RV Instellen van een Sociaal vereveningsfonds Laren

BESLISVOORSTEL RAAD LAREN Besluitvormend orgaan

Gemeente Laren - Gemeenteraad Gemeentecode Laren.

Onderwerp

Instellen van een Sociaal vereveningsfonds Laren. Portefeuillehouder Rood, N.

Openbaar Ja.

Korte inhoud

In de gemeente Laren is onder andere behoefte aan sociale huur- en koopwoningen. Met een vereveningsfonds willen we sociale woningbouw stimuleren. Om dit mogelijk te

maken is het instellen van een vereveningsfonds nodig, alsmede het vaststellen van een programma waarin o.a. is opgenomen wanneer een financiële afdracht aan het fonds

verplicht is. In de Woonvisie is vastgesteld dat we op alle woningbouwlocaties 33% sociale woningbouw willen realiseren om het aandeel sociaal binnen Laren te verhogen. Om die

doelstelling te behalen is een strakke sturing van de gemeente bij nieuwbouw nodig. De realisatie van sociale huurwoningen is echter niet overal mogelijk of wenselijk. Een

vereveningsfonds kan helpen om bij locaties waar te weinig betaalbare woningen worden gebouwd, deze tekorten op een andere locatie te compenseren door meer betaalbare

woningen te bouwen. Voor het niet realiseren van een betaalbare woning moet dan geld gestort worden in het fonds. Dat geld kan vervolgens ingezet worden om elders (extra)

sociale huurwoningen in andere plannen in de gemeente te realiseren. Hiermee wordt het

beter mogelijk om aan de doelstellingen uit de Woonvisie te voldoen, zoals de beschreven ambitie om flexibeler om te gaan bij invulling van de woningbouwopgave. Besluiten

De Raad besluit:

1. In te stemmen met de invoering van een Vereveningsfonds Volkshuisvesting Laren en hiervoor een rekenmodel in te voeren.

Pagina 1 van 7

2. In te stemmen met de randvoorwaarden voor een Vereveningsfonds, zijnde: - De bouw van woningen conform de Woonvisie is bij elke ontwikkeling uitgangspunt;

- als de bouw van woningen conform de Woonvisie niet wenselijk of niet mogelijk is, is een verplichte financiële afdracht aan het Vereveningsfonds mogelijk;

- het fonds kan alleen ingezet worden voor niet gebouwde sociale huurwoningen;

- storting in het fonds gaat via een rekenmodel waarbij rekening is gehouden met de vrij op naam prijzen van de nieuw te bouwen koopwoningen;

- uitbetaling voor extra sociale huurwoningen kan alleen aan een woningbouwcorporatie;

- de regeling geldt vanaf de bouw van één woning afwijkend van het omgevingsplan;

- de bedragen te storten in het Vereveningsfonds Volkshuisvesting Laren;

- onttrekking kan alleen als het Vereveningsfonds een positief saldo heeft.

3. a. Een bestemmingsreserve ‘sociaal vereveningsfonds’ in te stellen, om de financiële geldstromen op een correcte en zorgvuldige manier te kunnen waarborgen.

b. Het college te mandateren met betrekking tot de beslissingsbevoegdheid van de bestemmingsreserve ‘sociaal vereveningfonds, met inachtneming van de opgestelde randvoorwaarden vereveningsfonds.

4. In te stemmen met de RIB over de voorgang van de woningbouw. Aanleiding voorstel

Op dit moment moeten alle initiatieven voor de bouw van woningen die afwijken van het omgevingsplan bestaan uit tenminste 33% sociale huurwoningen, 33% betaalbare

woningen en 33% mag in de vrije sector worden gebouwd. Alleen in overleg met de gemeente en met een goede motivering kunnen initiatiefnemers hiervan afwijken. Uitgangspunt van het fonds is enerzijds het privaatrechtelijk vastleggen van een

financiële bijdrage wanneer niet aan de vereiste woningbouwopgave wordt voldaan. Anderzijds kan de gemeente een financiële bijdrage verstrekken wanneer in een

bouwplan een groter aantal betaalbare woningen wordt gerealiseerd dan bijvoorbeeld de 33% norm of wanneer de bouw van sociale huurwoningen tot een groot financieel probleem leidt.

