woningen die in de lopende grondexploitaties en in de samenwerkingsverbanden (Blitsaerd) gerealiseerd worden. De overige woningbouw in Leeuwarden vindt plaats via particulier initiatief (o.a. LPF-terrein, Nieuw Vossepark, etc.). Over de samenwerkingsverbanden wordt afzonderlijk gerapporteerd middels de projectrapportages, dan wel via de paragraaf verbonden partijen. Aantal woningen Eigen grondexploitatie Grut Palm a Wirdum Hekkem ieden Steens lân Wytgaard uitbreiding Techum (Zuidlanden) Jabiks woude (Zuidlanden) Wiarda (Zuidlanden) De Klam p (Zuidlanden) Zuidlanden overig Totaal PPS Blits aerd

Gerealis eerd t/m 2020

Nog te realis eren

Looptijd tot eind

140 66 80 24 541 292 328 382 4057 5910

105 27 47 10 496 283 250 54 0 1272

35 39 33 14 45 9 78 328 4057 4638

2023 2027 2022 2025 2023 2022 2023 2024 2037

400

342

58

2027

Tabel 2: gereedgemelde woningen in de grondexploitaties

Bedrijventerreinen. In 2020 is rond 3,7 ha bedrijventerrein verkocht. Momenteel wordt er met diverse partijen nog onderhandeld over mogelijke opties c.q. verkoop van bouwterrein. Ten opzichte van een aantal jaren terug ligt de vraag naar bedrijventerrein nog op een redelijk hoog niveau. Het resultaat van de grondexploitaties van de bedrijventerreinen is € 1,19 mln. minder negatief geworden. Alle drie bedrijventerreinen dragen hieraan bij maar de twee “Zwetteparken” het meeste. Bij Zwette IV zijn de hogere opbrengsten (a.g.v. het opnieuw op waarde zetten van een kavel) de voornaamste oorzaak van genoemde verbetering. Ook bij Zwette V ligt de voornaamste oorzaak in hogere geraamde opbrengsten (aanpassen verkoopprijzen van diverse kavels). Ook bij Frisia zijn de hogere verkoopopbrengsten samen met de lagere rentekosten de voornaamste oorzaak voor verbetering. Voorraad bedrijventerreinen De behoefte aan bedrijventerrein in Leeuwarden is in 2020 vastgelegd in het “convenant bedrijventerreinen Noordwest-Fryslân 2019-2030” samen met de gemeenten Harlingen en Waadhoeke en vervolgens goedgekeurd door GS van de provincie Fryslân. De vraag is vergeleken met het beschikbare aanbod en er is afgesproken om een eerste fase van uitbreiding in gang te zetten met

Blad 7

Zwette VI gebaseerd op basis van een vraagprognose van 2,9 ha per jaar. De planvorming voor Zwette VI is inmiddels gestart. De totale in onze grondexploitaties geraamde gemiddelde jaarlijkse uitgifte op bedrijventerreinen van ca. 3,0 ha per jaar komt vrijwel met deze behoefte raming overeen. Gezien de veranderende vraag is ook afgesproken om in 2021 een nieuwe vraagprognose op te stellen voor de beoordeling van de behoefte aan een tweede fase ontwikkeling van Zwette VI. De Energiecampus (voorheen Energiepark) is als private ontwikkeling in uitgifte en valt buiten de afspraken over vraag en aanbod zoals in het Convenant opgenomen. Beide terreinen zijn bedoeld voor zowel zwaardere bedrijven, modern gemengd en de Energiecampus voor hoogwaardig energie gerelateerd. Op dit moment is een drietal gemeentelijke grondexploitaties van bedrijventerreinen in uitvoering waarin nog bouwterrein voorradig is. Deze hebben alle nog een vrij lange looptijd (tot 2028, zie hiervoor tabel 4). In de tabel zijn ook opgenomen de voorraad gronden in het complex Afgesloten Complexen. In 2020 is tot 1 november voor 3,16 ha aan bouwterrein verkocht. In totaliteit is er per 1 november 2020 dus nog rond 26 hectare bouwterrein (inclusief niet terstond uitgeefbare, in optie en reservering zijnde kavels) in voorraad in onze lopende en afgesloten complexen.

Nog uit te Zwaardere Modern Represen- Looptijd geven bedrijven gemengd tatief tot eind WTC-FEC Harlingertrekweg 0,50 ha 0,50 ha nvt De Zwette IV(vh Businesspark IV) 3,89 ha 3,89 ha 2028 De Zwette V(vh Newtonpark IV) 14,15 ha 14,15 ha 2028 Frisia 4,83 ha 4,83 ha 2028 Afgesloten Complexen* 1,98 ha 1,98 ha nvt Totaal 25,35 ha 0 ha 24,85 ha 0,50 ha Tabel 4: bedrijventerreinen, nog uit te geven hectares * bestaat uit: 6.400 m2 Hemrik, 4.400 m2 De Zw ette IV(v h BP I), 9.000 m2 De Zw ette V(v h NP I)

7. Voorziening negatieve grondexploitaties Voor de grondexploitaties die een nadelig resultaat laten zien, is het treffen van een voorziening (ter grootte van het verwachte nadelig resultaat op huidige waarde per 1 januari 2021) verplicht. Dit is de voorziening negatieve grondexploitaties. Deze voorziening wordt vanuit de reserve grondexploitaties op het benodigde niveau gebracht. Begin 2020 had deze voorziening een omvang van rond € 4,1 mln. In de tabel wordt de voorziening voor de jaren 2020 en 2021 naast elkaar gezet:

Blad 8

2020

*

Tussencalc.

