Document · PDF

20220621_GrouRapport

Informatieve bijeenkomst - raadzaal 14 september 2022, gemeente Leeuwarden10.214 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Grou MARKTONDERZOEK

21-6-2022

Jeroen Drewes, Peter Leliveld

GRONINGEN | ROTTERDAM | EINDHOVEN

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 2

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING

DEMOGRAFIE

VRAAGANALYSE

LOCATIESCAN - CONCLUSIES

BIJLAGES

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 3

SAMENVATTING

SAMENVATTING Voor u ligt het onderzoek naar de stand van de

scenario van netto +100 woningen realistisch is. Na

4. Versterk de kernwaarden van Grou

woningmarkt in Grou. De demografische trends zijn

2030 is de verwachte woonbehoefte afhankelijk van de

Grou wordt geprofileerd als groene oase aan het water.

onderzocht, deze zijn door vertaald naar een vraag

aantrekkelijkheid van de woningvoorraad en het dorp.

Daarnaast moet water centraal staan in het dorp en

analyse: welke woningen zijn nu en in de toekomst

Weet je je dorp zo aantrekkelijk te houden dat je de

moeten nieuwe plannen bij de arbeidersgeschiedenis

gewenst in Grou. Vervolgens is met behulp van

krimp door sterfte opvangt door extra migratie naar het

van het dorp passen.

locatieanalyses gekeken welke plekken zich lenen voor

dorp toe? Of zelfs unieke woonproducten toe te voegen

deze ontwikkelingen en of er voldoende plancapaciteit

die er voor zorgen dat er mensen naar Grou toe blijven

5. Ouderen wonen graag in Grou – bouwen voor

in Grou is. Onderstaande een beknopte samenvatting.

komen. Grou kan zich onderscheiden met een

doorstroming is een kans

(grondgebonden) dorps product wat goed gebruik

Ouderen blijven graag in Grou wonen. Dat blijkt zowel

1. Nu overdruk markt benutten

maakt van haar unieke krachten: water, hoog

uit de interviews met mensen van het dorp als ook de

Mede door de overdruk op de woningmarkt en de

voorzieningenniveau en goede bereikbaarheid.

bevolkingspiramides. Zo is Grou voor veel Grousters

aantrekkelijke ligging van Grou is er nu vraag naar

een mooie plek aan het water waar je prettig oud kun

woningen in Grou. Hierbij is het belangrijk om snel te

3. Sociale huur beweegt mee met de vraag

worden. Daarnaast heeft het ook alle voorzieningen die

ontwikkelen nu de marktdruk hoog is. De verwachte

De verwachting is dat de behoefte naar sociale

je nodig hebt. Doordat er weinig nieuw is gebouwd in

woonbehoefte hangt dus ook erg af van het tempo

huurwoningen op termijn zal afnemen. Zo is de groep

Grou de laatste jaren is er ook voor de jeugd weinig

waarmee je plannen ontwikkelt. Dit is een

die in aanmerking komt voor sociale huur in Grou

vrijgekomen aan woningen. Hierdoor is Grou een sterk

aandachtspunt in Grou.

kleiner dan het daadwerkelijke aandeel dat nu in de

vergrijsd dorp. Door producten te bouwen waar

sociale huur zit. Op dit moment is er veel druk in de

ouderen graag in wonen blijven ouderen fijn wonen in

2. Verwachting: +100 woningen tot 2030

sociale huur, mede door het tekort aan goedkope

Grou en komen er woningen vrij voor de

De verwachte woonbehoefte is +80 woningen volgens

koopwoningen. Op termijn zal deze druk afnemen. Los

jongeren/starters.

het gemiddelde demogafie scenario. Toch verwachten

van cijfermatige krimp is ook een kwalitatieve

we, mede door de hoge marktdruk en de

verschuiving van eengezinswoningen naar

aantrekkelijkheid van Grou als dorp, dat het hoge

levensloopbestendige woningen gewenst.

SAMENVATTING

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 5

SAMENVATTING 6. Grou sterk karakter als watersportdorp

8. Planlijst schiet tekort

9. Halbertsmaterrein inzetten voor woningbouw:

Grou staat in de regio bekend als watersportdorp. Dit

We hebben de kwantitatieve en kwalitatieve vraag

doen!

geeft Grou zijn karakter en zorgt er ook voor dat

gematcht met de huidige planlijst voor Grou. Hieruit

De ruimtescan toont ook aan dat, zelfs met de nieuw

toeristen graag naar Grou komen. Toch is water nog

blijkt dat er een tekort aan concrete bouwlocaties in

gevonden kleinere locaties, het niet mogelijk is om aan

niet voor iedereen bereikbaar in het dorp. Zo ligt veel

Grou is (het Halbertsmaterrein is niet meegenomen).

de volledige vraag te voldoen. Vanuit kwantitatief

water aan privaat terrein. Door het water

Mede hierom is door KAW gezocht naar andere locaties

oogpunt, maar zeker vanuit kwalitatief oogpunt is het

toegankelijker te maken voor het publiek maar vooral

om toe te voegen.

wenselijk om het Halbertsmaterrein in te zetten voor

ook voor de eigen bewoners, wordt het water overal in

woningbouw voor het dorp. Het terrein leent zich qua

het dorp weer een integraal onderdeel van de

8. Er zijn locaties met potentie in Grou

formaat en locatie ten opzichte van het centrum en het

openbare ruimte. En niet meer enkel aan de haven en

Uit de ruimtescan van KAW blijkt dat er in Grou toch

voorzieningencluster ten zuiden uitstekend voor een

de grote waterwegen.

een behoorlijk aantal potentiële bouwlocaties zijn. Het

woningbouwontwikkeling.

varieert van kleine maatwerklocaties waar 6-10 7. De woningvraag is divers

woningen mogelijk zijn tot aan grote projectlocaties

De huidige marktsituatie van Grou is er een van veel

waarbij de huidige industrie aan de stationsstraat

vraag en weinig doorstroming. Dit betekent ook dat in

verplaatst zou worden en woningbouw hier mogelijk

vrijwel elk marktsegment er vraag is. De grootste

wordt. Niet alle locaties zijn even kansrijk en ze zijn

vraag is op dit moment naar grondgebonden

niet tot op stedenbouwkundig niveau uitgewerkt, het

betaalbare woningen en levensloopgeschikte woningen

toont wel aan dat er locaties zijn die geschikt gemaakt

om de doorstroming op gang te krijgen.

kunnen worden. Grou kan nog kiezen.

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 6

DEMOGRAFIE REGIOFUNCTIE VERWACHTE WOONBEHOEFTE

1.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk Het doel van dit hoofdstuk is het achterhalen van de kwantitatieve vraag naar woningen in Grou, op de korte en middellange termijn. Onze benadering omvat meerdere ingrediënten. Om een goed gevoel te krijgen bij Grou is in 1.2 een analyse van landelijke woningmarkt trends gemaakt. In 1.3 blikken we terug op demografie van Grou. In 1.4 wordt gekeken naar de unieke plek die Grou inneemt in de Friese woningmarkt, haar locatie en voorzieningen. In 1.5 kijken we naar woningmarkt trends en signalen specifiek voor Grou. Dit doen we op basis van een migratie analyse (gem. Leeuwarden, 2022) en NVM gegevens (2022). In 1.6 projecteren we landelijke trends en aanscherpringen op de geldende prognoses van Grou. Dit leidt tot een gedragen realistische prognose van de huishoudensgroei in Grou, de basis voor het verdere onderzoek.  Bron: Blue Banner

1 DEMOGRAFIE

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 8

1.2 LANDELIJKE TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Huishoudensgroei gaat sneller dan

tegenwoordig ‘honkvaster’ zijn is deels te verklaren

Meer mensen verlaten de stad, al in gang gezet

bevolkingsgroei

doordat de moderne oudere vitaler en zelfredzamer is,

vóór de coronapandemie

Het CBS verwacht dat het inwonertal in Nederland nog

deels doordat ze de noodzaak (nog) niet zien om

Volgens de Rabobank verlaten huishoudens de grote

tot 2060 toe zal nemen. Het tempo waarin dat gebeurt

zorggeschikt te gaan wonen, deels omdat een kleiner

steden door de explosief gestegen huizenprijzen, en

zal wel afvlakken door vergrijzing. Het aantal

alternatief wordt gezien als een stap terug, en deels

niet zozeer door veranderde wensen sinds het begin

huishoudens groeit sneller dan het aantal inwoners:

omdat kwalitatief goed en betaalbaar aanbod vaak

van de pandemie. Zo zullen mensen volgens onderzoek

mensen worden steeds ouder en vormen dus langer

ontbreekt. Zo hebben ouderen vaak al de hypotheek

van het CBP en I&O research ook na corona gemiddeld

een huishouden en jongere huishoudens zijn ook

afbetaald en zitten ze dus ‘gratis’ in hun huidige

één dag per week thuis blijven werken (voorheen was

steeds vaker alleenstaand. Binnen Nederland nemen de

woning.

