Document · PDF

Agendabundel

Besluitvorming (raad) 21 september 2022, gemeente Leeuwarden19.050 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:200 FORMAAT A3

ONDERWERP doorsnedes bestaand FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 121 A

oostgevel

westgevel

noordgevel

BESTAAND zuidgevel

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:200 FORMAAT A3

ONDERWERP gevels gebouw 1 bestaand FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 120

noordgevel

zuidgevel BESTAAND

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:200 FORMAAT A3

ONDERWERP gevels gebouw 2 bestaand FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 120

sportschool

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:1000 FORMAAT A3

ONDERWERP situatie nieuw FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 200

A 2700

5071

2700

5071

2700

4880

910

13730

woning 4 GO 96m2 BVO 108m2

1700

3960

5130

11260

14250

woning 3 GO 96m2 BVO 108m2

woning 5 GO 96m2 BVO 108m2

woning 6 GO 100m2 BVO 112m2

woning 7 GO 76m2 BVO 87m2

woning 9 GO 81m2 BVO 92m2

10200

type A

500

type B

360

WP MV

type A

5001700500

Renvooi verkaveling zone tbv haag, groen, halfverharding

6750

2950

6590

5990

woning 23 GO 84m2 BVO 98m2

10200

woning 22 GO 84m2 BVO 98m2

300

4500

privé tuin collectief groen

10200 woning 21 GO 84m2 BVO 98m2

2900

1700

4260

5130

500

A1 type A

10200

2300

type B

nieuwe boom

paden verhard

type B

woningentree B2

gevellijn fictief kadastrale grens

2495

7295

woning 13 GO 64m2 BVO 78m2

WP MV

bestaande boom

boom slecht en/of te verwijderen

2120

1100

2075

10200

type A

woning 20 GO 84m2 BVO 98m2

10200

4800

10200

woning 12 GO 62m2 BVO 72m2

WP MV

woning 25 GO 84m2 BVO 98m2

type C 216

5121

type A

4920

woning 11 GO 57m2 BVO 68m2

woning 19 GO 84m2 BVO 98m2

8100

nieuwe pui in houten gevel

collectieve ruimte GO 53m2 BVO 67m2

berging VVE 7m2

4920

WP MV

4245

woning 18 GO 84m2 BVO 98m2

hoog raam, te openen

WP MV

woning 24 GO 84m2 BVO 98m2

5660

500

woning 17 GO 84m2 BVO 98m2

type C

10200

WP MV

4055

4500

type A

woning 10 GO 51m2 BVO 61m2

2700

5001700500

woning 8 GO 64m2 BVO 73m2

4000 1700

9936

8601

8824

woning 15 GO 84m2 BVO 98m2

4800

4000

6599

1700

4300

WP MV

10200 A6

woning 14 GO 84m2 BVO 98m2 10200

type B

woning 16 GO 84m2 BVO 98m2

2200 500 2565

5725

woning 2 GO 96m2 BVO 108m2

WP MV

13720

woning 1 GO 95m2 BVO 110m2

4895

sportschool

5230

3630

2000

5071

1815

2700

5071

1385600 2000

2890

2985

2000

960 1700 1350

NIEUW

A 0

10 m

15 m

20 m

25 m GV

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:200 FORMAAT A2

ONDERWERP overzicht nieuw BG FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 210

1250

3850

4600

3850

3700

100 1550

10200

2190 1390

360

4495

275 150

150 275

4495

10200 A

4020

3000

3000 360

150 425

3000

150 275

4495

150 275

WP MV

100

100 1005

100

2000

4495

WP MV

100

100 2450

4495

100

360

9200

2775

10200

100

100 920 100

1620

2190

1530

9350

10200

100

3960

3600

2310

275 150

360

4495

275 150

3420

10200 B

Begane grond BVO = 104m2 / woning GO = 84m2 / woning BVO/GO = 1,24

Eerste verdieping

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

10200

Dak verdieping

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:100 FORMAAT A3

NIEUW

ONDERWERP plattegronden type A FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 220-A

1250

3850

4500

3850

3700

10200

100

2190 1390

360

4495

360

275 150

150 275

4495

10200 A

4020

3000

3000 4495

150 425

3000

150 275

WP MV

4495

150 275

100 1005

100

2000

4495

WP MV

100

4495

2450

100 920 100

360

9200

2825

10200

100 100

2070

1430

9350

10200

1570

100

3 100

1550

100

4080

3700

2310

275 150

360

4495

275 150

3420

10200 B

Begane grond BVO = 104m2 / woning GO = 84m2 / woning BVO/GO = 1,24

Eerste verdieping

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

10200

Dak verdieping

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:200 FORMAAT A3

NIEUW

ONDERWERP plattegronden type B FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 210-B

275 150

100

2190

10200

2450

4 1

150 275

4495

360

4495

100

2395

150 275

4495

360

4495

275 150

3420

10200

275 150

10200 A

3 4495

150 425

2000

150 275

4495

3960

3600

4495

1415

3700

WP WP 360 MV MV

100 980

100

2000

1550

4020

100

9200

4495

100

360

2310

2825

100

1570

10200

2550

9350

10200

2190

100

3000

B 275 150

10200

Begane grond BVO = 104m2 / woning GO = 84m2 / woning BVO/GO = 1,24

Eerste verdieping

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

Dak verdieping

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:200 FORMAAT A3

NIEUW

ONDERWERP plattegronden type C FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 210-C

WP MV

sportschool

WP MV

N WP MV

WP MV

NIEUW

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:200 FORMAAT A2

ONDERWERP overzicht nieuw 1ste FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 211

sportschool

NIEUW

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:200 FORMAAT A2

ONDERWERP overzicht nieuw dak FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 212

MK BV

woning 2 GO 96m2 BVO 108m2

woning 3 GO 96m2 BVO 108m2

WP MV

woning 1 GO 95m2 BVO 110m2

woning 4 GO 96m2 BVO 108m2

woning 5 GO 96m2 BVO 108m2

woning 6 GO 100m2 BVO 112m2

woning 7 GO 76m2 BVO 87m2

NIEUW

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:100 FORMAAT A2

ONDERWERP noord woningen school FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 213

WP MV

woning 8 GO 64m2 BVO 73m2

woning 10 GO 51m2 BVO 61m2

woning 9 GO 81m2 BVO 92m2

WP MV

nieuwe pui in houten gevel

hoog raam, te openen

collectieve ruimte GO 53m2 BVO 67m2 woning 11 GO 57m2 BVO 68m2

WP MV MK

berging VVE 7m2

WP MV

woning 12 GO 62m2 BVO 72m2

WP MV

woning 13 GO 64m2 BVO 78m2

NIEUW

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:100 FORMAAT A2

ONDERWERP zuidwoningen school FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 214

