[T25.08817] MPG 2026 - Algemene toelichting
Tekst van het document
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026 Algemene toelichting
www.lansingerland.nl
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
Inhoudsopgave Inleiding ...................................................................................................................3 1.1 Leeswijzer .......................................................................................................... 6 2 Woningbouw .............................................................................................................7 2.1 Inleiding ............................................................................................................. 7 2.2 Woningmarktafspraken met de Regio Rotterdam ............................................................ 7 2.3 Woningbouwplanning ............................................................................................. 8 2.4 Relatie woningbouwprogramma en financiën ................................................................ 8 3 Bedrijventerreinen .....................................................................................................9 3.1 Inleiding ............................................................................................................. 9 3.2 Vraag en aanbod ................................................................................................... 9 3.3 Fasering ...........................................................................................................
10 4 Uitgangspunten van de grondexploitaties ....................................................................... 11 4.1 Projecten en programma ....................................................................................... 11 4.2 Looptijd van de projecten ..................................................................................... 13 4.3 Grondprijzen ..................................................................................................... 13 4.4 Parameters ....................................................................................................... 13 4.4.1 Kostenstijging ................................................................................................ 14
1
4.4.2
Opbrengstenstijging ........................................................................................ 15
4.4.3
Rente .......................................................................................................... 17
4.5 Plankosten ........................................................................................................ 17 4.6 BBV ................................................................................................................. 18 4.7 Vennootschapsbelasting (Vpb) ................................................................................ 18 5 Resultaten .............................................................................................................. 19 5.1 Resultaat MPG 2026 ............................................................................................. 19 5.2 Tussentijdse winstneming ...................................................................................... 20 5.3 Verwerking van het tekort en totaal voordeel ............................................................. 21 6 Risico’s .................................................................................................................. 22 6.1 Risicoanalyses .................................................................................................... 22 6.2 Algemene risico’s ................................................................................................ 22 6.3 Projectspecifieke risico’s ...................................................................................... 22
2/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
1 Inleiding Ieder jaar actualiseren we de berekeningen van onze gemeentelijke grondexploitaties. Deze leggen we, gelijktijdig met de jaarrekening, aan de raad ter besluitvorming voor via de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Peildatum van het MPG is 1 januari 2026. Naast het MPG rapporteren we jaarlijks bij de Begroting over grote afwijkingen (peildatum 1 juli), inclusief een globale doorkijk naar de eerstvolgende actualisatie. Het MPG 2026 gaat in op de voortgang van de projecten en de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het MPG 2025. Bij de actualisatie van de grondexploitaties verwerken we de realisatie van het voorgaande jaar en kijken we vooruit rekening houdend met de actuele ontwikkelingen. Deze bestaan uit concrete afspraken die zijn gemaakt over bepaalde projecten, algemene ontwikkelingen en trends die zich voordoen op de markt voor woningbouw en bedrijventerreinen, alsook economische en financiële ontwikkelingen. We sluiten aan bij de actuele regelgeving vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de vennootschapsbelasting (VPB) en we leggen verantwoording af over gemaakte afspraken over projecten en algemene beleidskaders zoals in de Omgevingsvisie 2.0. Tot november 2025 was de nota grondbeleid 20192022 kaderstellend (U24.02553).
Woningmarkt Ook in 2025 was de woningbehoefte onverminderd hoog en het blijft een uitdaging om op korte termijn voldoende woningen te realiseren. Het aantal woningverkopen is hoog en de woningprijzen zijn het afgelopen jaar gestegen. De vraag naar (betaalbare) woningen is nog altijd groot en door de recente ontwikkelingen neemt de druk op de woningmarkt alleen maar toe. De aanhoudend hoge vraag naar nieuwbouwwoningen, gecombineerd met loonstijgingen, leidt ertoe dat de woningprijzen zullen stijgen. In Lansingerland hebben we voor het merendeel van onze grondexploitatieprojecten al overeenkomsten gesloten en zijn grondprijzen gekoppeld aan de waardestijging van de woningen. We sloten in 2025 diverse grondverkoopovereenkomsten. Hiermee heeft de gemeente vanuit haar opgave er alles aan gedaan om realisatie van woningen in de komende jaren mogelijk te maken. Dit laat onverlet dat er nog steeds risico’s zijn, die buiten de macht en invloedssfeer van de gemeente liggen. Gedacht kan worden aan het risico rondom netcongestie. Omdat netcongestie vanaf dit jaar een nieuw maar majeur risico kan worden voor kaveluitgiftes, wordt later in dit hoofdstuk apart aandacht besteed aan dit fenomeen.
Financiële ontwikkelingen De Nederlandse economie zal in 2026 gematigd groeien door een stijgende koopkracht, ondanks de beperkte effecten voor de Nederlandse export door Amerikaanse importheffingen. Nederlandse bedrijven stellen hun investeringen uit als gevolg van het onvoorspelbare (handels)beleid in de Verenigde Staten. Het overheidstekort loopt op door hogere overheidsbestedingen in de zorg, defensie en sociale zekerheid. De inflatie daalde in 2025 tot onder de 3% en in 2026 komt dit naar verwachting uit op 2,6% door een afname van prijsstijgingen van diensten en huren. Tevens daalt de inflatie door internationale ontwikkelingen, zoals de waardestijging van de euro en lagere energieprijzen omdat de wereldwijde economie minder snel groeit. De loongroei neemt af, maar blijft nog steeds hoger dan de inflatie door de compensatie van de inflatieschok voor werknemers uit de afgelopen jaren. 3/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
Op de huizenmarkt bleven de huizenprijzen stijgen met ruim 7% in 2025, voornamelijk door loonstijgingen en aanhoudende krapte. Toch blijft de betaalbaarheid van koopwoningen relatief stabiel door de toegenomen leencapaciteit, hoewel starters moeite blijven houden om een huis te kopen door beperkt eigen vermogen. De hypotheekrente bleef in 2025 redelijk stabiel als gevolg van een verlaging van de rentetarieven van de Europese Centrale Bank. Echter, een lichte stijging van de hypotheekrente kan niet uitgesloten worden als gevolg van de oplopende overheidsschulden in de Europese Unie. In het politieke debat stond een mogelijke afbouw van de hypotheekrente centraal. De afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zal de maandlasten voor huiseigenaren slechts geleidelijk verhogen, mits het beleid over 10 tot 15 jaar wordt doorgevoerd. De meeste huiseigenaren kunnen deze hogere lasten opvangen door de stijging van hun lonen. Hoewel de hypotheekrenteaftrek niet direct de huizenprijzen zal verlagen, zullen hogere lonen en inflatie de huizenprijzen waarschijnlijk verder opdrijven. Ondanks de stijgende koopkracht en een redelijk stabiele hypotheekrente blijven er risico’s bestaan. Geopolitieke spanningen, hoge loonkosten en de impact van monetaire beleidsmaatregelen kunnen de inflatie en groei beïnvloeden.
Toch lijkt Nederland op weg naar meer economische stabiliteit met een geleidelijke terugkeer naar een gematigd inflatieniveau en verbeterde koopkracht. Er zijn verschillende bronnen geraadpleegd om inzicht te krijgen in de mogelijke (toekomstige) prijsontwikkeling van de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties.
