Raadsvoorstel hercalculaties 2022

Signed By: Buma, Sybrand <sybrand.buma@leeuwarden.nl> 30/11/2022 13:36:17 CET Id: 9bdee087-3c4b-4d62-be3c-e11d419acc15 Auth: Scribble

Signed By: de Jong de, Eelke <eelke.dejong@leeuwarden.nl> 28/11/2022 15:25:34 CET Id: 9bdee087-3c4b-4d62-be3c-e11d419acc15 Auth: Scribble

Raadsvoorstel Hercalculaties grondexploitaties 2022 Zaaknummer: 2022-202163 ----------------------------------------------------------Aan de gemeenteraad. 1. Inleiding Dit raadsvoorstel betreft de jaarlijkse rapportage over de uitvoering van het grondbeleid. In deze rapportage zijn de verwachte uitkomsten van de lopende grondexploitaties opgenomen en wordt een toelichting gegeven op de (belangrijkste) wijzigingen ten opzichte van vorig jaar. Op basis van de verwachte uitkomsten wordt de Raad voorgesteld een aantal aanpassingen te accorderen en daarmee de nieuwe calculaties van de verschillende grondexploitaties vast te stellen. 1a. Macro Ontwikkelingen Alhoewel de uitkomsten van de grondexploitaties van de gemeente Leeuwarden voor een deel afhankelijk zijn van de keuzes die hierin worden gemaakt ten aanzien van de uitvoering van die plannen, wordt dit ook voor een belangrijk deel bepaald door de wereld om ons heen. Enerzijds wordt dit bepaald door het overheidsbeleid ten aanzien van de woningmarkt en de ontwikkelingen in het economisch beleid (zowel nationaal als internationaal). Anderzijds zijn het ook macro-economische factoren zoals rentestanden, beurskoersen, inflatie etc., die een grote invloed hebben op de resultaten van de lopende grondexploitaties. Het snelle en krachtige economische herstel na de coronacrisis gaat gepaard met een torenhoge inflatie.

Dit effect wordt nog eens versterkt door de oorlog in de Oekraïne en de sancties die aan Rusland zijn opgelegd. Daarnaast speelt landelijk ook nog de problematiek van netcongestie en stikstof, zo ook in Leeuwarden. In onderdeel 4. “Marktomstandigheden” geven wij onze visie op de invloed van deze onderdelen. 1b. Aanpassingen in de uitvoering van diverse plannen In de diverse plannen zijn wijzigingen doorgevoerd in de fasering van werkzaamheden en verwachte opbrengsten op basis van de realisaties in het afgelopen jaar. Een toelichting op de wijzigingen bij De Zuidlanden treft u aan in onderdeel 5. “Grondexploitatie De Zuidlanden”. 2. Ontwikkelingen wet- en regelgeving Grondexploitaties Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) Om risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten en/of grondexploitaties te beperken, mag de looptijd van een grondexploitatie maximaal 10 jaar bedragen. Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richtlijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waarvan alleen gemotiveerd kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn

Blad 2

voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren. Voor De Zuidlanden geldt nog een looptijd van 17 jaar (tot eind 2038). In de grondexploitatie van De Zuidlanden is hiervoor een aantal beheersmaatregelen genomen om de risico’s van deze langere looptijd te beperken te weten: - Aftopping grondopbrengst (€ 23 mln); - Na 10 jaar geen indexatie opbrengst woningbouw (€ 3,3 mln). Bovengenoemde beheersmaatregelen zijn in het berekende resultaat (+ € 0,3 mln) meegenomen. Gelet op bovenstaande beheersmaatregelen, wordt de raad voorgesteld de looptijd van 17 jaar voor De Zuidlanden wederom te autoriseren. Vennootschapsbelasting (VPB) Gemeente Leeuwarden heeft als standpunt ingenomen dat de gezamenlijke grondexploitaties niet onder de vennootschapsbelasting vallen. Over deze systematiek is inmiddels overeenstemming bereikt met de Belastingdienst (nog niet formeel bevestigd). De beoordeling of er inderdaad geen VPB-plicht ontstaat op basis van deze hercalculaties moet nog plaatsvinden. 3. Uitgangspunten grondexploitaties (parameters) In de hercalculaties hanteren we de volgende parameters:

Bedrijven/Industrie Woningbouw Overig Woningbouw Zuidlanden

Kostenstijging 2022 2023 13,00% 2,50% 7,00% 2,50% 10,00% 2,50%

>2023 2,00% 2,00% 2,00%

Opbrengstenstijging 2022 2023 >2023 1,00% 1,00% 1,00% 2,50% 2,50% 2,00% 5,00% 2,50% 2,00%

Rente 2022 >2022 1,38% 1,38% 1,38% 1,38% 1,38% 1,38%

De kostenstijging in 2022 is veel hoger dan het uitgangspunt in de vorige nota hercalculaties (destijds een kostenstijging van gemiddeld 2%). De reden dat deze percentages veel hoger liggen heeft grotendeels te maken met de oorlog in de Oekraïne en als gevolg daarvan de gestegen energieprijzen. Door tekorten aan bouwmateriaal (bv de staalprijs, een veelgebruikt bouwmateriaal in de GWW-sector), zijn de prijzen in 2022 enorm hard gestegen. De stijgende personeelskosten drijven de GWW-kosten verder op. In de hercalcalulaties 2022 zijn bovenstaande prijsstijgingen verwerkt en dit leidt tot een behoorlijke daling van het resultaat. Door de hoge inflatie die we in deze jaarschijf inrekenen ontstaat een nieuwe “bodem” die met circa 10% is gestegen. Deze inflatiesprong slepen we als nadeel mee tot aan het einde van de GREX. Er zijn ook een aantal positieve ontwikkelingen geweest namelijk: • De rekenrente is ten opzichte van de vorige hercalculatie gedaald (van 1,71 naar 1,38%; • De MIRT subsidie (kamerbrief d.d. 23 juni 2022) voor de geluidschermen en de bruggen in Unia en Middelsee is toegekend (totaal bedrag aan subsidie € 5,6 mln); • De grondprijzen zijn ten opzichte van de hercalculatie 2021 gestegen.

