III-A8 college - raadsinformatiebrief rapport van bevindingen WOZ-proces BIJLAGE
Tekst van het document
WAARDERINGSKAMER
info@waarderingskamer.nl
070-3110555 Inspectie uitgevoerd door Dhr. I. Lechner Datum onderzoek 12 augustus 2020 (deel 1) 12 oktober 2020 (deel 2) Datum rapport 23 oktober 2020 Gesprek gevoerd met Mevr. M. Wiegers Dhr. E. van Rijt Dhr. D. Mertens Dhr. D. Bakker
Rapport van bevindingen onderzoek uitvoering en interne beheersing van het WOZ-proces Laren Samenvatting Dit onderzoek beoordeelt de uitvoering en interne beheersing van de tijdigheid van het verzenden van de WOZ-beschikkingen en de voortgang en kwaliteit van de bezwaarafhandeling, de juistheid en actualiteit van de objectkenmerken (waaronder de overgang naar gebruiksoppervlakte, de taxaties van woningen en nietwoningen, de synchronisatie met de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ), de aansluiting van de WOZadministratie op de andere basisregistraties en de vakbekwaamheid. Uit ons onderzoek blijkt dat de uitvoering van de Wet WOZ in deze organisatie op onderdelen verbeterd moet worden. Toelichting bij dit oordeel We hebben geconstateerd dat er op onderdelen belangrijke verbeteringen zijn doorgevoerd in de WOZ-uitvoering. We willen de betrokken medewerkers graag complimenteren met de kwaliteitsimpuls die bijvoorbeeld gegeven is aan de inrichting en evaluatie bezwaarafhandeling. We verwachten dat de resultaten hiervan de volgende herwaardering zichtbaar worden. Daarnaast hebben we geconstateerd dat de uitvoering van de marktanalyse is verbeterd en dat er aandacht is besteed aan de optimalisatie van de secundaire kenmerken.
Echter het feit dat de afstemming tussen de BAG en de WOZ nog steeds niet goed verloopt en het project "overgang naar gebruiksoppervlakte" nog feitelijk gestart moet worden hebben we zwaar meegewogen in ons oordeel. De oorspronkelijke planning was dat het project afgerond zou zijn in het derde kwartaal van 2020, terwijl de huidige planning toe ziet op een start in 2021. Dat is ook de voornaamste reden dat we ons oordeel naar beneden hebben bijgesteld.
Versie 1.0
1
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
23 OKTOBER 2020
Beschikkingen de beschikkingen worden niet (altijd) tijdig verzonden Bezwaarafhandeling de bezwaren worden in zijn algemeenheid tijdig afgehandeld De inhoudelijke bezwaarafhandeling en de kwaliteit van de door ons gecontroleerde uitspraken is naar behoren. Daarnaast heeft er een evaluatie van de resultaten van de vorige bezwaarafhandeling plaatsgevonden. Juistheid en actualiteit van de objectkenmerken De juistheid en de volledigheid van de primaire objectkenmerken is niet naar behoren. Dit geldt met name voor de primaire kenmerken. De organisatie gaat per waardepeildatum 2021 taxeren op gebruiksoppervlakte maar is nog niet gestart met de overgang naar gebruiksoppervlakte. We adviseren u dringend om dit zo spoedig mogelijk op te pakken. Woningen de permanente marktanalyse en de modelmatige waardebepaling worden naar behoren uitgevoerd. De kwaliteitscontroles van de taxaties hebben we dit onderzoek niet behandeld Niet-woningen de permanente marktanalyse en de modelmatige waardebepaling worden naar behoren uitgevoerd. De kwaliteitscontroles van de taxaties hebben we dit onderzoek niet behandeld Landelijke voorziening WOZ De synchronisatie tussen de gemeentelijke WOZ-administratie en de LV WOZ verloopt nog niet goed. Aansluiting WOZ op andere basisregistraties De WOZ is onvoldoende afgestemd op de andere basisregistraties.