dit een halve dag). Er zijn wel grote verschillen tussen

verschillen ook steeds meer toe: plekken met

de sectoren: overheden, dienstverleningen de

voorzieningen groeien per saldo, daarbuiten loopt het

Woningmarkt: in 10 jaar van dip naar druk

cultuursector zullen vaker thuiswerken dan

aantal huishoudens terug, vooral na ca. 2030, als

Aan alles is te merken dat de woningmarkt in enkele

plekgebonden beroepen zoals de zorg. Voor dit soort

sterfte de belangrijkste factor achter krimp wordt.

jaren drastisch is veranderd. Na het dieptepunt in 2013

sectoren zal het woonmilieu dus wellicht belangrijker

zijn de prijzen in Nederland met gemiddeld 80%

worden dan een korte woon-werkafstand. Naast dus

Meer ouderenhuishoudens, maar nog weinig

gestegen. Dit zien we inmiddels niet alleen in de grote

het lichte corona-effect oriënteerde mensen zich

doorstroming

steden, maar ook in de landelijke gebieden. Overal is

überhaupt al meer dan voorheen op de gebieden om

Uit recente verhuisonderzoeken blijkt dat veel ouderen

de druk groot. Hierbij spelen factoren als een lage

de grote steden heen. Er ontstaan tweedelijnseffecten:

weinig verhuizen, ook niet bij een lichte zorgvraag.

rente, beperkte ruimte, trage productie, hoge kosten

stedelingen verhuizen vaker naar centrumdorpen rond

Ouderen wonen dus steeds langer thuis en blijven ook

en een groeiende vraag naar woningen een grote rol.

de stad, en anderen verhuizen naar woondorpen of

het liefst zo lang mogelijk op dezelfde plek wonen.

woningen in het buitengebied.

Daardoor komen hun gezinswoningen niet vrij en blijft de vraag naar (gezins)woningen toenemen, ondanks dat het aantal gezinnen afneemt. Dat ouderen

1 DEMOGRAFIE

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 9

1.3 TERUGBLIK OP GROU De schema’s hiernaast laten de ontwikkeling van het

INWONERS

2011

2016

2021

Δ '11 - '16

Δ '16 - '21

Δ '11 - '21

GEM. PER JAAR

aantal inwoners en huishoudens zien voor de periode

0 tot 15 jaar

1002

845

753

-157

-92

-249

-25

2011-2021.

15 tot 25 jaar

557

583

643

25 tot 45 jaar

1336

1159

1045

-177

-114

-291

-29

Gelijke inwoners – meer huishoudens

45 tot 65 jaar

1725

1736

1728

-8

Het aantal inwoners bleef in deze tien jaar redelijk

65 tot 75 jaar

556

711

798

155

242

gelijk, alhoewel vanaf 2020 een lichte daling te zien is.

75 jaar e.o.

390

475

549

159

Totaal

5565

5509

5516

-56

-49

-5

Dit zit hem voornamelijk in de leeftijdsgroepen tot 65 jaar. Het aantal huishoudens nam in diezelfde 10 jaar

 Ontwikkeling van het aantal inwoners in Grou, onderverdeeld naar leeftijdsgroepen, over de periode 2011-2021. Bron: Gemeente Leeuwarden (2016 & 2021) en CBS (2011).

juist toe. Het resultaat dat de gemiddelde huishoudensgrootte in Grou afnam.

HUISHOUDENS

2011

2016

2021

Δ '11 - '16

Δ '16 - '21

Δ '11 - '22

GEM. PER JAAR

Alleenstaanden

850

935

950

100

Minder gezinnen

Paren

825

855

870

De grootste daling is te zien in de leeftijdsgroepen ‘0

Gezinnen

825

795

800

-30

-25

-3

Totaal

2500

2585

2625

125

tot 15 jaar’ en ‘25 tot 45 jaar’. De laatste leeftijdsgroep verklaart ook de daling in het aantal gezinnen tussen

 Ontwikkeling van het aantal huishoudens in Grou, onderverdeeld naar huishoudenstypen, over de periode 2011-2021. Bron: CBS.

‘11 en ‘16. Meer oude alleenstaanden De groei in het aantal alleenstaanden wordt voornamelijk veroorzaakt door het toenemende aantal 65+-ers. Deze groep inwoners nam tussen ‘11 en ‘21 sterk toe.

1 DEMOGRAFIE

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 10

1.3 TERUGBLIK OP GROU Relatief veel (aanstaande) ouderen in Grou Rechts staan de bevolkingspiramides voor Grou van het jaar 2021. De bevolkingspiramides zijn vergeleken met Nederland (links),de gemeente Leeuwarden (midden)

en Stiens (rechts. De bevolkingsopbouw van Grou wijkt af van het landelijke en gemeentelijke beeld. Voornamelijk de ‘smalle buik’ is opvallend. Er zijn dus relatief weinig jonge gezinnen, wat ook zorgt voor weinig aanwas van onderop. Ter illustratie: in 2021 was ongeveer 6,5% van de Nederlandse bevolking 30 tot en met 34 jaar. In Grou is dat in hetzelfde jaar nog geen 5%. Voornamelijk de bovenkant van de bevolkingspiramide is breed voor Grou. Er wonen dus vrij veel (aanstaande) ouderen, vooral in de leeftijd 50 tot 75 jaar. In vergelijking met een ander voorzieningendorp als Stiens valt op dat ook daar gemiddeld meer kinderen en gezinnen (30-39) aanwezig zijn. De oorzaak hiervan is met name doordat er daar meer

 Zwarte lijn = Nederland

 Zwarte lijn = Gemeente Leeuwarden

 Zwarte lijn = Stiens

nieuwbouw is geweest in de afgelopen jaren.  Bevolkingspiramides voor Grou van 2021. Elke staaf geeft aan hoeveel mannen en vrouwen er in elke leeftijdsgroep zitten. De zwarte contouren links geven de gemiddelde leeftijdsopbouw van Nederland weer, midden voor de gemeente Leeuwarden en rechts voor Stiens. Hoe breder de onderkant van de piramide, hoe meer jongeren er wonen. Andersom geldt: hoe ‘boller’ de bovenkant, hoe meer (aanstaande) ouderen (deels ‘babyboomers’) er zijn. Bron: Gemeente Leeuwarden (Grou) en CBS (Gemeente Leeuwarden en Nederland).

1 DEMOGRAFIE

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 11

ONTWIKKELING VAN GROU 1900

1940

1980

2021

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 12

1.4 REGIOFUNCTIE

LWD

N31

Goed bereikbaar

In de gemeentelijke omgevingsvisie wordt Grou tevens

Grou ligt tussen vier grote kernen: Leeuwarden,

aangemerkt als groeikern. Dus naast huisvesting voor

Drachten, Heerenveen en Sneek. Daarnaast is het goed

eigen bevolking biedt Grou kansen voor regionale (en

bereikbaar vanuit het noorden (Leeuwarden) en zuiden

regio-overstijgende) groei.

(Heerenveen) door de ligging aan de A32 en de

DRA

spoorlijn Leeuwarden-Zwolle. Zo ben je met de trein binnen negen minuten op station Leeuwarden en binnen elf minuten op station Heerenveen. Sneek is N354

bereikbaar via de N354.

Hoog eigen voorzieningenniveau Naast de relatief gunstige ligging heeft Grou ook een voorzieningenfunctie voor de regio. Denk daarbij aan een supermarkten, zorgvoorzieningen (apotheek,

A32

tandarts, huisarts) en onderwijsvoorzieningen. Bovendien ligt Grou in een aantrekkelijke omgeving

SNK

met Nationaal Park de Alde Feanen als achtertuin en

ligt het aan de belangrijke hoofdvaarweg LemmerDelfzijl. Dit hoge voorzieningenniveau uit zich ook in een relatieve goede ‘marktscore’. Dit wordt toegelicht in de bijlage.

A7 HVN

1 DEMOGRAFIE

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 13

GROU ALS WATERSPORT DORP Bekendheid in de regio Grou staat bekend om zijn rijke geschiedenis aan watersport. Hierdoor staat Grou ook positief op de kaart onder watersportliefhebbers. Dit maakt Grou een

aantrekkelijke plek om te wonen voor een bepaalde doelgroep. Een unieke kans voor Grou is dit ‘bouwen aan het water’. De balans voor het bouwen voor de recreatie, voor instroom van buitenaf en voor de eigen Grousters is wankel. Gechargeerd gezegd: Grou is gemaakt voor en door Grousters en is niet enkel een toevluchtsoord voor rijken met een boot. Toerisme Daarnaast trekt de watersport en de ligging aan het water veel toeristen aan die vooral in de zomer het dorp komen bezoeken. Dit zorgt voor extra levendigheid in het dorp en extra voorzieningen die het dorp anders wellicht niet had gehad. De keerzijde hiervan is dat de toeristen er in de winter niet zijn. Woningen die in de piek verhuurt worden staan in de winter leeg.

