Analyse tweede woningbezit Grou
Tekst van het document
Analyse tweede woningbezit Grou Gemeente Leeuwarden
24 augustus 2021 Definitief
DATUM
24 augustus 2021
TITEL
Analyse tweede woningbezit Grou
OPDRACHTGEVER
Gemeente Leeuwarden
AUTEUR(S)
Jeroen Wissink Valentine Reijers
PROJECTNUMMER
080.115
STATUS
Definitief
Inhoud 1
Inleiding
4
2
Beeld van de woningvoorraad 2.1 Samenstelling woningvoorraad 2.2 Ontwikkeling transacties en prijzen 2.3 Verhuisbewegingen nader geanalyseerd 2.4 Omvang tweede woningbezit
6 6 6 7 9
3
Samenvattende conclusies
12
1 Inleiding Aanleiding De afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt in de dorpen in Fryslân toegenomen. Voor starters en jonge huishoudens wordt het steeds lastiger om een passende woning te vinden. Pleatslik Belang Grou constateert dat woningen steeds vaker worden opgekocht door mensen die deze aanhouden als tweede woning. Dit heeft een aantal negatieve effecten voor het dorp: de druk op de koopmarkt neemt verder toe en daarnaast heeft het geen positief effect op de leefbaarheid. Deze woningen worden namelijk slechts een gedeelte van het jaar bewoond en de eigenaren hebben doorgaans minder binding met het dorp. Naar aanleiding hiervan heeft het CDA op 18 augustus 2020 schriftelijke vragen gesteld om de omvang hiervan te onderzoeken. De gemeente Leeuwarden heeft daarom behoefte aan meer inzicht in (de toename van) het tweede woningbezit in Grou. Hoe groot is de omvang van de voorraad die als tweede woning wordt gebruikt en hoe ontwikkelt de omvang van het tweede woningbezit? Daarnaast wil de gemeente in beeld krijgen in hoeverre er sprake is van schaarste op de woningmarkt in Grou. De gemeente Leeuwaarden heeft Companen gevraagd om dit onderzoek uit te voeren.
Onderzoeksopzet In een woning die als tweede woning wordt gebruikt is formeel geen sprake van bewoning. De eigenaar van de woning heeft zijn hoofdverblijfplaats elders en staat op een ander adres ingeschreven. Dit kan een ander adres in de gemeente Leeuwarden zijn, maar ook een adres buiten de gemeente. Om in beeld te brengen hoeveel woningen mogelijk worden gebruikt als tweede woning is een analyse uitgevoerd op de WOZ-registratie van de
080.115 | Analyse tweede woningbezit Grou
gemeente Leeuwarden. De WOZ-registratie biedt inzicht in de eigenaar en de gebruiker van alle woonobjecten in de gemeente. Op basis van deze dataset is de eigendomssituatie van de woningvoorraad in Grou in beeld gebracht. Hierbij maken we onderscheid in koopwoningen, sociale huurwoningen, particuliere huurwoningen en recreatiewoningen. In dit onderzoek hebben we de volgende systematiek gehanteerd: • Als de gebruiker dezelfde persoon is als de eigenaar van het woonobject dan is er sprake van een koopwoning. • Als de eigenaar een corporatie is dan is er sprake van een sociale huurwoning. • Als de gebruiker van het woonobject niet gelijk is aan de eigenaar van het object (en het geen corporatiewoning betreft) dan is er sprake van een particuliere huurwoning. Bij het bepalen van de particuliere huurvoorraad kan het overigens voorkomen dat het woonobject op naam van de partner of een BV staat en de hoofdbewoner wel degelijk de eigenaar is van het pand. Op basis van deze analyse is dit echter niet volledig uit te sluiten. • Recreatiewoningen hebben in de WOZ-registratie een eigen code (soort objectnummer) en deze zijn in deze analyse apart weergegeven. Dit zijn woningen die officieel gebruikt mogen worden als tweede woning. Via de WOZ-registratie is het ook mogelijk om te detecteren of er woningen zijn die leegstaan.
Het gaat dan om woningen die geen gebruiker hebben, maar wel een eigenaar. Als het geen corporatiewoning betreft dan is het mogelijk dat deze woning kan worden gebruikt als tweede woning. In situaties staan woningen tijdelijk leeg als gevolg van verkoop/aankoop van de woning, bij een verbouwing van de woning of door overlijden van de bewoner. Door de ontwikkeling van de leegstand door de jaren heen in beeld te brengen en door te kijken naar woningen die voor langere tijd leegstaan maken we een inschatting van de omvang van het aantal ‘tweede woningen’.
