Bijlage 2. Gemeente Leeuwarden - Analyse tweede woninggebruik Jirnsum, Wergea en Warten

Analyse tweede woninggebruik Jirnsum, Wergea en Warten

Gemeente Leeuwarden 5 juli 2023 Definitief

DATUM

5 juli 2023

TITEL

Analyse tweede woninggebruik

OPDRACHTGEVER

Gemeente Leeuwarden

AUTEUR(S)

Jeroen Wissink Vera Elferink

PROJECTNUMMER

080.122/G

STATUS

Definitief

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud 1 1.1 1.2

Inleiding Aanleiding Onderzoeksopzet

4 4 4

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Beeld van de woningvoorraad Samenstelling woningvoorraad Ontwikkeling transacties en prijzen Verhuisbewegingen Omvang tweede woninggebruik

6 6 6 7 9

3

Samenvattende conclusies

13

1 Inleiding 1.1 Aanleiding In de dorpen Jirnsum, Wergea en Warten zijn er verschillende signalen dat er woningen worden opgekocht door mensen die deze aanhouden als tweede woning en deze woning niet gebruiken als hoofdverblijf. De dorpsbelangen in deze dorpen maken zich zorgen over deze ontwikkeling. De druk op de woningmarkt neemt verder toe en daarnaast heeft het een negatief effect op de leefbaarheid. Deze woningen komen namelijk niet meer beschikbaar voor starters en jonge huishoudens. Daarnaast worden deze woningen slechts een gedeelte van het jaar bewoond. In 2021 heeft Companen onderzoek uitgevoerd naar de omvang van de problematiek in Grou. Hieruit kwam naar voren dat met name in het oude centrum van het dorp relatief veel woningen zijn opgekocht. Deze woningen worden gebruikt als tweede woning of voor toeristische verhuur. In de gemeenteraad is debat gevoerd over de gemeentelijke huisvestingsverordening, waarin onder andere het tweede woninggebruik in Grou geregeld gaat worden. Naar aanleiding hiervan zijn er een aantal andere dorpen die ook deze regeling willen hebben. De gemeente Leeuwarden heeft daarom behoefte aan meer inzicht in (de toename van) het tweede woninggebruik in Jirnsum, Wergea en Warten.

De definitie voor tweede woninggebruik, zoals opgenomen in de huisvestingsverordening, luidt als volgt: • Tweede woning: een woonruimte die niet gebruikt wordt als hoofdverblijf. • Hoofdverblijf: het adres waarop iemand de afgelopen twaalf maanden overheersend verbleef, zijnde tenminste 183 nachten, en waar het centrum van diens levensbelangen ligt. • Woonruimte: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

1.2 Onderzoeksopzet In een woning die als tweede woning wordt gebruikt is formeel geen sprake van bewoning. De eigenaar van de woning heeft zijn hoofdverblijfplaats elders en staat op een ander adres ingeschreven. Dit kan een ander adres in de gemeente Leeuwarden zijn, maar ook een adres buiten de gemeente.

WOZ-registratie Om in beeld te brengen hoeveel woningen mogelijk worden gebruikt als tweede woning is een analyse uitgevoerd op de WOZ-registratie van de gemeente Leeuwarden. De WOZ-registratie biedt inzicht in de eigenaar en de gebruiker van alle woonobjecten in de gemeente. Op basis van deze dataset is de eigendomssituatie en leegstand van de woningvoorraad in Jirnsum, Wergea en Warten in beeld gebracht. In dit onderzoek hebben we de volgende systematiek gehanteerd: •

Dit onderzoek biedt inzicht in de omvang van de voorraad die als tweede woning wordt gebruikt en hoe deze ontwikkelt. Daarnaast geeft het onderzoek een beeld van in hoeverre er sprake is van schaarste op de woningmarkt in deze drie kernen. De gemeente Leeuwarden heeft Companen gevraagd om dit onderzoek uit te voeren.

080.122/G | Analyse tweede woninggebruik

•

Als de gebruiker dezelfde persoon is als de eigenaar van het woonobject dan is er sprake van een koopwoning. Als de eigenaar een corporatie is dan is er sprake van een sociale huurwoning.

4

•

Als de gebruiker van het woonobject niet gelijk is aan de eigenaar van het object (en het geen corporatiewoning betreft) dan is er sprake van een particuliere huurwoning. Bij het bepalen van de particuliere huurvoorraad kan het overigens voorkomen dat het woonobject op naam van de partner of een BV staat en de hoofdbewoner wel degelijk de eigenaar is van het pand. Op basis van deze analyse is dit echter niet volledig uit te sluiten.

