A13

Erfgooierswoningen Laren

Bron foto: Historische Kring Laren

Endule BV Hoornwerk 1 – k63 5264 PL Vught

Titel

Strategisch advies Erfgooierswoningen - Fase 1: Opdrachtformulering en inventarisatie kaders

Adres:

Opdrachtgever

Gemeente Laren – Woningcorporatie G&O

KVKnummer

67383939

t.a.v

Iris Toorenburg / Nick Hendriks, gemeente Laren Cunera Bossers-Smit, G&O 20 januari 2026 Definitief rapport v1.0 2025-0041 | 2025-0042 Martine van der Woude | Simon Verduijn martine@endule.nl | simon@endule.nl 25 totaal inclusief deze (13 zonder bijlage)

email website

info@endule.nl www.endule.nl

datum versie offertenummer contact mail pagina’s

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

1 van 25

Inhoudsopgave Aanleiding................................................................................................................................................ 3 Aanpak ..................................................................................................................................................... 3 Harde en zachte kaders Erfgooierswoningen ...................................................................................... 4 Mogelijke toekomstscenario’s Erfgooierswoningen ........................................................................... 6 1.

Verkoop (diverse varianten) ...................................................................................................................................................... 6

2.

Gezamenlijke toekomstvisie en ontwerp met huurders, corporatie en gemeente .............................................. 7

3.

Individuele verduurzamingsaanpak per woning .............................................................................................................. 9

4.

Inbreiding in combinatie met groot onderhoud & verduurzaming, in schaalvariant ................................... 10

5.

Status quo: we komen er niet uit ........................................................................................................................................... 11

Voorkeur gemeente Laren en G&O ..................................................................................................... 12 Ons advies voor de Erfgooierswoningen ........................................................................................... 12 Bronnenlijst ........................................................................................................................................... 13 Bijlage 1 – Geschiedenis Erfgooierswoningen .................................................................................. 14 Bijlage 2 - Tijdlijn ontwikkelingen rond Erfgooierswoningen vanaf de fusie tot nu....................... 15 Bijlage 3 - Tijdlijn ontwikkeling van de belangrijkste veranderingen in regelgeving en financieeljuridische kaders voor woningcorporaties sinds 2016 ..................................................................... 16 Bijlage 4 – Illustratief woonproduct voor middenhuur ...................................................................... 18 Bijlage 5 - Juridisch kader en afspraken ............................................................................................ 20 Bijlage 6 - Samenvatting verdiepende gesprekken ........................................................................... 24

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

2 van 25

Aanleiding De Erfgooierswoningen in Laren bestaat uit 2 complexen, complex 1 met 42 karakteristieke twee-onder-een-kapwoningen en complex 2 met 10 woningen. Beiden met een rijke historie (zie bijlage 1), en inmiddels in eigendom van woningcorporatie G&O. Voor complex 2 loopt een ruimtelijke ontwikkeling, voor complex 1 geldt dat deze woningen kampen met een aanzienlijke verduurzamingsopgave, achterstallig onderhoud en beperkingen door hun status als gemeentelijk monument. Daarnaast staan meerdere woningen leeg, wat de leefbaarheid onder druk zet. Zowel gemeente Laren als G&O willen dat de woningen in complex 1 toekomstbestendig worden beheerd, maar zien zich geconfronteerd met complexe uitdagingen in een veranderende context. Om tot haalbare oplossingen te komen, is Endule gevraagd om een strategisch advies op te stellen en mogelijke toekomstscenario’s voor complex 1 te verkennen in een zorgvuldig proces dat recht doet aan de verschillende belangen.

Figuur 1 kadastrale kaart Erfgooierswoningen Laren

Aanpak Voor de Erfgooierswoningen hanteren we een zorgvuldige, stapsgewijze aanpak die recht voorgesteld doet aan de complexiteit van de opgave en het monumentale karakter van de buurt. Het proces is opgezet in twee fasen, waarbij de uitkomsten van Fase 1 de basis vormen voor de vervolgstappen. Fase 1 richt zich op een grondige verkenning van de huidige situatie en het formuleren van toekomstscenario’s. Dit omvat het verzamelen van relevante beleidskaders, het voeren van gesprekken met bewoners, gemeente (ambtenaren en wethouder) en woningcorporatie G&O (bestuur en medewerkers), en het inventariseren van belemmeringen. Daarnaast wordt in deze fase contact onderhouden met bewoners en stakeholders om draagvlak en input te waarborgen. Het doel is om op basis van deze ∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

3 van 25

inzichten een aantal realistische scenario’s te schetsen die zowel financieel als maatschappelijk haalbaar zijn, voor nadere verkenning. Deze notitie vormt de basis voor een besluit van beide opdrachtgevers (gemeente Laren en G&O) voor het vervolg.

Harde en zachte kaders Erfgooierswoningen Onderstaande tabel geeft een overzicht van de harde en zachte kaders die volgen uit de interviews en het juridisch kader. Harde kaders Harde kaders zijn formeel vastgelegd in contracten, wet- en regelgeving of beleidsafspraken en bieden weinig tot geen ruimte voor interpretatie. Bij de mogelijke toekomstscenario’s voor de Erfgooierswoningen dient rekening gehouden te worden met de juridische context, kaders en afspraken tussen de betrokken partijen, zijnde gemeente Laren, G&O en Van Erfgooiers, uit: - de fusie (2018) - de erfpachtakte (1999) - de aanwijzing tot gemeentelijk monument (2020) - het beoordelingskader van de Aw en WSW - de toekomstige Wet versterking regie Volkshuisvesting (naar verwachting 2026). In bijlage 5 is het juridisch kader nader uitgewerkt. Zachte kaders Zachte kaders zijn richtinggevend, bieden ruimte voor overleg, maatwerk en participatie, en kunnen per scenario of proces worden ingevuld. Voor fase 1 van deze opdracht zijn verdiepende gesprekken gevoerd met gemeente Laren, woningcorporatie G&O en het buurtcomité, waar diverse zachte kaders uit naar voren zijn gekomen. Bijlage 6 bevat een samenvatting van de verdiepende gesprekken. Beide kaders dienen als toetsingscriteria voor het beoordelen van de mogelijke toekomstscenario’s en het maken van vervolgafspraken. Categorie Juridisch

∙ ENergie

Harde kaders - Erfpachtakte (1999): canon, herbouwplicht, beëindigingsgronden - Fusieafspraken (2018): behoud woningen, maximale huurprijs, afwijking alleen bij verandering regelgeving of financiële noodzaak - Aanwijzing gemeentelijk monument (2020): vergunningplicht, behoud aanzicht - Toetsing door Aw/WSW bij verkoop of grote wijzigingen op financiële ratio’s, risico’s en bescherming van maatschappelijk vermogen

∙ DUurzaamheid

Zachte kaders - Interpretatie van afspraken - Ruimte voor maatwerk in vergunningverlening - Invulling van participatie en inspraak

∙ LEefomgeving

4 van 25

Financieel

-

Woning kwaliteit

-

Perspectief bewoners

-

Investeringen moeten voldoen aan Aw/WSW-normen (solvabiliteit, LTV, ICR) Geen verkoop zonder aantoonbare financiële noodzaak Huurprijsplafond middenhuur (maximaal €1.000, prijspeil 2018) Technische staat moet voldoen aan minimale eisen (veiligheid, energie, toegankelijkheid) Monumentale eisen bij renovatie/verduurzaming Duurzaamheidseisen: energielabel en CO2 reductie conform NPA / LPA Huurdersrechten conform huurwetgeving Toewijzingsbeleid G&O voor middeninkomens Bindende afspraken bij fusie

