Ontwerp-Huisvestingsverordening Gemeente Leeuwarden

Mocht men hiervan af wensen te wijken, en de woonruimte dus aan de bestemming tot bewoning willen onttrekken of onttrokken willen houden ten behoeve van het gebruik als tweede woning, dan is een vergunning benodigd. Vierde lid Dit artikel geeft verdere uitwerking aan het tweede woninggebruik. Met een tweede woning wordt in deze verordening bedoeld een woonruimte die niet gebruikt wordt als hoofdverblijf. Ten behoeve van het hoofdverblijf dient de bewoner van de woonruimte hier ingeschreven te staan. Daarnaast moet diegene in de afgelopen twaalf maanden overheersend op het adres hebben verbleven, minimaal 183 nachten, en moet het centrum van diens levensbelangen daar liggen. Het tweede gedeelte van het lid behelst dat een redelijke termijn dient te moeten zijn verstreken na welke het beschikbaar hebben of houden niet meer geacht kan worden te geschieden met het doel te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken als hoofdverblijf. Hiermee wordt beoogd perioden waarin redelijkerwijs geen bewoning als hoofdverblijf mogelijk is uit te sluiten van de vergunningplicht – bijvoorbeeld in het geval dat de woonruimte opnieuw wordt ingericht. Artikel 2.2.2 Aanvraag onttrekkingsvergunning Eerste lid In dit lid is bepaald dat een aanvraag van een vergunning als bedoeld in artikel 2.2.1, eerste lid slechts door de eigenaar van de woonruimte kan worden aangevraagd.

Dit volgt uit de wettelijke verplichting hiertoe als vastgelegd in artikel 23, eerste lid van de wet. Tweede lid In dit lid is bepaald dat de aanvraag van een vergunning als bedoeld in artikel 2.2.1, eerste lid geschiedt via een door het college voorgeschreven elektronisch formulier. Dit volgt uit de wettelijke verplichting hiertoe als vastgelegd in artikel 23, tweede lid van de wet. Het elektronisch formulier is te vinden op de website van de gemeente Leeuwarden.

23

Derde lid In dit lid is bepaald welke gegevens het college een eigenaar van een woonruimte kan vragen te verstrekken bij een aanvraag van de onttrekkingsvergunning. Bij een aanvraag van een vergunning als bedoeld in artikel 2.2.1 worden door de aanvrager tenminste de volgende gegevens verstrekt: - de naam (of namen) van de eigenaar(s); - het adres van hoofdverblijf van de eigenaar(s); - de gegevens van de betreffende woonruimte; - de gegevens van de beoogde situatie; - bewijs van eigendom van de woonruimte, dit kan de akte van levering zijn. Artikel 2.2.3 Voorwaarden en voorschriften Eerste lid In dit lid is bepaald dat het college voorwaarden of voorschriften kan verbinden aan een vergunning als bedoeld in artikel 2.1.1 in het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad, met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid. Dit sluit aan op het motief van de vergunningplicht als bedoeld in artikel 2.2.1, namelijk het tegengaan van schaarste en het stimuleren van de leefbaarheid in het werkingsgebied. Tweede lid In dit lid is bepaald dat het college aan een vergunning als bedoeld in artikel 2.1.1 in ieder geval het voorschrift verbindt dat de vergunning geldig is voor een periode van maximaal vier jaar. Het motief van de onttrekkingsvergunning is om schaarste tegen te gaan.

Het aflopen van de vergunning biedt het college de gelegenheid de dan actuele situatie omtrent de bewoning te herijken, en eventueel een nieuwe afweging te maken omtrent het effect op de woonruimtevoorraad. Deze termijn komt overeen met de wettelijke termijn voor het opnieuw vast moeten stellen van de huisvestingsverordening. Derde lid In dit lid is bepaald dat een college aan een vergunning als bedoeld in artikel 2.1.1 in ieder geval het voorschrift verbindt dat deze een persoonlijk karakter heeft. Dit sluit aan op het motief van de vergunningplicht dat een woonruimte voor de bestemming tot bewoning behouden moet worden, en op het feit dat de eigenaar de vergunning aanvraagt als bedoeld in artikel 2.2.2, eerste lid. Hiermee hangt samen dat de vergunning niet overdraagbaar is en vervalt op het moment waarop het eigendomsrecht op de woonruimte, waarop die betrekking heeft, wijziging ondergaat. Hierbij wordt de een uitzondering geformuleerd voor eigendomsoverdracht aan een erfgenaam tot en met de tweede graad middels vererving, verkoop of schenking. Vierde lid In dit lid wordt expliciet gemaakt dat een vergunning is niet overdraagbaar aan een opvolgende eigenaar, anders dan de gevallen genoemd in het derde lid. Daarmee wordt in dit lid voortgebouwd op het derde lid.