Via de WOZ-registratie is het ook mogelijk om te detecteren of er woningen zijn die leegstaan. Het gaat dan om woningen die geen gebruiker hebben, maar wel een eigenaar. Als het geen corporatiewoning betreft dan is het mogelijk dat deze woning kan worden gebruikt als tweede woning. In situaties staan woningen tijdelijk leeg als gevolg van verkoop/aankoop van de woning, bij een verbouwing van de woning of door overlijden van de bewoner. Door de ontwikkeling van de leegstand door de jaren heen in beeld te brengen en door te kijken naar woningen die voor langere tijd leegstaan, maken we een inschatting van de omvang van het aantal ‘tweede woningen’.

starters, doorstromers, huishoudens die de woning als tweede woning gebruiken of (particuliere) investeerders. Deze data geeft tevens inzicht in de positie van starters en doorstromers op de woningmarkt.

Schaarste Om antwoord te geven in hoeverre er sprake is van schaarste op de woningmarkt is de ontwikkeling van de woningvoorraad nader geanalyseerd. Hierbij is gekeken naar de prijsontwikkeling van de koopvoorraad en het aanbod te koop staande woningen. Daarnaast zijn de verhuisbewegingen nader geanalyseerd voor de periode 2016 tot en met 2021. Hoeveel mensen verhuizen binnen de kern, hoe groot is het aandeel vestigers en waar komen zij vandaan? Op deze manier brengen we de positie van Jirnsum, Wergea en Warten binnen de gemeente en regio in beeld. Deze analyses zijn uitgevoerd op basis van CBS Microdata. Dit is een dataset waarin alle verhuisbewegingen van personen en huishoudens in Nederland staan.

Inventarisatie dorpsbelangenverenigingen Naast de analyse van de gemeentelijke databestanden zijn de plaatselijke dorpsbelangenverenigingen gevraagd om aan te geven welke adressen zij als tweede woning zien. Deze inwoners kennen immers hun dorp het best. De Wurkgroep Wenje yn Wergea en Dorpsbelangen Warten hebben zelf een inventarisatie uitgevoerd. Deze gegevens zijn gebruikt voor dit onderzoek.

Kadastergegevens Ter aanvulling op de analyse van WOZ-registratie en de inventarisatie van dorpsbelangenverenigingen analyseren we Kadastergegevens. Het Kadaster heeft gegevens beschikbaar over het aantal opgekochte woningen in Jirnsum, Wergea en Warten. We beschikken zo over de achtergronden van kopers van woningen. Zij kunnen onderscheid maken in woningen die zijn opgekocht door

080.122/G | Analyse tweede woninggebruik

5

2 Beeld van de woningvoorraad 2.1 Samenstelling woningvoorraad Samenstelling voorraad naar eigendom Op 1 januari 2022 telde Jirnsum 574 reguliere woningen, Wergea 805 reguliere woningen en Warten 358 reguliere woningen. Jirnsum heeft relatief de meeste koopwoningen (68%), Wergea de meeste sociale huurwoningen (28%). Van een klein deel van de voorraad is de precieze eigendomssituatie niet te achterhalen. Het gaat hierbij om woningen waarvan de eigenaar niet bekend is. Naar alle waarschijnlijkheid betreft het merendeel hiervan koopwoningen. Tabel 2.1: Woningvoorraad naar eigendom 2022 Jirnsum Wergea Koop 391 68% 510 63% Huur corporatie 104 18% 225 28% Huur particulier 68 12% 54 7% Leegstand 7 1% 11 1% Gebruiker onbekend 4 1% 5 1% Totaal 574 100% 805 100% Bron: WOZ-registratie gemeente Leeuwarden, 2023.

Warten 221 62% 94 26% 34 9% 6 2% 3 1% 358 100%

Ontwikkeling WOZ-waarde woningvoorraad Van de drie dorpen is de gemiddelde WOZ-waarde in Wergea het hoogst. De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Wergea lag in 2022 op € 274.000. Ter vergelijking lag dit in 2022 in Jirnsum op € 255.000 en in Warten op € 246.000. In de periode tussen 2018 en 2022 is de WOZ-waarde in Wergea het sterkst gestegen, namelijk met +49%. In Jirnsum en Warten ligt dit met 44% en 41% net wat lager. Desalniettemin gaat het om substantiële prijsstijgingen in de afgelopen vijf jaar.

