B Verzoek GenO aan gemeente om zienswijze fusie 25 mei 2018

College van B&W Laren P/a Postbus 71 3755 ZH Eemnes Datum Ons kenmerk Onderwerp

: 24 mei 2018 : 2018011 : Verzoek tot afgeven zienswijze bedrijfsfusie

Geacht college, Zoals u weet zijn Woningbouwvereniging Van Erfgooiers en Stichting Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken voornemens een juridische fusie aan te gaan vóór 1 januari 2019. Ze sloten daarvoor eerder dit jaar een intentie-overeenkomst waarmee een onderzoek naar de effecten, de meerwaarden en de financiële risico’s van de fusie, werd opgestart. Het onderzoek leidt voor ons als organisaties met een vergelijkebare volkshuisvestelijke visie tot de conclusie dat een fusie tussen Het Gooi en Omstreken en Van Erfgooiers haalbaar en wenselijk is. Omdat het voor huurders van Van Erfgooiers en voor de Larense en de regionale volkshuisvesting meerwaarde biedt. We lichten dat met deze brief nader toe. Met deze brief vragen wij u om een formele zienswijze als bedoeld in de Woningwet. Inleiding Van Erfgooiers en Het Gooi en Omstreken bereiden de beoogde overdracht al enige tijd voor. Het onderzoek diende (ook) om vast te stellen of er geen zodanige bezwaren of belemmeringen zijn dat de intentie tot juridische fusie niet omgezet zou kunnen worden in een daadwerkelijk voornemen om tot juridische fusie over te gaan. Met de fusie met Van Erfgooiers spreekt Het Gooi en Omstreken de bereidheid uit te investeren in de Larense volkshuisvesting, naast verduurzaming en renovatie van het bezit van Van Erfgooiers.

De investeringsbereidheid geeft uitvoering aan bij de meest recent vastgestelde (regionale en gemeentelijke) woonvisies en prestatieafspraken met gemeente en huurdersvertegenwoordiging Met uw gemeente hebben we de afgelopen maanden constructief overleg gevoerd over de fusie. Dat leidde bij uw gemeente tot een positieve grondhouding. Deze brief is in die zin een weerslag van de gezamenlijke intenties met betrekking tot het sociaal wonen in de gemeente Laren. Zienswijze: het formele kader Aan de minister van BZK moet toestemming voor een fusie worden gevraagd. De minister beoordeelt een bedrijfsfusie zoals hier voorgenomen, in grote lijnen aan de hand van de dezelfde strenge normen die gelden voor een reguliere juridische fusie. Dat betekent dat conform artikel 53 van de Woningwet ook instemming gevraagd moeten worden aan de betrokken huurdersorganisaties en een zienswijze moet worden verkregen van de betrokken gemeenten. 1

Een belangrijk onderdeel van de ministeriële beoordeling is welk effect de fusie heeft op de lokale binding, de volkshuisvestelijke prestaties, de financiële continuïteit en de financiële draagkracht. In deze brief hebben we deze effecten benoemd en beantwoord. Overwegingen Na de wijziging van de Woningwet hebben bestuur en RvC van Van Erfgooiers vastgesteld dat om te voldoen aan allerlei extra eisen, er substantiële investeringen in de governance, in de bedrijfsvoering en in de risicobeheersing gedaan moe(s)ten worden. Bestuur en RvC kwamen tot de conclusie dat dat voor een kleine organisatie als Van Erfgooiers niet maatschappelijk verantwoord was, ook omdat er daarmee nog geen perspectief zou ontstaan op voldoende organisatorische, bestuurlijke en volkshuisvestelijke continuïteit. Dat werd en wordt ook ingegeven door de forse volkshuisvestelijke en verduurzamingsopgave. Aanvankelijk was het voornemen van het bestuur van Van Erfgooiers om met de toenmalige Woningbouwvereniging Laren te fuseren. Haar interim-bestuur en RvC waren echter van mening dat een dergelijke samenwerking onvoldoende oplossing bood voor de gesignaleerde problemen en koos een andere weg: fusie met een grotere, regionaal en professionele woningbouwcorporatie. Dat werd het Gooi en Omstreken. Een en ander plaatste bestuur en RvC van Van Erfgooiers voor een voldongen feit.

