Informerende brief aan de raad inzake bouwkundig en constructief onderzoek Blauwe Golf

Aan de gemeenteraad

Bouwkundig en constructief onderzoek Blauwe golf 2025-301247 Fysiek Domein Gebiedsontwikkeling, Economie en Strategische Staf 14 058, 1. Financiële vergelijking scenario’s / 2. Onderzoeksrapport Antea Group. 9 december 2025 Geachte leden van de gemeenteraad, Op 16 april j.l. heeft er een informatieve bijeenkomst plaatsgevonden over de verduurzaming van de zwembaden. In deze bijeenkomst is toelichting gegeven op het onderzoeksrapport van Tien Organisatieadvies en daarnaast bent u geïnformeerd door bv SPORT over hun zienswijze op dit onderwerp. In de informerende bijeenkomst is vooral stilgestaan bij de toekomst van zwembad de Blauwe Golf. Met deze brief informeren wij u over de uitkomsten van het bouwkundig en constructief onderzoek en wegen wij als college de informatie die op dit moment voorligt. Naast de rapporten van het Mulier instituut, Tien Organisatieadvies, BV Sport en Antea Group betrekken we daarbij het vastgestelde Beleidskader Sport en Bewegen en de beschikbare financiële ruimte in de gemeentelijke begroting. De Blauwe Golf als hoofdzwembad van de gemeente Zwembad De Blauwe Golf is een belangrijke voorziening voor onze gemeenschap, die al vele jaren intensief gebruikt wordt. Gezien de leeftijd van het gebouw en de toenemende onderhoudsbehoefte, is besloten een bouwkundig en constructief onderzoek uit te voeren om de huidige staat van het zwembad te beoordelen.

In het bijzonder in het licht van de beoogde duurzaamheidsinvesteringen is het relevant om een inschatting te kunnen maken van de resterende economische en technische levensduur van het gebouw. Bouwkundig- en constructief onderzoek Het college heeft in deze informerende bijeenkomst aangegeven rond de zomer van 2025 de onderzoeksresultaten met u te kunnen delen. Met enige vertraging is de rapportage van dit onderzoek inmiddels ontvangen. Bijgevoegd bij deze

Blad 2

brief treft u het onderzoeksrapport van ingenieursbureau Antea Group dan ook aan. Onderzoeksresultaten: Het onderzoek heeft de volgende bevindingen opgeleverd: 1. Bouwkundige staat: Antea concludeert dat de algemene bouwkundige staat van het zwembad in de basis nog goed is. Er is de afgelopen jaren goed op het gebouw gepast. Er zijn enkele aandachtspunten die op korte termijn aangepakt moeten worden, zoals het herstel van de cementlaag in de kelders en het corrosieherstel in de stalen liggers. 2. Constructieve staat: De constructieve elementen van het gebouw, zoals de draagmuren en funderingen, verkeren in goede staat. Een aandachtspunt vormen de houten spanten in het recreatieve deel van het zwembad. Daar is enige houtrot geconstateerd, maar dit kan hersteld worden. Wanneer de komende jaren het planmatig onderhoud netjes en volledig wordt uitgevoerd kan het zwembad naar verwachting nog zeker 20 jaar mee. De uitkomsten van dit rapport zijn ook besproken met BV Sport. Zij herkennen zich in grote lijnen in de inhoud van dit rapport. Wel zijn er een aantal kanttekeningen benoemd. Deze kunnen als volgt worden samengevat: • Een integrale afweging is noodzakelijk.

Dus naast de uitkomsten van dit rapport moet een bredere afweging worden gemaakt; • Daarnaast kunnen er nog verborgen gebreken aan het licht komen die nog niet onderzocht zijn, en ook zijn er enkele uitsluitingen benoemd in het rapport van Antea Group. Dit is in ogen van BV Sport een risico voor integrale afweging. • Vervanging van de installaties (zoals de waterzuivering en de luchtbehandeling) is nog niet meegenomen; • De kostenopgave is summier geraamd en een post onvoorzien ontbreekt. Daardoor kunnen de kosten hoger uitvallen dan door Antea Group aangegeven; • Er moet ook worden gekeken naar de impact van de verbouwing op het gebruik en de gevolgen van (tijdelijke) inkomstenderving. Tussenconclusie Het bouwkundige en constructieve onderzoek naar zwembad De Blauwe Golf heeft waardevolle inzichten opgeleverd om richting te kunnen bepalen voor zwembad de Blauwe Golf. De inhoud van dit rapport moet samen met de andere adviezen en beschikbare informatie worden afgewogen.