1 DEMOGRAFIE

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 14

1.5 WONINGMARKT GROU Markt in Grou zat laatste jaren op slot

Grou (er verhuizen meer gezinnen naar Grou dan dat

op de woningmarkt. Deze daalt voor Noord-Friesland al

We zien de laatste jaren dat het aantal mensen dat uit

er vertrekken).

jaren en laat zien dat de krapte op de woningmarkt ook

Grou vertrekt groter is dan het aantal mensen dat zich

zeker hier te voelen is. Daarnaast stijgt ook het

in Grou vestigt. Dit zegt in principe niet zoveel over de

Overdruk vanuit de randstad landt niet in Grou

percentage van woningen dat boven de vraagprijs

aantrekkelijkheid van het dorp. Huishoudens worden

Ondanks dat we signalen horen dat er steeds meer

verkocht wordt erg hard.

(mede door de vergrijzing) kleiner, waardoor er met

mensen vanuit de randstad naar Grou komen, zien we

dezelfde woningvoorraad minder mensen in het dorp

dat nog niet terug in de migratiecijfers. Ook is het

wonen. Daarnaast zijn er de laatste jaren weinig

percentage van mensen dat een verhuisafstand heeft

woningen bijgebouwd. Alle signalen uit het dorp wijzen

van meer dan 10km en in Grou is komen wonen ook

erop dat er veel vraag is en het dorp als het ware op

niet toegenomen de laatste jaren (bron: NVM).

slot staat. Zo waren er de afgelopen vier maanden (gekeken vanaf maart) ca. 700 serieuze zoekers voor

Minder Grousters vinden een woning in Grou

Grou op Funda terwijl er in diezelfde periode maar

Ongeveer 50% van de mensen die in Grou een huis

dertien woningen verkocht zijn.

hebben gevonden komen uit Grou zelf. Dit aandeel

 Krapte-indicator voor woningmarktregio Noord-Friesland per kwartaal. Bron: NVM, 2021 (bewerkt door KAW)

wordt wel steeds kleiner, in 2016 was dit percentage Migratie Grou

nog ongeveer 65%. Voor de Grouster wordt het dus

De verhuisdynamiek in Grou is de afgelopen jaren

steeds moeilijker om in het eigen dorp een woning te

afgenomen, er is minder vestiging maar ook minder

vinden.

uitstroom. De grootste dynamiek is nog te vinden bij eenpersoonshuishoudens – hier is de afgelopen jaren

Cijfers laten krapte op de markt zien

een negatieve trend te zien (zij trekken netto weg).

De krapte-indicator geeft aan hoeveel

Gezinnen met kinderen vestigen zich wel nog steeds in

keuzemogelijkheden er zijn voor een potentiële koper

1 DEMOGRAFIE

 Percentage woningen verkocht boven de vraagprijs per kwartaal in woningmarktregio Noord-Friesland. Bron: NVM, 2021 (bewerkt door KAW)

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 15

1.6 VERWACHTE WOONBEHOEFTE Op korte termijn groeikansen

woningen nodig dan de eerst komende jaren.

verwachting voor het benodigde aantal woningen in

3 Daling door sterfte:

In de volgende paragrafen werken we toe naar de 3.

na 2030: de onzekerheid zal toenemen. De

Grou. Hierin maken we onderscheid tussen drie

babyboomgeneratie zal tegen die tijd flink kleiner

tijdvakken (zie de figuur rechts):

worden door sterfte, met name in een dorp als

Markt ontspant

zorg voor instroom

mogelijk iets

zodat groei = 0

Hoge marktdruk

beschikbaar. Om het aantal huishoudens gelijk te

de marktdruk nog erg hoog blijft. De vraag naar

houden, is instroom van buiten het dorp nodig.

woningen blijft dus nog wel even en in

Het risico op meer aanbod dan behoefte is het

toenemende mate ook voor woningen in een

grootst bij de woningen waaraan veel moet

landelijke omgeving. Hierin is het belangrijk om in

gebeuren en van een type en/of prijsklasse

te spelen op de landelijke kwaliteiten van Grou,

waarin veel alternatief aanbod is. Het is daarom

maar ook zijn goede ligging t.o.v. Leeuwarden en

belangrijk om in een ‘rollende voorraad’ te

Heerenveen. Daarnaast is de groei afhankelijk van

denken (zie 2.2).

 Krimp

tot 2025: de verwachting is dat de komende jaren

Groei 

Grou. Hierdoor komen er veel woningen 1.

‘22

‘25

‘30

‘40

het tempo waarop je locaties ontwikkelt. Er is nu veel vraag door een schaarste aan woningen. Om deze mensen aan te trekken heb je voldoende locaties nodig die je snel kunt ontwikkelen. 2.

 In de figuur hierboven schetsen we de verwachting van de groei voor Grou de komende jaren.

tot 2030: een deel van de marktvraag zal inmiddels ingevuld zijn. Hierdoor zal de markt enigszins ontspannen, en dus zijn er minder

1 DEMOGRAFIE

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 16

1.6 VERWACHTE WOONBEHOEFTE Prognose gebaseerd op regionale modellen

Regionale prognoses vertaald naar Grou

In de paragrafen hiervoor is een beeld geschetst van Grou. Zo heeft het dorp een aantrekkelijke ligging, een relatief hoog voorzieningenniveau, is het er fijn wonen

en leven, maar is het ook aan het vergrijzen. Met deze typering dient in de prognose voor Grou rekening mee

2850 2800 2750

gehouden te worden. Hiernaast zien we een aantal verschillende manier van het berekenen van de prognose voor Grou o.b.v. prognoses voor de regio’s

2700 2650

waar Grou zich in bevindt. De prognose gebaseerd op de provinciale prognose voor de hele gemeente Leeuwarden (de rode lijn) geeft een vertekend beeld. Zo weten we dat Leeuwarden als grote stad met voorzieningen een veel groter aandeel van de groei kan verwachten dan Grou. Daarnaast speelt in Leeuwarden

2600 2550 2500

2022

2025

de vergrijzing ook een minder grote rol, zoals ook te

Primos prognose ABF-regio Leeuwarden

zien is in de bevolkingspiramides. Daarom kijken we

Provinciale prognose Gemeente Leeuwarden

2030

2035

2040

CBS prognose COROP Noord-Friesland

ook naar de prognoses van de hele COROP-regio en de woningmarkt-regio, om zo een prognose te krijgen waar de stad Leeuwarden minder invloed op heeft,

 De bovenstaande prognoses zijn gebaseerd op prognoses voor een regio (gemeente, woningmarktregio en COROP gebied). Hierop zijn verschillende huishoudensprognoses voor Grou berekend aan de hand van het aandeel van Grou binnen de regio. Bron: Primos, CBS & Provincie Fryslân.

maar die wel de aantrekkelijkheid van de regio in zich heeft.

1 DEMOGRAFIE

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 17

1.6 VERWACHTE WOONBEHOEFTE Verwachting: 80-100 woningen erbij tot 2030

Huishoudensprognose Grou

Voor de prognose van Grou kijken we dus niet zozeer naar de prognose van de gemeente Leeuwarden, maar

2740

baseren we ons op grotere regionale trends met een

2720

realistischer groeitempo. Dit groeitempo passen we

2700

dan ook toe op Grou. Desondanks weten we dat Grou

2680

een groot sterfteoverschot krijgt wat voornamelijk

2660

vanaf 2030 een grote rol gaat spelen. Vanaf dan wordt de prognose ook onzekerder: weet Grou d.m.v. een aantrekkelijk woonmilieu nieuwe mensen aan te trekken om zo het verlies aan sterfte te compenseren?

+60

- 45

2600

gaan hebben (arbeidsmigranten, vluchtelingen).

2560 2022

2025

2030

Scenario laag

Hierdoor wordt de bandbreedte, vanaf 2030 ook steeds

2035

Scenario midden

2040

Scenario hoog

 De prognose voor Grou is gebaseerd op de prognoses voor de regio’s waar Grou in valt. Zo is in scenario hoog meer gekeken naar de hogere groeipercentages van de drie prognoses op de vorige pagina en bij scenario laag juist meer gekeken naar de lagere groeipercentages. Het middenscenario zit daar tot 2030 tussenin.

woonmilieu het aantal huishoudens vast kan houden wat het tot 2030 heeft opgebouwd. Scenario laag gaat

±0

2620

2580

vanuit dat in 2030 Grou d.m.v. een aantrekkelijk

±0

+80

2640

Of zijn er andere macro bewegingen die hier effect op

groter. Scenario midden en scenario hoog gaan er

+100

Huishoudensgroei/ Woningbehoefte 2022-2025

2025-2030

2030-2035

2035-2040

Totaal

Laag

-10

-35

+15

overhand krijgt en het woningaanbod niet aantrekkelijk

Midden

±0

+80

genoeg is om daar voor te compenseren.