4
Naast de analyse van de gemeentelijke databestanden heeft Pleatslik Belang Grou in juli 2021 een inventarisatie uitgevoerd van adressen die gebruikt worden als tweede woning. Deze lijst met adressen is meegenomen in deze analyse. Om antwoord te geven in hoeverre er sprake is van schaarste op de woningmarkt is de ontwikkeling van de woningvoorraad nader geanalyseerd. Hierbij is gekeken naar de prijsontwikkeling van de koopvoorraad en het aanbod te koop staande woningen. Daarnaast zijn de verhuisbewegingen nader geanalyseerd voor de periode 2016 tot en met 2019. Hoeveel mensen verhuizen binnen de kern, hoe groot is het aandeel vestigers en waar komen zij vandaan? Op deze manier brengen we de positie van Grou binnen de gemeente en regio in beeld. Deze analyse zijn uitgevoerd op basis van CBS Microdata. Dit is een dataset waarin alle verhuisbewegingen van personen en huishoudens in Nederland in staan. Om meer gevoel te krijgen bij de cijfermatige analyses zijn de uitkomsten getoetst bij twee lokale makelaars. Hierbij is gesproken met Hooghiemster makelaars en Mid-Fryslan makelaars. Beide makelaarskantoren zijn gevestigd in Grou.
080.115 | Analyse tweede woningbezit Grou
5
Ontwikkeling WOZ-waarde woningvoorraad
2 Beeld van de woningvoorraad 2.1 Samenstelling woningvoorraad Samenstelling voorraad naar eigendom Op 1 januari 2021 telde Grou 2.709 reguliere woningen en 287 recreatiewoningen. De reguliere woningvoorraad bestaat voor circa 60% uit koopwoningen. Circa 29% van de voorraad zijn corporatiewoningen en bijna 10% zijn particuliere huurwoningen. Van een klein deel van de voorraad is de precieze eigendomssituatie niet te achterhalen. Het gaat hierbij om woningen die leegstaan of waarvan de eigenaar niet bekend is. Naar alle waarschijnlijkheid betreft het merendeel hiervan koopwoningen. Tabel 2.1: Ontwikkeling woningvoorraad Grou naar eigendomsvorm per jaar, 2016-2021 2016 2017 2018 2019 2020 Koop Huur corporatie
2021
1.529
1.511
1.543
1.557
1.581
1.599
792
790
779
782
777
789
Huur particulier
237
268
258
263
255
Onbekend
52
51
67
62
59
60
Totaal Grou
2.610
2.620
2.647
2.664
2.672
2.709
271
271
275
284
287
287
Recreatiewoningen
261
In vergelijking tot de gemeente Leeuwarden heeft de woningvoorraad in Grou gemiddeld een hogere WOZ-waarde. De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Grou lag in 2020 op €214.000 en in de gemeente Leeuwarden op €168.000. Dit komt met name door een verschil in de samenstelling van de woningvoorraad. In de stad Leeuwarden staan naar verhouding meer sociale huurwoningen en appartementen dan in Grou en dit vertaalt zich in een lagere WOZ-waarde van de voorraad. De gemiddelde WOZ-waarde van de woningvoorraad is in Grou in de afgelopen jaren met 20% toegenomen. Daarmee is de waarde van de woningvoorraad iets minder hard gestegen dan de gemiddelde waarde in de gemeente Leeuwarden (+28%). Tabel 2.2: Ontwikkeling gemiddelde WOZ-waarde per jaar, 2016-2020 2016 2017 2018 2019
2020
%
Grou
€179.000
€184.000
€190.000
€199.000
€214.000
+20%
Gemeente
€131.000
€139.000
€143.000
€156.000
€168.000
+28%
Bron: CBS 2021
2.2 Ontwikkeling transacties en prijzen
Bron: WOZ-registratie gemeente Leeuwarden, 2016-2021
In de periode 2016 tot 2021 is de woningvoorraad in Grou met ongeveer 100 woningen toegenomen. Hierbij valt op dat het aantal koopwoningen met circa 70 woningen is toegenomen en het aantal particuliere huurwoningen met ongeveer 25. De corporatievoorraad is in omvang nagenoeg gelijk gebleven. In dezelfde periode is het aantal recreatiewoningen met 16 toegenomen.