MK BV

WP MV

woning 5 GO 96m2 BVO 108m2

woning 6 GO 100m2 BVO 112m2

woning 7 GO 76m2 BVO 87m2

WP MV

woning 8 GO 64m2 BVO 73m2

woning 17 GO 84m2 BVO 98m2

type B

type A

woning 10 GO 51m2 BVO 61m2

woning 9 GO 81m2 BVO 92m2

woning 15 GO 84m2 BVO 98m2

woning 14 GO 84m2 BVO 98m2

type B

woning 16 GO 84m2 BVO 98m2

woning 4 GO 96m2 BVO 108m2

WP MV

woning 3 GO 96m2 BVO 108m2

woning 2 GO 96m2 BVO 108m2

sportschool

woning 1 GO 95m2 BVO 110m2

type A

WP MV

hoog raam, te openen

collectieve ruimte GO 53m2 BVO 67m2

woning 19 GO 84m2 BVO 98m2

woning 11 GO 57m2 BVO 68m2

WP MV

type A MK

nieuwe pui in houten gevel

type A

woning 18 GO 84m2 BVO 98m2

type C

berging VVE 7m2

WP MV

woning 24 GO 84m2 BVO 98m2

woning 12 GO 62m2 BVO 72m2

woning 23 GO 84m2 BVO 98m2

woning 22 GO 84m2 BVO 98m2

woning 21 GO 84m2 BVO 98m2

A1 type A MK

woning 13 GO 64m2 BVO 78m2

type B

type B WP MV

type C

WP MV

woning 25 GO 84m2 BVO 98m2

type A

woning 20 GO 84m2 BVO 98m2

NIEUW

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:200 FORMAAT A2

ONDERWERP woningtypes en m2 FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 210

NIEUW

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:50 FORMAAT A3

ONDERWERP doorsnedes type ABC FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 220-ABC

peil=0

doorsnede A-A

peil=0

doorsnede B-B

NIEUW A

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:200 FORMAAT A3

ONDERWERP doorsnedes nieuw FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 221 A

Type A

1625

1200

4550 10200

1200

1625

1200

2025

1350 10200

2025

1200

Voorgevel

Zijgevel

1275

2400

175

2500 10200

175

2400

1275

Tuingevel

1200

2025

1350 10200

2025

1200

1187

1263

1200

Voorgevel

Type B

1200

1125

1350

450 1350 10200

1125

1200

Voorgevel

1200

900

1200

10200

5700

1275

Zijgevel

2400

175

2500 10200

175

2400

1275

Tuingevel

1250

1200

2050

1200 10200

1150

900

Voorgevel

Type C

1275

2400

175

2500 10200

175

2400

1275

1200

2025

Voorgevel

Tuingevel

1350 10200

2025

1200

10200

1200

2025

1350 10200

2025

NIEUW Achtergevel

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

1200

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

Voorgevel

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:200 FORMAAT A3

ONDERWERP gevels type A-B-C FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 221

oostgevels

westgevels

noordgevel

NIEUW zuidgevels

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:200 FORMAAT A3

ONDERWERP gevels gebouw 1 nieuw FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 222

noordgevel

oostgevel

zuidgevel

westgevel NIEUW

Hund Falk Architecten Nieuwe Herengracht 17h 1011RL Amsterdam tel 020 4204208 mail architecten@hundfalk.nl web www.hundfalk.nl

PROJECT Nije Skoalle LOCATIE Brandemeer 5 Leeuwarden OPDRACHTGEVER Mydomo & Hoekstra Vastgoed

DATUM 07-10-2021 SCHAAL 1:200 FORMAAT A3

ONDERWERP gevels gebouw 2 nieuw FASE Definitief Ontwerp TEKENING NR 223

1 Ruimtelijke onderbouwing verbouw van twee schoolgebouwen tot woningen en de realisatie van 12 woningen op de adressen Brandemeer 5, 7 en 9 in Leeuwarden

Ruimtelijke onderbouwing voor de verbouw van twee schoolgebouwen tot woningen en de realisatie van 12 woningen op de adressen Brandemeer 5, 7 en 9 in Leeuwarden. INLEIDING Op 17 december 2021 hebben wij een aanvraag omgevingsvergunning ontvangen van Nije Skoalle B.V. uit Leeuwarden voor het verbouwen van twee schoolgebouwen tot woningen en het nieuw bouwen van 12 woningen op de adressen Brandemeer 5, 7 en 9 in Leeuwarden. Dit verzoek is in strijd met het ter plekke geldende bestemmingsplan ‘Bilgaard, Leeuwarder Bos en omgeving’ aangezien op dit perceel geen woningbouw is toegestaan. BESCHRIJVING VAN HET PROJECT Het plan voorziet in de realisatie van 13 huurappartementen in de voormalige schoolgebouwen en de nieuwbouw van 12 koopwoningen in twee bouwlagen, plat afgedekt van het type 2-1 kap. Het gymnastieklokaal en de bebouwing tussen beide schoolgebouwen worden gesloopt. In de schoolgebouwen worden appartementen gemaakt. De woningen beschikken over kleine tuinen, maar het plan voorziet wel in collectief groen. Het volledige terrein blijft in particulier eigendom; de collectieve ruimte wordt ondergebracht in een VVE. De grootste bomen blijven zoveel mogelijk behouden en worden aangevuld met nieuwe bomen. De reeds aanwezige hagen worden ingezet als structurerend element voor de gehele maaiveldinrichting.

In wisselende hoogtes bieden de nieuwe hagen telkens een passende overgang tussen de verschillende elementen als paden, (voor)tuinen of erfscheidingen. Het parkeren wordt opgelost aan de oostkant van het plangebied, waardoor de rest van het woongebied gevrijwaard blijft van auto’s. In deze ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat het project zoals hiervoor beschreven op deze locatie aanvaardbaar is. BESCHRIJVING VAN DE GELDENDE PLANOLOGISCH-JURIDISCHE SITUATIE Aangezien het bestemmingsplan geen afwijkingsmogelijkheid (of wijzigingsbevoegdheid) kent en geen medewerking kan worden verleend met toepassing van artikel 2.12 lid 1 onder a onder 2° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht jo. artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht, kan alleen medewerking aan de aanvraag omgevingsvergunning worden verleend door middel van een planologische procedure; de zgn. ‘buitenplanse grote afwijking’ waar een ruimtelijke onderbouwing onderdeel van uit maakt. Voor dit plan is een ‘verklaring van geen bedenkingen’ van de gemeenteraad vereist. Op 14 december 2015 heeft de raad een lijst van projecten vastgesteld, waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. Het plan past niet binnen deze vastgestelde projectenlijst aangezien het vloeroppervlak van het gebouw meer dan 1.500 m2 bedraagt.

