Terugvalscenarios gebiedsontwikkeling Wilderszijde (def. versie tbv beeldvormdende avond).pdf
Tekst van het document
Agenda beeldvormende avond Wilderszijde Dinsdag 20 april 2021
1. Gebiedsontwikkeling Wilderszijde, hoe verder? 2. Landschaps- en Stedenbouwkundigplan Wilderszijde 3. Ontwerpbestemmingplan en MER Wilderszijde
15-4-2021
2
Gebiedsontwikkeling Wilderszijde Hoe verder?
15-4-2021
Terugvalscenario Wilderszijde
3
Geen Bijdrage Woningbouwimpuls Hoe verder?
Evaluatie aanvraag Tranche 2 Woningbouwimpuls & ingediend bezwaarschrift • Evaluatie; meer verdichting nodig voor een kansrijke aanvraag; is strijdig met ambitie groene wijk dorpse verschijningsvorm • Bezwaarschrift; gericht op onderbouwde en uitgebreide schriftelijke motivatie voor de afwijzing van de aanvraag • Vraag is of bezwaarschrift zal leiden tot herziening van het besluit om geen bijdrage toe te kennen • Reactie op bezwaarschrift afwachten leidt tot minimaal een extra vertraging van ½ tot 1 jaar Doelstellingen gemeente bij vervolgtraject gebiedsontwikkeling Wilderszijde: 1. Het realiseren van een kwalitatief goede wijk; zoveel mogelijk aansluitend op behoefte woningmarkt en bij de vastgestelde kwalitatieve ambities 2. Betaalbaar voor de gemeente Lansingerland (o.b.v. Businesscase; resultaat GREX + som voor bovenplanse investeringen) 3. Het Vaststellen definitief bestemmingsplan door de gemeenteraad in 2021 4 Scenario’s voor verdere planuitwerking en realisatie nu geen bijdrage wordt ontvangen vanuit de Woningbouwimpuls:
15-4-2021
I.
Huidig plan zelf financieren
II.
Herijking binnen kaders vastgesteld Masterplan; optimalisatie GREX
III.
Herijking buiten kaders vastgesteld Masterplan; optimalisatie GREX
IV.
Niets doen; geen nieuw bestemmingsplan Terugvalscenario Wilderszijde
4
Nadere uitwerking scenario’s 1.
Scenario onafhankelijke bijstellingen; Maart 2021; Grondprijzenbrief d.d. 16 maart 2021 Maart 2021; Bijstelling VON-prijzen Juni 2021: Bijstelling lopende GREX en parameters in MPG 2021
2.
Scenario I; ongewijzigd plan zelf financieren
3.
Scenario II; herijking uitgangspunten binnen Masterplan
4.
Scenario III; herijking uitgangspunten buiten Masterplan
5.
Scenario IV; Geen nieuw bestemmingsplan; A. Realisatie GREX 1 op basis van vigerend bestemmingsplan Plan Buyten, vrije kavels en Wolfert Lansing Aankoop gronden voor ontsluiting Realisatie wijkontsluiting
Realistisch???
B. Overig gedeelte plangebied Wilderszijde Wel ontwikkelingen op private eigendom op basis van vigerend bestemmingsplan Afwaardering grond/boekwaarde gemeente
15-4-2021
Terugvalscenario Wilderszijde
5
Herijking Uitgangspunten scenario II + III Afwegingen: Knop 1: woningbouwprogramma; % sociale- , % betaalbare/financiële bereikbare en % vrije sectorwoningen;
Behoefte woningbouwmarkt vs. financiële optimalisatie
Knop 2a: Klimaat-adaptieve inrichting; % groen hoofdstructuur;
klimaat-adaptieve inrichting en leefbaarheid vs. uitgeefbaarheid t.b.v. woningbouw
Knop 2b: Klimaat-adaptieve inrichting; % buurtgroen;
klimaat-adaptieve inrichting en leefbaarheid vs. uitgeefbaarheid t.b.v. woningbouw
Knop 3; Energiesysteem woningen; GPR 8 en/of Nul-op-de-meter (alleen bij herijking buiten Masterplan);
Toekomstambitie vs. aansluiting bij huidige norm bouwbesluit
Knop 4; Wijk-ontsluitings-weg; profilering en snelheid (snelheid; alleen bij herijking buiten Masterplan);
