Concept-Huisvestingsverordening 2024 Gemeente Leeuwarden

Bovendien nemen de mogelijkheden voor een betaalbare koopwoning af voor typen huishoudens op zoek naar een grotere woning, zoals bijvoorbeeld gezinnen. Uit de analyse van de toegankelijkheid van het actuele aanbod ontstaat bovendien het beeld dat woningzoekenden de negatieve effecten van schaarste in hogere mate ervaren in bijvoorbeeld de wijk Grou e.o. In de wijk Dorpen Zuid-Oost, waar de kern Warten deel van uitmaakt, is de gemiddelde transactieprijs in de periode 2019-2022 harder toegenomen dan het gemeentelijk gemiddelde. De schaarste aan woningen in Grou en Warten wordt versterkt door de onttrekking van woningen voor tweede woninggebruik. Op 1 januari 2021 stonden er op basis van de gemeentelijke WOZregistratie 85 woningen leeg in Grou volgens de Analyse tweede woningbezit Grou. Dit is ongeveer 3,1% van de voorraad. Van deze 85 woningen waren 54 woningen in eigendom van particulieren. Deze woningen zijn nader geanalyseerd om een inschatting te maken van het aantal woningen dat als tweede woning wordt gebruikt. Uit de data-analyse blijkt dat er 26 woningen langer dan een jaar leegstaan. Uit de inventarisatie van Pleatslik Belang Grou komen 26 adressen naar voren die worden gebruikt als tweede woning. Een deel van deze woningen komen ook terug uit de data-analyse op basis van gemeentelijke databestanden als zijnde tweede woning.

Op basis van de data-analyse en de inventarisatie van Pleatslik Belang Grou is geconcludeerd dat ongeveer 25 tot 30 woningen worden gebruikt als tweede woning. Dit gaat om 1% van de woningvoorraad. Dit lijkt niet veel, maar deze woningen bevinden zich voornamelijk in een beperkt aantal straten in het centrum van Grou. In de praktijk worden deze woningen slechts een deel van het jaar bewoond. Dit is slecht voor de leefbaarheid in het dorp en zorgt ervoor dat in de huidige gespannen woningmarkt, elke woning die wordt aangekocht of gebruikt als tweede woning, niet beschikbaar is voor een reguliere woningzoekende. Uit het rapport Analyse tweede woningbezit Jirnsum, Wergea en Warten Gemeente Leeuwarden blijkt dat op 1 januari 2022 er 11 woningen leeg stonden in Wergea, 6 in Warten en 7 in Jirnsum. In totaal gaat het om 24 woningen in de drie kernen. Alleen op basis van leegstand is het lastig inschatten hoe vaak het gaat om tweede woninggebruik. Op basis van de data-analyse en de inventarisatie van de dorpsbelangen wordt de omvang van het potentiële tweede woningbezit in Warten geschat op 9 tot maximaal 12 woningen. Dit is 1,7% tot 26

3,4% van de woningvoorraad1. Hierbij geldt dat mogelijk een deel van deze woningen zijn verkocht of worden verbouwd en daarna worden bewoond door een regulier huishouden. Het Kadaster komt registreert ook het aantal tweede woningen. Hieruit blijkt dat het in Warten gaat om 16 woningen en daarmee 4,0% van de woningvoorraad. In vergelijking tot de overige twee kernen (Jirnsum (2.1%) en Wergea (2.4%)) is dit aandeel relatief hoog. Uit de analyse blijkt dat de omvang van het (potentiële) tweede woningbezit in Warten verhoudingsgewijs hoger ligt dan in Jirnsum en Wergea. Hoewel het in absolute zin slechts om kleine aantallen gaat heeft het wel degelijk impact op het dorp. In Warten concentreert het woningbezit zich namelijk op een aantal plekken langs het Warnster Wiid. Deze woningen worden slechts een beperkt deel van het jaar gebruikt. Daarnaast zijn deze woningen niet meer beschikbaar voor reguliere woningzoekenden. Het gaat vaak om kleinere woningen en dit raakt met name de starters in de kern. De onttrekking van woningen in Grou en Warten draagt bij aan de druk op de koopsector, terwijl de gemeente Leeuwarden in het Beleidskader Wonen in de dorpen juist de ambitie uitspreekt dat in de dorpen ruimte moet zijn voor wonen, zeker voor huidige inwoners.

