Bestemmingsplan Leeuwarden - Nieuw Oud Oost

Leeuwarden - Nieuw Oud Oost ontwerp

Het gehele plangebied is ten slotte voorzien van de gebiedsaanduiding 'overige zone - maximum aantal wooneenheden'. Ter plaatse van deze aanduiding geldt dat het maximum aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan 548.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

44

Leeuwarden - Nieuw Oud Oost ontwerp

Hoofdstuk 6

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien: het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is; het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is; het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds aangetoond door de financiële haalbaarheid en anderzijds via de grondexploitatieregeling vanuit de wetgeving. Voorliggend bestemmingsplan betreft een gemeentelijk plan. De vaststelling van een exploitatieplan is bij dit bestemmingsplan niet van toepassing.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

45

Leeuwarden - Nieuw Oud Oost ontwerp

Hoofdstuk 7

Inspraak, vooroverleg en zienswijzen

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

7.1

Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval wordt geen voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd. Hiervoor is gekozen vanwege het feit dat het concept stedenbouwkundig plan al voor inspraak ter inzage is gelegd en dat het stedenbouwkundig plan zal worden vastgesteld voordat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

7.2

Vooroverleg

Het bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voorgelegd aan de voor dit plan relevante instanties. Gedurende het wettelijk vooroverleg hebben Wetterskip Fryslân, de provincie Fryslân, de brandweer (Veiligheidsregio) en Liander een vooroverlegreactie gegeven. De reacties zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Dit is opgenomen in de in Bijlage 11 opgenomen reactienota.

7.3

Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan heeft voor een termijn van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is één zienswijze ingediend. De zienswijze heeft niet geleid tot planaanpassing. Voor de reactie op de zienswijze wordt verwezen naar de in Bijlage 12 opgenomen zienswijzennota. Ten slotte zijn er een aantal ambtshalve wijzigingen voorgesteld ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Het betreft wijzigingen van de toelichting en de bijlagen bij de toelichting. Hiervoor wordt verwezen naar Bijlage 13 van deze toelichting.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

46

Leeuwarden - Nieuw Oud Oost ontwerp

Bijlage bij de toelichting

BJZ.nu Bestemmingsplannen

47

Leeuwarden - Nieuw Oud Oost ontwerp

Bijlage 1

Stedenbouwkundig plan Nieuw Oud Oost

BJZ.nu Bestemmingsplannen

48

Stedenbouwkundig plan Nieuw Oud Oost Leeuwarden Voorwoord Het zit er al een tijdje aan te komen. Sportclub Cambuur vertrekt uit de wijk Oud Oost en krijgt een nieuwe plek bij het WTC. Velen vinden dat jammer, maar het biedt ook kansen. Want wat gaat er met het Cambuurplein, het voetbalstadion, de winkels en de velden erachter gebeuren? Hoe maken we een nieuw hart van de wijk? De gemeente Leeuwarden en ontwikkelaar Leyten, tevens eigenaar van het stadion, maakten daar samen met buurtbewoners, wijkpanels, wijkorganisaties, ondernemers, supporters, woningcorporaties en Cambuur (Verbindt) plannen voor. In het project Nieuw Oud Oost, gingen we met elkaar aan de slag voor een nieuwe (Cam)buurt. We deelden verhalen over de buurt, en benoemden het DNA van de wijk. Begin 2020 was dat de input voor drie groepen van bewoners, ondernemers, supporters en andere betrokken organisaties om eigen ideeën en plannen te maken onder leiding van een professioneel stedenbouwkundig bureau. Deze plannen werden voor de zomer van 2020 gepresenteerd en iedereen kon daar een reactie op geven. Uit de drie plannen kwamen gezamenlijke

bouwstenen waarmee we een stedenbouwkundig model maakten. De reacties van de klankbordgroep van organisaties, ondernemers en bewoners uit de buurt hebben we samen met stedenbouwkundigbureau Daad telkens verwerkt. Het resultaat van dit proces ligt voor u: het stedenbouwkundig plan inclusief beeldkwaliteitsparagraaf voor Nieuw Oud Oost. Tevens presenteren we de nieuwe straatnamen. In het stedenbouwkundig plan ziet u een nieuwe gevarieerde wijk met een diversiteit aan woningen, geïnspireerd door het oude Cambuurstadion, met ruimte voor ontmoeten in een groene omgeving en op het bekende Cambuurplein. Ook de opgaves op het gebied van mobiliteit, waterhuishouding, biodiversiteit, gezondheid en circulariteit worden in het plan uitvoerig benoemd. Wij zijn trots op dit resultaat, en nog trotser op hoe we samen met de buurt dit plan mochten maken. Want dankzij de samenwerking met de buurt en de ideeën en reacties van alle betrokkenen werd het plan steeds beter en mooier. We willen iedereen die heeft meegedaan en meegedacht hartelijk bedanken en hopen dat velen zich straks thuis voelen in dit nieuwe stukje stad. Nieuw Oud Oost, samen op weg naar een nieuwe (Cam)buurt!