In het kader van deze procedure wordt de ontwerp-vergunning met bijlagen voor een periode van zes weken ter visie gelegd. TOETSING AAN DE RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE STRUCTUUR Gemeentelijk beleid Het plan is in overeenstemming met het gemeentelijke woonbeleid. Er is sprake van een goede verdeling van koop en huur en diversiteit aan woningtypes. Het is een goede aanvulling op het bestaande woningaanbod in Bilgaard. De beoogde doelgroep is divers en loopt van starters op de woningmarkt tot ouderen met een groen hart, die al binding hebben met de wijk. Daarmee past het plan naadloos in de gemeentelijke volkshuisvestingsvisie, waarin o.a. wordt ingezet op de ongedeelde stad. Er is één appartement dat niet voldoet aan de gestelde minimale eis van 65 m2 bruto vloeroppervlak. Het gemeentelijke beleid biedt echter de mogelijkheid om af te wijken van deze oppervlaktemaat wanneer dit tot onwenselijke situaties leidt. In sommige gebouwen is het fysiek of economisch niet haalbaar dergelijke grote appartementen te realiseren. Dit is in deze situatie het geval, want door de beperkingen van de bestaande plattegrond, is één appartement net onder deze maat uitgekomen. Alle overige woningen voldoen (ruimschoots) aan deze oppervlakteeis. In het ontwerp wordt veel aandacht geschonken aan duurzaamheid, circulariteit en klimaatadaptatie.

Het terrein krijgt een groene inrichting en er wordt halfverharding toegepast ten behoeve van betere waterinfiltratie. Ook het hergebruik van het gebouw is duurzaam alsook het behoud van bestaand groen is positief.

Ook stedenbouwkundig bestaat waardering voor de planopzet. Het plan voorziet in veel gezamenlijke ruimte met toegang voor derden via ‘informele’ stegen. De noordelijke zijde blijft één laags en krijgt entrees aan de noordzijde waardoor de steeg wordt opgewaardeerd en de sociale veiligheid wordt vergroot. Er plan kent geen ‘achterkanten’; er is sprake van een alzijdig ontwerp. De nieuwbouw bestaat uit twee bouwlagen en is plat afgedekt, hetgeen goed aansluit op de omgeving. Provinciaal beleid / Verordening Romte 2014 Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslan vastgesteld. De verordening stelt regels die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. De transformatie van een schoollocatie binnen een woonwijk naar een woonbestemming is in overeenstemming met het provinciale beleid. Welstand De welstandscommissie Hûs en Hiem heeft het bouwplan beoordeeld. Blijkens het advies van deze commissie van 8 februari 2022 voldoet het ontwerp aan de redelijke eisen van welstand. Parkeren/verkeer De parkeernorm wordt bepaald aan de hand van het gebruikersoppervlak (GO) en het gebied waar de ontwikkeling plaatsvindt (centrum/schil centrum/rest bebouwde kom/buitengebied).

Daarbij wordt bekeken in welke mate de nieuwe functie een hogere parkeerdruk met zich meebrengt dan de bestaande/planologisch toegestane functies. De locatie bevindt zich in het gebied ‘rest bebouwde kom’. De parkeernorm voor de bestaande school = 1 parkeerplaats per lokaal. 11 lokalen geeft een parkeernorm van 11 parkeerplaatsen. Voor de 25 woningen zijn 37 parkeerplaatsen vereist. De herbestemming betekent derhalve een toename van de parkeerdruk op van 26 parkeerplaatsen (37 – 11 parkeerplaatsen.). Binnen het plangebied worden 23 parkeerplaatsen aangelegd. In verband met de aanplant van groen en het in stand houden van zoveel mogelijk groen en bomen, worden er iets minder parkplaatsen aangelegd dat op grond van de parkeernorm voorgeschreven. In het aangrenzende openbaar gebied zijn echter ruimschoots voldoende onbenutte parkeerplaatsen beschikbaar om dit geringe parkeertekort op te vangen. Er is dan ook geen beletsel om af te wijken van de parkeernorm. TOETSING AAN DE OMGEVINGSASPECTEN Milieuzonering Ten behoeve van de milieuzonering rond bedrijven, is door de VNG het systeem ‘Bedrijven en milieuzonering’ ontwikkeld, in de vorm van een bedrijvenlijst waarin de bedrijven zijn gecategoriseerd op hun milieueffecten. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de milieuindeling op van 1 t/m 6.

Als gevolg van de woningbouw komt de bedrijfsvoering van aangrenzende bedrijven niet in het gedrang. In het oostelijk gelegen pand aan de Keidam bevindt zich een sportschool, maar deze sportschool grenst niet direct aan de nieuwbouw. Voor de sportschool zijn echter de woningen boven de sportschool maatgeven en niet de nieuwbouw. De milieuzonering vormt derhalve geen beletsel voor deze transformatie. Geluid Wegverkeerslawaai In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Er is akoestisch onderzoek gedaan. Er zullen geluidwerende voorzieningen worden getroffen, zodat het binnenniveau van de woningen voldoet aan de wettelijke vereisten. Functiewijziging naar wonen In verband met een goede woonkwaliteit, zullen ook woningen die in het voormalige schoolgebouw worden gerealiseerd voldoen aan nieuwbouweisen van het Bouwbesluit. De aanvrager moet door middel van een akoestisch onderzoek aantonen dat de woningscheidende vloeren en wanden tussen de woningen onderling voldoen aan de nieuwbouweis Bouwbesluit.

Luchtkwaliteit De Wet milieubeheer (Wm) voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wm geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als een van onderstaande situaties van toepassing is: • er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; • een project (al dan niet per saldo) leidt niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; • een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL; • een project draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging. De realisatie van 25 woningen is dusdanig kleinschalig dat dit geen significante verslechtering van de luchtkwaliteit oplevert. De grens ligt bij bouwprojecten meer dan 1.500 woningen. Luchtkwaliteit is geen beperkende factor voor de realisatie van dit plan. Externe veiligheid Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door: • het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen); • het transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen, wegen, waterwegen en spoorwegen); • het gebruik van luchthavens. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico’s voor de burger door voornoemde activiteiten.

De locatie ligt volgens de signaleringskaart EV binnen geen enkele veiligheidscontour. Dit aspect is geen beperking voor de realisatie van dit plan. Archeologie Met het verdrag van Malta en als gevolg daarvan het sinds 2017 in de wet vastgelegde archeologische bestel, is het rijksbeleid erop gericht om het archeologisch erfgoed te behouden in de bodem. De verantwoording hiervoor is decentraal op gemeentelijk niveau belegd. In de bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen moet een archeologieparagraaf worden opgenomen, met daarin de maatregelen met betrekking tot archeologie. Voor gebieden met een archeologische verwachtingswaarde geldt een archeologische onderzoeksplicht. Op de bouwlocatie geldt een dubbelbestemming ‘archeologie waarde 3’. Voor bouwwerken waarvoor bodemingrepen nodig zijn met een oppervlakte groter dan 100 m2 en die de bodem dieper dan 0,30 m beneden maaiveld verstoren moet archeologisch onderzoek plaatsvinden. In dat kader is door het archeologisch onderzoeks- en adviesbureau De Steekproef een archeologisch onderzoeksrapport opgesteld. Dit bureau constateert dat een deel van het plangebied te zeer verstoord is door ontgravingen en dat hier geen behoudenswaardige archeologische resten meer te verwachten zijn. Hiervoor is geen vervolgonderzoek vereist. Voor een klein deel van het plangebied blijkt de bodem minder sterk te zijn aangetast.