-

-

-

-

-

Gemeentelijk belang

-

Belang woning corporatie

-

-

Behoud van cultuurhistorische waarde Erfgooierswoningen Voldoende aanbod middenhuur Handhaving monumentenbeleid

-

Voldoen aan portefeuillestrategie en Aw/WSW-toetsing Bescherming maatschappelijk vermogen, gezonde financiële ratio’s en beperken / mitigeren risico’s Verantwoording richting RvC en toezichthouders Afhankelijk van situatie bij verkoop goedkeuring Aw/WSW noodzakelijk Bewonerscommissie? Behoefte doelgroep: mismatch woonproduct met marktvraag

-

-

-

-

Mogelijkheid tot gemeentelijke of landelijke subsidies (beperkt voor gemeentelijk monument) Mogelijke flexibiliteit in kostenverdeling bij gezamenlijke aanpak Ambitie om kwaliteit te verhogen Mogelijkheid tot maatwerk per woning of collectieve aanpak

Inspraak en participatie in besluitvorming – wens om te blijven wonen Vertrouwensherstel en communicatie Mogelijkheid tot maatwerkoplossingen Stimuleren van participatie en draagvlak Ruimte voor innovatieve oplossingen (bijvoorbeeld collectief beheer) Strategische samenwerking met gemeente Ruimte voor innovatie in verduurzaming of beheer Flexibiliteit in exitstrategieën en investeringsplanning Draagvlak voor keuzes bij huurders Tevredenheid huurders

De taxatie die wij hebben ontvangen die in opdracht van de gemeente door Kapelle Makelaars is uitgevoerd, hebben wij niet meegenomen in deze rapportage om meerdere redenen. Ten eerste omdat deze niet voldoet aan de voorwaarden die hieraan gesteld zijn in de erfpachtakte. Ten tweede omdat het voor deze fase, waarin nog geen keuze is gemaakt voor een voorkeursscenario, nog niet van belang is om een taxatie mee te nemen. Als voor de volgende fase het scenario verkoop de voorkeur heeft, dan adviseren wij om een taxatie uit te laten voeren conform de voorwaarden uit de erfpachtakte, en met een vooraf afgestemde uitvraag waarin zowel collectieve als individuele verkoop worden meegenomen.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

5 van 25

Mogelijke toekomstscenario’s Erfgooierswoningen Op basis van de gevoerde gesprekken, het juridisch kader en de ontvangen documenten zien wij de volgende vijf mogelijke toekomstscenario’s voor de Erfgooierswoningen: 1. Verkoop (diverse varianten) 2. Gezamenlijk ontwerp (G&O, gemeente, huurders) 3. Individuele verduurzamingsaanpak 4. Inbreiding in combinatie met groot onderhoud/verduurzaming 5. Status quo – geen consensus Hieronder wordt per scenario duiding gegeven aan het juridisch kader, de woning als product voor G&O, de woningkwaliteit & -waarde, het perspectief voor huidige bewoners, de financiële en organisatorische impact en de belangen van G&O, gemeente Laren en de bewoners. Uiteindelijk zal in overleg een scenario gekozen moeten worden. Hierbij zien wij voor ons dat er na initiële keuze er eerst een fase volgt waarin het scenario verder wordt gedefinieerd en uitgewerkt inclusief kaders en randvoorwaarden vanuit de partijen.

1. Verkoop (diverse varianten) De Erfgooierswoningen passen niet binnen de wensportefeuille van G&O. Verkoop aan een andere partij is een daarmee een mogelijk scenario. Bij verkoop zijn er twee varianten mogelijk: • Individueel: o Verkoop aan huidige bewoner; o Bij mutatie via de vrije markt. • Collectief: o aan verenigde vorm van huidige bewoners; o aan een andere (professionele) verhuurder. Iedere variant heeft voor- en nadelen wat betreft maximalisatie van de opbrengst, het behouden van de erfgoedkwaliteiten en behoud voor de bewoners en doelgroep. Juridisch kader De erfpachtakte (1999) en de afspraken uit de fusie (2018) zijn leidend. Verkoop kan alleen bij aantoonbare financiële noodzaak of gewijzigde wetgeving volgens de afspraken bij de fusie. Vanuit de erfpachtakte blijkt er geen verplichting te zijn om toestemming te vragen voor verkoop. Informeren van de gemeente Laren en Autoriteit Woningcorporaties (Aw) is wel noodzakelijk. Daarnaast ziet de Aw toe op gezonde financiële ratio’s, risico’s en bescherming van maatschappelijk vermogen. Vanuit de Aw is er specifieke toestemming nodig voor verkoop van niet-DAEB woningen, maar in sommige specifieke gevallen niet (zie bijlage 5) De gemeente behoudt via de overdracht van de erfpacht en monumentstatus invloed op het gebruik en de bestemming van de woningen.

Daarnaast heeft de gemeente bij verkoop de mogelijkheid om vooraf een zienswijze toe te voegen bij de aanvraag tot verkoop van woningen. Collectieve verkoop aan de bewonersvereniging is wettelijk sterk beperkt; ook in deze situatie geldt uiteindelijk een zware administratieve last en hoofdelijke aansprakelijkheid van het bestuur. Deze zaken waren mogelijk aanleiding om tot fusie over te gaan in het verleden. Woning als product voor G&O Voor G&O zijn de woningen geen passend woonproduct binnen de wensportefeuille; ze sluiten onvoldoende aan bij de huidige portefeuillestrategie, de verduurzamingsaanpak en behoefte van de doelgroep (zie ook bijlage 4). Verkoop aan een partij die zich richt op vergelijkbare monumentale middenhuur kan daarom passend en logisch zijn. ∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

6 van 25

Woningkwaliteit en -waarde De woningen zijn uniek qua cultuurhistorische waarde, maar technisch verouderd en met grote verschillen in kwaliteit. Ook passen de woningen beperkt in de eisen die tegenwoordig aan woningen worden gesteld. Een nieuwe eigenaar kan mogelijk investeren in verduurzaming en onderhoud, maar zal ook tegen monumentale beperkingen en voldoen aan de huidige woningstandaard (veiligheid, energie, toegankelijkheid) aanlopen. Perspectief voor huidige bewoners De huidige bewoners krijgen te maken met een nieuwe verhuurder bij verkoop aan een andere partij, wat onzekerheid en mogelijk nieuwe huurvoorwaarden met zich meebrengt. Dit biedt: • Voordelen: kans op betere communicatie en investeringen. • Nadelen: risico op verlies van opgebouwde rechten, mogelijk hogere huren bij mutatie, en onzekerheid over toekomstig beleid. Bij verkoop via de individuele route, kunnen de huidige bewoners mogelijk niet kopen tegen marktwaarde van de woningen; dit zorgt voor een risico op verdringing. Financiële impact De verkoop kan alleen plaatsvinden indien dit financieel verantwoord is voor zowel G&O als de ontvangende partij. De Aw ziet toe bij verkoop en dient in te stemmen met de verkoop.

Door de monumentstatus, erfpachtconstructie en de mismatch met het woonproduct middenhuur is naar verwachting de waarde van de woningen beperkt; de investeringen zijn relatief hoog ten opzichte van het rendement. Voor een bepaling van de woningwaarde zal conform de afspraken in de erfpachtakte een gezamenlijk een onafhankelijke partij gevonden moeten worden. Organisatorische impact Verkoop biedt G&O de mogelijkheid om te focussen op haar kernportefeuille. De ontvangende partij dient zich te verdiepen in het dossier en de lokale context. De gemeente blijft betrokken via de erfpachtconstructie en monumentenbeleid en kan middels beiden invloed uitoefenen. Bij gefaseerde verkoop aan de vrije markt kan dat mogelijk binnen de huidige afspraken, op basis van de huidige afspraken zoals vastgelegd tijdens de fusie en de zienswijze van de gemeente maar vereist transparantie en duidelijke kaders. Belangen • G&O: Duidelijkheid, afbouw van niet-kernbezit, beperken van financiële risico’s. • Gemeente Laren: Behoud van middenhuur en cultuurhistorie, waarborgen van leefbaarheid, behoud van regie middels erfpachtakte en monumentenstatus. • Bewoners: Zekerheid over woonlasten en behoud van rechten, inspraak in het proces.