080.122/G | Analyse tweede woninggebruik

Tabel 2.2: Ontwikkeling gemiddelde WOZ-waarde per jaar, 2016 - 2022 2018 2019 2020 2021 2022 Jirnsum € 177.000 € 188.000 € 207.000 € 226.000 € 255.000 Wergea € 184.000 € 196.000 € 216.000 € 244.000 € 274.000 Warten € 175.000 € 186.000 € 200.000 € 219.000 € 246.000 Bron: CBS 2023.

% + 44% + 49% + 41%

2.2 Ontwikkeling transacties en prijzen De transactieprijzen in de drie kernen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. In 2022 verwisselde een koopwoning in Jirnsum voor gemiddeld € 310.000 van eigenaar. In Wergea en Warten ging het om respectievelijk € 323.000 en € 363.500. Tabel 2.3: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs per jaar, 2019 - 2022 2019 2020 2021 Jirnsum € 173.000 € 213.000 € 234.000 Wergea € 230.000 € 207.000 € 298.000 Warten € 175.000 € 177.000 € 233.000 Gemeente € 216.000 € 231.000 € 275.000 Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2023.

2022 € 310.000 € 323.000 € 363.500 € 298.000

Het aantal transacties in de kernen is zeer beperkt. Het gaat om circa 10 tot 20 transacties per jaar. En jaarlijks is er sprake van sterke fluctuatie. Tabel 2.4: Ontwikkeling aantal transacties per jaar, 2019 - 2022 2019 2020 2021 Jirnsum 20 27 12 Wergea 25 22 23 Warten 11 19 7 Gemeente 1.687 1.881 1.500 Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2023.

2022 9 20 9 1.459

6

Huidig te koop staand aanbod Begin juni 2023 stonden er 2 woningen te koop in Jirnsum, 4 in Wergea en 2 in Warten. Woningzoekenden in deze dorpen hebben zeer beperkt keuze uit woningen. In de drie kernen zien we dit beperkt aantal te koop staande woningen in verschillende prijssegmenten.

Figuur 2.1: Kernbinding per kern, 2016 - 2021 Jirnsum Wergea Warten Gemeente

Tabel 2.5: Aantal te koop staande koopwoningen naar prijsklasse, 6 juni 2023 Jirnsum Wergea Warten < € 150.000 € 150.000 - € 200.000 1 € 200.000 - € 300.000 1 1 € 300.000 - € 400.000 1 2 > € 400.000 1 1 Totaal 2 4 2 Bron: Funda, aanbod 6 juni 2023.

2.3 Verhuisbewegingen Vanwege de omvang van de dorpen verhuizen er jaarlijks relatief weinig mensen. In Jirnsum verhuizen er jaarlijks circa 130 personen, in Wergea 160 personen en in Warten 90 personen. Van deze personen verhuisde 25% (jaarlijks 35 personen) binnen de kern Jirnsum, 31% (jaarlijks circa 50 personen) binnen Wergea en 19% (jaarlijks 15 personen) binnen Warten. Het aandeel verhuizers binnen de kern is daarmee lager dan binnen de gemeente. Van alle personen die zijn verhuisd, verliet uit Warten ongeveer de helft de gemeente. In Jirnsum verliet iets minder dan de helft de gemeente en in Wergea is dit 30%. Vanuit Wergea wordt relatief vaker naar een andere plek in de gemeente Leeuwarden verhuisd.

0%

20%

40%

Binnen eigen kern

Elders in gemeente

60%

80%

100%

Vertrek uit gemeente

Bron: CBS Microdata, 2016 - 2021.

In de volgende figuur is het aandeel vestigers (huishoudens van buiten de gemeente Leeuwarden) ten opzichte van de omvang van de woningvoorraad weergegeven. Hieruit maken we op dat Jirnsum, Wergea en Warten, in vergelijking tot overig Leeuwarden relatief weinig vestigers aantrekt. Dit geldt vooral voor de huurvoorraad. In de koopvoorraad zien we een gelijk aandeel vestigers dan in de rest van de gemeente Leeuwarden. Figuur 2.2: Aandeel vestigers t.o.v. aantal woningen per kern, 2016 - 2021 25% 20% 15% 10% 5% 0% Jirnsum

Wergea

% vestigers huur

% vestigers koop

Warten

Gemeente

% vestigers totaal

Bron: CBS Microdata, 2016 - 2021.

080.122/G | Analyse tweede woninggebruik

7

Wie vestigen zich in Jirnsum, Wergea en Warten?

