Raadsvoorstel Hercalculaties grondexploitaties 2023

Raadsvoorstel Hercalculaties grondexploitaties 2023 Zaaknummer: 2023-078255 ----------------------------------------------------------Aan de gemeenteraad. 1. Inleiding Dit raadsvoorstel betreft de jaarlijkse rapportage over de uitvoering van het grondbeleid. Bij het opstellen van de rapportages is opvolging gegeven aan de door u in 2022 ingediende motie: ”Opvolging adviezen accountant in relatie tot hercalculatie grondexploitatie”. Onderdeel van de motie is het advies “Actualiseer de grondexploitatie in de jaarrekening van 2022 met als boekwaarde 31 december 2022”. Dit is de aanleiding dat we binnen een beperkt tijdsverloop de nieuwe nota hercalculatie 2023 aanbieden. In de motie is op advies van de accountant aangeven dat de grondexploitaties die door de Raad worden vastgesteld gelijk moeten zijn met de grondexploitaties die als basis dienen voor de jaarrekening. Dit is de reden dat wij de grondexploitaties nu aanbieden. In paragraaf 9 vind u de toelichting op de reserve grondexploitatie en de doorkijk voor de komende jaren conform de motie. In deze rapportage zijn de verwachte uitkomsten van de lopende grondexploitaties opgenomen en wordt een toelichting gegeven op de (belangrijkste) wijzigingen ten opzichte van vorig jaar.

Op basis van de verwachte uitkomsten wordt uw raad voorgesteld een aantal aanpassingen te accorderen en daarmee de nieuwe calculaties van de verschillende grondexploitaties vast te stellen. 1a. Macro Ontwikkelingen Alhoewel de uitkomsten van de grondexploitaties van de gemeente Leeuwarden voor een deel afhankelijk zijn van de keuzes die hierin worden gemaakt ten aanzien van de uitvoering van die plannen, worden deze ook voor een belangrijk deel bepaald door de wereld om ons heen. Enerzijds wordt dit bepaald door het overheidsbeleid ten aanzien van de woningmarkt en de ontwikkelingen in het economisch beleid (zowel nationaal als internationaal). Anderzijds zijn het ook macro-economische factoren zoals rentestanden, beurskoersen, inflatie etc., die een grote invloed hebben op de resultaten van de lopende grondexploitaties. Daarnaast speelt landelijk ook nog de problematiek van netcongestie en stikstof, zo ook in Leeuwarden. In onderdeel 4. “Marktomstandigheden” geven wij onze visie op de invloed van deze onderdelen. 1b. Aanpassingen in de uitvoering van diverse plannen In de diverse plannen zijn wijzigingen doorgevoerd in de fasering van werkzaamheden en verwachte opbrengsten op basis van de realisaties in het afgelopen jaar.

Blad 2

Sociale woningbouw Het stedenbouwkundig plan Middelsee fase 2 is in december 2022 in de vastgestelde grondexploitatie financieel verwerkt. Het resultaat was afgerond € 300.000,= positief op contante waarde. Dit stedenbouwkundig plan gaat uit van 15 % sociale woningbouw. Voor de grondexploitatie per 01-01-2023 is dit uitgangspunt ongewijzigd. Het vergroten van het aandeel sociaal zou voor Zuidlanden/Middelsee leiden tot een negatieve grondexploitatie. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad motiveren dat het plan binnen de planperiode financieel haalbaar is. De huidige marktomstandigheden en de hogere interne renterente hebben er toe geleid dat er op dit moment geen financiële ruimte is om het aandeel sociaal te vergroten. De komende tijd gaan we onderzoeken welke (financiële) mogelijkheden er zijn om het aandeel sociaal te vergroten. In de grondexploitatie Wirdum is een uitbreiding van het plan opgenomen, de zogenaamde 2e fase. Dit uitwerkingsplan ligt nu ter inzage tot en met 21 juni 2023. Hierbij kunnen maximaal 40 woningen extra gebouwd worden. In dit plan staat niet in de regels dat er sociale woningen gebouwd worden echter in de toelichting van het plan is wel een voorlopige inrichting opgenomen met 1112 sociale huurwoningen. In de huidige grondexploitatie 2023 is nog niet rekening gehouden met deze sociale woningbouw.

Te zijner tijd zal dit plan met de sociale woningbouw voorgelegd worden aan college en raad met de daarbij behorende financiële gevolgen. Biobased bouwen In het coalitieakkoord is opgenomen dat energie en klimaat een nadrukkelijke plek bij gebiedsontwikkelingen krijgen. Biobased bouwen is daarbij het uitgangspunt. De gemeente Leeuwarden heeft de ambitie dat in 2030 circulair bouwen de norm is voor alle nieuwe gebouwen. De gemeente jaagt hiervoor de benodigde innovatie aan door in de uitvragen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen concrete doelstellingen op het gebied van circulariteit en biobased bouwen op te nemen De mate van biobased bouwen wordt uitgedrukt in MPG (Milieu Prestatie Gebouw). Een hogere MPG leidt op dit moment nog tot hogere bouwkosten en mogelijk lagere grondopbrengsten. Het uitgangspunt is dat we op dit moment geen rekening houden met eventuele lagere grondopbrengsten door de ambitie van biobased bouwen omdat de effecten voor projectmatige bouw nog niet inzichtelijk zijn. In de lopende Tenders van De Fellingen en Unia wordt er bij gunning wel beoordeeld op circulariteit en de mate waarin biobased gebouwd wordt. Een toelichting op de wijzigingen bij De Zuidlanden/Middelsee treft u aan in onderdeel 5. “Grondexploitatie De Zuidlanden/Middelsee”. 2.