Blad 3

Het langjarig rentepercentage bedraagt dit jaar 1,38% en is in overeenstemming met de richtlijn van het BBV. 4. Marktomstandigheden Over het woningbouwprogramma wordt jaarlijks overleg gevoerd met de Provincie en worden afspraken meerjarig vastgelegd. De Provincie Friesland heeft haar huishoudensprognose in 2020 herijkt. De Provincie Friesland verwacht voor Leeuwarden een langjarige toename van het aantal huishoudens. In de prognose van de provincie van 2020-2050 is de groei tussen 2020 en 2040 geraamd op ca 5.530 huishoudens voor de gemeente Leeuwarden. Het hiervan afgeleide woningbouwprogramma tot en met 2037 sluit voor de komende jaren aan bij de afspraken zoals door de Gemeente gemaakt met de Provincie Friesland. Binnenstedelijk is er in het bijzonder ruimte voor één en tweepersoonshuishoudens en wordt naast de hier geschetste autonome woningbouwopgave ook een toename in studenten en andere tijdelijke bewoning verwacht. Buitenstedelijk is er in hoofdzaak ruimte in de koopmarkt voor (jonge) gezinnen met her en der een stedelijk accent (bijvoorbeeld Middelsee) waar naast koop ook ruimte is voor kleinere eenheden, sociale huur en middenhuur. De woningmarkt voor nieuwbouwwoningen staat in Nederland en ook in Leeuwarden nog onder druk; er is nog veel vraag maar relatief weinig aanbod doordat de ontwikkeling van nieuwe plannen veel tijd kost.

Echter als gevolg van de hoge inflatie door enerzijds een krachtig economisch herstel na de coronacrisis en anderzijds de oorlog in Oekraïne en de oplopende hypotheekrente zal de vraag naar verwachting enigszins afvlakken simpelweg doordat bij de kopers de grenzen van wat ze kunnen betalen in zicht komen. De bouwprijzen blijven nog onverminderd hoog mede als gevolg van de hoge prijzen voor bouwmaterialen. Daar komt nu de oplopende hypotheekrente nog eens bovenop. Genoemde factoren zullen niet direct leiden tot een huizencrisis is de verwachting mede als gevolg van de krapte op de woningmarkt en de lage werkloosheid. Wel hebben de ontwikkelaars moeite om de woningprijzen enigszins betaalbaar te houden. Stroomnet en netcongestie Daarnaast zijn er ook nog landelijke problemen met het stroomnet en netcongestie, zo ook in onze gemeente. Hierdoor bestaat de kans dat bepaalde ontwikkelingen (grootverbruikers) op korte termijn, moeilijk te realiseren zijn of misschien wel uitgesteld moeten worden totdat de middenspanningskabels versterkt zijn en het nieuwe onderstation over ca. 5 jaar gerealiseerd is. Ambities die door ontwikkelaars en gemeente Leeuwarden zijn ingebracht worden echter maar ten dele meegenomen omdat netwerkbedrijven alleen mogen investeren indien deze plannen zeer concreet zijn. Voor woningbouw verwachten wij overigens geen vertraging door problemen met het stroomnet.

Stikstof De Raad van State heeft op 2 november dit jaar geoordeeld dat de stikstof die bij de bouw van projecten vrijkomt niet buiten beschouwing kan worden gelaten. Daarmee gaat er een streep door de zogeheten bouwvrijstelling.

Blad 4

De consequentie van deze uitspraak is dat vooraf moet worden bekeken hoeveel stikstof er bij elk bouwproject vrijkomt en wat daarvan de gevolgen zijn. Dat kan eventueel tot vertragingen gaan leiden vanwege een tekort aan deskundigen die deze berekeningen kunnen opstellen. Een eventuele impact is nog niet verwerkt in de hercalculaties. Kantorenmarkt De Gemeente Leeuwarden heeft in 2021 de actualisatie van de marktanalyse naar de kantorenmarkt laten uitvoeren door bureau STEC. In 2022 is hierop vervolgonderzoek uitgevoerd specifiek naar de behoefteraming voor kantoren tot en met 2031. De kantorenmarkt is een krimpmarkt en de behoefte is geraamd op ca. -/-50.000 m2 vvo. Dat wil zeggen dat er reeds voldoende aanbod in Leeuwarden is om in de vraag te voorzien, in bestaande kantoorpanden en op reeds bestemde nieuwbouwlocaties (o.a. Zuidlanden, Watercampus). Tegelijkertijd is er wel sprake van (vervangings) vraag naar kantoren. Deze raming bedraagt ca. 10.000 m2 per jaar. Bestaande kantoorpanden voldoen bijvoorbeeld niet aan de gevraagde specificaties zoals het energielabel, locatie, omvang en inrichting. Bij de vervangingsvraag van 10.000 m2 per jaar dient nadrukkelijk rekening gehouden te worden met de achterblijvende vierkante meters, om duurzame leegstand te voorkomen, bijvoorbeeld door transformatie naar een andere functie. 5.