Netcongestie Op 12 december 2025 publiceerde de Autoriteit Consument en Markt (ACM) het vernieuwde maatschappelijk prioriteringskader. Dit kader is ingegaan per 1 januari 2026. Op grond van het kader zal per 1 juli 2026 de voorrang voor kleingebruikers bij het aanvragen van nieuwe elektriciteitsaansluitingen of verzwaringen vervallen. Vanaf dat moment worden alle aanvragen – ongeacht klein- of grootverbruik – op één wachtlijst geplaatst. Binnen deze wachtlijst is het mogelijk om prioriteit te krijgen, bijvoorbeeld voor woningbouw, onderwijs en gezondheidszorg. Tijdens de beeldvormende avond voor de gemeenteraad over netcongestie op 21 januari j.l. schetste de regioregisseur van Stedin een beeld voor de regio. In meerdere regio’s geven netbeheerders aan dat, zonder aanvullende maatregelen, nieuwe capaciteit in het slechtste geval pas rond 2035 beschikbaar kan komen. Dit betekent dat ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk niet kunnen worden gerealiseerd, omdat zonder beschikbare netcapaciteit geen uitgifte of ingebruikname kan plaatsvinden. Voor grondexploitaties betekent dit dat geplande ontwikkelingen vertraging kunnen oplopen of tijdelijk tot stilstand kunnen komen. Woningbouwprojecten hebben in de praktijk een hogere maatschappelijke prioriteit bij de toebedeling van schaarse netcapaciteit, waardoor deze exploitaties mogelijk minder hard worden geraakt.
Desondanks kan ook bij woningbouw onzekerheid ontstaan over het moment van aansluiting. Met name grondexploitaties gericht op bedrijventerreinen lopen een verhoogd risico op langdurige vertraging, mogelijk tot het moment waarop het elektriciteitsnet structureel is verzwaard. Omdat het midden- en kleinbedrijf (MKB) geen prioriteit krijgt in het maatschappelijke prioriteringskader. De eerste vraag die hierbij aan de orde is, betreft de financiële gevolgen voor de grondexploitaties. Rekentechnisch bezien vormt netcongestie op dit moment geen direct probleem voor de contante saldi van de grondexploitaties. De grondexploitaties zijn opgesteld op basis van vaste uitgangspunten, waarbij wordt gerekend met inflatiecorrecties die hoger liggen dan de rentevoet die binnen de gemeentelijke kaders wordt gehanteerd. Indien tijdens een periode van stagnatie scherp wordt gestuurd op kosten4/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
beheersing en het temporiseren van (plan)kosten, zal het netto effect van vertraging op het contante saldo van de grondexploitaties naar verwachting beperkt zijn. Dit financiële beeld is echter niet het volledige verhaal. Netcongestie heeft ook bredere effecten die het grondbedrijf overstijgen. Zo kunnen projectteams in vaste formatie gedurende langere tijd minder voortgang boeken, terwijl structurele personele lasten doorlopen. Daarnaast nemen gemeentelijke inkomsten, zoals de OZB en de uitkering van het Gemeentefonds, minder snel toe doordat ingebruikname van nieuwe woningen en bedrijfsruimten wordt uitgesteld. Ook kan de liquiditeitspositie van de gemeente onder druk komen te staan door het later realiseren van opbrengsten. Omdat deze effecten niet exclusief samenhangen met individuele grondexploitaties, maar betrekking hebben op de gemeentelijke organisatie en begroting als geheel, zijn zij niet afzonderlijk verwerkt in het MPG. Wel is duidelijk dat netcongestie een structureel en strategisch vraagstuk vormt dat vraagt om een gemeentebrede aanpak. Het opstellen van een actieplan voor de omgang met netcongestie – in samenhang met regionale partners en netbeheerders – is daarbij noodzakelijk.
Naarmate meer duidelijkheid ontstaat over de daadwerkelijke impact van de gewijzigde regelgeving, de duur van wachttijden en mogelijke oplossingsrichtingen, kan dit in toekomstige actualisaties van de grondexploitaties aanleiding geven tot aanpassing van uitgangspunten of scenario’s. Voor nu hebben we concreet geen aanpassingen gedaan in de uitgangspunten van grondexploitaties die te maken hebben met netcongestie. We houden de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten, en rapporteren over afwijkingen bij de Begroting.
Bedrijvenmarkt Er is een grote vraag naar grootschalige logistieke distributiecentra door het nog steeds groeiende marktaandeel van het online winkelen. Vooral op de toplocaties zien we deze groei en ook stijgende grondprijzen. De locatie is niet alleen belangrijk qua bereikbaarheid, maar ook de beschikbaarheid van personeel zal naar verwachting door gaan werken in de locatiekeuze van bedrijven. Het vertrouwen in de bedrijvenmarkt is groot en ontwikkelende beleggers nemen meer risico’s. Bovenstaande ontwikkelingen zien we ook terug in Lansingerland. Door onze actieve marketing en acquisitie staat Lansingerland nationaal en internationaal op de kaart. De vraag naar (grote) bedrijfskavels is aanwezig en dit zien we terug in verkopen en gesprekken die wij voeren met geïnteresseerde partijen. Het aanbod op onze bedrijventerreinen wordt wel steeds minder door de gerealiseerde verkopen. Bijna alle gronden op bedrijventerrein Leeuwenhoekweg zijn verkocht of onder optie en voor Oudeland zijn een aantal kavels onder optie of worden gesprekken gevoerd. De vraag naar bedrijfskavels blijft. De resterende kavels bij genoemde plannen zijn relatief lastiger verkoopbaar, onder meer door de incourante ligging, de gewenste invulling/bestemming en randvoorwaarden zoals netcongestie.
Marktontwikkelingen Gedurende het jaar hebben we marktontwikkelingen nauwlettend gevolgd om te bepalen wat de mogelijke toekomstige effecten zijn op de gemeentelijke grondexploitaties. De parameters voor kostenstijging en opbrengstenstijging hebben we gebaseerd op bronnen van eind 2025. Wij houden de effecten van de marktonwikkelingen in de gaten en indien zicht is op de afwijkingen op de voorliggende cijfers zullen wij hierover rapporteren bij de Begroting. 5/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
1.1 Leeswijzer Deze toelichting gaat als eerste in op de programmering en fasering van de woningbouw en de bedrijventerreinen. Vervolgens lichten we de gehanteerde uitgangspunten zoals rente, kosten- en opbrengstenstijging en voorschriften vanuit het BBV toe. Dit vormt de basis voor de actualisatie van de grondexploitaties en daarmee het MPG 2026. In hoofdstuk 5 lichten we de resultaten toe. Het MPG 2026 geeft inzicht in de verschillen ten opzichte van het MPG 2025. Tot slot geven we inzicht in de belangrijkste risico’s en het verloop hiervan. Als geheime bijlage zijn de financiële gegevens van de verschillende projecten opgenomen. Vanwege de belangen die hierbij kunnen spelen maken deze financiële projectgegevens onderdeel uit van de geheime bijlage. Op basis van de Financiële Verordening is een overzicht bijgevoegd van alle te maken kosten en opbrengsten per project voor de looptijd van het project.
6/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
2 Woningbouw 2.1 Inleiding Bij de actualisatie van de grondexploitaties voor 2026 gaan we door op de bestaande programmering en fasering en houden we rekening met de actuele ontwikkelingen. Deze programmering en fasering is onder meer gebaseerd op de afspraken zoals deze zijn gemaakt in overeenkomsten met diverse ontwikkelaars, woningmarktafspraken met de regio Rotterdam en woningmarktonderzoeken.
