Bijlage raadsvoorstel: motivering beslissing op bezwaar met bijlagen

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

26/345

Investeren in de fijnmazige winkelstructuur Er wordt op verschillende manieren geïnvesteerd in de fijnmazige winkelstructuur van de gemeente Leeuwarden. Dit wordt gedaan aan de hand van de volgende actiepunten: •

•

Concentreren van de supermarktmeters en het optimaliseren van bestaande winkelcentra. De gemeente voert actief beleid op het verplaatsen van bestaande supermarktmeters naar concentratiegebieden die nabij bestaande woongebieden gelegen zijn. Zo ontstaan sterkere detailhandelsclusters en worden het aantal en de afstand van verkeersbewegingen door bewoners beperkt. Optimaliseren van de bestaande winkelcentra. Vanuit verschillende beleidsstukken (o.a. het huidige Beleidskader Retail en de voorgaande detailhandelsstructuurvisie) werkt men aan het optimaliseren en versterken van de bestaande winkelclusters in Leeuwarden.

Opnemen metrages supermarkten in bestemmingsplannen De gemeente is gestart met het opnemen van het toegestane metrage aan supermarkten in de bestemmingsplannen van nieuwe woonwijken die in ontwikkeling zijn. Op deze manier wordt voorkomen dat er te veel metrage aan supermarkten ontwikkeld wordt in nieuwe woonwijken en dit uiteindelijk voor uitval van het bestaande aanbod kan leiden. Investering in toekomstbestendigheid bedrijventerreinen De gemeente heeft de afgelopen jaren geïnvesteerd in de toekomstbestendigheid van de bestaande bedrijventerreinen. Hierbij zijn de volgende acties ondernomen: • • • •

Aanleg van nieuwe rotondes om de doorstroom van het verkeer te verbeteren. Aanleg van nieuwe fietspaden om de fietsveiligheid op de bedrijventerreinen te vergroten. Er is ruimte gemaakt voor meer groen om de verblijfskwaliteit te verbeteren en klimaatadaptatie ten goede te komen. Intensief contact vanuit de gemeente met het parkmanagement om samenwerkingen en collectiviteitsvoordelen tot stand te brengen.

Stimuleren van juiste gebruikers op de bedrijventerreinen De gemeente heeft gestimuleerd het juiste type bedrijven op de bedrijventerreinen binnen de gemeente aan te trekken. Hierbij is meer plaats voor échte bedrijven en minder plaats voor opslaglocaties van onder andere opslagcontainers en boxen & campers en caravans. Accountmanagers bedrijventerreinen De gemeente Leeuwarden heeft voor elk van zijn bedrijventerrein een accountmanager aangewezen. Deze accountmanagers houden zich onder andere bezig met: • • •

Bemiddeling met o.a. betrekking tot de leegstaande kavels op de bedrijventerreinen; Het afstemmen met makelaars voor de verkoop en verhuur van kavels en gebouwen; Verplaatsing van bedrijven en het actief intensiveren van het ruimtegebruik.

Initiatieventafel De gemeente is gestart met een initiatieventafel, hier worden nieuwe initiatieven die met name uit het ruimtelijk domein vloeien beoordeeld en getoetst op passendheid vanuit verschillende disciplines. Het uitgangspunt van deze beoordeling en toetsing is het geleiden van de juiste functie naar de juiste plek en het versterken van de economische structuur van de gemeente. Door dit te doen aan de hand van verschillende perspectieven ontstaat een duidelijke integraliteit bij nieuwe ontwikkelingen in Leeuwarden.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

27/345

Figuur 9 Het initiatievenkompas dat de gemeente Leeuwarden hanteert als leidraad voor de initiatieventafel Bron: Gemeente Leeuwarden.

Diverse vergelijkbare initiatieven van een aanvraag voor een bepaalde functie op een onwenselijke locatie binnen de gemeente Leeuwarden zijn eerder afgewezen zoals: • • • • • • •

Fietsenwinkel op bedrijventerrein de Hemrik Broodjeszaak met bezoek/verblijf mogelijkheid op de Hemrik Warenhuis op de Centrale Supermarkt op agrarisch perceel nabij Stiens Keukenzaak op Elfstedenpark (WTC gebied) Meubelzaak op Elfstedenpark Huishoudelijke artikelen en speelgoedwinkel op Elfstedenpark.