Deze schaarste neemt in de dorpen toe op het moment dat woonruimten onttrokken worden of onttrokken worden gehouden aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van tweede woninggebruik. Eigenaren zijn het grootste gedeelte van het jaar vaak afwezig. Ze dragen daarmee niet bij aan het leven in de dorpen. Daarmee zorgt tweede woninggebruik ervoor dat de leefbaarheid in de dorpen afneemt. Gelet op de schaarste op de woningmarkt, het beperkte vrijkomende woningaanbod en de specifieke ligging van de woningen die worden opgekocht en gebruikt als tweede woningen is het wenselijk om in de kern Warten en Grou te voorkomen dat er nog meer woningen worden opgekocht voor gebruik als tweede woning. Vanuit dit oogpunt is verstandig om een vergunningstelsel ter regulering van het tweede woninggebruik in te voeren. Op basis van de hierboven aangehaalde conclusies wordt het werkingsgebied voor de vergunningplicht voor een onttrekkingsvergunning ten behoeve van tweede woninggebruik gevormd door het dorp Grou en Warten. Tweede lid In dit lid wordt het verbod gegeven om zonder vergunning een woonruimte als bedoeld in het eerste lid te onttrekken of onttrokken te houden aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken van die woonruimte als tweede woning. De bestemming tot bewoning betekent dat de woonruimte als hoofdverblijf dient te fungeren.

Dit kan voor de eigenaar zelf zijn, of voor een derde, bijvoorbeeld een huurder. Mocht men hiervan af wensen te wijken, en de woonruimte dus aan de bestemming tot bewoning willen onttrekken of onttrokken willen houden ten behoeve van het gebruik als tweede woning, dan is een vergunning benodigd. Derde lid Dit artikel geeft verdere uitwerking aan het tweede woninggebruik. Met een tweede woning wordt in deze verordening bedoeld een woonruimte die niet gebruikt wordt als hoofdverblijf. Het tweede gedeelte van het lid behelst dat een redelijke termijn dient te moeten zijn verstreken na welke het beschikbaar hebben of houden niet meer geacht kan worden te geschieden met het doel 1

In Jirnsum gaat het om minimaal 2 tot maximaal 6 woningen. Dit is 0,3% tot 1,0% van de woningvoorraad. In Wergea gaat het om minimaal 6 tot maximaal 12 woningen. Dit is 1,1% tot 1,5% van de woningvoorraad.

27

te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken als hoofdverblijf. Hiermee wordt beoogd perioden waarin redelijkerwijs geen bewoning als hoofdverblijf mogelijk is uit te sluiten van de vergunningplicht – bijvoorbeeld in het geval dat de woonruimte opnieuw wordt ingericht. Artikel 4.2.2 Aanvraag onttrekkingsvergunning Eerste lid In dit lid is bepaald dat een aanvraag van een vergunning als bedoeld in artikel 4.2.1, eerste lid slechts door de eigenaar van de woonruimte kan worden aangevraagd. Dit volgt uit de wettelijke verplichting hiertoe als vastgelegd in artikel 23, eerste lid van de wet. Tweede lid In dit lid is bepaald dat de aanvraag van een vergunning als bedoeld in artikel 4.2.1, eerste lid geschiedt via een door het college voorgeschreven elektronisch formulier. Dit volgt uit de wettelijke verplichting hiertoe als vastgelegd in artikel 23, tweede lid van de wet. Het elektronisch formulier is te vinden op de website van de gemeente Leeuwarden. Derde lid In dit lid is bepaald welke gegevens het college een eigenaar van een woonruimte kan vragen te verstrekken bij een aanvraag van de onttrekkingsvergunning.

Bij een aanvraag van een vergunning als bedoeld in artikel 4.2.1 worden door de aanvrager tenminste de volgende gegevens verstrekt: - de naam (of namen) van de eigenaar(s); - het adres van hoofdverblijf van de eigenaar(s); - de gegevens van de betreffende woonruimte; - de gegevens van de beoogde situatie; - bewijs van eigendom van de woonruimte, dit kan de akte van levering zijn. Artikel 4.2.3 Voorwaarden en voorschriften Eerste lid In dit lid is bepaald dat het college voorwaarden of voorschriften kan verbinden aan een vergunning als bedoeld in artikel 4.1.1 in het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad, met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid. Dit sluit aan op het motief van de vergunningplicht als bedoeld in artikel 4.2.1, namelijk het tegengaan van schaarste en het stimuleren van de leefbaarheid in het werkingsgebied. Tweede lid In dit lid is bepaald dat een college aan een vergunning als bedoeld in artikel 4.1.1 in ieder geval het voorschrift verbindt dat deze persoonsgebonden is. Dit sluit aan op het motief van de vergunningplicht dat een woonruimte voor de bestemming tot bewoning behouden moet worden, en op het feit dat de eigenaar de vergunning aanvraagt als bedoeld in artikel 4.2.2, eerste lid.