Vijfde lid In dit lid wordt de mogelijkheid gegeven voorwaarden en voorschriften te verbinden aan een vergunning als bedoeld in artikel 2.2.1 wanneer die vergunning ziet op een tijdelijke behoefte, korter dan de in het tweede lid genoemde termijn. Dit doet zich bijvoorbeeld voor als met een onttrekkingsvergunning voor een geringe tijd afgeweken wordt van het verbod als bedoeld in artikel 2.2.1, tweede lid. 24

Zesde lid In dit lid is bepaald dat het college aan een vergunning als bedoeld in artikel 2.2.1 in ieder geval de voorwaarde verbindt dat de vergunninghouder de woonruimte uitsluitend voor eigen gebruik aanwendt en deze niet recreatief aan derden beschikbaar stelt. Toeristische verhuur van dergelijke woonruimten wordt hiermee geweerd. Tegelijkertijd wordt de verhuur van desbetreffende woonruimten als hoofdverblijf niet beperkt. Artikel 2.2.4 Beslistermijn De beslistermijn op de aanvraag is acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken. Indien het college niet tijdig op de aanvraag beslist, is de vergunning van rechtswege gegeven. Dit is voorgeschreven in paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht. Artikel 2.2.5 Weigeringsgronden Dit artikel bepaalt in algemene zin in welke gevallen een vergunning als bedoeld in artikel 2.2.1 kan worden geweigerd. Dit kan als naar het oordeel van het college het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking gediende belang, het onder a genoemde belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning, en het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte.

Deze algemene criteria behoeven invulling in concrete gevallen. Bij het aanvragen van een vergunning als bedoeld in artikel 2.2.1 wordt het belang van de eigenaar gewogen tegen het algemene belang dat centraal staat in het werkingsgebied. Het tegengaan van schaarste en bevorderen van de leefbaarheid zijn daarbij van belang. Mochten deze belangen niet voldoende gediend kunnen worden door het stellen van voorwaarden en voorschriften, dan kan de vergunning geweigerd worden. Hetzelfde geldt als een onaanvaardbare inbreuk op het geordend leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte dreigt. Tenslotte kan de gemeente net zoals voor andere vergunningen op basis van de Huisvestingswet voor de onttrekkingsvergunning gebruikmaken van de mogelijkheden op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Deze wet is een (preventief) bestuursrechtelijk instrument. Als er een ernstig gevaar dreigt dat bijvoorbeeld een ontheffing of vergunning wordt misbruikt, kan de gemeente de aanvraag weigeren of de afgegeven ontheffing of vergunning intrekken. Dit kan volgen uit de zogenaamde Bibob-toets. Denk hierbij bijvoorbeeld aan eigenaren die met justitie in aanraking zijn geweest. Zo wordt voorkomen dat de gemeente Leeuwarden indirect criminele activiteiten faciliteert en wordt bovendien de concurrentiepositie van bonafide burgers beschermd.

Tenslotte kan de gemeente net zoals voor andere vergunningen op basis van de Huisvestingswet voor de onttrekkingsvergunning gebruikmaken van de mogelijkheden op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Deze wet is een (preventief) bestuursrechtelijk instrument. Uit de Bibob-toets kan naar voren komen dat er een redelijke kans is dat een vergunning of ontheffing wordt misbruikt. De gemeente kan dan de aanvraag weigeren of de afgegeven ontheffing of vergunning intrekken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan eigenaren die met justitie in aanraking zijn geweest. Zo wordt voorkomen dat de gemeente Leeuwarden indirect criminele activiteiten faciliteert en wordt bovendien de concurrentiepositie van bonafide burgers beschermd. Artikel 2.2.6 Intrekkingsgronden Dit artikel bepaalt in welke gevallen een vergunning als bedoeld in artikel 2.2.1 kan worden ingetrokken. Dit is het geval wanner: 25

