20220126RVSb21 01420 Opstart verkoop Raadhuis BIJLAGE rapport OPENBAAR

D I S P OS I TI E S TRAT E GI E

RAADHUIS LAREN

V E R S I E T . B .V . G E M E E N T E RAAD

RAADHUIS LAREN

INHOUDSOPGAVE

INTRODUCTIE

P. 05

05. DISPOSITIESTRATEGIE

P. 21

01. MARKTINFORMATIE

P. 06

06. PROJECTTEAM

P. 23

02. OBJECT

P. 11

07. OVER C&W

P. 25

03. VERKOOPADVIES

P. 17

08. CONTACT

P. 27

04. DOELGROEP

P. 19

3

INTRODUCTIE De Gemeente Laren overweegt de verkoop van gezondheidscentrum ‘Het Raadhuis’ aan de Eemnesserweg 19 te Laren. Het (vrijwel) volledig verhuurde gezondheidscentrum bestaat uit drie delen: het oude raadhuis (1913) en twee uitbreidingen uit respectievelijk de jaren ’50 en de jaren ‘80. Het oude raadhuis en een deel van de eerste uitbreiding zijn thans in gebruik als raads- en trouwzaal en kantoorruimte voor het college van burgemeester en wethouders en ondersteunende ambtenaren. Dit document vormt een inventarisatie en advies om de eventuele verkoop van het object efficiënt en succesvol te laten verlopen. Hierin wordt ingegaan op de publiek- en privaatrechtelijke kaders en een indicatieve Marktwaarde waarbij nader wordt ingegaan op het terughuren van de gemeente en aan de gemeente gelieerde organisaties. Deze versie van het document bevat geen bedragen en is opgesteld ten behoeve van bespreking binnen de gemeenteraad. Dit document is uitdrukkelijk geen verkoopdocument en dient dan ook niet gebruikt te worden voor dergelijke doeleinden.

5

PROGNOSE 65+'ERS EN 80+'ERS IN LAREN 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 2042 2044 2046 2048 2050 65+'ers

80+'ers

UITGAVEN EERSTELIJNSZORG NAAR LEEFTIJDSCATEGORIE 1.000

750

500

250

0 0

1-4

5-9 10-14 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85-89 90-94 95+

01 MARKT INFORMATIE INZICHT IN HET SPEELVELD

Gezondheidscentra bieden in de eerste plaats huisvesting aan eerstelijnszorg. De eerstelijnszorg heeft als doel laagdrempelig, dicht bij huis en effectief te zijn. Het heeft daarmee een ‘poortwachtersfunctie’ voor het doorverwijzen van patiënten, met een meer specialistische zorgvraag, naar de tweedelijnszorg. Nederland telt circa 500 gezondheidscentra. In afgelopen jaren heeft een verdere clustering van eerstelijnsfuncties plaatsgevonden, de huisarts met een praktijk aan huis verhuist steeds vaker naar een gezondheidscentrum. De verwachting is dat het aantal gezondheidscentra de komende jaren verder zal stijgen. In recente jaren stuurt de overheid erop dat ook tweedelijns zorgfuncties, zoals gespecialiseerde poliklinieken, betrokken worden in (de keten van) het gezondheidscentrum, met de huisarts als centrale speler. Dit om interdisciplinaire samenwerking te bevorderen en zorg te verbeteren en efficiënter te maken. Door de toevoeging van tweedelijns zorg in de gezondheidscentra wordt ook wel gesproken van “anderhalvelijnszorg”. De aanwezigheid van een apotheek versterkt het gemak voor de patiënten. Gezondheidscentra zijn een aantrekkelijke vestigingslocatie voor vele spelers in het maatschappelijk-sociaal domein.

