Presentatie

WET GOED VERHUURDERSCHAP 13 SEPTEMBER 2023

PROGRAMMA DEEL 1 INTRODUCTIE KLASIEN VISSER, GEM LEEUWARDEN DEEL 2 UITLEG WET GOED VERHUURDERSCHAP THIERRY WEVER, RIGO DEEL 3 ORGANISATIE + VERVOLG KLASIEN VISSER, GEM LEEUWARDEN 20.15 20.45

VRAGEN? AFSLUITING

INTRODUCTIE

NATIONALE WOON- EN BOUWAGENDA 3x kerndoelen, 6x programma’s

1.Beschikbaarheid: De bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven twee derde betaalbaar. 2.Betaalbaarheid Woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen. 3. Kwaliteit: Duurzaamheid, woningen voor kwetsbare inwoners.

6X NATIONALE PROGRAMMA’S

VERTAALD NAAR 4x BELANGRIJKSTE THEMA’S VOOR LEEUWARDEN

LOKALE PROJECTEN

ROOD = ONGOING IN 2023 IN DE RAAD

6X NATIONALE PROGRAMMA’S

VERTAALD NAAR 4x BELANGRIJKSTE THEMA’S VOOR LEEUWARDEN

LOKALE PROJECTEN

OPGAVE WET GOED VERHUURDERSCHAP PER 1 JULI 2023

HANDHAVING 7 ALGEMENE REGELS VOOR GOED VERHUURDERSCHAP

MELD- EN INFORMATIEPUNT

(LANDELIJKE VERPLICHTING)

(LANDELIJKE VERPLICHTING)

ALGEMENE VERHUURVERGUNNING

(OPTIONEEL)

PROCES BILA’S BETROKKENEN

SYSTEMEN INRICHTEN + TOEZICHTHOUDER INWERKEN OM MELIDNGEN TE VERWERKEN INVOERING MELDPUNT

2X SCRUMSESSIE TAV ROUTING + SAMENSTELLING PROJECTTEAM

UITWERKING ROUTING SEPT TM NOV VAKANTIE

MEI

JUN

JUL

AUG

BESLUITEN: WELKE AFDELING WELKE ROUTE(S) VOORKEUR

SEPT

OKT

INFORMATIEVE SESSIE RAAD TAV WET VERHUURDERSCHAP

NOV

DEC

INFORMEREN AMBT. OPDRACHTGEVER + COLLEGE

Wet goed verhuurderschap Ins en outs…

13 september 2023

Thierry Wever

Vandaag… 1) Introductie 2) De basis van de Wet goed verhuurderschap 3) Verplichte algemene regels, optionele vergunningstelsels 4) Implementatie? De Wgv is ingetreden per 1 juli 2023. De gemeente moet handhaven (landelijke verplichting) op de 7 algemene regels voor goed verhuurderschap. 10

Achtergrond Goed verhuurderschap • Schaarste op de woningmarkt: positie van huurders verzwakt… • Misstanden als: discrimineren, intimideren, bedreigen en/of uitbuiten, te hoge bemiddelingskosten rekenen… • Pilots: voorlichting, zelfregulering, handhaving en de zoektocht naar aanvullende wetgeving… • Zorgen over de positie van arbeidsmigranten (Commissie Roemer).  Aanvullend wettelijk instrumentarium voor gemeenten om goed verhuurderschap af te dwingen en slecht verhuurderschap tegen te gaan. 11

De basis

In de basis… Goed verhuurderschap

Wettelijke norm! (7 algemene regels) (VERPLICHT per 1-7-23)

Meldpunt +

Meldpunt + (VERPLICHT (VERPLICHT per 1-1-24) per 1-1-24)

Gebiedsgerichte Vergunningen huurverordening voor

woon- eno.b.v. verblijfsruimte Verhuurverordening (OPTIONEEL) voor woon- en verblijfsruimte

(OPTIONEEL)

Meldpunt is pas per 1 jan. verplicht. Melding maken (verzoek om handhaving doen) is nu al mogelijk. 13

Voor een vergunningstelsel moet eerst een verordening worden opgesteld.

De reikwijdte van de wet De wet (en algemene regels) is van toepassing op alle fasen die te onderscheiden zijn in het verhuurproces (werving, beoordeling, bezichtiging, selectie en de uiteindelijke verhuur). Dit geldt voor: •

Verhuurders van reguliere woonruimte (inclusief corporaties);

•

Verhuurders van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten;

•

Verhuurbemiddelaars die namens of in de plaats van deze beide typen verhuurders optreden.

