onderbouwing Borniastate (september 2024)

Herbestemming Bornia State Leeuwarden

Ruimtelijke onderbouwing 30 september 2024

Herbestemming Bornia State Leeuwarden Ruimtelijke onderbouwing

COLOFON Opdrachtgever

: Bombraak Onroerend goed BV

Auteur

: E. Venema

Rapportnummer

: 23-800-1

Versie

: Definitief, Rev 1.1

Datum

: 30 september 2024

INHOUDSOPGAVE 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding De locatie Planologische regeling

1 1 1 2

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Projectbeschrijving Uitgangssituatie Beschrijving initiatief Ruimtelijke inpassing Parkeren

4 4 4 6 8

3 3.1 3.2 3.3

Beleid- en omgevingtoets Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

10 10 11 12

4 Milieu- en omgevingsaspecten 4.1 Algemeen 4.2 Beschermen van gezondheid 4.3 Mer-beoordeling 4.4 Bedrijven en milieuzonering 4.5 Geluid (wet geluidhinder) 4.6 Externe veiligheid 4.7 Ecologie 4.8 Bodemkwaliteit 4.9 Watertoets 4.10 Cultuurhistorie en archeologie 4.11 Luchtkwaliteit 4.12 Planologische zones

14 14 14 14 15 16 17 17 20 21 22 25 26

5 Uitvoerbaarheid 5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.2 Economische uitvoerbaarheid

27 27 28

6 6.1 6.2 6.3

29 29 29 29

Afweging en conclusies Aanleiding Afweging Conclusie

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8

Aanmeldnotitie mer-beoordeling Ecologische beoordeling Stikstofberekening Saneringsplan en bodemonderzoek Watertoets Bouwhistorische verkenning Boomeffectrapportage Verslag buurtbijeenkomst

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Aan de Verlengde Schrans 87 in Leeuwarden staat de monumentale villa Bornia. Dit markante gebouw heeft in de loop der jaren al verschillende functies gehad. Tot voorkort werd het gebruikt als enkele woning. De staat van onderhoud is in deze fase teruggelopen. Het gebouw verdient een opwaardering en een meer rendabele en passende functie. Voor het ontwerp is uitgegaan van een doelgroep met zorgvraag in het hoge segment en is het PVE van een zorgaanbieder uit dat segment gebruikt als onderlegger. Het is de bedoeling om het gebouw te herbestemmen tot een hoogwaardig woonzorghuis, met daarin 34 zorgappartementen en gemeenschappelijke binnen- en een buitenruimten. De uitbreiding uit de jaren ’70, die dienst heeft dienst gedaan als hotel, is niet als monument aanmerkt en het hergebruik is niet doelmatig gebleken. Dit deel wordt daarom grotendeels gesloopt. Er wordt een nieuwe uitbreiding gerealiseerd die voldoet aan de huidige duurzaamheidseisen. Het voornemen en het ontwerp van Adema Architecten is positief ontvangen door de gemeente Leeuwarden. Daarmee is de weg vrij om een vergunningaanvraag voor te bereiden. Naast de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteiten zijn vergunningen nodig voor het veranderen van het monument, het brandveilig gebruiken van het gebouw en het afwijken van het bestemmingsplan.

Deze ruimtelijke onderbouwing vormt een toelichting op de aanvraag omgevingsvergunning en toetst het bouwplan aan de geldende beleidskaders en de relevante omgevingsaspecten. Omdat de omgevingsvergunning is aangevraagd vóór 1 januari 2024 wordt toepassing gegeven aan artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wabo voor het afwijken van het bestemmingsplan en worden ook de andere onderdelen van de omgevingsvergunning onder de wet- en regelgeving van voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet getoetst en afgehandeld.

1.2

De locatie De projectlocatie betreft het perceel Verlengde Schrans 87 te Leeuwarden. De locatie is op een luchtfoto weergeven in figuur 1.

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

1

figuur 1.

1.3

De ligging van het projectgebied

Planologische regeling Het projectgebied is primair geregeld in het bestemmingsplan Leeuwarden – Huizum (2016), waarin het is bestemd als ‘Wonen’. De gronden zijn daarmee bestemd voor (o.a.) gebouwen ten behoeve van woonhuizen. En woonhuis is een gebouw, dat één woning omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden. De bestemming voorziet niet in het splitsen van woningen en/of zorgfuncties. Bovendien valt de uitbreiding gedeeltelijk buiten het bouwvlak. Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties Het projectgebied valt ook onder de regeling van het bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties (2021). Hierin worden regels gesteld aan woningsplitsing en woningomzetting naar zorg. Dit bestemmingsplan biedt een afwijkingsbevoegdheid voor het (zorg)woningsplitsing en (zorg)woningomzetting. Dit plan biedt mogelijkheden voor het splitsen van het woonhuis in meerdere (zorg)woningen. Partiële herziening Archeologie De gemeente heeft op 11 november 2020 het bestemmingsplan 'Partiële herziening Archeologie' vastgesteld. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in die partiële herziening.

Het projectgebied is wel opgenomen, onder de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 5’, en maakt derhalve deel uit van de partiële herziening Archeologie. Hoofdstuk 4 gaat hier nader op in. Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren Tot juli 2018 was het op grond van de gemeentelijke bouwverordening mogelijk om regels te stellen ten aanzien van parkeernormen. Vanaf die datum zijn alle stedenbouwkundige bepalingen van

2

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

de bouwverordening vervallen en is het bestemmingsplan het enige instrument waarmee parkeernormen kunnen worden afgedwongen. Derhalve heeft de gemeente een partiële herziening vastgesteld. Deze partiële herziening stelt normen voor het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn bij verschillende functies. De regeling geldt voor het hele grondgebied van de gemeente Leeuwarden. Dit bestemmingsplan is primair gericht op het borgen van de bestaande parkeernormen zoals ze zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014. De regeling hiervoor is in het bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren verwerkt. Bij de uitvoering van dit project is daarmee rekening gehouden. Paragraaf 2.4 gaat hier nader op in. Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur Daarnaast is het bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur van toepassing. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om de verhuur en verkoop van kamers in de gemeente Leeuwarden te reguleren. Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Plan voor de zon Ook is het bestemmingsplan Leeuwarden – Partiële herziening Plan voor de zon van toepassing. Conclusie Omdat er in dit geval sprake is van een omzetting naar een verpleeghuis waarin de zorgfunctie de belangrijkste functie is, en door de uitbreiding buiten het bouwvlak, is het project in strijd met de geldende bestemmingsplannen.

De aanvraag betreft het met toepassing van artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wabo afwijken van het bestemmingsplan.