Een zichtbare trend in de grotere gezondheidscentra is de aanwezig van bijvoorbeeld de GGD, een sportschool, tandheelkunde, psychologie, maatschappelijk werk en/of reïntegratie. Maar ook meer private initiatieven zoals klinieken voor kleine (schoonheids)ingrepen vinden een gezondheidscentrum een plezierige plaats voor vestiging. Perspectieven De verschillende disciplines binnen een gezondheidscentrum hebben ieder een eigen marktdynamiek. Deze verschillende marktontwikkelingen zijn van invloed op de vastgoedmarkt, de toekomstbestendigheid van het gezondheidscentrum en de ideale mix tussen functies. Hieronder zijn de prognoses voor de belangrijkste disciplines binnen gezondheidscentra beschreven. Huisartsen Door recente stelselwijzigingen in de gezondheidszorg hebben huisartsen een prominentere functie gekregen, waardoor de vraag naar huisartsenzorg toeneemt. Ook door de vergrijzing en het verschuiven van zorgtaken van de tweede naar de eerste lijn neemt de vraag naar huisartsenzorg toe. Naar verwachting zal het aantal solo- en duo-praktijken verder afnemen. Daarvoor in de plaats zal meer in samenwerkingsverband en in groepspraktijken gewerkt gaan worden.

Apotheken Hoewel de vraag naar geneesmiddelen zal stijgen als gevolg van de toenemende zorgvraag, staat de omzet van apothekers onder druk. Dit komt door prijsdalingen en scherper inkoopbeleid door de zorgverzekeraars en overheid. De marges op geneesmiddelen zal de komende jaren verder onder druk komen te staan. Apotheken kunnen hun omzet op peil houden door te consolideren en schaalvergroting te realiseren. Naar verwachting zal het aantal apotheken als gevolg van de geschetste ontwikkelingen de komende jaren dalen met parallel daaraan een verdere clustering bij andere zorgdienstverleners in een gezondheidscentrum. Tandartsen De vraag naar tandheelkundige zorg is conjunctuurgevoelig, omdat patiënten vaak (een deel van) de behandeling zelf betalen. Desalniettemin blijft vraag naar mondzorg naar verwachting stijgen door het belang van een goede uitstraling en gezondheid. Vanwege een verwachte daling van het aantal tandartsen als gevolg van vergrijzing is het lange termijn sentiment voor deze subcategorie positief. Het aantal gedeelde praktijken met gemiddeld 3 tot 8 stoelen zal naar verwachting toenemen. Deze groei van de omvang van de gemiddelde praktijk maakt het mogelijk om meer diensten, zoals implantologie, te leveren.

7

40 JAAR STIJGING VAN ZORGKOSTEN

"DE VERWACHTING IS DAT HET AANTAL GEZONDHEIDSCENTRA DE KOMENDE JAREN VERDER ZAL STIJGEN"

ZORG, WELZIJN EN KINDEROPVANG EUR 100 MILJARD PER JAAR

GROEI EUR 100 MILJOEN PER JAAR

12,9% BRUTO BINNENLANDS PRODUCT

EUR 5.800,- PER PERSOON PER JAAR

01 MARKT INFORMATIE INZICHT IN HET SPEELVELD

Fysiotherapeuten De vraag naar fysiotherapie is conjunctuurgevoelig omdat zorgverzekeraars vaak slechts een deel van de behandelingen vergoeden. Desalniettemin is het de verwachting dat door de vergrijzing, de toenemende vraag naar preventieve behandeling en revalidatiezorg de vraag naar fysiotherapie zal toenemen. De verwachting is dat praktijken meer specialismen krijgen, zoals geriatrische fysiotherapie en oncologische fysiotherapie. Preventie en ketenzorg krijgt ook steeds meer aandacht binnen dit vakgebied. Met de opkomst van meer gespecialiseerde praktijken stijgt ook de vraag naar nieuw vastgoed. Verwacht wordt dat fysiopraktijken in omvang zullen groeien en in toenemende mate onderdeel gaan uitmaken van zorgcentra met daarin huisartsen en andere zorgverleners. Dit heeft als voordeel dat ze betere aansluiting hebben met de gehele zorgketen. Covid-19 De Nederlandse overheid heeft de eerstelijnszorg in 2020 in algemene zin zeer ruimhartig gecompenseerd voor gederfde omzet en extra kosten voor bijvoorbeeld beschermingsmiddelen. In algemene zin is dan ook geen of nauwelijks sprake van (substantiële) omzetdaling of verlies aan clientèle, al verschilt dit wel van geval tot geval en is dit mede afhankelijk van het type zorgdienstverlener.