Grondexploitatie De Zuidlanden Op 20 september 2022 heeft het College besloten om het ontwerp bestemmingsplan samen met het stedenbouwkundig plan Middelsee fase 2 voor 6 weken ter inzage te leggen. Daarmee worden planologisch 2.450 woningen mogelijk gemaakt, inclusief sportpark, winkelcentrum, scholen en gezondheidscentrum. Naar verwachting zal het bestemmingplan en stedenbouwkundig plan begin 2023 aan u ter vaststelling worden aangeboden. Vooruitlopend op definitieve besluitvorming door uw raad is het stedenbouwkundig plan doorgerekend en verwerkt en de resultaten zijn meegenomen in deze hercalculatie van De Zuidlanden. Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan is zo veel mogelijk aangesloten bij het ontwikkelkader Middelsee -De Werp dat op 7 april 2021 is vastgesteld door de gemeenteraad. Toch zijn er een aantal uitgangspunten anders zoals: • De sportvelden zijn groter dan in het ontwikkelkader (ten koste van uitgeefbaar voor woningbouw 12.037 m2); • Er zijn extra woningen (circa 150) vanuit deelgebied De Werp toegevoegd aan Middelsee fase 2. Hierdoor zijn er meer betaalbare woningen (kleinere kavels) in het stedenbouwkundigplan opgenomen. Dit leidt tot lagere opbrengsten per woning. Met een gelijk aantal woningen in De Zuidlanden ontstaat er een lager resultaat; • In de volgende fase (De Werp) ontstaat hierdoor ruimte om extra woningen te realiseren.

Het huidige uitgangspunt is dat er 5.600 woningen in De Zuidlanden totaal gerealiseerd worden. De gemeente is in gesprek met de Provincie Fryslan over extra woningaantallen. Als er extra woningen worden toegevoegd heeft dat een positief effect op het resultaat van de grondexploitatie Zuidlanden.

Blad 5

Woningverkoop In de eerste 9 maanden van 2022 zijn er kavels voor de realisatie van 113 woningen verkocht. Daarmee lopen we achter op de planning voor 2022 (244 woningen in 2022). De oorzaak van deze achterblijvende aantallen komt enerzijds door vertraging in het bouwrijpmaken waardoor geplande verkopen naar achteren zijn geschoven en anderzijds zien ontwikkelaars stagnatie in de verkopen door de stijgende rente en de hoge bouwkosten. Dit leidt tot planaanpassingen en latere afname van de gronden. De eerste woningen in Middelsee fase 1 zijn inmiddels opgeleverd. In november zijn de loodswoningen opgeleverd en de bouw van MWPO (Huis aan de Haven) is gestart. Het eerste project in Wettersted van Friso is in de verkoop. Daarnaast is gestart met de Middelseefeart, bouwrijp maken Havensted en Wettersted Noord en de Redbadwei. Ook bestemmingsplan Barrahus en De Hem zullen in het voorjaar 2023 aan u worden aangeboden. De correctie op het bestemmingsplan voor Unia fase 1 is voor de zomer vastgesteld en in oktober 2022 onherroepelijk geworden. Op de plek van het tijdelijke informatiecentrum Iglo in Techum zijn woningen verrezen en is de openbare ruimte ingericht. De definitieve inrichting van de Molkenkelder staat gepland vanaf het voorjaar van 2023.

In dit ontwerp zijn onder andere opgenomen het vergroten van de ijsbaan, de aanleg van een haventje voor kleine bootjes en een parkeerterrein voor de school De Pionier. Met de school lopen gesprekken over de wens om uit te breiden in relatie tot het gebruik van de tijdelijke huisvesting. Het ontwerp van het woonrijp maken van fase 2 Wiarda is afgerond. De uitvoering start in het voorjaar van 2023. Zo spoedig mogelijk na de ingebruikname van de laatste woningen in fase 3 wordt ook dat deelgebied woonrijp gemaakt. Voor het perceel met een bedrijfsbestemming bij de entree van het buurtschap is nog geen invulling. Voor het onderdeel Bijzonder Wonen is het bestemmingsplan en het stedenbouwbouwkundig plan op 12 oktober 2022 door uw raad vastgesteld. Fase 1 van De Klamp is in samenspraak met bewoners ontworpen en in het voorjaar van 2023 start het woonrijp maken. In fase 2 is de woningbouw in volle gang. Over de realisatie van een paviljoen lopen gesprekken met een mogelijke initiatiefnemer. Het ontwerp Techumerfjild is in nauw overleg met omwonenden opgesteld en inmiddels als definitief afgerond. Het uitvoeringsontwerp en bestek worden gemaakt, zodat de uitvoering in de loop van 2023 kan starten. Het gebied tussen Techum en De Klamp wordt ingericht als natuurgebied waar schapen grazen.