Eindoordeel versus algemeen oordeel De bevindingen uit deze beoordeling zijn strijdig met het algemeen oordeel. Aandachtspunten • het tijdig verzenden van de resterende beschikkingen naar waardepeildatum 1 januari 2019 • de synchronisatie met de LV WOZ • de afstemming van de WOZ met de BAG • de afstemming van de WOZ met de BRK • de afstemming van de WOZ met het HR • het project overgang naar gebruiksoppervlakte • het (relatief) hoge totaalbedrag dat is verminderd als gevolg van de gehonoreerde bezwaarschriften naar waardepeildatum 1 januari 2018
Versie 1.0
2
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
23 OKTOBER 2020
Reactie van de BEL-combinatie Voor de aandachtspunten afstemming van de WOZ met de BRK, synchronisatie met de LV WOZ en het (relatief) hoge totaalbedrag dat is verminderd als gevolg van de gehonoreerde bezwaarschriften naar waardepeildatum 1 januari 2018 zijn inmiddels verbetermaatregelen genomen.
3
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
23 OKTOBER 2020
Inhoud 1.
Terugblik op vorige rapportage .......................................................................................... 5
2.
Tijdigheid verzenden beschikkingen................................................................................... 6
3.
Bezwaarafhandeling ........................................................................................................... 7
4.
Juistheid en actualiteit van de objectkenmerken ............................................................ 10
5.
Woningen.......................................................................................................................... 13
6.
Niet-woningen .................................................................................................................. 14
7.
Landelijke voorziening WOZ ............................................................................................. 16
8.
Aansluiting Basisregistratie WOZ op andere basisregistraties ......................................... 16
4
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
1.
23 OKTOBER 2020
Terugblik op vorige rapportage
Tijdens de vorige inspectie van 13-11-2019 zijn afspraken gemaakt dan wel achterstanden geconstateerd over de volgende onderwerpen: • de juistheid en volledigheid van de primaire objectkenmerken (grootte, bouwjaar, type, etc.) in de WOZ-administratie. Hierbij moet het uitgangspunt zijn dat de primaire objectkenmerken een reële weergave moeten zijn van de daadwerkelijke situatie • de juistheid van de secundaire objectkenmerken ( kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) in de WOZ-administratie. Hierbij moet het uitgangspunt zijn dat de secundaire objectkenmerken een reële weergave moeten zijn van de daadwerkelijke situatie • een volledige en juiste uitvoering van de marktanalyse woningen • een volledige en juiste uitvoering van de permanente marktanalyse van courante nietwoningen (o.a. verzenden inlichtingenformulieren en het verwerken van de gegevens uit de geretourneerde formulieren in de WOZ-administratie) • het bepalen van de functionele afschrijving.
Wij adviseren u te onderzoeken of de functionele afschrijving overeenkomt met de daadwerkelijke situatie • het project overgang naar gebruiksoppervlakte Bevindingen tijdens deze inspectie: De BEL-combinatie heeft een aantal zaken op goede wijze opgepakt zoals de optimalisatie van de secundaire kenmerken en de uitvoering van de marktanalyse, maar het meest omvangrijke project, te weten het project "overgang naar gebruiksoppervlakte" daar is nog onvoldoende aan gedaan.
5
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
2.
23 OKTOBER 2020
Tijdigheid verzenden beschikkingen
In deze paragraaf wordt beoordeeld in hoeverre de gemeente of voor de gemeente uitvoerende organisatie hebben voldaan aan de kwaliteitseisen voor de waardevaststelling ten behoeve van de beschikkingen voor kalenderjaren (belastingjaar) 2020 (waardepeildatum 1 januari 2019), 2019 (waardepeildatum 1 januari 2018) en 2018 (waardepeildatum 1 januari 2017). Gemeenten hebben de wettelijke taak om voor 1 maart van het kalenderjaar de WOZ-beschikkingen te versturen. De Waarderingskamer heeft dit geconcretiseerd met de eis dat vóór 1 maart voor minimaal 95% van de objecten een beschikking verzonden moet zijn en dat de resterende beschikkingen vóór 1 juni van het betreffende kalenderhaar verzonden moeten zijn. Op basis van een beoordeling van verschillende kengetallen en een toelichting hierop door de betrokken medewerker(s) komen wij tot het onderstaande oordeel:
WPD Bron 2019
2018
2017
Nog te verzenden Eigen opgave % Won 116 N5 won Won 2 N1 won Won 1 N1 won
Verschil
Cat
LV
% 191
2,0%
112
75 5,0%
107
6 0,1%
3
4 0,2%
2
9 0,0%
4
8 0,2%
3
Oordelen tijdigheid verzending beschikkingen Beoordeeld
Bevinding
De tijdigheid van de verzending van de beschikkingen
de beschikkingen worden niet (altijd) Achterstand tijdig verzonden
Oordeel
6
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
3.