2. Gezamenlijke toekomstvisie en ontwerp met huurders, corporatie en gemeente Dit scenario zet in op vertrouwensherstel tussen de bewoners, G&O en gemeente Laren door samen te werken aan een toekomstvisie en ontwerp voor de Erfgooierswoningen. Aan de basis daarvan liggen duidelijke afspraken over ieders rol en mandaat, en over het nemen van besluiten. Voor een zorgvuldig proces is het aan te raden om een onafhankelijke procesbegeleider in te zetten die het vertrouwen heeft van alle betrokken partijen. Juridisch kader ∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

7 van 25

De bestaande juridische kaders (erfpacht, monumentenstatus, fusieafspraken) blijven leidend, maar kunnen samen opnieuw worden geïnterpreteerd of aangevuld en vastgelegd. Woning als product voor G&O G&O blijft eigenaar en kan samen met bewoners en gemeente werken aan een gedragen toekomstvisie. Dit biedt een mogelijkheid om het woonproduct te verbeteren en de woningen beter aan te laten sluiten bij de wensen van de (toekomstige) doelgroep. Woningkwaliteit en -waarde Door gezamenlijke planvorming kunnen maatwerkoplossingen worden ontwikkeld voor verduurzaming, onderhoud en het verbeteren van de kwaliteit, op voorwaarde dat er overeenstemming is over investeringen en aanpak. Perspectief voor huidige bewoners Bewoners krijgen meer inspraak en invloed in een proces dat vraagt om tijd en zorgvuldigheid, en wat kans biedt op een breed gedragen besluit en herstel van vertrouwen. Financiële impact Heldere afspraken over financiële kaders en kostenverdeling zijn nodig. De gezamenlijke verkenning biedt mogelijk ook toegang tot (landelijke) subsidies en/of ondersteuning. Organisatorische impact Dit proces vereist een onafhankelijke procesbegeleider die het vertrouwen heeft van de betrokken partijen, met een brede vertegenwoordiging van huurders (mogelijk breder dan het buurtcomité). De gezamenlijke planvorming vraagt om voldoende tijd voor regelmatig overleg.

Heldere afspraken vooraf over rollen, mandaat en besluitvorming zijn essentieel. Belangen • G&O: Mogelijkheid om samen met bewoners en gemeente tot een oplossing te komen, behoud van regie, aandachtspunten zijn een passend woonproduct (toekomstwaarde) en de financiële impact. • Gemeente Laren: Stimuleren van participatie, waarborgen van cultuurhistorie en leefbaarheid, behoud van regie via de erfpachtakte en de monumentenstatus. • Bewoners: Inspraak, invloed op de toekomst van hun woning, kans op maatwerkoplossingen.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

8 van 25

3. Individuele verduurzamingsaanpak per woning Gezien de grote diversiteit in de woningen (onderhoud, verduurzaming, bouwkundige aanpassingen) is een projectmatige verduurzamings- en renovatieaanpak niet eenvoudig. Dit scenario gaat daarom in op een individuele verduurzamingsaanpak per woning. Waarbij uitgangspunt is dat G&O eigenaar blijft en door exploiteert met een minimale tijdshorizon van 25 jaar. Juridisch kader De monumentstatus en erfpacht blijven bepalend; voor elke verduurzamingsmaatregel is een omgevingsvergunning nodig. Omdat deze aanpak maatwerk per woning vraagt en tegelijkertijd een cluster van woningen met een vergelijkbare woningtypologie en monumentstatus betreft, is het essentieel om vooraf heldere afspraken te maken met gemeente Laren en de monumentencommissie ten aanzien van de omgevingsvergunning. Woning als product voor G&O De woningen blijven in bezit. Dit scenario sluit niet aan bij de portefeuille- en verduurzamingsstrategie van G&O vanwege de versnipperde aanpak. Dit biedt wel de mogelijkheid om per woning keuzes te maken vanuit een vooraf bepaald (gezamenlijk) kader voor verduurzaming met behoud van cultuurhistorische waarde. G&O accepteert daarbij vanuit de fusie haar verplichtingen om de woningen in stand te houden binnen alle kaders en als ‘bijzonder’ woonproduct binnen haar portefeuille.

Woningkwaliteit en -waarde De kwaliteit kan per woning sterk verschillen, afhankelijk van de technische en investeringsmogelijkheden. De waarde blijft behouden of stijgt licht bij verduurzaming, maar blijft beperkt door monumentale eisen. De woonkwaliteit voor huidige bewoners neemt toe. Er blijft mogelijk een mismatch bestaan vanuit het woonproduct en de gewenste doelgroep (middenhuur Laren). Perspectief voor huidige bewoners Bewoners kunnen mogelijk meedenken of meebeslissen over verduurzaming van hun eigen woning. Deze aanpak geeft geen grootschalige overlast door een collectieve aanpak, maar ook geen collectieve verbetering van de buurt. Het onderhoud aan de tuinen vraagt mogelijk aanvullende afspraken. Financiële impact De investeringen zijn hoog door maatwerk en monumentale eisen. Een individuele aanpak biedt geen schaalvoordeel, dus de aanpak is naar verwachting relatief duur per woning. Als huidige bewoners niet openstaan voor de aanpak, is verduurzaming bij mutatie mogelijk. Gezien de lage mutatiegraad zal de totale doorlooptijd naar verwachting lang zijn, wat financiële onzekerheden met zich meebrengt. Organisatorische impact De impact op het proces kan relatief beperkt worden door heldere afspraken aan de voorkant te maken over de beoogde verduurzamingsaanpak, voorwaarden voor de omgevingsvergunning en investeringsmogelijkheden.

Door de individuele trajecten is de administratieve last echter hoog. Gezien de naar verwachting lange doorlooptijd is het van belang om rekening te houden met tussentijdse wijzigingen in de aanpak vanuit veranderende wet- en regelgeving, innovatieve ontwikkelingen en/of voortschrijdende inzicht.. Belangen • G&O: Beperkte investeringsdruk op de korte termijn, relatie hoge investeringskosten over de lange termijn, behoud van bezit, maar weinig strategisch voordeel en een hoge uitvoeringslast. ∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

9 van 25

• •

Gemeente Laren: Behoud van monumentale waarde en middenhuur, minder grip op verduurzaming en leefbaarheid door lange doorlooptijd. Bewoners: Meer autonomie, maar ook meer onzekerheid over toekomst en kwaliteit.