Elementen als een avonturen pad, vissteiger, tweede hondenlosloopterrein en ruimte voor bewonersinitiatieven maken het gebied toegankelijk en leefbaar. De laatste woonstraat in Goutum Sud is in de zomer van 2022 woonrijp gemaakt. In nauw overleg met Noorderbreedte wordt de tweede fase van de Jabikshof voorbereid. De benodigde parkeerruimte voor bewoners, bezoekers

Blad 6

en personeel en de openbare ruimte rond het complex wordt ontworpen, zodat deze aangelegd kan worden, zodra de bouw is afgerond. Het resultaat (de netto contante waarde) van grondexploitatie De Zuidlanden is ten opzichte van de vorige grondexploitatie in 2021 gedaald van € 7,9 mln. naar € 0,3 mln. per 1/1/2022. op basis van een door BBV verplichte disconteringsvoet van 2% en een looptijd van 17 jaar. De voornaamste factoren voor het bovengenoemd verschil in resultaat op eindwaarde met de vorige grondexploitatie zijn hierna weergegeven: Kostensoorten Verwervingen Bouw- en woonrijpmaken Plankosten en VTU Bijdragen grote infrastructuur Bovenwijkse voorzieningen Totaal kosten

GREX 2021 97.245.220 157.733.031 70.041.209 17.859.362 28.036.886 370.915.709

GREX 2022 97.394.627 196.397.160 74.591.299 17.159.362 27.966.114 413.508.562

Opbrengstsoorten

verschil 149.407 38.664.129 4.550.090 -700.000 -70.772 42.592.853

0% 25% 6% -4% 0% 11%

verschil

Woningbouw kavels Niet Woningbouw kavels Retour bijdrage Bovenwijks Overige Bijdragen en resultaten Totaal opbrengsten

340.528.268 49.045.978 22.574.641 4.037.533 416.186.421

370.439.427 50.420.199 22.517.445 9.317.000 452.694.071

29.911.158 1.374.221 -57.196 5.279.467 36.507.650

9% 3% 0% 131% 9%

Resultaat nominaal = opbrengsten, kosten Fasering

45.270.712

39.185.508

-6.085.203 verschil

-16%

-34.236.502 -34.236.502 11.034.210 7.880.219

-38.780.512 -38.780.512 404.997 289.234

-4.544.009 -4.544.009 -10.629.213 -7.590.986

12%

Indexatie Rente, indexering en deelresultaten Resultaat Fasering (index, rente en resultaten) Saldo eindwaarde (+ = positief) Contante waarde (BBV obv 2%)

Opbrengsten: • Opbrengst woningbouw. Ten opzichte van de vorige hercalculatie liggen de opbrengsten € 29,9 mln hoger. Het verschil is te verklaren door hogere grondwaarden (ten opzichte van een jaar geleden zijn de woningprijzen gestegen) en planaanpassing (doorrekening stedenbouwplan Middelsee fase 2). • Opbrengst niet-woningbouw Ten opzichte van de vorige hercalculatie liggen de opbrengsten € 1,37 mln hoger. Het verschil is te verklaren door indexering en planaanpassing (doorrekening stedenbouwplan Middelsee fase 2). • Bijdragen/Subsidies/ Afdrachten Er is vanuit MIRT een toezegging gedaan voor een subsidie van € 5,6 mln voor de aanleg van geluidschermen en bruggen in Middelsee en Unia. Per saldo is het bedrag € 5,2 mln hoger door diverse afdrachten. Kosten: • Kosten bouw- en woonrijpmaken. De ramingen voor Middelsee fase 2 zijn hoger ten opzichte van de uitgangspunten in het ontwikkelkader Middelsee- De Werp. De verklaring is dat het stedenbouwkundig plan uitgaat van bevaarbaar water in Boksummerhoeke. Dit leidt tot hogere kosten (grondwerk, bruggen). De hoge inflatie (circa € 16,6 mln) en uitwerking van het stedenbouwkundig plan (€ 22 mln) hebben er voor gezorgd dat de kosten met ca. € 38,6 mln zijn toegenomen. • Bijstelling plankosten en Voorbereiding en Toezicht op Uitvoering.

Blad 7

Ook hier zijn de kosten naar boven bijgesteld met name als gevolg van de extra kosten bouw- en woonrijp in Middelsee. Daarnaast zijn ook deze kosten geïndexeerd en geactualiseerd en met ca. € 4,5 mln. toegenomen. Invloed toekomstige rente en inflatie -/- € 4,5 mln Totaal gaat het om een nadelig verschil op eindwaarde van ca. € 10,6 mln. (per 31/12/2038) wat ca. € 7,6 mln. op Netto Contante Waarde is (1/1/2022 met een disconteringsvoet van 2%). 6. Resultaten grondexploitaties Voor de resultaten per grondexploitatie verwijzen wij u naar de bijlage. In het kaartje dat als bijlage is bijgevoegd wordt globaal aangegeven waar de gebieden liggen die in het overzicht worden genoemd. In tabel 1 staat een overzicht van alle lopende grondexploitaties met daarbij de boekwaarden per 1 januari 2022 en de verwachte resultaten. Daarbij worden de resultaten, zoals die vorig jaar waren berekend, vergeleken met die van de hercalculaties van dit jaar. Boekwaarde

Resultaat hercalculatie 2021

1-1-2022

Resultaat hercalculatie 20221

Verschil 2022-2021

Woningbouwlocaties 51 53 54 56

Grut Palma Wirdum Hikkemieden Steenslân Wytgaard Uitbreiding De Zuidlanden (totaal) Totaal woningbouwlocaties

€ 616.000 € 1.103.000€ 1.873.000 )2 € 495.000€ 147.392.000€ 146.501.000-

€ € € € € €

1.128.000487.000595.000 143.000 7.880.000 7.003.000

€ € € € € €

1.173.000578.000555.000 87.000 289.000 820.000-

€ € € € € €

45.00091.00040.00056.0007.591.0007.823.000-

1.293.000- )3 4.267.000- )4 386.000- )5 5.946.000-

€ € € €

731.000589.00017.000 1.303.000-

€ € € €

133.000 391.000 98.000426.000

€ € € €

864.000 980.000 115.0001.729.000

€

5.700.000

€

394.000- €

6.094.000-

Bedrijventerrein 77 De Zwette IV 84 De Zwette V 85 Frisia Totaal bedrijventerreinen

