20210922Cvs Ontwerpbestemmingsplan en BKP Rabobank

VOORSTEL COMMISSIE R&I LAREN Besluitvormend orgaan

Gemeente Laren – Cie R&I. Gemeentecode Laren.

Onderwerp

Ontwerpbestemmingsplan en BKP Rabobank. Portefeuillehouder A.H.M. Stam. Openbaar Ja.

Korte inhoud

Op 27 januari 2021 is de stedenbouwkundige verkaveling herontwikkeling Rabobank

door de raad vastgesteld. Op basis van deze verkaveling is een ontwerpbestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan (BKP) voor het gebied gemaakt. Besluiten

Peilen van de meningen en gevoelens van de commissie R&I ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan en Beeldkwaliteitsplan Rabobank. Aanleiding voorstel

Op 27 januari 2021 is de stedenbouwkundige verkaveling herontwikkeling Rabobank

door de raad vastgesteld. Op basis van deze verkaveling is een ontwerpbestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan (BKP) voor het gebied gemaakt. De Commissie Ruimtelijke kwaliteit is diverse malen geconsulteerd over deze belangrijke ontwikkeling in het

dorpscentrum en heeft op 11 juni 2021 haar eindoordeel gegeven. Alvorens de beide

plannen ter inzage worden gelegd, worden de meningen en gevoelens van de commissie R&I gepeild.

Pagina 1 van 6

Doel

De vaststelling van een juridisch kader, te weten een bestemmingsplan en

beeldkwaliteitsplan, om de bouw van appartementen, twee woningen en een levendige

plint op het terrein Burgemeester van Nispen van Sevenaerstraat 6 (voormalige Rabobank) mogelijk te maken.

Toelichting besluit (argumenten)

1.1 Het bestemmingsplan is een juridische vertaling van het door de raad vastgestelde stedenbouwkundige verkavelingsplan Het bestemmingsplan en het BKP maken de bouw mogelijk van een twee-onder-een-

kapwoning aan de zijde van de Dammaat/Bij den Toren en minimaal 12 en maximaal 18 appartementen aan de Burgemeester van Nispen van Sevenaerstraat 6 en een levendige plint in het appartementengebouw (postgebouw) direct naast Rivièra Maison. Het bestemmingsplan is gebaseerd op het door de gemeenteraad vastgestelde

stedenbouwkundige verkavelingsplan. Ten opzichte van het stedenbouwkundige

verkavelingsplan zijn op basis van de adviezen van de commissie Ruimtelijke Kwaliteit kleine aanpassingen-verschuivingen doorgevoerd.

De maximale bouwhoogtes voor de appartementengebouwen zijn 7,5 meter voor de goot en 13 meter voor de nok en komen overeen met de huidige maten van de Rabobank. De twee-onder-een-kapwoningen hebben een goot- en nokhoogte van 6 en 11 meter. Wel zal het historische accent (torentje) op het postgebouw hoger worden dan 13 meter. Hiervoor is een afwijkingsregel opgenomen in het bestemmingsplan.

In de regels van het bestemmingsplan is aangegeven dat de inhoud van de nieuwe

gebouwen, exclusief kelder, niet meer mag zijn dan 13.500 m3. Dat is de inhoud van het huidige pand van de bestaande Rabo-bebouwing. De oppervlakte van de bebouwing is gelimiteerd door de bouwgrenzen van de verbeelding en komt overeen met de oppervlakte van de huidige bebouwing.

1.2 Het Beeldkwaliteitsplan is een aanvulling op de welstandsnota

In de ruimtelijke structuurvisie van de gemeente en in de welstandsnota is aangegeven,

dat bij grotere ruimtelijke ontwikkelingen het wenselijk is om een beeldkwaliteitsplan te

maken. Een BKP is een verbijzondering en aanvulling op de welstandsnota. Het gaat in dit geval niet om een “grote” ruimtelijke ontwikkeling, maar omdat het een locatie in het

beschermd dorpsgezicht betreft is het wel wenselijk dat er een BKP wordt vastgesteld. Het BKP alsmede de geveltekeningen van de appartementen en woningen zijn meerdere malen besproken met de BEL commissie Ruimtelijke Kwaliteit.