Beleggingsmarkt De specifieke kenmerken van gezondheidscentra maken het tot een aantrekkelijke beleggingscategorie. Voorbeelden van de kenmerken die door beleggers gewaardeerd worden zijn: • aansprekende, moderne gebouwen; • 2.000 tot 3.000 m²; • meerdere huurders verdeeld over meerdere disciplines en sectoren; • differentiatie in looptijden van huurovereenkomsten (risicospreiding); • relatief zekere kasstromen; • bewezen concepten met gunstig toekomstperspectief.

Met de toenemende vraag naar courant zorgvastgoed is een verdere stijging van de verkoopopbrengsten te zien. De rendementen voor eerstelijns gezondheidszorgvastgoed zijn, samen met rendementen voor extramuraal zorgvastgoed en particulier woonzorgvastgoed, het hardst gedaald de afgelopen jaren. Bruto aanvangsrendementen voor hoogwaardige, goed verhuurde gezondheidscentra liggen tussen 5,5% en 7,0%.

Het investeringsvolume in eerstelijns gezondheidszorgvastgoed bedraagt circa 10% van het totale beleggingsvolume in Nederlands gezondheidszorgvastgoed en bedroeg in 2019 circa 100 miljoen euro. De voorlopige cijfers van 2020 tonen aan dat ondanks de Covid-19 crisis het totale beleggingsvolume op een vergelijkbaar niveau is gebleven. Het is de verwachting dat het investeringsvolume de komende jaren verder zal stijgen als gevolg van de gunstige toekomstperspectieven voor deze subcategorie.

"BRUTO AANVANGSRENDEMENTEN VOOR HOOGWAARDIGE, GOED VERHUURDE GEZONDHEIDSCENTRA LIGGEN TUSSEN 5,5% EN 7,0%"

9

02 OBJECT Quick-scan van de propositie

STERKE EIGENSCHAPPEN • Centrale prominente ligging centrum Laren • Fraaie uitstraling met monumentale oudbouw • Volledig verhuurd (inclusief Gemeente Laren) • Toekomstbestendig huurprofiel • Healthcare vastgoedmarkt wordt steeds volwassener • Mooie mix aan medisch-sociaal-maatschappelijke huurders • Goede staat van onderhoud • Eerstelijnszorg en met name huisarts spilfunctie in de zorg • Voldoende parkeergelegenheid op ruime kavel (piekbelasting uitgezonderd)

OPTIMALISATIEKANSEN • Optimaliseren uniformiteit en cohesie gezondheidscentrum • Professioneel management door branchespecialist • Uniformiteit aanbrengen / optimaliseren huurcontracten • Complementaire huurders uit de eerstelijnszorg toevoegen • Huurdersmix versterken met tweedelijnszorg en/of kliniek • Verduurzamen, waaronder energiebesparingen in oudbouw • Door vergrijzing verdere verschuiving van zorg van ziekenhuis naar eerstelijnszorg • Parkeren reguleren (afspraken buren, restricties aanbrengen)

GEBOUWKENMERKEN Verhuurbaar vloeroppervlak

2.516 m² VVO

Parkeren

Op eigen terrein

Bouwjaar voorzijde

Omstreeks 1913

Medisch zorgcentrum

Omstreeks 2012

Verdiepingen

Kelder, begane grond, eerste verdieping

Entrees

3 + hoofdingang

Bezettingsgraad

100% (incl. gemeente)

Eigendom

Volle eigendom

Bestemming

Maatschappelijk

Energielabel

B

BESTEMMINGSPLAN – Centrum Laren 2018 Conclusie gebruik • Maatschappelijk gebruik: welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, sociaal-culturele doeleinden, openbare orde en veiligheid, openbare diensten en daarmee gelijk te stellen sectoren; • Kantoorgebruik toegestaan als ondersteunende functie op het voornoemde maatschappelijk gebruik, kantoorgebruik als hoofdfunctie is niet toegestaan. De bestemming biedt voldoende houvast voor waarborging van het huidige medisch-maatschappelijk concept. Eventueel zou hierbij nog een kwalitatieve verplichting/kettingbeding kunnen worden opgelegd aan de koper en haar rechtsopvolgers.