€ € € €

Totaal

€ 152.447.000-

Tabel 1: Overzicht lopende grondexploitaties, alle bedragen op waarde 1 januari 2022

)1 )2 )3 )4 )5

De eindw aarden zijn contant gemaakt middels het door BBV voorgeschreven percentage van 2% Boekw aarde is inclusief de tussentijdse w instuitname ad. €1.079.382,Boekw aarde is inclusief de tussentijdse w instuitname ad. €200.000,Boekw aarde is inclusief de tussentijdse w instuitname ad. €1.253.000,Boekw aarde is inclusief de tussentijdse w instuitname ad. €36.000,-

Financiële resultaten algemeen In totaal zijn de resultaten van de lopende grondexploitaties met ca. € 6,09 mln. verslechterd ten opzichte van vorig jaar (NCW). Het totaal verwachte resultaat is nu rond € 394.000,- nadelig. Het gezamenlijk resultaat van de nadelige grondexploitaties bedraagt nu ca. € 1,85 mln. nadelig (afgedekt door de voorziening negatieve grondexploitaties, zie hiervoor punt 7 financiën) en het gezamenlijk resultaat van de voordelige grondexploitaties bedraagt nu ca. € 1,45 mln. voordelig. Woningbouw Ten opzichte van de calculaties 2021 is het totaalresultaat van de grondexploitaties woningbouwlocaties met ca. € 7,82 mln. verslechterd (NCW) en

Blad 8

bedraagt nu ca. € 0,82 mln. (NCW) nadelig. Het resultaat van De Zuidlanden is de belangrijkste oorzaak van bovengenoemde verslechtering van dit resultaat. Maar ook van de overige woningbouw plannen zijn de resultaten lager geraamd. In de overige woningbouwplannen wordt dit verschil met name veroorzaakt door hogere ramingen van de kosten bouw- en woonrijp maken (inflatie). Uitleg over de veranderingen van De Zuidlanden zijn separaat in hoofdstuk 5 van deze nota behandeld. Woningbouwaantallen De grondexploitaties leveren een belangrijke bijdrage aan de realisatie van het Woonplan Leeuwarden. Binnenstedelijk zijn er, op de Cambuurlocatie, Heechterp en Spoordok na, geen grote aantallen nieuwbouw (meer) te realiseren zodat een snelle ontwikkeling van de Zuidlanden noodzakelijk is om de gewenste woningbouwproductie op peil te houden. In tabel 2 staat de stand van zaken van de woningbouwproductie aangegeven. Het betreft hier de woningen die in de lopende grondexploitaties en in de samenwerkingsverbanden (Blitsaerd) gerealiseerd worden. De overige woningbouw in Leeuwarden vindt plaats via particulier initiatief (o.a. LPF-terrein, Nieuw Vossepark, etc.). Over de samenwerkingsverbanden wordt afzonderlijk gerapporteerd middels de projectrapportages, dan wel via de paragraaf verbonden partijen. Aantal woningen

Gerealiseerd t/m 2021

Nog te realiseren

Looptijd tot eind

Eigen grondexploitatie Grut Palm a Wirdum Hekkem ieden Steenslân Wytgaard uitbreiding Techum (Zuidlanden) Jabikswoude (Zuidlanden) Wiarda (Zuidlanden) De Klam p (Zuidlanden) De Hem (Zuidlanden) Unia (Zuidlanden) Overijsselselaan (Zuidlanden) Middelsee/De Werp (Zuidlanden) Zuidlanden overig Totaal

140 66 80 24 541 293 342 376 395 338 60 3255 0 5910

122 29 74 11 496 284 282 184 0 0 24 0 0 1506 )*

18 37 6 13 45 9 60 192 395 338 36 3255 0 4404

2023 2027 2022 2025 2023 2022 2024 2025 2031 2030 2038 2038 2038

PPS Blitsaerd

400

352

48

2027

Tabel 2: gereedgemelde woningen in de grondexploitaties

)* Gereed gemelde woningen

Bedrijventerreinen. In 2021 is rond 3,7 ha bedrijventerrein verkocht, waarvan ca. 1,1 ha in Zwette V en ca. 2,6 ha in Frisia. In 2022 is er tot nu toe ca. 1,35 Ha verkocht voornamelijk in Frisia. Momenteel wordt er met diverse partijen nog onderhandeld over mogelijke opties c.q. verkoop van bouwterrein. Ten opzichte van een aantal jaren terug ligt de vraag naar bedrijventerrein nog op een redelijk niveau. Het resultaat van de grondexploitaties van de gezamenlijke bedrijventerreinen is € 1,7 mln. verbeterd en van € 1,3 mln negatief naar ca. € 0,43 mln voordelig gegaan. Met name Zwette IV en Zwette V dragen hieraan fors bij. Voor beide

