202528-wonen-in-de-stad-VUISTREGELS

Vuistregels woningbouwplannen Leeuwarden

Beleidsprogramma Wonen in de stad Deel A: koers op wonen in de stad

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

1

Colofon Vuistregels woningbouwplannen Gemeente Leeuwarden Uitgave: Mei 2025

pagina 3/10

Introductie: waarom vuistregels? Vuistregels als richtlijn In deze hand-out staan de vuistregels voor woningbouwplannen in de Leeuwarden -stad. Met behulp van de vuistregels geven we aan de voorkant van het ontwerpproces aan welke aspecten we als gemeente bij een woningbouwplan belangrijk vinden. Zo kunt u als initiatiefnemer al bij de ideevorming van een woningbouwplan daarop anticiperen. We gebruiken de vuistregels als richtlijn bij het toetsen van woningbouwplannen. Ambities voor de stad De vuistregels zijn een vertaling van de ambities die we als gemeente voor Leeuwarden als een ‘stad van waarde’ hebben, te noemen:

* * * *

De veelzijdige stad: Vergroten van de beschikbaarheid van woningen voor meer doelgroepen en meer variatie aan woningtypologieën per buurt. De betaalbare stad: Meer betaalbare woningen én een betere spreiding van het betaalbare aanbod over de stad. Bijzonder (goed) wonen: Kwaliteitsverbetering van de woning en directe woonomgeving, met oog voor de stedenbouwkundige context en cultuurhistorische waarde. De compacte stad: Kwaliteitsverbetering van de leefomgeving van de stad als geheel, met oog op dat de omgeving klimaatadaptief is en voor mens en dier voldoende volhoudbaar is naar de toekomst toe.

Algemene vuistregels en vuistregel per woonmilieu Er zijn twee type vuistregels: algemene vuistregels die voor álle plannen in de stad gelden en vuistregels die alleen in een specifiek woonmilieu gelden. De vier woonmilieus en bijhorende wijken in Leeuwarden-stad zijn:

1. Woonmilieu Binnenstad. Wijk(en): Binnenstad 2. Woonmilieu (Vooroorlogse) stadswijken. Wijken: Sonnenborgh

e.o., Potmargezone, Oud-Oost, Vossepark & Helicon, HuizumWest, Spoordok

>>>

Vuistregels woningbouwplannen Gemeente Leeuwarden

3. Woonmilieu Naoorlogse uitbreidingswijken. Wijken: Westeinde,

4.

Nijlân & De Zwette, Heechterp & Schieringen, Camminghaburen e.o., Bilgaard & Havankpark e.o., Vrijheidswijk, Aldlân & De Hemrik Woonmilieu Nieuwe uitbreidingswijken. Wijken: Hempens/Teerns & Zuiderburen, De Zuidlanden, Middelsee, Blitsaerd1

De vuistregels gelden voor alle woningbouwplannen vanaf 2 panden en/of toevoegen van 5 woningen of meer, tenzij er in de vuistregel anders staat vermeld. Leeswijzer Op de volgende pagina’s zijn de vuistregels per ambitie omschreven. Per vuistregel staan [in kleur] ook de uitzonderingen of aanvullingen per woonmilieu genoemd.

Blitsaerd hoort officieel bij de wijk Dokkumer Ie e.o., maar qua woonmilieu rekenen we deze buurt bij de nieuwe uitbreidingswijken. 1

pagina 5/10

Vuistregels woningbouwplannen Leeuwarden

Veelzijdige stad Doel: Vergroten van de beschikbaarheid van woningen voor groter aantal doelgroepen en meer variatie aan woningtypologieën per buurt.

1.1

Diversiteit in doelgroepen Het plan draagt bij aan een mix van woningtypologieën: bij voorkeur op schaal van het complex (mix van plattegronden en aantal kamers per woning), maar in ieder geval op schaal van de buurt. Uitzonderingen en/of aanvullingen per woonmilieu Binnenstad en (vooroorlogse) stadswijken: Splitsing van eengezinswoningen die al als zodanig in gebruik zijn, zijn niet toegestaan.

1.2

Aanmoedigen bijzondere woon(werk) concepten Een plan met een bijzonder woonconcept (woonwerkcombinaties, friendsconcepten, ...) mag afwijken van minimale op oppervlaktes, mits er gebruik van collectieve ruimtes mogelijk is.

vuistregels woningbouwplannen Gemeente Leeuwarden

Betaalbare stad Doel: Meer betaalbare woningen én een betere spreiding van het betaalbare aanbod over de stad.