Bezwaarafhandeling
3.1.
Tijdigheid
23 OKTOBER 2020
Omdat belanghebbenden jaarlijks een nieuwe WOZ-beschikking ontvangen, is tijdige afhandeling van eventuele bezwaren van groot belang. Wettelijk geldt de eis dat deze bezwaren uiterlijk afgehandeld moeten zijn in het jaar waarin ze zijn ingediend. Snellere afhandeling heeft echter de voorkeur met het oog op de belangen van de belanghebbenden en met het oog op de zorgvuldige administratieve verwerking voorafgaand aan de nieuwe herwaardering. Het is van belang dat u zelf bijvoorbeeld aan de hand van onderstaande kengetallen de tijdige en zorgvuldige afhandeling van bezwaarschriften bewaakt en maatregelen neemt als daar aanleiding toe is. Ten eerste is van belang hoeveel bezwaarschriften tegen WOZ-beschikkingen zijn ingediend. Hierbij benadrukken wij dat het percentage bezwaarschriften geen indicatie is voor de kwaliteit van de verrichte taxaties.
WPD Bron 2019
2018
2017 * **
Nog af te handelen Eigen opgave % Won 7* 1,5%* N0* won Won 0 0,0% N0 won Won 0 Niet bekend N0 won stand per 23 oktober 2020 stand per 12 augustus 2020 Cat
Verschil LV
% 428** 29**
n.t.b. 40,3%**
n.t.b.
3 2
3 1,1%
2
1 1
n.v.t. 1,3%
n.v.t.
Op basis van een beoordeling van verschillende kengetallen en een toelichting hierop door de betrokken medewerker(s) komen wij tot het onderstaande oordeel:
Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
De tijdigheid van afhandeling van de bezwaren
de bezwaren worden in zijn algemeenheid tijdig afgehandeld
Voldaan aan criteria
7
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
3.2.
23 OKTOBER 2020
Vergelijking bezwaren waardepeildatum 2018 – 2019
WPD
2018 Aantal
2019 Aantal
%
%
Verschil In aantal
Bezwaarschriften
269
4,5%
570
9,6%
301
Bezwaarschriften ncnp
128
2,2%
165
2,8%
37
Woningen
290
5,6%
551
10,7%
261
Woningen ncnp
112
2,2%
165
3,2%
53
Niet-woningen
22
2,8%
35
4,5%
13
Niet-woningen ncnp
16
2,1%
zie links
n.v.t.
n.v.t.
3.3. Beroepzaken Ook beroepsprocedures uit de voorgaande jaren kunnen nog doorlopen. Tijdens de inspectie is stilgestaan bij de werkzaamheden die nog gedaan moeten worden met betrekking tot WOZbeschikkingen waartegen beroep is ingesteld.