Hier kunnen archeologische resten bewaard zijn gebleven van het boerenerf dat hier vanaf circa de 17e eeuw stond. Omdat het praktisch niet mogelijk is om de exacte verstoringsdiepte van de bodem in dit deel verder te onderzoeken wordt door de Steekproef geadviseerd om in een bufferzone rondom boring 2, in het noordwestelijk deel van het plangebied, toekomstige graafwerkzaamheden en sloopwerkzaamheden dieper dan 50 centimeter onder het huidige maaiveld uit te laten voeren onder archeologische begeleiding Dit selectieadvies is niet overgenomen door het bevoegd gezag archeologie. Dat heeft te maken met de grootschalig aangetoonde verstoringen en moderne bebouwing in de directe omgeving. De kans op het aantreffen van behoudenswaardige archeologische waarden is daardoor gering. De archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord zijn door het uitgevoerde onderzoek van de Steekproef in voldoende mate vastgesteld. Archeologisch zijn er geen beletselen voor de woningbouw.

Cultuurhistorie en karakteristieke panden Met ingang van 1 januari 2012 is het gewijzigde Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Het voorstel tot wijziging is een uitvloeisel van de Beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg (MoMo) uit 2009. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Er zijn in het plangebied geen concreet beschermde gebouwde of landschappelijke erfgoedwaarden aanwezig. Dat betekent niet dat de locatie niet waardevol kan zijn voor de omgeving. Daarom is het positief dat het bestaande schoolgebouw wordt herbestemd en dat bij het ruimtelijk ontwerp aansluiting wordt gezocht bij de stempelstructuur van de bestaande wijk. Bodem Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico’s voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied voor wonen of een andere functie. Blijkens een vooronderzoek is voor deze ontwikkeling een nader bodemonderzoek uit te voeren conform de norm NDN5740. Door onderzoeksbureau 4best4 is het verkennend bodemonderzoek opgesteld met projectnummer 103-21BVO van juli 2021.

In de boven- en ondergrond en het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aanwezig die de achtergrond- en/of streefwaarden overschrijden. De overschrijdingen van de achtergrond- en/of streefwaarde zijn echter dermate gering dat zij vanuit milieukundig oogpunt geen bezwaar vormen. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Er zijn vanuit milieu hygiënisch oogpunt geen belemmeringen voor de voorgenomen realisatie van appartementen en nieuwbouw op de locatie. Het bodemonderzoek heeft geen betrekking op de grond onder de bestaande gebouwen. Als tijdens de sloopwerkzaamheden blijkt dat er sprake is van verdachte zaken en veel bijmenging in de grond, dan is een aanvullend bodemonderzoek noodzakelijk. Dit is als voorwaarde in de vergunning opgenomen. Waterparagraaf In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. In de zogenaamde waterparagraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets. Voor dit plan is een watertoets aangevraagd. Op 17 juni 2021 is een wateradvies van het Wetterskip ontvangen.

Hieruit blijkt dat het plan een beperkte invloed heeft op de wateraspecten die van belang kunnen zijn bij ruimtelijke plannen. Er wordt derhalve aan de vereisten van het Wetterskip voldaan. Aanvullend hierop het volgende. Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. Dit geldt ook voor toevoegen van oppervlakteverharding die wel past binnen het bestemmingsplan, maar waarvan de grond al meer dan vijf jaar braak ligt en waar in het verleden niet voor gecompenseerd is. Het is verboden zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied en 1500 m2 in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Er geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht wanneer wordt voldaan aan de compensatieregels genoemd in dit wateradvies. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater. Bij het graven van extra oppervlaktewater is onderstaande tabel van toepassing. Uiteraard is het toepassen van alternatieve maatregelen in het plan ook mogelijk. Afhankelijk van de maatregel kunnen andere normen gelden dan vermeld in de onderstaande tabel.

Zie de Leidraad watertoets voor meer informatie over compenserende maatregelen of neem contact op met Wetterskip Fryslân. Indien er niet wordt gecompenseerd door extra oppervlaktewater te graven waarbij onderstaande percentages worden gehanteerd of indien er geen overeenstemming plaatsvindt in de watertoetsprocedure over alternatieve maatregelen dan dient een watervergunning bij het waterschap te worden gevraagd.

Gebied

Stedelijk (>200 m2)

Landelijk (>1.500 m2)

Boezem

Polder

10%

Vrij afstromend

Maatwerk mogelijk

Toelichting tabel  5% heeft alleen betrekking op de Friese boezem;  de algemene regels keur zijn in de onderstaande tabel verwerkt;  maatwerk kan bestaan uit bijvoorbeeld infiltratie of berging van het overtollig hemelwater. Aangezien aan de Brandemeer het oppervlak aan verharding afneemt, zal er geen knelpunt ontstaan wat betreft het versneld afvoeren van regenwater. Ondanks dat gegeven, heeft de initiatiefnemer toch besloten adviesbureau 4best4 opdracht te geven een ‘Plan van aanpak regenwater’ op te stellen. Hierin wordt aangegeven op welke wijze regenwater op het terrein wordt opgevangen en vastgehouden, om te voorkomen dat het rioolstelsel bij hevige buien overbelast raakt. Dit gebeurt o.a. door het toepassen van sedumdaken, halfverharding, drainage en een gescheiden riool. Hiermee wordt ruimschoots aan de vereisten voldaan. Ecologie Met de afwijking van het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met het beleid en de wetgeving ten aanzien van de natuurbescherming. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Uitgangspunt is dat met beide geen strijdigheid ontstaat.

Aangezien er gebouwen (deels) worden gesloopt en aangepast en er enkele bomen zullen worden gekapt, is er door adviesbureau Successie Natuurrechten uit Eernewoude een ecologische quickscan uitgevoerd om te beoordelen of het plan al dan niet in strijd zijn met de Wet natuurbescherming. Blijkens deze quickscan zijn er geen ecologische beletselen, maar dat er wel aanvullend onderzoek verzoek vereist is naar de effecten op de meervleermuizen. Dit is nader onderzocht en uit dit onderzoek blijkt dat er in het plangebied geen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Er is derhalve geen ontheffing nodig van de Wet natuurbescherming. Stikstofdepositie Er is geen stikstofberekening nodig, aangezien het gaat om de bouw van slechts 25 woningen en deze woningen op geruime afstand van een stikstofgevoelig gebied zullen worden gebouwd. Groen Binnen het plangebied bevinden zich geen monumentale of anderszins formeel beschermde bomen. Insteek is om de forse bomen zoveel als mogelijk te behouden. Ten opzichte van de bestaande situatie zal het terrein aanzienlijk worden vergroend, door o.a. de aanplant van nieuwe bomen. De bomen die worden gekapt zullen conform het gemeentelijke beleid gecompenseerd worden. Plan-Mer / Mer-beoordelingsplicht Voor activiteiten op de D-lijst onder de drempelwaarde geldt dat een zogenaamde “vormvrije m.e.r.-beoordeling” moet worden doorlopen.