Toekomstbestendigheid van de stad De gemeente Leeuwarden investeert in de stad Leeuwarden doormiddel van de Agenda Binnenstad Leeuwarden (2021 – 2028)16. Aan de hand van de agenda tracht de gemeente om een vitale binnenstad te creëren. De recente gebeurtenissen en ontwikkelingen (denk aan de coronacrisis en de opkomst van de online economie) vragen om een herziening van het gebruik van de binnenstad en een nieuwe focus op het belang van een vitale binnenstad.

6.2

Conclusie: minst beperkende maatregel

De gemeente Leeuwarden en andere stakeholders hanteren een grote verscheidenheid aan uiteenlopende maatregelen om de vestigingsmogelijkheden voor bedrijven c.q. het ondernemersklimaat op Industrieterrein Leeuwarden Oost en De Hemrik te versterken. Zo is bijvoorbeeld actief geïnvesteerd in de infrastructuur op en rondom de bedrijventerreinen in de gemeente en het aantrekken van de juiste gebruikers op de bedrijven 16

https://www.leeuwarden.nl/wp-content/uploads/2022/10/Agenda-binnenstad-2021-2028.pdf

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

28/345

terreinen. Daarnaast zijn er ook veel maatregelen getroffen ter behoud en versterking van de hoofdwinkelstructuur. De maatregelen zijn in lijn met het gevoerde beleid ten aanzien van bedrijventerreinen en detailhandel (zie paragraaf 2.3). De gemeente Leeuwarden hanteert daarmee een coherent en systematisch beleid. Het loslaten van de geldende bestemmingsplanregeling zal leiden tot verkleuring van Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik. Mede door de lagere huurlasten (“following the lower costs”) zal reguliere detailhandel zich hier vestigen, supermarkten voorop. Diverse concrete voorbeelden tonen aan dat dit niet alleen een mogelijkheid is, maar in de praktijk daadwerkelijk optreedt. Sterker nog, in de afgelopen 10 jaar was de (relatieve) groei van het aantal supermarktmeters nergens zo groot als op bedrijventerreinen en grootschalige detailhandelslocaties. Met andere woorden: locaties zoals Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik zijn kwetsbaar voor verkleuring want het zijn gewenste vestigingslocaties voor reguliere detailhandelsbedrijven. Vestiging van reguliere detailhandel leidt tot afname van de vestigingsmogelijkheden voor Bedrijven. Dit terwijl de gemeente Leeuwarden een druk ervaart op de bestaande ruimte voor Bedrijven.

Het loslaten van de bestemmingsregeling en het toestaan van reguliere detailhandel op Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik leidt niet alleen tot een afname van de vestigingsmogelijkheden voor Bedrijven en verslechtering van het ondernemersklimaat voor bedrijven, maar heeft ook nadelige gevolgen voor de bestaande fijnmazige winkelstructuur. De vestiging van reguliere detailhandel zou het perspectief van eventuele gewenste versterking van de detailhandel in de omliggende winkelclusters aanzienlijk verslechteren. Daar komt bij dat detailhandel in het huidige tijdsgewricht onder druk staat. Steeds meer bestedingen in zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse sector vinden online plaats. Tot slot blijkt dat het loslaten van de bestemmingsregeling en het toestaan van reguliere detailhandel ook grote effecten kan hebben op de bereikbaarheid en verkeersveiligheid. Kortom de bestemmingsregeling kan niet worden gemist om de nagestreefde doelen te bereiken. Het ondersteunende beleid inzetten als flankerend beleid zal desondanks niet voorkomen dat de bedrijventerreinen verkleuren, waardoor de daar gevestigde bedrijvigheid onder druk komt te staan. Gelijktijdig gebeurt hetzelfde met de fijnmazige detailhandelsstructuur. Voordelen van concentratie verdwijnen. De planregel beschermt effectief de leefbaarheid van de woonwijken in Leeuwarden.