Van Erfgooiers had immers vastgesteld dat het voor de Larense volkshuisvesting en de Larense huurders beter is op te gaan in een grotere woningcorporatie. Gezien ook de positieve ervaringen van de voormalige bestuurders van Wbv/Ws Laren en niet in de laatste plaats van haar huurders, zag het bestuur van Van Erfgooiers fusie met Het Gooi en Omstreken met een professionele beleids-, beheer- en uitvoeringsorganisatie als een goede oplossing. Gesprekken vanaf begin december 2017 bevestigden dat. In de ALV van Van Erfgooiers van 18 december 2017 werd besloten fusie met Het Gooi en Omstreken nader te onderzoeken. De fusie-effecten Aan het huidige bezit van Het Gooi en Omstreken van ca. 8.000 woongelegenheden en ca. 700 andere objecten worden 279 woongelegenheden in Laren toegevoegd. Dat is een uitbreiding voor Het Gooi en Omstreken van ca. 3,5%. Met de fusie wordt de huidige vrijwilligersorganisatie Van Erfgooiers ontlast van de voor een kleine corporatie te zware verplichtingen uit de Woningwet. Beleid Het Gooi en Omstreken Het beleid van Het Gooi en Omstreken kenmerkt zich onder meer door hoge duurzaamheidsambities en -inspanningen, door een sober huurbeleid en door veel aandacht voor participatie van en dienstverlening aan huurders en de gemeenten.

Het Gooi en Omstreken verkoopt geen sociale huurwoningen en speelt in de regio een actieve rol in vernieuwing, uitbreiding en verduurzaming van de voorraad. Het Gooi en Omstreken is slank en slim georganiseerd en heeft lage beheerkosten. Het woningbezit Na verwerving van het bezit van de voormalige Wbv/Ws Laren heeft Het Gooi en Omstreken bijna 700 woningen in de sociale sector, naast 15 andere objecten De ligging, aard en samenstelling van het woningbezit in Laren sluiten naadloos aan bij het huidige bezit van Het Gooi en Omstreken. 2

Het bezit van Van Erfgooiers staat er over het algemeen goed bij. Er is wel sprake een investeringsopgave in renovatie van verouderde woningen en op het gebied van duurzaamheid. We hebben vastgesteld dat substantiële investeringen in duurzaamheid nodig zijn om het Larens woningbezit naar gemiddeld naar label B te upgraden. Financiële draagkracht Van Erfgooiers is op zichzelf een financieel gezonde corporatie, maar is niet in staat de gevraagde investeringen in renovatie en duurzaamheid te bekostigen. De schuldenlast is echter niet hoog en de (markt) waarde van het bezit is hoog. Die waarde is echter geen geld of vermogen dat op plank ligt, maar zit opgesloten in de stenen. Mede in lijn met de prestatieafspraken wordt niet verkocht. Daardoor wordt de potentieel hoge waarde van het bezit niet te gelde gemaakt. De financiële ruimte wordt daarmee vooral bepaald door de omvang van de jaarlijkse inkomende en uitgaande kasstromen uit de exploitatie van sociaal vastgoed. Omdat Van Erfgooiers niet ruim boven de grenswaarden zit die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna: WSW1) hanteert, kan ze maar moeizaam aanvullende leningen onder borgstelling aantrekken. Daarmee is zij onvoldoende in staat met name de duurzaamheidsinvesteringen financieren.