2.1

Meer én een betere spreiding van betaalbare woningen Het plan bestaat uit 30% sociale huurwoningen, 40% betaalbare koop- of middenhuurwoningen en 30% koop- of huurwoningen in het hogere segment. 2 Als de 40% betaalbare woningen uit alleen maar koopwoningen bestaat, is deze verdeeld in 10% betaalbare koop niveau 1 en 30% betaalbare koop niveau 2.3 Uitzonderingen en/of aanvullingen per woonmilieu Een ontwikkelende partij mag afwijken van bovenstaande vuistregel als de partij zelf een compensatielocatie met méér sociale en/of betaalbare woningen realiseert. Als er geen compensatielocatie is, dient de partij een financiële bijdrage aan de gemeente af te dragen.4 Binnenstad én alle wijken met meer dan 30% sociale huur5: Alleen uitbreiding van sociale huurwoningen toegestaan op eigen terrein van woningcorporaties of bij bijzondere woonconcepten. Bij alle overige plannen bestaat het woonprogramma uit een een mix van betaalbare woningen en woningen in het hogere segment, koop of huur.

Sociale huurwoningen (tot 900,07 euro huur), middenhuurwoningen (900,07 tot 1.184,82 euro huur) en betaalbare woningen (tot 355.000 euro). Peil 2025. 3 Betaalbare koop niveau I tot 310.000 euro, betaalbare koop niveau II tot 355.000 euro. Peil 2025. 4 Zolang er nog geen Vereveningsfonds is, hanteren we maatwerk per woningbouwplan dat niet voldoet aan de vuistregel. 5 Alle wijken met meer dan 30% sociale huur anno 2025: Bilgaard & Havankpark e.o., Heechterp & Schieringen, Huizum-West, Nijlân & De Zwette, OudOost, Vrijheidswijk. 2

pagina 7/10

Bijzonder (goed) wonen Doel: Kwaliteitsverbetering van de woning en directe woonomgeving, met oog voor de stedenbouwkundige context en cultuurhistorische waarde.

3.1

Verbeteren kwaliteit van woningen Een woning is tenminste 50 m2 GO6. En bij een plan met meerdere woningen is het gemiddelde oppervlakte tenminste 60 m2 GO. Een grondgebonden nieuwbouwwoning heeft een beukmaat van tenminste 5,10m. Uitzonderingen en/of aanvullingen per woonmilieu Binnenstad: Bij een plan met meerdere woningen is het gemiddelde oppervlakte van de woningen tenminste 50 m2 GO.

3.2

Versterken woon- en verblijfsklimaat In het plan is aandacht voor een prettig verblijfsklimaat in de woning én woonomgeving. Dat betekent dat er is oog voor de overgang van privaat naar publiek, ruimte voor verkoeling, sociale veiligheid en ontmoeting. Uitzonderingen en/of aanvullingen per woonmilieu Naoorlogse en nieuwe uitbreidingswijken: Extra aandacht voor het eigenaarschap van het groen/blauw en aansluiting met openbare ruimte.

3.3

Passend wonen Een plan voor een geclusterde woonvorm voor kwetsbare (oudere) doelgroepen staat binnen < 500 meter van voorzieningen. Terrein en woningen zijn goed bereikbaar en toegankelijk met een rolstoel en scootmobiel, er is stallingsruimte voor scootmobielen en er is (dichtbij) een ontmoetingsruimte op de begane grond. >>>

vuistregels woningbouwplannen Gemeente Leeuwarden

3.4

Oog voor stedenbouwkundige opbouw en cultuurhistorische waarde Bij een plan wordt altijd de relatie met de stedenbouwkundige opbouw en cultuurhistorische waarde van de wijk en/of gebouw onderzocht en meegenomen in de ontwikkeling. Het plan sluit aan bij de groenblauwe structuren van de wijk. Uitzonderingen en/of aanvullingen per woonmilieu Binnenstad: Bij een plan in de binnenstad wordt het dak als vijfde gevel ontworpen. Nieuwe uitbreidingswijken: In het plan is extra aandacht voor de verbinding met (beeldbepalende elementen) in het omringende landschap.

