Informerende brief raad inzake verhuurdersvergunning

Aan de leden van de gemeenteraad

Instrument verhuurdersvergunning Z232627-2021 Fysiek domein Bouwen, wonen en milieu 14058, Janke Wiersma 2 maart 2021

Geachte leden van de gemeenteraad, Inleiding Hierbij informeren wij u over de laatste stand van zaken over de verhuurdersvergunning en geven wij toelichting op ons standpunt met betrekking tot dit vergunningstelsel. Ook gaan wij nader in op onze huidige inzet om de ervaren woonoverlast terug te dringen en stippen wij enkele potentiële instrumenten aan. Deze brief is in aanvulling op onze informerende brief van 15 december 2020 met als onderwerp ‘stand van zaken uitvoering Plan van Aanpak Vlietzone’. Daarin staat dat we in het eerste kwartaal van 2021 graag met uw gemeenteraad in gesprek gaan over het instrument verhuurdersvergunning. Dit ook in relatie tot de motie van 4 december 2019, ‘implementatie verhuurdersvergunning’. Verhuurdersvergunning In het ‘Plan van Aanpak Vlietzone’ staat dat gekeken zal worden of, naast de bestaande juridische instrumenten, nieuwe juridische instrumenten kunnen bijdragen aan een meer structurele oplossing binnen het bredere kader van de overlast in de Vlietzone. Eén van die instrumenten is het stelsel van de verhuurdersvergunnning, waarmee in gemeenten (door het uitblijven van landelijke wet- en regelgeving) via pilots wordt geëxperimenteerd. Een dergelijk stelsel beoogt te sturen op (naleef-)gedrag van verhuurders door het invoeren van een vergunningplicht.

Toelichting op pilots Groningen en Schiedam De afgelopen periode hebben wij bij meerdere gemeenten navraag gedaan over ervaringen met een verhuurdersvergunning en/of overwegingen om een dergelijk stelsel in te voeren. Wij hebben ons (conform het Plan van Aanpak Vlietzone) in hoofdzaak verdiept in de stelsels van Groningen en Schiedam. Bij beide gemeenten is sprake van een pilot (opgezet in nauw overleg en ingegeven

Blad 2

door het Ministerie) met als doel de juridische haalbaarheid van aanpak van verhuurders te onderzoeken. Uit de gesprekken met Groningen en Schiedam zijn parallellen te trekken die ook voor Leeuwarden gelden. Het maken van een regeling (met alle juridische consequenties), voorbereiding en implementatie heeft zowel in Groningen als in Schiedam tijd en capaciteit gevraagd, zeker 1 tot 2 jaar, 2 tot 3 fte. Na invoering vergt het onderhouden/uitvoeren en de handhaving veel capaciteit. Onderstaand een korte toelichting op de beide stelsels en waarom wij tot de conclusie zijn gekomen dat de stelsels voor de overlastproblematiek in de Vlietzone minder goed toepasbaar zijn. Groningen Groningen heeft van rechtswege circa 5000 vergunningen met voorwaarden verleend. Handhaving van deze vergunningen is achteraf, indien niet aan de voorwaarden wordt voldaan c.q. er sprake is van slecht verhuurdersgedrag. Voor Groningen zit de benodigde capaciteit voornamelijk in de handhaving. Enerzijds gaat het dan om signaleren en behandeling van nieuwe situaties en vergunningen en anderzijds de afhandeling van meldingen en verzoeken om handhaving. In Groningen is het stelsel specifiek gekoppeld aan de doelgroep studenten. Voor Leeuwarden is dit niet passend omdat binnen de Vlietzone niet specifiek sprake is van één vastomlijnde doelgroep.

