Raadsvoorstel Aanvullende Kredietaanvraag De Pier 26032024 DEF

Raadsvoorstel Aanvullend krediet flexwoningen De Pier Zaaknummer: 2024-039757 ----------------------------------------------------------Aan de gemeenteraad. Inleiding In de afgelopen maanden is hard gewerkt om 192 flexwoningen op De Pier te realiseren. De helft van deze flexwoningen is door ons aangeschaft, de andere helft met een waarde van circa 9 miljoen euro is aan ons geschonken door het COA. We zijn na Delft de tweede gemeente in Nederland die in buitengewoon kort tijdsbestek zoveel flexwoningen heeft geplaatst. We worden dan ook door veel gemeenten, woningcorporaties, ontwikkelaars en bouwers benaderd met een verzoek om de flexwoningen te bekijken en door ons geïnformeerd te worden over het proces. Op De Pier worden verschillende doelgroepen gehuisvest, te weten statushouders, spoedzoekers en Oekraïense vluchtelingen. Voor zowel de opvang van Oekraïners als het huisvesten van statushouders was en is er nog steeds sprake van achterstand op de te huisvesten aantallen personen. De noodzaak was en is daarom ook groot om de flexwoningen zo snel als mogelijk te plaatsen en gereed te maken voor bewoning. Inmiddels zijn de eerste 96 flexwoningen opgeleverd en worden 66 bewoond door Oekraïense vluchtelingen. Vanwege de zeer slechte weersomstandigheden in het najaar van 2023 is de druk op het behalen van de planning nog eens extra toegenomen.

Om de huisvesting voor met name Oekraïense vluchtelingen en statushouders zo snel als mogelijk gereed te maken, hebben wij gedurende het bouwproces een aantal onontkoombare keuzes moeten maken. Via deze weg brengen wij u op de hoogte van de inhoud, het proces en de financiële consequenties die dit met zich mee heeft gebracht. Beoogd effect Binnen een buitengewoon kort tijdsbestek van circa 10 maanden is het gehele bouwproces doorlopen. Op dit moment zijn alle flexwoningen aan de gemeente opgeleverd. De laatste 96 worden afgewerkt en gereed gemaakt voor verhuur. De verwachting is dat tot uiterlijk eind mei 2024 werkzaamheden nodig zijn om de volledige locatie in te richten met groen, straatmeubilair en speeltoestellen. In totaal zullen circa 500-600 bewoners hun intrek nemen in de woningen, afhankelijk van het al dan niet volledig benutten van de beschikbare capaciteit per woning. Daarmee wordt een forse bijdrage geleverd aan het huisvestingsvraagstuk binnen de gemeente Leeuwarden. Niet alleen worden onze achterstanden op het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen en Statushouders voor een belangrijk deel ingelost, met deze ontwikkeling wordt aanvullend een flexibele schil van huisvesting gerealiseerd. Zo wordt de druk op de (huur)markt en de corporaties verlaagd door het toevoegen van extra woningen.

De realisatie van de flexwoningen op De Pier is daarmee voor iedere woningzoekende in Leeuwarden een positieve ontwikkeling.

Blad 2

Argumenten Vanwege de zeer slechte weersomstandigheden in het najaar van 2023 en de tijdsdruk waaronder dit project staat en stond, is het nodig geweest om op de bouwplaats extra maatregelen te treffen. Zo is het nodig geweest om putten, pompen en rijplaten te plaatsen. Daarnaast moest er meer grond worden afgevoerd dan vooraf was voorzien en was de uitdaging groot om tijdig voldoende stroom op de locatie te krijgen. In samenwerking met verschillende partijen is het gelukt om op locatie een transformator te bouwen en een volledig nieuw stroomnetwerk aan te leggen. En dat alles binnen een tijdsbestek van 3 maanden. Waar andere projecten tegenwoordig 15 maanden op een stroomaansluiting moeten wachten, hebben nutspartijen de urgentie van deze ontwikkeling ingezien en prioriteit gegeven aan dit project. En dat is ook hard nodig geweest. Juist in de periode waarin er sprake was van extreem natte weersomstandigheden, was al een groot deel van de flexwoningen op het terrein geplaatst. De stroom was nodig om verschillende installaties aan te sluiten en de woningen te verwarmen en te drogen in verband met schimmelproblematiek en op tijd af kunnen werken voor bewoning. Totdat de stroom volledig aangesloten was is daarom gewerkt met noodaggregaten. Al deze noodzakelijke aanvullende maatregelen hebben extra kosten met zich mee gebracht.