In het advies van de commissie van 11 juni jl. wordt het volgende opgemerkt:

‘Geconstateerd is dat er met het voorliggende ontwerp op een goede wijze wordt

ingespeeld op de hiervoor door ons gemaakte bemerkingen. Wij kunnen thans instemmen Pagina 2 van 6

met het plan. Het voorstel biedt een goede basis voor de uitwerking naar een definitief ontwerp en leidt hier, indien verder zorgvuldig gedetailleerd en gematerialiseerd, tot een aantrekkelijk vormgegeven bebouwingsbeeld dat recht doet aan deze bijzondere locatie binnen het beschermd dorpsgezicht’. Wij delen de mening van de commissie van harte en zijn in bijzondere mate ingenomen

met passende vormgeving van het plan, met een duidelijke link naar de geschiedenis van de plek.

1.3 Het plan heeft een levendige plint

In de door de raad op 30 januari 2019 vastgestelde woningbouwnota “Laren, behoud

door Ontwikkeling” is het volgende aangegeven: ‘(…) om de levendigheid en economische

vitaliteit van het dorp te behouden en versterken, denken wij hier meer aan een herontwikkeling gericht op meerdere functies. Hierbij kan gedacht worden aan een (klein) hotel, kantoren en wonen/appartementen’. Het appartementengebouw direct naast Rivièra Maison heeft daarom in het

bestemmingsplan de bestemming “Centrum” gekregen. Op grond van deze bestemming (binnen het bestemmingsplan Centrum) zijn in deze plint detailhandel, dienstverlening, kantoren en horeca in lichte vorm toegestaan. Horeca in lichte vorm betreft het

bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken en het

bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie, die alleen overdag en ’s avonds tot

23.00 uur zijn geopend en daardoor beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken. Door de bestemming ‘Centrum’ toe te kennen, denken wij dat de levendige plint hiermee is gewaarborgd. De exacte invulling is op dit moment nog niet bekend omdat we daarvoor nog te vroeg in het proces zitten. Gedacht worden aan dag-horeca met

werkplekken in combinatie met expositiemogelijkheden en ruimte voor kunstenaars.

1.4 Participatie door middel van een klankbordgroep

Vóór de vaststelling van het stedenbouwkundige plan in januari 2021 zijn meerdere

avonden gehouden met omwonenden en andere belanghebbenden. Tijdens de laatste

bijeenkomst waar ook raadsleden bij aanwezig waren, is afgesproken om de uitwerking

van de (bouw)plannen met een klankbordgroep van omwonenden en belanghebbenden te bespreken.

Deze klankbordgroep is op 13-2-2020, 15-4-2020, 20-5-2020 en 24-11-20 bijeen gekomen en de adviezen van deze groep hebben tot een beter plan geleid. De

klankborgroep is in grote meerderheid positief over het voorliggende BKP en het huidige

bouwplan. Maar ook hierna is de klankbordgroep meerdere malen door de initiatiefnemer geïnformeerd over het bouwplan. Zie bijlage: het overzicht participatieproces Rabobanklocatie Laren (E. van Uum van 22-11-2020).

Pagina 3 van 6

1.5 Het bestemmingsplan c.q. de bouw van appartementen en woningen op deze locatie is ruimtelijk aanvaardbaar

Het huidige gebouw staat decentraal aan de oostzijde van het terrein. De beoogde nieuwe bebouwing wordt richting de Burgemeester van Nispen van Sevenaerstraat geschoven en de gebouwen komen mede daardoor wat verder van de woningen en tuinen van de

Dammaat afgeschoven. De woningen Dammaat 7, 7a en 9 krijgen een bouwvolume achter zich waar nu niet is gebouwd. Naast de beoogde twee onder één woning aan de Dammaat en het gebouw met de centrumbestemming is een strook grond vrij gehouden voor een

(mogelijke) doorgang naar de Dammaat. Een en ander is conform de stedenbouwkundige verkaveling die eerder door de raad is vastgesteld.

In de omgeving van het plangebied is sprake van een betrekkelijk hoge concentratie van

bebouwing waarbij de afstand tussen bestaande woningen onderling en tussen woningen en andere voorzieningen betrekkelijk gering is. De afstand van de nieuwe

appartementengebouwen tot de bestaande woningen en tuinen van de woningen is voldoende groot om te spreken van een aanvaardbare ruimtelijke ontwikkeling.

Voor de woning aan de Nieuwlarenweg geldt dat evenzeer. Langs deze woning komt de

toegang naar de parkeergarage. Hoewel dat wellicht enige overlast tot gevolg zal hebben vanwege langsrijdende auto’s, is van een toename van auto’s ten opzichte van een bankkantoor met werknemers en klanten, geen sprake.

