BIJLAGE 2 - Concept Programma Sociaal vereveningsfonds 2025

Programma Sociaal vereveningsfonds 2025 – gemeente Laren Het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Laren; gelet op het bepaalde in de artikelen 3.4 en 13.22 van de Omgevingswet en in artikel 8.21 lid 1 onder E van het Omgevingsbesluit;

Hoofdstuk 1 Inleidende bepalingen Artikel 1 Begripsbepalingen In dit programma wordt verstaan onder: a.

Anterieure overeenkomst: Overeenkomst tussen de Gemeente en de Contractant over kostenverhaal, als bedoeld in artikel 13.13 Omgevingswet;

b.

College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Laren;

b.

Initiatiefnemer: een natuurlijk persoon of rechtspersoon die een initiatief tot woningbouw indient bij de gemeente;

c.

Onzelfstandige woning: een woning zonder eigen toegang of een woning of kamer waarin de gebruiker de keuken of toilet deelt met bewoners van andere woningen of kamers;

d.

Project: een initiatief voor woningbouw. Het Projectgebied wordt vastgelegd in het eerste formele document dat wordt vastgesteld door de gemeente, meestal de subsidieaanvraag of Anterieure overeenkomst.

e.

Sociale grondprijs: Een grondprijs conform de grondprijs voor sociale huur die is vastgelegd in de nota Grondprijzen van de gemeente Laren;

f.

Sociale huurwoning: een huurwoning als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a van het Besluit kwaliteit leefomgeving en zoals opgenomen in de Woonvisie van de gemeente Laren;

g.

Tijdelijke woning: Onder tijdelijke woningen worden woningen verstaan, die voor een bepaalde tijd (veelal maximaal 10 jaar) op een tijdelijke locatie (omgevingsvergunning) mogen worden gebouwd dan wel die getoetst zijn aan tijdelijke woningen zoals gedefinieerd in het bouwbesluit;

h.

Vereveningsreserve: een instrument om de bouw van sociale in de gemeente Laren te stimuleren.

i.

Vrij op naam waarde, afgekort VON-waarde: de VON-waarde is de waarde van een woning waarin de wettelijk te maken kosten voor de koper opgenomen zijn.

j.

Vrije sector woningen: een woning niet zijnde een sociale huur of lage middenhuurwoning;

k.

Zelfstandige woning: een woning die beschikt over een eigen voordeur, keuken, badkamer en toilet, niet zijnde een zorgwoning;

l.

Zorgwoning: een woning geschikt en bestemd voor mensen met een (fysieke) beperking en waar de bewoner de beschikking heeft over 7x24 uurszorg. In het woongebouw is een gemeenschappelijke ruimte om te eten of te recreëren.

Artikel 2 Doel Dit programma heeft als doel dat ieder Project met Vrije sector woningen bijdraagt aan het gewenste aandeel sociale huurwoningen in de gemeente Laren, zoals vastgelegd in artikel 4. Indien het in een Project aantoonbaar niet haalbaar of wenselijk is om aan de norm voor sociale huurwoningen te voldoen, dient dit elders gecompenseerd te worden of afgekocht te worden. Artikel 3 Toepassingsbereik 1. Dit programma is van toepassing op alle nieuwe woningbouwontwikkelingen en

transformaties naar woningen in de Vrije sector die niet zijn toegestaan binnen de regels van het Omgevingsplan van de gemeente Laren. 2. Dit programma is niet van toepassing indien:

a. een Project volledig bestaat uit (koop) of huurwoningen in het middensegment, zoals gedefinieerd in de Woonvisie. Dit wordt vastgelegd in de Anterieure overeenkomst; b. de te realiseren woningen uitsluitend bedoeld zijn voor bewoners met een zorgvraag of worden aangemerkt als Zorgwoning; c. de te realiseren woningen worden aangemerkt als Tijdelijke woningen; d. de te realiseren woningen worden aangemerkt als Onzelfstandige woningen; e. indien vóór de dag van de inwerkingtreding van dit programma: i. tussen de gemeente en de Initiatiefnemervan het Project een Anterieure overeenkomst als bedoeld in artikel 13.13 van de Omgevingswet, een koop- en realisatieovereenkomst, een ontwikkelovereenkomst of enige andere daarmee naar aard, doel dan wel inhoud vergelijkbare privaatrechtelijke overeenkomst over het Project met afspraken over het woningbouwprogramma is gesloten; dan wel; ii. voor het gebied of gedeelte daarvan waarin het Project is gelegen een gemeentelijke grondexploitatie is vastgesteld; dan wel iii. een gemeentelijke aanbesteding is opgestart of uitgeschreven voor de te realiseren woningen. 3. Indien er, op grond van artikel 8.13 Omgevingsbesluit, geen verplichting is voor het

sluiten van een Anterieure overeenkomst, dan blijft dit programma onverminderd van kracht. Hoofdstuk 2 Verplicht aandeel sociale huur Artikel 4 Verplicht aandeel sociale huur Elk Project zoals bedoeld in artikel 2, dient minimaal 30% sociale huur te realiseren, overeenkomstig Woonvisie van de gemeente Laren. Artikel 5 Afwijken van verplicht aandeel sociale huur Het College kan ontheffing verlenen van de onder artikel 4 bedoelde eis. Aan deze ontheffing zijn de volgende voorwaarden verbonden: 1. in een Anterieure overeenkomst met de Initiatiefnemeris overeengekomen dat deze

het verplichte aandeel sociale huur van de woningbouwopgave elders in de

gemeente realiseert. In de overeenkomst worden de alternatieve locatie(s) waar gebouwd gaat worden, alsmede het minimum aantal te realiseren sociale huur op de alternatieve locatie(s) vastgelegd. Indien een derde partij de betreffende woningen realiseert, tekent deze ook de overeenkomst. 2. de verplichte aantallen woningen moeten binnen een termijn van 5 jaar na voltooiing

van het Project, waar deze oorspronkelijk gerealiseerd hadden moeten worden, alsnog gerealiseerd zijn binnen het Project dat op grond van dit artikel als alternatieve locatie is aangedragen, dan wel vastgelegd zijn in een Anterieure overeenkomst met zicht op een uiterlijke termijn voor realisatie. Indien de woningen niet binnen deze termijn zijn gerealiseerd, heeft de gemeente het recht om alsnog een afdracht in de vereveningsreserve te eisen; 3. indien niet kan worden voldaan aan het realiseren van het aandeel sociale huur

elders in de gemeente, als bedoeld in lid 1, is het op basis van dit programma mogelijk om middels een financiële afdracht van het verplichte aandeel sociale huur af te wijken. Deze financiële afdracht in de vereveningsreserve zal worden aangewend om deze woningen elders te realiseren zodat alsnog aan de normen voor sociale huur in het woningbouwprogramma wordt voldaan. Artikel 6 Berekening aantal vereiste sociale huurwoningen Het vereiste aantal Sociale huurwoningen in een Project wordt bepaald door het totaal aantal woningen in het Project te vermenigvuldigen met het normpercentage voor sociale huurwoningen, zoals benoemd in artikel 4. Artikel 7 Overeenkomst woningbouwprogramma 1. De gemeente en de Initiatiefnemersluiten een Anterieure overeenkomst dan wel koopovereenkomst, waarin minimaal de volgende afspraken zijn vastgelegd: a. een beschrijving van het Projectgebied; b. het op grond van artikel 4 verplichte aantal sociale huurwoningen; c. welke aangewezen toegelaten instelling de in sub b bedoelde sociale huurwoningen zal verhuren; d. het aantal sociale huurwoningen uit sub b dat niet gerealiseerd zal worden; e. de, indien van toepassing, alternatieve locatie waar de sociale huurwoningen worden gerealiseerd dan wel de hoogte van de afdracht aan de vereveningsreserve om van de verplichting uit sub b af te wijken; f.

op welk moment afdracht, indien van toepassing, aan de vereveningsreserve betaald dient te worden; g. indien nodig de hoogte van de bankgarantie die de Initiatiefnemer dient te stellen ter zekerheid van de betaling van de afdracht. h. indien er afdracht betaald moet worden: een overzicht van de vrije sectorwoningen die gerealiseerd worden met vermelding van het type, de oppervlakte en VONwaarde. i. hoe verrekening zal plaatsvinden als de VON-waarden van de verkochte woningen hoger blijkt te zijn, dan de door de initiatiefnemer eerder aangegeven VON-waarden. 2. Als sprake is van publiekrechtelijk kostenverhaal worden de afspraken, bedoeld in het eerste lid, vastgelegd in de kostenverhaalregels in het omgevingsplan.