11

02 OBJECT Quick-scan van de propositie KADASTER • Perceel Laren F 2249 • Grootte: 6.151 m² KADASTER – VOORSTEL SPLITSING • Drie percelen • Parkeerplaats (382 m²) • Gezondheidscentrum (1.785 m²) • Kiss & ride (440 m²) Verkoop parkeerplaats • Voordelen: betere verkoopbaarheid, hogere verkoopopbrengst • Nadelen: grootschalige herontwikkeling parkeerterrein wordt bemoeilijkt Verkoop kiss & ride • Voordelen: minder onderhoudskosten voor gemeente, mogelijkheid tot plaatsen totembord, flexibiliteit voor koper • Nadelen: minder zeggenschap over onderhoud en uitstraling Net als voor het opleggen van een kwalitatieve verplichting met betrekking tot behoud van het medisch-maatschappelijk concept zou voor het zekerstellen van het voortgezet gebruik van de kiss-and-ridestrook een kwalitatieve verplichting/kettingbeding kunnen worden opgenomen. Ook in dit geval lijkt de huidige bestemming (verkeer) deze functie echter reeds voldoende te waarborgen.

12

02 OBJECT Quick-scan van de propositie KELDER • Leegstand verhuurbaar aan een van de huurders van de begane grond en eerste verdieping; • Indicatieve Markthuur: EUR ,- per m² v.v.o. per jaar; • Indicatieve Markthuur leegstand: EUR ,- per jaar of EUR ,- per maand; • Verankering Kunstdepot: 15-jarige huurovereenkomst. Wanneer de huurovereenkomst voor een langere periode wordt afgesloten, dan vormt dit een negatief risico voor toekomstige gebruiksmogelijkheden gezondheidscentrum. Breakoptie vanuit verhuurder met 30-jarige huurovereenkomst ook een optie, waarbij verplaatsing van het kunstdepot door verhuurder georganiseerd en bekostigd moet worden.

BEGANE GROND • Volledig verhuurd tegen marktconforme omstandigheden; • Indicatieve Markthuur: EUR ,- per m² v.v.o. per jaar; • Terughuren gemeente: tienjarige huurovereenkomst met verlengtermijnen van telkens vijf jaar voor GGD en tweejarige huurovereenkomst voor WMO. Door beperkt totale terug te huren oppervlakte heeft de huurtermijn beperkte invloed op de indicatieve Marktwaarde.

13

02 OBJECT Quick-scan van de propositie EERSTE VERDIEPING • Vrijwel volledig verhuurd tegen marktconforme omstandigheden; • Versa Welzijn zal niet worden gehuurd door gemeente; • Indicatieve Markthuur: EUR ,- per m² v.v.o. per jaar; • Terughuren raadszaal met aanverwante ruimtes: maximaal twee jaar, eventueel met breakoptie/boete. Belegger houdt rekening met gegarandeerde cashflow, dus extra jaar huurinkomsten vanuit gemeente draagt direct bij aan de verkoopopbrengst. Mocht er een breakoptie worden opgenomen in de huurovereenkomst, dan zal de looptijd tot de break (al dan niet met breakboete) worden beschouwd als zekere cashflow.

TWEEDE VERDIEPING • Nauwelijks verhuurbaar door samenhang met installatieruimte; • Indicatieve markthuur: EUR ,- / m² v.v.o. per jaar • Totale markthuur zolder: EUR ,- per jaar of EUR ,- per maand

14

02 OBJECT Quick-scan van de propositie Metrages / servicekosten • Verschil in verdeelsleutel tussen oude verdeelsleutel (per 1 juli 2020) en nieuwe verdeelsleutel op basis van NEN2580-meetstaat lijkt slechts minimaal af te wijken, zoals in de tabel te zien is. De tabel is geen volledig overzicht; • Directe vertaling is lastig te maken door overgenomen ruimtes en wisselende tenaamstelling ruimtes; • Servicekosten dienen afgerekend te worden vóór verkoopproces zodat hoogte servicekosten duidelijk is voor koper; • Verrekening van metrage afhankelijk van huursituatie per huurder aanpassen; • Baliefunctie wordt nu betaald door gemeente Laren. Na vertrek (twee jaar na verkoop) zou baliefunctie verrekend worden door middel van servicekosten en zou verhoging van EUR ,- per m² v.v.o. per jaar betekenen op basis van circa EUR ,- kosten per jaar. Baliefunctie is niet noodzakelijk voor dergelijke objecten, maar als er behoefte is bij alle/grote meerderheid van huurders, dan is dit wel mogelijk. Indien dit niet wenselijk is, dan is een intercom het alternatief.