4. Inbreiding in combinatie met groot onderhoud & verduurzaming, in schaalvariant Startpunt van dit scenario is dat een beperkt aantal woningen behouden wordt vanuit cultureel historisch perspectief, te denken valt aan 4 tot 6 woningen als (bewoond) museum. Voor de resterende woningen wordt een nieuwe invulling gezocht via sloop/nieuwbouw specifiek voor het middensegment, waarbij qua vormgeving aandacht voor de huidige beeldkwaliteit is. Kanttekening bij dit scenario: enkele jaren geleden is voor deze variant een ruimtelijke ontwikkeling verkend, destijds nog vanuit Woningbouwvereniging van Erfgooiers. Dit is om verschillende redenen op weerstand en belemmeringen gestuit en niet van de grond gekomen. Bij het bespreken van de scenario’s is het van belang om met elkaar helder te krijgen of dit scenario, gezien het verleden, als een realistisch scenario kan worden beschouwd voor de toekomst van de Erfgooierswoningen. Juridisch kader De monumentstatus vereist maatwerk en een omgevingsvergunning, de herontwikkeling en een (bewoond) museum vereisen een wijziging van het bestemmingsplan en instemming van de monumentencommissie; dit is vaak een langdurig planproces. Woning als product voor G&O Dit scenario kan extra woningen in het middensegment opleveren, maar met een risico op verlies van groen en samenhang; dit vraagt aandacht bij het ontwerp.

Het verduurzamen van de overblijvende woningen wordt een maatwerkproject. Verduurzaming van de 4 tot 6 woningen blijft technisch en financieel complex, met grote verschillen per woning. Woningkwaliteit en -waarde De woningkwaliteit kan sterk verbeteren bij nieuwbouw, ook zorgt dit voor een uitbreiding van het aanbod in het middensegment in de gemeente Laren. Het betekent ook een verlies van cultuurhistorie en samenhang voor het geheel, met behoud van een specifiek deel. Perspectief voor huidige bewoners Onzekerheid over behoud van de woning en woonplek; kans op betere woningkwaliteit, maar mogelijk met hogere huur/lasten. Financiële impact Verduurzaming en nieuwbouw zijn een financiële uitdaging voor G&O maar mogelijk een minder grote uitdaging dan verduurzaming van alle Erfgooierswoningen. Subsidies en gemeentelijke steun zijn beperkt. Organisatorische impact Complex (ruimtelijk plan) proces wat vraagt om veel afstemming; participatie en draagvlak zijn essentieel. Belangen • G&O: Wil verduurzamen waar mogelijk, maar stuit op financiële en technische grenzen. • Gemeente Laren: Wil behoud van erfgoed en middenhuur, zoekt naar balans.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

10 van 25

•

Bewoners: Hechten aan behoud cultuurhistorie en woongenot, willen inspraak en duidelijkheid.

5. Status quo: we komen er niet uit Er is geen overeenstemming tussen de gemeente, G&O en bewoners. De juridische en financiële kaders zorgen voor een impasse: woningen moeten onder de huidige regels worden door geëxploiteerd (mogelijk tijdelijke verhuur), terwijl een structurele oplossing (zoals verkoop, herontwikkeling) op slot gezet worden. Juridisch kader De huidige afspraken blijven van kracht; erfpacht en monumentstatus beperken flexibiliteit. Voor de mogelijkheden ten aanzien van tijdelijke verhuur is G&O afhankelijk van het besluit van de gemeenteraad. Stavaza januari 2026: G&O heeft begin januari een vergunning tot tijdelijke verhuur van leegstaande woonruimtes ontvangen van gemeente Laren. Hier wordt nu invulling aangegeven in samenwerking met Ad Hoc voor 5-6 woningen. Woning als product voor G&O De Erfgooierswoningen zijn geen passend woonproduct, er is een lage tot geen bereidheid tot investeren in de woningen. Het is onrendabel bezit met achterstallig onderhoud, waardoor de leegstand naar verwachting toeneemt. Woningkwaliteit en -waarde Deze blijven een grote spreiding kennen; van woningen die in het verleden wel aangepakt zijn, tot woningen die niet aangepakt zijn. Als geheel zal de kwaliteit dalen, is er geen waarde ontwikkeling voor de buurt door zichtbare achteruitgang van de woningkwaliteit en onderhoud van tuinen en buitenruimte.

Perspectief voor huidige bewoners Bewoners hebben een beperkt perspectief: onzekerheid over de toekomst, frustratie over het gebrek aan perspectief, communicatie en onderhoud/verduurzaming. Financiële impact Geen kasstroom, oplopende kosten voor G&O, risico op maatschappelijke schade. Organisatorische impact Het beheer wordt steeds lastiger, draagvlak en vertrouwen zullen naar verwachting (verder)dalen. Belangen • G&O: Wil geen verdere verliezen, zoekt naar een exit-strategie. • Gemeente Laren: Wil behoud cultureel erfgoed en middenhuur, maar ziet stagnatie en heeft zorgen over de leefbaarheid. • Bewoners: Willen duidelijkheid en verbetering, maar raken gefrustreerd.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

11 van 25

Voorkeur gemeente Laren en G&O Op basis van de gevoerde gesprekken en het bespreken van het conceptrapport, is vanuit gemeente Laren en G&O de volgende voorkeur uitgesproken t.o.v. de bovenstaande scenario’s. G&O: G&O heeft voorkeur voor scenario 1 – verkoop in collectieve danwel individuele variant. Gezien de monumentale status van de woningen, is het verduurzamen van de woning financieel niet haalbaar voor G&O. Daarnaast zijn de woningen als product niet passend binnen de vastgoedstrategie van G&O. Bij verkoop is G&O bereid nadere afspraken te maken over de inzet van de opbrengst van de woningen specifiek voor de doelgroep middenhuur in de gemeente Laren op een nader overeen te komen locatie. Gemeente Laren: Scenario 1 wordt gezien als het meest realistische scenario door de gemeente, aangezien G&O heeft aangegeven de woningen niet te willen behouden omdat het niet passend is in de portefeuillestrategie van G&O. De gemeente wil daarom het scenario verkoop verder uitgewerkt zien voor het vervolg. Van groot belang voor de gemeente is dat er woningaanbod in het middenhuursegment beschikbaar is en blijft, bij voorkeur met uitbreiding.

Ons advies voor de Erfgooierswoningen Voordat we ingaan op ons advies voor de nader te verkennen toekomstscenario’s, geven we graag de volgende overwegingen mee: • De Erfgooierswoningen voldoen beperkt aan de criteria die horen bij het segment middenhuur (zie bijlage 4). . We begrijpen dat het segment middenhuur voor de gemeente van groot belang is en kunnen ons voorstellen dat dit een belangrijke pijler wordt voor toekomstige nieuwe woonlocatie ontwikkelingen binnen de gemeente en mogelijk in samenwerking met G&O. • De Erfgooierswoningen vormen een unieke en waardevolle woonomgeving. Bewoners genieten hier van een bijzonder woonconcept: ruime percelen, karaktervolle woningen en in het verleden een grote mate van vrijheid, zoals het zelf aanbrengen van voorzieningen en uitbreidingen. Deze combinatie van ruimte, historie en autonomie maakt deze plek uitzonderlijk in vergelijking met de huidige woningmarkt. Huurders lijken zich beperkt bewust van deze situatie. • Het werken aan vertrouwen tussen de partijen is een belangrijk aandachtspunt, ook voor het vervolg. Dit begint bij open en transparante communicatie en duidelijk inzicht en begrip voor ieders belang en (on)mogelijkheden. Vanuit dat punt kan gewerkt worden aan afspraken en een toekomstvisie.

Met deze overwegingen in het achterhoofd en de voorkeur van gemeente Laren en G&O, is ons advies om voor fase 2 de verkoop van de Erfgooierswoningen verder te onderzoeken. Van belang bij dit scenario is om de gezamenlijke én individuele uitgangspunten en randvoorwaarden te definiëren en bepalen. Denk hierbij aan: waarom dit scenario en voor wie, de kaders die vanuit de WSW voor G&O gelden, het belang van de gemeente voor voldoende aanbod in het middenhuursegment en behoud van het monumentale erfgoed.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

12 van 25

Als voorbeeld: optimalisatie van de verkoopopbrengsten kan een doel zijn, om deze middelen vervolgens aan te wenden om voor de doelgroep middenhuur woningen te realiseren, waarbij als garantie bij de verkoop behoud van het monumentale erfgoed een voorwaarde kan zijn. Een logische vervolgstap is om een taxatie uit te laten voeren conform de voorwaarden uit de erfpachtakte, met een vooraf afgestemde uitvraag waarin zowel collectieve als individuele verkoop worden meegenomen, zoals beschreven bij scenario 1.