Wet- en regelgeving Grondexploitaties Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) Om risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten en/of grondexploitaties te beperken, mag de looptijd van een grondexploitatie maximaal 10 jaar bedragen.

Blad 3

Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richtlijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waarvan alleen gemotiveerd kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren. Voor De Zuidlanden/Middelsee geldt nog een looptijd van 17 jaar (tot eind 2039). In de grondexploitatie van De Zuidlanden/Middelsee is hiervoor een aantal beheersmaatregelen genomen om de risico’s van deze langere looptijd te beperken te weten: - Aftopping grondopbrengst (€ 23 mln); - Na 10 jaar geen indexatie opbrengst woningbouw (€ 3,7 mln). Bovengenoemde beheersmaatregelen zijn in het berekende resultaat (+ € 0,09 mln) meegenomen. Gelet op bovenstaande beheersmaatregelen, wordt de raad voorgesteld de looptijd van 17 jaar voor De Zuidlanden/Middelsee wederom te autoriseren. Vennootschapsbelasting (VPB) Gemeente Leeuwarden heeft als standpunt ingenomen dat de gezamenlijke grondexploitaties niet onder de vennootschapsbelasting vallen. Over deze systematiek is inmiddels overeenstemming bereikt met de Belastingdienst. 3. Uitgangspunten grondexploitaties (parameters) In de hercalculaties hanteren we de volgende parameters:

Woningbouw Zuidlanden Woningbouw Overig Niet-woningbouw (bedr.)

1-1-2023 10,00% 7,00% 13,00%

Kostenstijging 2023 2024 2,90% 2,00% 2,90% 2,00% 2,90% 2,00%

>2025 2,00% 2,00% 2,00%

Woningbouw Niet woningbouw (bedr.)

1-1-2023 2,50% 1,00%

Opbrengstenstijging 2023 2024 1,00% 1,50% 1,00% 1,00%

>2025 2,00% 1,00%

Rekenrente

1-1-2023 1,49%

Parameter Rekenrente 2023 2024 1,66% 1,66%

>2025 1,66%

De kostenstijging in 2022 (tussen de 7%-13%) is veel hoger geweest dan voorgaande jaren (een kostenstijging van gemiddeld 2%). De reden dat dit percentage veel hoger lag heeft grotendeels te maken met de oorlog in Oekraïne en als gevolg daarvan de gestegen energieprijzen. De stijgende personeelskosten drijven de GWW-kosten verder op. Er zijn ook nog andere ontwikkelingen geweest namelijk:

Blad 4

• De rekenrente is ten opzichte van de vorige hercalculatie gestegen (van 1,38 naar 1,66%; • De Woning Bouw Impuls (WBI) subsidie (beschikking d.d. 15 december 2022) voor het project De Fellingen in Middelsee is toegekend (totaal bedrag aan subsidie € 3,5 mln). Deze subsidie is bedoeld om versneld betaalbare woningen te realiseren. Het langjarig rentepercentage is 1,66% en is in overeenstemming met de richtlijn van het BBV. 4. Marktomstandigheden Over het woningbouwprogramma wordt jaarlijks overleg gevoerd met de Provincie en worden afspraken meerjarig vastgelegd. De Provincie Friesland heeft haar huishoudensprognose in 2020 herijkt. De Provincie Friesland verwacht voor Leeuwarden een langjarige toename van het aantal huishoudens. In de prognose van de provincie van 2020-2050 is de groei tussen 2020 en 2040 geraamd op ca 5.530 huishoudens voor de gemeente Leeuwarden. Het hiervan afgeleide woningbouwprogramma tot en met 2037 sluit voor de komende jaren aan bij de afspraken zoals door de Gemeente gemaakt met de Provincie Friesland. Als gevolg van de hoge inflatie en de oplopende hypotheekrente is de vraag afgevlakt simpelweg doordat bij de kopers de grenzen van wat ze kunnen betalen in zicht is gekomen. Genoemde factoren leiden nog niet tot een langdurige huizencrisis is de verwachting, mede als gevolg van de krapte op de woningmarkt, de lage werkloosheid en de gestegen lonen.

