[T25.05197] Motivering BOPA Herlijkheid Noordersingel, Noordersingel ten noorden van 171 (NLo)

Voor wat betreft het aspect water wordt bijgedragen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties doordat de gevolgen van de ontwikkeling gecompenseerd worden. Ondanks dat het realiseren van de waterberging geborgd is in de regels van de waterschapsverordening zal hiervoor een maatwerkvoorschrift worden opgenomen.

70/88

7. VERGUNNINGSVOORSCHRIFTEN EN MAATWERK In de eerdere hoofdstukken is uiteengezet op welke wijze de voorgenomen ontwikkeling past binnen de verschillende be­ leidskaders en hoe de ontwikkeling past binnen de verschillende juridische kaders. In hoofdstuk 6 zijn vervolgens de ver­ schillende omgevingsaspecten uiteengezet. Uit hoofdstuk 3 en hoofdstuk 6 is naar voren gekomen dat er nog voorwaarden verbonden moeten worden aan de BOPA om uiteindelijk te kunnen voldoen aan het criterium van 'een evenwichtige toe­ deling van functies aan locaties'. Ook kan het mogelijk zijn dat een maatwerkvoorschrift wordt opgelegd. De gemeente wordt geacht de BOPA's voor voortdurende activiteiten binnen vijf jaar vanaf 1 januari 2032 in het omge­ vingsplan te verwerken. Daarbij is het van belang dat de voorschriften vertaald moeten worden in het omgevingsplan. Om dit overzicht goed te kunnen bewaken is dit in dit hoofdstuk overzichtelijk onder elkaar gezet.

^ bouwrijp maken ^ woonrijp maken ^ woonactiviteiten (woonruimte toevoegen) ^ activiteit beroep aan huis uitoefenen ^ activiteit bedrijf aan huis uitoefenen ^ activiteit bouwen van hoofdgebouwen ^ activiteit bouwen van bijbehorende bouwwerken bij hoofdgebouwen ^ activiteit bouwen van andere bouwwerken bij hoofdgebouwen ^ benutten van de openbare ruimte Aan de omgevingsvergunning(en) voor de locatie (BOPA 1e en 2e fase) worden de volgende voorschriften gekoppeld. Daar­ naast is het Landschappelijk Inpassingsplan BovenBerkel II (bijlage 2) van toepassing. ^ Per bouwvolume in de eerste lijn is slechts één woning toegestaan. ^ Per bouwvolume in de tweede lijn zijn maximaal twee woningen toegestaan. • De oppervlakte van een bouwvolume in de eerste lijn bedraagt maximaal 120 m2. ^ ^ • ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^

71/88

De oppervlakte van een bouwvolume in de tweede lijn bedraagt maximaal 300 m2 (dus 150 m2 per woning, indien er twee woningen worden gebouwd). De inhoud van een bouwvolume in de eerste lijn (aan- en uitbouwen niet meegerekend) bedraagt maximaal 700 m3. De inhoud van een bouwvolume in de tweede lijn (aan- en uitbouwen niet meegerekend) bedraagt maximaal 2.000 m3 (dus 1000 m3 per woning, indien er 2 woningen worden gebouwd). De goothoogte van een bouwvolume in de eerste lijn bedraagt maximaal 4 meter en de bouwhoogte van een bouwvolume in de eerste lijn maximaal 7 meter. De goothoogte van een bouwvolume in de tweede lijn bedraagt maximaal 4 meter en de bouwhoogte van een bouwvolume in de tweede lijn maximaal 10 meter. De lengte van een bouwvolume bedraagt tenminste anderhalf keer de breedte van het desbetreffende bouwvo­ lume. De dakrichting van een bouwvolume in de eerste lijn ligt parallel aan het lint (Noordersingel) of haaks daarop. De dakrichting van een bouwvolume in de tweede lijn ligt parallel aan het landschap. Een bouwvolume is voorzien van een zadelkap of een afgeleide daarvan; De dakhelling van een bouwvolume bedraagt minimaal 40" en maximaal 50". Het bebouwingspercentage van elk perceel bedraagt maximaal 25%. De afstand van een bouwvolume in de tweede lijn tot de achtergrens van een bouwvolume in de eerste lijn be­ draagt ten minste 10 meter.