Op grond van art. 5 van het Besluit milieueffectrapportage moet worden onderzocht of de activiteit (naar verwachting) leidt tot belangrijke negatieve milieueffecten, die tot het doorlopen van een (formele) m.e.r.-beoordeling dan wel m.e.r.-procedure noodzaken. Er is geen m.e.r.-beoordeling nodig, omdat het plan niet wordt gezien als een stedelijk ontwikkelingsproject.

Ladder voor duurzame verstedelijking In het besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de “ladder voor duurzame verstedelijking”. De “stappen van de ladder” worden in artikel 3.1.6 lid 2 Bro als volgt omschreven: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Op grond van artikel 5.20 Bor is artikel 3.1.6 Bro eveneens van toepassing voor een omgevingsvergunning die wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°van de Wabo. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparantie besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Het planvoornemen valt onder de noemer ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ volgens art. 1.1.1 lid 1 sub i Bro. De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied.

De behoefte aan de nieuwe woningen valt te herleiden uit het woningmarktonderzoek dat de gemeente Leeuwarden in 2019 heeft uit laten voeren. Hierin noemen de onderzoekers dat er tot aan 2030 vraag is naar grondgebonden koopwoningen en een licht overschot aan gestapelde koopwoningen. Echter vanwege onvoldoende kwaliteit van de huidige gestapelde koopwoningenvoorraad zijn er toch kwalitatief goede en ruime appartementen gewenst. De conclusie is dan ook dat het verzoek voldoet aan de criteria van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Vooroverleg De ontwerpvergunning, voorzien van ruimtelijke onderbouwing en onderzoeksrapporten worden in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de overlegpartners. In het kader van de externe veiligheid, opkomsttijden en bluswatervoorziening voorziet de Brandweer Fryslan geen beletselen. Wel is de bereikbaarheid van de locatie een aandachtspunt. In dat kader worden in het plangebied conform de wens van de brandweer opstelstroken aangelegd. UITVOERBAARHEID Maatschappelijke uitvoerbaarheid Door middel van een inloopbijeenkomst zijn alle omwonenden en het wijkpanel geïnformeerd over het plan. Ook de leden van de gemeenteraad zijn voor deze bijeenkomst uitgenodigd. Het plan is door alle omwonenden zeer positief ontvangen. Alleen een lid van het wijkpanel was kritisch, maar dat had betrekking op de verkeersdruk op de Brandemeer.

Wij onderschrijven dit niet. In de Brandemeer zijn alleen tijdens de spits knelpunten bij de SBO Aquamarijn; de school waar de leerlingen met busjes worden gehaald en gebracht. De transformatie van de schoollocatie naar wonen zal niet leiden tot een hogere verkeersdruk. Los van het bouwproject zal nader overleg met het wijkpanel plaatsvinden over de verkeersdruk op de Brandemeer. De aanvraag omgevingsvergunning doorloopt de in de Wabo voorgeschreven procedure. Dit betekent dat de aanvraag gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen voor zienswijzen. Tijdens de tervisietermijn zijn er geen zienswijzen ingediend. Economische uitvoerbaarheid De kosten zijn gedekt door middel van een overeenkomst ambtelijke kosten en de leges. De eventuele planschade wordt betaald door de initiatiefnemer. Voorts wordt het project volledig gefinancierd door de initiatiefnemer en er is geen aanleiding om te veronderstellen dat deze niet over voldoende financiële middelen beschikt om dit project te realiseren.

Conclusie Het te realiseren project past goed in de ruimtelijke structuur van de omgeving en past in het ruimtelijk beleid van de gemeente Leeuwarden. Nu er ook voor het overige geen redenen zijn waarom niet kan worden meegewerkt is de afwijking van het bestemmingsplan aanvaardbaar. Om deze redenen kan worden meegewerkt aan dit verzoek door af te wijken van het geldende bestemmingsplan.

5.3 Verzoek opheffing geheimhouding GREX 1 Dossier 1855 voorblad.pdf

Besluitvorming (raad) Dossiernummer

1855

Extern Zaak ID

2022-148512

Vertrouwelijk

Nee

Vergaderdatum

21 september 2022

Agendapunt

5.3

Titel

Verzoek opheffing geheimhouding GREX

Eigenaar

Jonker, Jan Harmen

Portefeuillehouder

Hein de Haan

Bijlagen Raadsvoorstel verzoek tot opheffing geheimhouding bijlage grex De Hem Besluit Verzoek tot opheffing van de geheimhouding Rex Verzoek van burger tot opheffing 000456BD Opheffing geheimhouding- WOB verzoek BZ240004 Opheffing geheimhouding- Advies van de Commissie Geagendeerd

Vergaderdatum

Collegevergadering

12 juli 2022

Besluitvorming (raad)

21 september 2022

Toelichting De gemeenteraad van Leeuwarden heeft de geheimhouding op het document 'Grondexploitatie De Hem' bij besluit van 7 juli 2021 bekrachtigd. Een inwoner van de gemeente heeft de raad verzocht om de geheimhouding op te heffen. Het college stelt de raad voor om het verzoek af te wijzen, omdat opheffing de financiële belangen van de gemeente kan schaden. Voorgesteld besluit 1. De gemeenteraad voor te stellen om het verzoek van de heer H. Weiland te Goutum om opheffing van de geheimhouding ten aanzien van het document bijlage ‘Grondexploitatie De Hem’, af te wijzen; Besluit 1. De gemeenteraad besluit om het verzoek van de heer H. Weiland te Goutum om opheffing van de geheimhouding ten aanzien van het document bijlage ‘Grondexploitatie De Hem’, af te wijzen; 33 stemmen voor en 4 stemmen tegen FNP fractie stemde tegen.

Toelichting fractie FNP legt een stemverklaring af. FNP Fractie is van mening dat het dossier niet compleet is en wil geacht worden tegen gestemd te hebben. Raadslid Oudhuis meldt nàdat het besluit is genomen dat hij had willen tegen stemmen. Burgemeester Buma constateert dat deze melding na de hamerslag is gedaan en het dientengevolge geen invloed heeft op de uitslag.

