Memo ontwikkelingen complex 1 (Erfgooierswoningen) en complex 2

INFORMATIENOTA RAAD LAREN

Van

het college van B&W

Aan

Gemeente Laren - Gemeenteraad

Portefeuillehouder

Rood, N.

Informatie bij

H. de Jong en K. Jordans

Onderwerp Ontwikkelingen woningbouwplannen Gooi en Om Complex 1(afgebrande Erfgooierswoningen bij de Erfgooiersdwarsweg) en Complex 2 (Smeekweg-EricawegElleboogweg-Klooster) Portefeuillehouder Rood, N. Openbaar Ja Kennisnemen van Achtergrondinformatie ten aanzien van ontwikkelingen rondom de plannen van Gooi en Om voor de bouw van woningen bij de complexen 1 en 2.

Aanleiding (inleiding) Op 7 februari jl. is er door woningcorporatie G&O (voorheen Het Gooi & Omstreken, hierna: G&O) in de commissie R&I een presentatie gegeven over de nieuwbouwplannen voor sociale woningbouw op een tweetal locaties, te weten aan de Erfgooiersdwarsweg (complex 1) en de Smeekweg en omgeving (complex 2). Tijdens deze avond, maar ook in het (recente) verleden is gebleken dat er onduidelijkheid bestaat rondom de diverse complexen en de monumentenstatus. Bovendien leven er vragen over de afspraken die gemaakt zijn ten tijde van de fusie in 2018 en het erfpachtcontract. Ook zijn er verschillende reacties gekomen op het participatietraject dat G&O is gestart.

Pagina 1 van 8

In deze nota vindt u achtergrondinformatie, feiten en omstandigheden over de locaties, gemaakte afspraken en plannen met als doel een volledig beeld te geven over het gebied en de huidige ontwikkelingen.

Achtergrond fusie In 2018 zijn Woningbouwvereniging Van Erfgooiers en woningcorporatie G&O gefuseerd. De overwegingen die hieraan ten grondslag lagen waren onder meer de toenmalige wijziging van de Woningwet waarbij extra eisen werden gesteld aan de administratie van corporaties en de forse volkshuisvestelijke opgave ten aanzien van renovatie en verduurzaming voor corporaties. Voor een relatief kleine organisatie als die Van Erfgooiers achtte het bestuur en de RvC het niet verantwoord volkshuisvesting te bedrijven tegen maatschappelijk verantwoorde kosten. Daarnaast was het voor de Larense volkshuisvesting en huurders beter samen te gaan in een grotere woningcorporatie met een professionele organisatie die een sterk lokale binding heeft met Laren. De fusie betekende dat G&O 279 woningen aan haar bezit heeft toegevoegd. De onderliggende stukken van de fusie zijn bijgevoegd in bijlage A.

Zienswijze gemeente Voorafgaand aan de voorgenomen fusie heeft G&O de gemeente Laren verzocht om haar zienswijze hierover af te geven (bijlage B). De gemeente heeft bij brief d.d. 21 juni 2018 een positieve zienswijze afgegeven (bijlage C). In de aanloop naar de voorgenomen fusie heeft ertussen de gemeente en G&O intensief overleg plaatsgevonden om een aantal woningen over te hevelen naar de niet-DAEB1 tak van de corporatie.

Met andere woorden DAEB woningen zijn sociale huurwoningen en niet-DAEB zijn dat niet. De Autoriteit Woningcorporaties heeft positief op het voorstel besloten. Concreet betekende dit dat er 55 woningen uit de sociale DAEB-tak naar de niet-DAEB-tak zijn gegaan.

1 De diensten van algemeen economisch belang zijn de activiteiten op het gebied van commerciële

dienstverlening waarbij taken van algemeen belang worden vervuld. Daarvoor gelden van overheidswege specifieke verplichtingen. Bijv. dienstverlening via vervoer, energie en vaak gezondheidszorg.

