2021-07-06 Memo wethouder - initiatief Zwanenburg Projecten

MEMO Aan:

Wethouder H. de Haan

Van:

Ronald van Asselt en Annika Wedzinga

Datum:

6 juli 2021

Onderwerp:

Initiatief Amelandskwartier Zwanenbrug

Registratienummer:

Zwanenburg Projecten is initiatiefnemer voor de herontwikkeling van de voormalige supermarkt-locatie aan de Voorstreek 62. De locatie loopt door tot aan het Bonifatiusplein. Zij zijn vanaf begin betrokken bij het ontwikkelen van de visie en hebben nu een initiatief om woningbouw toe te voegen aangrenzend aan het plein en de noordzijde van de Amelandsstraat. In de huidige situatie is het een gebouw van één laag met maar één toegang en verder blinde muren. Dit zorgt voor een anonieme en onvriendelijke wand van het parkeerplein. De ambitie is om van het parkeerplein een groen en levendig binnenhof te maken waaraan het plezierig wonen is.

Figuur 1. Ontwikkellocatie Zwanenburg projecten Er zijn twee alternatieve plannen beschouwd. Het eerste plan betreft een wooncomplex met grotere appartementen, waarbij de minimale maat van de woonruimte 65 m2 BVO (bruto vloeroppervlak) dient te zijn. Om dit mogelijk te maken is een galerijontsluiting aan de achterkant nodig. Deze plek vraagt om woningen met een voordeur aan de straat en dat is met woningen groter dan 65m2 en met

Blad 2

het oog op de beoogde doelgroep op deze ondiepe kavel niet mogelijk. Het gevolg hiervan is dat dit leidt tot een ontwerp waarbij op diverse onderdelen keuzes moeten worden gemaakt die niet in lijn liggen met de voorwaardelijke wensen uit het ontwikkelkader. Het betreft voornamelijk de volgende wensen: - De entree van de appartementen is aan de achterzijde gesitueerd door middel van galerijen waardoor je geen directe binding hebt met het plein. De voordeur zit aan de achterkant, je woont niet echt aan het groene plein. Hierdoor zijn er minder ontmoetingen en zal er minder levendigheid zijn op het groene plein. - Door de diepte van de appartementen en de entree via een galerij blijft er minder ruimte over voor een binnentuin en komt de gewenste vergroening van het gebied minder goed tot stand. De binnentuin heeft ook niet het karakter van een binnentuin vanwege de galerijen die aan de tuin grenzen. Daarbij komt de nieuwbouw dichter op de bestaande bebouwing aan de Voorstreek te staan. Dit heeft gevolgen voor aspecten als privacy en lichtinval. - Aan de Amelandstraat krijg je de toegang naar de galerij. Door de diepte van de appartementen is er geen ruimte om nog een voorkant van een woning/wooneenheden aan de Amelandsstraat te situeren die het straatbeeld ten goede komt een zorgt voor sociale controle en gevoel van veiligheid.

De Amelandsstraat vormt in dit deel dan alleen maar zijkanten en een poort/toegang naar het binnenterrein.

Figuur 2. plan 1

Blad 3

Figuur 3. Plan 2. In het tweede plan is uitgegaan van een directe oriëntatie op het groene binnenplein. De woningen hebben hun voordeur aan het groene plein, net als bij gewone stadshuizen. Daarmee ontstaat er levendigheid aan het plein en sociale interactie. Er is ook sprake van meerdere voordeuren, omdat het gebouw gebruik maakt van trappen die per verdieping toegang geven tot twee woningen. Dit vraagt ruimte, waardoor de woningen een kleiner oppervlak hebben, maar meer kwaliteit toevoegen aan het gebied. Ook ontstaat aan de achterkant een groene stadstuin. Niet alle woningen kunnen meer voldoen aan de maat van 65 m2 BVO. Het gaat om 22 appartementen die kleiner zijn dan 65 m2 op een totaal van 31 wooneenheden (appartementen en loftwoningen). De loftwoningen hebben een oppervlakte van ca. 80 m2 en beslaan 2 verdiepingen. In de opzet van dit tweede plan is ook ruimte voor een smalle stadswoning/wooneenheden aan de Amelandsestraat die de bebouwingswand langs de smalle straat fraai afmaakt en voorkomt dat er alleen een anonieme tuinmuur komt. Dit vormt een sterk kwalitatieve invulling van de Amelandsstraat en de entree vanaf de Voorstreek richting het Bonifatiusplein. Bouwbesluit Wooneenheden met een oppervlakte van 40 m2 verblijfsgebied / 50 m2 go dienen een private buitenruimte hebben van minimaal 4 m2 (balkon of terras).