2.2 Woningmarktafspraken met de Regio Rotterdam Begin 2022 ondertekenden we het geactualiseerde Regioakkoord met de nieuwe woningmarktafspraken met de regio Rotterdam. Doel van deze afspraken is te voorzien in voldoende (betaalbare) woningen en met name voldoende sociale woningen, een meer evenwichtige spreiding van de sociale voorraad in de regio en een gevarieerd aanbod. Het Regioakkoord vormde de basis voor de Regionale Realisatieagenda Wonen (Woondeal), welke onder andere door regiogemeenten, provincie en het Rijk is ondertekend. Aanvullend hierop is van belang dat in 2024 met de provincie Zuid-Holland de bestuursovereenkomst is gesloten over onder andere de woningbouw op Bleizo-West. Ten slotte zijn we in 2025 met de provincie Zuid-Holland een groeipadbrief sociale huur overeengekomen om de sociale huurvoorraad toe te laten nemen ten opzichte van eerder gemaakte afspraken. Hiermee zetten we een grote stap in het aanpakken van de toenemende woningnood. Voor onze grondexploitaties zijn, samengevat, de volgende afspraken van belang: Voor onze woningvoorraadontwikkeling is de in 2025 vastgestelde Omgevingsvisie 2.0 leidend. Totdat het omgevingsprogramma Wonen nog niet is vastgesteld (verwachting Q3-2026), is de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie 2021-2025 en de doelgroepenverordening Lansingerland aanvullend op deze Omgevingsvisie.
We zetten in op het verder uitbreiden van de woningvoorraad in Lansingerland tot ca. 10.000 aansprekende, gevarieerde en bereikbare woningen tot 2040. Daarmee groeien we als gemeente in een passend tempo naar een omvang van 75.000 inwoners in 2030/90.000 inwoners in 2040 (incl. Bleizo-West). Dit doen we toekomstbestendig, financieel weloverwogen en vanuit een breed volkshuisvestelijk perspectief. We zetten onze ‘brede aanpak sociaal’ voort. Dit betekent niet alleen het toevoegen van nieuwe sociale woningen, maar ook grote aandacht voor het behoud van de sociale voorraad in Lansingerland nu en in de toekomst. Daarbij werken we ook aan het toevoegen van middenhuur en betaalbare koopwoningen voor middeninkomens. Bovendien willen we het aanbod van flexwoningen uitbreiden voor mensen die met spoed een woning zoeken, maar door inkomen of inschrijfduur nu niet in aanmerking komen. We bieden de inwoners aansprekende, uitnodigende en bereikbare woningen aan in een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met een grote variëteit in type en prijsklassen, zowel koop als huur. De woningen zijn zowel voor starters als voor hen die willen doorstromen naar een woning die past bij de volgende fase van het leven. We zetten ons hierbij extra in voor mensen die niet zelfstandig in een woning kunnen voorzien en hebben daarom extra aandacht voor betaalbare en gelijkvloerse woningen.
We bieden inwoners met een zorgvraag passende zorgwoningen aan; van kwetsbare jongeren, inwoners met psychische problemen en ouderen die niet meer zelfstandig kunnen wonen.
7/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
We zijn en blijven een gemeente waar je midden in de Randstad in een dorpse landelijke omgeving prettig kunt wonen en goede voorzieningen hebt op het gebied van winkels, scholen, openbaar vervoer, sport en recreatie. We stemmen woningbouwontwikkelingen, voorzieningen en de openbare ruimte af op de samenstelling van de samenleving. We letten goed op specifieke behoeften zoals sociale woningbouw, starters, ouderen, wonen en zorg en middeninkomens (huur en koop). Bij nieuwbouwlocaties (uitleg, inbreiding en herontwikkelingen) wegen we het woningbouwprogramma af rekening houdend met identiteit, woningbehoefte, differentiatie, leefomgeving, leefbaarheids- en duurzaamheidsdoelstellingen en financiële haalbaarheid. Een belangrijk aspect hierbij is dat we willen voldoen aan de woningbehoefte en tegelijkertijd een groene omgeving bieden. We kiezen daarom voor meer gestapelde woningbouw, zodat er horizontaal meer ruimte ontstaat voor een hoogwaardige, groene leefomgeving.
2.3 Woningbouwplanning In de grondexploitaties zetten we de geraamde opbrengsten uit grondverkoop uit in de tijd. Na verkoop van de (bouwrijpe) grond kan de ontwikkelende partij starten met de bouw. De oplevering van de woning vindt gemiddeld 1 tot 2 jaar later plaats, afhankelijk van de grootte en complexiteit van het project. Als gemeente hebben wij op opleveringen van projecten echter maar zeer beperkt invloed. In de grondverkoopovereenkomsten waarbij wij als gemeente de grondexploitatie voeren maken we afspraken over afname van gronden en betaalmomenten. Het is aan de ontwikkelaar om te bepalen wanneer hij start met de planuitwerking en het bouwen van de opstallen. Bij particuliere ontwikkelingen heeft de gemeente geen grondpositie en zijn we afhankelijk van het initiatief van de ontwikkelende partij.
2.4 Relatie woningbouwprogramma en financiën De gemeente Lansingerland heeft een opgave als het gaat om het financieel gezond blijven van onze gemeente. In een continu proces van het afwegen van kansen en risico’s proberen we te voldoen aan onze ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen, de vraag vanuit de markt en het behalen van onze financiële doelstellingen.
8/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
3 Bedrijventerreinen 3.1 Inleiding Lansingerland is één van de voornaamste aanbieders van bedrijfskavels binnen de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). Lansingerland beschikt over een breed aanbod aan interessante vestigingsmogelijkheden voor bedrijven van binnen en buiten de regio. Bovendien ligt Lansingerland centraal in de Zuidvleugel en heeft een goede bereikbaarheid via de A12 en de N470 en deze is alleen maar verbeterd met de komst van de A13/A16. Ook ligt Lansingerland gunstig ten opzichte van het vliegveld Rotterdam/The Hague airport. Binnen Lansingerland heeft de gemeente twee terreinen in ontwikkeling, waarvoor de gemeente 100% van het risico draagt: Oudeland in Berkel en Rodenrijs en Leeuwenhoekweg in Bergschenhoek. Daarnaast ontwikkelen we nog een terrein gezamenlijk met de gemeente Zoetermeer: Bleizo.
3.2 Vraag en aanbod Elk bedrijventerrein in Lansingerland heeft zijn eigen kenmerken en de terreinen zijn verspreid over de gemeente. De terreinen die wij als gemeente zelf ontwikkelen zijn Oudeland en Leeuwenhoekweg: Bedrijvenpark Oudeland richt zich op modern gemengde bedrijvigheid. De meeste bedrijven komen uit de nabije omgeving, waarbij de focus op het Rotterdamse ligt. Het terrein kent een zeer professionele parkmanagementorganisatie. De kavels kunnen aaneengesloten worden waardoor Oudeland de grootste kavels in de Randstad biedt. Bedrijventerrein Leeuwenhoekweg kent een andere product-markt combinatie en richt zich op bedrijven die behoefte hebben aan bijvoorbeeld ruimte voor buitenopslag. Marketing en acquisitie De combinatie van een aantrekkende markt en de inzet op het gebied van marketing en acquisitie van de bedrijventerreinen heeft geleid tot vele (grote) verkopen en betaalde reserveringen. In gesprekken met marktpartijen merken wij dat de bekendheid van onze bedrijventerreinen in de afgelopen jaren is vergroot. Daarnaast kijken wij continu hoe we nog beter kunnen inspelen op de vraag. In de grondprijzen komen de verschillen in uitstraling en mogelijkheden van de bedrijventerreinen terug. In 2025 gaven we op onze gemeentelijke bedrijventerreinen ongeveer 5,26 hectare aan gronden uit.