1 Raadsvoorstel verzoek tot opheffing geheimhouding bijlage grex De Hem

Raadsvoorstel Verzoek opheffing geheimhouding GREX Zaaknummer: 2022-148512 ----------------------------------------------------------Aanleiding en context De heer H. Weiland te Goutum heeft op 14 september 2021 verzocht om openbaarmaking van het document ‘Grondexploitatie De Hem’. Dit document was een bijlage bij het stedenbouwkundige plan buurtschap de Hem dat uw raad in zijn vergadering van 7 juli 2021 heeft vastgesteld. Uw raad heeft ook besloten om de op de bijlage opgelegde geheimhouding ex artikel 25 Gemeentewet te bekrachtigen. Het verzoek om openbaarmaking van de bijlage is, nadat er een bezwaarprocedure is geweest, in april jl. doorgezonden naar uw raad als een verzoek om opheffing van de geheimhouding. Bij een verzoek om opheffing van de geheimhouding staat ter beoordeling of ten tijde daarvan nog voldoende grond bestond voor de geheimhouding. Het is vaste rechtspraak dat getoetst moet worden of uw raad zich, gelet op de inhoud van het stuk ten aanzien waarvan geheimhouding is opgelegd, terecht op het standpunt heeft gesteld (1) dat zich een belang als bedoeld in artikel 5.1 Wet open overheid (WOO) voordoet en of (2) de gemeenteraad in het betrokken geval in redelijkheid op grond van de Gemeentewet geheimhouding kan opleggen. Overwegingen Wij hebben de geheimhouding opgelegd vanwege de economische of financiële belangen van de gemeente Leeuwarden.

Wij hebben deze grond ontleend aan artikel 5.1 lid 2 sub b WOO (voorheen, artikel 10 lid 2 sub b Wet openbaarheid van bestuur). Uw raad heeft de geheimhouding bekrachtigd. (1) Doet het belang van geheimhouding zich voor? De informatie in de bijlage ‘Grondexploitatie De Hem’ bevat financiële gegevens met betrekking tot verwachte uitgaven en geraamde opbrengsten die eenmaal openbaar, door derden kunnen worden benut om ten koste van de gemeente voordeel te behalen. Als de inhoud van de bijlage openbaar wordt, dan raakt dat de financiële belangen van de gemeente in die zin dat de onderhandelingspositie van de gemeente wordt verzwakt. Het belang van geheimhouding doet zich derhalve nog voor. (2) Kan de geheimhouding in redelijkheid worden opgelegd? Het document bijlage ‘Grondexploitatie De Hem’ is op 7 juli 2021 vastgesteld. In het najaar van 2021 is een gewijzigde grondexploitatie voor de Zuidlanden vastgesteld waar de grondexploitatie voor de Hem deel van uitmaakt. Deze cijfers wijken iets af van de cijfers in de bijlage, maar zijn op hoofdlijnen gelijk. De afwijkingen betreffen een aantal toevoegingen en een ander

Blad 2

kostenniveau bij de verdeling van bijvoorbeeld inbrengwaarde en bovenplanse kosten. Redelijk navolgbaar voor een derde met enige deskundigheid. Tegen de achtergrond dat alle gronden met betrekking tot De Hem nog moeten worden uitgegeven en vrijwel alle werken nog moeten worden aanbesteed, is het niet in het belang van de gemeente dat derden kennis krijgen van de inhoud van de bijlage en daarmee van onze verwachtingen met betrekking tot verwachte exploitatieresultaten en investeringen. De geheimhouding kan derhalve (nog steeds) in redelijkheid worden opgelegd. Wij stellen uw raad voor om het verzoek van de heer H. Weiland te Goutum om opheffing van de geheimhouding ten aanzien van het document bijlage ‘Grondexploitatie De Hem’, af te wijzen.

Leeuwarden, 12 juli 2022, burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

burgemeester. {{Signer1}}

secretaris. {{Signer2}}

*Dit document is rechtsgeldig digitaal ondertekend.

1 Verzoek van burger tot opheffing

Betreft WOB verzoek

Aan Burgemeester en wethouders.

Hierdoor dien ik een WOB verzoek in. Ik vraag hierbij om inzage in de bijlage Grondexploitatie De Hem die toegevoegd is aan het stedenbouwkundig plan buurtschap De Hem.

De besluitvorming in de raad vond plaats op 7 juli 2021. Alvast bedankt voor uw medewerking.

■n-

-»

.■*

" 1

r..;. ’

Il ,

I •j

■t

-1

1’

I ’l I,

>»'

5.4 Vaststellen bestemmingsplan Leeuwarden de Zuidlanden, woning ten zuiden van Wergeasterdyk 38 1 Dossier 1893 voorblad.pdf

Besluitvorming (raad) Dossiernummer

1893

Extern Zaak ID

2022-135289

Vertrouwelijk

Nee

Vergaderdatum

21 september 2022

Agendapunt

5.4

Titel

Vaststellen bestemmingsplan Leeuwarden de Zuidlanden, woning ten zuiden van Wergeasterdyk 38

Eigenaar

Herder den, Anne den

Portefeuillehouder

Hein de Haan

Bijlagen Raadsvoorstel vaststellen bestemmingsplan Leeuwarden de Zuidlanden, woning ten zuiden van Wergeasterdyk 38 ontwerpbestemmingsplan Leeuwarden de Zuidlanden, woning ten zuiden van Wergeasterdyk 38 reactienota zienswijzen ontwerp-bestemmingsplan Leeuwarden de Zuidlanden, woning ten zuiden van Wergeasterdyk 38 memo participatie bestemmingsplan Leeuwarden de Zuidlanden, woning ten zuiden van Wergeasterdyk 38 Geagendeerd

Vergaderdatum

Collegevergadering

27 juni 2022

Besluitvorming (raad)

21 september 2022

Toelichting De eigenaar van de Wergeasterdyk 38, een perceel met een oppervlakte van ongeveer 6.000 m², heeft het verzoek ingediend om zijn perceel te kunnen splitsen en op de afgesplitste helft een kavel voor de bouw van één woning te realiseren. Hiertoe is een bestemmingsplan opgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter visie gelegen. Binnen die termijn zijn 3 zienswijzen ontvangen. De zienswijzen gaan op hoofdlijnen in op het verlies van groene gebiedjes in de bebouwde omgeving, het veronderstelde uitgangspunt dat er eerst binnenstedelijk gebouwd zou moeten worden, aantasting van woon- en leefklimaat en schaduwhinder. De zienswijzen leiden niet tot een aanpassing van het bestemmingsplan. Het college heeft besloten om het bestemmingsplan aan de gemeenteraad voor te leggen ter vaststelling. Voorgesteld besluit

1. Aan de gemeenteraad voor te stellen om: a. De reactie- en antwoordnota zienswijzen vast te stellen; b. Het bestemmingsplan “Leeuwarden De Zuidlanden, bouw woning ten zuiden Wergeasterdyk 38” ongewijzigd vast te stellen onder toekenning van het nummer NL.IMRO.0080.06027BP00-VG01; d. Geen exploitatieplan vast te stellen; Besluit 1. De gemeenteraad besluit om: a. De reactie- en antwoordnota zienswijzen vast te stellen; b. Het bestemmingsplan “Leeuwarden De Zuidlanden, bouw woning ten zuiden Wergeasterdyk 38” ongewijzigd vast te stellen onder toekenning van het nummer NL.IMRO.0080.06027BP00-VG01; d. Geen exploitatieplan vast te stellen;

1 Raadsvoorstel vaststellen bestemmingsplan Leeuwarden de Zuidlanden, woning ten zuiden van Wergeasterdyk 38

Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan “Leeuwarden De Zuidlanden, bouw woning ten zuiden Wergeasterdyk 38” Zaaknummer: 2022-135289 ----------------------------------------------------------Aan de gemeenteraad. Voorgeschiedenis De initiatiefnemer woont op een perceel met een oppervlakte van ongeveer 6.000 m². Initiatiefnemer wil zijn perceel splitsen en op de afgesplitste helft een kavel voor de bouw van één woning realiseren. Ten westen van de Lykwei wordt momenteel het buurtschap Goutum Súd afgerond. Aan de zuidzijde (aan de overzijde van de Yndyk) wordt de woonbuurt ‘It Grien’ ontwikkeld. Op het perceel aan de noordzijde is een boerderette gebouwd. In het gebied ten oosten van de Wergeasterdyk wordt buurtschap De Hem ontwikkeld. De hierna ingevoegde luchtfoto’s van de situatie in 2006 en van 2017 illustreren de veranderingen rondom het plangebied. De omgeving is van een agrarisch buitengebied getransformeerd naar een woongebied.