Schiedam Schiedam wijst, op basis van data over het gedrag van de huurder en het gebruik van zijn panden, één pand, een aantal of alle panden van een pandeigenaar aan als vergunningsplichtig. Voor Schiedam liggen de werkzaamheden in het vergaren van voldoende betrouwbare data en informatie om een pand aan te wijzen waarvoor de verhuurder een vergunning nodig heeft. In Schiedam is één pand van een pandeigenaar aangewezen en alle 10 panden van een andere pandeigenaar. De derde aanwijzing ligt klaar. Beide stelsels vragen, naast voorbereiding en implementatie, veel inzet om effectief te zijn, met name in de dossieropbouw en bewijslast, om daadwerkelijk op te kunnen treden tegen malafide pandeigenaren, middels het intrekken dan wel opleggen van een vergunning. Het verkrijgen van (een waarheidsgetrouw) inzicht in de kosten van een verhuurdervergunningstelsel is niet eenvoudig. De implementatie, uitvoering en onderhoud van een vergunningstelsel zal kostenefficiënt mogelijk georganiseerd moeten worden en derhalve zijn in ieder geval twee inspecteurs (dan wel één inspecteur en data-analist) en een (administratief) juridisch medewerker (het minimum) benodigd om het stelsel te laten functioneren. Dit is een inzet die we niet binnen de bestaande formatie kunnen opvangen en daarmee niet kostenneutraal kan worden ingevoerd.

Standpunt college Op grond van onderzoek van de praktijkvoorbeelden elders in het land, zien wij momenteel veel bezwaren tegen invoering van zo een stelsel in Leeuwarden. Wij zijn dan ook voornemens om in te zetten op andere instrumenten. Wij lichten deze bezwaren graag toe.

Blad 3

Een pilot verhuurdersvergunning vraagt naast de voorbereiding en implementatie, veel capaciteit voor uitvoering en onderhoud van het systeem. Dit geldt ook voor het verzamelen van data die noodzakelijk is om de effecten die beoogd worden (namelijk van de verhuurders een goed gedrag vergen en ook eventuele overlast in de wijk in te kunnen perken middels een handhavingsprocedure) te (kunnen) bewerkstelligen. Om het stelsel adequaat te laten functioneren is minimaal 3 fte benodigd. Dit is extra formatie, naast de al bestaande extra formatie die wordt ingezet voor het interventieteam Vlietzone. Verder is de maatschappelijke meerwaarde (het zichtbaar verbeteren van de leefbaarheid) van de pilots nog niet aangetoond. Daarnaast is nog niet aangetoond of een verhuurdersvergunningstelsel juridisch in stand kan blijven omdat er nog geen gerechtelijke uitspraak is. Samengevat is het een complex, arbeidsintensief en duur stelsel zonder bewezen maatschappelijk resultaat. Daarom maken we liever andere keuzes, maar blijven we de pilots de komende tijd wel volgen. In plaats van het invoeren van de verhuurdersvergunning zetten wij liever in op de intensivering van de handhaving, het aanscherpen van bestaande juridische mogelijkheden (bestemmingsplan en excessenregeling).

Ook steunen wij actief de lobby voor de ontwikkelingen van de Wet woonoverlast en de mogelijkheden voor het invoeren van een zelfbewoningsplicht. Aanpak (woon-)overlast - wat doen we en kunnen we wel? Wij plegen momenteel veel inzet in het tegengaan van woonoverlast. Onderstaand een omschrijving van de inzet vanuit het Fysiek Domein. Hierbij is de aanpak integraal. Ook vanuit het Veiligheidsdomein en Sociaal Domein zijn acties opgezet voor het tegengaan van de woonoverlast. Deze acties staan opgenomen in het ‘Plan van Aanpak Vlietzone’ waarover u periodiek wordt geïnformeerd. Intensivering toezicht/handhaving en Interventieteam Vlietzone In overeenstemming met het ‘Plan van Aanpak Vlietzone’ zijn wij direct gestart met het intensiveren van de toezicht en handhaving in de Vlietzone. Het team Toezicht en Handhaving is (tijdelijk) met 2 fte uitgebreid. Een wijkinspecteur (bouw) enkel en alleen belast met de Vlietzone en een juridisch adviseur voor het borgen van de juridische ondersteuning. Beide personen maken deel uit van het ‘Interventieteam Vlietzone’. Het gaat hier om extra formatie bovenop de bestaande formatie voor de handhaving van de bouwregelgeving. Ook maakt een beleidsadviseur Openbare orde en veiligheid deel uit van dit team. Ad hoc sluiten andere disciplines aan.