Tabel gronduitgifte bedrijventerreinen in 2025 (in hectare) Project Uitgifte 5,26 Oudeland Leeuwenhoekweg
-
9/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
In onderstaande tabel wordt per project weergegeven hoeveel hectare nog uitgegeven wordt per 1-1-2026. Tabel gronduitgifte bedrijventerreinen vanaf 2026 (in hectare) Project Uitgifte Oudeland
3,73
Leeuwenhoekweg
0,60
Uitgiftetempo Het inschatten van de afzetraming voor bedrijventerreinen is lastig door de veelheid en omvang van locaties. Het eindjaar voor de grondexploitatie Oudeland is nu voorzien in 2028.
3.3 Fasering In de diverse grondexploitaties hanteren we per 1-1-2026 de volgende uitgifteplanning: Tabel uitgifteplanning gronduitgifte bedrijventerreinen vanaf 2026 (in hectare) Project 2026 2027 2028 e.v. Oudeland
0,29
Leeuwenhoekweg
0,60
3,28
0,16
10/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
4 Uitgangspunten van de grondexploitaties Een grondexploitatie bestaat uit een optelling van gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten uit het verleden (als die er zijn) en een zo reëel mogelijke raming van kosten en opbrengsten in de toekomst voor een bepaald project. Denk daarbij aan kosten voor het aankopen en bewerken (bouwrijp maken) van de grond en opbrengsten voor het verkopen van deze grond. Ook inflatie (kosten- en opbrengstenstijging) en rente zijn van invloed op deze berekening. Kosten, zoals het aankopen van grond en het bouwrijp maken lopen vooruit op de opbrengsten. Hiervoor trekken we geld aan waarover we rente betalen. Hoe hoger de kosten en hoe later we de opbrengsten realiseren, hoe groter de impact van de rente op het resultaat van de berekening is. Uit de optelling van alle kosten, opbrengsten, inflatie en rente, uitgezet in de tijd, ontstaat een verwacht resultaat. Wanneer dit resultaat negatief is, moeten we daar op dit moment al een voorziening voor treffen om zo het verlies in de toekomst af te dekken. Voor winstgevende projecten geldt een verplichte tussentijdse winstneming, als wordt voldaan aan de daarvoor geldende voorwaarden conform het BBV. Het uiteindelijke resultaat kunnen we pas bepalen als een project volledig is afgerond.
Het definitieve resultaat in de toekomst kan zowel positief als negatief afwijken van datgene dat we op dit moment op basis van een zo goed mogelijke inschatting berekenen. Naast de in de eerdere hoofdstukken beschreven marktontwikkelingen geven we in dit hoofdstuk inzicht in de (algemene) uitgangspunten die wij hanteerden bij de actualisatie van de grondexploitaties.
4.1 Projecten en programma Per 1-1-2026 hebben we 8 lopende grondexploitaties, zie onderstaande tabel en kaart op de volgende bladzijde. Tabel lopende grondexploitaties per 1-1-2026 Kern
Woningbouw
Bedrijventerrein
Berkel en Rodenrijs
Meerpolder
Oudeland
Overig
Westpolder-Bolwerk RvR Groenzoom Noordeinde Bergschenhoek
Wilderszijde
Leeuwenhoekweg
Landscheidingspark Horeca
11/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
Kaart lopende grondexploitaties per 1-1-2026
Tabel programma en looptijd per grondexploitaties MPG 2026 Project
Nog uit te geven vanaf 2026
Meerpolder
geen uitgifte meer gepland
Westpolder-Bolwerk
410 woningen
Berkel Centrum West
geen uitgifte meer gepland
Looptijd t/m: 2026 2028 2026
Oudeland
ca. 3,73 ha bedrijventerrein ca. 0,60 ha bedrijventerrein 2.131 woningen en max. 12.800 m² (maatschappelijke) voorzieningen Wilderszijde Ruimte voor Ruimte Groenzoom Noordeinde max 41 (woningen en/of rvr-rechten), waarvan 17 gemeentelijke kavels
2028
Leeuwenhoekweg
2026
Landscheidingspark Horeca
2026
geen uitgifte meer gepland
2034 2030
12/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
4.2 Looptijd van de projecten De looptijd van een project verschilt per project. Daarbij is het goed om te motiveren, vooral voor projecten met een langere looptijd, waarom we ervoor kiezen deze als gronden in exploitatie te beschouwen en niet als niet in exploitatie genomen (MVA) of overige gronden. Ook het BBV schrijft dit voor in haar notitie Grondexploitaties (2023). De bepaling hierover luidt als volgt: “Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen. Deze termijn wordt gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar alleen gemotiveerd van kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren.” Risico beperkende beheersmaatregelen Wilderszijde De grondexploitatie met de langste looptijd is Wilderszijde. De grondexploitatie Wilderszijde loopt tot en met 31-12-2034 en raakt daarmee de richttermijn van 10 jaar. Om de risico’s van de (lange termijn) ontwikkeling van Wilderszijde te beheersen hebben we de volgende maatregelen getroffen: 1.
Financieel beleidsuitgangspunt dat we zoveel als mogelijk de kosten en opbrengsten gelijk op laten lopen; we proberen de boekwaarde van de grondexploitatie (behoudens de rente) dus zo minimaal mogelijk te laten doen toenemen; 2. Periodiek toetsen we door een marktonderzoek of de door ons gehanteerde uitgangspunten voor tempo van afzet en grondprijs nog realistisch zijn. Indien nodig stellen we de grondexploitatie bij.
4.3 Grondprijzen Het college stelt jaarlijks de kaderbrief Grondprijzen vast. De doelstelling van de kaderbrief is het op transparante wijze richting geven aan de grondprijzen die gemeente hanteert bij gronduitgiftes en het opstellen van exploitatieplannen. Het college stelde op 27 januari 2026 de Kaderbrief grondprijzen voor 2026 vast. De beleidsuitgangspunten (zoals de wijze waarop we de grondprijzen bepalen) zijn opgenomen in de Omgevingsvisie 2.0. De grondprijzen in de grondexploitaties sluiten aan op de kaderbrief Grondprijzen en/of op de reeds gesloten contracten. Door de stijgende woningmarkt nemen de grondprijzen tot nu toe ook toe. Dit heeft ertoe geleid dat de saldi van bijvoorbeeld Wilderszijde in de afgelopen jaren is verbeterd. Als de positieve markt zich voorzet, zal het resultaat van de grondexploitaties mogelijk verder verbeteren.