INDICATIEVE MARKTWAARDE • Indicatieve Marktwaarde gezondheidscentrum: • EUR ,- kosten koper • Indicatieve Marktwaarde parkeerplaatsen: • EUR ,- kosten koper • Indicatieve Marktwaarde kiss & ridestrook: • EUR ,- kosten koper

15

03 VERKOOPADVIES Quick-scan van de propositie De Gemeente Laren overweegt de verkoop van gezondheidscentrum ‘Het Raadhuis’ aan de Eemnesserweg 19 te Laren. Het (vrijwel) volledig verhuurde gezondheidscentrum bestaat uit drie delen: het oude raadhuis (1913) en twee uitbreidingen uit respectievelijk de jaren ’50 en de jaren ‘80. Het oude raadhuis en een deel van de eerste uitbreiding zijn thans in gebruik als raads- en trouwzaal en kantoorruimte voor het college van burgemeester en wethouders en ondersteunende ambtenaren. Dit document vormt een inventarisatie en advies om de eventuele verkoop van het object efficiënt en succesvol te laten verlopen. Hierin wordt ingegaan op de publiek- en privaatrechtelijke kaders en een indicatieve Marktwaarde waarbij nader wordt ingegaan op het terughuren van de gemeente en aan de gemeente gelieerde organisaties. Dit document is uitdrukkelijk geen verkoopdocument en dient dan ook niet gebruikt te worden voor dergelijke doeleinden. Markthuur, terughuren gemeente en servicekosten Op gebied van Markthuur kan het object worden verdeeld in drie delen: de kelder, de verdiepingen en de zolder. De Markthuur van de betreffende delen is ingeschat op respectievelijk EUR ,-, EUR ,- en EUR ,- per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlakte.

Bij het terughuren van de ruimtes die thans bij de gemeente Laren of aan de gemeente Laren gelieerde partijen in gebruik zijn, wordt geadviseerd om bij het vaststellen van de huurprijs aansluiting te zoeken bij de bovengenoemde markthuur per type ruimte. Voor de huurtermijn van de betreffende ruimtes dient bij de gebruikers geïnventariseerd te worden wat de gewenste gebruiksduur is, waarbij een langere looptijd (10 jaar) leidt tot een gunstiger rendement dan een kortere (5 jaar). Voor de raadszaal met aanverwante ruimte geldt hetzelfde: hoe langer deze door de gemeente worden teruggehuurd, hoe hoger de mogelijke verkoopopbrengsten. De recent opgeleverde NEN2580-meetstaat lijkt vooralsnog weinig invloed te hebben op de reeds gehanteerde verdeelsleutel (per 1 juli 2020) van de servicekosten. Wij adviseren om een eventuele verrekening van de metrages zoals genoemd in de diverse huurovereenkomsten en de uitkomst van de NEN2580-meetstaat plaats te laten vinden bij mutaties. Eventueel zou er met de huidige huurders ook nieuwe afspraken gemaakt kunnen worden, maar dit dient per geval besloten te worden. Gezien de minimale verschillen lijkt aanpassing van de huidige huurovereenkomsten echter niet noodzakelijk.

Er wordt wel aanbeloven om de afrekening van de servicekosten over 2020 af te ronden voordat het object in de verkoop gaat: op deze manier wordt potentiële kopers inzicht geboden in het administratieproces en de hoogte van de servicekosten. De baliefunctie in het object wordt nu (grotendeels) betaald door de gemeente Laren. Na het vertrek van de gemeente (circa twee jaar na verkoop) zou de baliefunctie verrekend kunnen worden door middel van een verhoging van de servicekosten van circa EUR ,- per m² v.v.o. per jaar, totaal circa EUR ,- kosten per jaar. Een baliefunctie is niet noodzakelijk voor dergelijke objecten, maar als er behoefte is bij alle/grote meerderheid van huurders, dan is dit wel mogelijk om deze kosten middels de servicekosten te verrekenen. Indien dit niet wenselijk is, dan is een intercom het alternatief.