De afstand van een bouwvolume in de eerste lijn tot de perceelsgrens met de tweede lijn bedraagt ten minste 10 meter.

^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^

^

^

^

Er worden minimaal twee parkeerplaatsen gerealiseerd en in stand gehouden op elke kavel/perceel. Er worden minimaal drie parkeerplaatsen gerealiseerd en in stand gehouden op mandelig terrein. Er worden erfafscheidingen in de vorm van groene hagen tussen de kavels en langs de gemeenschappelijke toe­ gangsweg gerealiseerd en in stand gehouden. Er wordt voorzien in voldoende watercompensatie (230 m2), aansluitend op de watergangen aan de noord- en zuidgrens van de locatie. De taluds worden in de verhouding 1:3 uitgevoerd en in stand gehouden. In verband met de vereiste drooglegging moeten de vloerpeilen van de woningen op -4,3 m NAP worden aange­ legd. In verband met de waterkwaliteit mag er geen gebruik worden gemaakt van uitloogbare materialen. Indien werkzaamheden worden uitgevoerd in de vleermuisactieve periode (globaal van begin april tot en met eind oktober), moet uitvoering van werkzaamheden tussen zonsondergang en zonsopgang vermeden worden. Daar­ naast dient het projectgebied niet verlicht te worden tussen zonsondergang en zonsopgang. Bij de geplande werkzaamheden is het van belang om de algemene zorgplicht te allen tijde in acht te nemen voor alle in het wild levende organismen. Hierbij geldt dat: In elk geval één richting op gewerkt dient te worden, zodat vluchtroutes voor elk dier altijd mogelijk zijn.

Hierbij dient niet richting dode hoeken gewerkt te worden, maar rich­ ting geschikt alternatief habitat. Geef verstoorde of vluchtende dieren hiertoe de ruimte. Indien werkzaamheden langere tijd stil komen te liggen dient voor het herstarten van werkzaamheden het gebied nogmaals geheel te worden doorlopen door een erkend en kundig ecoloog. Mogelijk hebben beschermde soorten zich intussen (opnieuw) gevestigd. Om algemene broedvogels niet onnodig te storen en overtreding te voorkomen, wordt aangeraden om potentieel verstorende werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren (globaal van 15 maart t/m 15 juli, hoewel dit per soort verschilt). Het wordt daarnaast aanbevolen om voorafgaand aan de werkzaamheden het projectgebied nogmaals kort te controleren op de aanwezigheid van vogelnesten door een erkend en kundig ecoloog.

Ter ondersteuning van deze voorschriften is een figuur opgesteld (figuur 7.1) om de locatie van de woningen in beeld te brengen. In dit figuur wordt inzichtelijk gemaakt wat de mogelijkheden en beperkingen zijn. Deze figuur dient in samen­ hang met de voorschriften gelezen te worden. Met een bouwvlak is aangegeven waar het bouwen van een hoofdgebouw mag plaatsvinden. Hierin is per bouwvlak aangegeven wat de omgevingsnormen zijn. Deze normen geven aan hoeveel wo­ ningen mogen worden gebouwd, wat de bouwhoogtes zijn, wat het maximum bebouwd oppervlak per kavel is en wat de woningtypering moet zijn.

72/88

Figuur 7.1 mogelijkheden en beperkingen BOPA (bron: Rho Adviseurs d.d. 4 augustus 2025)

73/88

8. HAALBAARHEID 8.1

Financieel economische uitvoerbaarheid

In deze paragraaf wordt getoetst of de betreffende ontwikkeling economisch niet evident onuitvoerbaar is. Dit houdt in dat: a. de ruimtelijke ontwikkeling niet evident financieel onuitvoerbaar mag zijn en b. als de ruimtelijke ontwikkeling kostenverhaalplichtige activiteiten omvat, het kostenverhaal verzekerd moet zijn.