**

2021

***

De Zwette IV(vh Businesspark IV)

€

1.187.000

€

1.116.000

€

731.000

De Zwette V(vh Newtonpark IV)

€

1.223.000

€

994.000

€

589.000

Wytgaard uitbreiding

€

100.000

€

125.000

€

-

Wirdum Hekkemieden

€

502.000

€

514.000

€

487.000

Grut Palma

€

956.000

€

834.000

€

1.128.000

Baedersleat

€

40.000

€

5.000

€

-

Frisia

€

80.000

€

78.000

€

-

Totaalstand

€

4.088.000

€

3.666.000

€

2.935.000

€

422.000

€

731.000

Verschil *

) Op ba s i s va n herca l cul a ti es 2020 )

**

)

***

Op ba s i s va n tus s enca l cul a ti es ja a rrekeni ng 2020 Op ba s i s va n herca l cul a ti es 2021

Voorgesteld wordt om bovenstaand bedrag ad. € 731.000,- toe te voegen aan de reserve grondexploitatie. De cijfers op basis van de Tussencalculaties zijn reeds verwerkt bij de jaarrekening 2020. Tussentijds winstnemen/Afsluiten grondexploitaties In de Notitie Grondexploitatie 2019 (BBV) is aangegeven op welke wijze rekening gehouden moet worden met tussentijds winst nemen bij positieve (voordelige) grondexploitatiecomplexen. Dit gebeurt volgens de POC-methode (Percentage Of Completion). Deze POC-methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert. Wel is het noodzakelijk dat er voldoende zekerheid bestaat over het (verwachte) resultaat van de betreffende grondexploitatie. Op basis van een voorlopige berekening wordt een tussentijdse winstuitname voorgesteld voor Steenslân van ca. € 338.000,-. Bij het opstellen van de jaarrekening 2021 zal de winstuitname bepaald worden op basis van de werkelijk gerealiseerde cijfers in 2021. 8. Materiele vaste activa (Ontwikkellocaties) Dit betreft gronden die door de gemeente veelal anticiperend of strategisch aangekocht zijn op basis van een verwachting dat deze gronden op termijn zullen worden ontwikkeld. Een vastgesteld plan en daarbij behorende grondexploitatie is voor deze gronden dan ook nog niet voorhanden.

Zodra voor deze gronden een bestemmingsplan en exploitatieplan door de raad is vastgesteld kunnen de gronden weer opgenomen worden onder voorraden van het grondbedrijf. Tot die tijd is het niet toegestaan rente en plankosten op de materiële vaste activa bij te schrijven. De kosten voor planontwikkeling mogen voor maximaal 5 jaar onder de immateriële vaste activa worden opgenomen terwijl de samenhangende rentekosten ten laste komen van de reserve grondexploitaties. Het betreft de volgende locaties: Locatie Zwette VI Watercampus Zalen Schaaf Schoollocaties Totaal

Boekwaarde 1-1-2021 1.348.000 1.601.000 512.000 314.000 3.775.000

Blad 9

Vorig jaar is er een prijsvraag voor Zalen Schaaf uitgeschreven en 2 juni 2021 heeft de raad besloten om Zalen Schaaf te verkopen aan Agora. De schoollocaties betreft voornamelijk de voormalige technische school in Huizum West (Cornelis Trooststraat). De locatie Cornelis Troostraat is in 2020 verbouwd en geschikt gemaakt voor verhuur. Deze locatie wordt in 2020 opgenomen onder de materiële vaste activa. Daarnaast bestaat deze boekwaarde uit Brandemeer 5-7, Hoptilsterdyk en Noarderfinne. Onderzocht wordt hoe deze locaties kunnen worden ontwikkeld c.q. verkocht. Voor de Watercampus resteert nog een deel uit te geven terrein van ca 11.500 m2 naast het gebouw van Wetsus. Dit terrein heeft een boekwaarde van ca. € 1,6 mln. De ontwikkeling van Zwette VI is opgenomen in het op 14 april 2020 vastgestelde Convenant Bedrijventerreinen Noordwest. Afgesproken is te starten met de voorbereiding van de 1e fase van de ontwikkeling in een bestemmingsplan met grondexploitatie. Het afgelopen jaar is hier een kavel verkocht t.b.v. de centrale brugbediening van de Provincie Fryslân. Naast bovengenoemde ontwikkellocaties is er in 2019 nog een gebiedsontwikkeling gestart te weten “Nieuw Oud Oost”. Dit betreft het gebied rondom het huidige Cambuurstadion en de voormalige voetbalvelden van VV Leeuwarden.