Wel hebben de ontwikkelaars moeite om de woningprijzen enigszins betaalbaar te houden. De verwachte grondopbrengsten kunnen alsnog tegenvallen als de bouwkosten verder stijgen door vergaande duurzaamheidsmaatregelen/ambities. Stroomnet en netcongestie Daarnaast zijn er ook nog landelijke problemen met het stroomnet en netcongestie, zo ook in onze gemeente. Hierdoor bestaat de kans dat bepaalde ontwikkelingen (grootverbruikers) op korte termijn, moeilijk te realiseren zijn of misschien wel uitgesteld moeten worden totdat de middenspanningskabels versterkt zijn en het nieuwe onderstation over ca. 4 jaar gerealiseerd is (2027). Ambities die door ontwikkelaars en gemeente Leeuwarden zijn ingebracht worden echter maar ten dele meegenomen omdat netwerkbedrijven alleen mogen investeren indien deze plannen zeer concreet zijn. Voor woningbouw verwachten wij overigens geen vertraging door problemen met het stroomnet. Stikstof De Raad van State heeft op 2 november 2022 geoordeeld dat de stikstof die bij de bouw van projecten vrijkomt niet buiten beschouwing kan worden gelaten. Daarmee gaat er een streep door de zogeheten bouwvrijstelling. De consequentie van deze uitspraak is dat vooraf moet worden bekeken hoeveel stikstof er bij elk bouwproject vrijkomt en wat daarvan de gevolgen zijn.

Dat kan eventueel tot vertragingen gaan leiden vanwege een tekort aan deskundigen die deze berekeningen kunnen opstellen.

Blad 5

Kantorenmarkt De Gemeente Leeuwarden heeft in 2021 de actualisatie van de marktanalyse naar de kantorenmarkt laten uitvoeren door bureau STEC. In 2022 is hierop vervolgonderzoek uitgevoerd specifiek naar de behoefteraming voor kantoren tot en met 2031. De kantorenmarkt is een krimpmarkt en de behoefte is geraamd op ca. -/-50.000 m2 vvo. Dat wil zeggen dat er reeds voldoende aanbod in Leeuwarden is om in de vraag te voorzien, in bestaande kantoorpanden en op reeds bestemde nieuwbouwlocaties (o.a. Zuidlanden/Middelsee, Watercampus). Tegelijkertijd is er wel sprake van (vervangings) vraag naar kantoren. Deze raming bedraagt ca. 10.000 m2 per jaar. Bestaande kantoorpanden voldoen bijvoorbeeld niet aan de gevraagde specificaties zoals het energielabel, locatie, omvang en inrichting. Bij de vervangingsvraag van 10.000 m2 per jaar dient nadrukkelijk rekening gehouden te worden met de achterblijvende vierkante meters, om duurzame leegstand te voorkomen, bijvoorbeeld door transformatie naar een andere functie. 5. Grondexploitatie De Zuidlanden/Middelsee Begin mei is het bestemmingsplan Middelsee fase 2 onherroepelijk geworden. Daarmee worden planologisch 2.175 woningen mogelijk gemaakt, inclusief sportpark, scholen en voorzieningen. Het bijbehorende stedenbouwkundig plan is doorgerekend en de resultaten zijn meegenomen in deze hercalculatie van De Zuidlanden/Middelsee.

Het huidige uitgangspunt is dat er 5.600 woningen in De Zuidlanden/Middelsee totaal gerealiseerd worden. Vanuit het Rijk is er door het landelijke woningtekort druk om extra te bouwen (Woondeals). De gemeente is in gesprek met de Provincie Fryslan over extra woningaantallen. In het stedenbouwkundig plan zijn extra woningen toegevoegd in Middelsee fase 2. In de volgende fase (De Werp) ontstaat hierdoor ruimte om extra woningen te realiseren. Woningverkoop De eerste woningen in Middelsee fase 1 zijn opgeleverd. De bouw van MWPO (Huis aan de Haven) is gestart. Er zijn meerdere projecten in Wettersted in de verkoop. Het bestemmingsplan Barrahus (organisch ontwikkelen) is begin mei onherroepelijk geworden. Dit jaar wordt gestart met de verkoop van de eerste fase (circa 30 vrije kavels). Er is een tender voor De Fellingen opgestart voor de bouw van ruim 200 betaalbare woningen. De verwachting is dat met de bouw in 2025 gestart wordt. In Unia zijn 38 vrije kavels in verkoop gebracht. In de overige deelprojecten worden de laatste kavels (totaal tbv 46 woningen) in 2023/2024 verkocht. Het bestemmingsplan De Hem wordt in juni ter vaststelling behandeld in de gemeenteraad.