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

3

2

Projectbeschrijving

2.1

Uitgangssituatie De aanvraag heeft betrekking op de monumentale villa ‘Bornia State’, gelegen aan de Verlengde Schrans 87 in Leeuwarden. De villa is aan het eind van de 19 e eeuw gebouwd en sindsdien vanuit verschillende functies ingrijpend is aangepast. De meest ingrijpende wijziging van het gebouw heeft in de jaren ’70 plaatsgevonden door de toevoeging van een bouwdeel waarin hotelkamers aanwezig zijn. De locatie maakt deel uit van een rij van vier villa’s gelegen in een woonlint. Net als de naastgelegen percelen ligt er voor het huis een statig vormgegeven tuin, in dit geval met dubbele oprijlaan rondom een forse vijver. Aan de noordzijde van het oorspronkelijk gebouw staat een eveneens monumentale boom. Het gebouw en de omliggende tuin zijn de laatste jaren in gebruikt als privéwoning. Het is een bijzonder en prominente locatie in Leeuwarden, die een nieuwe, duurzame en hoogwaardige invulling verdient. Voor een uitgebreidere beschrijving van de locatie en de ontstaansgeschiedenis (in woord en beeld) wordt verwezen naar de bouwhistorische verkenning, die is opgenomen in bijlage 6.

2.2

Beschrijving initiatief De aanvraag betreft een herbestemming van de villa ten behoeve van een hoogwaardig zorgconcept. Het plan betreft enerzijds het intern verbouwen van het monument en anderzijds het realiseren van een nieuwe uitbreiding, ter vervanging van het grootste deel van de bestaande uitbreiding uit de jaren ’70. Bornia State zal ruimte bieden voor een programma van 34 zorgwoningen. De gedeelde voorzieningen zoals de eetzaal en gemeenschappelijke woonvertrekken bevinden zich in het monumentale woonhuis. De ingrepen in het bestaande monumentale huis zijn zodanig dat de uitstraling naar buiten toe minimaal wordt aangepast, maar ook interne elementen zoveel mogelijk behouden blijven. Omdat dit leidt tot een relatief minder efficiënt gebruik van dit gebouw, is een forsere uitbreiding noodzakelijk. De aanbouw heeft een oppervlakte van ongeveer 21 bij 23 meter (630 m2) ter vervanging van een groot deel (ongeveer 120 m2) van de bestaande aanbouw. Het bebouwd oppervlak wordt daarmee met ongeveer 500 m2 uitgebreid. De uitbreiding wordt op zodanige wijze uitgewerkt dat deze duidelijk achter het monumentale huis komt en door de materialisatie zoveel mogelijk onderdeel wordt van de tuin.

Hiermee samenhangend krijgt de tuin een nieuw ontwerp, passend bij de allure van het gebouw en de duurzaamheidseisen van nu, maar ook functioneel in die zin dat een beschutte omgeving voor de bewoners wordt gecreëerd, maar ook de privacy van de buren is gewaarborgd. Op de verharding rond de vijver en op halfverharding langs de randen van het perceel komen, verscholen in het tuinontwerp, worden in totaal 16 parkeerplaatsen aangelegd. Het tuinontwerp en een impressie van de nieuwe bebouwing zijn weergegeven in figuren 3, 4 en 5.

4

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

figuur 2.

Tuinontwerp

figuur 3.

Impressies nieuwe aanbouw

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

5

figuur 4.

2.3

Impressie nieuwe aanbouw

Ruimtelijke inpassing De Borniastate ligt aan de Verlengde Schrans, de historische hoofroute naar de stad Leeuwarden vanuit het zuiden. Het geheel van laan, tuin en villa heeft grote stedenbouwkundige kwaliteit. De omgeving van de locatie is veranderd door de aanleg van de Oostergoweg als nieuwe invalsweg en de bouw van kantoren daarlangs, als het ware langs de achtertuinen van de villa’s. De aanbouw ligt op de overgang van de historische structuur en de kantorenzone langs nieuwe invalsweg. De aanbouw past vanuit de kantorenzone gezien bij de wat grootschaliger kantoorbebouwing, er is daar vanuit stedenbouwkundig oogpunt sprake van een passend volume ten opzichte van het kantoor. De inpassing van de aanbouw, gezien vanaf de Verlengde Schrans is kwetsbaarder, daarom is in het bijzonder zorg geweest voor het ontwerp van dit gebouw, om het de juiste positie te geven. De aanbouw moet zich in voldoende mate ondergeschikt tonen aan de villa en niet gaan concurreren. De bestaande aanbouw uit de jaren '70 is aan de noordoostzijde achter de villa geplaatst en is nauwelijks zichtbaar vanaf de Verlengde Schrans. Het deel dat zichtbaar is, is door ingepast in het ontwerp, om een referentie naar deze ‘moderne bouwkunst’ te behouden. De nieuwe aanbouw is groter en beslaat een groot deel van de achtertuin, blijft aan de noordzijde binnen de contour van de huidige aanbouw.

Aan de zuidzijde komt de aanbouw zo’n 6 meter voorbij de serre van de villa. De aanbouw ligt wel op enige afstand van de villa en toont zicht vanaf de Verlengde Schrans als ondergeschikt aan de villa. De afwijkende en meer abstracte gevelbehandeling draagt bij aan deze ondergeschiktheid. De aanbouw is in stedenbouwkundige zin een aanvaardbaar bouwinitiatief.

6

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

Aanpassingen naar aanleiding van het overleg monumentensteunpunt In 2023 is een plan gepresenteerd, waarbij de gehele bestaande uitbouw (ontworpen door Cor Kalfsbeek, 1973) gesloopt werd. Een bezwaar vanuit Hûs en Hiem en de rijksdienst hierop, was dat hiermee – zoals veelvuldig gebeurd – een tijdsgeest van de moderne bouwkunst verloren gaat. Er is daarom gezocht naar een inpassing van een deel van deze aanbouw. In het navolgende kader zijn alle relevante wijzigingen naar aanleiding van de adviezen beschreven door de architect. De belangrijkste wijzigingen van het plan, zoals reeds besproken in het monumentensteunpunt, omvatten: • Van de tijdlaag van 1973 – de uitbreiding van de villa door Cor Kalfsbeek – wordt een gedeelte behouden aan de zijde van de binnenhof. Twee van de rechthoekige geschakelde volumes blijven intact, waarvan één aan de buitenzijde goed zichtbaar. Beide “doosjes” maken op een logische manier onderdeel uit van het nieuwe programma. De nieuwbouw is via een glasstrook visueel losgehouden van alle bestaande tijdlagen. • Het volume van de nieuwbouw is compacter geworden en steekt opzij veel minder uit ten opzichte van de villa. Zo blijft er meer van het park intact. Bovendien is de nieuwbouw minder zichtbaar vanaf de Verlengde Schrans. • De nieuwbouw is één laag hoger.