16

03 VERKOOPADVIES Quick-scan van de propositie Meeleveren parkeerplaatsen en kiss & ridestrook De voor- en nadelen van het meeleveren worden nader beschreven in de presentatie zoals gegeven op 31 mei 2021. In zijn algemeenheid geldt dat wanneer de voornoemde parkeerplaatsen en kiss & ridestrook onderdeel vormen van de mogelijke propositie, deze percelen de courantheid en de mogelijke opbrengsten waarschijnlijk ten goede komen. Energielabel en indicatieve waarde Per 1 januari 2023 moet elk kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben. Aan het object is recent het energielabel B toegekend, waardoor investeringen voor 2023 niet nodig zijn. Voor een gedetailleerdere uitwerking wordt verwezen naar het rekenmodel in de bijlagen. Deze waardes hebben uitsluitend een signaleringsfunctie voor opdrachtgever en kan niet als zelfstandig gegeven worden gehanteerd. Ook is deze indicatie geen professionele taxatiedienst als bedoeld in de Algemene gedrags- en beroepsregels en de kamerreglementen van het NRVT. Courantheid en verkoopproces Het object is vrijwel volledig verhuurd tegen marktconforme huurprijzen en een groot gedeelte (huisarts, tandarts, fysiotherapeut) van de belangrijkste huurders hebben nog een langjarige huurovereenkomst.

De toekomstige invulling van de ruimtes die de gemeenteraad en het college van B&W gaan achterlaten in het object bieden daarnaast mogelijkheden tot optimalisatie van het gebruik als medisch-maatschappelijk centrum. Daarnaast is het beleggingsvolume van circa EUR (kosten koper) interessant voor zowel institutionele beleggers in zorgvastgoed als grotere particuliere beleggers. Derhalve wordt de verkoopbaarheid van het object als goed gekwalificeerd. Voor het verkoopproces dienen eerst alle relevante stukken (meetstaat, energielabel, bodem- en asbestinventarisaties, huurovereenkomsten en dergelijke) verzameld en gestructureerd te worden. Ook de conceptversies van de koop- en leveringsaktes worden in deze fase opgesteld door de aan te wijzen projectnotaris. Wanneer deze informatie verzameld is in een dataroom, kan het object aan de markt worden aangeboden. Hierbij adviseren wij om het verkoopproces te structureren middels een transparant en gestructureerd verkoopproces. Door te kiezen voor een openbare gestructureerde verkoop komt op een transparante manier een optimale prijsstelling tot stand. De meest gerede kopers worden hierbij door uw verkoopadviseur persoonlijk benaderd, tevens kan gekozen worden om het object via de online tools als Fundainbusiness en Realnext aan te melden om de propositie maximaal transparant naar marktpartijen kenbaar te maken.

Hierna kan, afhankelijk van de interesse, een inschrijvingsmoment worden gekozen waarbij geïnteresseerden een onvoorwaardelijk bod kunnen indienen. Wanneer exclusiviteit wordt aangegaan met de meest gerede koper zullen de details van de transactie verder worden uitgewerkt om uiteindelijk tot een transactie te komen. Het voortgezet gebruik van het object als medisch-maatschappelijk centrum kan worden gegarandeerd door het opnemen van een kwalitatieve verplichting, waarin het huidige gebruik wordt opgelegd aan de koper en eventuele rechtsopvolgers.

17

04 DOELGROEP KOPERS DIE ZICH BEWEZEN HEBBEN IN DE BRANCHE

Beleggen en financieren van zorgvastgoed wordt meer en meer een specialisme. Inmiddels hebben een 15tal beleggers zich gespecialiseerd in Nederlands zorgvastgoed en een fors aantal beleggers zou graag een eerste aankoop in zorgvastgoed willen doen. Niet alle beleggers in zorgvastgoed investeren echter in gezondheidscentra of ze hanteren specifieke criteria die niet aansluiten bij Raadhuis Laren, zoals bijvoorbeeld minimaal 10-jarige huurcontracten.