8.2

Financiële uitvoerbaarheid

De initiatiefnemer realiseert deze ruimtelijke ontwikkeling voor eigen rekening en risico. De initiatiefnemer zal aan de ge­ meente aantonen dat de ruimtelijke ontwikkeling financieel uitvoerbaar is. Daarmee is aan het eerste vereiste voldaan.

8.3

Kostenverhaal

Indien een ruimtelijke ontwikkeling nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk maakt, is kostenverhaal aan de orde. De ontwikkeling is op grond van artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit aangewezen als een kostenverhaalplichtige activiteit (artikel 8.13 lid a). Op grond van artikel 13.12 van de Omgevingswet is het verboden kostenverhaalplichtige activi­ teiten uit te voeren voordat de hiervoor geldende kostenverhaalbijdrages zijn betaald. Dit verbod geldt niet in het geval dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Tussen initiatiefnemer en de gemeente wordt een overeenkomst gesloten waarmee het kostenverhaal voor de ontwikke­ ling anderszins verzekerd is. Het toevoegen van kostenverhaalvoorschriften in de vergunning is daarmee niet noodzakelijk. Hiermee is ook aan het tweede vereiste voldaan.

8.4

Nadeelcompensatie

Op basis van artikel 15.1, lid 1, onder k van de Ow wordt een omgevingsvergunning aangewezen als zelfstandige schadeoorzaak. Alle mogelijke schade (voor zover deze het normale maatschappelijke risico overstijgt) die is toe te rekenen aan het verlenen van de vergunning kan daarom voor nadeelcompensatie in aanmerking komen. Hierbij valt o.a. te denken aan de waardedaling van een onroerende zaak in de omgeving, inkomensschade of het moeten maken van extra kosten. Voor aanvragen om schadevergoeding is de Verordening nadeelcompensatie gemeente Lansingerland 2023 van toepassing. Gemeente en initiatiefnemer hebben een overeenkomst gesloten waarin is vastgelegd dat wanneer op grond van de Veror­ dening een schadevergoeding als gevolg van de omgevingsvergunning wordt toegekend, de kosten hiervoor door initiatief­ nemer aan de gemeente worden vergoed.

8.5

Conclusie

Uit het bovenstaande volgt dat de ruimtelijke ontwikkeling niet evident economisch onuitvoerbaar is.

74/88

9. MAATSCHAPPELIJKE BELANGENAFWEGING In dit hoofdstuk is beschreven hoe de maatschappelijke belangenafweging betrokken is bij de BOPA. De invulling van deze paragraaf is deels afhankelijk van de te volgen procedure. Bij de reguliere procedure wordt namelijk geen ontwerp ter in­ zage gelegd en kunnen dan ook geen zienswijzen worden ingediend.

9.1

Participatie

Op basis van het raadsbesluit 'Bindend adviesrecht en verplichte participatie' zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Lansingerland is participatie verplicht bij voorliggend project. Er is sprake van woningbouw in het bebouwingslint. De participatie heeft plaatsgevonden door middel van een informatieavond voor omwonenden. De omwonenden zoals opgenomen op figuur 9.1 zijn uitgenodigd door middel van een brief. Op de avond heeft NLO een presentatie gegeven van het project. Het verslag en de presentatie zijn opgenomen in bijlage 11 bij deze onderbouwing.

Figuur 9.1 Bezorgadressen (bron: NLO)

De conclusie van deze avond is als volgt: Het gepresenteerde verkavelingsplan zal ongewijzigd blijven op de besproken onderwerpen locatie irn/uitrit, verdeling per­ celen en bijbehorende oppervlakten en bouwvolumes 1e en 2e lijns bebouwing. In de uitwerking zal de locatie opstelplaats containers aan de Noordersingel aan de noordkant van de irn/uitrit gesitueerd worden. Ook zal diervriendelijke verlichting worden toegepast De omwonenden zijn verzocht het verslag door te nemen en te reageren indien er onjuistheden instaan. Er is één reactie ontvangen op het verslag, deze ziet op het reeds aangehaalde punt van inschijning van verlichting. Dit punt is gehoord maar de in-/ uitrit wordt niet verlegd, wel wordt er gezamenlijk gekeken naar een verdichting van de beplanting om inschij­ nen te beperken.