Deze bovenste laag is voorzien van een forse setback en is niet zichtbaar over de villa heen. De aansluiting op de villa zelf is ongewijzigd. • De nieuwbouw wordt uitgevoerd in licht gekleurd baksteen metselwerk in plaats van houten delen. Door middel van klimplanten bij de gevel naar boven, en met plantenbakken op de verspringingen in de gevel, wordt de gevel aangekleed met groen en gaat deze beter op in het park. • Met de achterburen is overeengekomen dat een strook van de tuin aan de achterzijde wordt meegenomen in het nieuwe landschapsontwerp. • Interieur is de routing in de nieuwbouw geoptimaliseerd voor de doelgroep, waaronder dementerende ouderen. Zo zijn doodlopende gangen vermeden en is de visuele verbinding tussen de bouwdelen verbeterd. • De compactere nieuwbouw leidt bovendien tot een efficiënter gebouw, waarin bijvoorbeeld badkamers en installaties logisch geplaatst zijn. Naar aanleiding van het laatste overleg op 7 december zijn nog de volgende kleinere punten onderzocht en deels aangepast: • De vluchttrap aan de oostzijde is uitgevoerd als rechte steektrap in plaats van een spiltrap, zoals in het monumentensteunpunt als suggestie meegegeven. • In het metselwerk van de nieuwbouw zijn de horizontale lijnen wat sterker aangezet door metselwerk in meerdere tinten en metselverbanden toe te passen.

Er is na variantenstudie niet gekozen voor een letterlijke vertaling van de spekbanden van de villa, met gevels in overwegend rode steen met witte banden, zoals door het steunpunt als suggestie was meegegeven. Dit zou de totale bouwmassa van villa en de beide uitbreidingsfasen te zwaar maken. • Gekozen is daarom om één steen toe te passen, en de variatie in de lagen te bewerkstelligen door een afwijkende voegafwerking. Zo ontstaat wél de gewenste geleding in de gevel, die de bouwmassa visueel kleiner maakt, en blijft de nieuwbouw tegelijk een frisse, lichte tegenhanger van de reeds aanwezige bebouwing. Het merendeel van het metselwerk wordt (bijna) platvol afgewerkt, de te accentueren stroken worden voorzien van een schaduwvoeg (zie bijgaand referentiebeeld). • Definitieve keuze voor metselsteen, voegkleur en -afwerking wordt gemaakt op basis van proefstukken op locatie. Voorstel is om dit als voorwaarde op te nemen in de vergunning. • Onderzocht is of er een onderscheid zou moeten zijn in de vormentaal aan de zuidkant, waar de nieuwbouw aan het park grenst, en de noordkant, waar de nieuwbouw aansluit op de hoekige volumes van de bebouwing van 1973. Een oplossing aan de noordkant met haakse buitenhoeken en/of een volume zonder verspringingen bleek te zwaar. Wel is ervoor gekozen één van de verspringingen, ter hoogte van de eerste verdiepingsvloer, te laten vervallen.

Zo ontstaat er meer visuele eenheid tussen de nieuwbouw en het hoekige volume, en is de gevellijn van de nieuwbouw ca. 70 centimeter teruggelegd. Deze staat dus iets verder van de perceelgrens af.

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

7

•

2.4

Om villa en nieuwbouw visueel meer bij elkaar te betrekken, wordt bovendien voorgesteld het roze-achtige schilderwerk van de hoekaccenten van de villa een lichte zandsteentint te geven, afgestemd op de kleur van de baksteen van de nieuwbouw.

Parkeren Bij herbestemmen van vastgoed in het bestaand stedelijk gebied is de parkeer- en verkeersituatie altijd een aandachtspunt. Van de Verlengde Schrans is bekend dat de parkeersituatie onder druk staat. Uitgangspunt voor dit project is dat er niet of nauwelijks gebruik hoeft te worden gemaakt van de openbare parkeerplaatsen langs Verlengde Schrans en in de aansluitende straten. Gemeentelijke parkeernorm Voor het bepalen van de parkeerbehoefte hanteert de gemeente Leeuwarden de Nota Parkeernormen 2014. De normen voor de verschillende functies zijn gebaseerd om de kencijfers zoals opgenomen in de CROW-publicatie 317. Voor een verpleeg- en verzorgingstehuis geldt een norm van 0,7 parkeerplaatsen per wooneenheid. Hiervan is 60% voor bezoek. Voor de 34 zorgwoningen zou op basis hiervan een parkeerbehoefte van 24 plaatsen gelden, waarvan 14 voor bezoekers. Te realiseren parkeervoorzieningen De parkeervoorzieningen moeten in principe op eigen erf worden gerealiseerd. Het aanleggen van een 24 parkeerplaatsen zou afbreuk doen aan de kwaliteit van de inrichting van het perceel. Het uitgangspunt voor dit project is het handhaven van de groen en statige uitstraling van Bornia State en daar past een beeldverstorend parkeerterrein niet bij. Op het voorterrein kan worden voorzien in 16 parkeerplaatsen, die gedeeltelijk verscholen gaan in de tuininrichting.

Voor de overige parkeervraag heeft de eigenaar een garagebox achter het woonhuis op het perceel Verlengde Schrans 83 aangekocht (op adres Borniastraat 28a). Hierin is ruimte voor het parkeren van 20 auto’s, waarvan 10 zijn toegewezen aan de bewoners van het appartementengebouw Borniahove. De betekent dat er 10 parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor Bornia State. Dit gebouw is te bereiken vanaf de Borniastraat en staat op een loopafstand van 250 meter vanaf Bornia State. Deze parkeervoorziening wordt blijvend gekoppeld aan het project, waarmee dit aantal kan worden meegenomen in de totale parkeervoorziening. Personeel zal te allen tijde in deze voorziening moeten parkeren, zodat de 16 plaatsten op het terrein zelf vrij blijven voor bezoekers en andere kortparkeerders. Geconcludeerd wordt dat het aantal parkeerplaatsen in overeenstemming is met het gemeentelijke parkeerbeleid. Aanvullend hierop het volgende: Feitelijk te verwachten parkeervraag Uit de CROW-publicatie 381 blijkt dat voor verpleeg- en verzorgingstehuizen alleen globale parkeerkencijfers gegeven kunnen worden, omdat de parkeervraag sterk afhankelijk is van het type verzorgingstehuis. De gemeentelijke parkeernorm houdt voor deze functie de maximale parkeernorm aan. De CROW geeft namelijk een bandbreedte van 0,5 tot 0,7 parkeerplaatsen per wooneenheid (dus 17 tot 24 parkeerplaatsen).