WPD 2018
2017
Cat Ontvangen Won 8 N0 won Won Niet bekend NNiet bekend won
Nog af te handelen 4 0 Niet bekend Niet bekend
3.4. Kwaliteit bezwaarafhandeling en afhandeling beroepzaken Wij vinden het belangrijk dat u de signalen uit de bezwaarafhandeling gebruikt om de kwaliteit van de WOZ-administratie en in het verlengde daarvan de WOZ-uitvoering te verbeteren. Een aantal bezwaarschriften wordt ingediend niet vanwege fouten maar vanwege onduidelijkheden over de waardevaststelling. Deze bezwaarschriften kunnen voor een deel worden voorkomen door belanghebbende voor te lichten dan wel door er voor te zorgen dat belanghebbenden op een eenvoudige wijze informatie kunnen inwinnen (bijvoorbeeld telefonisch). Wij vinden het belangrijk dat de gemeente inspanningen verricht om bezwaarschriften vanwege onduidelijkheid te voorkomen. 8
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
23 OKTOBER 2020
Dit neemt echter niet weg dat er altijd bezwaarschriften zullen worden ingediend. Naast het tijdig afhandelen van bezwaarschriften vinden wij het belangrijk dat u tijdens de bezwaarafhandeling zorgvuldig handelt. Onder zorgvuldig handelen verstaan wij een proactieve houding ten opzichte van belanghebbenden. Dit kunt u bewerkstelligen door in contact te treden met belanghebbenden (telefonisch of door een controle ter plaatse). Hierdoor krijgt u een beter beeld op eventuele zaken die niet zijn benoemd in het bezwaarschrift. Ten slotte zijn “leesbare” uitspraken waarbij is ingegaan op alle grieven van de belanghebbenden een belangrijk onderdeel van een zorgvuldige bezwaarafhandeling. In de onderstaande tabel is weergegeven hoe het proces van de bezwaarafhandeling wordt uitgevoerd. Een bezwaarschrift dat gehonoreerd wordt, is een signaal dat er in de kwaliteitscontroles mogelijk iets niet goed is gegaan. We beoordelen daarom ook het percentage woningen en niet-woningen waarbij de waarde is veranderd naar aanleiding van een bezwaarschrift. We hanteren als norm dat een gemeente of samenwerkingsverband maximaal 2,5% van alle woningen en maximaal 5,0% van alle niet-woningen mag veranderen als gevolg van een ingediend bezwaarschrift.
Resultaten bezwaarafhandeling woningen waardepeildatum 2018 Controles
Gemeentelijk beeld
Landelijk beeld
8,63%
10,06%
0,60%
0,14%
Gemiddelde vermindering Vermindering ten opzichte van de totale waarde in de gemeente
Op basis van een beoordeling van verschillende kengetallen en een toelichting hierop door de betrokken medewerker(s) komen wij tot het onderstaande oordeel:
Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Score ten opzichte van het landelijk beeld Vermindering ten opzichte van de totale waarde in de gemeente naar waardepeildatum 1 januari 2018
De organisatie scoort slechter dan het landelijk gemiddelde
Verbeterpunt
0,60%
Verbeterpunt
Kwaliteit bezwaarafhandeling, afhandeling beroepen en uitspraken waardepeildatum 1 januari 2019
De inhoudelijke bezwaarafhandeling en de kwaliteit van de door ons gecontroleerde uitspraken is inmiddels naar behoren. Daarnaast Voldaan aan criteria heeft er een evaluatie van de resultaten van de vorige bezwaarafhandeling plaatsgevonden.
9
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
23 OKTOBER 2020
4.
Juistheid en actualiteit van de objectkenmerken
4.1.
Resultaten interne controle objectkenmerken woningen
Bij een modelmatige waardebepaling is het van groot belang dat de objectkenmerken juist staan geregistreerd in de WOZ-administratie. Wij vinden het daarom van belang dat er regelmatig aanvullend onderzoek wordt gedaan naar de juistheid, volledigheid, betrouwbaarheid en actualiteit van de objectkenmerken. Wij maken bij het begrip objectkenmerken onderscheid tussen de kwaliteit van de primaire en de secundaire kenmerken in het bestand en de bijhouding daarvan. Dit aanvullend onderzoek kan bestaan uit vergelijking van de gegevens uit de WOZ-administratie met externe bronnen (internet, gegevens groot zakelijk gerechtigden, enz.), maar er kan ook worden vergeleken met interne gemeentelijke gegevens zoals het BAG-bestand.
4.2.
Taxeren op basis van gebruiksoppervlakte
Met ingang van 1 januari 2022 zijn gemeenten verplicht om de woningen te taxeren op basis van gebruiksoppervlakte. De Waarderingskamer verwacht dat gemeenten in aanloop naar een eventuele transitie een plan van aanpak opstellen zodat een overgang op een goede wijze verloopt.
Beoordeeld
Bevinding
Overgang naar gebruiksoppervlakte
De organisatie gaat per waardepeildatum 2021 taxeren op gebruiksoppervlakte maar is nog niet gestart met de overgang naar Ernstige achterstand gebruiksoppervlakte. We adviseren u dringend om dit zo spoedig mogelijk op te pakken.
4.3.