Tabel 2.6: Top drie herkomstgemeenten vestigers, 2016 - 2021

Binnen de gemeente zijn er duidelijke verschillen in de doelgroepen die zich in de verschillende kernen vestigen. In de dorpen vestigen relatief veel gezinnen en in de stad Leeuwarden naar verhouding juist veel jonge kleine huishoudens. In vergelijking tot gemiddeld in de gemeente Leeuwarden zien we naar verhouding meer vestigende gezinnen in Jirnsum, Wergea en Warten. Ook alleenstaanden en stellen in de leeftijd van 35 tot 55 jaar en 55 tot 65 jaar vestigen zich vaker in de drie kernen. Jongeren vestigen zich juist stukken minder in de kernen Jirnsum, Wergea en Warten.

Bron: CBS Microdata, 2016 - 2021.

Figuur 2.3: Vestigers naar huishoudenstype per kern, 2016 - 2021

Jirnsum Súdwest-Fryslân (26%) Heerenveen (14%) De Fryske Marren (10%) Overig NL (50%)

Wergea Waadhoeke (14%) Tytsjerksteradiel (10%) Groningen (8%) Overig NL (68%)

Warten Tytsjerksteradiel (15%) Smallingerland (13%) Heerenveen (9%) Waadhoeke (9%) Overig NL (63%)

Gemeente Waadhoeke (11%) Súdwest-Fryslân (8%) Tytsjerksteradiel (6%) Overig NL (75%)

In welke woningen komen vestigers terecht? Bijna 60% van de vestigers in Jirnsum, Wergea en Warten vestigden zich in een huurwoning. De overige groep vestigde zich in de koopvoorraad. Deze groep richt zich zowel op rijwoningen, vrijstaande woningen en twee-onder-éénkapwoningen.

Jirnsum

Figuur 2.4: Huidige woning vestigers per kern, 2016 - 2021

Wergea Warten

Jirnsum

Gemeente

Wergea 0%

20%

40%

60%

80%

1-2 phh <35 jr

1-2 phh 35 - 55 jr

1-2 phh 55 - 65 jr

1-2 phh 65 - 75 jr

1-2 phh 75+ jaar

gezin

100%

Bron: CBS Microdata, 2016 - 2021.

Uit de analyse van de herkomstgemeente van vestigers valt op dat veruit de meeste vestigers in Jirnsum, Wergea en Warten uit de regio afkomstig zijn. Het gaat om de gemeenten Súdwest-Fryslân, Waadhoeke, Heerenveen, en Tytsjerksteradiel. Een derde van de vestigers in de kernen komt uit andere delen van Nederland. Dit percentage ligt lager dan de ruim 50% in de gemeente Leeuwarden. Dit komt deels door uitwonende studenten in de stad Leeuwarden. Vanwege de kleine aantallen is het overigens niet mogelijk om deze ontwikkeling per jaar inzichtelijk te maken.

080.122/G | Analyse tweede woninggebruik

Warten Gemeente

0%

20%

Huur egz

Huur app

40% Koop rij

60%

Koop 2-1 kap

80%

Koop vrijstaand

100% Koop app

Bron: CBS Microdata, 2016 - 2022.

8

Vergelijken we de woningen waar vestigers in terecht zijn gekomen met de woningen waar binnenverhuizers in terecht zijn gekomen dat valt op dat vestigers zich vaker richten op woningen tot € 200.000 dan binnenverhuizers.

Warten is dit gelijk gebleven. Enige mate van (frictie)leegstand is overigens normaal en zelfs wenselijk voor een goed functionerende woningmarkt. Doorgaans wordt hierbij uitgegaan van een frictieleegstand van 2%. Hieraan is te zien dat er weinig leegstand is in de drie kernen.

Figuur 2.5: Huidige woning vestigers en binnenverhuizers naar prijsklasse 2016 - 2021 Tabel 2.7: Ontwikkeling aantal leegstaande woningen per jaar, 2016 - 2022 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Jirnsum aantal 16 16 17 19 20 21 Jirnsum % 3% 3% 3% 3% 3% 4% Wergea aantal 11 11 10 25 37 39 Wergea % 2% 2% 1% 3% 5% 5% Warten aantal 12 13 13 11 12 12 Warten % 3% 4% 4% 3% 3% 3% Bron: WOZ-registratie gemeente Leeuwarden, 2023.

Vestigers

Jirnsum Wergea Warten

Binnenverhuizers

Gemeente Jirnsum Wergea

2022 9 2% 17 2% 10 3%

Warten Gemeente 0% Tot €150.000

20% €150-200.000

40% €200-300.000

60%

80%

100%

€300-400.000

Vanaf €400.000

Bron: CBS Microdata, 2016 – 2021.