8

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

Voor het personeel geldt de afspraak dat er geparkeerd wordt in de aangekochte parkeergarage. Voor bezoekers is dat lastiger, deze zullen voor de deur willen parkeren en zoeken anders de eerste beschikbare plek. Om parkeerdruk om de omgeving te voorkomen moet juist voor deze groep worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Uitgaande van 60% bezoekers in de CROW-kentallen zijn minimaal 10 en maximaal 14 parkeerplaatsen voor bezoekers nodig. De 16 voorgestelde plaatsen zijn daarmee ruim voldoende. Vanuit de praktijk voor dit type zorgaanbieder is er zekerheid dat met de 16 parkeerplaatsen wordt voorzien in de volledig parkeerbehoefte van het voorgestelde zorgconcept. Vanuit de CROW kentallen wordt met de 16 plaatsen voor de bezoekers ruim voldaan aan de ‘maximale norm’. En met de 10 externe plekken voor personeel of andere langparkeerders wordt voldaan aan de relatief hoge gemeentelijk parkeernorm. Resumé De bijzondere waarden van de projectlocatie en het voorzien in de behoefte in zorgwoningen, alsook het creëren van een rendabele nieuwe invulling van een monumentaal pand leidt tot een theoretisch hogere parkeervraag dan opgelost kan worden binnen het perceel. Er zijn voldoende aanwijzingen dat de parkeervraag van Bornia State beperkter zal zijn dan de gemeentelijke norm. Naar verwachting zijn de 16 parkeerplaatsen voldoende voor dit zorgaanbod.

Om te waarborgen dat het project niet leidt tot een ongewenste parkeersituatie, heeft de eigenaar een parkeervoorziening nabij het projectgebied aangekocht, waar voldoende ruimte is voor het parkeren van personeel. Daarmee wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm en is voldoende gewaarborgd dat de herbestemming van Bornia State niet leidt tot een toename van parkeerdruk in de omgeving.

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

9

3

Beleid- en omgevingtoets

3.1

Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Het projectgebied valt niet in één van deze gebieden. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie. 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden. 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd. De ontwikkeling in het projectgebied raakt, gezien de relatief kleine omvang, geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI. Ladder voor duurzame verstedelijking In het besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de “ladder voor duurzame verstedelijking”. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Dit project stelt een herontwikkeling van een bestaand gebouw c.q. en bestaand bebouwd terrein voor, zoals bedoeld in de begripsbepaling van het Bro. De uitbreiding is meer dan 500 m2 bruto vloeroppervlak, waarmee er in beginsel sprake is van nieuwe stedelijke ontwikkeling.

10

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

De vraag komt in dit geval van een concrete initiatiefnemer die als onderdeel van dit project een langlopend huurcontract aangaat. Deze huurder zet in op een aanbod dat past bij zijn profiel en ziet hierin voldoende vraag. Er is geen aanbod in dit segment dat voldoet aan de voorwaarden van de huurder. Bovendien er behoefte aan een nieuwe en ruimtelijke inpasbare functie voor het nu leegstaande monumentale pand. Daarin wordt met dit project voorzien. In deze behoefte wordt voorzien door herontwikkeling/inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied. Het project kan de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking goed derhalve doorstaan. Conclusie De voorgestelde ontwikkeling past binnen het principe van duurzaam ruimtegebruik, de woningbouwafspraken met de provincie en het gemeentelijk woonbeleid.

3.2

Provinciaal beleid Omgevingsvisie Fryslân 2020: De romte diele Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is neergelegd in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. Deze is op 23 september 2020 vastgesteld. In de omgevingsvisie gaat de provincie voor een vitale economie door te investeren in omgevingskwaliteiten. Dit zorgt er onder andere voor leefbaarheid en voorkomt leegstand en verpaupering van bebouwing. Daarnaast gaat de provincie voor een veerkrachtig beleid, waarin ingrijpende ontwikkelingen opgevangen kunnen worden, het behoud van de karakteristiek van de provincie, door het beschermen van de eigen identiteit en voor een gezonde leefomgeving. Dit plan voorziet in de herontwikkeling van bestaand bebouwd perceel. Het plan doet recht aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. De provincie bevordert verder het natuurinclusief ontwerpen bij nieuwe ontwikkelingen. Daarbij wordt onder andere ingezet op het versterken van de natuur in het stedelijk gebied. Natuurinclusief bouwen is een aspect dat in een omgevingsvergunning opgenomen kan worden. Het gaat om uitvoeringszaken, zoals speciale stenen toe te passen met invliegmogelijkheden voor vleermuizen of een tuininrichting die biodiversiteit stimuleert.

De Koninklijke Nederlandse Natuurhistorische Vereniging heeft een checklist opgesteld met 40 punten waarmee bij stedelijke ontwikkeling rekening gehouden kan worden. Binnen het plan zijn kansen voor het versterken van de biodiversiteit, door natuur-inclusieve elementen in het plan te integreren. Daar waar mogelijk worden deze natuurinclusieve maatregelen getroffen. Ook het rekening houden met een veranderend klimaat bij nieuwe ontwikkeling een provinciale ambitie. De Provincie streeft naar ‘waterrobuust bouwen’. Dit houdt in dat gebouwen en straten op voldoende hoogte worden aangelegd en dat er voldoende ruimte is voor water in het plan. Paragraaf 4.8 gaat hier verder op in.

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

11

Verordening Romte Fryslân In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018 partieel herzien. Het projectgebied maakt deel uit van bestaand stedelijk gebied. De beoogde ontwikkeling van het realiseren van appartementen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. In de Verordening Romte is een aantal regels van toepassing op het projectgebied. Het projectgebied ligt in het stedelijk gebied, waar de gemeente de ruimte krijgt om stedelijk ontwikkelingen te realiseren. Omgevingsverordening Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is ook de Omgevingsverordening Fryslân in werking getreden. De omgevingsvisie stuurt op het gebied van ruimtelijke omgevingsbeleid vanuit de omgevingskwaliteiten. Ook wordt ingezet op zuinig en meervoudig ruimtegebruik en een gezonde en veilige leefomgeving. Ook wordt ingezet op zuinig en meervoudig ruimtegebruik en een gezonde en veilige leefomgeving. Het gaat hierbij voornamelijk om motiveringsvereisten, waarin in deze ruimtelijke onderbouwing al voor een belangrijk deel op vooruit is gelopen. Ook in de nieuwe omgevingsverordening staat het bundelen van stedelijk functies centraal. Ook op dat vlak past de ontwikkeling binnen de regels van de verordening. Ontgrondingenverordening Friesland Op grond van de Ontgrondingenwet is een ontgrondingsvergunning nodig voor afgravingen.