4.4 Parameters Om aan te sluiten op de marktontwikkelingen herzien wij jaarlijks de parameters. Voor de kosten en opbrengsten maken wij een inschatting van de toekomstige prijsontwikkelingen. De daadwerkelijke prijsontwikkelingen kunnen hiervan afwijken. Indien er vanuit het project aanleiding toe is, laten we door (externe) deskundigen (civieltechnische) ramingen opstellen. Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2026 verwerken we voor de projecten Berkel Centrum West, Wilderszijde (hoofdinfrastructuur, kunstwerken en bouwvelden in uitvoering) en RvR Groenzoom Noordeinde een integrale herziening van de civieltechnische raming. Hierdoor sluiten deze ramingen al aan op het huidige prijsniveau (1-1-2026) van de markt. Voor nieuwe 13/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
en/of bijgestelde ramingen passen we de indexcijfers voor het bijstellen van het prijspeil van 2025 naar 2026 niet toe aangezien deze al berekend is in de nieuwe en/of bijgestelde raming. Voor projecten die geen inhoudelijke herziening van de (civieltechnische) raming behoeven, volstaat het indexeren van de prijzen volgens onderstaande tabel in kolom 2025. Onderstaande tabel geeft de uitgangspunten voor de parameters voor de MPG 2026. De parameters lichten we onder de tabel nader toe. Tabel parameters MPG 2026 MPG 2026 2025
2026
2027
2028 - 2035
2036 e.v.*
3,00%
3,00%
2,50%
2,00%
2,00%
Prijsontwikkeling kosten Kosten
Prijsontwikkeling grondopbrengsten Woningbouw vrije sector
6,00%
5,00%
3,00%
2,00%
0,00%
Woningbouw sociaal
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
0,00%
Bedrijventerrein
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
0,00%
Commerciële voorzieningen
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
0,00%
Lopende contracten
Conform gesloten overeenkomst
Rente
0,45%
0,75%
0,75%
0,75%
0,75%
Disconteringsvoet
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
* conform het BBV mogen we de opbrengsten na een termijn van 10 jaar niet meer indexeren.
4.4.1 Kostenstijging De parameter voor kostenstijging geeft aan wat de verwachte prijsontwikkeling (inflatie) is van de kosten binnen de grondexploitatie. De civieltechnische kosten en de plankosten vormen de grootste kostenposten in de grondexploitaties. Grondverwerving kan eveneens omvangrijk zijn maar vindt zeer beperkt plaats en bovendien is de verwervingsprijs sterk situationeel afhankelijk. In de MPG van 2025 werd verwacht dat de kosten in 2025 zouden stijgen met 3,0%. Vooral de loonsverhogingen in de grond-, weg- en waterbouwsector (GWW) hebben in 2025 geleid tot hogere kosten. De daadwerkelijke kostenstijging in 2025 blijkt nagenoeg overeen te komen met de inschatting bij de MPG 2025. Daarom stellen wij voor om voor de indexatie bij de MPG 2026 uit te blijven gaan van een stijging van 3,0% voor de periode van 1-1-2025 tot 1-1-2026. Voor 2026 wordt verwacht dat de kosten blijven toenemen en nog steeds hoger ligt dan het maximale meerjarig streefpercentage (2%) van de Europese Centrale Bank (ECB) voor de inflatie binnen de Eurozone. Daarom stellen wij voor om de kosten in 2026 eveneens te indexeren met 3%. Voor 2027 stellen wij voor om de kosten te indexeren met 2,5% en voor de periode daarna (2028 en verder) stellen wij voor
14/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
om aan te sluiten bij het maximale meerjarig streefpercentage van de ECB voor de inflatie binnen de Eurozone, dat ook als basis wordt gehanteerd in de commissie BBV (2%). Plankosten De plankosten bestaan uit de ambtelijke begeleidingskosten (uren), kosten voor de inhuur van externe expertise en onderzoeken voor de grondexploitatieprojecten. De plankosten worden beïnvloed door economische fluctuaties. Interne uurtarieven Uitgangspunt voor de MPG 2026 is een gedifferentieerd uurtarief per medewerker. De uurtarieven voor 2026 zijn door team financiën bepaald en bestaan uit drie componenten: 1. Personele kosten; de loonkosten van de medewerkers op een project worden op basis van de daadwerkelijke tijdsbesteding doorbelast naar een project. De interne uurtarieven zijn gekoppeld aan de functie(schalen) en zijn van 2025 naar 2026 licht gedaald met ca. 1,0%. De daling is het gevolg van een bijstelling van eerder ingecalculeerde loonprijsstijging naar daadwerkelijke realisatie; 2. Overhead; per uur wordt een vast bedrag aan overheadskosten doorberekend volgens de regels die het BBV voorschrijft. Het overheadtarief voor 2026 bedraagt € 54,93 (dit was in 2025 € 53,33 en is een toename van 3,0%); 3. PFM-opslag: per uur wordt een vast bedrag voor PortFolio Management doorberekend. De PFM-opslag voor 2026 bedraagt € 3,13 (was in 2025 € 4,12 en is een daling van 24,03%).
4.4.2 Opbrengstenstijging De hoogte en differentiatie van grondprijzen komt tot uiting in de Kaderbrief Grondprijzen 2026 en de grondprijzen zoals opgenomen in de individuele grondexploitaties. De stijgingspercentages baseren we onder meer op de (landelijke/regionale) ontwikkelingen en de ontwikkelingen binnen onze eigen gemeente. Voor de jaren na 2035 passen we (vanuit het voorzichtigheidsbeginsel) voor de opbrengsten geen stijgingspercentage meer toe, conform de aanbevelingen vanuit het BBV. Vrije sector Woningbouw Voor de meeste grondexploitaties is de grondprijs voor vrije sector woningbouw reeds bepaald en vastgelegd in contracten. Deze grondprijzen indexeren we op basis van de opgenomen voorwaarden in de contracten. In het geval dat geen contract ten grondslag ligt, zal in de grondprijs van 1-1-2025 tot 1-1-2026 een stijging van 6,0% doorgevoerd worden. Dit percentage is gebaseerd op de ontwikkelingen van de bouwkosten en woningprijzen in 2025. De residuele grondwaarde is flink toegenomen door een hardere stijging van de woningwaarde dan de bouwkosten. In 2026 wordt verwacht dat de grondprijs stijgt met 5,0%. De aanhoudend hoge vraag naar (betaalbare) nieuwbouwwoningen gecombineerd met hogere lonen en een dalende hypotheekrente, leidt ertoe dat de woningprijzen blijven stijgen.
Bovendien wordt opnieuw verwacht dat de bouwkosten minder harder stijgen dan de woningprijzen wat een opwaarts effect heeft op de grondopbrengsten van de gemeente. Voor 2027 stellen wij voor om de grondopbrengsten te indexeren met 3,0% en voor de periode daarna (2028 – 2035) stellen we voor om aan te sluiten bij het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone (2%).
15/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
Vrije kavels De grondprijs voor een vrije kavel is sterk afhankelijk van de grootte van de kavel, de bouwmogelijkheden en de ligging van de kavel. Differentiatie van grondprijzen is dan ook nodig. Hierom werken wij in ons grondprijsbeleid met een bandbreedte en typologieën van locaties. De uitgifteprijzen voor vrije kavels baseren we op de prijzen zoals opgenomen in de Kaderbrief Grondprijzen 2026. Voor de uitgifte van vrije kavels stellen we voor om van 1-1-2025 tot 1-1-2026 een stijging van 6,0% te hanteren. Dit sluit aan bij de parameters voor vrije sector woningbouw zoals in de alinea hiervoor is besproken. Voor de periode daarna (2026 en verder) wordt eveneens aangesloten bij de parameters voor woningbouw in de vrije sector. Sociale woningbouw Ook de gereguleerde woningmarkt is onderhevig aan ontwikkelingen. De bouwkosten en kosten voor onderhoud en beheer van een sociale (huur)woning zijn net zoals op de niet-gereguleerde woningmarkt gestegen. Vanaf 1-1-2026 wordt de liberalisatiegrens verhoogd naar € 932,93, wat een stijging is van 3,7% ten opzichte van het jaar daarvoor (€ 900,07). De vraag naar een sociale huurwoning blijft hoog, wat het risico op onder andere leegstand vermindert.