Pagina 2 van 8

Gemaakte afspraken gemeente Laren – G&O Vanwege deze ontwikkelingen hebben de gemeente Laren en G&O aanvullende afspraken gemaakt over de 55 niet-DAEB woningen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de brief van 25 juni 2018 (bijlage D). Samengevat luiden de belangrijkste afspraken als volgt: 1. In portefeuille houden: De 55 woningen zullen na fusie door G&O in portefeuille worden gehouden. Bij sterk veranderde omstandigheden, zoals ingrijpende wijzigingen in wet- en regelgeving of aantoonbare financiële noodzaak aan de kant van G&O, zal nader overleg over herziening van deze afspraak gevoerd worden. 2. Middeninkomens: de woningen uit complex 1 en 2 (zie paragraaf hierna) worden verhuurd met een maximale huurprijs t.b.v. middeninkomens. Deze woningen behoren dus tot de niet-DAEB-tak. 3. Sociaal: woningen uit complex 9 worden verhuurd tegen een sociale huurprijs. Deze afspraken tussen de gemeente en G&O kunnen desgewenst worden gewijzigd.

Complex 1 en 2 Binnen het woningbezit van G&O wordt ook wel gesproken over diverse complexen. Als het gaat om de ontwikkelingen die er momenteel in Laren spelen gaat het om complex 1 en 2:

Complex 1 (zie kaartje van bijlage E) 

42 twee-onder-een-kapwoningen uit 1920.



Niet-DAEB tak (vrije sector huurbeleid, conform afspraak 1).



Januari 2020: woningen krijgen een monumentale status van gemeente > Hierdoor vallen deze woningen niet meer onder de prestatieafspraken voor verduurzaming naar gemiddeld label B.



Tijdens verduurzamingsprojecten is G&O gebleken dat benodigde verduurzamingsinvesteringen voor Complex 1 buitenproportioneel zijn.



Maart 2021: G&O heeft 5 toekomstscenario’s onderzocht voor dit complex. Gelet op de hoge uitgaven voor verduurzaming (2x zoveel als reguliere verduurzaming) die niet ten goede komen aan primaire doelgroep (sociale sector) is verkoop van deze woningen de wens van G&O.



Oktober 2021: geen politiek draagvlak voor verkoop, G&O zal alleen noodzakelijk onderhoud uitvoeren en onderwerp bij volgende ronde prestatieafspraken opnieuw inbrengen.



Najaar 2023: gemeente en G&O hebben het volgende opgenomen in nieuwe prestatieafspraken 2024-2027:

Pagina 3 van 8

5b.

Onderwerp

Afspraak

Trekker

Erfgooierswoningen Complex 1: Niet DAEB

Partijen treden in Q2 2024 met elkaar in gesprek over de toekomst van de Erfgooierswoningen behorende tot Complex 1. G&O neemt hiertoe het initiatief.

G&O

Complex 2 (zie kaartje Bijlage F) 

Bestaat uit in totaal 12 woningen: tien woningen van G&O (oranje en geel gearceerd) en twee particuliere woningen (nr. 37 en 78).



De ontwikkellocatie betreft de acht gele oppervlakten in onderstaande tekening. De twee oranje woningen betreft gespikkeld bezit van de corporatie, dit betekent dat de oranje gekleurde woningen van G&O zijn en de aangrenzende woningen particulier eigendom zijn. De gele woningen komen in aanmerking voor herontwikkeling.



Niet-DAEB-tak, dus geen sociale huurwoningen.



GEEN monumentale status.



GEEN Erfgooierswoningen.



Wens G&O om het oranje gespikkelde bezit te verkopen: verduurzaming enorm duur en helft van het gebouw is reeds in particulier bezit. G&O bezit betreft Elleboogweg 3 en Ericaweg 65.



Op deze locatie wenst G&O een nieuwbouwproject te realiseren dat tegemoet komt aan de vraag naar sociale huurwoningen (zie hierna paragraaf ‘plan Smeekweg’).