Hiermee hangt samen dat de vergunning niet overdraagbaar is en vervalt op het moment waarop het eigendomsrecht op de woonruimte, waarop die betrekking heeft, wijziging ondergaat. Derde lid In dit lid wordt de mogelijkheid gegeven om aan de vergunning als bedoeld in artikel 4.2.1 een beperkte geldigheidsduur te verbinden, als de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte..

28

Artikel 4.2.4 Beslistermijn De beslistermijn op de aanvraag is acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken. Als de termijn wordt verlengd, zal de noodzaak daartoe moeten worden gemotiveerd. Die noodzaak kan er bijvoorbeeld zijn omdat een bibob-advies is gevraagd maar niet op tijd is ontvangen. Indien het college niet tijdig op de aanvraag beslist, is de vergunning van rechtswege gegeven. Dit is voorgeschreven in paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht. De termijn wordt verlengd, als burgemeester en wethouders de aanvrager om nadere informatie verzoeken. De verlenging is gelijk aan de antwoordtermijn die burgemeester en wethouders hebben gesteld voor het geven van de nadere informatie, of, als de informatie binnen de termijn binnenkomt, de tijd tussen het vragen en het ontvangen daarvan (artikel 4:13 van de Awb). Met als grondslag artikel 4:5 Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan de gemeente besluiten een onvolledige aanvraag niet te behandelen. In dat geval stelt de gemeente de aanvrager in de gelegenheid de aanvraag aan te vullen. Als het bestuursorgaan de aanvrager uitnodigt om de aanvraag aan te vullen, dan heeft dat effect op de wettelijke beslistermijn. De beslistermijn wordt opgeschort tot de dag waarop de aanvraag is aangevuld (artikel 4:15 Algemene wet bestuursrecht).

De gemeente bepaalt in de ‘uitnodiging’ de termijn waarbinnen de aanvrager nadere gegevens kan aanleveren. Artikel 4.2.5 Weigeringsgronden Dit artikel bepaalt in algemene zin in welke gevallen een vergunning als bedoeld in artikel 4.2.1 kan worden geweigerd. Dit kan als naar het oordeel van het college het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking gediende belang, het genoemde belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning, en het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte. Deze algemene criteria behoeven invulling in concrete gevallen. Bij het aanvragen van een vergunning als bedoeld in artikel 4.2.1 wordt het belang van de eigenaar gewogen tegen het algemene belang dat centraal staat in het werkingsgebied. Het tegengaan van schaarste en bevorderen van de leefbaarheid zijn daarbij van belang. Mochten deze belangen niet voldoende gediend kunnen worden door het stellen van voorwaarden en voorschriften, dan kan de vergunning geweigerd worden. Hetzelfde geldt als een onaanvaardbare inbreuk op het geordend leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte dreigt.

Een weigeringsgrond ontstaat ook wanneer verlening van de aangevraagde vergunning zou leiden tot strijdigheid met een geldend of ter inzage gelegd omgevingsplan. Hoewel niet expliciet genoemd in het artikel kan de gemeente voor de onttrekkingsvergunning gebruikmaken van de mogelijkheden op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (zie hiervoor artikel 25 van de Huisvestingswet 2014). Deze wet is een (preventief) bestuursrechtelijk instrument. Uit de Bibob-toets kan naar voren komen dat er een redelijke kans is dat een vergunning of ontheffing wordt misbruikt. De gemeente kan dan de aanvraag weigeren of de afgegeven ontheffing of vergunning intrekken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan eigenaren die met justitie in aanraking zijn geweest. Zo wordt voorkomen dat de gemeente Leeuwarden indirect criminele activiteiten faciliteert en wordt bovendien de concurrentiepositie van bonafide burgers beschermd.