De provincie is bevoegd gezag voor dergelijke ontgrondingen. De Ontgrondingenverordening zijn vrijstellingen opgenomen. Onder andere is bepaald dat geen vergunning nodig is voor ontgrondingen die noodzakelijk zijn voor de verwerkelijking van een in een bestemmingsplan aan de grond gegeven bestemming, mits in de bij het bestemmingsplan behorende regels is aangegeven dat de verwerkelijking van het plan een ontgronding inhoudt of insluit, de diepte van de ontgronding niet meer bedraagt dan 2,00 m beneden het maaiveld en bij de ontgronding niet meer dan 10.000 m 3 bodemmateriaal naar elders wordt afgevoerd of in depot wordt gezet. Voor het plan is watercompensatie nodig. Dit gaat om een beperkte ontgronding die ruim binnen de vrijstellingsgrenzen ligt. Hiervoor is zodoende geen ontgrondingvergunning nodig. Conclusie Dit project is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Leeuwarden De leefomgeving gaat de komende jaren veranderen. Grote maatschappelijke opgaven zoals de energietransitie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en woningbouw vragen om antwoorden én om ruimte. Om hier sturing aan te geven heeft de gemeenteraad op 22 december 2021 de integrale Omgevingsvisie Leeuwarden vastgesteld.

12

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

De gemeente zet drie ontwikkelprincipes in om de om de stap te maken van opgaven naar uitwerking en gebiedsgerichte ontwikkeling. Deze ontwikkelprincipes zijn vergroenen, verbinden en verwaarden, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de stad, de dorpen en het buitengebied. De stad is het voorzieningencentrum, waar wordt ingezet op het aanbieden van voldoende zorgfuncties. Specifieke uitspraken ten aanzien van het onderhavige project of de locatie worden niet gedaan. De ontwikkeling die dit project voorstelt past binnen de ambities en keuzes uit de omgevingsvisie, door binnen de stad een aantrekkelijke woonzorgvoorziening te realiseren. Binnen het plan zijn kansen voor het versterken van de biodiversiteit, door natuur-inclusieve elementen in het plan te integreren. Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad De gemeente Leeuwarden bevordert op haar grondgebied actief het verduurzamen van de gemeente. Deze verduurzaming richt zich op een aantal aspecten, waaronder energieverbruik, verantwoordelijk watergebruik en waterkwaliteit, ecologie en het beperken van afval. De focus ligt op de thema's energie en water. Om dit beleid te verwezenlijken, heeft de gemeenteraad op 29 november 2010 de visie Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad vastgesteld. Deze visie gold voor de periode van 2011 tot en met 2020.

Bij het werken aan een duurzaam Leeuwarden staan twee ambities centraal: een klimaatbestendige stad en een klimaatneutrale energie- en warmtevoorziening. De gemeente focust op het faciliteren en aanjagen van sleutelprojecten die bijdragen aan een aardgasloze toekomst en een klimaatadaptieve gemeente in 2035. Dit betekent dat in de bestaande woningbouw en bedrijfsgebouwen fors energie bespaard moet worden of dat er duurzaam opgewekte energie gebruikt wordt. Voor nieuwbouw betekent het dat de gemeente verdergaande doelen dan de eisen van het Bouwbesluit nastreeft en dat de gemeente de lijst Duurzaam Bouwen hanteert. Bij de uitwerking van het bouwplan dient rekening gehouden te worden met de door de gemeente gehanteerde energienorm.

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

13

4

Milieu- en omgevingsaspecten

4.1

Algemeen In dit hoofdstuk wordt het project getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten, volgens sectorale wet- en regelgeving, maar ook volgens het beginsel van een goede ruimtelijke ordening. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is dit toetsingskader verandert. De sectorale wet- en regelgeving die relevant is voor de fysieke leefomgeving is opgenomen in de Omgevingswet, dan wel in de daarbij behorende besluiten (met name Besluit kwaliteit leefomgeving en Besluit activiteiten leefomgeving). Het beginsel van een goede ruimtelijke ordening is aangepast naar een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Omdat de aanvraag is ingediend vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet, wordt deze nog getoetst aan de kaders voor een goede ruimtelijke ordening. Wel is – voor zover relevant – per aspect aangegeven wat de gevolgen zijn van de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Ook is het thema gezondheid toegevoegd.

4.2

Beschermen van gezondheid Het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet (artikel 1.3 sub a). De aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen. Gelet op de centrale rol van het gezondheidsaspect binnen de Omgevingswet wordt dit aspect breed gemotiveerd. Van belang is dat de kwaliteit van de leefomgeving door de activiteit verbetert of in elk geval niet (onevenredig) verslechtert. Omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk doel is van de Omgevingswet bevat het Bkl een aantal instructieregels die specifiek de bescherming van de gezondheid en het milieu tot doel hebben. De instructieregels hebben onder andere betrekking tot de aspecten geluid, geur, trillingen, luchtkwaliteit en bodem. Deze aspecten worden in de hiernavolgende paragrafen gemotiveerd. Deze paragraaf beperkt zich tot het beschermen van gezondheid in algemene zin. Dus op de vraag of er sprake is van bijzondere omstandigheden waardoor het verlenen van de vergunning leidt tot ernstige nadelige of mogelijk ernstige nadelige gevolgen voor de gezondheid.

Met dit project hangen geen bijzondere omstandigheden samen, waardoor het verlenen van de vergunning in potentie leidt tot ernstige nadelige of mogelijk ernstige nadelige gevolgen voor de gezondheid.

4.3

Mer-beoordeling Toetsingskader In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten planmer-plichtig, projectmer-plichtig of merbeoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Ook wanneer deze niet worden overschreden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten beoordelen of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Dit

14

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

wordt een vormvrije mer-beoordeling genoemd. Daarbij moet wordt getoetst op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling, maar hoort geen formele procedure. De omstandigheden betreffen de kenmerken van de projecten, de plaats van de projecten en de kenmerken van de potentiële effecten. Omgevingswet Of een besluit over een project-mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig is wordt afgeleid uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit, in samenhang met de artikelen 11.6 en 11.8 van het Omgevingsbesluit. Een ‘vormvrije’ mer-beoordeling bestaat hierin niet meer. De drempelwaarden voor een stedelijk ontwikkelingsproject zijn daarbij geschrapt. Jurisprudentie over de vraag of een project wordt aangemerkt als zodanig, kan nog steeds worden gevolgd. Toetsing De aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject is in het besluit opgenomen als beoordelingsplichtige activiteit. De drempelwaarden die hierbij horen zijn een oppervlakte van 100 hectare, een aaneengesloten gebied met 2.000 woningen of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. In dit geval is er sprake van een functiewijziging met een, in relatie tot de drempelwaarden van het Besluit m.e.r., beperkte uitbreiding van een bestaand gebouw. De locatie is perceelsgebonden, er is geen sprake van een toename van bebouwing en geen bovenregionaal verzorgingsgebied.