Hoog

±0

+100

er vanuit dat de groeiende sterfte vanaf 2030 de

1 DEMOGRAFIE

Scenario

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 18

1.7 CONCLUDEREND Klassiek Dorps beeld

populair recreatiedorp voor de watersport. Met name in

Om bovenstaande redenen gaan wij in de rest van het

Demografisch heeft Grou veel van dezelfde uitdagingen

de zomer is er veel bedrijvigheid in het dorp. Dit

stuk uit van het hoge scenario, dit betekent tot aan

en kansen als andere kleine voorziening dorpen in

gecombineerd met de ondernemende spirit van het

2030 een netto groei van ±100 huishoudens (10-12

Noord Nederland. Een vergrijzende bevolking

dorp zorgt voor een dorp met een sterk eigen karakter.

woningen per jaar) met hierna een stabilisatie in de

gecombineerd met relatief lage instroom van buitenaf

Met name de komende 10 jaar zijn er nog kansen om

vraag tot 2040.

zorgt voor weinig autonome groei. Toch stijgen ook in

een stuk huishoudensgroei te realiseren, de

Grou de woningprijzen al enkele jaren, hebben mensen

ingrediënten zijn aanwezig.

die wel naar Grou willen steeds meer moeite om betaalbaar een woning te vinden en is er de laatste

+100 huishoudensgroei is realistisch –

jaren weinig bijgebouwd. Ook is de prognose flink

misschien zelfs meer

bijgesteld in de afgelopen jaren. Waar eerst

We hebben op basis van drie prognoses een plausibele

geanticipeerd werd op snelle afvlakking van de groei is

bandbreedte voor Grou geschetst. De te verwachten

nu de verwachting dat er tot 2030 sprake zal zijn van

groei, op basis van de prognoses, valt tussen de +15

huishoudensgroei.

en +100 woningen tot aan 2040. Er zijn meerdere redenen te acteren op een scenario bovenaan deze

Bereikbaar en aantrekkelijk in de regio

bandbreedte:

Grou heeft een goede locatie in de Provincie. Het ligt

•

Grou heeft een regionale functie,

aan de snelweg en heeft een eigen treinstation, iets

•

De grote druk op de woningmarkt,

wat niet ieder dorp van 5.500 inwoners kan zeggen.

•

De herontdekking van de dorpen, trek van mensen

Het is een echt voorzieningendorp in de regio en vervult die rol ook als zodanig voor omliggende

vanuit de stad naar dorpen, •

De vraag vanuit het dorp zelf (zie hoofdstuk 2)

kleinere dorpen. Ook heeft Grou een troef; het is een

1 DEMOGRAFIE

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 19

VRAAGANALYSE WONINGTYPE PRIJS EIGENDOM

2.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk Het doel van dit hoofdstuk is het verdelen van de in hoofdstuk 1 gedefinieerde vraag. Naar welk woningtype en in welk segment is er vraag? Om dit

goed te doen hebben we meerdere bronnen geraadpleegd. •

We bouwen voort op eerder onderzoek (Companen 2020)

•

We gebruiken een recent door de gemeente afgenomen enquête in het dorp (vragenlijst Grou, 2021)

•

Er zijn interviews afgenomen met lokaal actieve makelaars, Plaetslik Belang en Elkien

•

Makelaars en Elkien hebben ons inzage gegeven in hun monitorgegevens

Met deze ingrediënten werken we toe naar een indeling van de kwantitatieve vraag (+100 woningen in de komende 9 jaar) naar type, segment en vinden we de knelpunten en kansen die specifiek voor Grou gelden.

2 VRAAGANALYSE

 Bron: friesland.nl

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 21

2.1 BESTAANDE BRONNEN (ONDERZOEK) Woningmarktonderzoek Gemeente Leeuwarden

Woningbehoefteonderzoek Stiens

Companen gaat uit van een gebalanceerde in- en

Het woningbehoefteonderzoek voor Stiens gaat ook in

uitstroom qua migratie en een demografische opbouw

op de situatie in de andere dorpen in Leeuwarden. Zo

waarin het aandeel ouderen groter is dan gemiddeld.

blijkt dat de transactieprijs in Grou sterk is gestegen,

Er ligt voor Grou een opgave in de transformatie van

meer dan in Stiens. Ook zien we dat in Grou

sociale huur naar koop. Zo is er de komende jaren een

voornamelijk één- of tweepersoons huishoudens zich

grote behoefte aan grondgebonden koop en een

vestigen en het aandeel gezinnen dat zich vestigt in

overschot in het aanbod naar grondgebonden sociale

Grou relatief laag ligt. Dit blijkt ook uit de terugblik op

huur. Binnen de sociale huur moeten er meer

Grou (paragraaf 1.2). Het grote aandeel alleenstaanden

meergezinswoningen bijkomen en mogen er wat

wordt voornamelijk veroorzaakt door de sterke

eengezinswoningen af. Deze verdeling is in 2.4 het

vergrijzing van het dorp.

startpunt voor de actualisatie van de woonvraag. € 300.000 € 280.000 € 260.000 € 240.000 € 220.000 € 200.000 € 180.000 € 160.000 € 140.000 € 120.000 € 100.000

€ 287.000  Vraag- en aanbodbalans voor lange termijn in verschillende deelgebieden 2018-2030 volgens het Woningmarktonderzoek Gemeente Leeuwarden. Bron: Companen, 2019

€ 253.000 € 210.000

€ 215.000

€ 230.000 € 270.000

€ 178.000

2017

€ 197.000

2018 Grou

€ 216.000

2019

€ 231.000

2020

2021

Gemeente

 Gemiddelde transactieprijs (bestaande woningen) per jaar, 2017 t/m 3e kwartaal 2021. Woningmarktcijfers.nl (2021).

2 VRAAGANALYSE

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 22

2.1 BESTAANDE BRONNEN (VRAGENLIJST) Uit de vragenlijst die ingevuld is door bewoners van

Uit de vragenlijst komen, volgens de inwoners van

Type woning gezocht

Aantal

Grou blijkt dat ongeveer een derde van de bewoners

Grou, de volgende taken voor de gemeente wat betreft

Vrijstaande woning

34%

wilt verhuizen naar een vrijstaande woning. Dat terwijl

wonen:

Twee onder één kap

11%

op dit moment maar een kwart van de mensen in Grou

•

Inwoners beter betrekken bij plannen

Hoek-/rijwoning

in een vrijstaande woning woont (paragraaf 3.1). Er is

•

Tegengaan van recreatief gebruik permanente

Grondgebonden 1-2 persoonswoning (kleiner oppervlak) Levensloopgeschikte woning (alle voorzieningen op één verdieping, zorggeschikt)

13%

Appartement

14%

Gemeenschappelijke/gedeelde woonvorm

(Kleinschalige) Woonzorgvoorziening

naar levensloopgeschikte appartementen.

Combinatie wonen en werken

Daartegenover staat een groot aanbod van rij- en

Anders, namelijk...

twee-onder-een-kapwoningen waar de respondenten

Totaal

100

100%

niet perse naar opzoek zijn.

 Gezochte woningen door Grousters. Bron: Vragenlijst wonen in Grou

dus vanuit Grou zelf behoefte aan meer vrijstaande

woningen

woningen. Vooral appartementen ontbreken in Grou

•

Bouwen voor starters en ouderen

volgens de vragenlijst, met daarbij specifiek de vraag

•

Meer wonen aan het water

Prijs koopwoning gezocht

Ca. 70% van de zoekenden zoekt een woning in de koopsector. Qua koopprijs zien we dat 30% van de zoekenden in Grou opzoek is naar een woning van minder dan €250.000.

Eigendom gezocht Koop

Aantal 69

% 69%

Tot €150.000

€150.000 tot €200.000

€200.000 tot €250.000

16%

€250.000 tot €350.000

32%

Huur

31%

€350.000 of meer

38%

Eindtotaal

100

100%

Eindtotaal

100%

 Eigendom, gezocht door Grousters. Bron: Vragenlijst wonen in Grou

2 VRAAGANALYSE

Aantal

 Gezochte kooprijs van woningen door Grousters. Bron: Vragenlijst wonen in Grou

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 23

2.1 BESTAANDE BRONNEN (VRAGENLIJST) Resultaten vragenlijst Grou (2021)

3. Behoefte aan vrijstaande en levensloopbestendige

zoekt naar instrumenten om deze ontwikkeling te

De vragenlijst over wonen in Grou is ruim 391 keer

woningen.

reguleren.

ingevuld, wat betekent dat bijna 15% van de bevolking

Volgens de vragenlijst wil 50% van de mensen die

zijn mening heeft gegeven. Dit is een vrij hoge

graag wil verhuizen een vrijstaande woning en 30%

respons, Grou blijkt een dorp met betrokken inwoners.

een levensloopgeschikte woning. Van de mensen die

Hieronder benoemen we de belangrijkste resultaten.

willen verhuizen geeft 41% aan dat de gewenste woning niet in Grou staat, of in ieder geval niet in