Blad 9

bedrijventerreinen zijn nieuwe bijgestelde ramingen gemaakt voor het bouwen woonrijp maken. Hierbij zijn de grondexploitaties o.a. opgeschoond van kostenposten die niet meer nodig zijn. Hierbij moet o.a. gedacht worden aan extra verharding tbv het maken van kleinere kavels. Uiteraard zijn ook de plankosten als gevolg van deze kostenverlaging lager geraamd. En ook de verkoopopbrengsten zijn bijgesteld en veelal hoger geraamd. Voorraad bedrijventerreinen De behoefte en de verdeling van bedrijvenruimte in de regio is vastgelegd in het “convenant bedrijventerreinen Noordwest-Fryslân 2019-2030”. Vorig jaar heeft er een herijking naar de vraagprognose plaatsgevonden voor de periode 2021-2035 en wordt het convenant herzien. In totaal is voor Leeuwarden tot 2035 de vraag geraamd op 52 ha, waarvan 10,2 ha op bestaande bedrijventerreinen ingevuld kan worden. Daarnaast kan op kleine bedrijventerreinen en lokale vraag ca. 20 ha ingevuld worden. Hierdoor is er nog ruimte voor ca. 22 ha nieuw bedrijventerrein ten behoeve van Zwette VI. Voorgesteld wordt om de 1e fase van uitbreiding in gang te zetten met de ontwikkeling van Zwette VI gebaseerd op basis van een vraagprognose van gemiddeld 2,9 ha per jaar. De planvorming voor Zwette VI is inmiddels gestart.

Met de Zwette VI wordt een bijdrage geleverd aan het faciliteren van toekomstgericht, emissie vrij, groen en klimaat adaptief ondernemen op een landschappelijk goed ingepast en bereikbaar bedrijventerrein. Voor de ontwikkeling van Zwette VI zal eerst een stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan worden opgesteld voordat een bestemmingsplan procedure kan worden opgestart. De Energiecampus (voorheen Energiepark) is als private ontwikkeling in uitgifte en valt buiten de afspraken over vraag en aanbod zoals in het Convenant opgenomen. Beide terreinen zijn bedoeld voor zowel zwaardere bedrijven, modern gemengd en de Energiecampus voor hoogwaardig energie gerelateerd. Op dit moment is een drietal gemeentelijke grondexploitaties van bedrijventerreinen in uitvoering waarin nog bouwterrein voorradig is. Deze hebben alle nog een vrij lange looptijd (tot 2028, zie hiervoor tabel 4). In de tabel zijn ook opgenomen de voorraad gronden in het complex Afgesloten Complexen. In 2022 is tot 1 oktober voor 1,35 ha aan bouwterrein verkocht. In totaliteit is er per 1 oktober 2022 dus nog rond 22,44 hectare bouwterrein (inclusief niet terstond uitgeefbare, in optie en reservering zijnde kavels) in voorraad in onze lopende en afgesloten complexen.

Nog uit te Zwaardere Modern Represen- Looptijd geven bedrijven gemengd tatief tot eind WTC-FEC Harlingertrekweg 0,50 ha 0,50 ha nvt De Zwette IV(vh Businesspark IV) 3,89 ha 3,89 ha 2028 De Zwette V(vh Newtonpark IV) 14,61 ha 14,61 ha 2030 Frisia 2,81 ha 2,81 ha 2026 Afgesloten Complexen* 1,98 ha 1,98 ha nvt Totaal 23,79 ha 0 ha 23,29 ha 0,50 ha Tabel 4: bedrijventerreinen, nog uit te geven hectares per 1/1/2022

7. Voorziening negatieve grondexploitaties Voor de grondexploitaties die een nadelig resultaat laten zien, is het treffen van een voorziening (ter grootte van het verwachte nadelig resultaat op huidige waarde per 1 januari 2022) verplicht. Dit is de voorziening negatieve

Blad 10

grondexploitaties. Deze voorziening wordt vanuit de reserve grondexploitaties op het benodigde niveau gebracht. Begin 2021 had deze voorziening een omvang van rond € 2,9 mln. en bij de jaarrekening 2021 heeft de aframing met € 734.000 plaatsgevonden. In de tabel wordt de voorziening voor de jaren 2021 en 2022 naast elkaar gezet: 2021

*

Tussencalc.

**

2022

***

De Zwette IV(vh Businesspark IV)

€

731.000

€

-

€

-

De Zwette V(vh Newtonpark IV)

€

589.000

€

-

€

-

Wytgaard uitbreiding

€

-

€

-

€

-

Wirdum Hekkemieden

€

487.000

€

484.000

€

578.000

Grut Palma

€

1.128.000

€

1.717.000

€

1.173.000

Frisia

€

Totaalstand

€

2.935.000

Verschil

€

-

€

98.000

€

2.201.000

€

1.849.000

€

734.000

€

352.000

*

) Op ba s i s va n herca l cul a ti es 2021 )

**

)

***

Op ba s i s va n tus s enca l cul a ti es ja a rrekeni ng 2021 Op ba s i s va n herca l cul a ti es 2022

Op basis van de huidige cijfers is de verwachting dat de voorziening met een bedrag van € 352.000,- kan worden verlaagd ten gunste van de reserve grondexploitatie. Het definitieve bedrag zal bepaald worden op basis van de cijfers bij de jaarrekening 2022 (peildatum 1/1/2023). Tussentijds winstnemen/Afsluiten grondexploitaties In de Notitie Grondexploitatie 2019 (BBV) is aangegeven op welke wijze rekening gehouden moet worden met tussentijds winst nemen bij positieve (voordelige) grondexploitatiecomplexen. Dit gebeurt volgens de POC-methode (Percentage Of Completion). Deze POC-methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert. Wel is het noodzakelijk dat er voldoende zekerheid bestaat over het (verwachte) resultaat van de betreffende grondexploitatie. Omdat Steenslân ultimo 2022 afgesloten kan worden hoeft er geen tussentijds winstgenomen te worden. Voor zowel Zwette IV, Zwette V alsmede Frisia is reeds bij de jaarrekening 2021 tussentijds winstgenomen. Bij het opstellen van de jaarrekening 2022 zal de winstuitname opnieuw bepaald worden op basis van de werkelijk gerealiseerde cijfers in 2022. 8.