Blad 6

Het resultaat (de netto contante waarde) van grondexploitatie De Zuidlanden/Middelsee is ten opzichte van de vorige grondexploitatie in 2022 gedaald van € 0,3 mln. naar € 0,09 mln. per 1/1/2023. Op basis van een door BBV verplichte disconteringsvoet van 2% en een looptijd van 17 jaar. De voornaamste factoren voor het bovengenoemd verschil in resultaat op eindwaarde met de vorige grondexploitatie zijn hierna weergegeven: Investeringen

GREX 2022

Verwervingen

€

110.629.020 €

110.826.673 €

197.653

0%

Bouw en Woonrijp

€

196.397.160 €

196.424.453 €

27.293

0%

Plankosten en Vtu

€

46.134.823 €

46.179.104 €

44.281

0%

Afdracht bovenwijks

€

27.966.114 €

25.364.491 €

-2.601.623

-10%

Fondsvorming

€

65.025.265 €

65.068.168 €

42.903

0%

Boekwaarde Rente

€

6.522.325 €

7.119.962 €

597.637

8%

Totaal

€

452.674.708 €

450.982.851 €

-1.691.856

Opbrengsten

GREX 2022

Woningbouw

€

370.439.427 €

372.423.703 €

Niet-woningbouw

€

50.420.199 €

54.262.034 €

3.841.835

7%

Retour Bovenwijks

€

22.517.445 €

20.294.169 €

-2.223.277

-11% 26%

Nog te ontvangen bijdragen €

Grex 2023

Grex 2023

verschil

verschil 1.984.276

1%

9.317.000 €

12.662.002 €

3.345.002

Totaal

€

452.694.071 €

459.641.908 €

6.947.837

Kostenstijging

€

23.343.264 €

24.586.268 €

1.243.004

5%

Opbrengstenstijging

€

44.937.945 €

44.321.602 €

-616.342

-1%

Rente

€

-21.209.047 €

-28.264.139 €

-7.055.093

25%

Eindwaarde

€

404.997 €

130.252 €

-274.745

Contante waarde

€

289.234 €

93.021 €

-196.213

Totaal gaat het om een nadelig verschil op eindwaarde van ca. € 275.000 (per 31/12/2039) wat € 196.000,= op Netto Contante Waarde is (1/1/2023 met een disconteringsvoet van 2%). Rente Het grootste verschil ten opzichte van de hercalculatie 2022 zijn de toekomstige rentekosten (circa 7 mln). Deze verslechtering is voor een groot deel te verklaren door een verhoging van het rentepercentage van 1,38 % naar 1,66 % (ruim 4 mln). Ook de fasering (extra looptijd, getemperd verkooptempo) verklaren het overige rente effect. Opbrengstenstijging Voor 2023 en 2024 is het lastig om te voorspellen hoe grondprijzen gaan bewegen. Volgens informatie van de ING zullen goede courante projecten nog wel lopen maar voor het duurdere segment kan de verkoop stagneren. Voor Middelsee fase 2 is hierop op geanticipeerd door rekening te houden met gemiddeld kleinere kavels. Er lijkt sprake te zijn van een stabilisatie van de inflatie en hypotheekrente. Tevens kunnen het energieprijsplafond en de stijging van de lonen gaan zorgen voor meer zekerheid in de markt. Ten

Blad 7

opzichte van de hercalculatie 2022 zijn de prognoses van de opbrengstenstijging naar beneden bijgesteld (niet jaarlijks 2,5% maar 1% in 2023 en 1,5% in 2024). Dit heeft een negatief effect op de grondexploitatie van circa € 0,6 mln. Kostenstijging Ten opzicht van de hercalculatie 2022 is de kostenstijging in 2023 naar boven bijgesteld. Dit heeft vooral te maken met de prognose dat de lonen sterk gaan stijgen. Daarnaast zorgen verschuivingen in de fasering voor extra kostenstijging. Deze hebben een negatief effect op de grondexploitatie van € 1,2 mln. Overige kosten Alle afdrachten aan het fonds bovenwijks zijn in 2022 gedaan. Dit bedrag moet in relatie gezien worden met het retour bovenwijks (per saldo verschil van € 379.000). Het fonds bovenwijks is hiermee opgeheven. Alle afdrachten vanuit de deelprojecten aan de grondbank zijn in 2022 verwerkt. De grondbank is hiermee opgeheven. Opbrengsten In december 2022 is de beschikking voor de Woningbouwimpuls verstrekt. Het gaat om een subsidie van € 3,5 mln. Om de negatieve effecten van de gewijzigde parameters te kunnen opvangen hebben we optimalisaties aan de opbrengstenkant doorgevoerd. In het stedenbouwkundig plan Middelsee fase 2 was het uitgangspunt dat er in de voorzieningenstrook een gebouwde parkeervoorziening gerealiseerd zou worden.

Gebouwde parkeervoorzieningen hebben een negatief effect op de grondopbrengsten aangezien de bouwkosten meestal hoger zijn dan de waarde van een gebouwde parkeervoorziening (onrendabele top). Het uitgangspunt in de geactualiseerde grondexploitatie is dat de onrendabele top van de gebouwde parkeervoorziening bij de voorzieningenstrook uit een toekomstige MIRT subsidie gedekt gaat worden of dat gekozen wordt voor een maaiveldinrichting. Dit heeft een positief effect op de opbrengsten omdat eerder was gerekend met een onrendabele top voor gebouwd parkeren. 6. Resultaten grondexploitaties Voor de resultaten per grondexploitatie verwijzen wij u naar de bijlage. In het kaartje dat als bijlage is bijgevoegd wordt globaal aangegeven waar de gebieden liggen die in het overzicht worden genoemd. In tabel 1 staat een overzicht van alle lopende grondexploitaties met daarbij de boekwaarden per 1 januari 2023 en de verwachte resultaten. Daarbij worden de resultaten, zoals die vorig jaar waren berekend, vergeleken met die van de hercalculaties van dit jaar.