Bouw voor starters en ouderen.

voldoende mate. De enquête wijst dus op een behoefte

Volgens het dorp is er met name behoefte aan

aan meer vrijstaande en levensloopbestendige

goedkope woningen voor de starters en kleine

woningen. Van de mensen die wil verhuizen wil ruim

levensloopbestendige woningen voor ouderen. Een

70% in Grou zelf blijven.

suggestie is om juist de leegstaande panden te gebruiken voor nieuwe woningen. Daarnaast wordt ook

4. Tweede woningen negatief voor de leefbaarheid.

het tegengaan van recreatief gebruik door een

Doordat Grou aantrekkelijk is voor toeristen neemt het

zelfbewoningsplicht genoemd als gereedschap om

tweede-woningbezit ook toe. Dit wordt mede

meer woningen vrij te maken in het dorp.

veroorzaakt door de coronacrisis, waarbij mensen meer kiezen voor ruimte en groen dan voorheen. Hierdoor

2. Verbeter de betrokkenheid.

vermindert de leefbaarheid in het dorp met name in de

Er is onrust in het dorp om de nieuwe

winterperiode, wanneer de tweede woningen niet

woningbouwontwikkelingen. Daarnaast vragen

bewoond worden. Bovendien blokkeert dit hiermee de

bewoners expliciet om beter betrokken te worden bij

instroom van starters, waardoor ze wellicht buiten Grou

plannen en beter geïnformeerd te worden.

op zoeken moeten naar een woning. De gemeente

2 VRAAGANALYSE

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 24

2.2 (SOCIALE) HUUR Behoefte aan sociale huur

Behoefte aan particuliere huur

Er is op moment nog veel vraag naar sociale

We zien dat de particuliere huur in Grou nu vooral een

huurwoningen. Toch zien we ook dat dit deels

niche markt is. We verwachten dat dit ook zo blijft. Er

voortkomt uit het tekort aan betaalbare koopwoningen.

lijkt een kleine (lokale) vraag naar particuliere huur in

Om de feitelijke (lange termijn) behoefte naar sociale

het middensegment. Dit is enerzijds senioren die een

huur te bepalen kijken we naar het aantal huishoudens

geschikt woonproduct zoeken, anderzijds zijn dit

dat in de doelgroep valt van de sociale huur. Volgens

jongeren die op dit moment geen betaalbare

CBS/WSW was de doelgroep voor sociale huur in 2019

koopwoning kunnen vinden en wel graag in Grou willen

ca. 22% van het totale aantal huishoudens in Grou en

blijven. Met dit in het achterhoofd moet er ruimte zijn

omstreken. Grou heeft als voorzieningendorp meer

voor bijvoorbeeld geschikte huurwoningen voor

sociale huur dan de omliggende dorpen. De

ouderen of woningen voor jongeren die geen

verwachting is dat de werkelijke behoefte voor sociale

koopwoning kunnen vinden op de huidige markt.

huur voor Grou minimaal 25% is. Grou heeft momenteel 29% van de woningvoorraad in de sociale huur, dit suggereert dat een deel scheef woont. Door

21,9%

het verkopen van een deel van de sociale huurvoorraad kunnen starters uit het dorp ook gemakkelijker aan een betaalbare grondgebonden woning komen. Op de lange termijn moet je ook denken in een rollende voorraad. Dit betekent de sloop van oude, incourante woningen (het oprollen) en het toevoegen d.m.v. nieuwbouw en transformatie (het uitrollen).

2 VRAAGANALYSE

 Denken in een rollende voorraad. Zo vernieuw je de voorraad en houd je een dorp gewild.

 Percentage van huishoudens dat in de doelgroep valt voor sociale huur in 2019. Bron: CBS/WSW - Lokale Monitor Wonen (bewerking ABF)

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 25

2.3 INTERVIEWS In maart 2022 zijn er gesprekken gevoerd met de

Bouw vooral starters- en levensloopbestendige

Behoud de kernwaarden van het dorp

volgende partijen:

woningen

In de nieuwe dorpsvisie zijn voor het dorp een aantal

•

Leon Jobse (LJ Projecten)

Er is in Grou vooral behoefte aan woningen voor

kernwaarden opgesteld waaraan nieuwe plannen

•

Makelaardij Friesland, Makelaardij Mid-Fryslan

ouderen en starters op de koopmarkt. Dit komt ook uit

getoetst dienen te worden. Daarin wordt Grou

•

Plaetslik Belang

de bewonersenquête naar voren. Zo wil de eigen jeugd

geprofileerd als groene oase aan het water. Ook

•

Robert Landstra (VNL Architecten)

vaak terug naar het dorp na bijvoorbeeld een studie,

moeten nieuwe plannen bij de arbeidersgeschiedenis

•

Elkien

maar zijn de woningen voor de juiste prijs niet te

van het dorp passen en moet het voor iedereen goed

vinden. Hierdoor loopt Grou de starters mis die het

wonen zijn in Grou. Het belangrijkste is dat water

Onderstaand een samenvatting met de meest in het

juist nodig heeft om over een aantal jaar de effecten

centraal staat.

oog springende conclusies.

van de vergrijzing op te vangen. In de interviews wordt

Geef water een prominentere rol

frustratie gevoeld over het feit dat recent vooral

Halbertsmaterrein geschikt voor woningbouw

woningen zijn toegevoegd in het (zeer) hoge segment.

De geïnterviewden geven unaniem aan dat het

Grou staat vooral bekend om watersport en dit mag

Halbertsmaterrein benut zou moeten worden voor het

dan ook meer uitgestraald worden. Denk daarbij zowel

Doe wat aan de tweede woningen

toevoegen van woningen. Toch geven de gesproken

aan meer woningen aan het water als ook het

Woningen in het dorp worden regelmatig gebruikt als

partijen aan dat een combinatie met recreatiewoningen

toevoegen/zichtbaar maken van water in het dorp.

recreatiewoningen. Dit zorgt vooral in de winter voor

ook mogelijk is. Zo zou dat bijvoorbeeld ook een goed

Slechts een klein deel van de woningen in Grou staat

een verminderde leefbaarheid van het dorp, doordat de

alternatief kunnen zijn voor de woningen in het dorp

momenteel namelijk aan het water of heeft een

bewoners elders in het land wonen. Daarnaast onttrekt

die nu nog als recreatiewoning worden gebruikt. Door

expliciete verbinding met water.

het ook woningen aan de woningmarkt die anders

het recreatief gebruik van woningen binnen de huidige

bijvoorbeeld konden dienen als starterswoning.

contouren van het dorp te verbieden kan de leefbaarheid gestimuleerd worden.

2 VRAAGANALYSE

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 26

2.4 DOORREKENEN VANUIT WONINGMARKTONDERZOEK Het meest recente woningmarktonderzoek

sociale huur. Hierbij is het belangrijk om de woning

vertalen naar de nieuwe prognose

geschikt te maken voor verschillende doelgroepen.

Huur ggb

Het onderzoek van Companen uit 2019 is de start van

Huur gestapeld

de doorvertaling. Voor de onderverdeling

2. na 2030: hierbij is er vooral nog ruimte voor kleine

onderscheiden we twee tijdsvakken:

aanpassingen in de woningvoorraad, maar is het vooral

Huur particulier

zaak om inwoners van buitenaf aan te trekken om de tot 2030: we corrigeren de uitkomsten uit het

bestaande voorraad te vullen.

Koop ggb

(t.o.v. 2019), waarbij er vooral meer ruimte is voor het

Verdeling naar typologieën

Koop gestapeld

toevoegen van grondgebonden koopwoningen. Deze

Bij het onderverdelen van de vraag naar typologieën is

komen zowel op de koopmarkt door nieuwbouw maar

rekening gehouden met de betaalbaarheid van

in potentie ook via verkoop van sociale huur. Het is

woningen. In de bewonersenquête werd aangegeven

wenselijk om in de sociale huur niet alleen te

dat iets meer dan 60% van de mensen een

EIGENDOM

verdunnen, maar ook een deel van de voorraad te

koopwoning onder de €350.000 zoekt. Deze wens kan

Koop gestapeld

Ca. 25 tot 35 woningen

verkopen om toe te voegen aan de betaalbare

vervuld worden door vooral appartementen en rij- en

Koop ggb

Ca. 100 tot 120 woningen

grondgebonden koop. Dit is weergegeven als de blauw

hoekwoningen toe te voegen. De verdeling rechts laat

Vrijstaand

Ca. 25 woningen

omlijnde vlakken in de verdeling van de behoefte

zien dat er ca. 65 rij- en hoekwoningen nodig zijn tot

2^1-kap

Ca. 20 woningen

hiernaast. De verschuiving in eigendom draagt niet bij

2030. Om aan de ca. 60% koop te komen onder de

Rij- en hoekwoning

aan het netto toevoegen van woningen in het dorp,

€350.000 zijn dus ook goedkope woningen nodig in de

Huur particulier

maar helpt wel bij het creëren van de juiste balans.

gestapelde koop. Hierbij is de verwachting dat twee

Daarnaast is er ruimte voor het toevoegen van een

derde van de toevoegingen in de gestapelde koop

gestapeld woonproduct, zowel in de koop als in de

onder de €350.000 moet zijn.

woningmarktonderzoek voor de toegenomen vraag -100

-50

100

150

 Verdeling van de behoefte aan wonen in Grou 2022 - 2030. De rode huizen geven de transformatie aan van sociale huurwoningen naar betaalbare grondgebonden koopwoningen. BEHOEFTE 2022 TOT 2030

BEHOEFTE 2030 TOT 2040

Ca. 65 woningen Ca. 0-10 woningen

Sociale huur gestapeld

Ca 15 tot 25 woningen

0/-

Sociale huur ggb

Ca. -70 tot -90 woningen

Netto vraag Grou

Ca. 70 tot 100 woningen

 Verdeling van de behoefte aan wonen in Grou als bandbreedte.