Veel gemeenten kiezen ervoor om de grondprijs voor sociale huur te indexeren met de consumentenprijsinflatie (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (3,3%) of de huurprijsstijging binnen het sociale segment (3,7%). Ondanks het feit dat de CPI in 2025 en de huurprijsstijging voor 2026 hoger uitvallen, stellen wij voor om de uitgifteprijzen voor sociale woningbouw in de periode van 1-1-2025 tot 1-1-2026 te blijven indexeren met 2%. In 2026 stellen wij eveneens voor om de grondwaarde voor sociale huur te indexeren met 2%. Ook voor de jaren na 2026 hanteren we een percentage van 2%. We zien geen aanleiding om af te wijken van de parameters voor sociale woningbouw zoals eerder is opgenomen in de MPG 2025. Bedrijventerreinen De prijsontwikkeling van bedrijventerreinen wordt voornamelijk bepaald door de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraag naar grootschalig logistiek vastgoed is vrijwel volledig stilgevallen door onvoorspelbare importheffingen uit de Verenigde Staten. De huur- en koopprijzen blijven in de bedrijfsruimtemarkt stijgen, ondanks het gestegen aanbod door het blijvende tekort aan bedrijfsgrond en kwalitatief goede panden. De interesse in bedrijfskavels zien wij terug in de gesprekken die met geïnteresseerde partijen worden gevoerd. Schaarste aan beschikbare grond en bedrijfsruimten vergroot de kloof tussen vraag en aanbod.
De onzekerheid in deze markt blijft door onder andere hoge bouwkosten en netcongestie. Echter, de interesse in bedrijventerreinen blijft bestaan. Op bedrijventerrein Leeuwenhoekweg zijn vrijwel alle kavels verkocht en ook de verkoop op bedrijventerrein Oudeland is in 2025 voorspoedig verlopen. De resterende kavels zijn echter relatief lastiger verkoopbaar, onder meer door een incourante ligging, een complexe invulling/bestemming en randvoorwaarden zoals netcongestie. Hoe de vraag zich op langere termijn ontwikkelt blijft daarmee onzeker. Mede hierdoor is de grondexploitatie Oudeland met één jaar verlengd tot en met 2028. De prijs die men bereid is te betalen hangt sterk af van de kavelgrootte, bouwmogelijkheden en de sector waarin het bedrijf actief is. Differentiatie van grondprijzen is dan ook nodig. Hier blijven wij op inspelen met ons grondprijsbeleid door te werken met een bandbreedte. Voor de bedrijventerreinen stellen we voor om van 1-1-2025 tot 1-1-2026 een percentage van 2% te hanteren en voor de periode daarna (2026-2035) stellen we hetzelfde percentage van 2% voor.
16/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
Commerciële voorzieningen Het aantal transacties in de winkelmarkt blijft in 2025 beperkt door te hoge huurprijzen voor winkeliers. Het gevolg hiervan is dat leegstand toeneemt en verhuurders bereid zijn om huurkortingen te verstrekken aan de winkeliers. Momenteel is enkel nog sprake van te verkopen grond voor commerciële voorzieningen binnen de grondexploitatie Wilderszijde. Over de realisatie van het grootste deel van de commerciële voorzieningen in Wilderszijde zijn afspraken gemaakt met marktpartijen. Het daadwerkelijk oppervlak te realiseren commerciële voorzieningen, alsmede het type voorziening, hangt af van de vraag binnen de wijk en het aanbod buiten de wijk. De netto grondopbrengsten voor de gemeente is van meerdere componenten afhankelijk, zoals de kavelgrootte, sector waarin het bedrijf actief is en de bouwmogelijkheden. De plannen dienen hiervoor eerst nader uitgewerkt te worden om hier meer over te kunnen vertellen. Landelijke trends zijn op dit zeer lokale niveau beperkt van invloed. We verwachten dat de eerste commerciële voorzieningen in 2029 worden gerealiseerd en stellen voor om de grondopbrengsten van 1-1-2025 tot 1-1-2026 te indexeren met 2%. Voor de periode daarna (2026 – 2035) stellen we hetzelfde percentage van 2% voor.
4.4.3 Rente Jaarlijks rekenen we rente toe aan de grondexploitaties. Conform de regels van de BBV rekenen we met de werkelijk betaalde rente in plaats van de omslagrente. Het rentepercentage is bij de actualisatie van de MPG 2025 in juli 2025 vastgesteld op 1,08% en geldt als een initieel percentage. Om fluctuaties in het rentepercentage (en daarmee de resultaten van de MPG) zoveel mogelijk te voorkomen staat de Commissie BBV een maximale afwijking toe van 0,50% van de werkelijke rente ten opzichte van de het initieel percentage. Jaarlijks dienen we aan te tonen hoe de rekenrente zich verhoudt tot de daadwerkelijke rente. Ook dit jaar heeft team Financiën de werkelijke rente over de gemeentelijke leningenportefeuille berekend. Op basis van de werkelijke balans per 31-12-2025 bedraagt het rentepercentage 0,45% (bijgesteld initieel percentage). Conform de regelgeving rekenen we voor het boekjaar 2025 dan ook 0,45% toe over de balans per 1-1-2025. Voor de toekomstige rente vanaf 2026 is op basis van nieuwe voorschriften vanuit het BBV gerekend met de omslagrente, deze is berekend op 0,75%. Dit percentage wordt aan het einde van het jaar definitief bepaald op basis van de definitieve omslagrente over 2026.
Disconteringsvoet Op grond van het BBV hanteren we een disconteringsvoet van 2,0%, gebaseerd op het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) voor de inflatie binnen de Eurozone. Deze disconteringsvoet is verplicht voor de verlieslatende grondexploitaties ter bepaling van de hoogte van de te treffen verliesvoorziening. Voor de onderlinge vergelijkbaarheid is besloten deze in Lansingerland voor alle grondexploitaties toe te passen. Ten opzichte van de MPG 2025 is de disconteringsvoet ongewijzigd.
4.5 Plankosten Jaarlijks bezien we de plankosten voor de resterende looptijd van een project. Daarbij maken we een inschatting van de tijdsbesteding in uren op basis van cijfers uit het verleden en verwachtingen voor de toekomst. Daarnaast ramen we kosten voor concrete producten die vallen onder de post planontwikkelingskosten, zoals bijvoorbeeld bestemmingsplannen. Uitgangspunt voor de raming van de interne uren is een gedifferentieerd uurtarief per medewerker, zie ook paragraaf 4.4.1.
17/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
4.6 BBV Begin december 2023 heeft de commissie BBV een nieuwe notitie ‘grondbeleid in begroting en jaarstukken’ uitgebracht, dit naar aanleiding van de inwerkingtreding van de Omgevingswet. De regels en voorschriften uit deze notitie is de basis waar wij in de MPG 2025 van uitgaan. De belangrijkste wijziging ten opzichte van eerdere notities betreft de rentetoerekening. De commissie BBV heeft ook de notitie rente aangepast en beoogt hiermee om aan te sluiten bij de fiscale regelgeving. Derhalve moet de rente toegerekend worden op basis van de omslagrente, conform de berekeningsvoorschriften uit de notitie rente. Tussentijdse winstneming Het BBV schrijft een verplichte tussentijdse winstneming voor bij winstgevende projecten, naar rato van de voortgang. De hoogte van de tussentijdse winstneming wordt, per project, bepaald op basis van het zogenaamde percentage of completion (POC). Eventuele onzekerheden (risico’s) worden hierop in mindering gebracht. Voor iedere grondexploitatie bepalen we jaarlijks of deze winstgevend is en of (aanvullende) tussentijdse winstneming verplicht is. De uitkomst van de berekening zetten we af tegen de reeds eerder genomen winst. Deze kan naar boven (naar rato van voortgang) óf beneden (bij financiële tegenvallers) worden bijgesteld.