Daarmee is het project in beginsel niet aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. Omdat dit berust op interpretatie wordt het project wel aangemerkt als stedelijk ontwikkelingsproject. Het college van burgemeester en wethouders neemt voor de ter inzagelegging van de ontwerpbeschikking een m.e.r.-beoordelingsbesluit. Dit besluit kan op basis van de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling, die is opgenomen in bijlage 1. Hieruit blijkt namelijk dat gelet op de kenmerken van het plan, de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Er is dan ook geen aanleiding voor het doorlopen van een MER-procedure.

4.4

Bedrijven en milieuzonering Toetsingskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs uit te sluiten is. Toetsing Het projectgebied ligt in een overgangszone tussen het woongebied van Huizum-West naar het meer gemengde gebied langs de Oostergoweg. Bornia State staat in een ruim opgezet lint van enkele vrijstaande woningen, maar grenst aan maatschappelijke functies, in het bijzonder de locatie

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

15

van Verslavingszorg Noord Nederland. Gelet op de ligging van het project in een gebied met functiemenging, wordt uitgegaan van de richtafstanden voor woningen een gemengd gebied. Een verpleeghuis valt in categorie 2, waarbij een richtafstand van 30 meter tot woningen in een rustige woonomgeving hoort en 10 meter tot woningen in een gemengd gebied. De naastgelegen woningen staan op 9 en 7 meter vanaf de kadastrale perceelsgrens van Bornia State, waarmee nit wordt voldaan aan de richtafstanden. De richtafstanden zijn gebaseerd op een gemiddeld verpleeghuis, dat qua schaal en intensiteit een bepaalde milieubelasting heeft. Voor een gemiddeld verpleeghuis wordt uitgegaan van meer omvangrijke locaties met veel doorloop qua personeel, dienstverlening en bezoekers. Dit blijkt ook uit de aanduiding ‘continu’ die voor geluid is opgenomen in de VNG-brochure. Hiermee wordt aangegeven dat bij de desbetreffende milieubelastende activiteiten de voor geluid bepalende activiteiten meestal continue (dag en nacht) in bedrijf zijn. Bornia State wordt een relatief kleinschalig verpleeghuis, dat beter omschreven kan worden als een rusthuis. In elk geval is sprake van een woon-zorginstelling die in verhouding tot een gemiddeld verpleeghuis zeer weinig relevante hinder veroorzaakt. De bewoners zijn rustig en er is geen continu doorloop van activiteiten. De functie is beter vergelijkbaar met wonen.

Geluid afkomstig van deze locatie komt vooral van aan en afrijdend verkeer. Ten eerste liggen deze verkeersroutes op meer dan 15 meter vanaf de woningen van derden. De bevoorrading vanuit leveranciers betreft zowel kleine vrachtwagens (food) als busjes (veelal non-food). Het gaat om tweemaal per week food en dagelijks non-food. Dit omdat die laatste categorie heel breed is en verschillende leveringspartijen heeft. Doordat personeel elders parkeert zal overlast door verkeer ook tot een minimum worden beperkt. De dagelijkse verkeersgeneratie zal daarmee ook vergelijkbaar zijn met die van één of enkele woningen. Het transformeren van een woning naar een woon-zorgfunctie is goed in te passen in dit gemengde gebied. Er is in de beoogde situatie dan ook sprake van een verantwoorde milieuzonering.

4.5

Geluid (wet geluidhinder) Toetsingskader Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones of bij bepaalde veranderingen aan de weg zelf (zoals het verhogen van de maximumsnelheid of het uitbreiden van het aantal rijstroken) moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

16

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

Het project vindt plaats langs de Verlengde Schrans, waar een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Het pand staat op ruime afstand vanaf deze weg en is al een geluidgevoelige functie die niet richting deze weg uitbreidt. De gemeente heeft de geluidsbelasting als gevolg van deze weg indicatie berekent op minder dan 48 dB, waarmee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. De geluidsbelasting op de aanbouw zal ongeveer 41 dB zijn. Toetsing Aan de achterzijde ligt de Oostergoweg op een afstand van ongeveer 100 meter. Het pand ligt in de wettelijke geluidszone van deze weg. Gelet op de afstand en de aanwezigheid van tussenliggende gebouwen kan op voorhand worden uitgesloten dat er sprake is van belangrijke geluidhinder door wegverkeer op de Oostergoweg. Het vaststellen van een hogere waarde en/of een akoestisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.6

Externe veiligheid Toetsingskader Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Omgevingswet De hoofdlijnen van het wettelijk kader omtrent de omgevingsveiligheid zijn opgenomen in instructieregels in afdeling 5.1.2 Bkl. Hierin wordt gewerkt met aandachtsgebieden voor externe veiligheidsrisico’s. Dit is een nieuwe manier van omgaan met het groepsrisico. Een aandachtsgebied geldt van rechtswege. Deze worden vastgelegd in het Register Externe Veiligheid en zijn digitaal raadpleegbaar via de Atlas Leefomgeving. Toetsing Uit de risicoatlas blijkt dat in de omgeving van het projectgebeid geen relevante risicobronnen aanwezig zijn. Het nabijgelegen tankstation aan de Oostergoweg levert geen LPG en is daarom niet risicovol. Het aspect externe veiligheid vormt voor dit project dan ook geen beperking en aanvullend onderzoek kan achterwege blijven.

4.7

Ecologie Toetsingskader Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Dit is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europese regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

17

Omgevingswet Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl diverse regels opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de huidige Wet natuurbescherming. Toetsingskade Voor een inzicht in de ecologische potenties van het projectgebied en de omgeving en de effecten van het project daarop is een ecologische beoordeling uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in bijlage 2. In dit onderzoek wordt nog uitgegaan van een ander bouwplan dan dat nu wordt aangevraagd. Aangezien de ingrepen en daarmee de potentiële effecten niet anders zijn dan onderzoek, is er geen noodzaak dit onderzoek te actualiseren. Gebiedsbescherming De bescherming van Natura 2000-gebieden is geregeld in de Wnb. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het projectgebied ligt op ongeveer 5 kilometer afstand vanaf het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, Groote Wielen. Negatieve effecten door externe werking door trillingen, geluid en oppervlakte verlies zijn gezien de grote afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Groote Wielen) uit te sluiten. Ook onderdelen van het NNN liggen op grote afstand, waarmee effecten uit te sluiten zijn.