Oordeel
Resultaten interne controle bijhouding objectkenmerken
Om de juistheid, actualiteit, volledigheid en betrouwbaarheid van de objectkenmerken te blijven waarborgen moeten er minimaal eens per jaar een onderzoek naar de juistheid en actualiteit van de objectkenmerken worden uitgevoerd. Zo’n onderzoek kan prima worden uitgevoerd aan de hand van de permanente processen zoals de controle van de vraagprijsgegevens. We verwachten dat iedere gemeente en uitvoeringsorganisatie een berekening van het percentage foutieve primaire en secundaire kenmerken en op basis daarvan conclusies trekt en eventuele maatregelen neemt. Daarnaast moet dit onderzoek moet desgevraagd kunnen worden overlegd (bijvoorbeeld aan de hand van het beoordelingsprotocol objectkenmerken. Tevens verwachten we van iedere gemeente en uitvoeringsorganisatie dat eens per vijf jaar alle objecten worden gecontroleerd. Dit vertalen we ook wel als het “20% per jaar criterium”. Daar waar het er op lijkt dat dit criterium ingebed is bij de woningen, constateren we dat dit nog vaak niet het geval is bij de niet-woningen. Daarom controleren we deze categorie separaat
10
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
23 OKTOBER 2020
Op basis van een beoordeling van verschillende kengetallen en een toelichting hierop door de betrokken medewerker(s) komen wij tot het onderstaande oordeel:
4.4.
Resultaten interne controle bijhouding objectkenmerken
Om de juistheid, actualiteit, volledigheid en betrouwbaarheid van de objectkenmerken te blijven waarborgen moeten er minimaal eens per jaar een onderzoek naar de juistheid en actualiteit van de objectkenmerken worden uitgevoerd. Zo’n onderzoek kan prima worden uitgevoerd aan de hand van de permanente processen zoals de controle van de vraagprijsgegevens. We verwachten dat iedere gemeente en uitvoeringsorganisatie een berekening van het percentage foutieve primaire en secundaire kenmerken en op basis daarvan conclusies trekt en eventuele maatregelen neemt. Daarnaast moet dit onderzoek moet desgevraagd kunnen worden overlegd (bijvoorbeeld aan de hand van het beoordelingsprotocol objectkenmerken. Tevens verwachten we van iedere gemeente en uitvoeringsorganisatie dat eens per vijf jaar alle objecten worden gecontroleerd. Dit vertalen we ook wel als het “20% per jaar criterium”. Daar waar het er op lijkt dat dit criterium ingebed is bij de woningen, constateren we dat dit nog vaak niet het geval is bij de niet-woningen. Daarom controleren we deze categorie separaat Op basis van een beoordeling van verschillende kengetallen en een toelichting hierop door de betrokken medewerker(s) komen wij tot het onderstaande oordeel:
11
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
Beoordeeld Kwaliteitsbewaking (IC) juistheid en volledigheid van de objectkenmerken Wanneer is dit onderzoek uitgevoerd Is er een onderzoeksrapport naar de juistheid en volledigheid van de objectkenmerken aanwezig Bijhouding objectkenmerken tijdens de processen (permanente marktanalyse, bezwaarafhandeling en bouwmutaties)
Bijhouding objectkenmerken naast de processen woningen
Bijhouding objectkenmerken courante niet-woningen, incourante nietwoningen en agrarische objecten Kwaliteit geregistreerde primaire objectkenmerken in de WOZadministratie Kwaliteit geregistreerde secundaire objectkenmerken in de WOZadministratie *
23 OKTOBER 2020
Bevinding
Oordeel
Er is onderzoek gedaan naar of de kenmerken in de WOZ-administratie een goede weergave zijn van "wat op Aandachtspunt straat staat", echter dit kan niet worden aangetoond. 15-10-2019 Aandachtspunt Nee De bijhouding van de objectkenmerken tijdens de permanente processen is naar behoren Er is geen plan aanwezig hoe de juistheid en volledigheid van de objectkenmerken naast de permanente processen wordt gecontroleerd Er is geen plan aanwezig hoe de juistheid en volledigheid van de objectkenmerken naast de permanente processen wordt gecontroleerd De juistheid en de volledigheid van de primaire objectkenmerken is niet naar behoren. Wij hebben op basis van de aanwezige informatie niet kunnen vaststellen of de geregistreerde kenmerken in voldoende mate overeen komen met de straatwerkelijkheid
Aandachtspunt
Voldaan aan criteria
Verbeterpunt
Verbeterpunt
Verbeterpunt*
Geen oordeel*
Ons oordeel over de primaire kenmerken is gebaseerd op het onderzoek dat een externe dienstverlener heeft uitgevoerd. Hieruit kwam een uitvalpercentage van 52% naar voren. Op de resultaten uit het voornoemde onderzoek zijn nog geen concrete verbetermaatregelen genomen. De secundaire kenmerken zijn door deze zelfde dienstverlener geoptimaliseerd, maar door het ontbreken van een aantoonbaar onderzoek hebben we niet kunnen vaststellen of deze optimalisatieslag heeft geleid tot het gewenste resultaat.
