Presentatie RIGO

Huisvestingsverordening Leeuwarden Raadsbijeenkomst 8 februari 2023 Wouter Schepers

1

Even voorstellen…

2

Inhoud Presentatie • Een korte (persoonlijke) inleiding • De Huisvestingswet en mogelijkheden tot sturing • Reflectie op de voorliggende stukken

3

Een korte (persoonlijke) inleiding • • • •

Opkoopbescherming Splitsing / kamergewijze verhuur Woningtoewijzing Goed verhuurderschap

4

Vooraf: Er kan veel, maar er mag ook veel niet…

5

… en dat komt door (grond)rechten • Gw: Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid (art. 22). • Gw: gelijke gevallen, gelijk behandelen • • • • •

Gw: Recht op eerbiediging van privé, familie- en gezinsleven BW: Eigendomsrecht / contractvrijheid EVRM: Vrijheid van vestiging. EU Dienstenrichtlijn: Vrij verkeer van diensten (= ook mogen verhuren). EU: Vrij verkeer van kapitaal (= ook vrij kunnen investeren in vastgoed). 6

7

Huisvestingsverordening • Instrument: de Huisvestingsverordening… • … bevat regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte • … voor maximaal 4 jaar (artikel 4) • … en ondertussen pakt de gemeente de structurele problemen op de woningmarkt (de schaarste) aan.

• Met een vergunningstelsel… • Uitputtend… 8

Op zoek naar de juiste mix…

9

WRV: Contractvrijheid (en de grondrechten)… • Corporaties/ verhuurders zijn in principe vrij te verhuren aan wie zij willen... • De overheid (gemeente) heeft zich hier niet in te mengen… Tenzij (artikel 2): • Er sprake is van schaarste aan (goedkope) woonruimte • En die schaarste leidt tot verdringing van kwetsbare groepen • En toewijzingsregels nuttig en noodzakelijk zijn  Precieze en sterke (juridisch houdbare) onderbouwing vereist.  Steeds meer invloed van jurisprudentie. 10

Woningvoorraadbeheer • Onttrekken, samenvoegen, omzetten, woningvorming en splitsen reguleren • Opkoopbescherming • Toeristische verhuur (bijlage)

11

Wijzigingen in de woningvoorraad reguleren • In huur én koop. • Vergunningplichtig maken van onttrekken (sloop en tweede woningen), samenvoegen, omzetten, woningvorming en splitsen • Werking op nieuwe gevallen • Leefbaarheid “meewegen” bij vergunningverlening (i.c.m. Leefbaarheidstoets)  straks grondslag voor inzet (naast schaarste)  Goed verhuurderschap kan hier een onderdeel van zijn, maar kan straks anders… 12

Opkoopbescherming • Introductie van de opkoopbescherming per 1 januari 2022. • Het instrument heeft als doel: 1) Het tegengaan van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, zodat andere woningkopers dan beleggers (o.a. starters en middeninkomens) meer kansen hebben op een koopwoning. 2) Het behouden of verbeteren van de leefbaarheid van de wijk. 13

Verbod zonder vergunning • Verbod op de verhuur zonder vergunning van nieuw aangekochte goedkope en middeldure koopwoningen (bestaande voorraad) in de eerste vier jaar na aankoop. • Vergunning voor verhuur verlenen bij woningen die: 1. aan familie (1e en 2e graad) worden verhuurd; 2. onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand; 3. tijdelijk worden verhuurd; 4. eigen uitzonderingen. 14

Trend?

15

En er komt nog wet- en regelgeving aan… • Verplichte urgentieverordening (v.a. 2024) gekoppeld aan evenwichtige regionaal spreiding van urgente groepen; • Goed Verhuurderschap (aparte wet, vanaf 1 juli 2023 verplichte wettelijke gemeentelijk taak t.b.v. handhaven door Rijk bepaalde normen)

16

Korte reflectie op voorstellen • Constatering: gemeente stuurt via verordening op koopvoorraad. Gemeentelijke doelstellingen in de huur kunnen nog steeds worden bereikt, mits verhuurders (o.a. corporaties) hier passend beleid op formuleren. Sturen op huurvoorraad deels verplicht vanaf 2024. • Analyse maakt goed inzichtelijk wat (opkoop, tweede woningbezit) waar in welke mate speelt 17

Korte reflectie op voorstellen • Onderbouwing gericht op leefbaarheid (Leefbarometer score, % huurvoorraad) is m.i. juridisch kwetsbaar want generiek (brede definitie, huidige situatie) en gebaseerd op veronderstellingen i.p.v. ‘meetbare effecten’ (causaliteit). Meer richten op schaarste (opkoopbescherming -> verdringing doelgroepen) vermindert deze kwetsbaarheid. • In Grou (2e woningen) speelt mogelijk het proportionaliteitsvraagstuk mogelijk (politieke afweging kosten / opbrengsten) 18

RIGO verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij de ontwikkeling van beleid en strategie. We richten ons op de woon-, werk- en leefsituatie van mensen. • • • • • • • • • • • •

Woningmarktonderzoek Bevolkingsprognoses Haalbaarheidsonderzoek Leefbaarheidsonderzoek Evaluaties en monitors Rekenkameronderzoek Prestatieafspraken Woonvisies Strategisch voorraadbeleid Effectverkenningen Maatschappelijke kostenbatenanalyses Gebiedsgerichte programma’s www.RIGO.nl

RIGOresearch 19

Toeristische verhuur (bijlage) • Short stay / AirBNB (verhuur zonder aanwezige hoofdbewoner) / B&B. • Bij schaarste en/ of aantoonbare leefbaarheidsproblematiek. • Regulering zonder toeristische verhuur onmogelijk te maken. 1) Eenmalige registratieverplichting (nummer op advertenties). 2) Nachtencriterium stellen (al dan niet met meldingsplicht). 3) Vergunningplicht (in uitzonderlijke situaties, normaliter geen totaalverbod). 20