080.115 | Analyse tweede woningbezit Grou
Conform het algehele beeld op de Nederlandse woningmarkt is de druk op koopmarkt in de gemeente Leeuwarden en Grou toegenomen. In 2020 verwisselde een koopwoning in Grou voor €253.000 van eigenaar. Ten opzichte van 2016 is dit een stijging van 30%. De prijzen in de rest van de gemeente zijn overigens harder gestegen, namelijk met maar liefst 39%.
6
Tabel 2.3: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs per jaar, 2016-2020 2016 2017 2018 2019 Grou
€195.000
2020
%
€210.000
€215.000
€230.000
€253.000
+30%
Gemeente €166.000 €178.000 Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021
€197.000
€217.000
€230.000
+39%
Het aantal transacties is de afgelopen jaren toegenomen. In 2020 verwisselde in Grou 122 koopwoningen van eigenaar. Dit zijn er beduidend meer dan in 2016 (85 transacties). Deze toename van het aantal transacties zien we overigens ook in de rest van de gemeente Leeuwarden. Tabel 2.4: Ontwikkeling aantal transacties per jaar, 2016-2020 2016 2017 2018
2019
Grou Gemeente
2020
85
107
86
110
122
1.568
1.720
1.613
1.656
1.842
Aantal keuzemogelijkheden op de koopmarkt beperkt Een belangrijke indicator om de druk op de koopmarkt bepalen is de verhouding tussen het aantal verkochte woningen en het te koop staande aanbod. Door het aantal woningen dat te koop staat te delen door het (gewogen) aantal transacties ontstaat inzicht in het aantal potentiële woningen waar een koper uit kan kiezen. Hieruit blijkt dat de keuzemogelijkheden beperkt zijn. Dit geldt voor zowel de gemeente Leeuwarden als Grou. Op dit moment hebben kopers in Grou in theorie de keuze uit 1,3 woningen. Dit is iets lager dan het aantal keuzemogelijkheden in de gemeente Leeuwarden (1,6 woningen). De Funda-analyse laat ook zien dat woningen in Grou doorgaans snel van eigenaar verwisselen. Vaak zijn deze binnen enkele weken verkocht.
2.3 Verhuisbewegingen nader geanalyseerd
Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021
Huidig te koop staand aanbod Medio juni 2021 stonden er 13 woningen te koop in Grou. Bijna een derde in de prijsklasse tot €200.000. In het segment daarboven €200.000 tot €300.000, staat slechts 1 woning te koop. Daarnaast staan er vier woningen te koop in het prijssegment van €400.000.
In de periode 2016 tot en met 2019 verhuisde ruim 40% van de huishoudens binnen de kern Grou. Het aandeel verhuizers binnen de kern is daarmee vergelijkbaar met Stiens maar ligt hoger dan in de overige dorpen. Van alle huishoudens die zijn verhuisd heeft 40% de gemeente verlaten. Figuur 2.1: Kernbinding per kern, 2016-2019 Dorpen-Noord
Tabel 2.5: Aantal te koop staande koopwoningen naar prijsklasse, 14-6-2021 Grou Gemeente
Dorpen-Zuid
< €150.000
1
8%
10
4%
Grou
€150-200.000
3
23%
60
25%
Leeuwarden-Stad
€200-300.000
1
8%
77
32%
Stiens
€300-400.000
3
23%
52
21%
Gemeente
> €400.000
4
31%
35
14%
Op aanvraag
1
8%
10
4%
Totaal
13
100%
244
100%
Bron: Funda, aanbod 14-6-2021
080.115 | Analyse tweede woningbezit Grou
0% Binnen kern
20%
40%
Elders gemeente
60%
80%
100%
Vertrek uit gemeente
Bron: CBS Microdata, 2016-2019
7
In de volgende figuur is het aandeel vestigers (huishoudens) ten opzichte van de omvang van de woningvoorraad weergegeven. Hieruit maken we op dat Grou, in vergelijking tot de overige dorpen in de gemeente, relatief veel vestigers aantrekt. Dit geldt zowel voor de huurvoorraad als voor de koopvoorraad. Figuur 2.2: Aandeel vestigers (huishoudens) t.o.v. aantal woningen per kern, 2016-2019 40% 35%
Figuur 2.3: Vestigers naar huishoudenstype per kern, 2016-2019 Dorpen-Zuid Dorpen-Noord Grou Leeuwarden-Stad Stiens Gemeente 0% 20% 40% 1-2 phh < 35 1-2 phh 35-55
60% 1-2 phh 55+
80% Gezin
100%
Bron: CBS Microdata, 2016-2019
30% 25%
Uit de analyse van de herkomstgemeente van vestigers valt op dat veruit de meeste vestigers in Grou uit de regio afkomstig zijn. Het gaat om de gemeenten Heerenveen, Súdwest-Fryslân en in iets mindere mate uit Waadhoeke. Het aandeel vestigers uit andere delen van Nederland is zeer beperkt. Dit geldt overigens niet voor vestigers in de rest van de gemeente. Hier valt op dat het aandeel vestigers uit overige delen van Nederland beduidend hoger ligt. Dit komt deels door uitwonende studenten in de stad Leeuwarden.