12
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
5.
Woningen
5.1.
Permanente marktanalyse
23 OKTOBER 2020
De permanente marktanalyse is één van de essentiële onderdelen voor een modelmatige waardebepaling. Er dient daarom zeer zorgvuldig te werk te worden gegaan bij de uitvoering van dit proces. Het is belangrijk om de verkoopcijfers van de verkochte objecten en de toestand van het verkochte object ten tijde van de verkoop te analyseren. Dit kan door alle verkochte objecten te bezoeken of door het verzenden van inlichtingenformulieren naar de kopers van de gekochte objecten. Wij adviseren om in deze inlichtingenformulieren de objectgegevens op te nemen die al bij u bekend zijn (zoals bouwjaar, inhoud/oppervlakte en bijgebouwen). Er kan vervolgens op basis van de verkregen informatie uit de formulieren worden bepaald of deze informatie voldoende is of dat er nog vervolgacties moeten plaatsvinden om het verkoopcijfer goed te kunnen analyseren. Daarnaast is het verzamelen van vraagprijzen en de aanvullende (object) gegevens steeds belangrijker. Wij adviseren dan ook om deze gegevens meer te betrekken bij de marktanalyse. In de onderstaande tabel is weergegeven of de verkooptransacties tijdig zijn verwerkt in de WOZadministratie en of de analyse van deze verkooptransacties tijdig en volledig plaatsvindt.
Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Verwerking verkooptransacties Voortgang analyse marktgegevens Inhoudelijke volledigheid marktanalyse
t/m juni 2020 t/m juni 2020 De wijzigingen na aankoop zijn op een juiste wijze in de administratie verwerkt en komen voldoende tot uitdrukking in de waarde Ja
Voldaan aan criteria Voldaan aan criteria
Gebruik vraagprijzen
5.2.
Voldaan aan criteria
Modelmatige waardebepaling
De waardebepaling voor woningen geschiedt door modelmatige technieken. Om tot een juiste waardebepaling te komen is een goede marktanalyse nodig. Daarnaast zijn juiste, actuele, volledige en betrouwbare objectgegevens essentieel. Ten slotte is de goede inrichting van het model nodig. Immers hiermee borgt u enerzijds de aansluiting van de taxaties op marktniveau en anderzijds een juiste onderlinge waardeverhouding en zorgt er tevens voor dat er weinig handmatige correcties moeten worden doorgevoerd. We verwachten dat het aantal handmatige correcties minder is dan 20%. Mocht dit niet het geval zijn dan verwachten we dat u uw taxatiemodel opnieuw kalibreert. Op basis van een beoordeling van verschillende kengetallen en een toelichting hierop door de betrokken medewerker(s) komen wij tot het onderstaande oordeel:
13
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
23 OKTOBER 2020
Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Modelmatige waardebepaling woningen
Er wordt op een modelmatige wijze gewaardeerd waarbij de onderlinge waardeverhoudingen goed zijn geborgd
Voldaan aan criteria
6.
Niet-woningen
De waardebepaling voor niet-woningen geschiedt door toepassing van modelmatige technieken. Dit geldt voor de courante niet-woningen, de incourante niet-woningen en agrarisch objecten. Een zorgvuldige uitvoering van de modelmatige waardebepaling voor courante niet-woningen is alleen mogelijk met een goede analyse van de markt. Een zorgvuldige modelmatige waardebepaling voor incourante niet-woningen is alleen mogelijk met een goede bepaling van de functionele afschrijving en toepassing van de taxatiewijzers. Voor de agrarische objecten is het van belang om inzicht te hebben in de gebruikte materialen van de opstallen, de aanwezigheid van mestkelders en de levensvatbaarheid van het bedrijf door onder meer het al dan niet kunnen voldoen aan de milieu- en dierwelzijnseisen. Het spreekt voor zich dat voor alle drie categorieën daarnaast een zorgvuldige bijhouding van primaire objectkenmerken, secundaire objectkenmerken essentieel is. Evenals een intensieve kwaliteitscontrole.