Op basis van de bevindingen en meldingen worden per casus in het interventieteam afspraken gemaakt over de aanpak om de veroorzaakte overlast adequaat aan te pakken met de beschikbare juridische instrumenten, maar ook – indien nodig – hulpverlening te verstrekken. Inmiddels zijn er diverse casussen in relatie tot woonoverlast opgepakt. Voor de communicatie met derden, zoals bijvoorbeeld de Stichting Vlietvaardig, hebben wij een interne mailpostbus ingericht waar meldingen en verzoeken om handhaving kunnen worden achtergelaten. Het blijkt dat deze interne postbus een goede aanvulling op de overige communicatielijnen is.

Blad 4

Het grote voordeel is dat al in een vroeg stadium meldingen bij de gemeente worden ingediend waarop snel en adequaat geacteerd kan worden zonder dat dit tot handhaving hoeft over te gaan. Bestemmingsplan Inmiddels heeft de raad het ‘voorbereidingsbesluit Leeuwarden – Woningsplitsing en woonzorgfuncties’ vastgesteld. Kern van dit voorbereidingsbesluit is het verbod om het bestaande gebruik van gebouwen te wijzigen naar één of meer wooneenheden/kamerverhuur of naar een woonfunctie in combinatie met zorg. Op termijn zal dit voorbereidingsbesluit vertaald moeten worden naar een definitieve regeling in een (paraplu)bestemmingsplan. Dit besluit biedt voor de toezicht/handhaving al op korte termijn een instrument om te hanteren in de aanpak en is gericht op het tegen gaan van toekomstige ontwikkelingen die we als gemeente niet willen in de wijk. Excessenregeling welstand Een ander instrument om strakker te kunnen handhaven is de aanscherping van de excessenregeling, waarbij een bouwwerk niet in ernstige mate in strijd mag zijn met de redelijke eisen van welstand. We verwachten dit voorjaar met een voorstel bij u te komen voor aanscherping van deze regeling. Een aanscherping kan een bijdrage leveren in de handhaving als het gaat om verloedering van panden. Vaststellen van een dergelijke regeling is voorbehouden aan de raad.

Huurteam De gemeente heeft de jaarlijkse bijdrage van € 20.000,- voor het Huurteam verhoogd naar € 58.000,-. Iedereen die op de particuliere markt een kamer of woning huurt of verhuurt kan een beroep doen op het Huurteam Leeuwarden. Het Huurteam is een onafhankelijke organisatie, met veel deskundigheid op het terrein van huisvesting en huurdersbelangen. Het huurteam helpt o.a. bij het vaststellen van huurprijs, servicekosten en de staat van onderhoud van een huurwoning. Overige ontwikkelingen In de discussie over de aanpak van woonoverlast is regelmatig de ‘zelfbewoningsplicht’ geopperd als een goed instrument. Wij zijn hierbij afhankelijk van landelijke wetgeving. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft in 2020 een wetsvoorstel in consultatie gebracht. Het gaat om het Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur. Deze wet maakt het mogelijk om bij een huisvestingsverordening een verbodsbepaling op te nemen dat het verboden is om zonder vergunning een woning in gebruik te geven (verhuren) binnen een periode van vier jaar na de aankoop van de woning. Met deze bepaling kan dan voorkomen worden dat relatief goedkope woningen na aankoop (door beleggers en/of huisjesmelkers) direct weer worden verhuurd.

Dit geeft een extra middel dat ingezet kan worden, naast de maatregelen uit het bestemmingsplan, voorbereidingsbesluit en de excessenregeling. Om een huisvestingverordening vast te stellen gelden dan ruimere bevoegdheden dan nu van toepassing zijn. Het criterium zoals die nu geldt, het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan

Blad 5

woonruimte, geldt dan niet. Wel zal gemotiveerd moeten worden waarom een dergelijk vergunningstelsel effectief en noodzakelijk is voor de aangewezen categorie woningen c.q. wijk. Op ambtelijke niveau volgen wij nauwlettend de ontwikkelingen ten aanzien van de aanpak van woonoverlast. Hierin trekken wij samen op met de gemeente Groningen. We vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

burgemeester. {{Signer1}}

secretaris. {{Signer2}}

*Dit document is rechtsgeldig digitaal ondertekend.