2.4 Omvang tweede woninggebruik In deze paragraaf gaan we nader in op de verwachte omvang van het tweede woninggebruik in Jirnsum, Wergea en Warten. Dit doen we allereerst door te kijken naar de ontwikkeling en aard van de leegstand van de woningvoorraad op basis van WOZ-registratie. Op 1 januari 2022 stonden er 17 woningen leeg in Wergea, 10 in Warten en 9 in Jirnsum. Dit is in Jirnsum en Wergea 2% van de totale woningvoorraad en in Warten 3%. Sinds 2016 is de leegstand in Jirnsum en Wergea afgenomen, in

080.122/G | Analyse tweede woninggebruik

Een deel van de hierboven geschetste leegstand is een corporatiewoning. Dit is tijdelijke leegstand tussen momenten van verhuringen. Dit zijn geen woningen die we beschouwen als potentieel gebruik als tweede woning. Wanneer we deze woningen buiten beschouwing laten dan zijn er in de drie kernen in totaal nog 24 leegstaande woningen. Het gaat om 7 leegstaande woningen in Jirnsum, 11 in Wergea en 6 in Warten. Tabel 2.8: Aantal leegstaande woningen exclusief leegstand bij corporaties, 2022 2022 inclusief leegstand 2022 exclusief leegstand bij corporaties bij corporaties Jirnsum 9 7 Wergea 17 11 Warten 10 6 Totaal 36 24 Bron: WOZ-registratie gemeente Leeuwarden, 2023.

9

In Jirnsum zien we leegstand bij vrijstaande woningen, twee-onder-één-kapwoningen en rijwoningen. In Wergea zijn het vooral vrijstaande woningen, rijwoningen en appartementen. In Warten gaat het vooral om vrijstaande woningen en rijwoningen.

Figuur 2.7: Aantal woningen naar periode van leegstand woningvoorraad per 1-1-2022 20 15

10

Figuur 2.6: Leegstaande woningen naar woningtype per kern

5 0

Jirnsum

Jirnsum

Warten

Wergea

Totaal

Wergea Max 1 jaar leeg

Warten 0%

20%

40%

Rij-/hoekwoning

2-1 kap

60% Vrijstaand

80%

100%

Appartement

Bron: WOZ-registratie gemeente Leeuwarden, 2023.

Hoe langer een woning leegstaat, hoe groter de kans dat de woning wordt benut als tweede woning. Op basis van de analyse van de databestanden blijkt dat een groot deel van de woningen in Jirnsum, Wergea en Warten maximaal een jaar leegstaat. Van de leegstaande woningen kunnen de woningen die langer dan 1 jaar leegstaan potentieel als tweede woning worden gebruikt. In de drie kernen gaat het in totaal om 5 woningen: 2 woningen in Jirnsum, 2 woningen in Warten en 1 woning in Wergea. Van de woningen die maximaal 1 jaar leegstaan zijn, is het overgrote deel in handen van erfgenamen. Daarnaast zien we veel wisselingen in gebruikers van deze woningen. Van deze woningen is het onduidelijk of deze als tweede woning worden gebruikt. Het kan zijn dat de woning leegstaat in verband met een verhuizing/verbouwing.

080.122/G | Analyse tweede woninggebruik

Langer dan 4 jaar leeg

Bron: WOZ-registratie gemeente Leeuwarden, 2023.

Van de 5 woningen die langer dan 1 jaar leegstaan is via internet nagezocht of er aanwijzingen zijn of deze woningen gebruikt worden als tweede woning of dat er een andere reden is waarom de woning leegstaat. Bijvoorbeeld omdat de woning in de verkoop staat, te huur wordt aangeboden of via Airbnb wordt aangeboden. Uit deze analyse komt naar voren dat er voor deze 5 woningen geen aanwijzingen zijn dat het niet om een tweede woning gaat. Aangezien een deel van de woningen die kort leegstaan woningen van erfgenamen betreffen, hebben we ook gekeken naar alle 24 leegstaande woningen en of er andere redenen zijn waarom de woning leegstaat. Bij de in totaal 24 woningen die leegstaan (zowel korter dan een jaar als langer) hebben we van 5 woningen kunnen achterhalen dat deze zijn verkocht in de afgelopen periode. We beschouwen het aantal leegstaande woningen als bandbreedte voor potentieel gebruik als tweede woning.

10

•

Tabel 2.9: Aantal leegstaande woningen, 2022 Jirnsum Max 1 jaar leeg 5 1 tot 4 jaar leeg Langer dan 4 jaar leeg 2 Totaal leegstand 7 Bron: WOZ-registratie gemeente Leeuwarden, 2023.