20% 15% 10%
5% 0%
% vestigers huur
% vestigers koop
% vestigers totaal
Bron: CBS Microdata, 2016-2019
Wie vestigen zich in Grou? Binnen de gemeente zijn er duidelijke verschillen in de doelgroepen die zich in de verschillende kernen vestigen. In de dorpen vestigen relatief veel gezinnen en in de stad Leeuwarden naar verhouding juist veel jonge kleine huishoudens. In vergelijking tot de overige dorpen vestigden de afgelopen periode relatief veel 55-plussers in Grou.
Tabel 2.6: Top tien herkomstgemeenten vestigers, 2016-2019 Vestigers in Grou Vestigers in gemeente Leeuwarden 1. Heerenveen (20%)
1. Waadhoeke (12%)
2. Súdwest-Fryslân (17%)
2. Súdwest-Fryslân (8%)
3. Waadhoeke (11%)
3. Groningen (8%)
4. De Fryske Marren (8%)
4. Tytsjerksteradiel (6%)
5. Smallingerland (7%)
5. Noardeast-Fryslân (5%)
6. Groningen (7%)
6. Heerenveen (4%)
7. Tytsjerksteradiel (5%)
7. Smallingerland (4%)
8. Opsterland (3%)
8. De Fryske Marren (3%)
9. Noardeast-Fryslân (2%)
9. Amsterdam (2%)
10. Westerkwartier (2%)
10. Harlingen (2%)
11. Overig Nederland (18%) Bron: CBS Microdata, 2016-2019
080.115 | Analyse tweede woningbezit Grou
11. Overig Nederland (47%)
8
Figuur 2.6:
In welke woningen komen vestigers terecht? Bijna 60% van de vestigers in Grou vestigden zich in een huurwoning. De overige groep vestigde zich in de koopvoorraad. Deze groep richt zich zowel op rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen.
Huidige woning vestigers en binnenverhuizers Grou naar eigendom en prijsklasse, 2016-2019
80%
60% 40%
Figuur 2.4: Huidige woning vestigers per kern, 2016-2019 20% Dorpen-Noord Dorpen-Zuid Grou Leeuwarden-Stad Stiens Gemeente
Huur egz
0%
Huur
Koop <150
Koop 150-200
Vestigers
Koop 200-250
Binnenverhuizers
Bron: CBS Microdata, 2016-2019 0%
20%
40%
60%
80%
Huur mgz
Koop rij
Koop 2-1 kap
Koop vrijstaand
100% Koop mgz
Bron: CBS Microdata, 2016-2019
Vergelijken we de huidige woning van vestigers en binnenverhuizers in Grou dan valt op dat beide groepen zich op vergelijkbare segmenten richten. Dit geldt zowel naar eigendom, woningtype als naar prijsklasse. Figuur 2.5: Huidige woning vestigers en binnenverhuizers Grou naar type en eigendom, 2016-2019 50% 40% 30% 20% 10%
2.4 Omvang tweede woningbezit In deze paragraaf gaan we nader in op de verwachte omvang van het tweede woningbezit in Grou. Dit doen we allereerst door te kijken naar de ontwikkeling en aard van de leegstad van de woningvoorraad. Op 1 januari 2021 stonden er 85 woningen leeg in Grou. Dit is ongeveer 3,1% van de woningvoorraad. Sinds 2016 is de leegstand iets opgelopen: van 2,6% naar 3,1% van de woningvoorraad. Enige mate van (frictie)leegstand is overigens normaal en zelfs wenselijk voor een goed functionerende woningmarkt. Doorgaans wordt hierbij uitgegaan van een frictieleegstand van 2%. Tabel 2.7: Ontwikkeling aantal leegstaande woningen per jaar, 2016-2021 2016 2017 2018 2019