Blad 3

Eerder onderzoek en beleidsuitgangspunten over zwemwater De afgelopen jaren zijn diverse onderzoeken uitgevoerd naar de toekomstbestendigheid van de zwembaden in de gemeente Leeuwarden. Denk hierbij aan het Mulier rapport, het onderzoek van Tien Organisatieadvies, het onderzoeksrapport naar verduurzaming en nu het bouwkundig-constructief onderzoek van Antea over de Blauwe Golf. Daarnaast is in mei van dit jaar het beleidskader Sport en Bewegen vastgesteld wat richtinggevend is voor o.a. het zwemwater in de gemeente. Het college is dan ook van mening dat er op dit moment voldoende informatie aanwezig is om richting te kunnen geven aan de toekomst van de Blauwe Golf. Integrale afweging en standpunt college Op basis van de uitgevoerde onderzoeken heeft het college een voorkeur voor instandhouding/verduurzaming van de Blauwe Golf boven het scenario van sloop-nieuwbouw. Daarbij overwegen wij het volgende: • In het vastgestelde beleidskader Sport en Bewegen is geconstateerd dat voor leszwemmen en pretzwemmen nu en in de toekomst voldoende ruimte is. Zwemverenigingen hebben te maken met een beperkte mogelijkheid om extra badwater te huren op piekuren (Mulier); • De Blauwe Golf voldoet op dit moment in een belangrijke lokale en regionale behoefte op het gebied van zwemwater. Het zwembad wordt gewaardeerd door de bezoekers.

Uit het rapport van Tien Organisatieadvies van 3 april 2025 blijkt dat de bezoekersaantallen naar verhouding hoog liggen en de afgelopen jaren zijn toegenomen. Dit toont aan dat het zwembad voorziet in een behoefte; • De Blauwe Golf ligt op een goede locatie. Het is makkelijk bereikbaar voor de inwoners van Leeuwarden. Door de ligging aan de stadsring is het zwembad makkelijk aan te rijden. Ook inwoners met een kleinere portemonnee, die niet allemaal beschikken over een auto kunnen het zwembad goed bereiken. Het bad ligt direct op loop- en fietsafstand van de wijken waar veel inwoners met een laag inkomen wonen. Verplaatsing naar een nieuwe locatie zou voor deze doelgroep een drempel op kunnen werpen. In het beleidskader Sport en Bewegen is daarom ook vastgelegd dat we voornemens zijn om de drie zwembaden op de huidige locatie te behouden; • Nieuwbouw geeft uiteraard mogelijkheden voor een verregaande verduurzaming en productvernieuwing. Ook zijn er voordelen in het beheer van het zwembad te behalen; • Een belangrijk nadeel van nieuwbouw zijn de hoge investeringskosten die ook doorwerken in de exploitatie (zie financiële vergelijking); • Op dit moment is er geen structurele ruimte in de begroting beschikbaar om de investering in een nieuw zwembad te kunnen dekken. Mede gezien de

Blad 4

•

•

•

•

•

•

•

•

grote investeringsopgave op het gebied van sport, is het zeer de vraag of de komende jaren deze middelen wel beschikbaar komen; Gezien (het gebrek aan) financiële ruimte, geeft het college de voorkeur aan maatregelen die genoemd worden binnen het ambitieniveau ‘Brons’ van het beleidskader Sport en Bewegen. Daaronder valt bijvoorbeeld de forse investering in het sportcomplex Middelsee en het bieden van een zaaldeel voor de turnsport. Er zijn vraagtekens over de inpassing van het zwembad op de huidige locatie. In het gebied rond de Blauwe Golf is niet genoeg ruimte beschikbaar voor de inpassing een volledig nieuw zwembad. Sloop- en nieuwbouw op de huidige locatie zou daardoor kunnen betekenen dat het zwembad langdurig buiten gebruik is of dat het zwembad naar een andere locatie wordt verplaatst. Dat laatste is strijdig met het uitgangspunt uit het beleidskader Sport en Bewegen waarbij er is gekozen voor het behouden van de zwembaden op de huidige locatie; Een keuze voor instandhouding/verduurzaming is kosteneffectief en bovendien verantwoord gezien de uitkomsten van het bouwkundigconstructief onderzoek (zie onderstaand de financiële vergelijking); Daarmee is het college voornemens om de beoogde verduurzamingsmaatregelen verder voor te bereiden en uit te gaan voeren.

Daarmee kan aanzienlijk bespaard worden op de energiekosten en de beoogde CO2 reductie helpt ons om de gestelde doelen uit de Routekaart Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed te halen. De keuze voor instandhouding en verduurzaming geeft daarmee ook helderheid over de inzet van de verkregen Dumava-subsidie (€1,5 mln.). Bij een nieuwbouwscenario zou deze subsidie vervallen; Bekeken vanuit circulariteit en het benutten van bestaande grondstoffen is het behouden en verduurzamen van het bestaande zwembad een duurzame keuze; Het college realiseert zich dat wanneer er wordt gekozen voor instandhouding van het bestaande zwembad er ook de nodige renovatie- en productvernieuwing zal moeten plaatsvinden. Hoewel de kosten indicatief zijn geraamd, liggen de benodigde werkzaamheden die in het bouwkundig en constructief onderzoek in beeld zijn gebracht daarbij veel lager dan het ‘aanvullend renovatiebudget’ waarmee rekening is gehouden door Tien organisatieadvies ‘In de structuurvisie zwemwater’. Wel moet rekening worden gehouden met aanvullende kosten voor de vervanging van installaties; Voordeel van instandhouding is dat renovatie en productvernieuwing gefaseerd tot stand kan komen. Dat betekent dat de financiële last ook in de tijd kan worden uitgesmeerd. De uitvoering van werkzaamheden zal onherroepelijk een beperking kunnen geven in de openstelling.