Wergea 10 1 11

Tabel 2.10: Achtergrond leegstaande woningen, 2022 Jirnsum Te koop / verkocht 1 Potentieel 2e woning 5 Bron: WOZ-registratie gemeente Leeuwarden, 2023.

Wergea 4 7

Warten 4 2 6

• •

Warten 6

Beeld op basis van gegevens Kadaster Het Kadaster biedt informatie over de eigenaren van woningen. In hun registratie maken zij onderscheid in twee woningen. Dit is een woning in het bezit van een particulier die in totaal twee woningen bezit en zelf niet in de woning woont. Hierbij geeft het Kadaster wel een disclaimer. Tweede woningen betreffen namelijk een diffuse categorie. Een tweede woning kan een woning zijn die wordt verhuurd, het kan een woning zijn die een ouder koopt voor een studerend kind, het kan een woning zijn die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen en het kan ook een ‘administratieve’ tweede woning zijn (als twee woningen zijn samengetrokken tot één woning zonder dat dit in de data staat vermeld). Bij transacties wordt de check op wonen een dag, een maand, een half jaar en een jaar na verkrijging uitgevoerd. Als de verkrijger op enig moment (alsnog) in de woning is gaan wonen, verandert de indicatie in eigenaar-bewoner. We beschouwen de data van het Kadaster dan ook als een indicatie van de omvang.

In 2022 zijn in Jirnsum 13 woningen geïdentificeerd als tweede woning. Dit is circa 2,1% van de totale voorraad. De omvang van het aantal tweede woningen is door de jaren heen stabiel. In Wergea zijn 20 woningen geïdentificeerd als tweede woning. Dit is 2,4% van de totale voorraad. In Warten gaat het om 16 woningen en dit is 4,0% van de woningvoorraad. In vergelijking tot de overige twee kernen is dit aandeel relatief hoog.

Tabel 2.11: Aantal 2e woningen bestaande woningvoorraad, 2018 - 2022 2018 2019 2020 2021 Jirnsum 10 10 13 15 Wergea 13 11 20 12 Warten 14 15 16 18 Bron: Kadaster, 2023.

2022 13 20 16

Tabel 2.12: Aandeel 2e woningen t.o.v. woningvoorraad, 2018 - 2022 2018 2019 2020 2021 Jirnsum 1,7% 1,7% 2,1% 2,5% Wergea 1,7% 1,5% 2,4% 1,5% Warten 3,5% 3,7% 4,0% 4,5% Bron: Kadaster, 2023.

2022 2,1% 2,4% 4,0%

Het Kadaster geeft ook inzicht in de ontwikkeling van het aantal verkochte woningen naar type koper. Hieruit blijkt dat de meeste woningen worden verkocht aan doorstromers en starters. Slechts 2 woningen in Jirnsum van de 11 verkochte woningen in 2022 worden gebruikt als tweede woning. In Wergea en Warten zijn er in 2022 geen woningen aangekocht als tweede woning.

Het Kadaster heeft daarnaast een registratie van de ontwikkeling van het aantal tweede woningen per kern en in de gemeente Leeuwarden. Hieruit blijkt:

080.122/G | Analyse tweede woninggebruik

11

Tabel 2.13: Aantal verkochte woningen naar type koper, Jirnsum 2018 2019 2020 2021 Doorstromer 8 9 15 5 Koopstarter 3 7 8 2 2e woning 2 0 2 1 Investeerder 1 0 4 0 Overig 1 1 0 1 Totaal 15 17 29 9 Bron: Kadaster, 2023.

2022 8 1 2 0 0 11

Tabel 2.14: Aantal verkochte woningen naar type koper, Wergea 2018 2019 2020 2021 Doorstromer 21 12 16 17 Koopstarter 4 5 5 4 2e woning 0 4 2 3 Investeerder 0 0 0 0 Overig 0 0 0 0 Totaal 25 21 23 24 Bron: Kadaster, 2023.

2022 10 5 0 2 0 17

Tabel 2.15: Aantal verkochte woningen naar type koper, Warten 2018 2019 2020 2021 Doorstromer 7 5 12 2 Koopstarter 4 6 5 2 2e woning 1 0 2 2 Investeerder 2 1 2 0 Overig 2 0 0 0 Totaal 16 12 21 6 Bron: Kadaster, 2023.