4.7 Vennootschapsbelasting (VPB) In 2025 heeft de Belastingdienst het oordeel geveld dat Lansingerland voor met name de grondexploitaties in de loop van de jaren door de ondernemerspoort is gekomen. Daarmee is Lansingerland vanaf nu belastingplichtig voor de activiteiten rond het uitvoeren van het grondbeleid. Dit leidt tot een jaarlijkse fiscale druk. De fiscale druk van de gemeente wordt grotendeels veroorzaakt door projecten uit het MPG. In de belastingaangifte worden de gegevens uit het MPG aangevuld met een extracomptabele berekening van bovenwijkse investeringsprojecten (die een relatie hebben met het MPG) en voorbereidingskosten die niet geleid hebben tot een project. Het gaat hierbij om kosten die horen bij de uitvoering van het grondbeleid. In de toekomst zullen we een vaste plek moeten vinden waar we deze kosten verantwoorden. Hierover zal in de komende periode nagedacht worden door dit bijvoorbeeld vast te leggen in een aparte paragraaf in de MPG of een nota bovenwijks.
18/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
5 Resultaten 5.1 Resultaat MPG 2026 Op basis van alle eerdergenoemde uitgangspunten, regels en voorschriften zijn alle lopende grondexploitaties per 1-1-2026 doorgerekend. Daaruit resulteert het onderstaande resultaat: Tabel totalen positieve en negatieve projectresultaten (in mln. €) Totaal resultaat
MPG 2025
MPG 2026
Verschil
1-1-2025
1-1-2026
MPG 2026 t.o.v. MPG 2025
Totaal negatieve grexen op NCW
€
-37,84
€
-38,87
€
Totaal positieve grexen op NCW
€
54,90
€
56,33
€
1,43
Totaal op NCW
€
17,06
€
17,46
€
0,40
Tabel totalen positieve en negatieve projectresultaten (in mln. €) Project NCW 1-1-2025
-1,03
NCW 1-1-2026
€ 2,47
€ 2,47
Berkel Centrum West
-€ 15,40
-€ 16,12
Westpolder - Bolwerk
-€ 14,14
-€ 14,27
Oudeland
€ 29,87
€ 29,24
Leeuwenhoekweg
-€ 7,38
-€ 7,44
Wilderszijde
€ 22,03
€ 24,35
Meerpolder
Ruimte voor ruimte groenzoom Noordeinde
€ 0,52
€ 0,27
Landscheidingspark Horeca
-€ 0,92
-€ 1,04
Totaal resultaat
€ 17,06
€ 17,46
Let op: Bovenstaande bedragen zijn, exclusief de (verplichte) tussentijdse winstneming en staat dus los van de winstname. De reeds genomen winsten uit de grondexploitatie presenteren wij separaat (zie paragraaf 5.3). Ten opzichte van het MPG 2025 is het resultaat van het MPG 2026 op totaalniveau (zowel positieve als negatieve grondexploitaties) toegenomen met circa € 0,40 mln. In paragraaf 5.3 gaan we in op het jaarresultaat. Dit is ongeveer € 2,55 mln. positief en komt onder meer voort uit de verhogen van de verliesvoorziening en een (verplichte) tussentijdse winstneming. Het verschil in resultaat ten opzichte van het MPG 2025 wordt onder meer veroorzaakt door de volgende wijzigingen: Algemeen: Rente boekwaarde: conform BBV boekten we de werkelijke rente over 2025 (0,45%). Deze is lager dan begroot (voordelig effect). Parameters kosten- en opbrengstenstijging: de parameters voor kostenstijging zijn over de gehele looptijd iets hoger dan vorig jaar ingeschat. De parameters voor opbrengstenstijging is hoger dan vorig jaar ingeschat. Per saldo heeft dit een positief effect.
19/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
Projecten Oudeland: Het verkoopproces van de resterende kavels loopt trager door specifieke omstandigheden van kavelligging en bestemming. Daarom is de looptijd van de grondexploitatie met één jaar toegenomen. Dit zorgt voor een extra jaar aan planvorming en daarmee voor hogere plankosten. Dit leidt per saldo tot een verslechtering van het resultaat in de grondexploitatie. Westpolder-Bolwerk: De ramingen zijn geïndexeerd en geactualiseerd. Dit zorgt voor een stijging van de kosten. De indexatie van de grondopbrengsten conform de overeenkomst dempt deze kostenstijging. RvR Groenzoom Noordeinde: De kosten nemen toe door het toevoegen van een drukriolering. Dit wordt voor een groot deel gecompenseerd door de toename van de grondopbrengsten conform de kaderbrief grondprijzen. Wilderszijde: Door de ontwikkelingen op de woningmarkt nemen de grondopbrengsten flink toe. De grondopbrengsten van de gemeente zijn gebaseerd op grondquotes waar de gemeente een percentage van de vrij op naam prijs van een woning ontvangt. Als de vrij op naam prijs stijgt, stijgen de grondopbrengsten van de gemeente ook en vice versa (meebeweegsystematiek). Verder is in 2025 een allonge getekend waarmee 370 extra woningen zijn opgenomen in het programma. Ook de kosten in de grondexploitatie zijn dit jaar flink gestegen.
Allereerst zijn er nieuwe civiele ramingen gemaakt voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Mede door de gestegen eenheidsprijzen, maar ook door het toevoegen van een aantal bruggen in de deelgebieden, zijn de civiele kosten hoger dan verwacht. Daarnaast loopt het project wat vertraging op. Het toevoegen van de 370 woningen aan het programma vereiste de nodige inzet en capaciteit, waardoor de einddatum van de grondexploitatie met een jaar naar achteren is geschoven. Die vertraging zorgt ook voor een jaar extra plankosten. Tot slot zijn er wat meer kosten buiten het plangebied dan eerder werd verwacht, het gaat dan met name om de civiele ingreep bij de Berkelse Poort en de inrichting van Park de Polder. Per saldo nemen de opbrengsten meer toe dan de kosten, waardoor de eindwaarde toeneemt. Voor meer informatie over de verschillen en de overige projecten wordt verwezen naar de toelichtingen per project.