14

7 Algemene regels Goed verhuurderschap

Wettelijke norm! (VERPLICHT)

1) Discriminatie

15

2) Intimidatie

3) Begrenzing waarborgsom / 4) Regulering servicekosten

Vergunningen (OPTIONEEL)

Meldpunt + (VERPLICHT)

5) Schriftelijkheidsvereiste

6) Informatieplicht

Scheiding huuren arbeidscontract (arbeidsmigrant)

In passende taal (arbeidsmigrant )

7) Verbod dubbele bemiddelingskosten bemiddelaars

Algemene verhuurvergunnin g (Reguliere woningen)

Verhuurvergunning arbeidsmigranten (verhuur van verblijfsruimte)

Handhaving 1) Melding/ verzoek om handhaving… 2) Onderzoek… 3) Hoor- en wederhoor…

Inbeheername Openbaarmaking Bestuurlijke boete Last onder bestuursdwang/ dwangsom Waarschuwing

16

De algemene regels uitgelicht

Discriminatie… (ook strafrechtelijke weg) •

Verboden om onderscheid te maken op grond van ras, geloofsovertuiging, politieke overtuiging, geslacht, nationaliteit, seksuele gerichtheid, burgerlijke staat, handicap of chronische ziekte.

•

In dit kader focus op de zogenoemde «schakels»; het proces dat zorgt voor het voorkomen van discriminatie: o Een transparant en objectief werving- en selectieproces met niet-discriminerende selectiecriteria; o De gehanteerde criteria moeten worden gecommuniceerd bij de openbare aanbieding; o De keuze voor de uiteindelijke huurder moet gemotiveerd worden aan de afgewezen kandidaat-huurders. 18

Intimidatie… (ook strafrechtelijke weg) • De verhuurder dient zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie: “iemand die door lichamelijk of psychisch geweld, bedreiging met geweld of een feitelijkheid wordt gedwongen om iets te doen, niet te doen of te dulden.” •

Een verhuurder, verhuurbemiddelaar en beheerder: o Gaan op een juiste wijze en met respect voor de huurder om met klachten; o Hanteren geen vormen van fysieke of seksuele bedreiging of intimidatie; o Saboteert geen voorzieningen; o Gaat niet over tot het chanteren van de huurder (o.a. dreigen met het niet verlengen van een tijdelijk huurcontract of het opzeggen van de bestaande huurovereenkomst. 19

Schriftelijk… • •

•

De verhuurder of de verhuurbemiddelaar is verplicht huurovereenkomst op schrift vast te leggen. Bij de verhuur aan arbeidsmigranten dient de huurovereenkomst separaat van de overeenkomst tot het verrichten van arbeid te worden vastgelegd: scheiding van het huur- en arbeidscontract, en daarmee «baan en bed», en afhankelijkheid. Op grond van het privaatrecht blijft het mogelijk om mondeling een rechtsgeldige huurovereenkomst te sluiten en blijft de wijze waarop een huurovereenkomst kan worden aangegaan vormvrij. 20

Informatieplicht… •

De verhuurder of de verhuurbemiddelaar heeft de plicht om schriftelijk op een duidelijke en begrijpelijke wijze informatie aan de huurder te verstrekken: o de wettelijke rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen (Ministeriele regeling); o de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente; o de contactgegevens van een contactpunt van de verhuurder waar een huurder terecht kan in het geval van vragen of problemen (klantenservice of contactpersoon).

•

In het geval van verhuur aan arbeidsmigranten: o

21

Dient de verhuurder of de verhuurbemiddelaar erin te voorzien dat de informatieverstrekking geschiedt in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere taal gebruikt kan worden die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren. N.B. De huurovereenkomst is van deze verplichting uitgezonderd, omdat de Nederlandse taal de taal is in het bestuurlijk- en het rechtsverkeer.

Begrenzing waarborgsom / Regulering servicekosten Via Bw: • Het uitgangspunt op basis van het Burgerlijk Wetboek is dat dit alleen geldt voor nieuwe overeenkomsten. o o o o

•

op tweemaal de kale aanvangshuurprijs; waarborgsom binnen veertien dagen na de beëindiging van de huurovereenkomst terug; 30 dagen bij schade met onderbouwing; met de nieuwe bepaling in het Burgerlijk Wetboek wordt ook duidelijk wat wél en wat níét mag worden verrekend met de waarborgsom.

de verhuurder brengt geen andere servicekosten in rekening dan opgenomen in de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;

22

2x bemiddelingskosten… • Specifiek voor verhuurbemiddelaars gaat aanvullend gelden dat zij geen dubbele bemiddelingskosten in rekening mogen brengen. • Dit is reeds bepaald in het Burgerlijk Wetboek, artikel 417, vierde lid, van Boek 7, dit houdt in dat het verbod op het dienen van twee heren bij koop of huur van onroerende zaken publiekrechtelijk handhaafbaar wordt. • Door het ook in dit wetsvoorstel op te nemen krijgen gemeenten de mogelijkheid hier bestuursrechtelijk op te handhaven. 23

De vergunningstelsels

Vergunningstelsel (1) Een aantal aandachtspunten… •

Gebiedsgebonden (woonruimte) en gemeentebreed (verblijfsruimte)  Onderbouwen

•

Aanvragen door degene die de verhuurhandeling verricht

•

Persoonsgebonden: maar één keer aanvragen voor de gehele portefeuille in de gemeente

•

Geldt niet voor corporaties en bemiddelaars

•

Awb-termijnen voor verlenen vergunning (binnen 8 wk., met evt. verlenging van 6 wk.)