Een goede uitvoeringsplanning is essentieel om sluiting te beperken voor delen van het zwembad, of wellicht in bepaalde fases zelfs het gehele bad.

Blad 5

Financiële vergelijking Het college heeft de financiële gegevens uit het rapport van Tien Organisatieadvies en het rapport van Antea Group nader geanalyseerd en op een rij gezet. Met de op dit moment bekende informatie kan de volgende financiële vergelijking worden gemaakt: Incidentele kosten (globaal geraamde investeringskosten)

Structureel negatief resultaat (baten minus lasten)

Stichtingskosten € 26.429.000,-

€ 1.435.000,-

Renovatiekosten € 9.114.028,-

€ 994.912.-

Scenario Nieuwbouw (scenario 2, rapport Tien organisatieadvies) Scenario renovatie/verduurzaming, en productvernieuwing (combinatie van scenario 0 en scenario 1) Bij de bovengenoemde cijfers kunnen de volgende kanttekeningen worden gemaakt: • Voor beide scenario’s geldt dat de cijfers met de nodige voorzichtigheid moeten worden geïnterpreteerd. Definitieve investeringsbedragen kunnen pas worden geraamd, wanneer maatregelen verder zijn uitgewerkt. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de stevige stijging van bouw- en materiaalkosten die we de afgelopen jaren hebben gezien; • In het nieuwbouwscenario is geen rekening gehouden met het restant van de huidige boekwaarde ten bedrage van € 2.100.000,-. Bij nieuwbouw dient dit bedrag afgeboekt te worden; • Bij het nieuwbouwscenario is geen rekening gehouden met voorbereidingsof grondkosten; Slotoverweging Hoewel sloop-nieuwbouw natuurlijk de nodige voordelen kent, vind het college dat deze op dit moment niet opwegen tegen de keuze voor instandhouding en verduurzaming. Sloop-nieuwbouw zou op dit moment vooral veel onzekerheid met zich meebrengen. Los van de vraag welk ambitie- en investeringsniveau bij een nieuwbouw gehanteerd moet worden, is het zeker dat deze (fors) hoger ligt dan een scenario van instandhouding en renovatie.

Een nieuwbouwplan zou de komende jaren verder moeten worden uitgewerkt, waarbij de praktijk is dat investeringskosten eerder toenemen dan afnemen. Het is de vraag of de gemeente zo’n investering kan waarmaken, mede in het licht van andere (sport)knelpunten waar ook geld voor beschikbaar moet worden gesteld.

Blad 6

Bovendien betekent een keuze voor sloop-nieuwbouw dat de investering in verduurzaming niet meer verantwoord is (deze wordt in 20 jaar afgeschreven). Omdat er voorlopig nog geen zicht is op nieuwbouw, betekent dit dat de gewenste besparing op de energiekosten en de beoogde CO2-reductie ook lang op zich zouden laten wachten en dat de hiervoor verkregen Dumava-subsidie vervalt. Hoe verder? In de routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed is reeds een maatregelenpakket benoemd om de gebouwen te verduurzamen. Dit maatregelenpakket zal de komende tijd verder worden uitgewerkt. Daarnaast is de ambitie van het college om te kiezen voor een bescheiden productvernieuwing in de Blauwe Golf. Het onderzoek van Tien Organisatieadvies heeft laten zien dat dit nodig is voor behoud (of zelfs lichte groei) van bezoekersaantallen. De komende tijd zullen we verder in kaart brengen welke vorm van productvernieuwing wenselijk is en welke werkzaamheden daarvan gecombineerd kunnen worden met de verduurzaming van het zwembad. Hierin zal getracht worden werk met werk te combineren om op deze manier de businesscase van de productvernieuwing zoveel mogelijk sluitend te maken. Welke rol heeft de gemeenteraad? Vanuit het verduurzamingsplan en de (gedeeltelijke) productvernieuwing kunnen één of meerdere kredietaanvragen van toepassing zijn.

Deze leggen we dan ter zijner tijd ter besluitvorming voor aan uw gemeenteraad.

Hoogachtend,

burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

burgemeester. {{Signer1}}

secretaris. {{Signer2}} *Dit document is rechtsgeldig digitaal ondertekend.