Hoofdstuk 3 Afdracht verplicht aandeel sociale huur Artikel 8 Hoogte van de afdracht 1. Het College berekent de hoogte van de afdracht aan het vereveningsfonds door de grondwaarde van de vrijesector woning te verminderen met de grondwaarde van een sociale huurwoning. 2. De afdracht wordt modelmatig bepaald door de volgende berekening te hanteren:

3.

a.

voor de berekening van de grondwaarde wordt onderscheid gemaakt naar grondgebonden woningen en gestapelde woningen.

b.

voor de berekening van de grondwaarde van vrije sectorwoningen wordt de woningwaarde vermenigvuldigd met de grondquote.

c.

bij een koopwoning is de woningwaarde de VON-prijs waarvoor de woning is verkocht, exclusief BTW.

d.

bij vrije sector huurwoningen wordt de woningwaarde berekend door de initiatiefnemer. De Initiatiefnemerlegt de berekening voor aan de gemeente.

e.

Indien de Initiatiefnemer en de gemeente geen overeenstemming hebben over de gehanteerde woningwaarde stelt het College een marktconforme woningwaarde vast.

f.

De grondquote van vrije sectorwoningen wordt jaarlijks berekend. De grondwaarde wordt residueel berekend door de woningwaarde te verminderen met de bouwkosten. De verhouding tussen de woningwaarde en de grondwaarde is de grondquote.

g.

Voor sociale huurwoningen wordt jaarlijks de grondwaarde vastgesteld. Als de uitkomst van de berekende afdracht negatief is, wordt de afdracht op nul gezet en is de Initiatiefnemer geen afdracht verschuldigd.

Hoofdstuk 4 Aanvraag subsidie Vereveningsreserve Artikel 9 Subsidieplafond Het College bepaalt in de nadere regels het vereveningsfonds het subsidieplafond voor het vereveningsfonds. Artikel 10 Voorwaarden aanvraag subsidie 1. Een Initiatiefnemer die samenwerkt met een woningcorporatie dan wel woningcorporatie kan in aanmerking komen voor een subsidie uit het Vereveningsfonds indien de Initiatiefnemer en woningcorporatie meer sociale huur realiseert dan de in artikel 4 genoemde percentage en waarvoor niet in een Anterieure overeenkomst afspraken zijn gemaakt in verband met alternatieve locatie(s), zoals bedoeld in artikel 5, lid 1. 2. Subsidie is niet mogelijk indien Initiatiefnemer bouwgrond van de gemeente gekocht heeft voor een sociale grondprijs. 3. Subsidie is niet mogelijk indien een Initiatiefnemer bestaande sociale huurwoningen sloopt en op deze locatie sociale woningen terug bouwt.

4. Het College kan de subsidie geheel of gedeeltelijk weigeren, indien de Initiatiefnemer andere subsidies ontvangt voor hetzelfde Project voor de realisatie van de sociale huurwoningen. Hierbij gaat het in ieder geval om de volgende gevallen: a. indien de Initiatiefnemer bij andere overheden voor subsidie voor het Project in aanmerking komt, dan dient die subsidieaanvraag eerst gedaan te worden, alvorens er aanvullende subsidie op basis van deze vereveningsverordening aangevraagd kan worden; b. Indien de Initiatiefnemer voor hetzelfde Project op grond van een rijkssubsidieregeling, een provinciale subsidieregeling of een andere subsidieregeling subsidie heeft ontvangen die lager is dan de subsidie die op basis van de vereveningsverordening maximaal verleend kan worden, kan de Initiatiefnemer een aanvraag doen voor aanvullende subsidie uit de vereveningsreserve. Artikel 11 Hoogte subsidie 1. Het College berekent de hoogte van de subsidie door de grondwaarde van een vrijesectorwoning te verminderen met de grondwaarde van een sociale huurwoning. 2. De hoogte van de subsidie per sociale huurwoning wordt modelmatig bepaald door de volgende berekening te hanteren: a. de theoretische grondwaarde op basis van de gemiddelde grondwaarde de woningen in de gemeente Laren vermenigvuldigd met een residueel bepaalde grondquote. b.