0% Huur egz
Koop >250
Huur mgz
Koop rij Vestigers
Bron: CBS Microdata, 2016-2019
080.115 | Analyse tweede woningbezit Grou
Koop 2-1 kap Binnenverhuizers
Koop vrijstaand
Koop mgz
Grou aantal Grou %
2020
2021
68
62
77
83
80
85
2,6%
2,4%
2,9%
3,1%
3,0%
3,1%
Bron: WOZ-registratie gemeente Leeuwarden, 2021
9
Als we kijken naar de eigendomssituatie van de leegstaande woningen dan valt op dat 54 leegstaande woningen in eigendom waren van particulieren. Dit zijn de woningen die mogelijk gebruikt worden als tweede woning en werpen we aan een nadere analyse. Tabel 2.8: Leegstaande woningvoorraad naar eigendom per jaar, 2016-2021 2016 2017 2018 2019
Wanneer een woning voor langere periode leegstaat kan dat een aanwijzing dat een woning wordt gebruikt als tweede woning. Immers bij woningen die korter dan een jaar leeg staan is de kans groot dat dit komt vanwege verkoop van de woning (frictieleegstand). In de volgende figuur is in beeld gebracht hoe lang woningen per leegstaan per 1 januari 2021. Hieruit blijkt dat van de 26 woningen die langer dan 1 jaar leegstaan in totaal 10 woningen drie jaar of langer leegstaan.
2020
2021
Corporatie
20
17
14
21
22
25
Bedrijven (BV)
6
2
3
5
4
4
Gemeente
0
1
1
2
1
1
Particuliere eigenaar
42
42
58
54
52
54
30
Onbekend
0
0
1
1
1
1
25
Totaal 68 62 Bron: WOZ-registratie gemeente Leeuwarden, 2021
77
83
80
85
20
Figuur 2.7: Periode van leegstand woningvoorraad per 1 januari 2021
15 10
Hoe langer een woning leegstaat, hoe groter de kans dat de woning wordt benut als tweede woning. Op basis van de analyse van de databestanden blijkt dat een groot deel van de woningen maximaal een jaar leegstaat. In 2021 stonden er 26 woningen langer dan een jaar leeg. Dit is ongeveer 1% van de totale voorraad in Grou. In vergelijking tot 2017 is het aantal woningen dat langer dan een jaar leegstaat iets toegenomen. Van 18 woningen naar 26 woningen.
Bron: WOZ-registratie gemeente Leeuwarden, 2021
Tabel 2.3: Ontwikkeling leegstand woningen particulier eigendam per jaar, 2017-2021 2017 2018 2019 2020
Tabel 2.6: Aantal jaren dat een woning leegstaat naar woningtype 1 tot 2 jaar 2 tot 3 jaar 3 tot 4 jaar
2021
Leegstand particulier
42
42
58
54
54
Leegstand particulier %
1,6%
1,6%
2,2%
2,0%
2,0%
Leegstand particulier > 1 jaar
18
13
23
25
Leegstand particulier > 1 jaar %
0,7%
0,5%
0,9%
0,9%
Bron: WOZ-registratie gemeente Leeuwarden, 2021
5
0 max 1 jaar
1 tot 2 jaar
2 tot 3 jaar
3 tot 4 jaar
4 jaar of meer
Van de 26 woningen die langer dan een jaar leegstaan gaat het om tien rijwoningen, 5 vrijstaande woningen en 5 twee-onder-een-kapwoningen.