Pagina 4 van 8

Monumentenstatus Bij collegebesluit van 14 januari 2020 zijn de Erfgooierswoningen behorende tot complex 1 aangewezen als gemeentelijk monument. Voor wat betreft de nieuwbouwplannen speelt deze monumentale status alleen bij de twee afgebrande woningen. Zie hiervoor de volgende paragraaf. Wellicht ten overvloede: een eventueel toekomstige verkoop van deze woningen doet niets af aan de monumentale status. Deze status blijft ten allen tijde behouden, tenzij hiertoe door de gemeente Laren anders wordt besloten. Planvorming sociale woningbouw Eind juni 2023 stelde de gemeenteraad de nieuwe Woonvisie Laren 2023-2027 vast. Hierin is opgenomen dat de gemeente het tekort aan betaalbare woningen wil inlopen omdat heel veel woningzoekenden met een modaal inkomen of lager moeilijk een woning kunnen vinden. Veel jonge Laarders trekken hierdoor uit het dorp en oudere inwoners kunnen niet doorstromen naar een voor hen passende woning. Daarnaast zorgen de landelijke ontwikkelingen voor meer druk op de sociale huursector doordat diverse aandachtgroepen gehuisvest moeten worden. Gemeenten worden geacht daarin een ‘fair share’ te pakken. Het aandeel sociale huurwoningen in Laren bedraagt 16%. De gemeente wil het sociale huuraanbod de komende jaren vergroten. Dit is ook opgenomen in de Prestatieafspraken en samen met G&O werkt de gemeente aan deze opgave.

Daartoe zijn in ieder geval een tweetal projecten in de Woonvisie en Prestatieafspraken opgenomen te weten op de plek van de afgebrande woningen en op de Smeekweg (complexen 1 en 2). Plan afgebrande woningen (complex 1: Erfgooierswoningen) -

Locatie: Erfgooiersdwarsweg 2-4

-

Huidige situatie: twee woningen afgebrand (dubbelwoonhuis, brand mei 2022)

-

Situatie voor de brand: 1 woning stond leeg, andere werd bewoond > deze huurder heeft een soortgelijke woning betrokken.

-

Monumentstatus: JA

-

Is renovatie mogelijk? NEE

Hoe staat het met de monumentenstatus? Na de brand heeft G&O onderzocht of de woningen kunnen worden hersteld, mede gelet op de monumentenstatus. Dit blijkt niet het geval en herbouw is noodzakelijk. Vervolgens heeft G&O een verzoek ingediend voor de opheffing van de monumentenstatus. De gemeente doorloopt dit proces zorgvuldig en onderdeel daarvan is het verzoek voorleggen aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). Het opheffen van de monumentale status gaat gelijktijdig met de ontwikkeling van het nieuwbouwplan. Het eerste bouwplan van G&O om 2x 4 woningen te bouwen, ontving negatief advies van de CRK. In het tweede advies van CRK van april 2023 is gesteld dat G&O aan de slag moet met een herinrichtingsvisie rekening houdend met de ensemblewaarde van het Erfgooierscomplex. Daarna kan CRK adviseren omtrent de beëindiging van de monumentstatus. Pagina 5 van 8

Een aangepaste visie is op 21 november 2023 aan de CRK gepresenteerd. De CRK was in hoofdlijnen hiermee akkoord. Het plan van G&O is op 7 februari 2024 aan de commissie R&I gepresenteerd. Gooi en Om werkt hun plan nu verder uit, met in achtneming van de opmerkingen van de commissie. Dat kan zijn: -

de bouw van 3x 2 kappers aan de straatzijde van de Erfgooiersdwarsweg en 2 tot 4 woningen op het middenterrein

-

de bouw van 3x 3 woningen aan de straatzijde van de Erfgooiersdwarsweg

-

de bouw van 2x 4 woningen aan de straatzijde van de Erfgooiersdwarsweg (initiële plan dat niet door de CRK is goedgekeurd).

G&O beraadt zich op het plan. Het opheffen van de monumentenstatus is een collegebevoegdheid en voor het mogelijk maken van meerdere woningen op deze plek zal de gemeenteraad een wijzigingsbesluit op het (nieuwe) Omgevingsplan moeten nemen of moeten afwijken van het Omgevingsplan. Gelet op huidige staat van het terrein, leefbaarheid en klachten hieromtrent, acht het college B&W het wenselijk om de herontwikkeling op deze locatie voortvarend op te pakken. Dit betekent sowieso, dat de monumentale status voor de twee afgebrande woningen komt te vervallen.