Luchtfoto 2006 en 2017. Bron: bestemmingsplan Rho Procedure • Participatie: De adviseur van de initiatiefnemer heeft omwonenden persoonlijk op de hoogte gesteld van de planvorming. Tijdens de gesprekken met de omwonenden zijn geen bezwaren geuit. Aan de omwonenden is tijdens deze gesprekken een memo met uitleg over het plan overhandigd. • Wettelijk vooroverleg bestemmingsplan: In het kader van het wettelijk vooroverleg op grond van artikel 3.1.1. Bor is het plan voorgelegd aan Wetterskip Fryslân. Wetterskip Fryslân heeft geen opmerkingen op het plan. Het plan is niet voorgelegd aan provincie Fryslân. Dit is niet nodig voor een dergelijke kleinschalige ontwikkeling op basis van een brief van GS d.d. 5 februari 2019.

Blad 2

•

Het ontwerpbestemmingsplan heeft in de periode vanaf 17 maart 2022 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn drie zienswijzen ontvangen.

Zienswijzen De zienswijzen zijn ingediend door een bewoner van een nabij gelegen perceel, een bewoner van Goutum en door Milieudefensie. De zienswijzen gaan op hoofdlijnen in op het verlies van groene gebiedjes in de bebouwde omgeving, het veronderstelde uitgangspunt dat er eerst binnenstedelijk gebouwd zou moeten worden, het vermeende gemeentelijke uitgangspunt dat grote vrijstaande woningen op groene plekken niet toegestaan zouden zijn, het feit dat het nog niet zeker is dat de woonwijk De Hem er komt, aantasting van woon- en leefklimaat, schaduwhinder. Voor de beantwoording van de zienswijzen wordt verwezen naar de reactienota. Geen exploitatieplan nodig Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Op grond van de genoemde weten regelgeving wordt van deze verplichting afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Voorafgaand aan de vaststelling van het planologisch besluit (bestemmingsplan) dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald. In deze situatie ontwikkelt de initiatiefnemer op eigen kosten en op eigen grond. Met initiatiefnemer is een planschadeovereenkomst afgesloten.

Vaststelling Gelet op hetgeen hiervoor is vermeld, stellen wij u voor het bestemmingsplan overeenkomstig het ontwerpbestemmingsplan vast te stellen en te besluiten geen exploitatieplan vast te stellen. Vervolg Na vaststelling van het bestemmingsplan door uw gemeenteraad wordt het besluit gepubliceerd en bestaat er de mogelijkheid beroep aan te tekenen bij de Raad van State. Leeuwarden, 27 juni 2022 burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

burgemeester. {{Signer1}} secretaris. er2}}

*Dit document is rechtsgeldig digitaal ondertekend.

Blad 3

1 ontwerpbestemmingsplan Leeuwarden de Zuidlanden, woning ten zuiden van Wergeasterdyk 38

bestemmingsplan

Leeuwarden - De Zuidlanden, bouw woning ten zuiden Wergeasterdyk 38 Leeuwarden

DATUM IMRO IDN

09-03-2022 NL.IMRO.0080.06027BP00-OW01

PROJECT PROJECTLEIDER

Leeuwarden - De Zuidlanden, bouw woning ten zuiden Wergeasterdyk 38 C. Tasma

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

20210501

AUTEUR STATUS

J.J. Posthumus ontwerp

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1

Aanleiding

1.2

Ligging plangebied

1.3

Planologische regeling

1.4

Leeswijzer

Huidige situatie en ontwikkelingen

2.1

Huidige situatie plangebied

2.2

Beschrijving initiatief

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.2

Provinciaal beleid

3.3

Gemeentelijk beleid

Planologische randvoorwaarden

4.1

Verkeer en parkeren

4.2

Milieuzonering

4.3

Ecologie

4.4

Geluid

4.5

Bodem

4.6

Water

4.7

Cultuurhistorie

4.8

Archeologie

4.9

Luchtkwaliteit

4.10

Externe veiligheid

4.11

Kabels en leidingen

Toelichting op de planregels

5.1

Algemeen

5.2

Beschrijving juridische regeling

Uitvoerbaarheid

6.1

Economische uitvoerbaarheid

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

Bijlage Toelichting Bijlage 1

Quickscan ecologie

Bijlage 2

Historisch bodemonderzoek

Bijlage 3

Watertoets

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

Artikel 1

Begrippen

Artikel 2

Wijze van meten

Bestemmingsregels

Wonen

Hoofdstuk 3

Algemene regels

Artikel 4

Anti-dubbeltelregel

Artikel 5

Algemene bouwregels

Artikel 6

Algemene gebruiksregels

Artikel 7

Algemene afwijkingsregels

Artikel 8

Overige regels

Overgangs- en slotregels

Artikel 9

Overgangsrecht

Artikel 10

Slotregel

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Hoofdstuk 4

Verbeelding

Toelichting

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De gemeente Leeuwarden werkt aan de realisering van een nieuw woon- en werkgebied "De Zuidlanden" ten zuiden van de stad. In dit gebied, aan de Wergeasterdyk, ligt een onbebouwd perceel dat in eigendom is van een particulier. Het betreft een stuk grond dat hoort bij het perceel Lykwei 3 te Goutum, maar is ontsloten op Wergeasterdyk. Het perceel heeft nog een agrarische bestemming, maar wordt niet meer als zodanig gebruikt. Daarom is het plan opgevat om hier een bouwkavel voor één vrijstaande woning te ontwikkelen. Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Jabikswoude'. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie noodzakelijk.

1.2

Ligging plangebied

In figuur 1 is de ligging van het plangebied weergegeven. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op de gewenste stedenbouwkundig begrenzing van het toekomstige woonperceel. Het perceel staat kadastraal bekend als (kadastrale) gemeente Huizum, sectie F, nummer 874 (gedeeltelijk).

Figuur 1

Ligging plangebied (Bron: Google Maps)

1.3

Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan 'Jabikswoude'. In dit bestemmingsplan hebben de gronden van het plangebied de bestemming 'Agrarisch cultuurgrond'. De bestemming is bedoeld voor de agrarische bedrijfsvoering. Binnen deze bestemming is de bouw van een woning niet toegestaan.