4+ jaar
Totaal
Vrijstaande woning
4
1
2-1-kap woning
2
1
1
1
5
26
Rijwoning
1
5
2
2
10
1,0%
Bovenwoning
1
1
1
1
4
4
26
Appartement Totaal
5
2 8
8
6
2
Bron: WOZ-registratie gemeente Leeuwarden, 2021
080.115 | Analyse tweede woningbezit Grou
10
De woningen die leegstaan vallen voornamelijk onder de bouwjaarklasse tot 1950 (10 woningen). Daarnaast staan 6 woningen die zijn gebouwd tussen 1970 en 1990 voor een langere periode leeg. Tabel 2.7: Aantal jaren leegstaand naar bouwjaarklassen. 1 tot 2 jaar 2 tot 3 jaar 3 tot 4 jaar Tot 1950
4
1950 tot 1970
1
3
1970 tot 1990
2
3
1990 en later
1
2
8
Totaal
2
10
2
Onbekend Totaal
1
4+ jaar
8
3 1
1
6 4
2
1
3
6
4
26
Bron: WOZ-bestanden Grou
Van de 26 woningen die leegstaan is via internet nagezocht of er aanwijzingen zijn of deze woningen gebruikt worden als tweede woning of dat er een andere reden is waarom de woning leegstaat. Bijvoorbeeld omdat de woning in de verkoop staat, te huur wordt aangeboden of via Airbnb wordt aangeboden. Uit deze analyse komt naar voren dat van 15 woningen blijkt dat deze niet als tweede woning worden gebruikt. Deze woningen staan te koop, zijn onlangs verkocht, worden verhuurd of als bedrijfsruimte gebruikt.
Inventarisatie tweede woningbezit Pleatslik Belang Grou Pleatslik Belang Grou heeft zelf een inventarisatie uitgevoerd van woningen die worden gebruikt als tweede woning. Uit deze inventarisatie komt naar voren dat er 26 woningen zijn die gebruikt worden als tweede woning. Het gaat hierbij om adressen in het centrum van Grou. Deze inventarisatie is vergelijken met de uitkomsten van de hiervoor beschreven data-analyse. Hieruit blijkt dat op 9 adressen geen inwoner stond ingeschreven en 4 van deze adressen stonden langer dan 1 jaar leeg. Daarnaast blijkt dat op de overige adressen wel iemand staat ingeschreven. Deze persoon is dezelfde als de eigenaar van de woning.
080.115 | Analyse tweede woningbezit Grou
Hieruit blijkt dat op een deel van de woningen die worden gebruikt als tweede woning wel degelijk iemand staat ingeschreven. Hieruit blijkt dat het niet altijd mogelijk is om het tweede woningbezit in te schatten enkel op basis van leegstaande woningen. Dit zal in een latere fase eventuele handhaving er niet eenvoudiger op maken. Het is overigens niet bekend hoe vaak deze woningen per jaar worden gebruikt. Op basis van de data-analyse en de inventarisatie van het Pleatslik Belang Grou schatten we in dat circa 25 tot 30 woningen in Grou worden gebruikt als tweede woning. In absolute omvang lijkt dit beperkt, ware het niet dat deze woningen in een relatief klein deel van Grou zijn geconcentreerd. Het gaat met name om woningen die in het centrum van Grou gelegen zijn of aantrekkelijk zijn gelegen ten opzichte van het water. In een slechts enkele straten staan meerdere woningen die op deze manier worden gebruikt.
Beeld van lokale makelaars Als aanvulling op de voorgaande analyses is met twee lokale makelaars gesproken of zij dit beeld herkennen. Beide makelaars geven aan dat zij niet het gevoel hebben dat er veel reguliere woningen worden verkocht voor gebruik als tweede woning. De meeste woningen worden aangekocht door huishoudens uit de kern of gemeente en bewoond door de koper. Zij schatten in dat het hooguit enkele woningen betreft die als zodanig worden gebruikt. Het verschil met bovenstaande analyse komt mogelijk omdat zij geen zicht hebben op de feitelijke bewoning na aankoop van de woning. Wel geven zij aan dat het voorkomt dat particulieren woningen opkopen voor permanente verhuur. Het gaat hierbij doorgaans om particulieren uit de omgeving van Grou. Deze woningen zijn in principe beschikbaar voor lokale woningzoekenden. De makelaars constateren wel dat mensen van buiten Grou vaker een hoger bedrag bieden en dat dit ongunstig is voor de positie van starters en doorstromers uit Grou.
11
3 Samenvattende conclusies Is er sprake van schaarste? De druk op de koopmarkt is opgelopen In de periode vanaf 2016 jaren is de woningvoorraad in Grou met ongeveer 100 woningen toegenomen. Het gaat hierbij om 70 koopwoningen en ongeveer 25 particuliere huurwoningen. Van de overige woningen is de eigendomsvorm niet bekend. De druk op de woningmarkt in Grou is de afgelopen jaren toegenomen. Dit blijkt uit de sterke prijsontwikkeling van koopwoningen en de beperkte keuzemogelijkheden die er zijn. • De gemiddelde transactieprijs van een koopwoning lag in 2020 op €253.000 en is sinds 2016 met 30% gestegen. De stijging van de gemiddelde transactieprijs ligt iets lager dan het gemiddelde van de gemeente Leeuwarden (39%) in dezelfde periode. • Op dit moment hebben kopers in Grou de keuze uit 1,3 woningen en dit is iets lager dan het aantal keuzemogelijkheden in de gemeente Leeuwarden (1,6 woningen).