Blad 8

Boekwaarde

Resultaat hercalculatie 2022

1-1-2023

Resultaat hercalculatie 20231

Verschil 2023-2022

Woningbouwlocaties 51 53 56

Grut Palma Wirdum Hikkemieden Wytgaard Uitbreiding De Zuidlanden (totaal) Totaal woningbouwlocaties

€ 135.000 € 1.157.000€ 412.000 € 160.397.000€ 161.007.000-

€ € € € €

1.173.000578.00087.000 289.000 1.375.000-

€ € € € €

1.127.000994.000222.000 93.000 1.806.000-

€ € € € €

46.000 416.000135.000 196.000431.000-

€ € € €

133.000 391.000 98.000426.000

€ € € €

37.000 244.000 293.00012.000-

€ € € €

96.000147.000195.000438.000-

€

949.000- €

1.818.000- €

869.000-

Bedrijventerrein 1.646.000- )2 4.356.000- )3 285.000 )4 5.717.000-

77 De Zwette IV 84 De Zwette V 85 Frisia Totaal bedrijventerreinen

€ € € €

Totaal

€ 166.724.000-

Tabel 1: Overzicht lopende grondexploitaties, alle bedragen op waarde 1 januari 2023

)1 )2

De eindw aarden zijn contant gemaakt middels het door BBV voorgeschreven percentage van 2%

)3 )4

Boekw aarde is inclusief de tussentijdse w instuitname ad. €1.253.000,-

Boekw aarde is inclusief de tussentijdse w instuitname ad. €200.000,Boekw aarde is inclusief de tussentijdse w instuitname ad. €36.000,-

Financiële resultaten algemeen In totaal zijn de resultaten van de lopende grondexploitaties met ca. € 0,87 mln. verslechterd ten opzichte van vorig jaar (NCW). Het totaal verwachte resultaat is nu rond € 1.818.000,- nadelig. Het gezamenlijk resultaat van de nadelige grondexploitaties bedraagt nu ca. € 2,41 mln. nadelig (afgedekt door de voorziening negatieve grondexploitaties, zie hiervoor punt 7 financiën) en het gezamenlijk resultaat van de voordelige grondexploitaties bedraagt nu ca. € 0,60 mln. voordelig. Woningbouw Ten opzichte van de hercalculaties 2022 is het totaalresultaat van de grondexploitaties woningbouwlocaties met ca. € 0,43 mln. verslechterd (NCW) en bedraagt nu ca. € 1,81 mln. (NCW) nadelig. De resultaten van Wirdum en De Zuidlanden/Middelsee zijn de belangrijkste oorzaken van bovengenoemde verslechtering van dit resultaat. Maar ook van de overige woningbouw plannen zijn de resultaten lager geraamd. In de overige woningbouwplannen wordt dit verschil met name veroorzaakt door hogere ramingen van de kosten bouw- en woonrijp maken (inflatie), de renteverhoging maar ook de plankosten nemen toe. Uitleg over de veranderingen van De Zuidlanden/Middelsee zijn separaat in hoofdstuk 5 van deze nota behandeld. Woningbouwaantallen De grondexploitaties leveren een belangrijke bijdrage aan de realisatie van het Woonplan Leeuwarden.

Binnenstedelijk zijn er, op de Cambuurlocatie, Heechterp en Spoordok na, geen grote aantallen nieuwbouw (meer) te realiseren zodat een snelle ontwikkeling van de Zuidlanden/Middelsee noodzakelijk is om de gewenste woningbouwproductie op peil te houden. In tabel 2 staat de stand van zaken van de woningbouwproductie aangegeven. Het betreft hier de woningen die in de lopende grondexploitaties en in de samenwerkingsverbanden (Blitsaerd) gerealiseerd worden. De overige woningbouw in Leeuwarden vindt plaats via particulier initiatief (o.a. LPF-terrein, Nieuw Vossepark, etc.). Over de samenwerkingsverbanden wordt afzonderlijk

Blad 9

gerapporteerd middels de projectrapportages, dan wel via de paragraaf verbonden partijen. Aantal woningen

Gerealiseerd t/m 2022

Nog te realiseren

Looptijd tot eind

Eigen grondexploitatie Grut Palma Wirdum Hekkemieden Steenslân Wytgaard uitbreiding Techum (Zuidlanden) Jabikswoude (Zuidlanden) Wiarda (Zuidlanden) De Klamp (Zuidlanden) De Hem (Zuidlanden) Unia (Zuidlanden) Overijsselselaan (Zuidlanden) Middelsee/De Werp (Zuidlanden) Zuidlanden overig Totaal