Raadsbesluit 12 juli 2023 Op 12 juli 2023 is door de gemeenteraad met betrekking tot de realisatie van een project met 192 flexwoningen op De Pier het volgende besloten: 1. Een krediet beschikbaar te stellen van in totaal € 17.292.000 voor de aankoop en plaatsing van de 96 RVB units, de plaatsing van de 96 COA unit, het bouwrijp maken van 192 units voor de opvang van Oekraïners, statushouders en andere spoedzoekers en voor inrichtingskosten van de units voor Oekraïners en statushouders; 2. De bijdrage van het Rijk inzake transitiekosten van € 896.000 hierop in mindering te brengen; 3. De netto investering in delen af te schrijven in respectievelijk 20, 10 en 5 jaar op basis van een rentepercentage van 1%; 4. De totale lasten over de periode 2023-2033 te dekken uit de huuropbrengsten en bekostigingsregeling opvang ontheemden Oekraïne; 5. Het nadelige saldo over de periode 2023-2033 van € 2.530.000 te dekken uit de reserve afschrijvingen; 6. Een bedrag van € 2.530.000 toe te voegen aan de reserve afschrijvingen ten laste van het budget opvang Oekraïners; 7. De verkoopopbrengst van de COA-units in 2033 toe te voegen aan de algemene reserve. De oorspronkelijke businesscase, met een tekort van € 2.530.000 (besluitpunt 5) over de periode 2023-2033, is nu integraal geactualiseerd. Dit tekort is sinds besluitvorming in de gemeenteraad toegenomen met € 351.000 naar € 2.881.000.

Blad 3

Financiën De toename van dit tekort wordt veroorzaakt door diverse factoren, waaronder een overschrijding van het investeringskrediet dat is verstrekt voor de plaatsing van de flexwoningen. Overschrijding investeringskrediet (besluitpunt 1) De investering die was begroot op circa € 17,3 miljoen komt nu uit op € 19,5 miljoen. Derhalve is sprake van een overschrijding van de kosten van afgerond € 2,2 miljoen. Deze kosten bestaan uit de volgende onderdelen: - € 1.081.000 heeft betrekking op hogere kosten voor het woonrijp maken. Stroomvoorziening en voorzieningen slecht weer; - € 471.000 heeft betrekking op extra kosten voor de fundering. De post komt voort uit het feit dat in de raming abusievelijk alleen kosten zijn meegenomen voor de fundering van de helft van de woningen. Daarnaast is sprake van een overschrijding van € 150.000 t.o.v. de raming. De benodigde fundering is afhankelijk van de bodem, de verschillende typen flexwoningen en de verschillende materiaalsoorten. Deze omstandigheden zorgden ervoor dat de werkelijke kosten hoger lagen dan de raming.