2 VRAAGANALYSE

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 27

2.5 CONCLUDEREND Tot 2030: vraag naar grondgebonden koop

Tot 2030: vraag naar levensloopbestendige

Lange termijn: omarm je uniciteit

De markt in Grou zit op slot. Er komt weinig nieuw

appartementen / hofjeswoning

Na 2030 is de verwachting dat de groei stabiliseert en

aanbod bij, en de afgelopen jaren is er vooral gebouwd

Grou heeft een vergrijzende bevolking. Aan hun

er geen omvangrijke netto vraag naar woningen zal

voor het hoge koopsegment. Dit gecombineerd met

woonvraag wordt nu al niet voldaan, en op de langere

zijn. De dorpsvisie (in wording) biedt

weinig doorstroming van ouderen in Grou resulteert in

termijn zal dit nog nijpender worden. Aan

aanknopingspunten om de kwaliteit van Grou op lange

de huidige ongewenste situatie: huishoudens en met

levensloopbestendige appartementen en eventueel een

termijn te borgen. Een vrije vertaling: breng het water

name starters (lokaal en bovenlokaal) kunnen niet naar

grondgebonden flexibel product is behoefte, nu en op

terug in het dorp, benut, breid uit en activeer het

Grou verhuizen door gebrek aan betaalbaar aanbod.

de lange termijn.

groen, werk bij nieuwe ontwikkelingen aan een

Zowel uit de interviews, de dorp enquête als de

natuurlijke uitstraling. Juist deze kernkwaliteiten maken

doorrekening van het woningmarktonderzoek blijkt dat

Wens van het dorp: bouw voor ons!

er een substantiële vraag naar grondgebonden

In Grou is recent weinig betaalbaar gebouwd. Grou is

woningen is in bijna alle categorieën.

ook dat Grou zich op de lange termijn kan handhaven.

van oudsher een arbeidersdorp, de meest recente

Nu doen:

Vrijstaande woningen – voor Grousters die een

woningen zijn voor deze bewoners van het eerste uur

Op korte termijn moet de focus liggen op betaalbaar

stap willen maken, maar ook mensen van buitenaf

niet betaalbaar. De vraag om producten die passen bij

grondgebonden koop en betaalbaar

op zoek naar ruimte

hun portemonnee is een wens die eigenlijk

levensloopbestendige woningen.

•

2^1 – kapwoningen – gericht op doorstroming

onafhankelijk van producttype geld. Probeer over de

•

Rijwoningen (betaalbare koop) – de meest urgente

hele linie eerst betaalbaar te bouwen, tot €300.000.

•

vraag richt zich op de betaalbare grondgebonden koop.

2 VRAAGANALYSE

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 28

LOCATIESCAN CONCLUSIES HUIDIGE VOORRAAD LOCATIES HALBERTSMATERREIN

3.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk De contramal van de vorige twee hoofdstukken, de vraaganalyse, is uiteraard het aanbod. De focus ligt op meerdere dingen: •

Welke woningen staan nu in Grou, en wat is de afgelopen jaren toegevoegd?

•

Welke plannen zijn er voor de komende jaren (gemeente)?

•

Welke (ruimtelijke) kansen zien we aanvullend op deze plannen?

•

Welke rol vervult het Halbertsmaterrein in relatie tot de huishoudensgroei en de overige locaties in Grou?

•

Wat is de huidige vraag/aanbodbalans in Grou? Welke types en welke prijsklasses zou gebouwd moeten worden.

3 LOCATIESCAN - CONCLUSIES

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 30

3.2 HUIDIGE VOORRAAD De bestaande voorraad bestaat voor ca. 70% uit

Bouwjaar

Aantal

koopwoningen en ca. 30% aan sociale huurwoningen.

< 1800

Slechts een heel klein deel van de woningen bestaat uit

1800 tot 1900

particuliere huur. Als we kijken naar de woningen zien

1900 tot 1945

393

14%

we dat ze voor het grootste gedeelte bestaan uit

1945 tot 1960

351

13%

vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap woningen

1960 tot 1980

875

32%

en rijwoningen. 11% van de woningen bestaat uit

1980 tot 2000

541

20%

appartementen.

> 2000

529

19%

Eindtotaal

2769

100%

Eigendomsverhouding 2020

Grou

Sociale huurwoningen

769

29%

Ouderenhuisvesting

Particuliere huurwoningen

Koopwoningen

1855

69%

2692

100%

Eigendom onbekend Totaal

Grou kent een grote uitbreiding van de woningvoorraad van 1960-2000. Met name in de periode 1960-1980 is er veel toegevoegd. Bijna 20% van de woningen is van na 2000. Deels zal dit bestaan uit woningen die vervangen zijn en deels nieuwbouw. Bovenstaande is een redelijk typisch beeld voor een

GEMIDDELD GBO

Aantal woningen

Vrijstaande woningen

166

Vrijstaande woningen

671

25%

Type woning

Twee-onder-een-kap woningen

123

Twee-onder-een-kap woningen

681

25%

dorp. Vergeleken met de andere kern rondom

Hoekwoningen

102

Hoekwoningen

388

14%

Leeuwarden, Stiens, is er in Grou de afgelopen jaren

Rijwoningen

538

20%

minder gebouwd. Dit verklaart ook deels de

Appartementen

293

11%

teruglopende (absolute) huishoudensgroei.

Ouderen

Overig

107

Overig

Totaal

119

Totaal

2692

100%

3 LOCATIESCAN - CONCLUSIES

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 31

3.3 LOCATIES Om tekorten in Grou te kunnen vinden is het nodig om

het dorp die stedenbouwkundig onwenselijk zijn om te

de huidige plannen scherp te krijgen. De gemeente

ontwikkelen voor woningbouw. Deze plekken worden

heeft een recente planlijst aangeleverd waarop dit

dan ook niet meegenomen in de ruimtescan. Denk

inzichtelijk wordt. De status van deze plannen varieert

daarbij aan plekken die groene stroken met elkaar

van ‘is al gerealiseerd’ tot aan ‘zoeklocatie zonder

verbinden of plekken waarover afspraken zijn gemaakt

planvorming’.

met omwonenden.

Hierop volgend heeft KAW los nog een ruimtescan

Op mogelijke herontwikkellocaties in Grou is er ruimte

gedaan, waarbij er is ingezoomd op potentiële

om een groot deel van de woningbehoefte te kunnen

verdichtingslocaties in het dorp. Vergeten ruimtes in de

realiseren. Echter zijn deze locaties lastig te

bestaande dorpse structuur.

ontwikkelen door milieuzoneringen. Het lijkt dus niet haalbaar om de gehele woningbehoefte binnen de

Genoeg mogelijkheden in Grou, maar niet alles

huidige contouren van het dorp te realiseren.

is wenselijk

Daarnaast is het ook stedenbouwkundig niet wenselijk

Uit de ruimtescan komen locaties voor ca. 90 tot 100

om alle plekken in het dorp op te vullen.

woningen. Hieronder vallen een aantal kleine locaties die ‘lege plekken’ in het dorp op zouden kunnen vullen en een grote herontwikkelingslocatie. De locaties, binnen de contouren van het dorp, zouden erg geschikt zijn om een combinatie van appartementen, rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen te realiseren. Echter zijn ook een aantal lege plekken in  Bron: Sytze Cats

3 LOCATIESCAN - CONCLUSIES

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 32

3.4 INVENTARISATIE WORKSHOP In de workshop met mensen van het dorp en de

doorstroming kan het beste gerealiseerd worden door

Halbertsmaterrein belangrijk voor realiseren van

gemeente is vooral gesproken over hoe het dorp er uit

aantrekkelijke seniorenwoningen aan het water te

de woonbehoefte

moet komen te zien, welke gaten opgevuld dienen te

realiseren. Het Halbertsmaterrein werd genoemd als

Qua locaties wordt vooral het Halbertsmaterrein

worden en welke kansen er liggen in de toekomst.

kans voor het realiseren van dit type woning.

belangrijk geacht voor het realiseren van de

+100 woningen realistisch

Maak het water beter bereikbaar

huidige contouren van het dorp, maar die zijn niet

Tijdens de workshop zijn de resultaten besproken van

Het is duidelijk dat Grou bekend staat om het water.

groot genoeg om aan de vraag te kunnen voldoen of

het woonbehoefteonderzoek. De aanwezigen konden

Toch ligt het water (te) vaak aan privaat bezit

zijn technisch lastig ontwikkelbaar. Daarnaast is het

zich vinden in de +100 woningen tot 2030 zoals

waardoor het niet publiekelijk toegankelijk is. Deze

ook belangrijk om de groenstructuur in het dorp te

voorspeld. Ook zij zien een grote druk van buitenaf en

publieke toegankelijkheid moet worden gecreëerd en

behouden en mogelijk uit te breiden.

vooral veel jongeren die terug willen komen. Om die

vooral ook worden behouden bij het opvullen van lege

reden is het ook goed dat er veel bijgebouwd wordt in

plekken. Denk daarbij aan het behoud en versterken

het betaalbare segment. De aanwezigen gaven ook aan

van de groene as door het dorp heen langs het

dat de ouderen in Grou er fijn wonen.