140 66 80 24 541 293 342 376 395 338 60 3255 0 5910

134 29 75 12 512 284 298 278 0 0 49 56 0 1727 )*

6 37 5 12 29 9 44 98 395 338 11 3199 0 4183

2024 2030 2022 2024 2039 2039 2039 2039 2039 2039 2039 2039 2038

PPS Blitsaerd

400

388

12

2027

Tabel 2: gereedgemelde woningen in de grondexploitaties

)* Gereed gemelde woningen

Bedrijventerreinen. In 2022 is rond 1,8 ha bedrijventerrein verkocht, waarvan ca. 0,02 ha in Zwette V en ca. 1,6 ha in Frisia. In 2023 is zijn er tot nu toe geen verkopen geweest. Momenteel wordt er met diverse partijen nog onderhandeld over mogelijke opties c.q. verkoop van bouwterrein. Het resultaat van de grondexploitaties van de gezamenlijke bedrijventerreinen is € 0,44 mln. verslechterd en van € 0,43 mln positief naar ca. € 0,01 mln. nadelig gegaan. Met name Zwette V en Frisia dragen hieraan fors bij, echter ook bij Zwette IV is het resultaat nadeliger geworden. Deze nadeligere resultaten worden met name veroorzaakt door de hogere prijsindexatie voor het bouw- en woonrijp maken. Echter ook de plankosten zijn toegenomen. Daarnaast speelt ook de hogere rente een rol. De verkoopopbrengsten zijn nagenoeg hetzelfde geraamd. Voorraad bedrijventerreinen De behoefte en de verdeling van bedrijvenruimte in de regio is vastgelegd in het “Addendum convenant bedrijventerreinen Noordwest-Fryslân 2019-2035”. In totaal is voor Leeuwarden tot 2035 de vraag geraamd op 52 ha, waarvan 10,2 ha op bestaande bedrijventerreinen ingevuld kan worden. De behoefte bedraagt daarmee ca. 42 ha. nieuw bedrijventerrein. De planvorming voor de ontwikkeling van Zwette VI met ca. 22 ha. is ingang gezet. Voor ca. 20 ha. zijn zoekgebieden nodig, waaronder op korte termijn bij de kernen Stiens en Grou.

Met de Zwette VI wordt een bijdrage geleverd aan het faciliteren van toekomstgericht, emissievrij, groen- en klimaatadaptief ondernemen op een landschappelijk goed ingepast en bereikbaar bedrijventerrein. Voor de ontwikkeling van Zwette VI zal eerst een stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan worden opgesteld voordat een bestemmingsplanprocedure kan worden opgestart. De Energiecampus (voorheen Energiepark) is als private ontwikkeling in uitgifte en valt buiten de afspraken over vraag en aanbod zoals in het

Blad 10

convenant opgenomen. Beide terreinen zijn bedoeld voor zowel zwaardere bedrijven, modern gemengd en aan de Energiecampus voor hoogwaardig energie gerelateerd. Op dit moment is een drietal gemeentelijke grondexploitaties van bedrijventerreinen in uitvoering waarin nog bouwterrein voorradig is. Deze hebben alle nog een vrij lange looptijd (tot 2028, zie hiervoor tabel 4). In de tabel is ook opgenomen de voorraad gronden in het complex Afgesloten Complexen. In totaliteit is er per 1 januari 2023 dus nog rond 20,4 hectare bouwterrein (inclusief niet terstond uitgeefbare, in optie en reservering zijnde kavels) in voorraad in onze lopende en afgesloten complexen. Nog uit te Zwaardere Modern Represen- Looptijd geven bedrijven gemengd tatief tot eind WTC-FEC Harlingertrekweg 0,50 ha 0,50 ha nvt De Zwette IV(vh Businesspark IV) 3,89 ha 3,89 ha 2028 De Zwette V(vh Newtonpark IV) 13,35 ha 13,35 ha 2030 Frisia 1,18 ha 1,18 ha 2026 Afgesloten Complexen* 1,98 ha 1,98 ha nvt Totaal 20,90 ha 0 ha 20,40 ha 0,50 ha Tabel 3: bedrijventerreinen, nog uit te geven hectares per 1/1/2023

7. Voorziening negatieve grondexploitaties Voor de grondexploitaties die een nadelig resultaat laten zien, is het treffen van een voorziening (ter grootte van het verwachte nadelig resultaat op huidige waarde per 1 januari 2023) verplicht. Dit is de voorziening negatieve grondexploitaties. Deze voorziening wordt vanuit de reserve grondexploitaties op het benodigde niveau gebracht. Begin 2022 had deze voorziening een omvang van rond € 1,85 mln. en bij de jaarrekening 2022/hercalculaties 2023 heeft de voorziening een omvang nodig van ca. € 2,41 mln. In de tabel wordt de voorziening voor de jaren 2022 en 2023 naast elkaar gezet: 2022

*

Tussencalc.