Groene profilering ,gebruikswaarde en ‘duurzaam veilig’ vs. uitgeefbaarheid t.b.v. woningbouw
Knop 5: optimalisatie woonvelden;
Bestaande structuur gebied vs. efficiency uitgeefbaarheid t.b.v. woningbouw
Knop 6; Parkeervisie en parkeernormen (alleen bij herijking buiten Masterplan)
Autoluwe woonstraten en leefbaarheid vs. efficiency uitgeefbaarheid t.b.v. woningbouw
Knop 7: ‘boven-planse’ investeringen (niet opgenomen in Masterplan);
Verkeers- ,sociale-veiligheid en comfort vs. financiële optimalisatie
6
Herijking uitgangspunten (‘Knoppen’)
Uitganspunten Masterplan
1. Woningbouwprogramma
30-40% betaalbare woningen
Scenario I Huidig plan zelf financieren
Scenario II Herijking Binnen Masterplan
Scenario III Herijking Buiten Masterplan
Opmerkingen & vragen
% betaalbaar
•
Voorkeurs-scenario
50% betaalbaar BZK:
40% betaalbaar LsL:
25% sociaal huur 15% betaalbaar LsL (254k)
• •
25% sociaal 15% betaalbaar LsL (254k)
• •
% sociaal % betaalbaar LsL (254k)
•
10% bereikbaar NHG (254 – 325k- 344,5k)*
5% bereikbaar NHG (254 - 344,5k)
•
% bereikbaar NHG (254 - 344,5k)
•
*=325k indien indiening Tranche 3 WI
• NB. Voldoet niet aan criteria Woningbouwimpuls BZK
NB. Voldoet niet aan criteria Woningbouwimpuls BZK
Provincie zet in op 30% sociaal; <25% sociaal naar verwachting geen goedkeuring PZH 225k (p.p. 2019); geïndexeerd naar 254k, incl. duurzaamheidsmaatregelen) NHG grens 344,5k is incl. meerwerk en duurzaamheidsmaatregelen Indien we alles boven de 225k aan de markt overlaten ontstaat er een wellicht groot hiaat in het woningaanbod en wordt niet voldaan aan de behoefte op de woningmarkt
60%-70% grondgebonden 30%-40% appartementen
60% grondgebonden 40% gestapeld
60% grondgebonden 40% gestapeld
% grondgebonden % gestapeld
•
% bij herijking buiten masterplan nader te bepalen
Groenblauwe structuur en dooradering, aaneengesloten en <50m voordeur • Ca. 20% groen hoofdstructuur • Ca. 11% groen woonbuurten >1ha • 2.500 – 3.000 bomen • 10% water
Groenblauwe structuur en dooradering, aaneengesloten en <50m voordeur • Ca. 20% groen hoofdstructuur • Ca. 11% groen woonbuurten >1ha • Ca. 1 boom per woning • 10% water
Groenblauwe structuur en dooradering, aaneengesloten en <50m voordeur • Minimaal 18 % groen hoofdstructuur • Minimaal 9 % groen woonbuurten >1ha • Ca. 1 boom per woning • 10% water
Groenblauwe structuur en dooradering, aaneengesloten en <50m voordeur • Verkleining centrale parkzone; parkzone alleen in nabijheid van voorzieningen bij diagonaal fietspad; resulteert in kleiner zoekgebied voorzieningen • inzet op buurtgroen, en ‘groene verharding parkeerplaatsen’ • 10% water
•
Hoe vullen we ‘circa ‘ in zoals nu opgenomen in Masterplan; nader te bepalen % groen bij herijking buiten masterplan; nader te bepalen
3. Energie
Woningen/gebouwen gemiddeld GPR8 of NOM
Woningen/gebouwen gemiddeld GPR8 of NOM
Woningen/gebouwen gemiddeld GPR8 of NOM
Bouwbesluit (BENG)
•
Huidig plan/masterplan is ambitieuzer dan huidige bouwbesluit
4. (Inrichting) wijkontsluitingsweg
• •
Ontsluiting via rotondes; secundair via de Zijde 30km/u
•
Wijkontsluitingsweg ingericht voor 30 km/u; vereist nieuw ontwerp
Auto te gast; autoluwe woonstraten, en bezoekers parkeren op afstand Aangepaste parkeernorm
•