Met de fusie met Het Gooi en Omstreken kan dat wel, waarbij Het Gooi en Omstreken bovendien aanzienlijke investeringen in nieuwbouw in Laren wil plegen, voor zover daar locaties voor beschikbaar (kunnen) komen. De bedrijfslasten zijn voor een kleine woningbouwvereniging als Van Erfgooiers per definitie hoog. Bij Het Gooi en Omstreken zijn ze laag, ook in verhouding met het gemiddelde in de corporatiesector. De overdracht levert daarmee een aanzienlijke besparingen in de kosten op. De besparing ontstaat mede omdat er geen bestuurs- en toezichtkosten meer gemaakt behoeven te worden. Daarnaast vervallen de overige beheerkosten zoals accountants- en advieskosten. Financiële continuïteit Omdat het een relatief kleine toevoeging aan Het Gooi en Omstreken betreft, is het effect op de cijfers en de bedrijfsvoering van Het Gooi en Omstreken niet van grote materiele betekenis. Het Gooi en Omstreken zelf heeft ook al jaren een gezonde financiële positie waarmee het een omvangrijk investeringsprogramma, zowel in verduurzaming en in nieuwbouw, kan bekostigen. Na samenvoeging ontstaat een corporatie die (ruimschoots) aan de kengetallen van het WSW voldoet en de volkshuisvestelijke opgaven met economisch onrendabele investeringen goed kan financieren. We hebben vastgesteld dat overdracht geen extra risico’s met zich meebrengt.

Beide organisaties maken geen gebruik (meer) van derivaten, hebben geen grote risicovolle grondposities waar nog geen zicht is op bestemmingswijziging en hebben een woningvoorraad die er door de bank genomen goed voor staat. Weliswaar zijn forse investeringen in duurzaamheid in Laren nodig, maar deze 1

in haar rol als borgingsinstituut voor de ‘dienst van de lening’, dat is de juiste en tijdige betaling van rente en aflossing op afgesloten leningen, beoordeelt het WSW de kredietwaardigheid van de corporatie aan de hand van vijf kengetallen: ICR, DSCR, LTV, solvabiliteit en de dekkingsratio. Daarvan zijn de ICR (‘íntrest coverage ratio’ = de verhouding tussen de operationele kasstroom en de rentebetaling), de DSCR (‘debt service coverage ratio’ = de verhouding tussen de operationele kasstromen en de rente en aflossing) en de LTV (‘loan-to-value’= langlopende schulden t.o.v. de bedrijfswaarde van het bezit) doorgaans het meest kritisch.

3

kunnen tezamen met hogere (groot-) onderhouds-uitgaven uit het beschikbare vermogen worden gefinancierd. De financiële effecten van het bieden van dezelfde goede faciliteiten aan Larense huurders, het doorvoeren van hetzelfde huur- en onderhoudsbeleid en het bieden van dezelfde goede dienstverlening aan huurders kunnen ook worden opgevangen uit dat vermogen. Lokale binding (waaronder huurdersinbreng) De wijze waarop Het Gooi en Omstreken haar huurders en de gemeenten bij het beleid betrekt, zorgen voor sterke lokale binding. De huurdersorganisatie HGO kent een brede samenstelling met goed ontwikkelde volkshuisvestelijke en organisatorisch kennis. Ze speelt haar rol als huurdersvertegenwoordiging met verve en met veel energie. Het afgelopen jaar zijn twee huurders uit Laren toegetreden tot het bestuur van de HGO. Ze zullen in de toekomst niet alleen de gemeenschappelijke belangen van de huurders van de voormalige Wbv/Ws Laren vertegenwoordigen, maar ook de huurders van Van Erfgooiers vertegenwoordigen. Overigens hebben twee leden van de RvT op voordracht van de HGO zitting in de RvT van Het Gooi en Omstreken. Het Gooi en Omstreken zorgt al voor de overdracht voor een ‘zachte landing’ van de huurders van Van Erfgooiers.

