Grondexploitaties een nadere toelichting.pptx

Grondexploitaties, een nadere toelichting Raad gemeente Leeuwarden 23 november 2022

Agenda

1. 2. 3. 4.

Opening en aanleiding Wat is een grondexploitatie? Kaderstelling en knoppen raad? Hercalculaties 2022

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 2

Opening en aanleiding •

Vooravond van hercalculaties 2022

•

Belangrijk onderdeel van jaarrekening

•

Bieden van stuk achtergrond

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 3

1 Grondexploitaties, een nadere toelichting

Wat is een grondexploitatie?

23 november 2022 4

Wat zijn grondexploitaties? Wat is grondbeleid? Eén van de middelen van een gemeente om ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken bij het uitvoeren van het omgevingsbeleid van de overheid.

Bron: ondernemendleeuwarden.nl

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 5

Verschillen actief/passiefgrondbeleid

Stelling: bij passief grondbeleid hebben we als Leeuwarden zelf grond, maar gaan we dit minder snel ontwikkelen! Actief: grond zelf in eigendom • Passief: faciliteren van anderen • Publiek/private samenwerking: samenwerking tussen partijen (overheid en projectontwikkelaars) •

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 6

Wat is een grondexploitatie?

Stelling 2: Leeuwarden heeft een stuk grond waar de gemeente geen werkzaamheden zal verrichten en het stuk grond later zal verkopen. Dit noemen we een grondexploitatie.

Gronden die in een transformatieproces zitten waarbij in bezit zijnde grond (en eventueel aanwezige opstallen) wordt omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 7

Financiële grondexploitatie

Plan

Doorrekening kosten en opbrengsten totale plan

€ Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 8

Het verwachte resultaat van een grondexploitatie

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 9

Samenstelling boekwaarde

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 10

Grondexploitatiedoorrekening

Let op: 10 jaars termijn

Opbrengsten - Grondverkopen - Subsidies - Bijdragen derden

Kosten - Verwerving - Plankosten - Bouw- en woonrijpmaken - Aanleg wegen/bruggen in het gebied

Parameters - kostenstijging - Opbrengstenstijging - Rentepercentage - Disconteringsvoet

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

Winst/verlies in € per project 23 november 2022 11

Vraag resultaat project Boekwaarde is

€ 10.000.000

Te verwachten kosten

€ 15.000.000

Te verwachten opbrengsten

€ 20.000.000

1. Wat zegt de stand van de boekwaarde? Meer kosten of meer opbrengsten gerealiseerd? 2.

Wat is het verwachte resultaat op het project?

Antwoord: € 5.000.000 verlies. Wat doe je met dit resultaat?

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 12

Vraag resultaat project Boekwaarde is Nog te maken kosten Te verwachten opbrengsten

-/- € 15.000.000 € 25.000.000 € 20.000.000

1. Wat zegt de stand van de boekwaarde? Meer kosten of meer opbrengsten gerealiseerd? 2.

Wat is het verwachte resultaat op het project?

Antwoord: € 10.000.000 winst Wat doen we met dit resultaat?

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 13

Verwerking in jaarrekening • • • • • •

Voorraad onderhanden werk Boekwaarde per project Waardering: boekwaarde of lagere marktwaarde (dus geen hogere marktwaarde) Waardering per project op basis van uitkomst grondexploitatieberekening per 31/12 Voorziening bij verliesgevend project, tussentijdse winstneming bij winstgevend project Project wordt bepaald door samenhang en besluitvorming: De Zuidlanden is als 1 project vastgesteld: optelling alle resultaten deelprojecten

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 14

2 Grondexploitaties, een nadere toelichting

Kaderstelling en knoppen raad

23 november 2022 15

Nota grondbeleid

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

•

Spelregels uitvoering omgevingsbeleid • Keuze soort grondbeleid • Financiële spelregels • Leeuwarden specifieke regels over snippergroen

23 november 2022 16

Fasen van een grondexploitatie bij Leeuwarden Fasen

Beschrijving

Financiële dekking

Initatief

Probleemomschrijving en projectafbakening en past het binnen beleid en wordt het bestuurlijk gedragen

Middelen gebiedsontwikkeling bij aanvang van een collegeprogramma door de Raad beschikbaar gesteld.

Haalbaarheid

Verhouding tot bestemmingsplan, mogelijke kosten en opbrengsten, te verwachten bezwaren en programma van eisen

Begroting/afzonderlijke aanvraag middelen. Kleine ontwikkelingen budgetaanvraag in paragraaf grondbeleid in begroting.

Realisatie

Ontwikkelen stedenbouwkundig plan en doorlopen van planologische procedures en het voeren van actieve grondexploitatie (verwerving, bouw- en woonrijpmaken)

Krediet raad voor opstellen van een stedenbouwkundig plan. Vaststelling stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan (met inhoudelijke uitgangspunten, bijv. aantal en soort woningen, % sociaal, kwaliteit). Financiële vertaling in uitvoeringskrediet en doorrekening in hercalculaties.