Contactpersoon:

Projectnummer: 21.064 DAAD Architecten B.V. Paltz 21 9411 PM Beilen

info@daad.nl Wethouder wonen, gebiedsontwikkeling.

Directeur Leyten.

ruimtelijke

ordening

en

www.daad.nl

DA AD

3

4

Schetssessie

Inhoudsopgave

1. Context 6 2. Ontwerp 10 3. Cambuurplein 16 4. Stadion 22 5. Wonen aan het park 28 6. Bouwprogramma 42 7. Mobiliteit 50 8. Sociale cohesie 56 9. Nieuw Oud Oost: een duurzaam woonpark 64

5

1. Context

6

Korte terugblik --------------------------------------------------------------Participatietraject In het voorjaar van 2020 zijn in een participatietraject drie plannen gemaakt voor de herontwikkeling van het Cambuurterrein. Uit deze drie plannen zijn een vijftal bouwstenen voortgekomen: 1. Verblijven op Cambuurplein 2. Stadion als inspiratie 3. Sociale cohesie 4. Park 5. Bouwprogramma Deze bouwstenen en de sterke punten uit de drie plannen zijn vervolgens samengevoegd tot een stedenbouwkundigmodel dat als uitgangspunt heeft gediend voor het stedenbouwkundig plan. Hierbij is de ambitie geformuleerd voor een stedelijk woonklimaat in een groene omgeving, met een sterke relatie met de omliggende buurten, fysiek en sociaal. Het plan is opgedeeld in drie delen: het Cambuurplein, het stadion en het park. Deze drie gebieden met een eigen identiteit worden met een groene loper aan elkaar verbonden. Woningen De ambitie is om circa 500 (± 10%) woningen te realiseren, waarvan ongeveer 220 grondgebonden en 280 appartementen. Om de balans tussen koop en huurwoningen in de wijk Nieuw Oud Oost wat te herstellen is het de ambitie om 60% koopwoningen te realiseren en 40% huur woningen (waarvan de meerderheid in de sociale huur).

Het model: een samenvoeging van de 3 plannen

“Wij willen bijdragen aan een leefomgeving die niet alleen sociaal en leefbaar is, maar ook duurzaam, gezond en klimaatbestendig” - Collegeprogramma 2018-2022, De Kracht van Samen

7

Doelstellingen --------------------------------------------------------------Cambuurplein De westzijde van het plangebied wordt geflankeerd door het Cambuurplein, een verhard plein dat op dit moment meer een groot parkeerveld is met drie parkeerstraten en kent weinig verblijfskwaliteit. Het plein wordt omzoomd door voorzieningen en aan de westzijde van het Cambuurplein bevinden zich appartementen boven de winkels.

Cambuurstadion Achter het Cambuurplein bevindt zich het stadion. Hier worden op dit moment nog de wedstrijden van SC Cambuur gespeeld. De club verwacht in 2023 te verhuizen naar een andere locatie, waardoor deze locatie vrij komt. Het stadion en het ‘Cambuur clubgevoel’ vormen een belangrijke identiteitsdrager voor het stedenbouwkundig plan.

Doelstelling Een belangrijke doelstelling van het plan is om het plein te vergroenen en verblijfskwaliteit toe te voegen. De inrichting van het openbaar gebied in relatie tot de bebouwing rondom het plein is bepalend voor de beleving op het plein.

Doelstelling De geschiedenis van de plek wordt behouden door de contour van het stadion terug te brengen in het plan. Om ruimte te bieden aan de verbindende groene loper zal in de oost-west richting de ‘tribunewand’ onderbroken worden.

Doelstelling Door het deels weghalen van de bomen en heesters, zal de besloten groene ruimte worden opengebroken en toegankelijk worden gemaakt voor de omgeving. Door de invulling als parkgebied, waar gesloten bouwblokken in te gast zijn, zal dit gebied de verbinding gaan zoeken naar de omgeving. Met het realiseren van een park wordt de ambitie om een waterbuffer te creëren in tijden van hevige regenbuien, ingevuld.

Cambuurplein

Het huidige Cambuurstadion

De trainingsvelden gezien vanaf de Archipelweg

Het park De huidige trainingsvelden worden momenteel afgeschermd van de omgeving door een dicht begroeide grens van bomen en heesters.