Van belang bij het uitwerken van het voorkeursscenario is recht doen aan ieders belang en (on)mogelijkheden en aan het herstel van onderling vertrouwen, met name ook richting het buurtcomité. Bij het vervolgproces is het daarom van belang om transparante communicatie en gezamenlijke besluitvorming te borgen en om ruimte te bieden voor flexibiliteit.

Bronnenlijst •

• • •

• • • •

Commissie Ruimte & Infrastructuur Gemeente Laren 13 maart 2024– alle bijbehorende documenten (presentatie, fusiedocumenten, zienswijze gemeente Laren, erfpachtakte, afspraken gemeente & G&O bij fusie, kaarten complex 1&2, memo ontwikkelingen complex 1&2, bezwaarbrieven, spreekreacties) Prestatieafspraken wonen in Laren 2024-2027 Voorstel tot fusie Woningbouwvereniging van Erfgooiers & woningcorporatie G&O – met bijlage Aanwijzing tot gemeentelijk monument (brief, collegebesluit, advies BEL-commissie ruimtelijke kwaliteit, nota van zienswijzen, bezwaar & beroep BEL-combinatie, redengevende beschrijving) Afschriften kadaster juridische fusie Taxatie Kapelle Makelaars Kamer van Koophandel - Uittreksel Kadaster Erfgooiersdwarsweg 6 Verdiepende gesprekken met: o G&O: Yoram Koning, Maarten van Gessel, Cunera Bossers-Smit, Ilse Schrijver o Gemeente Laren: Niels Rood, Iris Toorenburg, Daan van Drunen, Huub de Jong, Raymond Plaizier, Bert van der Zwaag, Anne-Claire Bos o Buurtcomité Erfgooierswoningen

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

13 van 25

Bijlage 1 – Geschiedenis Erfgooierswoningen De Woningbouwvereniging van Erfgooiers werd op 18 september 1917 in Laren opgericht om betaalbare woningen te realiseren voor gezinnen met een laag tot middeninkomen. Bijzonder was dat het bestuur in handen lag van bewoners zelf, een vroege vorm van maatschappelijke zelforganisatie. Met steun van de Erfgooierswoningbouwvereniging Hilversum en de Vereniging Stad en Lande van Gooiland kon de gemeente Laren in 1920 grond in erfpacht beschikbaar stellen. Een jaar later ontwierp architect H.F. Smit het eerste complex: 21 dubbele woonhuizen, samen 42 woningen. Het ontwerp was geïnspireerd op de Gooise hallenhuisboerderij en kenmerkte zich door een sobere, landelijke stijl. De houten schuren verwezen naar traditionele boerenschuren en schaapskooien. Hoewel de woningen aanvankelijk te klein waren voor grote gezinnen, werden later uitbouwen toegevoegd. Deze uitbreidingen hebben geen monumentale waarde; het oorspronkelijke complex is inmiddels aangewezen als gemeentelijk monument. De Erfgooiers, families met eeuwenoude rechten op gemeenschappelijke gronden, vormden de sociale context van dit initiatief. Hun organisatie werd in 1971 opgeheven, maar het erfgoed wordt nog altijd beheerd door een stichting.

De woningen symboliseren de overgang van agrarische traditie naar moderne volkshuisvesting en staan voor sociale emancipatie en lokale identiteit.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

14 van 25

Bijlage 2 - Tijdlijn ontwikkelingen rond Erfgooierswoningen vanaf de fusie tot nu 2018 Fusie tussen Woningbouwvereniging Laren en G&O, vervolgens WBV Erfgooiers Na een mislukte poging tot fusie tussen WBV Laren en Erfgooiers, volgde een fusie tussen Woningbouwvereniging Laren en G&O. Na het 100-jarig bestaan van WBV Erfgooiers, werd opnieuw contact gezocht en is de fusie tussen Erfgooiers en G&O tot stand gekomen, begeleid door Bureau van Nimwegen. Bij de overname zijn tussen G&O en gemeente Laren afspraken gemaakt ten aanzien van de geldende erfpacht (zie ook bijlage 5 - juridisch kader). Kort na de fusie komt de eerste Erfgooierswoning leeg te staan. 2020 Aanwijzing Erfgooierswoningen tot gemeentelijk monument Op 14 januari 2020 nam gemeente Laren het besluit om de Erfgooierswoningen aan te wijzen tot gemeentelijk monument. In lijn met dit besluit zijn de Erfgooierswoningen uit de Lokale Prestatieafspraken gehaald. 2021 Brief bewoners In een brief aan bewoners informeert G&O over de voorkeur om de huurwoningen bij mutatie te verkopen. Ook wordt gerefereerd aan de afspraak met de gemeente dat de Erfgooierswoningen voor de komende tijd (niet nader gespecificeerd) tijdelijk verhuurd worden (maximaal 2 jaar) voor woningzoekenden met een middeninkomen.

In de brief staat ook dat de woningen omwille van de kosten vanwege de monumentale status in de huidige staat blijven en niet worden verduurzaamd. 2022 Twee Erfgooierswoningen branden af Bij werkzaamheden aan een woning met een rieten kap, ontstaat brand. Beide twee-onder-éénkapwoningen branden af en onbewoonbaar. In afwachting van mogelijke herontwikkeling, zijn op dit moment de restanten van de afgebrande woningen nog aanwezig. 2024 Verbod op tijdelijke verhuur Per 1 juli 2024 geldt in Nederland een verbod op tijdelijke verhuur. Dit betekent dat verhuurders geen tijdelijke huurcontracten meer mogen aanbieden. Als gevolg van dit besluit stopt G&O met de tijdelijke verhuur van de leegstaande Erfgooierswoningen. 2025 Leegstand Erfgooierswoningen & planontwikkeling brandwoningen Op dit moment staan 5 woningen leeg en naar verwachting komen daar binnen afzienbare termijn nog 3 woningen bij. In overleg tussen G&O en de gemeente wordt op dit moment verkend hoe de leegstand kan worden tegengegaan door bijvoorbeeld tijdelijke bewoning. Voor de plek waar de 2 woningen zijn afgebrand zijn ondertussen plannen gemaakt om 8 of 9 woningen terug te bouwen in het sociale segment. Deze plannen zijn door G&O uitgewerkt in overleg met de gemeente. Einde december heeft de gemeente de vergunning aan G&O verleent om tijdelijke verhuur toe te staan in het complex van de Erfgooierswoningen.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

15 van 25

Bijlage 3 - Tijdlijn ontwikkeling van de belangrijkste veranderingen in regelgeving en financieel-juridische kaders voor woningcorporaties sinds 2016 2016 – 2018: Naleving Woningwet 2015 - Context: Na incidenten in de sector werd de Woningwet 2015 ingevoerd met strikte regels voor governance, scheiding DAEB/niet-DAEB, en toezicht door Autoriteit Woningcorporaties (Aw). - Effect: Corporaties moesten hun commerciële activiteiten scheiden van sociale taken, wat leidde tot herstructurering en focus op kerntaak (sociale huur). Financiële ratio’s zoals solvabiliteit en ICR kwamen onder druk door lagere rendementen op niet-DAEB activiteiten. 2019 – 2020: Verhuurderheffing en fiscale druk - Verhuurderheffing: Corporaties betaalden miljarden aan verhuurderheffing, wat investeringsruimte sterk beperkte. - Effect: Minder nieuwbouw en renovatie, stijgende discussie over betaalbaarheid en duurzaamheid. Ratio’s bleven stabiel, maar investeringscapaciteit daalde. 2021 – 2022: Afschaffing verhuurderheffing & WOZ-cap - Prestatieafspraken (2022): In ruil voor afschaffing verhuurderheffing per 2023 werden bindende afspraken gemaakt: huurverlaging, verdubbeling woningbouw, versneld verduurzamen, leefbaarheid verbeteren. - WOZ-cap: WOZ-waarde telt nog maar voor 33% mee in WWS-punten, om liberalisatie te beperken.