Parkeervisie is essentieel voor identiteit Wilderszijde en afwijkend t.o.v. andere wijken in LsL
Aanpassing hoofdstructuur in Groenwijk en centrale parkzone en daarmee vergroting bouwvelden, en toestaan ‘dove’ gevels
•
Reeds bestaande watergangen worden gedempt bij aanpassing hoofdstructuur
Geen ongelijkvloerse kruising Boterdorpseweg Geen verbreding fietspad naar metro Rodenrijs
•
Ongelijkvloerse kruising Boterdorpseweg en verbreding fietspad naar metro 7 Rodenrijs evt. later realiseren o.b.v. separate investeringsbeslissingen
2. Klimaatadaptieve inrichting
Ontsluiting via rotondes 50km/u met wisselende profilering
• •
Ontsluiting via rotondes; secundair via de Zijde 50km/u met wisselende profilering
• •
5. Parkeervisie & parkeernorm
• •
Auto te gast; autoluwe woonstraten, en bezoekers parkeren op afstand Aangepaste parkeernorm; alleen voor appartementen
• •
Auto te gast; autoluwe woonstraten, en bezoekers parkeren op afstand Aangepaste parkeernorm; alleen voor appartementen
6. Woonvelden
Hoofdstructuur met water en groen, mede als basis voor woonvelden en ontsluiting
Passend binnen hoofdstructuur met water en groen
7. Bovenplanse maatregelen
Niet opgenomen
• • • •
Ongelijkvloerse kruising Boterdorpseweg Verbreding fietspad naar metro Rodenrijs Verbetering sociale veiligheid tunnel De Zijde Verbeterde aansluiting fietsroute op viaduct HSL
• •
Ontsluiting via rotondes; secundair via de Zijde 50km/u met wisselende profilering, en met overal versmalling middenberm
•
Auto te gast; autoluwe woonstraten, en bezoekers parkeren op afstand Aangepaste parkeernorm; alleen voor appartementen
•
Passend binnen hoofdstructuur met water en groen optimalisatie woonvelden langs Boterdorpseweg aan noordzijde Groenwijk •
Geen verbreding fietspad naar metro Rodenrijs?
•
•
• •
•
Herijking uitgangspunten &
Uitganspunten Masterplan
Scenario I Huidig plan zelf financieren
Scenario II Herijking Binnen Masterplan
Scenario III Herijking Buiten Masterplan
Opmerkingen & vragen
• Beeldvorming gemeenteraad april 2021 • Besluitvorming door College op 11 of 18 mei 2021 • Behandeling Commissie Ruimte op 8 juni 2021 • Besluitvorming door Gemeenteraad op 24 juni 2021 • Ontwerp Bestemmingsplan ter inzage medio augustus 2021 • Vaststellen definitief bestemmingsplan en GREX door gemeenteraad december 2021
• Beeldvorming gemeenteraad 20 april 2021 • Besluitvorming door College op 11 of 18 mei 2021 • Behandeling Commissie Ruimte op 8 juni 2021 • Besluitvorming door Gemeenteraad op 24 juni 2021 • Ontwerp Bestemmingsplan ter inzage eind juni 2021 • Vaststellen definitief bestemmingsplan en GREX door gemeenteraad december 2021
• Beeldvorming gemeenteraad april 2021 • Besluitvorming door College op 11 of 18 mei 2021 • Behandeling Commissie Ruimte op 8 juni 2021 • Besluitvorming door Gemeenteraad op 24 juni 2021 • Vaststellen addendum Masterplan/nieuw Masterplan najaar 2021 • Opstellen omgevingsplan 2022 • Omgevingsplan definitief 2023
• Besluitvorming loopt parallel met besluitvorming MPG i.v.m. aanpassing parameters • Invoering omgevingswet per 1-1-2022 • Gemeenteraadsverkiezingen 16 maart 2022 • Indien bestemmingsplan op 1 juli 2021, direct na besluit gemeenteraad over uitgangspunten Wilderszijde, in procedure gaat valt inspraaktermijn deels in vakantie; termijn evt. verlengen? • Betreft best-case planning!!