29

Artikel 4.2.6 Intrekkingsgronden Dit artikel bepaalt in welke gevallen een vergunning als bedoeld in artikel 4.2.1 kan worden ingetrokken. Dit is het geval wanneer: - de eigenaar van de woonruimte hier om verzoekt; - een onttrokken woonruimte op enig moment langer dan een jaar niet wordt gebruikt voor datgene waarvoor deze is onttrokken. In artikel 26 van de Huisvestingswet 2014 zijn intrekkingsgronden opgenomen. Deze gelden rechtstreeks en zijn in de verordening niet herhaald. Artikel 4.2.7 Overgangsbepalingen Eerste lid In dit lid is bepaald dat het college een register bijhoudt waarin alle tweede woningen binnen het werkingsgebied van de onttrekkingsvergunning als bedoeld in artikel 4.2.1, eerste lid worden opgenomen. Tweede lid In dit lid is bepaald dat het college woonruimten die binnen het werkingsgebied vallen en die als tweede woning gebruikt worden binnen zes maanden na inwerkingtreding van de verordening in het register als bedoeld in het eerste lid worden opgenomen, voor zover deze bij het college bekend zijn. Derde lid In dit lid is bepaald dat eigenaren van woonruimten, die binnen het werkingsgebied vallen en die als tweede woning gebruikt worden, binnen twaalf maanden na inwerkingtreding van deze verordening melding kunnen maken van hun tweede woninggebruik, indien die woonruimten door het college nog niet in het register zijn opgenomen.

Vierde lid In dit lid is bepaald dat wanneer eigenaren van tweede woningen, overeenkomstig het tweede en derde lid, van rechtswege over een vergunning worden geacht te beschikken. Hiermee wordt voorkomen dat op grond van de Huisvestingsverordening zwaar inbreuk wordt gemaakt op woningbezit van de desbetreffende eigenaren. HOOFDSTUK 5 OVERIGE BEPALINGEN Paragraaf 5.1 Handhaving en toezicht Artikel 5.1.1 Toezicht Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde, zijn belast de daartoe door het college op grond van artikel 33, eerste lid, van de Huisvestingswet aangewezen ambtenaren. Artikel 5.1.2 Bestuurlijke boete Eerste lid Dit artikel bepaalt dat het college een bestuurlijke boete op kan leggen bij overtreding van de verboden die bepaald zijn in artikel 21 en 41 van de Huisvestingswet. Dit artikel is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 35 van de Huisvestingwet, waarin is bepaald dat gemeenten in hun Huisvestingsverordening bepalingen op kunnen nemen met betrekking tot de bestuurlijke boete. 30

Overtredingen in de zin van artikel 21 van de Huisvestingwet gaan in deze Huisvestingsverordening over het zonder vergunning onttrekken van een woonruimte om als tweede woning te gebruiken in het aangewezen werkingsgebied. Overtredingen in de zin van artikel 41 van de Huisvestingswet gaan in deze Huisvestingsverordening over het zonder vergunning in gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte. Voorwaarden en voorschriften die in de verordening zijn verbonden aan deze vergunningen zijn op grond van artikel 24 en 26 van de Huisvestingswet gesteld. Overtreding van deze voorwaarden of voorschriften zijn dus overtredingen van artikel 24 en 26 van de Huisvestingswet. Bestuurlijke boetes moeten worden onderscheiden van de last onder dwangsom. Een last onder dwangsom kan worden opgelegd op grond van de Gemeentewet (artikel 125) in samenhang met de Algemene wet bestuursrecht (artikel 5.32) en behoeft geen grondslag in de Huisvestingsverordening. Bestuurlijke boetes wel, daarom zijn deze opgenomen in dit artikel. Het opleggen van boetes blijkt namelijk effectiever dan het enkel opleggen van een last onder dwangsom. Dit is in het verleden vooral gebleken bij de handhaving van overtredingen van de verbodsbepalingen in de Huisvestingswet. De bestuurlijke boetes kunnen altijd in combinatie met een last onder dwangsom worden opgelegd.

Tweede lid Dit artikel bepaalt dat wanneer het college besluit een bestuurlijke boete op te leggen, dit gebeurt op in lijn met de door de gemeenteraad vastgestelde boetebedragen. Deze zijn vastgelegd in de tabellen van bijlage 2 bij deze huisvestingsverordening. Tabel 1 Bestuurlijke boete opkoopbescherming In tabel 1 zijn de boetes opgenomen voor het in gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder vergunning. Goedkope en middeldure woonruimten zijn in eerste instantie bedoeld om in te wonen door de koper. De bescherming van de beschikbaarheid van woonruimten voor startende kopers, gelet op de schaarste aan koopwoningen en hun geringere financiële positie, is van groot belang. Hetzelfde geldt voor het op pijl houden van de leefbaarheid in de buurten. Het schenden van deze vergunningplicht acht de gemeente een ernstige overtreding, gezien het negatieve effect op de betaalbaarheid van koop- en huurwoningen en daarmee de toegankelijkheid van de Leeuwarder woningmarkt voor potentiële eigenaarbewoners. De boete voor het in gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte, zonder vergunning of ontheffing is daarom vastgesteld op €4.000,- voor een legaliseerbare overtreding.