Wat staat er in de erfpachtakte? Tijdens de gesprekken rondom de herontwikkeling van deze locatie is vanuit de samenleving gewezen op de verplichting van G&O om de afgebrande woningen te herstellen. Hiertoe zou G&O verplicht zijn op grond van de erfpachtakte. De erfpachtakte is bijgevoegd in bijlage G. In artikel 8b van de erfpachtakte is het volgende opgenomen:

Zoals hierboven is gesteld, is G&O bezig met plannen voor gehele herbouw. G&O voldoet zodoende aan de bovenstaande bepaling. Dit neemt niet weg en de bepaling uit de erfpachtakte verzet zich daartegen niet, dat er meer woningen worden gebouwd dan de 2 afgebrande woningen.

Pagina 6 van 8

Luchtfoto Erfgooiersdwarsweg

Bestemmingsplan Zevenend-Postiljon

Plan Smeekweg (complex 2) (niet zijnde Erfgooierswoningen) -

Locatie: Smeekweg/Klooster/Elleboogweg/Ericaweg.

-

Huidige situatie: 12 woningen (10 in eigendom van G&O) waarvan acht woningen die in aanmerking komen voor sloop/nieuwbouw, twee vrijstaande woningen en zes twee-onder-een-kap woningen. Zie ook kopje ‘complex 2’.

-

2 woningen komen in aanmerking voor verkoop. 2 woningen zijn al in particulier bezit.

-

Huurders: van de acht woningen zijn er vier huurders met een tijdelijk contract en vier huurders met een huurcontract voor onbepaalde tijd. G&O is al geruime tijd met de vaste huurders in gesprek en wordt er een sociaal plan opgesteld. Onderdeel daarvan is vervangende woonruimte en vergoeding etc. Voor de huurders met een tijdelijk contract geldt dit niet. Immers, het aflopende huurcontract is bij het aangaan daarvan reeds bij de huurder bekend.

Herontwikkeling naar 28 sociale huurwoningen In het kader van de grote woningbouw- en verduurzamingsopgaven heeft G&O gekeken naar de mogelijkheden voor een herontwikkeling van haar verouderde bezit op een drietal percelen die vanuit de ligging en (kosten)efficiëntie in één ontwikkeling kan worden aangepakt. Bij de ontwikkeling van dit plan heeft G&O gekeken naar o.a. de historie van omliggende omgeving en inpassing van het nieuwe plan in het straatbeeld. De ontwikkeling betreft een drietal percelen aan het Klooster, Smeekweg en Ericaweg en bevat in totaal 28 sociale huurwoningen. De te ontwikkelen locaties zijn weergegeven op onderstaande kaart waarbij het volgende kan worden gerealiseerd:

Pagina 7 van 8

A – drie gezinswoningen B – achttien appartementen voor senioren C – zeven eengezinswoningen

Betrekken / participatie bewoners en omgeving Voordat G&O de presentatie in de commissie R&I 7 februari jl. heeft gegeven, zijn de direct betrokken huurders geïnformeerd door G&O over de herontwikkeling, voordat er een eerste bewonersavond werd georganiseerd op 1 februari jl. In samenspraak met de huurders met een vast huurcontract (vier huurders) wordt een sociaal plan opgesteld. Hierin worden zaken opgenomen als vervangende woonruimte, onkostenvergoeding, terugkeergarantie etc. Dit traject is in februari 2023 gestart. G&O organiseert komende periode meer omwonendenavonden. Bijlagen A. Fusiedocumenten G&O en WBV Erfgooiers 17 september 2018 B. Verzoek G&O aan gemeente om zienswijze fusie 23 mei 2018 C. Zienswijze van gemeente aan G&O inzake bedrijfsfusie 21 juni 2018 D. Afspraken tussen gemeente en G&O nav fusie 25 juni 2018 E. Kaartje Complex 1 (erfgooierswoningen) F. Kaartje Complex 2 G. Erfpachtakte Gemeente Laren – G&O 12 maart 1999 Pagina 8 van 8