In dit voorstel worden uitgangspunten van de regeling voorgesteld. Doel

Het realiseren van voldoende sociale huur woningen in Laren door flexibel om te gaan

met beschikbare (schaarse) ruimte. Door de realisatie van meer betaalbare woningen blijft Laren een dorp waar elke generatie fijn kan wonen en dat versterkt de saamhorigheid.

Pagina 2 van 7

Toelichting besluit (argumenten)

1.1 Een regeling moet aan de wet voldoen.

In de Omgevingswet en het Omgevingsbesluit (artikel 8.21 lid 1 onder E) zijn regels

opgenomen over het invoeren van een vereveningsfonds. Een gemeente kan dit niet

zomaar optuigen. In de regelgeving is vastgelegd dat het fonds alléén geldt voor sociale

huur- en koopwoningen. Hoewel de gemeente Laren ook graag het vereveningsfonds zou willen inzetten voor de stimulans van woningen in de midden categorie, laat de wetgever het dus niet toe om betaalbare koopwoningen of middel-dure huurwoningen onder het vereveningsfonds als bedoeld in het Omgevingsbesluit te scharen.

1.2 Een regeling moet transparant, eerlijk en eenvoudig zijn.

Voorgesteld wordt om voor het bepalen van de hoogte van de financiële afdracht een rekenmodel te gebruiken. In het rekenmodel kunnen enerzijds aantallen te bouwen woningen worden ingevuld en anderzijds de vrij op naam prijs van de te bouwen

koopwoning. Bij een hogere vrij op naam prijs van de te bouwen woningen, is de afdracht hoger. Een ontwikkelaar die 6 hele dure koopwoningen bouwt is zodoende een hogere

afdracht verschuldigd dan een ontwikkelaar die 6 koopwoningen bouwt van € 500.000,-. Ontwikkelaars en gemeente kunnen de verplichte afdracht zodoende gemakkelijk

berekenen. Hiermee is het voorgestelde rekenmodel transparant, eerlijk en tevens voor de gemeente uitvoerbaar.

1.3 B&W stelt het programma vast, de raad bepaalt de kaders.

Op grond van de Omgevingswet wordt een programma door het college vastgesteld. Het invoeren van het fonds heeft invloed op de woningbouw in Laren. Daarom worden de uitgangspunten van het fonds (als kader stellend orgaan) aan de gemeenteraad ter besluitvorming voorgelegd.

1.4 B&W kan rekenmodel jaarlijks aanpassen.

Het bepalen van de hoogte van de afdracht aan het fonds voor elke niet gebouwde sociale huurwoning, vergt een rekensom. Deze rekensom is zorgvuldig met inachtneming van de grondprijzen binnen de Larense woningmarkt door een extern planeconomisch bureau opgesteld, maar zal indien nodig jaarlijks worden geactualiseerd.

Het rekenmodel komt er op neer, dat een afdracht verplicht is voor elke niet gebouwde sociale huurwoning. Als een ontwikkelaar bijvoorbeeld 6 dure woningen bouwt, dan

hadden binnen dat plan minimaal 2 sociale huurwoningen moeten worden gebouwd.

2.1 De bouw van woningen conform de Woonvisie is bij elke ontwikkeling uitgangspunt. De invoering van het fonds mag er niet toe leiden, dat altijd gekozen wordt voor het betalen aan het fonds. Ontwikkelaars kiezen ook niet. Het niet bouwen volgens de

Pagina 3 van 7

Woonvisie moet uitzondering blijven want het vasthouden aan de ambitie om meer

sociale en betaalbare woningen te bouwen in Laren is hard nodig. Als de gemeente

overtuigd is, dat bouwen volgens de Woonvisie echt niet kan (bijvoorbeeld vanwege het

kleine aantal te bouwen woningen, stedenbouwkundige motieven of financiële aspecten) kan gekozen worden voor een afdracht aan het fonds.

2.2 Bij de realisatie van minimaal één woning is afdracht verplicht.

In Laren hebben we over het algemeen te maken met kleine locaties. Soms is zelfs maar één woning of zijn slechts enkele woningen mogelijk. Om tot een zo eerlijk mogelijk

systeem te komen kiezen we ervoor om vanaf de bouw van één woning strijdig met het

omgevingsplan, afdracht verplicht te stellen. Uiteraard leidt dit tot breuken, getallen die

niet in het echt te realiseren zijn maar waarmee het model wel kan rekenen. Bijvoorbeeld als er maar een woning zou passen, is dat in het rekenmodel 1/3 sociale woning, 1/3

betaalbare woning en 1/3 vrijesectorwoning. Er wordt in dit voorbeeld voor 0,33 gemiste sociale huurwoning afgedragen.