Voor een niet-legaliseerbare overtreding geldt dat hiervoor een boete is vastgesteld van €8.000,- voor de eerste, €12.000,- voor de tweede, €18.500,- voor derde, en €21.750,- voor de vierde overtreding en verder. De boete voor het in gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte met vergunning of ontheffing, waarbij de gebruiksvorm wordt geschonden, is vastgesteld op €8000,- voor de eerste, €12.000,- voor de tweede, €18.500,- voor derde, en €21.750,- voor de vierde overtreding en verder. Een overtreding is legaliseerbaar zodra er voor de illegale situatie alsnog een vergunning of ontheffing kan worden verkregen. De reden dat dit bedrag lager is vastgesteld is omdat de handeling op zichzelf dus legaliseerbaar is, en derhalve minder ernstig is. Immers is voor het type gebruik een vergunning of ontheffing te verkrijgen waarmee deze vorm minder onwenselijk is. Wanneer er geen vergunning is, maar deze ook niet te verkrijgen valt, gaat het om een handeling die niet legaliseerbaar is, en daarmee ook een onwenselijkere handeling betreft. De gemeenteraad acht de boete evenredig in de zin van artikel 6 van het EVRM. In het geval van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, die door de overtreder aannemelijk zijn gemaakt, is een lagere boete mogelijk.

Dit artikel bevat de algemene bevoegdheid voor overheden, zoals de gemeente, om boetes in individuele situaties te 31

matigen als er sprake is van bijzondere omstandigheden. Hoewel er dus vaste boetebedragen staan voor overtreding van de opkoopbescherming, wordt elke zaak op zijn eigen inhoud beoordeeld. Als er redenen zijn om een lagere of helemaal geen boete op te leggen vanwege bijzondere omstandigheden, dan doet de gemeente dat. Tabel 2 Bestuurlijke boete onttrekking Het in strijd met de voorwaarden uit de verordening onttrekken van woonruimte wordt het zwaarst beboet. Van de hoogte van de boete moet een afschrikwekkende werking uitgaan, reden waarom hier is gekozen voor de hoogst mogelijke boete. Bij onttrekking met vergunning, maar bij het schenden van voorwaarden, is vanwege de mindere ernst van de overtreding een lagere boete vastgesteld. De onttrekking is middels de vergunning immers gelegitimeerd, maar de voorwaarden worden niet juist uitgevoerd. Dit is een ernstige overtreding, maar niet zo ernstig als onttrekking waar helemaal geen vergunning voor is verleend. In het opleggen van en bepalen van de hoogte van de boete wordt uiteraard rekening gehouden met het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht in titel 5.4, en in het bijzonder artikel 5:46. De hoogte van de bestuurlijke boete wordt afgestemd op de ernst van de overtreding en de mate waarin deze aan de overtreder kan worden verweten.

De gemeente houdt daarbij zo nodig rekening met de omstandigheden waaronder de overtreding is gepleegd. Ook legt de gemeente een lagere bestuurlijke boete op indien de overtreder aannemelijk maakt dat de vastgestelde bestuurlijke boete wegens bijzondere omstandigheden te hoog is. Paragraaf 5.2 Restbepalingen Artikel 4.2.1 Beleidsregels Dit artikel bepaalt dat het college beleidsregels kan vaststellen met betrekking tot zaken die in deze verordening zijn geregeld. Bijvoorbeeld over de vaststelling van feiten, het maken van afwegingen en de verdere uitleg van regels. Artikel 4.2.2 Afwijkingsbevoegdheid Er kunnen zich individuele gevallen voordoen waarin strikte toepassing van deze verordening onbedoeld en onvoorzien buitengewoon onbillijk uitwerkt. In die gevallen kan het college besluiten om af te wijken van de bepalingen van deze verordening. Hierdoor kan worden voorkomen dat in schrijnende situaties geen huisvestingsvergunning kan worden afgegeven. De aard en strekking van de afwijkingsbevoegdheid is zodanig dat deze slechts met uiterste terughoudendheid kan worden toegepast. Het is hierbij in geen geval mogelijk om af te wijken van de bepalingen in de Huisvestingswet 2014.

32