Inmiddels heeft al een informatieve avond met huurders van Van Erfooiers plaatsgehad en hebben zowel Het Gooi en Omstreken als de HGO zich aan de huurders gepresenteerd. Huurders hebben kunnen aangeven wat voor hen in de fusie belangrijk is. In het fusieoverleg is afgesproken dat het kantoor van Van Erfgooiers regelmatig bemenst zal worden met medewerkers van Het Gooi en Omstreken en met de Larense vertegenwoordigers van de HGO. Verder zullen regelmatig informatieve bewonersavonden worden georganiseerd en zullen de bewonerscommissies actief worden ondersteund. De beheer- en uitvoeringsorganisatie van het Gooi en Omstreken is laagdrempelig en goed ingespeeld op de vragen van huurders. Volkshuisvestelijke prestaties Het Gooi en Omstreken heeft een professionele benadering van huurders en toont investeringsbereidheid richting de gemeenten en andere belanghouders. Daarbij heeft zij oog voor de maatschappelijke opgave in de kernen en werkt ze actief mee aan het opstellen van duidelijke en kernachtige prestatieafspraken in samenwerking met gemeenten èn huurdersorganisaties. Het Gooi en Omstreken heeft voor al haar kernen een accountmanager die aanspreekpunt vormt voor de ambtelijke ondersteuning van de gemeenten. Het bestaande overleg van corporatiebestuur met het gemeentebestuur wordt voortgezet.

De cyclus uit de woningwet met woonvisie, bod, prestatieafspraken en verantwoording zijn natuurlijke momenten. Het college heeft eerder gesignaleerd dat de groep mensen van 18 tot 35 jaar relatief ondervertegenwoordigd is in de gemeentelijke bevolking. Een evenwichtiger opbouw van de bevolking vindt zij wenselijk. Het college heeft daarom aangegeven zich hard te maken voor de bouw van betaalbare woningen voor jongere generaties. Het aandeel sociale huurwoningen van 15% is in vergelijking met andere gemeenten in de Gooi- en Vechtstreek met gemiddeld 28%, laag. Het Gooi en Omstreken levert de komende jaren naast haar intensieve duurzaamheids- en onderhoudsprogramma, graag een bijdrage aan de versterking van de sociale huursector. Het Gooi 4

en Omstreken heeft eerder naar het college de bereidheid uitgesproken jaarlijks ca. 10 sociale huurwoningen in Laren te bouwen. Dat kan in vorm van nieuwbouw, maar ook als uitkomst van transformatie of herstructurering. Dat past in de regionale volkshuisvestelijke opgave van Het Gooi en Omstreken met het realiseren van ca. 100 sociale huurwoningen per jaar in haar werkgebied. De financiële positie laat dat toe. De meerwaarde voor huurders en gemeenten Voor de huidige huurders en gemeenten van Het Gooi en Omstreken zijn de gevolgen van de overdracht beperkt, terwijl de meerwaarde voor de Larense huurders en de Larense volkshuisvesting evident is. Die hebben we in het onderstaande meerwaardenoverzicht samenvattend genoteerd.

5

Investeringsvoornemens Duurzaamheid Uitgangspunt voor het onderzoek was dat voor Laren hetzelfde ambitieuze duurzaamheidsprogramma dat Het Gooi en Omstreken zelf hanteert, wordt uitgevoerd. Dat betekent dat het woningbezit van Van Erfgooiers in de periode tot en met 2023 zodanig wordt verduurzaamd dat daarmee gemiddeld label B wordt bereikt. In de praktische uitwerking houdt dat in dat, voor zover technisch en financieel mogelijk, alle woningen die nu een label D, E, F of G hebben, in de komende 3 jaar een duurzaamheidsingreep ondergaan. Dat is zo’n 60% van de voorraad. Veel van die woningen zullen hoog in label B, of in label A terechtkomen. Uiteraard wordt de ingreep gecombineerd met noodzakelijke onderhoudsactiviteiten. Een aandachtspunt hierbij is de bijzonder uitstraling en de kwaliteit van de oudste complexen. Ook hier liggen duurzaamheidsmaatregelen in het verschiet, maar nadere studie hoe bijzondere uitstraling gecombineerd kan worden met energetische maatregelen. In haar verduurzamingsprogramma richt Het Gooi en Omstreken zich in eerste instantie op isolatie van de schil van de woning. Met gevel-, dak- en vloerisolatie wordt het energieverbruik beperkt2. De woningen die nu label F of G kennen gaan daarmee een flink aantal labelstappen vooruit.