2.3 Uitbetaling sociaal altijd aan een woningcorporatie; en middel dure huur uitbetaling alleen onder voorwaarden. Met de middelen uit het fonds kunnen elders projecten worden gerealiseerd met meer dan 1/3 aan sociale huurwoningen. Een woningcorporatie is een maatschappelijke

partner met wie samengewerkt wordt aan volkshuisvesting. Door deelname aan het woonruimte verdeel-systeem zijn corporaties de aangewezen partner om sociale

huurwoningen te realiseren. Dit zal daarom in het programma worden vastgelegd.

2.4 Uitbetaling uit het fonds alleen als de sociale huurwoningen worden gebouwd/of in eigendom komen van een corporatie. Als er in een plan meer sociale huur wordt gebouwd, kan het college desgewenst een

subsidie uit het fonds inzetten, mits het initiatief planologisch passend wordt geacht. De bedragen volgen uit het rekenmodel. Uitbetaling vindt alleen plaats als in het fonds

gelden beschikbaar zijn. Aan subsidieverlening kan het college nadere voorwaarden

verbinden, die in een beschikking en/of een anterieure overeenkomst worden vastgelegd.

2.5 Hardheidsclausule kan van toepassing zijn.

Het bouwen van woningen in bestaand stedelijk gebied is op zich al een uitdaging, laat

staan dat hiervan 1/3 sociaal moet zijn en 1/3 middelduur. Hiervan kan sprake zijn als er een onderliggende waarde is (bijvoorbeeld een kantoorfunctie met een mogelijke

afwijking). Daardoor kunnen zich situaties voordoen waarbij de verdeling volgens de Woonvisie niet helemaal kan worden bereikt. In zo’n geval kan bij gebleken

ongerechtvaardigde hardheid door het college worden bepaald, dat afdracht lager of zelfs niet nodig is.

Het kan ook voorkomen, 33% sociale huur alleen kan worden bereikt met een uitbetaling Pagina 4 van 7

uit het fonds. Als het college van mening is, dat de 30/30/30 alleen kan worden behaald met een bijdrage, kan het college afwijken van de hoofdregel, dat alleen een uitbetaling

plaatsvindt bij meer dan 30/30. Dit kan bijvoorbeeld zo zijn bij monumenten of panden binnen het beschermd dorpsgezicht.

4.1 Aan de raad is toegezegd om hen periodiek te informeren over de voortgang van de woningbouw in Laren. Hiervoor is een RIB opgesteld (bijlage 3). Vastgesteld wettelijk- en beleidskader

Woonvisie Laren 2023-2027 Omgevingswet, artikel 8.21, lid 1 onder E van het Omgevingsbesluit.

Relatie BEL-gemeenten en BEL Combinatie N.v.t.

Kanttekeningen

1.1 Remmende werking op woningbouw in het algemeen?

De regeling kan een remmende werking hebben op ontwikkelingen in de vrije sector. Na verloop van tijd zullen de grondprijzen zich aan moeten passen aan de nieuwe realiteit, waarbij niet of zeer zelden getornd wordt aan de verdeling uit de Woonvisie tenzij er wordt afgedragen.

1.2 Er moeten wel alternatieve locaties zijn waar verevend kan worden.

Er is op dit moment niet opgenomen dat het vinden van een alternatieve locatie binnen

een x aantal jaar een randvoorwaarde is om te verevenen. Omdat er weinig beschikbare

ruimte is in Laren, ontstaat er een risico dat er geld in het fonds zit om meer betaalbaar

te ontwikkelen, maar er simpelweg geen locaties zijn om te realiseren. De gemeente kan dan nadenken over actievere rol in wijzigen van bestemmingen en/of aankopen van grond.

1.3 Door ontwikkelaars/initiatiefnemers kan geanticipeerd worden op het fonds met als doel om de betaling zo laag mogelijk te houden.