t.b.v. besluitvorming bandbreedte aanhouden:
t.b.v. besluitvorming bandbreedte aanhouden;
Ca. 28,6 mln tekort
< € 28,6 mln tekort tot BC/GREX-neutraal
BC/GREX-neutraal tot positief
NB: Gerekend met kentallen, geen ontwerpen en contracten
NB: Gerekend met kentallen, geen ontwerpen en contracten
NB: Gerekend met kentallen, geen ontwerpen en contracten
• Vaststelling nieuwe grondprijsbrief met hogere grondwaarde sociale woningbouw door college 16 maart 2021 • Vaststelling MPG incl. herijking parameters door raad op 24 juni 2021
Indicaties Tijd & Geld Tijd (eerste indicatie)
Voorkeurs-scenario
Geld (eerste indicatie) Excl. Scenario-onafhankelijke bijstellingen
Voorkeurs-scenario o.b.v. doelstellingen
8
Scenario-keuze Scenario 1 Huidig plan
Scenario 2 Binnen Masterplan
Scenario 3 Buiten Masterplan
Kwaliteit
++
+
-
Geld
-
0
+
Tijd
+
+
--
Conclusie
Voorkeursscenario
9
Woningbouwprogramma (knop 1) Referentie = BZK-scenario; 25% sociaal, 15% betaalbaar LsL (max. €225k of 900/mnd) en 10% betaalbaar BZK (max. €325k of 1000/mnd)
*Uitgangspunt is dat vrije sector appartementen gebouwde parkeervoorzieningen hebben en sociale/betaalbare appartementen maaiveldparkeren (leefbare/groene wijk); vrije sector appartementen hebben daardoor relatief een lagere grondwaarde Let op: bedragen indicatief!
10
Klimaat-adaptieve inrichting (Knop 2) 1. Kader DGO; Beleid van gemeente (2017) als basis voor opgenomen uitgangspunten in het Beslisdocument (2019) en Masterplan (2020) 2. Kader t.b.v. bepalen % groen en % water in Beslisdocument (2019)
Optimalisatie groen van in totaal ca. 31% in Masterplan naar ca. 27%; • Wijkgroen vaststellen op minimaal 18%; ca. 3ha extra woonveld • Buurtgroen vaststellen op minimaal 9%; ca. 1 ha extra woonveld Let op: bedragen indicatief!
ca. €3 - € 6 mln 11
Klimaat-adaptieve inrichting (toelichting 1) Wilderszijde klimaat-adaptiever dan elders…
12
Klimaat-adaptieve inrichting (toelichting 2) Wilderszijde klimaat-adaptiever dan elders in Lansingerland…
13
Hoofdstructuur & Bouwvelden (Knop 4 en 5) Knop 5. Secundaire watergang niet vastleggen in BP, maar als inpassingsopgave; maakt efficiëntere verkaveling mogelijk bij planuitwerking Knop 4. Versmalling middenbermen WOW; maakt efficiëntere verkaveling mogelijk bij planuitwerking
14
Bovenplanse maatregelen (knop 7)
Let op: bedragen indicatief!
15
Proces & bijstellingen • Juni 2020; Indiening BC Tranche 1 Woningbouwimpuls o.b.v. €38mln tekort, tekort voor gemeente nog € 28,6mln: Grondprijzenbrief 2020 Prijspeil 2020 MPG 2020 NB. parameters gelijk in BC en GREX Afwijzing aanvraag; evaluatie met Ministerie van BZK (September 2020); parameters Lansingerland te conservatief • November 2020; Indiening BC Tranche 2 Woningbouwimpuls o.b.v. €23,2 tekort, tekort voor gemeente nog €17mln: Grondprijzenbrief 2020 Prijspeilcorrecties van 2020 naar 2021 Bijgestelde parameters in BC Tranche 2 t.o.v. MPG; opbrengsten 2% i.p.v. 1% (mede n.a.v. benchmark) NB. Parameters in BC en GREX verschillen (GREX nog gebaseerd op parameters MPG 2020) • Maart 2021; bijstellingen t.b.v. BC/GREX 2021; zonder bijdrage BZK tekort voor gemeente ca. €23mln: Grondprijzenbrief 16 maart 2021, met doorkijk naar 2022 Bijstelling VON-prijzen (index + duurzaamheid cf. criteria NHG i.p.v. BZK) • Juni 2021; vaststelling MPG 2021: Tekenen en rekenen op basis herijking uitgangspunten bijstellen parameters en actualisatie lopende GREX 15-4-2021
Terugvalscenario Wilderszijde
16
BC/GREX-resultaat (indicatief) Businesscase BZK
Businesscase gemeente
Bijdrage BZK
Tekort gemeente*
Juni 2020 Tranche 1
-€38 mln
-€43,4 mln
€19 mln
-€29 mln
November 2020 Tranche 2
-€23,2 mln
-€28,6 mln
€11,6 mln
-€17 mln
Maart 2021 Geen WI
nvt
-€23 mln**
nvt
-€23 mln**
-€14 -€22 mln??
nvt
-€14 -€22 mln??
