Memo uitvoeringsaspecten huisvestingsverordening

MEMO Aan:

leden van de gemeenteraad

Van:

Hein de Haan

Datum:

3 maarti 2023

Onderwerp:

uitvoeringsaspecten huisvestingsverordening

Aanleiding Op 8 februari 2023 was de informatieve sessie over de concepthuisvestingsverordening. Hierbij is toegezegd om voorafgaand aan het debat met aanvullende informatie over de handhavingskosten te komen. Om de bredere context te schetsen zal ik in deze memo stilstaan bij alle uitvoeringsaspecten (waaronder handhaving). Hierbij maak ik onderscheid tussen implementatie en de uitvoering. Implementatie De implementatie van de huisvestingsverordening omvat de volgende onderdelen: - Onderzoek & advies Er is onderzocht hoeveel woningen in Grou gebruikt worden als tweede woning. Daarnaast is (globaler) onderzocht hoeveel tweede woninggebruik er in de overige dorpen is. Er is daarnaast in kaart gebracht hoeveel koopwoningen tussen 2018 en 2021 zijn opgekocht voor verhuur, in welke prijsklasse deze vallen en waar deze in de stad liggen. Op basis hiervan is vervolgens advies opgesteld over waar een opkoopbescherming ingevoerd kan worden en tot welk prijsniveau. Naar aanleiding van de informatieve sessie van 8 februari heb ik opdracht gegeven om nogmaals goed naar de onderbouwing van inzet van de opkoopbescherming te kijken en hierbij het element van schaarste verder uit te werken. Dit zal in de definitieve verordening worden opgenomen. De verordening zal aangepast worden met nieuwe boetebedragen (2023).

- Opstellen verordening- en besluitvormende teksten Op basis van beide adviezen is de verordening opgesteld, samen met de bijbehorende besluitvormingsstukken. Dit is een Leeuwarder verordening. Bij het opstellen is onder andere gebruik gemaakt van stukken van de VNG. Ook is gekeken naar bestaande verordeningen van andere gemeenten, waaronder een aantal grote steden en de gemeente Veerle. - Inspraak en communicatie Voordat een huisvestingsverordening door de raad is vast te stellen moet het college voorafgaand een concept met regiogemeenten en corporaties & huurdersorganisaties besproken hebben. Daarnaast ligt een concept minimaal 6 weken ter inzage. Daarnaast zijn notarissen en makelaars actief geïnformeerd.

Blad 2

Dat zal bij een volgende terinzagelegging opnieuw gedaan worden. Daarnaast zal een informatieavond voor alle geïnteresseerden worden belegd. - Vergunningverlening Momenteel is de ambtelijke dienst bezig de implementatie van het vergunningstraject vorm te geven. Dit omvat de volgende aspecten:       

Informatievoorziening (website, baliemedewerkers) Opstellen (digitale) formulieren Beoordeling aanvraag (koppeling van WOZ, BAG, BRP) Inrichten backoffice Monitoring Financiële dekking/ legesverordening Organiseren toezicht

Op het onderzoek naar tweede woninggebruik in Grou na, zijn en worden de hierboven genoemde onderdelen uitgevoerd binnen de bestaande formatie. Uitvoeringsaspecten huisvestingsverordening De omvang van de uitvoering van de huisvestingsverordening is afhankelijk van externe en interne factoren. Extern Mijn aanname is dat met het van kracht worden van de huisvestingsverordening huishoudens zullen afzien van het kopen van een woning ten behoeve van tweede woning in Grou. Iets vergelijkbaars verwacht ik van de opkoopbescherming. De ervaring leert nu al dat potentiële kopers zich goed informeren en actief contact zoeken met de gemeente. Aangezien het college makelaars & notarissen actief informeren, verwacht ik dat daarmee de kans dat personen en bedrijven onbedoeld een overtreding begaan, sterk verkleind. Intern De rol van de gemeente omvat signalering, vergunningverlening en handhaving. Signalering We zullen minimaal 1 x per jaar op basis van onze eigen systemen (BAG, BRP) onderzoeken of er zonder vergunning c.q. ontheffing tweede woningen en particuliere huur zijn toegevoegd. Daarnaast verwacht ik dat er vragen van derden zullen komen, bijvoorbeeld van buurtbewoners die vragen of een situatie legaal of illegaal is. Naast een toetsing op basis van onze systemen kan dit ook betekenen dat de situatie ter plekke beoordeeld moet worden.

Zeker waar het tweede woninggebruik betreft, is dit arbeidsintensief (zie ook bij handhaving). Vergunningverlening De huisvestingsverordening heeft een sterk restrictief karakter wat betekent dat in principe geen medewerking wordt verleend, tenzij bijzondere omstandigheden dit verantwoorden. Dit is het geval voor zowel tweede woninggebruik als de opkoopbescherming. Dit restrictieve karakter maakt een bezwaar- en beroepsprocedure verhoudingsgewijs eenvoudiger voor de gemeente.

Blad 3

Voor de vergunningen die wel verleend worden zal op basis van de legesverordening een (zoveel mogelijk) kostendekkende vergoeding gevraagd worden. Handhaving Illegale particuliere verhuur is relatief eenvoudig aan te tonen door de gemeente, namelijk door te controleren of de ingeschreven personen ook eigenaar van het pand zijn. Het is arbeidsintensiever om aan te tonen dat een woning als tweede woning wordt gebruikt. Het is namelijk niet verboden om 2 (of meer) woningen in bezit te hebben. Dit betekent dat het college pas op basis van onder andere meerdere observaties het daadwerkelijke gebruik kan vaststellen en daarmee kan concluderen of een woning wel of niet als tweede woning wordt gebruikt. Een eventuele bezwaar- en beroepsprocedure vergt daarmee ook meer inzet. De optelsom van alle interne werkzaamheden is dat dit niet binnen de bestaande formatie kan. Gezien het restrictieve karakter van de huisvestingsverordening zullen de uitvoeringskosten voor vergunningverlening beperkt zijn, desondanks is nog niet bekend of dit wel geheel op te vangen is in de bestaande formatie. Ten aanzien van toezicht en handhaving past de uitbreiding van de werkzaamheden ook niet. Ik heb nog niet het zicht op de totale impact. Dit hangt namelijk mede af hoe de toezicht en handhaving gaan passen in het totale Handhaving- en UitvoeringsProgramma.

Vervolg Indien de huisvestingsverordening in (min of meer) de huidige vorm in de inspraak wordt gebracht, dan kan de verordening rond de zomer door de raad behandeld worden. De uitvoeringskosten zijn dan ook bekend en zullen onderdeel vormen van de besluitvorming. Het college zal extra aandacht besteden aan het communiceren van de verordening. Hiermee willen we voorkomen dat er per ongeluk overtredingen worden begaan. Maar ook om duidelijk te maken dat de verordening alleen over nieuwe gevallen gaat. Woningen die nu al voor particuliere huur of tweede woning in Grou worden gebruikt, zijn en blijven legaal. Zoals onder andere op 8 februari kort ter sprake kwam, zijn er verschillende ontwikkelingen gaande die de rol van de gemeente op de woningmarkt vergroten. Het betreft nieuwe verantwoordelijkheden (en mogelijkheden) op basis van de Wet goed verhuurderschap en de Wet versterking regie volkshuisvesting. Op dit moment ligt deze wetgeving nog ter besluitvorming in de Staten-Generaal of is in de consultatiefase. Wanneer hier meer duidelijkheid over is ga ik u hierover nader informeren. Beide wetten staan de invoering van de voorliggende concept huisvestingsverordening overigens niet in de weg.