9

2. Ontwerp

10

Stedenbouwkundig plan --------------------------------------------------------------Het stedenbouwkundig plan kent een heldere opzet: drie deelgebieden met een eigen identiteit, verbonden door een groene loper dat, zowel fysiek als sociaal, verbinding maakt met de omliggende buurten. De groene loper is de constante factor die de drie gebieden met elkaar verbindt en in alle drie de deelgebieden beleefd zal worden. Wat altijd geborgd wordt is de verblijfskwaliteit, het klimaatadaptieve karakter en het ontwerp met het oog op natuurinclusiviteit. In elk van de drie delen zullen deze kwaliteit anders tot uiting komen. Deelgebied 1: Cambuurplein Op het Cambuurplein worden verschillende ontwerpinterventies aanpassingen gedaan. Het plein wordt, ter hoogte van de doorgang richting het park, vergroend. Dit is de start van de groene loper. Dit levert een kwaliteitsimpuls op voor het plein als verblijfsplek. Ook zullen op een aantal plekken aan het plein de bouwvolumes worden toegevoegd of worden verhoogd. Dit heeft effect op de verhouding tussen het plein en de wandwerking, waardoor een andere ruimte ontstaat. Waar het plein nu als groot en onoverzichtelijk wordt ervaren, zullen deze aanpassingen in het ontwerp het plein een ander karakter geven. Deelgebeid 2: Stadion Het tweede deelgebied is het Cambuurstadion.

Het stadion als speelplek voor voetballers zal misschien verhuizen, de sfeer en de ‘Cambuur’ identiteit willen we in ere houden. Daarom zal het in de vorm van de nieuwe bebouwing terugkomen. Concreet betekent dit vier bouwblokken die orthogonaal gesitueerd zijn als zijnde de voormalige tribunes van het stadion. De 12

oost- en west tribune zullen worden doorbroken om ruimte te bieden voor de groene loper. Het ‘speelveld’ zal worden ingericht als openbare groenvoorziening, bijvoorbeeld door middel van een groentetuin en sportveld. De exacte inrichting van deze plek wordt nader uitgewerkt in het inrichtingsplan. Deelgebied 3: Wonen in het park In het derde deelgebied waait de groene loper uit naar een park. In het park zijn vier gesloten bouwblokken te gast. Dit betekent dat het groene karakter de overhand heeft ten opzichte van de bouwvolumes. Het park is niet alleen waardevol voor de toekomstige bewoners van de bouwblokken, ook voor de omgeving heeft het toegevoegde waarde. Niet alleen door de extra buffercapaciteit die ontstaat waardoor piekbuien beter opgevangen kunnen wordat en. Maar deze meerwaarde zal zich vooral uiten als kwalitatief openbaar groengebied voor het dagelijkse blokje om of voor een ontspannen picknick op een zomerse avond. Het nieuwe park staat niet op zichzelf maar is een toegevoegde schakel in het bestaande groennetwerk waardoor nieuwe aantrekkelijke wandelroutes ontstaan, bijvoorbeeld richting Zamenhofpark.

Om ook ruimtelijk de verbinding naar de omgeving te maken zal er een aantal appartementen aan de drukkere Archipelweg komen Het groene karakter van het park kan mede gerealiseerd worden omdat het parkeren voor de, voornamelijk grondgebonden, woningen binnen de blokken wordt opgelost. Na de hoodstukken over de drie deelgebieden gaan we dieper in op het bouwprogramma, waarin we beschijven waar de (hoogte) accenten en

verschillende woningtypes landen. Het hoofdstuk mobiliteit beschijft de verkeerstructuur, het laden en lossen en hier komt ook de parkeerbalans aan de orde. In het hoofdstuk sociale cohesie gaan we dieper in op waar de ontmoeting en activiteiten kunnen plaatsvinden en hoe we dit door ruimtelijke ingrepen stimuleren. We eindigen met duurzaamheid op de plankaart is te zien waar de verschillende duurzaamheidsambities gaan landen. Op deze manier komen door het boekje heen de vijf bouwstenen aanbod: 1. Verblijven op Cambuurplein 2. Stadion als inspiratie 3. Sociale cohesie 4. Park 5. Bouwprogramma ---------------------------------------------------------------

3. Cambuurplein

16

Referentie: een commerciële plint met wonen boven de winkels Referentie: de winkels en woningen vormen één geheel. De gebouwen staan met hun voeten op de grond

18

Referentie: de ingangen naar de woningen zijn verweven in de plint

Referentie: de winkels en woningen vormen één geheel. De gebouwen staan met hun voeten op de grond

1. bestaande situatie na sloop stadion

2. Entreebebouwing Cambuurstadion maakt plaats voor de groene as richting voormalig voetbalveld en park Referentie: Geen groot volume, maar verschillende kleinere volumes die passen bij de schaal van het plein

3. toevoegen woonprogramma, revitaliseren gevels

4. actieve plint Referentie: (deels) inpandige balkons. Het laden en lossen van de supermarkt vindt inpandig plaats.