6.1.
Courante niet-woningen
Marktanalyse courante niet-woningen Bij de taxatie van courante niet-woningen is meer marktinformatie nodig dan alleen de verkoopprijzen die door het Kadaster worden aangeleverd. Naast deze gegevens zijn bijvoorbeeld ook huurgegevens van belang en in sommige gevallen ook omzetgegevens. Tijdens dit onderzoek zullen we voornamelijk ingaan op de huurgegevens. In de onderstaande tabel is weergegeven of de verkoop- en huurtransacties tijdig zijn verwerkt in de WOZ-administratie en of de analyse van deze verkoop- en huurtransacties tijdig en volledig plaatsvindt.
Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Inhoudelijke volledigheid marktanalyse Inhoudelijke volledigheid marktanalyse
t/m juni 2020 De marktanalyse courante nietwoningen wordt naar behoren uitgevoerd Ja
Voldaan aan criteria
Gebruik vraagprijzen
Voldaan aan criteria
14
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
6.2.
23 OKTOBER 2020
Incourante niet-woningen en agrarische objecten
Restwaarde, verlenging levensduur en functionele afschrijving Naast juiste objectkenmerken zijn nog een aantal andere aspecten essentieel voor een correcte waardebepaling. Het geautomatiseerd waarderen met TIOX voorziet niet in het vaststellen van de restwaarde, de verlenging levensduur en het vaststellen van de juiste functionele afschrijving daar deze betrekking hebben op de specifieke omstandigheden van het object. Deze dient de gemeente of de voor de gemeente uitvoerende organisatie zelf te bepalen. Op basis van een beoordeling van verschillende kengetallen en een toelichting hierop door de betrokken medewerker(s) komen wij tot het onderstaande oordeel:
Beoordeeld
Bevinding
Bepaling restwaarde
Wij hebben de restwaarde niet Niet gecontroleerd gecontroleerd Wij hebben de verlenging levensduur Niet gecontroleerd niet gecontroleerd Wij hebben hoogte van de functionele afschrijving niet gecontroleerd, omdat deze de vorige Voldaan aan criteria inspectie al goed overeen kwam met de daadwerkelijke situatie
Bepaling levensduur Bepaling functionele afschrijving
Oordeel
Modelmatige waardebepaling Het taxeren met TIOX borgt dat bij de taxaties, de juiste kengetallen worden toegepast, de correctie “grootte” automatisch wordt doorgevoerd en dat de verlenging levensduur op een juiste wijze wordt toegepast. Belangrijk is om de output van TIOX te controleren. Op basis van een beoordeling van verschillende kengetallen en een toelichting hierop door de betrokken medewerker(s) komen wij tot het onderstaande oordeel:
Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Modelmatige waardebepaling incourante niet-woningen en agrarische objecten
Er wordt op een modelmatige wijze gewaardeerd waarbij de onderlinge waardeverhoudingen goed zijn geborgd
Voldaan aan criteria
15
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
7.
23 OKTOBER 2020
Landelijke voorziening WOZ
De landelijke voorziening WOZ (LV WOZ) maakt het afnemers mogelijk om uitvraag te doen naar voor hen relevante gegevens. Het is daarom van belang dat alle gemeenten zo spoedig mogelijk zijn aangesloten op de landelijke voorziening en dat de gegevens in de LV WOZ volledig, actueel en juist zijn. Op basis van een beoordeling van verschillende kengetallen en een toelichting hierop door de betrokken medewerker(s) komen wij tot het onderstaande oordeel:
Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Synchronisatie met de LV WOZ
De synchronisatie tussen de gemeentelijke WOZ-administratie en de LV WOZ verloopt nog niet goed.
Verbeterpunt
8.