• • • • • • • • • • • • • •

Apollo Healthcare Property Fund Annexum Bouwinvest Cofinimmo Corstese Elevate RE HCRE Haerzathe L’Etoile Maron Healthcare Particuliere beleggers SFI / Rosewood Sonneborgh Syntrus Achmea

Daarnaast is een brede groep professionele en particuliere beleggers bovenmatig geïnteresseerd in zorg. Tot slot is er een categorie (lokale) ondernemers en conceptontwikkelaars die mogelijk interesse hebben. Nadat onze opdracht is geformaliseerd zullen wij als onderdeel van de marketing een uitgebreide kandidatenlijst opstellen, maar ter verduidelijking van de profielen informeren wij jullie vooruitlopend al graag over enkele ‘most likely suspects’. Deze partijen schenken veel aandacht aan positionering, uitstraling en het verder versterken van het gezondheidscentrum. Zelfstandig of met partners. Eén van die partners is bijvoorbeeld Arts en Zorg, een soort franchise organisatie voor gezondheidscentra.

19

INDICATIEVE PLANNING

MAART 2021

JULI 2021

AUG 2021

SEP 2021

OKT. 2021 NOV. 2021 DEC. 2021

Onderzoeksfase

VOORBEREIDING 1. Kick-off met project team 2. Commerciële analyse 3. Indicatieve waardering 4. Bespreekstukken en hamerstukken 5. Opstellen Investment memorandum 6. Opleveren definitief advies en strategie 7. Technische inventarisatie (TDD) 8. Opstellen concept koopakte 9. (Opstellen huurovereenkomst Gemeente) 10. Opstellen procesbrief 11. Voorbereiden digitale dataroom 12. Concept kandidatenlijst 13. Akkoord (‘Go/No Go’) Gemeente Laren

MARKETING 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Start open marketing proces Bezichtigingen en gesprekken kopers Ontvangen biedingen projectnotaris Beoordeling biedingen Q&A kopers / beoogde koper Tekenen intentieovereenkomst koper

DUE DILIGENCE 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Due Diligence koper Locatie inspecties door koper Meeting bespreken bevindingen Onderhandelen details koopakte (Huurovereenkomst Gemeente Laren) Einde due diligence Concept akkoord Gemeente Laren

AFRONDING 1. 2.

Definitief akkoord Gemeente Laren Signing & closing Beslissingen/goedkeuringen door de Gemeente Laren kunnen in termijnen worden aangepast naar de gebruikelijke doorlooptijd van gemeentelijke procedures/beslissingen

05 DISPOSITIESTRATEGIE TRANSPARANT EN OPEN VERKOOPPROCES

Onze aanpak is erop gericht om samen met de Gemeente Laren het Raadhuis te vervreemden door middel van een strak georganiseerd, transparant verkoopproces waarbij het executie risico wordt geminimaliseerd. Hierbij zijn de gemeentelijke voorwaarden bepalend. Om een optimale opbrengst te kunnen garanderen binnen de gestelde voorwaarden hebben wij de meest optimale verkoopstrategie bepaald. Onderzoeksfase Wij stellen voor om het project te starten met een kick-off meeting. Wij vinden het prettig om kennis te maken met het projectteam en te zorgen voor een goede planning, overlegstructuur gedurende het project en een goede ontsluiting van informatie. Wij zullen het projectteam van de Gemeente Laren assisteren door onze ‘output’ gedurende het proces geschikt te maken voor gemeentelijke procedures en besluiten. Conclusie Het resultaat van deze fase is een indicatie van de verkoopopbrengst en een definitieve verkoopstrategie op basis waarvan de Gemeente Laren een ‘go / no go’ besluit kan vormen.

Fase 1: Voorbereiding `Door een grondige analyse van het gebouw kunnen wij de Gemeente Laren goed adviseren over eventuele risico’s, korte termijn optimalisaties en strategische overwegingen (zoals keuzes betreffende het onbebouwde perceel). De analyse omvat onder andere een technisch rapport met een omschrijving van de staat van onderhoud en een prognose van toekomstig onderhoud. Fase 2: Marketing Conform de gemeentelijke procedures zullen wij een openbaar verkoopproces organiseren met advertenties in (online)media en aanmeldingen op geschikte (online) platforms. Bij aanvang van de marketing zullen wij ook proactief kopers benaderen met een bewezen track-record in de eerstelijnszorgvastgoed. Geïnteresseerde kopers krijgen – eventueel na een controle op selectiecriteria - toegang tot een virtuele dataroom waarin men eenduidig wordt geïnformeerd over het Raadhuis door middel van o.a. een investment memorandum, procesbrief, plattegronden en eventuele adviesrapporten over bijvoorbeeld de technische staat. Wij adviseren om bezichtigingen mogelijk te maken tijdens de marketing.