- Effect: Corporaties kregen meer investeringsruimte, maar ook verplichtingen (120 miljard tot 2031). Beleidswaarde en marktwaarde begonnen te divergeren, wat invloed had op solvabiliteit en LTV. 2023: Nationale Prestatieafspraken & duurzaam prestatiemodel - NPA: Corporaties moeten fors investeren in nieuwbouw (30.000 woningen/jaar), verduurzaming en huurmatiging. - Financiële sturing: Introductie van concepten als Saldo instandhouding en duurzaam prestatiemodel om continuïteit te waarborgen. - Effect: ICR (Interest Coverage Ratio) werd knellende factor; corporaties moesten hun leencapaciteit maximaal benutten. 2024: Wet Betaalbare Huur & nieuwe financiële normen - Wet Betaalbare Huur: Uitbreiding huurprijsbescherming naar middensegment (tot ± €1.157). Corporaties mogen meer middenhuur aanbieden. - Nieuwe grenswaarden: Aw en WSW herijken normen: LTV max 70%, solvabiliteit min 30%. Beleidswaarde 2.0 geïntroduceerd als waarderingsgrondslag. - Effect: Meer beleidsruimte voor middenhuur, maar ratio’s (ICR, solvabiliteit) blijven bepalend voor investeringscapaciteit.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

16 van 25

2025: Wet Woningcorporaties 2025 & Beleidsregel Aw - Wet Woningcorporaties 2025: Corporaties krijgen ruimte voor middenhuur, strengere huurverhogingsregels, verplichte verduurzaming, meer zeggenschap huurders. - Beleidsregel Aw: Aangescherpt toezicht op fusies, verbindingen en governance. - Effect: Beleidswaarde wordt leidend in jaarrekening (vanaf 2026), wat solvabiliteit en LTV beïnvloedt. Corporaties moeten MJOB (60 jaar) opstellen. Impact op beleid en ratio’s (samenvatting) - Beleid: Verschuiving van puur sociale huur naar ook middenhuur, met nadruk op duurzaamheid en betaalbaarheid. - Financiële ratio’s: o Solvabiliteit: Minimaal 30%, onder druk door investeringsverplichtingen. o LTV (Loan-to-Value): Maximaal 70%, beïnvloed door beleidswaarde. o ICR: Blijft knellend, bepaalt leencapaciteit. o Beleidswaarde: Wordt vanaf 2026 leidend, minder afhankelijk van marktwaarde, meer van corporatiebeleid.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

17 van 25

Bijlage 4 – Illustratief woonproduct voor middenhuur Op basis van een analyse van de huidige regelgeving, de marktpraktijk en het gesprek met G&O is een schets gemaakt van een woonproduct ‘middenhuur’: Huurprijs en kaders • • •

Maximale kale huur: ca. €1.150 per maand (2025: €1.184,82) Puntenstelsel: 144–186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) Doelgroep: Middeninkomens (ca. €47.699–€82.921 bruto per jaar, afhankelijk van huishoudgrootte)

Type woning •

•

Meest voorkomend: o Appartementen (galerij, portiek, of nieuwbouwcomplexen) → efficiënt gebruik van ruimte, lagere onderhoudslast. o Compacte grondgebonden woningen (rijwoningen of kleine eengezinswoningen) → vaak in stedelijke uitbreidingswijken. Waarom vaak appartementen? o Betaalbaarheid en puntensysteem maken compacte woningen aantrekkelijker voor een investeerder/woningcorporatie. o Efficiënt oplossing i.v.m. schaarse ruimte en lagere bouwkosten.

Woonoppervlak & indeling •

•

•

Woonoppervlak: o Gemiddeld 65–90 m² voor appartementen. o 80–110 m² voor compacte grondgebonden woningen. Aantal slaapkamers: o 2 slaapkamers (standaard voor jonge stellen of kleine gezinnen). o Soms 3 slaapkamers bij grondgebonden woningen, maar dan vaak kleinere kamers. Buitenruimte: o Balkon of kleine tuin (grote tuinen zijn niet wenselijk voor deze doelgroep).

Kwaliteit & voorzieningen • • •

Energiezuinigheid: Minimaal energielabel A (puntenstelsel beloont duurzaamheid). Badkamer & keuken: Moderne afwerking, basiscomfort (geen luxe, maar wel hedendaags). Veiligheid & toegankelijkheid: Geen steile trappen, of hoge drempels bij toegang, bij appartementen lift aanwezig.

Samenvattend algemeen product middenhuur Een middenhuurwoning van max. €1.150 is meestal een compact appartement van 70–85 m² met 2 slaapkamers, of een kleine grondgebonden woning van 90–100 m² met 3 slaapkamers, energiezuinig en onderhoudsarm. Erfgooierswoningen als woonproduct De woningen in de Erfgooierswoningen zijn karakteristieke, zeer kleine eengezinswoningen op relatief grote kavels. Ze beschikken over een compacte woonruimte, een steile trap naar ∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

18 van 25

de verdieping en een eenvoudige indeling. Hoewel deze woningen historisch aantrekkelijk waren voor kleine huishoudens, sluiten ze steeds minder aan bij de marktvraag van de huidige middenhuur doelgroep.. De mismatch zit in meerdere aspecten: - Ruimtebehoefte: De doelgroep Middenhuur heeft behoefte aan voldoende leefruimte, een praktische indeling en veilige toegang tot slaapkamers. De steile trap vormt een risico voor zowel kinderen als ouderen. Het inpassen van een badkamer nabij de slaapkamer(s) op de verdieping is een grote uitdaging voor deze woningen. - Onderhoudslast: De grote tuinen vragen veel onderhoud, terwijl de doelgroep juist op zoek is naar gemak en lage onderhoudskosten. - Duurzaamheid en comfort: De woningen zijn vaak slecht geïsoleerd en voldoen niet aan moderne energie-eisen, wat leidt tot hogere woonlasten (huur + energie). - Prijs-kwaliteitverhouding: Voor middenhuur is de verhouding tussen woonoppervlak en huurprijs niet aantrekkelijk, zeker gezien de beperkte functionaliteit van de woning. - Weinig doorstroming, als iemand er eenmaal woont, is het meestal de eindwoning van een zogenaamde ‘wooncarrière’. Hierdoor komen de Erfgooierswoningen bijna niet beschikbaar voor de gewenste doelgroep ‘middenhuur’ in de gemeente Laren. Door deze kenmerken ontstaat een kloof tussen het bestaande aanbod en de woonwensen van doorstromers.