-

de eigenaar van de woonruimte hier om verzoekt; de eigenaar van de woonruimte zich niet houdt aan de voorwaarden of voorschriften die in de wet, deze verordening of in de vergunning zijn gesteld; een onttrokken woonruimte op enig moment langer dan een jaar niet wordt gebruikt voor datgene waarvoor deze is onttrokken; als er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. De gemeente kan net zoals voor andere vergunningen op basis van de Huisvestingswet voor de onttrekkingsvergunning gebruikmaken van de mogelijkheden op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Deze wet is een (preventief) bestuursrechtelijk instrument. Als er een ernstig gevaar dreigt dat bijvoorbeeld een ontheffing of vergunning wordt misbruikt, kan de gemeente de aanvraag weigeren of de afgegeven ontheffing of vergunning intrekken. Dit kan volgen uit de zogenaamde Bibobtoets. Denk hierbij bijvoorbeeld aan eigenaren die met justitie in aanraking zijn geweest. Zo wordt voorkomen dat de gemeente Leeuwarden indirect criminele activiteiten faciliteert en wordt bovendien de concurrentiepositie van bonafide burgers beschermd.

Artikel 2.2.7 Overgangsbepalingen Eerste lid In dit lid is bepaald dat het college een register bijhoudt waarin alle tweede woningen binnen het werkingsgebied van de onttrekkingsvergunning als bedoeld in artikel 2.2.1, eerste lid worden opgenomen. Tweede lid In dit lid is bepaald dat het college woonruimten die binnen het werkingsgebied vallen en die als tweede woning gebruikt worden binnen zes maanden na inwerkingtreding van de verordening in het register als bedoeld in het eerste lid worden opgenomen, voor zover deze bij het college bekend zijn. Derde lid In dit lid is bepaald dat eigenaren van woonruimten, die binnen het werkingsgebied vallen en die als tweede woning gebruikt worden, binnen twaalf maanden na inwerkingtreding van deze verordening melding kunnen maken van hun tweede woninggebruik, indien die woonruimten door het college nog niet in het register zijn opgenomen. Vierde lid In dit lid is bepaald dat wanneer eigenaren van tweede woningen, overeenkomstig het tweede en derde lid, van rechtswege over een vergunning worden geacht te beschikken. Hiermee wordt voorkomen dat op grond van de Huisvestingsverordening zwaar inbreuk wordt gemaakt op woningbezit van de desbetreffende eigenaren. HOOFDSTUK 3 WOONRUIMTEVERDELING [Gereserveerd] HOOFDSTUK 4 OVERIGE BEPALINGEN Paragraaf 4.1 Handhaving en toezicht Artikel 4.1.1 Toezicht

26

Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de daartoe door het college op grond van artikel 33, eerste lid, van de Huisvestingswet aangewezen ambtenaren. Artikel 4.1.2 Bestuurlijke boete Eerste lid Dit artikel bepaalt dat het college een bestuurlijke boete op kan leggen bij overtreding van de verboden die bepaald zijn in artikel 21 en 41 van de Huisvestingswet. Dit artikel is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 35 van de Huisvestingwet, waarin is bepaald dat gemeenten in hun Huisvestingsverordening bepalingen op kunnen nemen met betrekking tot de bestuurlijke boete. Overtredingen in de zin van artikel 21 van de Huisvestingwet gaan in deze Huisvestingsverordening over het zonder vergunning onttrekken van een woonruimte om als tweede woning te gebruiken in het aangewezen werkingsgebied. Overtredingen in de zin van artikel 41 van de Huisvestingswet gaan in deze Huisvestingsverordening over het zonder vergunning in gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte. Voorwaarden en voorschriften die in de verordening zijn verbonden aan deze vergunningen zijn op grond van artikel 24 en 26 van de Huisvestingswet gesteld. Overtreding van deze voorwaarden of voorschriften zijn dus overtredingen van artikel 24 en 26 van de Huisvestingswet.

Bestuurlijke boetes moeten worden onderscheiden van de last onder dwangsom. Een last onder dwangsom kan worden opgelegd op grond van de Gemeentewet (artikel 125) in samenhang met de Algemene wet bestuursrecht (artikel 5.32) en behoeft geen grondslag in de Huisvestingsverordening. Bestuurlijke boetes wel, daarom zijn deze opgenomen in dit artikel. Het opleggen van boetes blijkt namelijk effectiever dan het enkel opleggen van een last onder dwangsom. Dit is in het verleden vooral gebleken bij de handhaving van overtredingen van de verbodsbepalingen in de Huisvestingswet. De bestuurlijke boetes kunnen altijd in combinatie met een last onder dwangsom worden opgelegd. Tweede lid Dit artikel bepaalt dat wanneer het college besluit een bestuurlijke boete op te leggen, dit gebeurt op in lijn met de door de gemeenteraad vastgestelde boetebedragen. Deze zijn vastgelegd in de tabellen van bijlage 2 bij deze huisvestingsverordening. Tabel 1 Bestuurlijke boete opkoopbescherming In tabel 1 zijn de boetes opgenomen voor het in gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder vergunning. Goedkope en middeldure woonruimten zijn in eerste instantie bedoeld om in te wonen door de koper. De bescherming van de beschikbaarheid van woonruimten voor startende kopers, gelet op de schaarste aan koopwoningen en hun geringere financiële positie, is van groot belang.