75/88

9.2

Belangen andere bestuurslagen en ketenpartners

In deze paragraaf is beschreven hoe de belangen van andere bestuurslagen en ketenpartners meegewogen zijn en in het plan zijn verwerkt. In ieder geval: ^ Hoogheemraadschap Delfland; ^ DCMR; • ODH.

9.3

Bindend adviesrecht gemeenteraad

Op basis van het raadsbesluit 'Bindend adviesrecht en verplichte participatie' zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Lansingerland is sprake van een bindend adviesrecht bij dit voorliggend project. Er is sprake van woningbouw in het lint. De gemeente levert t.z.t. tekst aan.

9.4

Zienswijzen

Bij de uitgebreide procedure dient het ontwerpbesluit ter inzage te worden gelegd en wordt de mogelijkheid geboden om zienswijzen in te dienen. In dit geval is er geen sprake van een uitgebreide procedure.

9.5

Conclusie

De maatschappelijke belangen zijn afgewogen en er kan worden geconcludeerd dat het project geen nadelige gevolgen heeft op de omgeving.

76/88

10. EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES Deze paragraaf vormt de totale conclusie van deze motivering. In dit hoofdstuk dient te worden samengevat waarom er sprake is van een aanvaardbare situatie bij verlening van de BOPA en dat bijgedragen wordt aan een 'evenwichtige toede­ ling van functies aan locaties'. Uit de toetsing is gebleken dat de ontwikkeling/de activiteit in overeenstemming is met het beleidskader en de beoordelingsregels, mits wordt voldaan aan de in hoofdstuk 7 bepaalde voorwaarden. Indien wordt voldaan aan deze voorwaarden, draagt de ontwikkeling bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

77/88

BIJLAGE 1 KAVELPASPOORT HEERLIJKHEID NOORDERSINGEL, NLO, 4-8-2025

78/88

BIJLAGE 2 LANDSCHAPPELIJKE INPASSING BOVENBERKEL II, LANSINGERLAND, STIJLGROEP, 11-9-2017

79/88

BIJLAGE 3 NOORDERSINGEL (NABIJ 171) TE BERKEL EN RODENRIJS MILIEUHYGI­ ËNISCH VOORONDERZOEK VERKENNEND MILIEUKUNDIG BODEMONDERZOEK, IDDS, 25-9-2024

80/88

BIJLAGE 4 NOORDERSINGEL (NABIJ 171) TE BERKEL EN RODENRIJS MILIEUHYGI­ ËNISCH VOORONDERZOEK WATERBODEMONDERZOEK, IDDS, 4-10-2024

81/88

BIJLAGE 5 NOTITIE ONDERZOEK GELUID DOOR WEGEN NOORDERSINGEL NABIJ 171 LANSINGERLAND, RHO ADVISEURS, 12-6-2025

82/88

BIJLAGE 6 STIKSTOFMEMO NOORDERSINGEL BERKEL EN RODENRIJS, RHO AD­ VISEURS, 7-3-2025

83/88

BIJLAGE 7 STIKSTOFBEREKENINGEN NOORDERSINGEL BERKEL EN RODENRIJS (AANLEG- EN GEBRUIKSFASE), RHO ADVISEURS, 14-10-2024

84/88

BIJLAGE 8 QUICKSCAN FLORA EN FAUNA NOORDERSINGEL NABIJ 171 BERKEL EN RODENRIJS, HABITUS, 24-10-2024

85/88

BIJLAGE 9 NADER ONDERZOEK STEENUIL NOORDERSINGEL TEGENOVER NR. 78 BERKEL EN RODENRIJS (PROVINCIE ZUID-HOLLAND), RSK, 4-6-2025

86/88

BIJLAGE 10 WATERSLEUTEL NOORDERSINGEL, NLO, 31-3-2025

87/88

BIJLAGE 11 VERSLAG BEWONERSPARTICIPATIE LOCATIE NOORDERSINGEL NA­ BIJ NR. 171 TE BERKEL EN RODENRIJS, NLO, 17-1-2025

88/88