Ontwikkelaars/initiatiefnemers zullen mogelijk anticiperen op de regeling en zoeken naar mogelijkheden om de betaling aan het fonds zo laag mogelijk te houden. Als gemeente zijnde zullen we hier alert op moeten zijn. We hebben op zich ook wel middelen om misbruik tegen te gaan. Het betreft:

- Ontwikkelaars hebben voor het wijzigen van de planologische regeling (wijziging omgevingsplan of afwijking van het omgevingsplan), altijd de gemeente nodig. De

gemeente denkt altijd mee en kijkt ook altijd mee, naar een ideale stedenbouwkundige opzet. Als hiervan geen sprake is, zal het omgevingsplan of afwijking van het omgevingsplan niet worden gehonoreerd.

Pagina 5 van 7

- Het bouwen van minder woningen leidt per definitie niet tot een lagere afdracht omdat de vrij op naam prijzen invloed hebben op de verplichte afdracht. - Voor de berekeningen moet de prijs vrij op naam bekend zijn.

Ontwikkelaars/initiatiefnemers zullen mogelijk de neiging hebben om die prijs voor de

gemeente laag te houden. Hogere prijs is immers een hogere afdracht. In de anterieure

overeenkomst zal daarom worden vastgelegd, dat de gemeente het af te dragen bedrag

in een later stadium kan verhogen en in rekening brengen op het moment dat de vrij op naam prijzen hoger blijken te zijn geworden.

1.4 Ook verevening voor betaalbare koopwoningen tot € 405.000,-?

In de wet is aangegeven dat verevening mag voor sociale huurwoningen en sociale

koopwoningen en niet voor midden-huur. Dus voor betaalbare koopwoningen kan de regeling niet worden toegepast.

1.5 Moeten we dit regelen in een programma of verordening?

Tot de invoering van de Omgevingswet, regelden gemeenten de invoering van een Sociaal vereveningfonds middels een verordening van de raad. Onder de Omgevingswet kan de

invoering via een programma en is het college bevoegd. Onze externe adviseur geeft aan, dat de invoering middels een programma moet. Financiën

De invoering van dit voorstel bevat geen financiële consequenties voor de gemeente. De afdrachten van projectontwikkelaars zullen in een vereveningsfonds gestort worden en kunnen alleen gebruikt worden in het geval er een bijdrage geleverd wordt bij de

projectontwikkeling van sociale huurwoningen en middel-dure huurwoning. Indien er een

bijdrage geleverd zal worden, dan zal deze bekostigd worden vanuit het vereveningfonds. Een bijdrage kan nooit hoger zijn dan het bedrag dat beschikbaar is in het

vereveningfonds, waardoor de inkomsten en uitgaven budgetneutraal zullen zijn. Mocht de gemeente wel afdrachten van projectontwikkelaars ontvangen maar geen

bijdrage kunnen leveren bij projectontwikkeling voor (extra) middel dure woningen, dan dient de gemeente na 10 jaar de afgedragen gelden terug te storten aan de

projectontwikkelaar. Ook deze terug storting zal vanuit het vereveningfonds gefinancierd worden.

Het vereveningsfonds zal opgericht worden door middel van een bestemmingsreserve zodat de financiële geldstromen op een correcte en zorgvuldige manier gewaarborgd kunnen worden. Daarbij wordt voorgesteld om het mandaat, met betrekking tot de

beslissingsbevoegdheid van de bestemmingsreserve ‘sociaal vereveningsfonds’ bij het

college neer te leggen, zodat zij invulling kunnen geven aan het vereveningfonds. Voor uitneming is dan geen raadsbesluit nodig.

Pagina 6 van 7

Begrotingswijziging nodig? Nee

Uitvoering

Nadat de raad akkoord is gegaan met de invoering van het vereveningsfonds en de

uitgangspunten van het fonds, kan het college het programma vaststellen/de regeling invoeren.

Communicatie

Er wordt naar aanleiding van dit voorstel een persbericht naar de lokale media verzonden. Voor projectontwikkelaars en initiatiefnemers van woningbouwprojecten wordt na

vaststelling een handreiking gemaakt waarin het vereveningsfonds uitgelekt wordt. Bijlagen

Concept raadsbesluit

1. Concept Rekenmodule Vereveningsfonds

2. Concept Programma Sociaal vereveningsfonds 2025 3. RIB voortgang woningbouw Steller HJ

Registratiedatum 17 april 2025

Pagina 7 van 7