Beheer

Opleveren woningen en overdracht openbaar gebied

Beheerbudgetten

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 17

Financiële verordening

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 18

Nota grondprijsbeleid •

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

Inzicht in totstandkoming uitgifteprijzen gronden in eigendom, erfpacht en andere gronden binnen gemeentegrenzen • Bevoegdheid tot vaststellen van nota en uitvoering ligt bij college • Uitgangspunt: verkoop tegen marktconforme prijzen

23 november 2022 19

Welke knoppen heeft de raad? 1.

2. 3. 4. 5. 6.

Nota grondbeleid •

Actief/passief grondbeleid

•

Financiële spelregels (weinig vrijheid, veel voorgeschreven door het BBV)

•

Beheersmaatregelen voor grondexploitaties langer dan 10 jaar

•

Kaders mee te nemen in nota grondprijsbeleid

Vragen aan college over uitgangspunten (voorzichtig vs. optimistisch) Vaststellen ontwikkelkader (bijv. voor Middelsee in 2021) Vaststellen bestemmingsplan en stedenbouwkundig plan (bijv. Middelsee in voorjaar 2023) Autoriseren mutaties in reserve grondexploitaties (via algemeen besluit dat resultaten grondexploitaties tlv/tgv reserve gaan) Vaststellen omvang van de reserve grondexploitaties

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 20

3 Grondexploitaties, een nadere toelichting

Hercalculaties 2022

23 november 2022 21

Hercalculaties 2022: • Het opnieuw doorrekenen van alle verwachte kosten en opbrengsten per project (en voor Zuidlanden per deelproject) • Inzage in de belangrijke ontwikkelingen per project (o.a. Middelsee) • Presentatie van verwachte resultaten op de gemeentelijke grondexploitaties • Informatie over strategische gronden en overige ontwikkelingen (bijv. gebiedsontwikkelingen) • Ontwikkeling van de reserve grondexploitaties en risicoprofiel • Doorrekening is per september/oktober 2022, straks bij jaarrekening belangrijk om een update te maken naar de stand van zaken per 31 december 2022 • Bij ontwikkelingen in 2023 (bijvoorbeeld besluitvorming Raad over Middelsee of inhoudelijke ontwikkelingen in een grondexploitatie) beoordelen of het gevolgen heeft voor de waardering in jaarrekening • Belangrijk moment voor Raad om vragen te stellen over de ontwikkeling, uitgangspunten, benadering college van uitgangspunten (optimistisch, voorzichtig), risicoprofiel

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 22

Hercalculaties grondexploitaties 2022 Aspect

Effect

Invloed raad

Macro-ontwikkelingen

Invloed op de uitgangspunten en parameters grondexploitaties

Beperkt, markt bepaalt veel uitgangspunten. Raad kan vragen stellen over de gehanteerde uitgangspunten en onderbouwing

Fasering van werkzaamheden

Later/eerder in de tijd opnemen in berekening Beperkt, Raad kan vragen stellen over gehanteerde (heeft rente-effect) fasering en onderbouwing

Looptijd van grondexploitaties

Ingeschatte looptijd heeft mogelijk gevolgen voor risicoprofiel en betrouwbaarheid inschattingen

Vaststellen van looptijd bij hercalculatie

Beheersmaatregelen bij Getroffen beheersmaatregelen hebben projecten langer dan 10 gevolgen voor waardering project (bij jaar (Zuidlanden 17 jaar) Leeuwarden meer beheersmaatregelen, veel gemeenten alleen geen indexering)

Raad stelt de beheersmaatregelen vast.

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 23

Middelsee fase 2

Hercalculaties 2022 (december)

- Al doorgerekend gezien effect op grondexploitatie Zuidlanden vooruitlopend op vaststelling stedenbouwkundig plan

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

Stedenbouwkundig plan (voorjaar 2023) - Raad kan kaders meegeven (bijv. % sociaal) - Heeft mogelijk weer financiele gevolgen, die moeten worden doorgerekend

Financiële doorrekening -Effecten duidelijk - Besluitvorming Raad - Afspraken maken hoe komt college terug (tussencalculatie, hercalculaties, individueel voorstel)

23 november 2022 24

Uw vragen?

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 25

Nadere informatie commissie BBV

Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 26

Notitie grondbeleid VGG specifiek voor raadsleden

https://vng.nl/sites/default/files/publicaties/2018 /grondbeleid-voor-raadsleden_20181102.pdf Grondexploitaties, een nadere toelichting PwC

23 november 2022 27

Bedankt pwc.nl

© 2022 PwC. All rights reserved. Not for further distribution without the prior written permission of PwC. "PwC" refers to the network of member firms of PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL), or, as the context requires, individual member firms of the PwC network. Please see www.pwc.com/structure for further details.