3.5

Natuurinclusief bouwen Het plan bevordert biodiversiteit, door ruimtelijke ingrepen aan het gebouw of in de directe woonomgeving. Uitzonderingen en/of aanvullingen per woonmilieu Binnenstad en stadswijken: In deze verstedelijkte gebieden is extra aandacht voor ruimte voor biodiversiteit. Naoorlogse en nieuwe uitbreidingswijken: In het plan is 30% van het perceel groen en/of blauw.

GO staat voor Gebruiksoppervlakte. Dit is de oppervlakte in de woning dat gebruikt kan worden om te wonen. De stahoogte is minimaal 1,5 meter. Vanaf deze gebruiksoppervlakte is een buitenruimte volgens Besluit bouwwerken leefomgeving (voorheen Bouwbesluit) verplicht. 6

pagina 9/10

Compacte stad Doel: Kwaliteitsverbetering van de leefomgeving van de stad als geheel, met oog op dat de omgeving klimaatadaptief is en voor mens en dier voldoende volhoudbaar is naar de toekomst toe. 4.1

Duurzaam bouwen Bij nieuwbouw voldoet het plan aan de criteria van Het Nieuwe Normaal (HNN), zoals het bouwen met biobased of circulaire materialen.7

4.2

Benutten bestaande voorraad Transformatie van leegstaand vastgoed naar wonen heeft de voorkeur boven sloop/nieuwbouw. Optoppen van gebouwen is toegestaan, tenzij het stedenbouwkundig niet goed in te passen is.

4.3

Meervoudig ruimtegebruik Een plan in een gebied met reuring of ruis - binnenstad, stadswijken of voorzieningencentra andere wijken - heeft in beginsel een mix van functies en een levendige plint. Een plan voor een niet-woonfunctie wordt in principe altijd gecombineerd met een woonfunctie op de verdieping. In het geval van herontwikkeling van een gebouw en waar al een niet-woonfunctie op de begane grond aanwezig is, is er behoud van de gemengde functie. Uitzonderingen en/of aanvullingen per woonmilieu Binnenstad: In het plan is rekening gehouden met andere functies in de buurt. Meer wonen mag bijvoorbeeld niet ten koste gaan van geluidsruimte voor evenementen en horeca. >>>

vuistregels woningbouwplannen Gemeente Leeuwarden

4.4

Duurzame mobiliteit, lopen en fiets voorop Het plan wordt vanuit het STOMP-principe ingericht, zodat bewoners verleid worden om te kiezen voor fietsen of lopen.8 Bij het plan wordt rekening gehouden met duurzame mobiliteit, zoals het opladen van elektrische voertuigen en inzet van deelmobiliteit. Uitzonderingen en/of aanvullingen per woonmilieu Binnenstad: In het plan is extra rekening gehouden met bereikbaarheid van verschillende gebruikers van wonen, werken, voorzieningen. Binnenstad en stadswijken: Parkeren is conform geldende parkeernormen, maar bij voorkeur op eigen terrein en er is extra aandacht voor (een collectieve oplossing voor het) fietsparkeren.

4.5

Klimaatadaptief bouwen Er wordt aangetoond hoe het plan bijdraagt aan het tegengaan van hittestress en vermindering van wateroverlast. Water wordt opgevangen op het eigen terrein, of in nabijgelegen collectieve ondergrondse reservoirs. Bij de inrichting van directe omgeving wordt rekening gehouden met de karakteristieken van de bodem en het watersysteem. Het plan sluit aan bij het Uitvoeringsplan Warmtevisie voor de betreffende wijk. Uitzonderingen en/of aanvullingen per woonmilieu Binnenstad en stadswijken: Door het hoge aandeel verharding is in deze woonmiliieus extra aandacht nodig voor koeling in de zomer en wateropvang bij extreme regenbuien.

Het Nieuwe Normaal (HNN) is een standaard voor circulair bouwen. Het raamwerk bestaat uit 3 thema’s en 9 indicatoren. Iedere indicator heeft een circulair ontwerp- en bouwprincipe. Biobased bouwen is daar een belangrijk onderdeel van. 8 STOMP betekent in volgorde van prioriteit: Stappen, Trappen, Openbaar Vervoer, Mobiliteit-als-dienst, Particuliere auto. 7

vuistregels woningbouwplannen Gemeente Leeuwarden

Beleidsprogramma Wonen in de stad Deel A: koers op wonen in de stad

Ontwerp beleidsprogramma Wonen in de Stad - Deel A | Gemeente Leeuwarden

1