Aansluiting Basisregistratie WOZ op andere basisregistraties
De WOZ is onderdeel van het stelsel van basisregistraties. Het stelsel van basisregistraties is ingevoerd met het doel de dienstverlening van de overheid sneller en beter te maken voor burgers. Door eenmalige gegevensverstrekking wordt de dienstverlening van de overheid efficiënter. Hiervoor is het noodzakelijk dat de afstemming tussen de WOZ en de andere basisregistraties goed geregeld is. Daarnaast borgt een goede aansluiting de volledigheid van de WOZ-administratie. In de volgende alinea’s gaan we hierop in. We hebben bij onze beoordeling gebruik gemaakt van de resultaten uit het onderzoek “Driemeting kwaliteit samenhang basisregistraties 2019” uitgevoerd door het CBS.
8.1.
Aansluiting Basisregistratie WOZ op Basisregistratie Adressen en Gebouwen
Controles PND in BAG én WOZ VBO in BAG én WOZ PND met relaties en actief VBO met relaties en actief PND met onlogische status PND gesloopt PND niet gerealiseerd VBO met onlogische status VBO gesloopt VBO niet gerealiseerd
Gemeentelijk beeld
Landelijk beeld
48,5% 97,9% 98,9% 99,8% 0,6% 27,3% 72,7% 0,3% 95,8% 4,2%
90,0% 98,4% 99,8% 100,0% 1,8% 94,6% 5,4% 0,5% 96,2% 3,9%
16
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
23 OKTOBER 2020
Beoordeeld
Bevinding
Score ten opzichte van het landelijk beeld
De organisatie scoort slechter dan het landelijk gemiddelde De WOZ is nog onvoldoende afgestemd op de BAG
De afstemming BAG-WOZ
8.2.
Oordeel
Verbeterpunt
Aansluiting Basisregistratie WOZ op Basisregistratie Kadaster
Controles WOZ-object met kadastrale relatie WOZ-object met kadastrale relatie en actueel WOZ-object met.actuele Kadastrale Object.relatie
Controles Totale oppervlakte volgens het gemeentelijke kadastraal systeem Totale oppervlakte volgens het CBS Totale grondoppervlakte geleverd aan de afnemers Totale grondoppervlakte niet geleverd aan de afnemers
Gemeentelijk beeld
Landelijk beeld
100,0%
100,0%
100,0%
99,6%
100,0%
100,0%
Eigen opgave
Verschil t.o.v. GKS
12402298
n.v.t.
12370000
-0,3%
4246517 6,2% 7362099
Beoordeeld
Bevinding
Score ten opzichte van het landelijk beeld
De organisatie scoort (nagenoeg) gelijk aan het landelijk gemiddelde De WOZ is nog onvoldoende afgestemd op de BRK
De afstemming BRK-WOZ
8.3.
Verbeterpunt
Oordeel Aandachtspunt Verbeterpunt
Aansluiting Basisregistratie WOZ op Basisregistratie Personen
Controles Niet gekoppelde personen Onbekende BSN bij niet gekoppelde personen Ontbrekende BSN bij niet gekoppelde personen Ongelijke persoonsgegevens
Gemeentelijk beeld
Landelijk beeld
0,1%
0,4%
0,0%
4,4%
55,6%
95,6%
0,2%
0,6%
17
ONDERZOEK UITVOERING WOZ-PROCES LAREN
23 OKTOBER 2020
Beoordeeld
Bevinding
Score ten opzichte van het landelijk beeld
De organisatie scoort beter dan het landelijk gemiddelde De WOZ is volledig afgestemd op de BRP
De afstemming BRP-WOZ
8.4.
Oordeel Voldaan aan criteria Voldaan aan criteria
Aansluiting Basisregistratie WOZ op Basisregistratie Handelsregister
Controles
Gemeentelijk beeld
Landelijk beeld
62,8%
16,3%
38,2%
29,7%
Vestigingen komen niet overeen
1,9%
3,5%
Ongelijke handelsnaam
47,2%
42,8%
Niet gekoppelde niet natuurlijke personen Statutaire naam ongelijk
Beoordeeld
Bevinding
Score ten opzichte van het landelijk beeld
De organisatie scoort slechter dan het landelijk gemiddelde De WOZ is nog onvoldoende afgestemd op het HR
De afstemming HR-WOZ
Oordeel Verbeterpunt Verbeterpunt
18