- € 518.000 heeft betrekking op diverse overige kosten, waaronder de levering en plaatsing van de kantoorruimte voor de begeleiding van verschillende doelgroepen, huur van de grond tijdens het bouwrijp maken, het afwerken van units, cameratoezicht bouwterrein buiten werktijden; - € 160.000 heeft betrekking op een onjuiste verwerking van de BTW voor kosten gemaakt voor de opvang van Oekraïners. Genoemde kosten hebben gedeeltelijk betrekking op de 66 units die worden gebruikt voor de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen en deels op de overige units. Voor zover de kosten betrekking hebben op de huisvesting van Oekraïners, is een beroep gedaan op een vergoeding vanuit het Rijk, de zogenaamde transitiekosten. Het Rijk heeft de aangevraagde extra bijdrage van € 1,3 miljoen toegekend. Per saldo is derhalve sprake van een overschrijding van € 0,9 mln (zijnde € 2,2 mln minus € 1,3 mln) dat niet is gedekt. Deze overschrijding wordt afgeschreven in 10 jaar en de hiermee gepaard gaande kapitaallast (rente en afschrijving) betekent een hogere last van afgerond € 943.000 over de gehele looptijd van 10 jaren voor de businesscase. Wijzigingen businesscase De businesscase 2023-2033 is geactualiseerd en als bijlage toegevoegd. Daarbij is de oorspronkelijke businesscase als basis gebruikt en zijn in de geel gearceerde cellen de mutaties inzichtelijk gemaakt.

Samengevat betreffen de wijzigingen t.o.v. de oorspronkelijke businesscase de volgende: Huurprijzen en beheersvergoeding Nadat de gesprekken met Elkien op niets waren uitgelopen, zijn afspraken met CareX gemaakt. Aanvankelijk heeft CareX aangegeven alle kosten af te kunnen dekken in de maandelijkse servicekosten voor de huurders. Tijdens het in kaart brengen van de benodigde diensten en werkzaamheden is geconstateerd dat niet alle kosten die CareX maakt verrekend mogen worden in de servicekosten. Het is namelijk wettelijk vastgesteld hoe de servicekosten

Blad 4

opgebouwd mogen worden. Voor de 1-2 persoonsunits rekent CareX € 50,servicekosten en voor 3-4 persoonsunits € 62,50,-. Wij vragen naast beheer, onderhoud en verhuur van CareX dat standaard een conciërge/aanspreekpunt aanwezig is om bewoners te begeleiden en te coachen ten aanzien van integratie en doorstroom naar reguliere corporatiewoningen. Met betrekking tot beheerovereenkomst CareX, is overeengekomen om deze overige kosten rechtstreeks aan CareX te vergoeden (beheerkosten € 50 per unit per maand). Deze kosten van € 50 per unit dienen rechtstreeks te worden vergoed aan CareX en kunnen niet in de servicekosten worden verdisconteerd. Met deze extra lasten van € 1,271 mln over de looptijd van de businesscase was geen rekening gehouden. Er is tevens een second opinion op de huurprijzen uitgevoerd door Makelaardij Hoekstra, omdat Elkien eerder slechts een globale inschatting had gedaan. Makelaardij Hoekstra heeft het Woningwaarderingsstelsel ingevuld voor alle verschillende type flexwoningen van de verschillende aannemers. De makelaar heeft maximaal redelijke huurprijzen en advies huurprijzen aangeleverd. De gemeente heeft gekozen voor de adviesprijzen. Hiermee wordt ruim binnen de grenzen van sociale huur gebleven. Dit heeft tot een ander resultaat geleid dan de globale inschatting van de huurprijzen die eerder in het proces door Elkien is gedaan.