Materiele vaste activa (Ontwikkellocaties) Dit betreft gronden die door de gemeente veelal anticiperend of strategisch aangekocht zijn op basis van een verwachting dat deze gronden op termijn zullen worden ontwikkeld. Een vastgesteld plan en daarbij behorende grondexploitatie is voor deze gronden dan ook nog niet voorhanden. Zodra voor deze gronden een bestemmingsplan en exploitatieplan door de raad is vastgesteld kunnen de gronden weer opgenomen worden onder voorraden van het grondbedrijf. Tot die tijd is het niet toegestaan rente en plankosten op de materiële vaste activa bij te schrijven. De kosten voor planontwikkeling mogen voor maximaal 5 jaar onder de immateriële vaste activa worden opgenomen terwijl de samenhangende rentekosten ten laste komen van de reserve grondexploitaties. Het betreft de volgende locaties:

Blad 11

Locatie Schoollocaties Watercampus Cambuur Oud-Oost Zwette VI Spoordok Totaal

Boekwaarde 1-1-2022 292.000 1.601.000 250.000 1.355.000 0 3.498.000

De boekwaarde voor de schoollocaties bedraagt ultimo 2022 nog ca. €42.000,doordat Cornelis Trooststraat verkocht is in 2022. Ook Brandemeer is verkocht maar nog niet gepasseerd bij de notaris. Voor de Watercampus resteert nog een deel uit te geven terrein van ca 11.500 m2 naast het gebouw van Wetsus. Dit terrein heeft een boekwaarde van ca. €1,6 mln. Ten behoeve van de voorbereiding van Cambuur Oud-Oost is vorig jaar een voorbereidingskrediet verstrekt. Naast bovengenoemde ontwikkellocaties is eind 2021 de ontwikkeling van Zwette VI (22 ha) weer opgepakt. Deze locatie is opgenomen in het op 14 april 2020 vastgestelde Convenant Bedrijventerreinen Noordwest. Vorig jaar heeft er een herijking naar de vraagprognose plaatsgevonden voor de periode 20212035 en wordt het convenant hierop herzien. Hierdoor is het mogelijk geworden om de Zwette VI in volle omvang te ontwikkelen. Voor Zwette VI is eerder gewerkt aan een stedenbouwkundigplan en is een voorontwerp bestemmingsplan in procedure gebracht. Deze producten zijn inmiddels niet meer actueel. Door de geldende stikstofregels en de netwerkproblematiek is de ontwikkeling van De Zwette VI complex geworden en is het proces flink vertraagd. Voor de ontwikkeling van De Zwette VI zal eerst een nieuw stedenbouwkundig plan worden opgesteld voordat er een bestemmingsplanprocedure kan worden gestart.

Tevens wordt een ontwerp gemaakt voor een stikstofvrije en duurzame energievoorziening. Met de ontwikkeling van De Zwette VI willen we met meerdere actuele duurzaamheidsambities een bijdrage leveren aan bedrijven die toekomstgericht willen ondernemen. Ten behoeve van bovengenoemde werkzaamheden, onderzoeken en adviezen wordt een voorbereidingskrediet voorgesteld van €375.000,-. Het voorbereidingskrediet inclusief de hiermee gepaard gaande rentelasten zullen worden gedekt uit de toekomstige grondverkopen. Op 23 november 2021 is de gebiedsvisie Grensverleggend Spoordok door uw raad vastgesteld. Hiermee bereikte de ontwikkeling van het Spoordok een nieuwe fase. In deze fase wordt de gebiedsvisie verder ontwikkeld tot een ontwikkelkader en vervolgens tot een Stedenbouwkundig plan. Er worden afspraken gemaakt met alle eigenaren uit het gebied. Ook wordt er gewerkt aan de financiële uitgangspunten van het plan en worden subsidies vanuit het rijk aangevraagd. In deze fase maakt de gemeente kosten voor de ontwikkeling. Het gaat dan onder andere om het nader uitwerken van de gebiedsvisie tot ontwikkelkader, het opzetten van stedenbouwkundig plan, het uitvoeren van taxaties, strategische en rekenkundige begeleiding, het opstellen van een duurzaamheidsplan, begeleiding bij subsidieaanvragen en ambtelijke begeleiding.

In een later stadium zullen de gemaakte kosten middels kostenverhaal worden verhaald op ontwikkelaars in het gebied. Voorgesteld wordt om hiervoor in 2022 een bedrag van € 654.000 en voor 2023

Blad 12

een bedrag van € 520.000 beschikbaar te stellen en op termijn te verhalen op de ontwikkelaars De gemeente Leeuwarden heeft in het kader van Active Cities samen met overige Europese partners een Europese subsidie toegekend gekregen van € 3,1 mln. waarvan de gemeente lead-partner is. Active Cities heeft als doel om een verandering in de mobiliteit te realiseren om te komen tot actieve emissie loze mobiliteit, met nadruk op lopen en fietsen. In dit project werkt de gemeente Leeuwarden samen met diverse (Europese) partners en deelt ervaringen uit met die partners. Vanuit de gemeente Leeuwarden wordt de ontwikkeling van Spoordok als pilot ingebracht. Het gegeven lead partner houdt in dat de toegekende subsidie via de gemeente Leeuwarden loopt en dat gemeente Leeuwarden de projectorganisatie voert. De hiermee gepaard gaande kosten bedragen € 400.000. De gemeente Leeuwarden voert daarnaast zelf ook een onderdeel van het project uit waarvan de kosten zijn geraamd op € 523.000. Voorgesteld wordt om een krediet beschikbaar te stellen van € 923.000 en deze kosten voor € 554.000 te dekken uit de subsidiegelden, voor € 144.000 uit een bijdrage van de projectpartners en € 210.000 als uren-inzet van de gemeente Leeuwarden. Voor het uitbreidingsplan Steenslân 2 te Stiens (90 woningen) zijn in een aantal participatiesessies een bouwprogramma en een stedenbouwkundige opzet tot stand gekomen.