Beoordeling biedingen Kopers zal in de procesbrief worden gevraagd om op een vastgestelde datum – bij de notaris – een bieding in te dienen. De ontvangen biedingen zullen worden beoordeeld op basis van een aantal selectiecriteria: • Hoogte van de bieding; • Financieringsvoorbehoud; • Voorbehoud en lengte due diligence; • Interne goedkeuringen; • Voorstel huurcondities Gemeente Laren; • Afwijkingen t.a.v. de procesbrief; • BIBOP procedures • Bewezen ‘track-record’ • (Optioneel uitgewerkt business plan) Eventueel kunnen we een Q&A sessie inplannen met de beoogde koper als er zaken in de bieding onduidelijk zijn. Fase 3: Due diligence en afronding Met de kandidaat koper die het best aan de selectiecriteria voldoet kan een intentieovereenkomst worden getekend (LOI). Als geen van de biedingen voldoet aan de selectiecriteria zal de procesbrief altijd de mogelijkheid bieden om af te zien van een dispositie. Na het tekenen van een LOI start de Due Diligence van de beoogde koper en zal circa 3-5 weken duren. Vervolgens wordt de koopovereenkomst nader uit onderhandeld en ondertekend indien due diligence van de koper tot een bevredigend resultaat heeft geleid. Tenslotte – na interne goedkeuringen van de Gemeente - wordt er geleverd ten overstaan van de projectnotaris.

21

C&W Amsterdam – 6 Feet Office

07 OVER C&W WERELDWIJD NETWERK, LOKALE BETROKKENHEID

Cushman & Wakefield is een toonaangevende vastgoedadviseur in Europa en de rest van de wereld. Binnen Cushman & Wakefield begeleiden wij vastgoedtransacties en financieringsprocessen. Onze gestructureerde aanpak gecombineerd met ons grote netwerk van landelijke kantoren waarborgt een efficiënte toegang tot de beste potentiële kopers en heeft onze uitzonderlijke marktpositie als resultaat. Wij combineren marktkennis tezamen met ons uitgebreide nationale en lokale netwerk om voor u het beste resultaat te realiseren. WAAROM CUSHMAN & WAKEFIELD De manier waarop wij samenwerken als een team met onze opdrachtgevers kan worden samengevat in de volgende kernwaarden: Betrouwbaar…in de manier waarop wij handelen tegenover onze opdrachtgevers en anderen binnen en buiten onze organisatie. Professioneel…in ons gedrag, vaardigheden en onze acties.

onze

HOGE INTEGRITEITSSTANDAARDEN Als een van de wereldwijde marktleiders heeft Cushman & Wakefield zich verplicht om aan de hoogste standaarden van integriteit en professionaliteit te voldoen. Al onze activiteiten worden vanzelfsprekend uitgevoerd onder de rules of conduct van de RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Indien zich een potentieel conflict of interest voordoet, is Cushman & Wakefield verplicht om hier direct melding van te maken. Onderstaand een overzicht van de relevante regels waaraan iedere professional binnen Cushman & Wakefield aan dient te voldoen. Iedere professional wordt regelmatig getoetst om te beoordelen of deze regels worden nageleefd. • Global Code of Business Conduct • Global Bribery and Anti Corruption Policy and procedures • Professional Conflicts of Interest Policy and procedures • Personal Conflicts of Interest Policy and procedures • Gifts and Hospitality Policy and procedures

Gepassioneerd…in de manier waarop we ons verhaal verkopen, Ondernemend…in onze oplossingen en proactiviteit.

23

08 CONTACT BEL ONS GERUST ALS ER VRAGEN ZIJN

CUSHMAN & WAKEFIELD UN Studio Gustav Mahlerlaan 362-364 1082 ME Amsterdam

Alle door ons verstrekte informatie is geheel vrijblijvend en uitsluitend voor de geadresseerde bestemd. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld en uit ons inziens betrouwbare bron afkomstig. Ten aanzien van de juistheid ervan kunnen wij echter geen aansprakelijkheid aanvaarden.

25