Stikstofdepositie De ecologische beoordeling verwijst naar de gemeente Leeuwarden om te beoordelen of een stikstofberekening nodig is. In de Groote Wielen zijn stikstofgevoelige habitats aanwezig, maar de kritische depositiewaarde (KDW) is daarop niet (bijna) overschreden. De dichtstbijzijnde habitats waarop dat wel het geval is, liggen in de Alde Feanen, op 9 kilometer afstand. Bij het bepalen van de effecten van stikstof wordt onderscheid gemaakt tussen tijdelijke effecten in de aanlegfase en permanente effecten in de gebruiksfase. De gebruiksfase leidt naar verwachting tot een afname van gebouwgebonden stikstofemissies, door het verduurzamen van het pand. Wel is er een toename van verkeer te verwachten. Uitgaande van de parkeernorm (totaal 24 parkeerplaatsen) en een turnover van 4 auto’s per parkeerplaats leidt het project tot een theoretische verkeersgeneratie van ongeveer 100 mvt/etmaal. Dit verkeer gaat op de Oostergoweg op in het heersende verkeersbeeld. De aanlegfase leidt tijdelijk tot een emissie van stikstof vanuit mobiele werktuigen en transport. Het grootste deel van de bouwfase kent een zeer beperkte inzet van brandstofmaterieel. Het werken aan een monument vraagt veel handwerk en geen zware machines.

Wel zal er voor de sloop en de ruwbouw van de uitbreiding materieel (kranen bij de sloop, graafmachines voor het grondwerk, een hei- of boorstelling, een betonpomp en een hijskraan) worden ingezet. Het zal gaan om een periode van ongeveer 4 maanden (17 weken), waarin tijdens een werkweek van 36 uur gemiddeld 75% van de tijd een machine draait.

18

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

Gelet op de locatie waar wordt gewerkt gaat het niet om het grootste materieel. Er mag uitgegaan worden van materieel (Stage IV) dat gemiddeld 15 liter per uur verbruikt. Het gaat dan om 460 uren en 7.000 liter diesel. Hierbij is een gemiddeld AdBlue verbruik van 5% is op basis van verschillende bronnen representatief (350 liter). Aanvullend wordt uitgegaan van een zwaar transport (>7 ton) per week en 20 lichte vervoerbewegingen per dag (34 mvt/jaar zwaar en 850 mvt/jaar licht verkeer). Op basis van voorgenoemde uitgangspunten is een stikstofberekening uitgevoerd met rekenprogramma AERIUS. Hieruit volgt dat zowel de aanlegfase als de gebruiksfase (gecumuleerd in één jaar) niet leidt tot een depositiebijdrage van meer dan 0,00 mol/ha/j. De berekening is opgenomen in bijlage 3. Vanuit de gebiedsbescherming bestaan er geen belemmeringen voor het project. Soortenbescherming In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Als onderdeel van de ecologische beoordeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd.

Hieruit is geconcludeerd dat de aanwezigheid van verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuissoorten in het te slopen bouwdeel is uit te sluiten. Van belang is dat het dakdeel met dakpannen, naast het torentje, niet wordt aangetast. Daarnaast dient men, zowel tijdens als na de realisatie van de nieuwe uitbreiding, lichtverstrooiing richting het dakdeel te voorkomen. Men dient een toename van verlichting rondom het projectgebied zowel tijdens de sloop als tijdens de realisatie van de nieuwe appartementen zo veel mogelijk te beperken om verstoring van verblijfplaatsen, vliegroutes en foeragerende vleermuizen te voorkomen. In de wijde omgeving komen verschillende broedvogels voor waarvan de nesten (jaarrond) beschermd zijn. Van de huismus en gierzwaluw die in de omgeving voorkomen zijn de verblijfplaatsen/nesten jaarrond beschermd. Op basis van de resultaten van de quickscan wordt geconcludeerd dat jaarrond beschermde nesten kunnen worden uitgesloten. Tijdens het broedseizoen (grofweg 1 maart t/m augustus) kunnen broedvogels in het pand broeden waarvan het nest niet jaarrond beschermd is. Voor deze soorten dient men rekening te houden met het feit dat ieder nest, mits op dat moment in gebruik, beschermd is. Dit houdt in dat er geen wezenlijke verstoring mag plaatsvinden, waardoor de vogel het nest verlaat. Daarom wordt het aangeraden om buiten het vogelbroedseizoen te werken.

Indien men wel tijdens het broedseizoen werkt, wordt het aangeraden het projectgebied voorafgaand aan het broedseizoen ongeschikt te maken voor broedvogels. Verder dient men tijdens de uitvoer van de werkzaamheden rekening te houden met de Zorgplicht (Artikel 1.11 wnb). De Zorgplicht geldt voor elke soort/individu in Nederland. Dit houdt in dat men tracht schade aan wilde planten en dieren zo veel mogelijk te voorkomen. Dit kan door een werkwijze te hanteren waarbij dieren kunnen ontsnappen en/of deze te verplaatsen naar een geschikt biotoop.

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

19

Voor de bouwfase en het gebruik van het gebouw geldt dat felle lichtuitstraling voorkomen moet worden. Hiermee wordt bij de uitvoering rekening gehouden. Het verstoren van verblijfsplaatsen of leefgebied van beschermde soorten kan op deze manier worden uitgesloten. Op deze manier is het project uitvoerbaar binnen de kaders van de Wet natuurbescherming.

4.8

Bodemkwaliteit Toetsingskader In verband met de uitvoerbaarheid van een plan moet rekening worden gehouden met de bodemgesteldheid in het projectgebied. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig moet worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Omgevingswet Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 Bkl. De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door in onderlinge samenhang: • beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigen en aantastingen; • evenwichtig toedeling van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem; • duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en aantastingen Toetsing In het kader van de planvorming is een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit de analyseresultaten van het eerste onderzoek blijken enkel lichte verontreinigingen die geen belemmering zouden vormen voor de planvorming.