Ten behoeve van het bestemmingsplan is een bezonningsstudie uitgevoerd. Hieruit blijkt

dat een aantal woningen minimale hinder (minder zonlicht) hebben in vergelijking met de bestaande situatie. De woningen Dammaat 7 en 9 hebben in de winterperiode (Dammaat 7 van 12 uur tot 15 uur en Dammaat 9 van 9 uur tot 12 uur) enige hinder in vergelijking

met de bestaande situatie. Er is geen sprake van een onaanvaardbare hinder. Overigens is Dammaat 9 recentelijk verkocht en heeft de nieuwe eigenaar voor de aankoop kennis kunnen nemen van de aanstaande ontwikkeling.

1.6 Het plan heeft een positieve bomenbalans

Voor het plan is een Bomen Effect Analyse gemaakt (Pius Floris, d.d. 10 maart 2021). Uit dit onderzoek blijkt, dat 7 bomen moeten wijken voor de nieuwe bebouwing. Hiervan

verkeren er 3 in slechte staat en voor de kap van deze bomen is ook geen vergunning

nodig. Van de 4 overblijvende bomen kunnen er 2 worden verplaatst. Dat betekent dat er voor de herontwikkeling voor slechts 2 bomen een kapvergunning zal worden aangevraagd.

Overigens is het terrein nu grotendeels verhard. In de nieuwe situatie komt er een grote tuin om de gebouwen heen te liggen en zal de oppervlakte aan verharding afnemen. Er

Pagina 4 van 6

zullen meer nieuwe bomen worden geplant dan er worden gekapt. Aan de zijde van de Dammaat, Bij den Toren, staat nabij de weg een grote

beeldbepalende Beuk. Het bestemmingsplan is zo opgezet, dat deze boom behouden wordt.

1.7 Kosten worden door initiatiefnemer betaald. Planschade komt voor rekening van de initiatiefnemers.

Zoals te doen gebruikelijk en conform het grondbeleid, wordt bij dit soort ontwikkelingen een anterieure exploitatie-overeenkomst afgesloten. Planschade en eventuele kosten aan

openbare voorzieningen komen voor rekening van de initiatiefnemer. Met de ontwikkelaar is hier ook overeenstemming over bereikt. Vastgesteld wettelijk- en beleidskader

Wro, Woningbouwnota, welstandsnota Laren, raadsbesluit stedenbouwkundige verkaveling Rabobank 27-1-2021.

Relatie BEL-gemeenten en BEL Combinatie N.v.t.

KANTTEKENINGEN

1.1 Eenieder mag een zienswijze indienen

Nadat de commissie R&I (positief) heeft geadviseerd wordt het

ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd en kunnen bij de raad zienswijzen worden ingediend. Ondanks de inzet op het gebied van participatie kunnen

omwonenden alsnog een zienswijze indienen ten aanzien van het bestemmingsplan.

1.2 Beeld de Klepperman van Elleven

Voor het beeld de Klepperman van Elleven wordt in nader overleg met de

ontwikkelaar een locatie gezocht. Deze locatie kan in de tuin of in het nabij gelegen openbare gebied zijn. De raad wordt over de locatie voor het beeld op een later moment nader geïnformeerd. FINANCIËN

De kosten van de bestemmingsplanprocedure c.q. de leges voor de wijziging van het bestemmingsplan komen voor rekening van de initiatiefnemer. UITVOERING

Na het peilen van de meningen en gevoelens van de commissie R&I wordt het ontwerpbestemmingsplan en het BKP ter inzage gelegd. De planning ziet er als volgt uit:

- 22 september 2021: Behandeling ontwerpbestemmingsplan en BKP in commissie R&I. Pagina 5 van 6

–Circa 7 oktober 2021: Ter inzagelegging ontwerpbestemmingsplan en BKP voor zienswijzen gedurende zes weken.

-Half november/half december 2021: Opstellen Nota van beantwoording zienswijzen. -Begin januari 2022: Voorstel tot vaststelling bestemmingsplan en BKP in college.

-Februari 2022: Voorstel tot vaststelling bestemmingsplan en BKP in commissie R&I en raad.

-Maart 2022: Vastgesteld bestemmingsplan ter inzage met mogelijkheid voor beroep/voorlopige voorziening gedurende 6 weken bij de Raad van State.

COMMUNICATIE

Zie onder Toelichting 1.4 en uitvoering. BIJLAGEN

Ontwerpbestemmingsplan Rabobank Ontwerp BKP

Concept bouwtekeningen

Adviezen van de cie Ruimtelijke Kwaliteit Memo participatie proces

Burgemeester en wethouders van Laren,

S. van Waveren

drs. N. Mol

secretaris

burgemeester

Pagina 6 van 6