**

2023

***

De Zwette IV(vh Businesspark IV)

€

-

€

-

€

-

De Zwette V(vh Newtonpark IV)

€

-

€

-

€

-

Wytgaard uitbreiding

€

-

€

-

€

-

Wirdum Hekkemieden

€

578.000

€

994.000

€

994.000

Grut Palma

€

1.173.000

€

1.127.000

€

1.127.000

Frisia

€

98.000

€

293.000

€

293.000

Totaalstand

€

1.849.000

€

2.414.000

€

2.414.000

€

-565.000

Verschil *

) Op ba s i s va n herca l cul a ti es 2022 )

**

)

***

Op ba s i s va n tus s enca l cul a ti es ja a rrekeni ng 2022 Op ba s i s va n herca l cul a ti es 2023

Op basis van de tussencalculatie is de voorziening met een bedrag van € 565.000,- verhoogd bij het opstellen van de jaarrekening 2022. Tussentijds winstnemen/Afsluiten grondexploitaties In de Notitie Grondexploitatie 2019 (BBV) is aangegeven op welke wijze rekening gehouden moet worden met tussentijds winst nemen bij positieve (voordelige) grondexploitatiecomplexen. Dit gebeurt volgens de POC-methode

Blad 11

(Percentage Of Completion). Deze POC-methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert. Wel is het noodzakelijk dat er voldoende zekerheid bestaat over het (verwachte) resultaat van de betreffende grondexploitatie. Omdat Steenslân ultimo 2022 afgesloten is hoeft hier niet tussentijds winst genomen te worden. Voor zowel Zwette IV, Zwette V alsmede Wytgaard is reeds bij de jaarrekening 2022 tussentijds winst genomen. Bij het opstellen van de jaarrekening 2023 zal de winstuitname opnieuw bepaald worden op basis van de werkelijk gerealiseerde cijfers in 2023. 8. Materiele vaste activa (Ontwikkellocaties) Dit betreft gronden die door de gemeente veelal anticiperend of strategisch aangekocht zijn op basis van een verwachting dat deze gronden op termijn zullen worden ontwikkeld. Een vastgesteld plan en daarbij behorende grondexploitatie is voor deze gronden dan ook nog niet voorhanden. Zodra voor deze gronden een bestemmingsplan en exploitatieplan door de raad is vastgesteld kunnen de gronden weer opgenomen worden onder voorraden van het grondbedrijf. Tot die tijd is het niet toegestaan rente en plankosten op de materiële vaste activa bij te schrijven.

De kosten voor planontwikkeling mogen voor maximaal 5 jaar onder de immateriële vaste activa worden opgenomen terwijl de samenhangende rentekosten ten laste komen van de reserve grondexploitaties. Het betreft de volgende locaties: Locatie Schoollocaties Watercampus Cambuur Oud-Oost Zwette VI Totaal

Boekwaarde 1-1-2023 42.000 1.601.000 503.000 1.369.000 3.515.000

De boekwaarde voor de schoollocaties bedraagt ultimo 2022 nog ca. €42.000,doordat Cornelis Trooststraat verkocht is in 2022. Ook Brandemeer is verkocht maar nog niet gepasseerd bij de notaris. Voor de Watercampus resteert nog een deel uit te geven terrein van ca 11.500 m2 naast het gebouw van Wetsus. Dit terrein heeft een boekwaarde van ca. €1,6 mln. Naast bovengenoemde ontwikkellocaties is eind 2021 de ontwikkeling van Zwette VI (22 ha) weer opgepakt. Deze locatie is opgenomen in het op 14 april 2020 vastgestelde Convenant Bedrijventerreinen Noordwest. Vorig jaar heeft er een herijking naar de vraagprognose plaatsgevonden voor de periode 20212035 en wordt het convenant hierop herzien. Hierdoor is het mogelijk geworden om de Zwette VI in volle omvang te ontwikkelen. Voor Zwette VI is eerder gewerkt aan een stedenbouwkundigplan en is een voorontwerp bestemmingsplan in procedure gebracht. Deze producten zijn inmiddels niet meer actueel. Door de geldende stikstofregels en de netwerkproblematiek is de ontwikkeling van De Zwette VI complex geworden en is het proces flink vertraagd. Voor de ontwikkeling van De Zwette VI zal eerst een nieuw stedenbouwkundig plan worden opgesteld voordat er een bestemmingsplanprocedure kan worden gestart. Tevens wordt een ontwerp gemaakt voor een stikstofvrije en duurzame energievoorziening.