Een zeer regenachtig seizoen en daaruit voortkomende hoge grondwaterstand heeft echter een verborgen verontreiniging van het grondwater aan het licht gebracht. Naar aanleiding van de waarneming van een brandstof- c.q. oplosmiddelengeur in het westelijke deel van het pand is nader onderzoek uitgevoerd. Op basis van de onderzoeksresultaten blijkt, dat in het grondwater sprake is van een sterke bodemverontreiniging met minerale olie en BTEXN. Uit de uitgevoerde risicobeoordeling blijkt dat er voor de verontreiniging minerale olie en BTEXN onaanvaardbare humane risico’s zijn. Derhalve moet de verontreiniging met spoed gesaneerd te worden. Op basis van de onderzoeksresultaten is een saneringsplan opgesteld en getoetst door de FUMO. Dit saneringsplan is, tezamen met het uitgevoerde nader bodemonderzoek, opgenomen in bijlage 4. Met de uitvoering van dit saneringsplan wordt een stabiele eindsituatie nagestreefd, waarbij de bodemkwaliteit geschikt is voor het voorgenomen gebruik. De rapportages dienen ter beoordeling en goedkeuring van de sanering te worden voorgelegd aan de gemeente Leeuwarden/FUMO.

20

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

Bij de uitvoering van de plannen wordt rekening gehouden met eventuele beperkingen. De bodemkwaliteit is hiermee voldoende in beeld gebracht en wordt gesaneerd waarmee het projectgebied aantoonbaar geschikt of geschikte te maken voor het voorgenomen gebruik. In de omgevingsvergunning kan een voorwaarde worden opgenomen, waarmee de uitvoering wordt gekoppeld aan de afronding van het saneringsplan.

4.9

Watertoets Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit. Het projectgebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap. De uitkomst is dat de normale procedure moet worden gevolgd. De uitgangsnotitie geeft handvatten om de uitkomsten en aandachtspunten van de watertoetsaanvraag mee te nemen in het ruimtelijke plan of besluit. Deze is opgenomen in bijlage 5. Bij de uitwerking van de plannen wordt hier rekening mee gehouden. Waterafvoer/berging Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen van water en/of watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. Compensatie is nodig bij een toename aan verharding van meer dan 1.500 m2 in het landelijk gebied en 200 m2 in het stedelijk gebied. Het gebouw heeft in de huidige situatie een oppervlakte van ongeveer 530 m2.

Het te slopen deel van de aanbouw heeft een oppervlakte van ongeveer 80 m2 en de uitbreiding is ongeveer 630 m2. Het bebouwd oppervlak neemt daarmee met 510 m2 toe. Een deel van deze bebouwing wordt voorzien van groene daken. Op het omliggende terrein wordt spaarzaam met verharding omgegaan en zoveel mogelijk halfverharding toegepast. Daarmee is er per saldo geen toename van oppervlakteverharding. Dit betekent dat er 51 m2 aan nieuwe waterberging gerealiseerd moet worden. Dit wordt opgelost door de vijver aan de voorzijde en de watergang aan de noordzijde van het perceel te verruimen. Hiermee wordt ongeveer 70 m2 oppervlaktewater toegevoegd, waarmee wordt voldaan aan de compensatienorm. Ruimtelijke adaptatie Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Kansen moeten benut worden om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming. Door nú maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

21

Bij de inrichting van het projectgebied is hierop geanticipeerd door het percentage verhard oppervlak te verminderen en halfverharding toe te passen en door het projectgebied groen in te richten. Ook wordt zoveel mogelijk groen op de daken van het nieuwe deel gebracht. Waterkwaliteit Om een goede waterkwaliteit te realiseren is het nodig dat wordt voorkomen dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn. Het uitgangspunt is dat gebouwd wordt met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal. Afvalwater en regenwatersysteem Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt rioolwater aangesloten op het gemeentelijk riool. Schoon hemelwater wordt afgekoppeld op het oppervlaktewater, dat kan afvoeren op het omliggende systeem water sloten en vijvers. Drooglegging Het projectgebied ligt vrij voor de boezem, waar het streefpeil op -0,52 m NAP ligt. Voor gebouwen met kruipruimten wordt een drooglegging van 1,10 m geadviseerd, voor verharding en gebouwen zonder kruipruimten is dit 0,70 m. Het aansluitende terrein ligt op ongeveer +1,30 m NAP. Daarmee wordt ruim aan de droogleggingsnorm voldaan. Vervolg Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Het wateraspect wordt gecommuniceerd met de ontwikkelaar en geldt als uitgangspunt voor de uitvoering van het plan.

4.10

Cultuurhistorie en archeologie Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving is per 1 januari 2024 overgegaan naar de Omgevingswet. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden

22

Herbestemming Bornia State Leeuwarden 23-800-1 | Definitief, Rev 1.1

Omgevingswet Wat onder cultureel erfgoed wordt verstaan is opgenomen in bijlage A (begrippen) van de Omgevingswet. Het gaat hierbij om monumenten, archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten, cultuurlandschappen en, voor zover dat voorwerp is of kan zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in het omgevingsplan, ander cultureel erfgoed als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet. Archeologie Partiële herziening Archeologie De gemeente heeft op 11 november 2020 het paraplubestemmingplan Partiële herziening Archeologie vastgesteld. Dit ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in de gemeente. Dit parapluplan is van toepassing op het grondgebied van de gemeente Leeuwarden, exclusief de gronden van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en Littenseradiel, voor zover er sprake is van archeologische (verwachtings-)waarden. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan. Voor het plangebed geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 5’, waarbinnen bij ingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 50 centimeter onder maaiveld een onderzoek uitgevoerd moet worden. Verstoring De oppervlakte van het projectgebied is ongeveer 3.000 m2.

Het gaat om een aantoonbaar verstoorde locatie, waarbij de ingreep voor de realisatie van de nieuwe uitbreiding ongeveer 500 m2. Er is daarom geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Andere cultuurhistorische waarden Verkenning cultuurhistorische waarden Het projectgebied ligt aan de oude hoofdweg naar Leeuwarden, waaraan verschillende cultuurhistorische waardevolle elementen aanwezig zijn. De Cultuurhistorische Kaart Fryslân geeft hierin een inzicht. Een fragment van deze kaart is opgenomen in figuur 4.1. De Verlengde Schrans is hierin aangemerkt als historische dijk van vóór 1200. Aan de overzijde ligt een wederopbouwwijk (1930-1950) en binnen het projectgebied staat het Rijksmonument. Wat hieraan toegevoegd kan worden is de monumentale boom die aan de noordzijde van het pand staat. Het project stelt in de eerste plaats het toekennen van een nieuwe functie aan het rijksmonument voor. Daarbij wordt het later aangebouwd deel aan de achterzijde vervangen door nieuwbouw. Dit vraagt in het bijzonder aandacht voor de cultuurhistorische waarden. Het project doet op die manier op geen enkele wijze afbreuk aan de kwaliteiten van de omgeving, zoals de positie van de Verlengde Schrans en/of de kenmerken van de wederopbouwwijk Huizum-West. Deze paragraaf gaat daarom uitsluitend in op de procesmatige omgang met de monumentale waarden van de villa en de boom.