Figuur 2

Ligging plangebied met geldend bestemmingsplan 'Jabikswoude '

Partiële herziening Archeologie De gemeente heeft op 11 november 2020 het bestemmingsplan 'Partiële herziening Archeologie' vastgesteld. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan. Dit plangebied is niet opgenomen in dit bestemmingsplan en maakt derhalve geen deel uit van de partiële herziening Archeologie. Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren Tot juli 2018 was het op grond van de gemeentelijke bouwverordening mogelijk om regels te stellen ten aanzien van parkeernormen. Vanaf die datum zijn alle stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening vervallen en is het bestemmingsplan het enige instrument waarmee parkeernormen kunnen worden afgedwongen. Derhalve heeft de gemeente een partiële herziening vastgesteld. Deze partiële herziening stelt normen voor het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn bij verschillende functies. De regeling geldt voor het hele grondgebied van de gemeente Leeuwarden, inclusief het grondgebied van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en het deel van Littenseradeel dat nu bij Leeuwarden hoort. Dit bestemmingsplan is primair gericht op het borgen van de bestaande parkeernormen zoals ze zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014.

De regeling hiervoor is in het bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren verwerkt. De regels worden ook in onderhavig bestemmingsplan opgenomen.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur Tot slot is het bestemmingsplan Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur van toepassing. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om de verhuur en verkoop van kamers in de gemeente Leeuwarden te reguleren. De regels van dit bestemmingsplan zijn in onderhavig bestemmingsplan verwerkt.

1.4

Leeswijzer

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan wordt in de volgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op het plangebied en komt het plan aan de orde. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld en onderbouwd. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 6 wordt tot slot de uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 2.1

Huidige situatie en ontwikkelingen

Huidige situatie plangebied

Ten zuiden van Goutum en ten oosten van de Overijsselselaan wordt woonwijk De Zuidlanden gebouwd. De Zuidlanden bestaat uit verschillende 'buurtschappen', woonbuurten van 300 tot 400 woningen die verwantschap vertonen met een buurtschap of dorp. De initiatiefnemer woont aan de Lykwei 3, op een perceel met een oppervlakte van ongeveer 6.000 m2, dat doorloopt tot de Wergeasterdyk. Ten westen van de Lykwei wordt momenteel het buurtschap Goutum Súd afgerond en aan de zuidzijde, aan de overzijde van de Yndyk, wordt de woonbuurt ‘It Grien’ ontwikkeld. Op het perceel aan de noordzijde is een boerderette gebouwd. Naar verwachting wordt op korte termijn ook in het gebied ten oosten van de Wergeasterdyk gebouwd. Luchtfoto’s van de situatie in 2006 en van nu illustreren de veranderingen rondom het plangebied. Zie hiervoor figuur 3. Figuur 4 geeft een overzicht van de huidige situatie van het plangebied. Kortom, de omgeving is van een agrarisch buitengebied getransformeerd naar een woongebied. Het agrarische grondgebruik verdwijnt en de huidige bestemmingen van het perceel van de aanvrager komt niet meer overeen met de feitelijke situatie en is ook niet meer toekomstbestendig.

Figuur 3

Luchtfoto situatie 2006 en 2017

Figuur 4

2.2

Ligging plangebied (Bron: Google Maps)

Beschrijving initiatief

Het initiatief betreft het transformeren van het plangebied tot bouwkavel voor één vrijstaande woning inclusief bijgebouwen. De gemeente wil aan dit initiatief meewerken en heeft hiervoor onderstaande uitgangspunten meegegeven:  De positie van het hoofdgebouw volgt qua rooilijn de rest van de bebouwing aan de Wergeasterdyk.  Qua bouwregels wordt aangesloten bij de geldende bestemmingsplannen. Bij recht is een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 en 12,5 meter mogelijk. Via een afwijking kan de goothoogte worden verhoogd tot 8 meter. Een dakhelling tussen 45 en 75 graden sluit aan bij de bestaande bebouwing en de regels voor omliggende nieuwe woningen.  Voor bijbehorende bouwwerken geldt een oppervlakte van 60 m2 bij recht en 150 m2 bij afwijking en een maximale goothoogte van 3 meter.  In de welstandsnota gelden voor deze locatie geen concrete criteria. Het maakt deel uit van het ontwikkelgebied De Zuidlanden, waarin per plan richtlijnen worden bepaald. Een dergelijke aanpak kan voor deze kavel worden gedaan. Op hoofdlijnen moet de nieuwe woning zich goed voegen in het bebouwingslint van de Wergeasterdyk. De woning is voorzien van een kap. De uitstraling in gevelbeeld, detaillering en materiaalgebruik kan variëren van traditioneel tot modern. De precieze formulering stemt de initiatiefnemer af met het cluster stedenbouw.

De kavel wordt uitgegeven als vrije kavel, waarbij de regels zijn afgestemd op bovenstaande uitgangspunten. Een voorbeeldinrichting is weergeven in figuur 5. De positie van het hoofdgebouw volgt hierin qua rooilijn de rest van de bebouwing aan de Wergeasterdyk. De omvang van de kavel biedt ruimte voor een royale, statige woning. Qua ligging is een enigszins landelijke uitstraling, opgebouwd uit één bouwlaag met een forse kap, op zijn plaats. Dit kan een moderne uitwerking krijgen.

Figuur 5

Voorbeeldinrichting

De woning komt te liggen in een groente setting langs de Wergeasterdyk en wordt gebouwd binnen de huidige groene kaders van het woonperceel van de Lykwei 3. Dit betekent dat het groene karakter van het perceel behouden blijft. Door het plangebied zijn groene karakter te laten behouden wordt hierbij ook aangesloten bij de toekomstige woningbouwontwikkeling van de nieuwe buurtschap 'De Hem'. De Hem wordt een uitbreidingswijk met circa 400 woningen aan de oostkant van het plangebied. Hiervoor wordt een bestemmingsplan uitgewerkt. Langs de rand van de Wergeasterdyk is het plan om dit gedeelte van de nieuwbouwwijk een groen karakter te geven middels hoogopgaande beplanting. Een uitsnede van de inspiratiekaart van het stedebouwkundig plan is weergeven in figuur 6. Het plangebied is hierin rood omcirkeld. In de zone tussen het hart van De Hem en de Wergeasterdyk is een combinatie van bosstroken, singels en lanen getekend. Tussen de opgaande beplanting is ruimte voor bijzondere woningen of woonvormen zoals een hofje, Tiny Houses of varianten daarop. Ook zijn woningen ingetekend op extra grote kavels. De bouw van een riante woning op een grote kavel met daaromheen hoogopgaande beplantingen is dan ook passend binnen de visie van de westkant van buurtschap De Hem.

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Leeuwarden&id=ac65c8fe-320c-49ad-abd1-3dd311d0d424