Relatief veel vestigers zijn in Grou komen wonen Uit de analyse van de verhuisbewegingen blijkt dat Grou, in vergelijking tot de overige dorpen, relatief veel vestigers aantrekt. Het gaat hierbij zowel om kleine huishoudens in verschillende leeftijdsklassen als gezinnen. In vergelijking tot de overige dorpen vestigden in Grou in de afgelopen jaren iets meer 55plussers. Hierbij is overigens niet bekend of het eigendom van Woonzorg Nederland hier een rol in speelt. Veruit de meeste vestigers in Grou komen uit de regio. De aantrekkingskracht op mensen van buiten de regio is overigens relatief beperkt. Daarnaast valt op dat vestigers zich op vergelijkbare woningen richten als binnenverhuizers. Zowel wat betreft type, eigendomsvorm als prijssegment.
080.115 | Analyse tweede woningbezit Grou
Schaarste op de woningmarkt is een subjectief begrip en hierbij zijn grote verschillen tussen regio’s in Nederland. In algemene zin kunnen we op basis van bovenstaande cijfers op dit moment zeker stellen dat er sprake is van schaarste aan woning in Grou. Dit blijkt uit het feit dat de prijzen van koopwoningen sterk zijn gestegen en daarnaast hebben potentiële kopers weinig keuzemogelijkheden. Tegelijkertijd constateren we ook dat de mate van schaarste vergelijkbaar is met het niveau in de rest van de gemeente Leeuwarden. De prijzen in Grou zijn immers niet sterker gestegen dan in de rest van de gemeente.
Omvang tweede woningbezit Op 1 januari 2021 stonden er op basis van de gemeentelijke WOZ-registratie 85 woningen leeg in Grou. Dit is ongeveer 3,1% van de voorraad. Van deze 85 woningen waren 54 woningen in eigendom van particulieren. Deze woningen zijn nader geanalyseerd om een inschatting te maken van het aantal woningen dat als tweede woning wordt gebruikt. Uit de data-analyse blijkt dat er 26 woningen langer dan een jaar leegstaan. Van deze woningen is via internet nagezocht of er aanwijzing zijn of deze woningen als tweede woning worden gebruikt. Hieruit blijkt dat van 15 woningen blijkt dat er een andere reden is waarom deze leegstaan. Op basis van de data-analyse komen we tot de inschatting dat circa 5 tot 10 woningen in Grou als tweede woning worden gebruikt. Uit de inventarisatie van Pleatslik Belang Grou komen 26 adressen naar voren die worden gebruikt als tweede woning. Een deel van deze woningen komen ook terug uit de data-analyse op basis van gemeentelijke databestanden als zijnde tweede woning. Een relatief groot deel echter niet. Het gaat hierbij om
12
woningen waar iemand staat ingeschreven en waarbij de bewoner tevens de eigenaar van de woning is. In de praktijk blijkt echter dat deze woningen slechts een deel van het jaar bewoond worden. Hoe vaak dit het geval is, is niet bekend. Hieruit blijkt overigens ook dat eventuele handhaving niet eenvoudig is omdat in een groot deel van de gevallen iemand staat ingeschreven op een adres. Op basis van de data-analyse en de inventarisatie van Pleatslik Belang Grou schatten we dat circa 25 tot 30 woningen worden gebruikt als tweede woning. De omvang lijkt beperkt, circa 1% van de woningvoorraad, ware het niet dat deze woningen veelal geconcentreerd zijn in het centrum van Grou. In een beperkt aantal straten worden meerdere woningen gebruikt als tweede woning. Hoewel het om beperkte aantallen lijkt te gaan is het belangrijk om deze ontwikkeling te blijven monitoren. Temeer omdat het zo sterk concentreert in een specifiek gedeelte van Grou. Dit leidt niet alleen tot leefbaarheidsproblemen. Zeker in een gespannen woningmarkt geldt dat elke woning die wordt aangekocht of gebruikt als tweede woning ertoe leidt dat deze niet beschikbaar is voor reguliere woningzoekenden.
080.115 | Analyse tweede woningbezit Grou
13