Wilhelminapark. Ook aan het water zou er meer

verwachtte woonbehoefte. Er zijn locaties binnen de

bebouwing kunnen komen, wellicht als bedrijven Bouwen voor ouderen

stoppen met hun bedrijfsvoering. Het

Uit de cijfers blijkt ook het grote aandeel ouderen in

Halbertsmaterrein leent zich ook voor het creëren van

Grou. Er zal dus ook voor deze groep gebouwd moeten

meer water en het beter bereikbaar maken van het

worden zodat ze ook in Grou fijn kunnen blijven

water.

wonen. De doorstroming van ouderen zorgt weer voor nieuw aanbod aan betaalbare woningen voor jonge gezinnen die naar Grou willen verhuizen. Deze

3 LOCATIESCAN - CONCLUSIES

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 33

KADER: HALBERTSMATERREIN Halbertsmaterrein unieke kans in Grou

Ruimte om iets unieks neer te zetten

Grou heeft met het Halbertsmaterrein een unieke kans

Uit de ruimtescan blijkt dat je ongeveer tussen de 45

om iets toe te voegen aan, en tegelijkertijd in het dorp.

en 250 woningen kwijt moet kunnen op het terrein,

Naast de historie van het terrein, dat veel heeft

afhankelijk van de typologieën en dichtheden. Het

betekend voor Grou, is het een locatie aan het water

overzicht hiernaast laat zien hoeveel woningen je

nabij het centrum van Grou. Het terrein is nu

ongeveer op een hectare kwijt kunt per typologie. Het

beschikbaar, en de keuzes die nu gemaakt worden

Halbertsmaterrein leent zich voor een mix van functies

staan voor een lange termijn vast. Zorgvuldige

(recreatie / wonen), dit betekent dat de bijbehorende

planvorming in samenspraak met dorp is dus

woondichtheden zoals rechts getoond niet altijd

essentieel.

gehaald zullen worden.

Halbertsmaterrein nodig om in woonbehoefte te

Combinatie met recreatiewoningen mogelijk

voorzien

Aan de westkant van het terrein liggen een aantal

Het Halbertsmaterrein is nodig als overdruk locatie in

bedrijven waardoor er een milieuzonering geldt voor

Grou. De andere locaties in het dorp zijn niet groot

het terrein. Afhankelijk van de grootte van de zonering

genoeg om de hele woonbehoefte op kwijt te kunnen

is een combinatie met recreatiewoningen aantrekkelijk.

en in sommige gevallen ook moeilijk ontwikkelbaar of

Dit is ook het huidige plan van de projectontwikkelaar,

stedenbouwkundig onwenselijk. Het is daarom

al heeft dat vooral de focus op recreatie.

onvermijdelijk om het Halbertsmaterrein in te zetten voor woningbouw.

3 LOCATIESCAN - CONCLUSIES

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 34

3.5 WAT IS DE HUIDIGE BALANS? EIGENDOM

NETTO BEHOEFTE 2022 TOT 2030

VRAAGVOLGEND

DOORSTROMING

MAXIMAAL AANTREKKEN

+10 tot +20

+10 TOT +20

+20 TOT +30

+20

Ca. 70 tot 100 woningen

Ca. 120 woningen

Koop gestapeld flexibel/senioren Koop grondgebonden

Ca. 100 tot 120 woningen

Vrijstaand

Ca. 25 woningen

+25

+15

+30

2^1-kap

Ca. 20 woningen

+20

+10

+25

Rij- en hoekwoning

Ca. 45 woningen

+45

+25

+45

Levensloopbestendig

Ca. 20 woningen

+20

+30

+20

GEEN BEHOEFTE

+10

GEEN BEHOEFTE

Sociale huur gestapeld

Ca 15 tot 25 woningen

+15 TOT +25

+25

+15 tot +25

Sociale huur ggb

VRAAGVOLGEND OP TERMIJN KRIMP

Huur particulier

Netto vraag Grou 

PRIJSSEGMENT x1.000 TOT €250 €250 - €355 €355 EN MEER

50% 50% + + ++

TOT €250 €250 - €355 €355 EN MEER TOT €250 €250 - €355 €355 EN MEER TOT €250 €250 - €355 €355 EN MEER TOT €250 €250 - €355 €355 EN MEER

-+ 100% + -+ 100% + 50% 50% 50% 50% -

INDICATIE WONINGGROOTTE*  Tot de 80 m².  80 tot 100 m².  Vanaf 90 m² en A-locaties.

 Vanaf 120 m².

 Vanaf 120 m².  Tussen de 90 en 100 m².  Tussen de 100 en 120 m².  Tussen de 90 en 100 m².  Tussen de 100 en 120 m².

Ca. 125 tot 165 woningen Ca. 125 tot 165 woningen Ca. 125 tot 165 woningen Ca. 155 tot 165 woningen

Bovenstaande verdeling geeft de huidige balans aan van de nog te verdelen woningbehoefte. Hierbij gaan we ervan uit dat de sociale huur nog niet zal krimpen, omdat er op moment nog voldoende druk op de markt is. De netto vraag komt daarom ook hoger uit dan de op pagina 26 verdeelde behoefte. In de gestapelde koopsector is in deze tabel al rekening gehouden met de bouw van ‘Het Bureau’, waardoor er netto nog een vraag overblijft van ca. 15 woningen met een prijs onder de NHGgrens. *

Deze woninggrootte is indicatief. Met name voor grondgebonden koopwoningen is het essentieel om volwaardige producten te bouwen, maar tevens ook realistische producten voor de doelgroep. Een grondgebonden woning, het segment waarvoor ontwikkeld moet worden (betaalbaar, starter / startend gezin voor bijvoorbeeld grondgebonden rijwoningen) is hierin leidend.

3 LOCATIESCAN - CONCLUSIES

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 35

3.5 TOELICHTING OP DE BALANS Scenario’s

te worden.

Vraagvolgend: Het eerste scenario laat zien wat je

voldoende vraag is naar sociale huurwoningen, al is dit niet alleen vanuit Grou zelf. Om die reden staat de

moet bouwen om de vraag te volgen. Hierbij gaat een

Maximaal aantrekken: Met maximaal aantrekken

balans op pagina 35 ook op een grotere plus dan de

groot gedeelte in de koopsector – ca. 60% - naar het

wordt bedoeld dat Grou inzet op het aantrekken van

daadwerkelijke behoefte. Omdat een behoorlijk deel

goedkope segment onder de NHG-grens van €355.000.

gezinnen uit de regio door het extra toevoegen van

van de vraag zich nu ook focust op de goedkope koop

Binnen dit segment gaat de helft naar < €250.000 en

grondgebonden woningen. Dit kunnen bijvoorbeeld

raden we niet aan om te wachten op verkoop van de

de helft naar €250.000 tot €355.000. Hierdoor komen

woningen aan het water zijn. Door extra in te zetten op

sociale voorraad. Toevoegen van passend

er voldoende betaalbare woningen voor starters in

dit (unieke) woonmilieu kan Grou ook op de langere

woningaanbod heeft nu voorrang. Als het echter in de

Grou en kan het de jeugd in het dorp houden.

termijn gezinnen blijven aantrekken en zit je aan de

toekomst mogelijk is om sociale huurwoningen aan de

Hiernaast is er nieuw aanbod voor senioren

bovenkant van de bandbreedte. Investeer dus ook in

koop toe te voegen, zijn er minder locaties nodig om

(grondgebonden en gestapeld) en een lichte groei in

het aantrekkelijk houden van de leefomgeving zodat

nieuwe woningen toe te voegen. Adaptief

de gestapelde sociale huur.

Grou een aantrekkelijk dorp blijft om in te wonen. De

programmeren van de woningbouwplannen is een

behoefte aan betaalbare woningen in de koop en

goede tool om dit te begeleiden.