Per saldo is hierdoor over de looptijd van de businesscase sprake van een extra baat van € 1,923 miljoen (inclusief 3 maand huurderving 2024). Per saldo is daarbij sprake van een verbetering van het resultaat van € 0,652 mln over de looptijd van de businesscase. Latere ingebruikname Doordat de woningen pas later kunnen worden verhuurd, is nu rekening gehouden met een huurderving van € 233.000 over de eerste drie maanden. Over deze periode vallen tevens diverse kosten lager uit. Daarnaast zorgt de latere oplevering voor een verschuiving in de afschrijvingstermijn, omdat afschrijving start in het jaar nadat de woningen gereed zijn gekomen. Naast bovengenoemde mutaties is nog sprake van enkele voor- en nadelen van per saldo € 60.000 nadeel waardoor het tekort ten opzichte van de oorspronkelijke businesscase is toegenomen met € 351.000. Kanttekeningen Begin april zijn de laatste 96 flexwoningen opgeleverd. Deze worden momenteel klaar gemaakt voor bewoning. Op basis van de eerder gedeelde streefplanning zouden deze woningen in maart worden opgeleverd. Er is echter een aantal discussiepunten tussen het RVB als opdrachtgever en de aannemer ontstaan ten aanzien van de oplevering. De vertraging en de daarmee gemoeide kosten zijn niet meegenomen in het huidig voorstel, omdat de contractuele afspraken over en weer dit logischerwijs zouden moeten afdekken.

Het woonrijp maken van de locatie gebeurt tot en met mei. In het raadsvoorstel van 12 juli 2023 zijn in de paragraaf kanttekeningen ook een aantal risico’s benoemd. Zo kunnen de beheer- en onderhoudslasten hoger uitvallen, kan het verloop van de bewoners hoger zijn dan verwacht of kunnen de kosten sneller stijgen dan verwacht. Deze zijn nog steeds van toepassing. Daarnaast was aangegeven dat voor de opvang voor Oekraïners in de businesscase was gerekend met continuering van de huidige bekostiging door het Rijk tot en met 2025. Recentelijk is de bekostigingsregeling opvang

Blad 5

ontheemden Oekraïne verlengd van maart 2025 tot maart 2026 en is ook volledige bekostiging in 2025 zeker. Niet langer geheimhouding op de businesscase vereist In de vergadering van 5 juli 2023 heeft het college besloten tot het opleggen van geheimhouding op de toen aan de raad aangeboden businesscase. In dit besluit was een horizonbepaling opgenomen voor de duur van de geheimhouding. Met de oplevering van de flexwoningen in april 2024 is de voorwaarde ingevuld en vervalt de geheimhouding van rechtswege. Op de bij dit voorstel gevoegde geactualiseerde businesscase is niet langer geheimhouding nodig, gezien het voorgaande besluit en vanwege het ontbreken omstandigheden die financieel of juridisch in ons nadeel zouden werken als gemeente. Omdat de geheimhouding van rechtswege is komen te vervallen, vraagt opheffing van de geheimhouding niet langer een besluit van uw raad. Voorstel Voorgesteld wordt om een aanvullend krediet van € 2,2 mln beschikbaar te stellen en hiervan € 1,3 mln te dekken uit een extra bijdrage van het rijk in het kader van transitiekosten en € 0,9 mln af te schrijven en de hiermee gepaard gaande kapitaallaten van € 943.000 over een periode van 10 jaar te verwerken in de businesscase.

Daarnaast wordt voorgesteld om de toename van het tekort in de geactualiseerde businesscase ten bedrage van € 351.000 te onttrekken aan de algemene reserve en toe te voegen aan de reserve afschrijvingen en de begroting 2024 en volgende jaren te wijzigen overeenkomstig de bijgestelde businesscase. Wij vinden dat verantwoord, aangezien het positieve rekeningresultaat 2023 met betrekking tot de opvang van Oekraïners zal worden toegevoegd aan de algemene reserve. Leeuwarden, 2 april 2024,

burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

burgemeester. Signed By: Buma, Sybrand <sybrand.buma@leeuwarden.nl> {{Signer1}} 11/04/2024 15:12:18 CEST ID: 7a477bae-35d3-4ca9-8dc2-4d594ebc5271 Auth: Scribble

secretaris. Signed By: de Jong de, Eelke <eelke.dejong@leeuwarden.nl> {{Signer2}} 10/04/2024 10:02:43 CEST ID: 7a477bae-35d3-4ca9-8dc2-4d594ebc5271 Auth: Scribble

Blad 6

*Dit document is rechtsgeldig digitaal ondertekend.