Op dit moment is bij Het Gooi en Omstreken beleid in ontwikkeling om na 2020 de volgende stap te zetten waarbij wordt gekeken naar de energieopwekking. Te denken valt aan duurzame ventilatie- en verwarmingssystemen, (zonne-)boilers, zonnepanelen etc. Deze tweede stap leidt tot verdere verduurzaming die er bijvoorbeeld voor kan zorgen dat woningen met C-label, die doorgaans nu al wel geïsoleerd zijn, nog een labelstap kunnen maken. Leefbaarheid en veiligheid Het Gooi en Omstreken zal ook in Laren de leefbaarheid in het dorp zorgvuldig monitoren, voor zover dat past en hoort in haar volkshuisvestelijke opdracht. Twee bewonersbemiddelaars/-ondersteuners zijn beschikbaar om overlast van huurders te beteugelen en als aanspreekpunt te dienen voor de buurtpreventieverenigingen. Daarnaast is een medewerker actief om de fysieke leefomgeving in de nabijheid van de woningen leefbaar en veilig te houden. Veiligheid is een belangrijk aspect en daar waar nodig zal Het Gooi en Omstreken in Laren investeringen doen om die veiligheid te bevorderen, bijvoorbeeld in de vorm van achterpadverlichting. Uiteraard in samenwerking met de gemeente. Het Gooi en Omstreken investeert actief in verbetering van het hang- en sluitwerk naar de eisen van het politiekeurmerk. Zowel bij mutatie, als planmatig onderhoud en bij aanpak met het verduurzamingsprogramma.

Uit onderzoek in 2016 blijkt dat de woningen van Het Gooi en Omstreken minder gevoelig zijn voor inbraak dan de woningen van anderen. Na de fusie zal het beleid en de aanpak van Het Gooi en Omstreken ook beschikbaar komen voor de Larense huurders. Nieuwbouw In de huidige meerjarenbegroting van Van Erfgooiers zijn geen nieuwbouwprojecten opgenomen. Wel is eerder met de gemeente over herstructurering van/op de grote tuinen van complex 1 van Van 2

Het gedrag van de huurders bepaalt in hoge mate of er daadwerkelijk minder energie wordt verbruikt en de energielasten voor de huurder echt omlaag gaan.

6

Erfgooiers gesproken. Dat bleek in de vorige coalitie politiek/-bestuurlijk niet realiseerbaar. Wij breken als gezamenlijke bestuurders van Van Erfgooiers en Het Gooi- en Omstreken opnieuw een lans voor die aanpak. Het maakt het immers mogelijk niet alleen betaalbare woningen, maar ook beschikbare woningen toe te voegen aan de voorraad sociale huurwoningen. Met een groot deel van de bestaande voorraad is dat niet geval: de mutatiegraad is erg laag waardoor er geen woningen vrij komen, die aan mensen met een kleine beurs kunnen worden toegewezen op grond van de landelijke passendheidsregels. Strategisch voorraadbeleid Met een nieuw strategisch voorraadbeleidsplan zal de behoefte en de wenselijkheid van transformatie, herstructurering (in de vorm van sloop en vervangende nieuwbouw en/of ingrijpende renovatie van woningen) in kaart worden gebracht. Enkele woningen voldoen woontechnisch, qua indeling, grootte en uitrusting niet helemaal (meer) aan de eisen van de moderne tijd. Anderzijds is nog onvoldoende specifiek vastgesteld of de voorraad qua grootte en samenstelling voldoende passend is voor de ontwikkeling van de vraag naar woningen die de laatste jaren steeds sterker afkomstig is van één en tweepersoonshuishoudens. Ook dat element wordt in het kader van het strategisch voorraadbeleid nader onderzocht.