Bij minder dan 50 m2 go mag de buitenruimte gemeenschappelijk zijn. een private bergruimte die bereikbaar is vanaf de straat (begane grond of tuin dus) zonder dat je eerst door een woning moet (praktijk inpandig op begane grond of in de binnentuin). Bij minder mag dit ook een gemeenschappelijke bergruimte zijn. Bij het aanhouden van 65 m2 heeft dit een forse impact op het ruimtebeslag op een zeer krappe kavel.

Blad 4

Afwegingskader woningbouw Wij kunnen afwijken van deze minimale maat. Het volgende is daarover opgenomen in het afwegingskader woningbouw: “We hebben de mogelijkheid om af te wijken van deze oppervlaktemaat wanneer dit tot onwenselijke situaties leidt. In sommige monumentale en bijzondere gebouwen is het fysiek of economisch niet haalbaar dergelijke grote appartementen te realiseren. Dit speelt vooral in de binnenstad. In dat soort gevallen hebben we de mogelijkheid om af te wijken.” Deze situatie is niet te vergelijken met de Bonkevaart, vanwege de ligging in de binnenstad. Het gaat in de binnenstad niet alleen om verbouw van panden maar ook om locaties die ruimtelijke beperkingen hebben. Dat is hier het geval. De ruimte tussen de Voorstreek en het Bonifatiusplein is beperkt, er kunnen aan beide kanten voorkanten gemaakt worden, maar het vraagt maatwerk. Ook opschuiven van het gebouw richting het Bonifatiusplein is niet mogelijk. Hierdoor komt het noordelijk gelegen gemeentelijk monument te veel in de schaduw te staan en wordt zicht op het Bonifatiusplein beperkt. Wonen voor binnenstadsliefhebbers In het Ontwikkelkader wordt ingezet op een brede doelgroep: alle leeftijden en gezinssamenstellingen die graag in de binnenstad willen wonen. Nieuwe woonvormen en -concepten zijn welkom als dit betekent dat verschillende doelgroepen bediend kunnen worden.

Het Ontwikkelkader is tijdloos opgesteld, zodat ingespeeld kan worden op toekomstige ontwikkelingen en behoeften. Door alleen in te zetten op het toevoegen van kleinere eenheden dan 30 m2 en grotere eenheden dan 65m2 wordt de doelgroep automatisch beperkt. De doelgroep die kiest voor de binnenstad kijkt naar de locatie en vindt de oppervlakte van ondergeschikt belang. Ook aangezien het hier gaat om koopappartementen. Advies: In dit geval adviseren wij om af te wijken van deze minimale maat zodat een kwalitatief hoogwaardig plan gerealiseerd kan worden, dat voldoet aan de visie op het gebied en zal bijdragen aan de leefbaarheid van dit deel van de binnenstad. Bij de opmaak van het Afwegingskader Woningbouw in 2016 is de minimale maat van 65 m2 BVO erin gekomen vooral met betrekking tot de huurmarkt. Bovenstaande initiatief richt zich op koop (vooral starters) en hierin wordt op dit moment in de nieuwbouw weinig (lees nihil) aangeboden. Daarmee voldoet het aan een vraag van de markt. Volgend jaar gaan wij bezig om met een nieuw (update) afwegingskader en hierin zullen naar alle waarschijnlijkheid ook specifieke eisen met betrekking tot de koopmarkt worden opgenomen. Gezien de huidige marktontwikkelingen en de m2 prijzen is het aannemelijk dat een geringe oppervlaktemaat zal worden opgenomen.

In het nieuw op te zetten afwegingskader zal meer ruimte worden gegeven voor dit soort initiatieven, omdat de oppervlakte niet de enige kwaliteitseis. De binnenstad vraagt specifieke eisen en is de oppervlakte niet meestal het belangrijkste argument om wel of niet mee te werken aan plannen. Wel adviseren wij in het bovenstaande plan een kettingbeding op te nemen van zelfbewoning, zodat het in de koop blijft.