2022 3 6 0 0 0 9

Inventarisatie dorpsbelangenverenigingen

data-analyse. Hieruit blijkt dat het 2 adressen betreft die recent zijn verkocht. Daarnaast kwamen 3 adressen niet naar voren uit de analyse van de WOZregistratie. Bij twee adressen staat er een bewoner ingeschreven en 1 adres kwam niet voor in de WOZ-registratie. Dorpsbelangen Warten schat in dat er circa 8 woningen als tweede woning worden gebruikt. Vier van deze adressen komen ook uit de data-analyse naar voren. Op de overige adressen staat iemand ingeschreven. Het dorpsbelang geeft overigens aan dat er meer huizen worden gebruikt als tweede woning, maar dat deze woningen voor een langere periode in het jaar worden gebruikt. Daarnaast zijn er een aantal woningen die tijdelijk worden verhuurd. De woningen die worden gebruikt als tweede woning zijn doorgaans direct aan het water gelegen.

Conclusie omvang tweede woninggebruik Op basis van de data-analyse van de WOZ-registratie en de inventarisatie van de dorpsbelangenverenigingen schatten we de omvang van het potentiële tweede woninggebruik als volgt in: • In Jirnsum gaat het om minimaal 2 tot maximaal 6 woningen. Dit is 0,3% tot 1,0% van de woningvoorraad. • In Wergea gaat het om minimaal 6 tot maximaal 12 woningen. Dit is 1,1% tot 1,5% van de woningvoorraad. • In Warten gaat het om minimaal 9 tot maximaal 12 woningen. Dit is 1,7% tot 3,4% van de woningvoorraad. Hierbij geldt dat mogelijk een deel van deze woningen zijn verkocht of worden verbouwd en daarna worden bewoond door een regulier huishouden.

Wurkgroep Wenje yn Wergea heeft zelf een inventarisatie uitgevoerd van woningen die worden gebruikt als tweede woning. Uit deze inventarisatie komt naar voren dat er 5 woningen zijn die gebruikt worden als tweede woning. Deze inventarisatie is vergeleken met de uitkomsten van de hiervoor beschreven

080.122/G | Analyse tweede woninggebruik

12

3 Samenvattende conclusies De druk op de koopmarkt is opgelopen De transactieprijzen in de drie kernen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. In 2022 verwisselde een koopwoning in Jirnsum voor gemiddeld € 310.000 van eigenaar. In Wergea en Warten ging het om respectievelijk € 323.000 en € 363.500. Als we kijken naar het aantal transacties dan valt op dat er slechts een beperkt aantal woningen per jaar vrij komen. Een klein aantal woningen die worden gebruikt als tweede woning kan daarom al een groot effect hebben.

Aandeel vestigers van buiten de gemeente beperkt Uit de analyse van de verhuisbewegingen blijkt dat Jirnsum, Wergea en Warten, in vergelijking tot de overige dorpen, relatief weinig vestigers van buiten de gemeente aantrekt. Het is in Jirnsum, Wergea en Warten aantrekkelijk wonen, vooral voor gezinnen en kleine huishoudens in de leeftijd van 35 tot 55 jaar en 55 tot 65 jaar. Jongeren vestigen zich juist stukken minder in de kernen Jirnsum, Wergea en Warten. Veruit de meeste vestigers in Jirnsum, Wergea en Warten komen uit de regio. De aantrekkingskracht op mensen van buiten de regio is overigens relatief beperkt. Daarnaast valt op dat vestigers zich wat vaker richten op woningen tot € 200.000 dan mensen die binnen de gemeente verhuizen.

Is er sprake van schaarste? Schaarste op de woningmarkt is een subjectief begrip en hierbij zijn grote verschillen tussen regio’s in Nederland. In algemene zin kunnen we op basis van bovenstaande cijfers op dit moment zeker stellen dat er sprake is van schaarste aan woning in Jirnsum, Wergea en Warten. Dit blijkt uit het feit dat de prijzen van koopwoningen sterk zijn gestegen, er nauwelijks woningen op Funda te koop staan en daarnaast hebben potentiële kopers weinig keuze-

080.122/G | Analyse tweede woninggebruik

mogelijkheden. Tegelijkertijd constateren we ook dat de mate van schaarste vergelijkbaar is met het niveau in de rest van de gemeente Leeuwarden. De prijzen in Jirnsum, Wergea en Warten zijn niet sterker gestegen dan in de rest van de gemeente.