•

De verhuurders krijgen voor bestaande huurovereenkomsten zes maanden de tijd om de juiste vergunningen aan te vragen (na datum inwerkingtreding verordening ).

•

Samenloop met andere vergunningstelsels… 25

Vergunningstelsel (2) Een aantal aandachtspunten… • Vergunningvoorwaarden in de wet: o

Algemene regels implementeren;

o

maximale huurprijs (WWS) en het maximale huurverhogingspercentage bij zelfstandige woonruimte gereguleerde sector;

o

het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan.

ü Voldoe je dan krijg je een vergunning… ü Terugkijkperiode’s… • Gehele of gedeeltelijke weigering mogelijk;

• Weigeringsgronden in de wet:

26

o

Ontbreken andere vergunning;

o

Last onder bestuursdwang of bestuurlijke boete voor handelen in strijd met andere wetgeving;

o

Nog lopende inbeheername;

o

Bibob-toets.

•

Zes intrekkingsgronden in de wet

•

Eventueel per woning of enkele woningen intrekken

Implementatie Wgv?

Het nodige denkwerk… • “Normaal gesproken…”: Tussenoplossing / FASE 1: Verplichte nummers / FASE 2: één of twee vergunningstelsel (indien nodig). na leren, opbouw kennis en capaciteit (vergunningverlening, T&H), onderbouwing, et cetera.

•

Beleggen toezicht en handhaving: kwesties van kennis & capaciteit…

•

Procesondersteuning / ICT

•

Communicatie

•

AVG, archivering et cetera. 28

www.rigo.nl

Thierry Wever

senior adviseur/ partner

06 442 694 33

thierry.wever@rigo.nl

OPGAVE WET GOED VERHUURDERSCHAP PER 1 JULI 2023

HANDHAVING 7 ALGEMENE REGELS VOOR GOED VERHUURDERSCHAP

MELD- EN INFORMATIEPUNT

(LANDELIJKE VERPLICHTING)

(LANDELIJKE VERPLICHTING)

ALGEMENE VERHUURVERGUNNING

(OPTIONEEL)

ORGANISATIE ACTIELIJST

Te doen tot eind dit jaar:

• Inrichten en organisatorisch onderbrengen van het meldpunt, zoveel mogelijk aansluitend bij bestaande werkwijzen • Opstellen werkprocessen en interne afspraken voor behandeling meldingen. • Afstemmen en afspraken maken met andere direct betrokkenen buiten de gemeentelijke organisatie. • Organiseren van registratie van meldingen (irt managementinformatie). • In de begroting opnemen van de uitvoeringskosten. • College besluit tot instelling meldpunt.

ROUTING STAP 1:

STAP 2: HUURTEAM

ROUTE A

INWONER NEEMT CONTACT OP

SCC/ONLINE MELDINGEN WORDEN AUTOMATISCH DOORGESTUURD

AFDELING GEB/WONEN TOEZICHTHOUDER VERHUUR GEMEENTE

ANTI DISCRIMINATIE PLATFORM

NEEMT MELDING ALTIJD EERST ZELF IN BEHANDELING

…

AFDELING GEB/WONEN TOEZICHTHOUDER VERHUUR GEMEENTE

ROUTE B

INWONER NEEMT CONTACT OP

SCC/ONLINE

HUURTEAM

MELDINGEN WORDEN AUTOMATISCH DOORGESTUURD

NEEMT MELDING ALTIJD EERST ZELF IN BEHANDELING

ANTI DISCRIMINATIE PLATFORM …

ROLVERDELING HUURTEAM VS. GEMEENTE Rol huurteam

Rol gemeente

Gratis dienst voor huurders en verhuurders op particuliere huurmarkt voor vragen over:

Meldpunt voor huurders en verhuurders op particuliere huurmarkt tav (handhaving op):

•

Huurprijs + servicekosten

•

Afspraken in huurcontract

•

Onderhoud/gebreken woning

•

(Discriminatie en intimidatie)

Bij escalatie: Hulp bij procedure starten bij de Huurcommissie, doorverwijzing anti-discriminatieplatform, gemeente of politie

•

Oneigenlijk gebruik van servicekosten, vragen van dubbele bemiddelingskosten, begrenzing waarborgsom

•

Een schriftelijkheidsvereiste en informatie(verstrekkings)plicht

•

Discriminatie en intimidatie

Bij escalatie: Handhaving (waarschuwing tot inbeheername), doorverwijzing politie

VERVOLG Bent u voldoende geinformeerd? Vóór eind 2023 = advies over omgang tav Wet goed verhuurderschap