19

Impressie Cambuurplein met de groene loper richting het stadion. Het parkeren wordt opgesplist in twee velden en de doorgaande autoverbindingen worden verminderd. Er komt ruimte voor water en zitgelegenheid.

21

4. Stadion

22

24 Referentie: de wens is dat van buiten, het stadion gekenmerkt door een houten schil

Referentie: de ontsluiting in de buitenschil vormt de dikte van de schil. Het ‘stadion’/de tribune is hier nog niet zichtbaar.

1. referentie contour stadion

Referentie: binnen het stadion is de referentie naar het verleden duidelijk voelbaar. Het veld is openbaar toegankelijk en biedt ruimte voor verschillende activiteiten. Zo is er ruimte voor onder andere sport en tuinieren.

2. de volumes bestaan uit een binnenen buitenschil

3. plint verbinden met het veld en de uitloop van het veld

25 Referentie: open hoeken zorgen voor verbinding met de omgeving

5. Wonen aan het Park

28

Groen en water --------------------------------------------------------------De voormalige voetbalvelden worden getransformeerd naar een park waar bewoners van de nieuwe woningen en de bewoners van de omliggende buurten gebruik van kunnen maken. Het park wordt aan de westzijde begrensd door het ‘stadion’ en beweegt zich tussen vier woonblokken door. Omdat de woningen, vanwege het stedelijk ambitieniveau, relatief dicht op het park staan, is het van belang om verblijfsgebieden te creëren die privacy geven. Landschappelijke elementen zoals hoog en laag gras, heesters, bomen en voetpaden, moeten ervoor zorgen dat voldoende privacy wordt geboden voor zowel de bewoners als gebruikers van het park.

De kenmerkende rij met linden achter het stadion blijft behouden

Een bestaande grote populier zal de entree naar het park markeren

Daarnaast functioneert het park als verbinding tussen verschillende gebieden. De wandelpaden verbinden de buurten in het zuiden met het Zamenhofpark in het noorden en Kalverdijkje in het oosten. Een groot oppervlak aan water dient als buffer voor de waterproblematiek in de omliggende wijken. Overtollig water uit het westen en zuiden kan hier in de toekomst heen gevoerd worden om vervolgens via een duiker onder de Plataanstraat richting de boezem te gaan. Zo zal bij hevige waterval een deel van het park dienen als waterbuffer. ---------------------------------------------------------------

Langs de Coopmansstraat staat een serie van grote, maar door de verharding verzwakte eiken. Per boom zal bekeken moeten worden of deze te behouden is

30

De bomen aan de Coopmansstraat worden afgewisseld door volgroeide heesters. Sommige zullen behouden blijven zodat het park vanaf het begin volwaardige beplanting kent

Referentie: lichte glooiingen in het landschap t.b.v. wateropvang

Referentie: water, riet, bomen, bebouwing, glooiende paden, openbare en private buitenruimten en hoog en laag gras zijn de hoofdingrediënten die het park vormgeven

Referentie: riet, water en bebouwing kenmerken het noordwestelijk deel van het park

Referentie: een relatief smalle straat met stedelijk groen verbindt de zuidoost zijde van het park met de Indische buurt

32

Referentie: onderhousarm groen biedt afstand tussen openbaar en privé (terrassen van de woningen) en zorgt voor een divers klimaat voor flora en fauna

Impressie van de openbare ruimte vanaf vanaf het stadion. Zicht naar het oosten, richting de vier bouwblokken in het park.

40

Impressie van de openbare ruimte vanaf de straat tussen blok 3 en 4. Zicht naar het noorden, richting het Zamenhofpark.

41

6. Bouwprogramma

42

Gesloten hoekoplossingen

2. Gesloten hoek met een minimaal verlies van grondgebonden woningen

3. Gesloten hoek met appartementen

4. Hoekafschuining op maaiveld, eventueel balkon in de hoek en op de verdieping gesloten of een dakterras

Semi-gesloten hoekoplossingen

1. Gesloten hoek met een secundaire binnenplaats bij de entree

5. Gesloten hoek met op afstand een doorgang naar de binnenplaats

a. Hoekafschuining met tuin. Afgesloten middels een lage muur

b. Haakse open hoek met tuin. Afgesloten middels een lage muur

47

Referentie: afgeschuinde hoek en een hoogteaccent met terrasen op de verdieping

48

Referentie: in het park zijn gesloten hoekoplossingen het uitgangspunt

Referentie: het stadion heeft vier open hoeken

Referentie: semi-gesloten hoek door middel van een laag muurtje

Referentie: verhoging volume door middel van doortrekken gevel t.p.v. het dakterras

Referentie: langs de Archipelweg komen enkele hoogteaccenten van 5 bouwlagen

49

7. Mobiliteit

50