Dit zal nu worden uitgewerkt in een stedenbouwkundigplan, een beeldkwaliteitsplan en een bestemmingsplan. Voor het verder uitwerken van de plannen, het doorlopen van de ruimtelijke procedure en de locatieonderzoeken wordt voorgesteld om een krediet beschikbaar te stellen van €350.000,- en deze kosten te dekken uit de toekomstige grondverkopen (grondexploitatie). Aan de Nylânsdyk te Leeuwarden wordt de haalbaarheid van een woonzorgconcept (ca. 30 woningen) onderzocht. Om de haalbaarheidsfase tot en met het ruimtelijk plan te kunnen bekostigen wordt voorgesteld om een voorbereidingskrediet van €80.000,- beschikbaar te stellen en dit te dekken uit de toekomstige grondverkopen. 9. Ontwikkeling van de reserve grondexploitaties De omvang van de reserve grondexploitaties per 1 januari 2022 bedraagt ca. € 10,1 mln. Door de herzieningen en de daarin opgesloten financiële effecten ontwikkelt de reserve zich naar verwachting dit jaar als volgt: Saldo per 1-1-2022

€

10.017.665

Afrekening Steenslân

€

509.500

Woningbouwontwikkeling Eeskwerd

€

252.000

Ontwikkelbudget

€

-58.000

Vrijval voorziening negatieve complexen

€

352.000

Verwacht saldo per 31 december 2022

€

11.073.165

Blad 13

Het meerjarenperspectief van de reserve is onderstaand weergegeven: Bedragen x € 1.000

Stand 1-1 Ontwikkelbudget Resultaten exploitatie Stand 31-12

2023 11.073 -58

2024 11.015 -59

11.015

10.956

2025 10.956 -60 3.950 14.846

2026 14.846 -62 14.784

Risicoparagraaf Grondexploitaties Op basis van de risico-inventarisatie volgens de NAR-systematiek bedragen de risico’s in de grondexploitaties (exclusief de Zuidlanden) in totaal € 1,2 mln. Zuidlanden De risico-inventarisatie van De Zuidlanden heeft als uitkomst dat er in totaal voor ca. € 21,3 mln. aan risico’s moeten worden afgedekt (zie bijlage voor details). Dit bestaat voor € 5,4 mln uit projectspecifieke risico’s (risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitatie) en voor € 15,9 uit conjunctuurrisico’s (risico’s die samenhangen met de verwachte ontwikkeling van de parameters voor onder andere de kosten, opbrengsten en rente). Om de risico’s af te dekken dient de gemeente over voldoende weerstandscapaciteit te beschikken. Die bestaat voor De Zuidlanden in eerste instantie uit het verwachte resultaat en daarnaast uit de stand van de reserve grondexploitatie. Binnen de grondexploitatie kan hiervoor € 0,3 mln. aan resultaat worden aangewend. Vanwege de daling van het resultaat in de Zuidlanden ten opzichte van 2021 met € 7,6 mln is derhalve minder beschikbaar voor het afdekken van het risico en wordt het beroep op de reserve grondexploitatie groter. Dit betekent dat in de reserve grondexploitaties buiten het resultaat van de grondexploitatie (€ 0,3 mln) een ruimte van € 21,0 mln.

beschikbaar zou moeten zijn. Binnen de reserve grondexploitatie is op basis van de verwachte stand per 3112-2026 € 13,6 mln (€14,8 mln minus €1,2 mln risico van overige grondexploitaties) beschikbaar voor de Zuidlanden. De reserve is daarmee op dit moment niet toereikend. Bij de jaarrekening 2022 zal op basis van de dan bekende inzichten een nieuwe calculatie worden opgesteld met een aangepaste risicoberekening. Zonodig zal dan een verrekening plaatsvinden tussen de Algemene Reserve en de Reserve grondexploitaties. 10. Conclusie De marktomstandigheden zijn uitdagend. Er is nog steeds schaarste op de woningmarkt. Maar de sterk stijgende rente en de sterk gestegen bouwkosten zorgen dat de grondprijzen en het uitgifte tempo onder druk kunnen komen te staan. De economische gevolgen van de oorlog in Oekraïne zwakt de economische groei af. Banken verwachten dat de inflatie in 2023 zal gaan dalen (lagere groei, stijgende rente). Nauwkeurige schattingen zijn lastig te maken.

Blad 14

Op de korte termijn zou de invloed van een recessie en mogelijke faillissementen door de hoge energieprijzen, rente en lonen een effect kunnen hebben op het uitgifte tempo van de bedrijventerreinen. Voor middellange termijn wordt er wel weer groei verwacht zodat de vraag naar bedrijventerrein op hetzelfde niveau zou kunnen blijven als in de afgelopen twee jaar het geval was. Leeuwarden, 22 november 2022, burgemeester en wethouders van Leeuwarden, burgemeester.

secretaris.

*Dit document is rechtsgeldig digitaal ondertekend.