In een interactief proces met bewoners heeft dit geleid tot drie uitgewerkte plannen die weer samengevoegd zijn tot het Stedenbouwkundig Model “Nieuw Oud Oost”. Dit laatste zal gebruikt worden als uitgangspunt voor de nadere uitwerking van het plan. In 2021 zal verder gewerkt worden aan het opstellen van een Stedenbouwkundigplan inclusief bijbehorende grondexploitatie, een samenwerkingsovereenkomst met Leyten en het maken van afspraken met de woningcorporaties. Ten behoeve van genoemde werkzaamheden is een aanvullend voorbereidingskrediet benodigd van € 365.000,-. Dit voorbereidingskrediet zal gedekt worden uit de toekomstige grondopbrengsten. De uitvoering is afhankelijk van de nieuwbouw van het nieuwe stadion (vermoedelijk 2023). 9. Ontwikkeling van de reserve grondexploitaties De omvang van de reserve grondexploitaties per 1 januari 2021 bedraagt ca. € 8,53 mln. Door de herzieningen en de daarin opgesloten financiële effecten ontwikkelt de reserve zich dit jaar als volgt: Saldo per 1-1-2021

€

8.529.195

Winstuitname Steenslân

€

338.000

Rente ontwikkellocaties

€

-55.000

Rente strategische verwervingen

€

-6.000

Afdracht algemene middelen

€

-500.000

Nagekomen kosten afgesloten complexen

€

-100.000

Afwaardering Zalenschaaf

€

-120.000

Ontwikkelbudget

€

-57.000

Correctie weerstandvermogen op basis jaarrekening 2020

€

-1.900.000

Vrijval voorziening negatieve complexen

€

731.000

Verwacht saldo per 31 december 2021

€

6.860.195

Het meerjarenperspectief van de reserve is hieronder weergegeven:

Blad 10

bedragen x €1.000

2022

2023

2024

2025

6.860

7.121

7.062

7.002

Ontwikkelbudget

-58

-59

-60

-62

Resultaten Grondexploitaties (Steenslan)

319 7.062

7.002

6.940

Omvang Reserve per 1 januari

7.121

Jaarrekening 2020 In het kader van het opstellen van de jaarrekening worden tussencalculaties opgesteld van de lopende hercalculaties ter beoordeling van de grondwaarde op de balans. Tevens wordt het risico opnieuw bepaald en afgezet tegen de stand van de reserve grondexploitaties. Op basis van deze tussencalculaties en de risicobeoordeling kon € 1,9 mln. bij de jaarrekening 2020 vrijvallen ten gunste van de algemene reserve. Deze vrijval was met name mogelijk doordat in de tussencalculatie van de Zuidlanden de netto contante waarde voordeliger werd, waardoor de dekking middels dit gunstiger resultaat voor het berekende risico toenam. Bij de hercalculatie van de Zuidlanden 2021 is op basis van de meest recente inzichten de netto contante waarde bijgesteld naar € 7,9 mln. Hierdoor is er minder dekking om het berekende risico af te dekken. Deze daling wordt met name veroorzaakt door aanpassingen in de kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Risicoparagraaf Grondexploitaties Op basis van de risico-inventarisatie volgens de NAR-systematiek bedragen de risico’s in de grondexploitaties (exclusief de Zuidlanden) in totaal € 1,18 mln. Voor de risico’s in De Zuidlanden is een bedrag van in totaal € 7,0 mln. benodigd (buiten de grondexploitatie). Dit bedrag wordt gedekt uit het restant van de reserve grondexploitatie ad. € 5,68 mln. (€ 6,86 mln. minus € 1,18 mln.

risico van overige grondexploitaties). De buffer is daarmee nu ontoereikend. Bij de jaarrekening 2022 zal op basis van de dan bekende inzichten een verrekening plaatsvinden tussen de reserves. 10. Conclusie De marktomstandigheden blijven goed. De coronacrisis lijkt vooralsnog geen invloed te hebben gehad op de marktvraag. Andere factoren zoals de vraag en aanbod en lage rente hebben een groter invloed op de marktomstandigheden. De vraag naar bouwterreinen op de bedrijvenlocaties alsmede ook op de woningbouwlocaties is nog steeds goed. Voor de korte- en middellange termijn wordt verwacht dat de vraag naar bouwterrein weliswaar op hetzelfde niveau zal blijven zoals dat in de afgelopen twee jaar het geval was, echter speelt nog steeds het gevaar van te weinig aanbod van bouwrijpe bouwkavels. Dit aanbod van voldoende bouwrijpe kavels is namelijk sterk afhankelijk van de doorlooptijd van de bestemmingsplan procedures en het planvormingsproces. Leeuwarden, 28 september 2021, burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

Blad 11

burgemeester.

secretaris.

*Dit document is rechtsgeldig digitaal ondertekend.