Juni 2021 nvt o.b.v. voorkeursscenario
Excl. bijstelling MPG
Excl. bijstelling MPG
*Betreft ‘puntschatting’
Bedragen nog indicatief; t.b.v. besluitvorming rekening houden met bandbreedte vanwege planstadium en te maken afspraken met marktpartijen. Gemeente heeft in haar weerstandsvermogen rekening gehouden met een tekort van €29 mln; gemeenteraad beslist hier uiteindelijk over.
**Bedragen
Bedragen incl. herijking grondprijzenbrief en bijstelling VON-prijzen Bedragen excl. bijstellingen MPG 2021 en herijking uitgangspunten 17
Voorgenomen besluit Overwegingen: Geen bijdrage zal worden verkregen van het Ministerie van BZK vanuit de Woningbouwimpuls voor de verdere ontwikkeling van Wilderszijde; • Het college van B&W streeft naar het z.s.m. tot ontwikkeling brengen van Wilderszijde, waarbij ‘niets doen’ geen optie is; • Het college Wilderzijde tot ontwikkeling wil brengen in aansluiting op de ambities zoals verwoord in het Ambitiedocument, Nota van Uitgangspunten en Masterplan voor Wilderszijde; • Er zonder bijdrage van BZK en aanpassing van het plan een geprognotiseerd tekort is op de BC/GREX van ca. €28,6 mln; • Het college het plan zoveel als mogelijk financieel wil optimaliseren met behoud van plankwaliteit; • Het geprognotiseerde tekort op de Businesscase/GREX binnen de kaders van het Masterplan kan worden teruggebracht.
•
Voorgenomen besluit college van B&W over ‘herijking uitgangspunten’ aan gemeenteraad: Binnen de kaders en hoofdstructuur zoals vastgelegd in het Masterplan; • Het woningbouwprogramma aan te passen van 50% naar 40 % betaalbaar; 25% sociaal + 15% betaalbaar LsL (max. €254k VON of €900/mnd; incl. energiebesparende maatregelen) • 5% van de woningen te realiseren tussen €254k en max. €344,5k VON (of €1.000/mnd); cf. NHG incl. energiebesparende maatregelen • Voor het groen in de hoofdstructuur t.b.v. een klimaat-adaptieve inrichting uit te gaan van minimaal 18% groen • Voor het buurtgroen in de bouwvelden t.b.v. een klimaat-adaptieve inrichting uit te gaan van minimaal 9% groen • De middenberm van de wijkontsluitingsweg te versmallen daar waar efficiënt en dit niet leidt tot kwaliteitsverlies, en de ligging van secundaire watergang in Groenwijk te bepalen bij de verdere planuitwerking; e.e.a. ten behoeve van een efficiëntere verkaveling De bovenplanse maatregelen als separate investeringsbeslissingen (geen onderdeel GREX) voor te leggen aan de gemeenteraad
18
Vervolgtraject Op basis van het voorgenomen besluit van het college van B&W wordt:
1. 2. 3. 4.
5.
6. 7. 8.
De ontwikkeling van Wilderzijde verder uitgewerkt op basis van de herijkte uitgangspunten; Het ontwerpbestemmingsplan (incl. bijbehorend landschappelijk en stedenbouwkundig plan en MER-onderzoeken) aangepast; Afspraken met marktpartijen gemaakt en vastgelegd in overeenkomsten; Beeldvorming met de gemeenteraad voorbereid; 20 april 2021 Onderwerp zullen zijn: de afwijzing bijdrage woningbouwimpuls door BZK, de ‘terugvalscenario’s’, het voorgenomen besluit van B&W, het ontwerpbestemmingsplan en planning vervolgtraject Definitieve besluitvorming over vaststelling van de uitgangspunten voor de verdere planuitwerking voorbereid; 11 of 18 mei as. in college van B&W 8 juni Cie Ruimte 24 juni in Gemeenteraad De ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, communicatie naar omgeving en organisatie van de inspraak voorbereid; e.e.a. met als doel om op basis van het besluit van de gemeenteraad op 24 juni as. : Het ontwerpbestemmingsplan eind juni 2021 ter inzage te leggen, Het definitief bestemmingsplan samen met de GREX december 2021 door de gemeenteraad te laten vaststellen. Gezocht naar andere subsidiemogelijkheden (niet voorwaardelijk) nu geen bijdrage van BZK wordt verkregen; Bij Provincie m.b.t. geluidsmaatregelen en mobiliteit Bij MRDH m.b.t. mobiliteit, en m.n. fietsinfrastructuur 19