Tenslotte heeft het loslaten van de bestemmingsregeling mogelijk ook grote effecten op de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

29/345

Bijlage 1: Planbeschrijving bestemmingsplan In hoofdstuk 5 op de toelichting op Bestemmingsplan Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd: • • • • • • • • • • • • • •

Bedrijven worden mogelijk gemaakt binnen de categorieën “Bedrijventerrein – 1” op Oost of “Bedrijventerrein – 2” op De Hemrik in verband met de mogelijkheden ten opzichte van eventuele detailhandel op De Hemrik. De maximaal mogelijke milieucategorie wordt per deelgebied vastgelegd en mogelijk gemaakt. Risicovolle bedrijven worden specifiek geregeld in het gebied in verband met risico’s van de externe veiligheid. Functies die van oorsprong niet aanwezig zijn op een bedrijventerrein worden specifiek geregeld. Detailhandel in de ABC-goederen wordt alleen toegestaan op het bedrijventerrein De Hemrik. Perifere detailhandel is op De Hemrik enkel met een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan toegestaan, en alleen mogelijk langs de hoofdroutes met specifieke voorwaarden (afmeting en functie). Voor windturbines en antennemasten zijn uitzondering op de maximale bouwhoogte mogelijk. Daarnaast is uitbreiding van het aantal windturbines in het gebied niet mogelijk. Versterking van de duurzaamheidsambities van Leeuwarden worden planologisch mogelijk gemaakt. Bedrijfswoningen worden specifiek aangeduid en nieuwe bedrijfswoningen worden niet toegestaan in het gebied. Binnen de genoemde bestemmingen zijn aanverwante en ondergeschikte voorzieningen mogelijk (zoals ontsluitingswegen, voetpaden, groen en parkeerplaatsen).

Het bedrijventerrein kent grote bouwvlakken voor maximale flexibiliteit voor het plaatsen van bebouwing. Bij de bedrijfsbestemming is een maximaal bebouwingspercentage opgenomen om zo ruimte te laten voor bijvoorbeeld parkeren op eigen erf. De maximale bouwhoogte is voor de beide bedrijventerreinen verschillend geregeld. In Oost geld per gebied een verschillende maximale bouwhoogte, terwijl dit in Hemrik meer uniform is. Het wijzigingsplan voor de ontwikkeling van het voormalige FVC terrein is vastgesteld en wordt exact overgenomen in dit bestemmingsplan.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

30/345

Bijlage 2: Distributieve analyse Bij de distributieve berekeningen voor de supermarktsector zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: •

•

•

•

•

Draagvlak. Voor het draagvlak is uitgegaan van het inwoneraantal van CBS Statline (2022). Voor de gemeente als geheel komt dit uit op een inwoneraantal van 125.504. Naar de toekomst toe zal de gemeente tot 2035 doorgroeien naar een inwoneraantal van 131.160 (+4,5%) op basis van cijfers van Primos (2023). Bestedingen. Jaarlijks geldt een bestedingscijfer van € 2.183 per persoon in fysieke supermarkten (exclusief BTW). Deze cijfers zijn gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van INretail & Panteia (Omzetkengetallen, 2022). Het gemiddelde inkomen per persoon in de gemeente Leeuwarden ligt 12,7% lager, dan het landelijk gemiddelde. Hierdoor ligt het feitelijke bestedingsbedrag aan supermarkten van inwoners van beide onderzoeksgebieden lager. De bestedingen zijn hiervoor gecorrigeerd (met een prijselasticiteit van 0,4 voor de dagelijkse sector). De bestedingen worden constant verondersteld richting 2035. Koopstromen. In 2017 is er een koopstromenonderzoek uitgevoerd voor de gehele provincie Friesland (door Broekhuis Rijs Advisering). Doordat o.a. de gemeentegrenzen sinds 2017 zijn gewijzigd, de koopstromen zijn berekend op niveau van kernen (en niet gemeenten) en de toevloeiing voor de dagelijkse niet bekend is biedt dit koopstromenonderzoek onvoldoende houvast voor een distributieve toets op gemeente en stadsniveau.

Voor het Retailkader uit 2022 zijn de gegevens als basis gebruikt voor het opstellen van de kooporiëntaties. Voor de distributieve berekening voor de supermarktsector in beide onderzoeksgebieden zal gebruik worden gemaakt van de kooporiëntaties die ook gebruikt zijn in het Retailkader uit 2022. Dit betekent dat uitgegaan wordt van een koopkrachtbinding van 95% en een koopkrachttoevloeiing van 10%. We veronderstellen dat de koopstromen constant blijven tot 2035. Vloerproductiviteit. De gemiddelde vloerproductiviteit geeft aan wat een gemiddelde fysieke supermarkt per jaar en per m² wvo omzet. In Nederland is de gemiddelde vloerproductiviteit in supermarkten € 8.589 per m² wvo per jaar (exclusief BTW). Dit cijfer is gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van INretail en Panteia (omzetkengetallen, 2022). Huidig supermarktaanbod. Het huidige aantal supermarktmeters in de gemeente Leeuwarden betreft 40.659 m² wvo.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

31/345

Parameters

Huidige situatie (2023)

2035

Inwoners

125.504

131.160

Bestedingen per hoofd in € (Panteia, 2022) € 2.183

€ 2.183

Bestedingspotentieel in € mln.