Hetzelfde geldt voor het op pijl houden van de leefbaarheid in de buurten. Het schenden van deze vergunningplicht acht de gemeente dus ook als een ernstige overtreding, gezien het negatieve effect op de betaalbaarheid van koop- en huurwoningen en daarmee de toegankelijkheid van de Leeuwarder woningmarkt voor potentiële eigenaar-bewoners. De boete voor het in gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte, zonder vergunning of ontheffing is daarom vastgesteld op €4.000,- voor een legaliseerbare overtreding. Voor een niet-legaliseerbare overtreding geldt dat hiervoor een boete is vastgesteld van €8.000,- voor de eerste, €12.000,- voor de tweede, €18.500,- voor derde, en €21.750,- voor de vierde overtreding en verder. De boete voor het in gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte met vergunning of ontheffing, waarbij de gebruiksvorm wordt geschonden, is vastgesteld op €8000,- voor de eerste, €12.000,- voor de tweede, €18.500,- voor derde, en €21.750,- voor de vierde overtreding en verder. 27

Een overtreding is legaliseerbaar zodra er voor de illegale situatie alsnog een vergunning of ontheffing kan worden verkregen. De reden dat dit bedrag lager is vastgesteld is omdat de handeling op zichzelf dus legaliseerbaar is, en derhalve minder ernstig is. Immers is voor het type gebruik een vergunning of ontheffing te verkrijgen waarmee deze vorm minder onwenselijk is. Wanneer er geen vergunning is, maar deze ook niet te verkrijgen valt, gaat het om een handeling die niet legaliseerbaar is, en daarmee ook een onwenselijkere handeling betreft. De gemeenteraad acht de boete evenredig in de zin van artikel 6 van het EVRM. In het geval van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, die door de overtreder aannemelijk zijn gemaakt, is een lagere boete mogelijk. Dit artikel bevat de algemene bevoegdheid voor overheden, zoals de gemeente, om boetes in individuele situaties te matigen als er sprake is van bijzondere omstandigheden. Hoewel er dus vaste boetebedragen staan voor overtreding van de opkoopbescherming, wordt elke zaak op zijn eigen inhoud beoordeeld. Als er redenen zijn om een lagere of helemaal geen boete op te leggen vanwege bijzondere omstandigheden, dan doet de gemeente dat.

Tabel 2 Bestuurlijke boete onttrekking Het in strijd met de voorwaarden uit de verordening onttrekken van woonruimte wordt het zwaarst beboet. Van de hoogte van de boete moet een afschrikwekkende werking uitgaan, reden waarom hier is gekozen voor de hoogst mogelijk boete. Bij onttrekking met vergunning, maar bij het schenden van voorwaarden, is vanwege de mindere ernst van de overtreding een lagere boete opgelegd. De onttrekking is middels de vergunning immers gelegitimeerd, maar de voorwaarden worden niet juist uitgevoerd. Dit is een ernstige overtreding, maar niet zo ernstig als onttrekking waar helemaal geen vergunning voor is verleend. Paragraaf 4.2 Restbepalingen Artikel 4.2.1 Beleidsregels Dit artikel bepaalt dat het college beleidsregels kan vaststellen met betrekking tot zaken die in deze verordening zijn geregeld. Bijvoorbeeld over de vaststelling van feiten, het maken van afwegingen en de verdere uitleg van regels. Artikel 4.2.2 Hardheidsclausule Er kunnen zich individuele gevallen voordoen waarin strikte toepassing van deze verordening onbedoeld en onvoorzien buitengewoon onbillijk uitwerkt. In die gevallen kan het college besluiten om af te wijken van de bepalingen van deze verordening. De aard en strekking van de hardheidsclausule is zodanig dat deze slechts met uiterste terughoudendheid kan worden toegepast.

28