deze gemiddelde grondwaarde wordt verminderd met de grondwaarde voor een sociale huurwoning. 3. De uitkomst van de berekening, bedoeld in lid 2, is de subsidie per extra gerealiseerde sociale huurwoning. Artikel 12 Proces subsidieaanvraag 1. Een subsidieaanvraag dient schriftelijk te worden gedaan bij het College. 2.

Een subsidieaanvraag: a.

geeft inzicht in het totaal aantal woningen dat gerealiseerd zal worden binnen een bouwplan, onderverdeeld naar: i. Sociale huur grondgebonden ii. Sociale huur gestapeld iv. Lage middenhuur grondgebonden v. Lage middenhuur gestapeld vi. Vrije sectorhuur gestapeld vii. Vrije sectorhuur grondgebonden ix. Vrije sector gestapeld,

b. Bevat het verplichte aantal sociale huurwoningen;

c. Bevat het aantal sociale huurwoningen dat extra gerealiseerd wordt naast het aantal wat in onderdeel b benoemd is. d. Bevat de situering van de woningen op een tekening; e. Geeft aan welke partij de in onderdeel b bedoelde sociale huurwoningen realiseert dan wel aan welke partij deze woningen door de Initiatiefnemer worden overgedragen; f. Geeft een duiding hoe de eisen voor de sociale huurwoningen geborgd worden, het gaat hierbij in ieder geval om; i. De huurprijs ii. De exploitatietermijn van tenminste 30 jaar iii. Toewijzing van woningen, in het geval van sociale huurwoningen 2. Het College beslist binnen 13 weken na indiening over een aanvraag; 3. Het College kan de beslistermijn als bedoeld in het derde lid eenmalig verdagen met 6 weken, als bedoeld in artikel 4:14 van de Algemene wet bestuursrecht. Artikel 13 weigerings-, intrekkings- en terugvorderingsgronden 1. Onverminderd de artikelen 4:25, tweede lid, en 4:35 van de Algemene wet

bestuursrecht weigert het College de subsidie in ieder geval indien: a. de subsidieverstrekking in strijd is met het Europees steunkader; b. de subsidieverstrekking in strijd is met een wettelijk voorschrift. 2. Onverminderd het vorige lid kan het College de subsidie verder in ieder geval

weigeren als: a. de financiële continuïteit van de aanvrager onvoldoende gegarandeerd is; b. voor de activiteit waarvoor subsidie wordt aangevraagd, onvoldoende c.

middelen in de Vereveningsreserve beschikbaar zijn; in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

3. Het College kan een subsidie in ieder geval intrekken in het geval en onder de

voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. 4. Het College vordert een subsidie met rente terug als dit nodig is ter uitvoering van

een terugvorderingsbesluit van de Europese Commissie of een onherroepelijke rechterlijke uitspraak. Hoofdstuk 5 Algemene bepalingen Artikel 14 Hardheidsclausule Het College kan, in uitzonderlijke gevallen en mits goed gemotiveerd, besluiten één of meer van de voorgaande artikelen niet toe te passen of daarvan af te wijken, voor zover deze voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met dit programma te dienen doelen. Hoofdstuk 6 Slotbepalingen

Artikel 16. Inwerkingtreding Dit programma treedt in werking met ingang van de dag na die van de bekendmaking. Artikel 17. Citeertitel Dit programma kan worden aangehaald als: Programma sociaal vereveningsfonds gemeente Laren 2025.