Voor de corporatie betekent dit dat herontwikkeling of transformatie naar compacte, energiezuinige woningen met een efficiëntere kavelindeling noodzakelijk is om het aanbod toekomstbestendig te maken.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

19 van 25

Bijlage 5 - Juridisch kader en afspraken Fusie (2018) Woningbouwvereniging Van Erfgooiers (Laren) fuseerde in 2018 met woningcorporatie G&O (Hilversum) vanwege: • Onvoldoende schaalgrootte om aan de Woningwet te voldoen. • Financiële en organisatorische druk. • Noodzaak tot renovatie en verduurzaming. Bij de fusie gaat het volledige vermogen, inclusief rechten en verplichtingen, onder algemene titel over naar G&O. Dit betekent dat alle contracten, schulden, eigendommen en lopende juridische procedures automatisch overgaan Gemeente Laren gaf op 21 juni 2018 een positieve zienswijze op de fusie - de samenwerking versterkt de volkshuisvesting en sluit aan bij de gemeentelijke woonvisie – onder voorwaarde van aanvullende afspraken over complexen 1 (Erfgooierswoningen), 2 en 9: • De 55 woningen uit deze complexen die naar de niet-DAEB-tak gaan, blijven na de fusie in portefeuille bij Het Gooi en Omstreken. Alleen bij ingrijpende wijzigingen in wet- en regelgeving of aantoonbare financiële noodzaak kan deze afspraak herzien worden, na overleg. • Voor complex 1 en 2 geldt: woningen die door mutatie beschikbaar komen, worden verhuurd tegen een maximale netto huurprijs van € 1.000,- per maand (prijspeil 2018), gericht op middeninkomens in Laren. Erfpachtakte (1999) • De grond is in erfpacht uitgegeven door gemeente Laren aan Woningbouwvereniging Van Erfgooiers.

• De symbolische canon bedraagt ƒ1 per perceel per jaar voor 99 jaar. • In artikel 8b is de verplichting opgenomen tot herbouw van afgebrande woningen. • In artikel 9a staat benoemd dat de woningen zijn opgenomen in het voorstel Aanwijzing Beschermd Dorpsgezicht en voor de gemeente Laren als behoudenswaardig zijn aangemerkt. • Bij wanprestatie of faillissement kan de gemeente het erfpachtsrecht beëindigen of opzeggen op besluit van de gemeenteraad, en tevens een vergoeding vorderen van kosten, rente en schade. De erfpachtcontracten die golden onder WBV Van Erfgooiers zijn door de fusie overgegaan op G&O. Dit betekent dat G&O nu de erfpachtrechten en -plichten beheert voor complex 1. Aanwijzing gemeentelijk monument (2020) De Erfgooierswoningen in complex 1 zijn in 2020 aangewezen tot gemeentelijk monument. Dit complex is van algemeen belang vanwege: • Architectuur- en kunsthistorische waarde: als voorbeeld van een zorgvuldig ontworpen arbeiderswijk met streekgebonden kenmerken. • Situationele en ensemblewaarde: door ligging, stedenbouwkundige opzet en relatie met de Erfgooiersgeschiedenis.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

20 van 25

• • •

Cultuurhistorische waarde: als eerste project van de Woningbouwvereniging van Erfgooiers en de nauwe band met de Erfgooiers-traditie. Gaafheid en herkenbaarheid: zowel het complex als geheel als de individuele panden zijn goed bewaard gebleven. Zeldzaamheid: het eerste grote arbeiderswoningproject in Laren, uniek in zijn soort.

Voor het verduurzamen van een gemeentelijk moment dient met het volgende rekening gehouden te worden. Voor vrijwel alle verduurzamingsmaatregelen aan een gemeentelijk monument is een omgevingsvergunning nodig. Er is geen standaardlijst van wat wel of niet mag; elke maatregel wordt individueel getoetst. Dit betekent dat het proces soms traag en onvoorspelbaar kan zijn. Een externe (monumenten)commissie brengt vaak bindend advies uit over de plannen. Woningeigenaren ervaren dit soms als willekeurig. Ook brengt het verduurzamen van een gemeentelijk monument vaak extra kosten met zich mee, onder andere voor onderzoek, vergunningen, het gebruik van specifieke materialen en technische beperkingen om de cultuurhistorische waarde te behouden. Dit vraagt vaak om maatwerkoplossingen.

Wet versterking regie (doorkijkje) De Wet versterking regie volkshuisvesting is bedoeld om meer centrale sturing te geven aan de woningbouwopgave en vooral om betaalbare woningen sneller en in voldoende aantallen te realiseren. De wet is nog in ontwikkeling en zal naar verwachting op zijn vroegst in 2026 in werking treden. Voor het middenhuursegment, waar de Erfgooierswoningen onder vallen, betekent dit een paar belangrijke veranderingen: Landelijke uniformiteit in middenhuur Tot nu toe hanteerden gemeenten eigen definities en grenzen voor middenhuur. Dat zorgde voor veel verwarring. De wet introduceert een landelijke bovengrens op basis van het WWSpuntensysteem (maximaal 186 punten). Hierdoor: - Hebben verhuurders één set regels, ongeacht locatie. - Wordt prijsstelling transparanter en eenvoudiger voor zowel verhuurders als huurders. Instandhoudingsplicht Voor middenhuurwoningen komt een minimale instandhoudingstermijn van 10 jaar. Dit voorkomt dat woningen te snel worden omgezet naar vrije sector en zorgt voor stabiliteit in het aanbod. Regionale differentiatie Hoewel de definitie landelijk uniform wordt, blijven er regionale afspraken: - Gemeenten met weinig sociale huur moeten 30% sociale huur realiseren. - Gemeenten met veel sociale huur moeten juist meer bouwen voor middeninkomens (waar middenhuur cruciaal is).

Strategische impact voor woningcorporaties - Meer duidelijkheid over kaders en verplichtingen. - Corporaties krijgen ruimte om middenhuur aan te bieden, maar moeten rekening houden met strengere financiële ratio’s en investeringsverplichtingen.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

21 van 25

Beoordelingskader Autoriteit Woningcorporaties (AW) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het beoordelingskader is ontwikkeld om het toezicht op woningcorporaties te stroomlijnen en te versterken. Aw en WSW hanteren gezamenlijk drie hoofdonderwerpen: • Financiële continuïteit • Bedrijfsmodel • Governance en organisatie Binnen deze onderwerpen worden diverse risicogebieden beoordeeld, waaronder investeringen (waar verduurzaming onder valt) en verkoop van bezit. Het kader is zowel kwantitatief (ratio’s, kengetallen) als kwalitatief (beleid, proces, governance) opgebouwd. Beoordelingscriteria investeringen in verduurzaming • Strategisch niveau: Corporaties moeten een portefeuillestrategie hebben waarin verduurzaming expliciet is opgenomen als onderdeel van de kwaliteitsdoelstellingen. Dit moet aansluiten op de gemeentelijke woonvisie en prestatieafspraken. • Tactisch/operationeel niveau: Verduurzaming wordt vertaald naar concrete acties in het transitieprogramma en assetmanagement. Hierbij wordt gekeken naar de haalbaarheid, financiële randvoorwaarden en de mate waarin verduurzaming bijdraagt aan bescherming van maatschappelijk vermogen. • Operationeel niveau: Bij investeringen wordt beoordeeld of de corporatie in staat is deze goed en beheerst uit te voeren.