€ 268

€ 280

Bestedingspotentieel in € mln., incl. inkomenscorrectie

€ 255

€ 266

Koopkrachtbinding

95%

95%

Gebonden bestedingen in € mln.

€ 242

€ 253

Koopkrachttoevloeiing

10%

10%

Omzet door toevloeiing in € mln.

€ 27

€ 28

Totale bestedingen in € mln.

€ 269

€ 281

Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo (Panteia, 2022)

€ 8.589

€ 8.589

Gerealiseerde vloerproductiviteit/functioneren

€ 6.612

€ 6.910

Haalbaar aanbod in m² wvo

31.301

32.712

Aanbod in m² wvo

40.659

40.659

Uitbreidingsruimte in m² wvo

-9.358

-7.947

Tabel 4 Distributieve berekening Bron: Sweco

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

32/345

Bijlage 3: Begrippenlijst Bedrijven Bedrijven op het gebied van productie, groothandel, transport, logistiek, constructie, ontwerp, en dergelijke. Bruto vloeroppervlakte (bvo) Dit betreft de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten (volgens NEN 2580) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Buitenstad Onder de Buitenstad vallen alle (winkel)gebieden die Locatus rekent tot het hoofdwinkelgebiedstype 1) Verspreide bewinkeling en 2) Overig, Grootschalige concentraties en Speciale (winkel)gebieden. Centrumgebieden Tot de Centrumgebieden behoren alle centrale winkelgebieden (van dorpscentra tot de binnensteden) en alle ondersteunende winkelgebieden (de buurt-, wijk en stadsdeelcentra). Samen vormen deze winkelgebieden de reguliere winkelstructuur. Grootschalige concentratie Concentratie van 5 of meer verkooppunten in de Detailhandel met een gemiddeld winkelverkoopvloeroppervlak per winkel van minimaal 500 m². Het aanbod moet minimaal voor 50% doelgericht zijn. Dit betekent dat minimaal de helft van het winkelverkoop-vloeroppervlak van het betreffende winkelgebied zich richt op de branches "dier en plant", "bruin- en witgoed", "fietsen- en autoaccessoires", "doe-het-zelf" of "wonen".

Leegstand Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden. PDV cluster PDV cluster, een kleinere concentratie van perifere detailhandelsvestigingen van drie of meer verkooppunten in de branchegroepen In/Om Huis met een ondergrens van 1.000 m² bvo per vestiging (samen minimaal 3.000 m² bvo) met een (boven)lokaal bereik (in beginsel minimaal 50.000 inwoners binnen 5 tot 10 kilometer). Speciaal (winkel)gebied Winkelgebieden die niet tot de reguliere (onder andere binnensteden en wijk- en buurtcentra) en grootschalige concentraties behoren, worden aangemerkt als speciaal winkelgebied. Veelal zijn dit winkelgebieden rondom een station of winkelgebieden met een speciaal thema. Designer Outlet Center in Roermond, Stationsplein Breda en Luchthaven Schiphol zijn bijvoorbeeld in deze categorie opgenomen. Verspreide bewinkeling Alle verkooppunten die niet tot een winkelconcentratie (volgens de indeling van Locatus) behoren. Hiertoe behoren solitaire verkooppunten en de concentraties van 4 verkooppunten of minder, of van 2 winkels inclusief een supermarkt.

Binnen Verspreide bewinkeling is er een driedeling naar verkooppunten: • • •

Binnen de bebouwde kom Buiten de bebouwde kom Bedrijventerreinen

Winkelvloeroppervlak (wvo)

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

33/345

Het winkelvloeroppervlakte betreft het winkeloppervlakte wat in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft het voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel het totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beoordeling supermarktinitiatief Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik, Gemeente Leeuwarden Projectnummer 51017765 5 oktober 2023

34/345