Met de ontwikkeling van De Zwette VI willen we met meerdere actuele

Blad 12

duurzaamheidsambities een bijdrage leveren aan bedrijven die toekomstgericht willen ondernemen. In de raadsvergadering van 21 december 2022 heeft de raad een krediet ad. €520.000,- beschikbaar gesteld voor de uitwerking van de gebiedsvisie tot een ontwikkelkader en vervolgens tot een stedenbouwkundig plan voor Spoordok. Door de ligging van het gebied, de toekomstige betekenis voor stad en regio, het aantal eigenaren en de ambitie die is uitgesproken in de gebiedsvisie vraagt het uitwerken van het ontwikkelkader meer tijd. In 2022 zijn versnellingsgelden woningbouw aangevraagd. Deze zijn uiteindelijk gehonoreerd maar de werkzaamheden in dit kader waren niet voorzien. Door het verkrijgen van versnellingsgelden vanuit het Rijk voor de eerste fase van de mobiliteitshub is de realisatie van Spoordok echter wel dichterbij gekomen. Voorgesteld wordt om het reeds verleende krediet ad. €520.000,- te verhogen met €200.000,- tot een totaal bedrag van €720.000,- en dit te dekken uit de toekomstige grondexploitatie danwel kostenverhaal derden. 9. Ontwikkeling van de reserve grondexploitaties De omvang van de reserve grondexploitaties per bedraagt per 31 december 2022 € 18,74 mln. In dit saldo zit ook de storting van € 5,5 mln die in 2022 heeft plaatsgevonden om de reserve op de benodigde hoogte te brengen ter afdekking van de risico’s binnen het grondbedrijf.

Het meerjarenperspectief ziet er als volgt uit:

Risicoparagraaf Grondexploitaties Op basis van de risico-inventarisatie volgens de NAR-systematiek bedragen de risico’s in de grondexploitaties (exclusief De Zuidlanden/Middelsee) in totaal € 1,2 mln. De Zuidlanden/Middelsee De risico-inventarisatie van De Zuidlanden/Middelsee heeft als uitkomst dat er in totaal voor ca. € 21,5 mln. aan risico’s moeten worden afgedekt (zie bijlage voor details). Dit bestaat voor € 8,2 mln uit project specifieke risico’s (risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitatie) en voor € 13,2 uit conjunctuurrisico’s (risico’s die samenhangen met de verwachte ontwikkeling van de parameters voor onder andere de kosten, opbrengsten en rente). De aanwezigheid van zoute klei en puinhoudende grond in het deelgebied Middelsee is het belangrijkste risico aan de kostenkant. Het belangrijkste risico aan de opbrengstenkant is de gewijzigde vraag naar de aangeboden woningtypen. Om de risico’s af te dekken dient de gemeente over voldoende weerstandscapaciteit te beschikken. Die bestaat voor De

Blad 13

Zuidlanden/Middelsee in eerste instantie uit het verwachte resultaat en daarnaast uit de stand van de reserve grondexploitatie. Binnen de grondexploitatie kan hiervoor € 0,09 mln. aan resultaat worden aangewend. Dit betekent dat in de reserve grondexploitaties buiten het resultaat van de grondexploitatie (€ 0,09 mln) een ruimte van € 21,4 mln. beschikbaar zou moeten zijn. De reserve grondexploitatie is bedoeld om de risico’s in de grondexploitatie op te vangen. Voor de overige projecten (exclusief De Zuidlanden/Middelsee) is rekening gehouden met een risico van € 1,05 mln. De reserve grondexploitaties bedraagt ultimo 2026 € 22,45 mln (zie bovenstaand overzicht). Samengevat ziet dat er als volgt uit:

Reserve grondexploitatie (ultimo 2026)

Hercalculatie 2023 € 22,45 mln a)

Risico's Zuidlanden/Middelsee Risico's Overige grondexploitaties Totaal risico’s

€ € €

21,40 1,05 22,45

Tekort reserve grondexploitaties

€

0,0

mln mln mln b) (a-b)

Dit betekent dat er momenteel voldoende saldo in de reserve grondexploitaties zit om de risico’s in de grondexploitatie op te kunnen vangen. 10. Conclusie De marktomstandigheden zijn uitdagend. Er is nog steeds schaarste op de woningmarkt. Maar de sterk stijgende rente en de sterk gestegen bouwkosten zorgen dat de grondprijzen en het uitgifte tempo onder druk zijn komen te staan. De economische gevolgen van de oorlog in Oekraïne zwakt de economische groei af. Banken verwachten dat de inflatie in 2023 zal gaan dalen (lagere groei, stijgende rente). Nauwkeurige schattingen zijn lastig te maken. Op de korte termijn zou de invloed van een recessie en mogelijke faillissementen door de hoge energieprijzen, rente en lonen een effect kunnen hebben op het uitgiftetempo van de bedrijventerreinen. In de grondexploitaties en de risicoreservering is rekening mee gehouden met bovenstaande uitdagingen.

Blad 14

Voor de middellange termijn wordt er wel weer groei verwacht zodat de vraag naar bedrijventerreinen op hetzelfde niveau zou kunnen blijven als in de afgelopen twee jaar het geval was. Leeuwarden, 20 juni 2023, burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

burgemeester. Signed By: Buma, Sybrand <sybrand.buma@leeuwarden.nl> 29/06/2023 11:19:22 CEST {{Signer1}} ID: ee89e9bc-e6da-4f96-b3ed-459787b4961d Auth: Scribble

secretaris. Signed By: de Jong de, Eelke <eelke.dejong@leeuwarden.nl> 28/06/2023 10:24:34 CEST {{Signer2}} ID: ee89e9bc-e6da-4f96-b3ed-459787b4961d Auth: Scribble

*Dit document is rechtsgeldig digitaal ondertekend.