Er wordt gekeken naar de omvang van investeringen, stichtingskosten, prognosebetrouwbaarheid en de aanwezigheid van actuele kaders voor investeringsbeslissingen. Bijzonderheden kunnen leiden tot verdiepend onderzoek naar de beheersing van investeringen en de afwegingskaders De corporatie moet inzicht geven in de effecten van verduurzamingsmaatregelen op de portefeuille, kasstromen en maatschappelijke opgave. Het onderhoudsbeleid moet een duidelijke relatie hebben met de verduurzamingsdoelstelling van het bezit. De corporatie moet een actueel beeld hebben van de conditie van het bezit en het beleid moet gericht zijn op het gewenste onderhoudsniveau, inclusief verduurzaming Maatregelen en interventies Als een corporatie onvoldoende scoort op investeringen in verduurzaming, kunnen Aw en WSW eisen dat het beleid wordt geactualiseerd, scenario-analyses worden uitgevoerd, of externe expertise wordt ingezet. Er wordt gestuurd op het verbeteren van assetmanagement, het concretiseren van het transitieprogramma en het onderbouwen van de realiseerbaarheid van investeringen. Beoordelingscriteria verkoop van bezit - Strategische aansluiting: Verkoop moet logisch voortvloeien uit de portefeuillestrategie en het transitieprogramma. Het korte termijneffect van verkoop wordt afgezet tegen de lange termijneffecten op de portefeuille en ratio’s.

- Operationeel niveau: Er wordt gekeken naar de omvang van het verkoopprogramma, het verkoopbeleid, de wijze van besluitvorming (checks and balances), prijsvorming en prognosebetrouwbaarheid.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

22 van 25

-

Risico’s: Onvoldoende beheersing van het verkoopprogramma kan leiden tot nietrealistische prognoses, te lage verkoopprijzen, of overtollige liquide middelen die niet doelmatig worden ingezet.

Er zijn specifieke randvoorwaarden bij verkoop van niet-DAEB woongelegenheden en complexen. Bij verkoop van niet-DAEB-vastgoed kan maatschappelijk vermogen weglekken: middelen die oorspronkelijk bestemd zijn voor publieke doeleinden verdwijnen naar commerciële belangen. Bovendien kan dit schadelijk zijn voor huurders: doordat corporaties middelen missen, kunnen onderhoud of sociale doelen in gevaar komen. De Wet op de woningcorporaties vereist dat corporaties vooraf goedkeuring aanvragen bij de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) voordat zij niet-DAEB vastgoed verkopen. Dit geldt specifiek voor verkopen waarbij commerciële belangen en huurdersbelang elkaar conflicteren. De verkoopregels zijn per 1 juli 2024 aangepast. Onder andere moeten corporaties eerst woningen aanbieden aan zittende huurders als er commerciële partijen (bijv. beleggers) willen kopen – ook bij DAEB-woningen. Daarnaast is er discussie over verzwaring van verkoopregels voor niet-DAEB-bezit, wat het verkoopproces complexer en lastiger maakt voor corporaties. Samenvattend: De regelgeving rondom verkoop van niet-DAEB-woningvastgoed is erop gericht: - maatschappelijk vermogen te beschermen, - de belangen van huurders te waarborgen, - en te voorkomen dat commerciële motieven leiden tot verlies van publieke waarden.

Voor de Erfgooiersbuurt betekent dit dat bij de verkoop van niet-DAEB-bezit in sommige gevallen goedkeuring vereist is van AW. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer één of meerdere woningen aan een derde partij worden verkocht. In andere situaties is geen goedkeuring nodig. Zo is bijvoorbeeld toestemming niet vereist wanneer een woning wordt verkocht aan een particulier die er zelf gaat wonen, voor minimaal 90% van de getaxeerde marktwaarde of de WOZ-waarde. Maatregelen en interventies Bij een hoog risico op het onderdeel verkoop kunnen Aw en WSW eisen dat het verkoopbeleid wordt verbeterd, checks and balances worden aangescherpt, of een integriteitsbeleid wordt uitgewerkt. Er wordt gestuurd op het verbeteren van het verkoopproces, het onderbouwen van scenario’s (bijvoorbeeld terugkoopregelingen), en het afstemmen van het verkoopbeleid op de portefeuillestrategie.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

23 van 25

Bijlage 6 - Samenvatting verdiepende gesprekken De verdiepende gesprekken met woningcorporatie G&O, gemeente Laren en het buurtcomité1 Erfgooierswoningen laten zien dat het voor de toekomst van de Erfgooierswoningen draait om het vinden van een balans tussen behoud van de cultuurhistorische waarde, betaalbaarheid voor de woningcorporatie én huurders, verduurzaming en beteren van de woningkwaliteit, en het herstellen van vertrouwen bij bewoners. De financiële en juridische kaders vormen stevige uitdagingen, maar er zijn diverse oplossingsrichtingen denkbaar, als de betrokken partijen samen willen optrekken en transparant communiceren met respect voor elkaars achterliggende belangen. De belangrijkste inzichten uit deze gesprekken zijn hieronder thematisch geordend. 1. Achtergrond & situatie • De Erfgooierswoningen bestaat uit woningen met een sterke cultuurhistorische waarde, oorspronkelijk bedoeld als sociale huur, nu grotendeels middenhuur. Bij de fusie tussen de oorspronkelijke woningbouwvereniging en G&O zijn afspraken gemaakt over het in bezit behouden van de woningen en verduurzaming, maar deze zijn volgens bewoners niet nagekomen. • Sinds 2020 zijn de woningen aangewezen als gemeentelijk monument, wat extra beperkingen en kosten met zich meebrengt ten aanzien van renovatie en verduurzaming. 2.

Belangen & frustraties • Bewoners ervaren een gebrek aan transparantie en communicatie vanuit G&O. Er is frustratie over het niet nakomen van fusie-afspraken, leegstand en dat de woningen niet worden verduurzaamd. • De gemeente, op dit moment met name (zichtbaar) vanuit wethouder Niels Rood, zet zich in voor behoud van de woningen als cultureel erfgoed en het middenhuursegment, dat schaars is in Laren. • G&O worstelt met de financiële haalbaarheid van verduurzaming en onderhoud, mede door veranderde wet- en regelgeving en hoge kosten. De benodigde investeren in deze woningen is maatschappelijk moeilijk te verantwoorden. 3. Juridisch & contractueel • Bij de fusie is afgesproken dat de woningen behouden en verduurzaamd zouden worden, waarbij de beschikbare financiële reserves zijn overgegaan naar G&O. Bewoners voelen zich misleid omdat deze afspraken voor de Erfgooierswoningen complex 1 niet zijn nagekomen. • Het monumentenbeleid en erfpachtconstructies zorgen voor extra complexiteit en beperkingen bij renovatie en verkoop. • De Autoriteit woningcorporaties (Aw) houdt toezicht bij verkoop en/of verduurzaming door G&O en stelt strenge eisen aan maatschappelijke investeringen in niet-DAEB portefeuille.

1

Van het gesprek met het buurtcomité Erfgooierswoningen is een beknopt gespreksverslag gemaakt. Dit verslag is gedeeld met het buurtcomité met de vraag of deze als bijlage bij dit rapport mag worden gevoegd. Wij zijn in afwachting van hun reactie. In deze samenvatting is daarom op hoofdlijnen een weergave gegeven van alle gesprekken. ∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

24 van 25

4. Mogelijke toekomstscenario’s • Genoemde scenario’s variëren van verkoop (met restricties), verduurzaming per woning, tot overdracht aan een andere corporatie of organisatie. Een projectmatige aanpak lijkt niet haalbaar door de grote verschillen tussen de woningen; een individuele aanpak bij mutatie zou een mogelijkheid zijn. • Er is behoefte aan duidelijkheid en aan een oplossing voor de leegstand. • Het buurtcomité wil actief betrokken worden bij het proces, met aandacht voor behoud van de cultuurhistorische waarde en betaalbaarheid. 5. Samenwerking & communicatie • Contact met de gemeente wordt als goed ervaren, maar de communicatie met G&O is een groot pijnpunt voor bewoners. • Er is behoefte aan transparantie, heldere afspraken en een gezamenlijke visie voor de toekomst van de Erfgooierswoningen.

∙ ENergie

∙ DUurzaamheid

∙ LEefomgeving

25 van 25