5.2 Tussentijdse winstneming Het BBV schrijft een tussentijdse winstneming voor bij winstgevende projecten, naar rato van de voortgang. Op basis van de regelgeving omtrent deze tussentijdse winstneming berekenen we de winst over het resultaat op eindwaarde (het beoogde resultaat bij het afsluiten van het project inclusief prijsstijgingen en rente). Voor het tussentijds winstnemen gelden 3 voorwaarden: Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). De hoogte van de tussentijdse winstneming bepalen we jaarlijks per project op basis van het zogenaamde percentage of completion (POC) en de geactualiseerde grondexploitaties. Eventuele projectspecifieke risico’s (onzekerheden) mogen hierop in mindering worden gebracht. De hoogte van de tussentijdse winstneming bepalen we jaarlijks opnieuw en verrekenen we met eerder genomen winsten. Het kan hierbij ook voorkomen dat op basis van de geactualiseerde grondexploitaties een deel van de eerder genomen tussentijdse winst wordt teruggeboekt. 20/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
Op basis van bovenstaande namen we bij de jaarrekening 2025 in totaal ongeveer € 2,45 mln. aan tussentijdse winst. Dit bedrag komt bovenop de in 2017 tot en met 2024 genomen winst. Het totaal van de genomen winsten over de lopende grondexploitaties komt hiermee uit op € 32,70 mln. De winstneming betreft de volgende grondexploitaties in onderstaande tabel. Tabel winstneming per grondexploitatie (in mln. €) Project
Reeds genomen winst t/m 2024
Meerpolder Oudeland Wilderszijde Ruimte voor ruimte groenzoom Noordeinde
€ 2,47 € 26,42 € 1,35 € 0,01
Te nemen winst 2025 Totaal tussentijdse winstneming
€ 0,02 € 1,65 € 0,80 -€ 0,01
€ 2,48 € 28,07 € 2,15 € 0,00
Totaal grondexploitaties
€ 30,25
€ 2,45
€ 32,70
5.3 Verwerking van het tekort en totaal voordeel Voor het tekort, ofwel het totaal aan verlieslatende grondexploitaties, moet een verliesvoorziening aanwezig zijn. Op basis van het MPG 2026 is een verliesvoorziening benodigd van € 38,87 mln. Per 31-122024 was een verliesvoorziening benodigd van € 37,84 mln. Dat betekent dat bij de Jaarrekening 2025 per saldo een bedrag van € 1,03 mln. wordt toegevoegd aan de verliesvoorziening. Zoals opgenomen in de Nota reserves en voorzieningen gemeente Lansingerland is de dotatie aan de verliesvoorziening per 31-12-2025 vóór resultaatsbestemming onttrokken aan de algemene reserve. Dit geldt ook voor de tussentijdse winstneming. Voor het project Ruimte voor Ruimte Groenzoom Noordeinde geldt dat dit jaar het resultaat is verslechterd. Daarom worden de eerder genomen winsten gecorrigeerd ter waarde van € 0,01 miljoen en onttrokken uit de dekkingsreserve kapitaallasten RvR De Groenzoom. De tussentijdse winstneming voor alle overige positieve projecten wordt met een bedrag van € 2,46 mln. toegevoegd aan de algemene reserve. Per saldo wordt in 2025 € 2,45 mln. tussentijdse winst genomen. Net zoals bij de grondexploitaties zijn de financiën van het faciliterende deel van Wilderszijde, waarvoor een anterieure overeenkomst (AOK) is gesloten, herzien. Als gevolg van diverse inhoudelijke wijzigingen is per saldo een lichte verbetering ontstaan.
Dat betekent dat bij de Jaarrekening 2025 de verliesvoorziening AOK Wilderzijde wordt verlaagd met € 0,08 mln. ten gunste aan de algemene reserve. Het totale voordeel als gevolg van het MPG 2026 per 31-12-2025 komt op € 2,55 mln. Verwerking resultaat MPG 2026 en verschil met begroting (in mln. €) 2025 Verhoging verliesvoorziening o.b.v. MPG 2026
(1,03)
Tussentijdse winstneming o.b.v. MPG 2026 (jaarrekening 2025)
2,45
Verlaging verliesvoorziening AOK Wilderszijde o.b.v. MPG 2026 Saldo resultaat
0,08 1,49
Vrijval verwachte verhoging verliesvoorziening obv begroting 2025
1,05
Voordeel ten opzichte van begroting
2,55
21/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
6 Risico’s 6.1 Risicoanalyses Ondanks dat we de ramingen binnen de grondexploitaties met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opstellen, blijven er risico’s bestaan. De berekeningen zijn gebaseerd op aannames en uitgangspunten, die in de praktijk anders (zowel positief als negatief) kunnen uitvallen. De belangrijkste risico’s die samenhangen met de grondexploitaties hebben betrekking op de planning, de prijs en het programma. We onderscheiden een tweetal soorten risico’s: Algemene risico’s die generiek voor alle grondexploitaties gelden en risico’s die specifiek gelden voor de projecten.
6.2 Algemene risico’s Algemene risico’s zijn voor alle grondexploitaties van toepassing. Hieronder vallen bijvoorbeeld: Hogere kostenstijging dan inschatting in paragraaf 4.4 Lagere inkomsten Latere inkomsten Stijging (+daling) rentepercentage
6.3 Projectspecifieke risico’s Gekoppeld aan de actualisatie van de grondexploitaties actualiseren we ook altijd het project specifieke risico’s. Hierbij schatten we, naast het risicobedrag, ook in wat de kans is dat het risico zich zal voordoen. Dit leidt tot een gewogen risicoprofiel per project. Om het verloop van de risico’s te kunnen monitoren in de tijd is (indicatief) een indeling gemaakt naar 3 profielen: hoog (gewogen risico groter dan € 2,5 mln.), midden (gewogen risico € 1 mln. tot € 2,5 mln.) en laag (gewogen risico tot € 1 mln.). Bij een voorspoedige ontwikkeling nemen de risico’s af naar mate de ontwikkeling vordert. In het begin van een project is er doorgaans sprake van aannames met een hoge mate van onzekerheid. Naar mate de ontwikkeling concreter wordt, kunnen we de kosten en opbrengsten nauwkeuriger inschatten. Hieronder volgt een overzicht van de projecten met de daarbij behorende risicoprofielen van zowel het MPG 2026 als het MPG 2025. Tabel risicoprofiel 2025-2026 2025
2026
Meerpolder
Laag
Laag
Berkel Centrum West
Laag
Laag
Westpolder-Bolwerk
Laag
Laag
Oudeland
Laag
Laag
Leeuwenhoekweg
Laag
Laag
Wilderszijde
Hoog
Hoog
RvR Groenzoom Noordeinde
Laag
Midden
Landscheidingspark Horeca TOTAAL gewogen risico
Laag €
12.935.543
Laag €
9.049.122
22/23
T25.08817
MPG 2026 - Algemene toelichting
De geactualiseerde risicoanalyses sluiten aan op de geactualiseerde grondexploitaties van het MPG 2026 en zijn waar nodig bijgesteld en/of aangevuld. Op totaalniveau is het risicoprofiel van de grondexploitaties verlaagd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het MPG 2026 zijn hierbij: Ruimte voor Ruimte: het risicoprofiel van Ruimte voor Ruimte Groenzoom Noordeinde is gewijzigd van laag naar midden. Het risicoprofiel is gestegen doordat er nieuwe inzichten zijn die de onzekerheid vergroten, met name rondom de drukriolering Noordersingel en procedures/randvoorwaarden (BOPA, netcongestie). Hierdoor nemen zowel de kans op vertraging als de potentiële financiële impact toe. Wilderszijde: Door de omvang en looptijd heeft Wilderszijde op basis de gehanteerde indeling in risicoprofielen een hoog risicoprofiel. In de toelichting per project lichten we de projectspecifieke risico’s op projectniveau nader toe. Weerstandscapaciteit Op totaalniveau is het gewogen risicobedrag van de grondexploitaties gekoppeld aan de benodigde weerstandscapaciteit. De verlaging van het gewogen risicobedrag betekent dus ook een verlaging van de benodigde weerstandscapaciteit. Voor meer informatie wordt verwezen naar de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing van de Jaarrekening 2025.
23/23