Het spreekt voor zich dat de investeringen die daaruit voortvloeien, aanvullend op of ter (gedeeltelijke) vervanging van de geraamde investeringen, voor rekening van Het Gooi en Omstreken komen. De solide financiële positie laat dat ook toe. Resumerend Het Gooi en Omstreken zal in de komende jaren aanzienlijke investeringen in renovatie, in verduurzaming en – zo mogelijk – in nieuwbouw doen. Uitgaven die het aan Het Gooi en Omstreken beschikbaar te stellen vermogen, ingezet vanuit de fusie, ruimschoots zullen overstijgen. Prestatieafspraken 2017 Met de bedrijfsfusie kunnen een aantal elementen uit de gemaakte prestatieafspraken van juni 2016 ook daadwerkelijk worden omgezet in actie. Het betreft: de verduurzaming van de sociale huurwoningenvoorraad, het opleveren van informatie over de sociale woningvoorraad, het aanpakken van leefbaarheid, de rol van huurders(-organisatie(s) bij prestatieafspraken, de actualisatie van het strategisch voorraadbeleid, het niet verkopen van sociale huurwoningen en intensieve samenwerking met andere corporaties. De visie van huurders en leden Aan de huurdersorganisatie HGO van Het Gooi en Omstreken is met een adviesaanvraag om instemming voor de bedrijfsfusie verzocht. Naar verwachting zal de instemming binnen enkele weken volgen, gezien de positieve grondhouding van de HGO.

Van Erfgooiers heeft geen huurdersorganisatie en derhalve kan daarvan geen instemming worden overlegd. Dat laat onverlet dat Van Erfgooiers zowel huurders als leden graag betrekken bij de fusie. Daarom is aan huurders advies gevraagd over wat voor hen bij de fusie belangrijk is. In gesprekken met huurders in en na afloop van de recent gehouden informatieavond blijken huurders positief over samenwerking met Het Gooi en Omstreken. De gestelde vragen gaan vooral

7

over de toegankelijkheid, de bereikbaarheid en het huurbeleid. Die vragen zijn op de informatieve bijeenkomst beantwoord. Om de juridische fusie mogelijk te maken moet de vereniging Van Erfgooiers worden omgezet in een stichting. Daarover beslissen de leden op 13 juni a.s. nadat de voorgenomen fusie is besproken. De leden hebben het terzake van de omvorming en statutenwijziging voor het zeggen. De meeste leden zijn ook huurders. Daarmee beslissen de huurders, ondanks afwezigheid van een formele huurdersorganisatie, materieel wel over de fusie. Formeel zal het besluit tot fusie worden genomen door het stichtingsbestuur dat na de omvorming uit dezelfde personen zal bestaan. Gevraagde instemming Al met al stellen we vast dat met de fusie de lokale binding met huurders en de gemeente een flinke impuls kan krijgen. Daarnaast kunnen de volkshuisvestelijke prestaties voor de gemeenschap en de kern Laren verder worden geoptimaliseerd. Voor de huurders in Laren heeft de fusie aantoonbare voordelen. De financiële continuïteit en de financiële draagkracht komen niet in het gedrang omdat de combinatie een solide financiële basis heeft, slank en slim is georganiseerd en mede daardoor lage beheerlasten heeft waardoor veel investeringsruimte beschikbaar is.

Tot slot Wij hopen dat we uw college met deze brief duidelijk hebben kunnen maken wat de meerwaarde en de fusie-effecten van deze voorgenomen fusie zijn. Bovendien is onze investeringsbereidheid in Laren nogmaals bevestigd. In het licht van de ALV van Van Erfgooiers op 13 juni ontvangen wij graag uw (positieve) zienswijze, uiterlijk op 12 juni 2018. Gelieve uw zienswijze zowel aan Het Gooi en Omstreken (per adres: Postbus 329, 1200 AH HILVERSUM) en Van Erfgooiers (per adres: Klooster 44, 1251 WS Laren) te sturen. Wij horen het graag als wij iets kunnen doen om de tijdige totstandkoming van uw zienswijze te ondersteunen. Vanzelfsprekend houden wij u op de hoogte van relevante ontwikkelingen over de voorgenomen fusie. Voor vragen over deze brief kunt u zich ook wenden tot onze fusiebegeleider, de heer van bureau Vannimwegen. Hij is bereikbaar op telefoonnummer of op emailadres: Uw reactie zal, met de reactie van huurdersorganisaties en de zienswijzen van andere gemeenten, onderdeel zijn van de toestemmingsaanvraag die ter goedkeuring aan de Minister wordt voorgelegd.

8