Omvang tweede woninggebruik Op 1 januari 2022 stonden er 17 woningen leeg in Wergea, 10 in Warten en 9 in Jirnsum. In totaal gaat het om 36 woningen in de drie kernen. Dit is in Jirnsum en Wergea 2% van de totale woningvoorraad en in Warten 3%. Sinds 2016 is de leegstand in Jirnsum en Wergea afgenomen, in Warten is dit gelijkgebleven. Wanneer we leegstand bij woningen van corporaties buiten beschouwing laten dan zijn er in de drie kernen in totaal nog 24 leegstaande woningen. Het gaat om 7 leegstaande woningen in Jirnsum, 11 in Wergea en 6 in Warten. Uit de data-analyse blijkt dat er in de drie kernen in totaal 5 woningen langer dan 1 jaar leegstaan: 2 woningen in Jirnsum, 2 woningen in Warten en 1 woning in Wergea. Van de leegstaande woningen is via internet nagezocht of er aanwijzing zijn of deze woningen als tweede woning worden gebruikt. Uit deze analyse komt naar voren dat er voor deze 5 woningen geen verdere aanwijzingen zijn dat het niet om een tweede woning gaat. Van de woningen die maximaal 1 jaar leegstaan, is het overgrote deel in handen van erfgenamen. Daarnaast zien we veel wisselingen van gebruikers van de woning. Het is dan ook goed mogelijk dat deze woningen in praktijk worden gebruikt voor verhuur. Bijvoorbeeld aan huishoudens die tijdelijk een andere woning nodig hebben.

Uit de inventarisatie van Wurkgroep Wenje yn Wergea komt naar voren dat er 5 woningen zijn die gebruikt worden als tweede woning. Deze inventarisatie is vergeleken met de uitkomsten van de hiervoor beschreven data-analyse. Hieruit blijkt dat het op 2 adressen gaat om woningen die verkocht zijn via

13

Funda. Van 3 woningen ging het om woningen die nog niet uit de WOZregistratie naar voren kwamen. Op een klein deel van de woningen die worden gebruikt als tweede woning staat dus wel degelijk iemand ingeschreven. Hieruit blijkt dat het niet altijd mogelijk is om het tweede woninggebruik in te schatten enkel op basis van leegstaande woningen. Dit zal in een latere fase eventuele handhaving er niet eenvoudiger op maken. Het is overigens niet bekend hoe vaak deze woningen per jaar worden gebruikt. Uit inventarisatie van Dorpsbelangen Warten komt naar voren dat er circa 8 woningen worden gebruikt als tweede woning. Het gaat hierbij vooral om woningen langs het water.

beschikbaar voor reguliere woningzoekenden. Het gaat vaak om kleinere woningen en dit raakt met name de starters in de kern. In Jirnsum en Wergea lijkt het tweede woninggebruik in omvang iets lager te liggen dan in Warten het geval is. Gelet op de schaarste op de woningmarkt, het beperkte vrijkomende woningaanbod en de specifieke ligging van de woningen die worden opgekocht en gebruikt als tweede woning is het wenselijk om te voorkomen dat er nog meer woningen worden opgekocht voor gebruik als tweede woning. Dit geldt in het bijzonder voor de kern Warten. Vanuit dit oogpunt is het verstandig om evenals in Grou een verbod op tweede woninggebruik in te voeren. Dit geldt in ieder geval voor Warten en in mindere mate voor Jirnsum en Wergea.

Op basis van de data-analyse en de inventarisatie van de dorpsbelangen schatten we de omvang van het potentiële tweede woninggebruik als volgt in: • In Jirnsum gaat het om minimaal 2 tot maximaal 6 woningen. Dit is 0,3% tot 1,0% van de woningvoorraad. • In Wergea gaat het om minimaal 6 tot maximaal 12 woningen. Dit is 1,1% tot 1,5% van de woningvoorraad • In Warten gaat het om minimaal 9 tot maximaal 12 woningen. Dit is 1,7% tot 3,4% van de woningvoorraad. Hierbij geldt dat mogelijk een deel van deze woningen zijn verkocht of worden verbouwd en daarna worden bewoond door een regulier huishouden.

Advies voor huisvestingsverordening Uit de analyse blijkt dat de omvang van het (potentiële) tweede woninggebruik in Warten verhoudingsgewijs hoger ligt dan in Jirnsum en Wergea. Hoewel het in absolute zin slechts om kleine aantallen gaat heeft het wel degelijk impact op het dorp. In Warten concentreert het woninggebruik zich namelijk op een aantal plekken langs het Warnster Wiid. Deze woningen worden slechts een beperkt deel van het jaar gebruikt. Daarnaast zijn deze woningen niet meer

080.122/G | Analyse tweede woninggebruik

14