Doorstroming: Dit scenario gaat uit van een

sociale huur gestapeld blijft hetzelfde.

doorstroming van ouderen. Hier moet dan ook voor gebouwd worden. Dit gebeurt door extra woningen toe

Rol sociale huur als goedkope koop

te voegen in de gestapelde koop, gestapelde huur en

De hoeveelheid woningen die toegevoegd moeten

particuliere huur. Ook worden er extra grondgebonden

worden in de gestapelde en grondgebonden koop

levensloopbestendige woningen toegevoegd. Door

hangt sterk af van de plannen van de corporatie. De

deze toevoeging willen we doorstroming stimuleren, zo

netto woningbehoefte van +100 woningen tot 2030

komen er meer goedkope eengezinswoningen vrij voor

gaat uit van een niet geringe krimp in grondgebonden

starters. Deze hoeven dan ook minder nieuwgebouwd

sociale huurwoningen. Toch zien we nog steeds dat er

3 LOCATIESCAN - CONCLUSIES

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 36

3.6 LOCATIES IN RELATIE TOT VRAAG Afpellen van de vraag

Hoe zetten we Halbertsmaterrein in

Na inventarisatie van de concrete planlijst en de

Een volledig complete afweging tussen deze drie

workshop wordt één ding snel duidelijk. Grou heeft op

locaties valt niet binnen dit rapport. Echter moet

dit moment onvoldoende planaanbod om aan de

gezegd worden dat met de huidige marktdruk en de

woningvraag tot 2030 te voldoen. Er zijn een handvol

(hoge) autonome vraag vanuit zowel het dorp als de

kleinere plannen, maar de meeste bouwlocaties waar

regio, de nood hoog is om woningen te bouwen. Het

substantiële aantallen gemaakt kunnen worden zijn

Halbertsmaterrein heeft qua locatie veel potentie om

recent afgerond.

wat voor het dorp te betekenen. Hiernaast komt er een moment waar vastgelegd gaat worden of, en zo ja welk

Uit de zachte planlijst en de ruimtescan wordt duidelijk

aandeel, er reguliere woningen gebouwd zullen worden

dat er in Grou enkele ‘laaghangend fruit’ kansen zijn:

op het terrein. Onze analyse laat zien dat deze vraag er

invullocaties in het bestaande dorp die bij kunnen

is, en dat deze vraag zich niet enkel richt op het

dragen aan de ruimtelijke kwaliteit en het oplossen van

toevoegen van appartementen in het luxe segment.

het woningtekort. Zij kunnen ruimte bieden voor

Om nu en in de toekomst aan de vraag van Grou te

ongeveer 24-30 woningen in het totaal.

kunnen voldoen, is het aan te raden om een mix van reguliere woningen toe te voegen op het

Bovenstaande betekent dat er op andere, grotere, locaties nog een aantal van 100-130 woningen gerealiseerd kan worden. De ruimtescan wijst uit dat hier drie plekken voor zijn.

3 LOCATIESCAN - CONCLUSIES

Halbertsmaterrein.

140-170 WONINGEN -14 - stationsweg

0 125-165 WONINGEN -30 - invullocaties

0 95-135 WONINGEN op te lossen op grote locaties: stationsweg industrie halbertsmaterrein elders?

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 37

3.7 CONCLUDEREND Ontbrekend aanbod

kunnen door een zorgvuldige invulling het dorp

De woningmarkt van Grou heeft een ‘dorps’ karakter.

verrijken. Ook zijn er enkele grote locaties gevonden:

Er zijn veel grondgebonden woningen, ook al zijn er in

de verouderde industrie aan de stationsweg en een

Scenario-denken om keuzes te maken

de laatste jaren wel degelijk appartementen

groot perceel nabij de school en de snelweg. Beide

De kwalitatieve invulling van de netto vraag is breed,

bijgebouwd.

locaties zijn nader onderzoek waard, maar zijn

en er is ook nog wat te kiezen. Om deze variatie te

momenteel nog totaal niet in beeld als nieuwe

kunnen tonen hebben we in 3.5 scenario’s gemaakt

bouwlocaties.

waar potentiële programmering verdeeld wordt. Deze

Toch is er de afgelopen jaren weinig bijgebouwd, ook vergeleken met andere kerndorpen (bijvoorbeeld Stiens).

aan voldaan kan worden.

scenario’s zijn een specificering voor de bovenkant van De rol van het Halbertsmaterrein

de bandbreedte. Voor alle scenario’s blijft het

Naast bovenstaande locaties is het Halbertsmaterrein

fundament hetzelfde:

De huidige planlijst

een ontwikkellocatie die al langere tijd in beeld is in

In dit hoofdstuk blijkt dat de huidige planlijst in Grou

Grou. Uit de analyse in dit hoofdstuk blijkt dat de inzet

niet voldoende projecten omvat om aan de vraag te

van dit terrein voor woningbouw nodig is. Zelfs na het

voldoen. Hiernaast zitten er ook weinig plannen ‘in de

benutten van meerdere nieuwe potentiële locaties (zie

pijplijn’. Tegelijkertijd is de vraag die op Grou afkomt

3.6) blijkt dat het niet mogelijk is om aan de groeivraag

niet gering.

van Grou te voldoen zonder serieus te overwegen het

grondgebonden woningen en voeg indien mogelijk

Halbertsmaterrein te benutten voor woningbouw. Onze

netto appartementen toe

Nieuwe potentiële locaties

schatting is dat na het bouwen op de huidige

Door middel van een ruimtelijke scan is gekeken op

planlocaties en bouwen op de snel te realiseren

welke manieren de vraag naar woningen in Grou

restlocaties in het dorp er nog een netto vraag van 95-

opgelost kan worden. Hier zijn een aantal kleinere

135 woningen is ‘op te lossen’. Het lijkt op dit moment

locaties gevonden in het huidige dorp. Deze plekken

niet aannemelijk dat hier zonder het Halbertsmaterrein

3 LOCATIESCAN - CONCLUSIES

Voeg woningen toe in de betaalbare koop (rijwoningen)

Voeg een aantrekkelijk, flexibel inzetbaar (jongeren/senioren), gestapeld product toe

Probeer in de sociale huur te verdunnen in de

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 38

PROJECTNAAM Marktonderzoek Grou OPDRACHTGEVER Gemeente Leeuwarden PROJECTTEAM Jeroen Drewes, Peter Leliveld STATUS Concept DATUM

24-05-2022

KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN www.kaw.nl l +31 88 529 0000 l info@kaw.nl

BIJLAGES TOELICHTING MARKTSCAN

woningmarkt te herkennen.

Uitleg van de methodiek

Eerder onderzoek naar verhuismotieven liet zien dat

Om erachter te komen welke plekken en producten in

kenmerken van de woonomgeving zwaarder

de regio meer of minder gewild zijn, hebben we voor

meewegen in een verhuiskeuze dan de woning zelf. We

alle woningen in het gebied een inschatting van de

pasten deze weging toe op de marktpositiescan:

marktpositie gemaakt. Dat deden we aan de hand van

kenmerken van de woonomgeving tellen voor twee

een aantal meetbare criteria over de woningkwaliteit,

derde mee, kenmerken van de woning voor één derde.

het voorzieningenniveau in een dorp, de bereikbaarheid ervan en marktsignalen over de koop- en sociale

Belangrijk om te beseffen is dat de uitkomsten van de

huurmarkt. Zie het schema op de pagina hierna voor

scan de onderlinge verhouding tussen woningen

een overzicht van de gebruikte criteria.

weergeeft: de marktpositie van een woning met een hoog cijfer is beter dan die van een woning met een

De marktpositiescan bouwden we op vanaf

laag cijfer. De scan laat ook zien waar op termijn

adresniveau, dus met gegevens over elke woning

risico’s op vraaguitval ontstaan. Dat risico is het grootst

afzonderlijk, en schaalden we vervolgens op tot

bij verouderde woningen van een type waarvan veel

gebieden van 250 bij 250 meter. Op woningniveau zijn

aanbod is, op plekken met weinig voorzieningen en een

er vaak bijzonderheden aan te wijzen die ervoor zorgen

matige bereikbaarheid, waarbij de

dat de marktpositie beter of slechter is dan de criteria

vierkantemeterwaarde een duidelijke indicator is. De

doen vermoeden. Tellen we de uitkomsten op tot het

scan geeft dus een risico-inschatting weer en

niveau van ‘grids’ van 250 bij 250 meter, dan ontstaat

nadrukkelijk geen voorspelling!

er juist wel een betrouwbaar beeld dat fijnmazig genoeg is om gewilde en minder gewilde plekken op de

BIJLAGES

Marktonderzoek Grou | 21 juni 2022 | VERSIE 1.0 | 40

BIJLAGES Hoe zijn de rapportcijfers berekend?

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Leeuwarden&id=94dd8189-53fb-444f-929a-73315899b7ac