[T25.02054] Gebiedsuitwerking Lies Frankenweg 1
Tekst van het document
Lies Frankenweg 1 20 mei 2025
yurí. ^"'r, J»1'^ jpn'r, ^vS šwc, ^vttS Sïw^
^iiiăëiii^^iiiêãii^ architectuur stedenbouw
Datum:
20 mei 2025
Opdrachtgever:
Gemeente Lansingerland
n'11'/.
dK Hk 0ň Mb Zři,»v 'VniiiS Butf?
GEMEENTE
Lansingerland
Inhoud
ģ*m
Gebeidsuitwerking Lies Frankenweg 1 Lansingerland 1.
Aanleiding en uitgangspunten
2.
Ontwikkellocatie
3.
Cultuurhistorie
4.
Beleid
5.
Stedenbouwkundige analyse
6.
Participatie met omwonenden
7.
Stedenbouwkundige randvoorwaarden
8.
Gebiedsuitwerking
9.
Massa studie
10.
Beeldkwaliteit en kavelpaspoorten
11.
Bronnen
V'v
gm hi •uw*'
Inhoud 3
Gearceerd het plangebied Lies Frankenweg 1 binnen de ontwikkeling Westpolder/Bolwerk. Het zuidelijke deel is reeds bebouwd, het noordelijke deel is momenteel in aanbouw.
De Lies Frankenweg 1 in de nog onbebouwde Westpolder, maart 2010.
ģ*m
V'v
gm •uw*' ÿ'rrr,
Aanleiding en uitgangspunten 4
1. Aanleiding en uitgangspunten Lies Frankenweg 1 betreft een voormalige molenplaats. Dit is een
gebied wordt uitgegaan van oeverbescherming.
bijzondere plek voor de ontstaansgeschiedenis van de Westpolder.
In de afgelopen periode hebben er drie intensieve schets sessies
In de stedenbouwkundige opzet van de Westpolder is duidelijk de
plaatsgevonden met een brede groep omwonenden. De omwonenden
oorspronkelijke richting van de verkaveling van de drooglegging van
hebben daarbij hun wensen en ideeën kenbaar gemaakt. Daaruit blijkt
de Westpolder zichtbaar. De locatie heeft daarom een bijzondere
dat de bomen, de groene uitstraling en de ecologische waarden van
betekenis voor dit gebied.
de plek hoog gewaardeerd worden. Dat geldt ook voor geschiedenis van de plek. De omwonenden zien graag dat de historische betekenis
Op dit moment zijn de ontwikkelingen in Westpolder/Bolwerk in volle
van de molenplaats in de ontwikkeling leesbaar wordt. Stapsgewijs
gang. De zuidzijde is reeds opgeleverd en de noordzijde is in aanbouw.
zijn deze wensen en ideeën uitgewerkt en vertaald naar een
Daartussen ligt het kavel Lies Frankenweg 1. Met het in het bezit
gebiedsuitwerking voor Lies Frankenweg 1.
komen van de kavel van de gemeente is nu de opgave om de locatie bij de planontwikkeling te betrekken.
De bovenstaande uitgangspunten zijn vertaald in het hier voor u liggend stedenbouwkundig plan. Na vaststelling hiervan kan het plan
Het terrein heeft archeologische waarde met name omdat de
verder uitgewerkt worden tot een matenplan, het inrichtingsplan en de
fundamenten van de molen en de overkluizing van de watergangen
wijziging van het omgevingsplan.
nog ondergronds aanwezig zijn. Daarbij is de molenaarswoning aangemerkt als ‘cultuurhistorisch waardevol object’. Het behoud en het versterken van de cultuurhistorische waarden zijn belangrijke uitgangspunten bij de planontwikkeling. Belangrijke kostendrager voor de verwerving is de herontwikkeling van de kavel. Onderzocht zijn varianten waarbij wel en niet sprake is van herontwikkeling. Het handhaven van de huidige situatie is financieel zeer nadelig: de gemeente betaalt veel voor de kavel, maar de opbrengsten zijn dan laag. Herontwikkeling is daarom noodzakelijk. Daarvoor zijn opbrengsten nodig. Uit eerder onderzoek is gebleken dat de ontwikkeling tot vrije kavels financieel haalbaar is. Het realiseren van appartementen is zowel financieel als ruimtelijk niet passend. Uitgangspunt is verder dat het grondwaterpeil wordt aangepast naar dat van de Westpolder. Dit betekent tevens dat het grondpeil wordt verhoogd. Uit onderzoeken blijkt dat er vervuiling is aangetroffen waardoor het terrein gesaneerd zal moeten worden. Dit heeft gevolgen voor de levensvatbaarheid van de bomen en het behoud van de molenaarswoning. Voor de oevers in het openbaar gebied wordt uitgegaan van natuurvriendelijke oevers. Op uitgeefbaar
ģ*m
V'v
gm hi
■•w.iff zw’-'Vmix atu?-
Aanleiding en uitgangspunten 5
2. Ontwikkellocatie Plangebied
y"v
V'v
ģ*m \«n, gm hi •uw*'
Ontwikkellocatie 6
Luchtfoto
y"v
V'v N'"'ř.
ģ*m \«n, gm •uw*' hi
■nr«i«
Ontwikkellocatie 7
Foto’s bestaande situatie
ģ*m
Oeverpark en de Lies Frankenweg met het plangebied aan de horizon
Het plangebied
De achterzijde van de bebouwing langs de Carol van Herwijnenhoek
De Lies Frankenweg met het oeverpark
V'v
gm •uw*' ÿ'rrr,
Ontwikkellocatie 8
Wil van Kralingensingel
Het fietspad richting het oosten, rechts nieuwe bebouwing met vrijstaande woningen
Bestaande toegang tot Lies Frankenweg 1
ģ*m
V'v
gm hi atu?-
Ontwikkellocatie 9
ģ*m
Fietspad met aan de horizon het plangebied
Spoor- en fietsbrug
Achterzijde van de nieuwbouw aan de Willem Wilminkstraat
Achterzijde van de bebouwing langs de Carol van Herwijnenhoek, links het plangebied
V'v
gm •uw*' ÿ'rrr,
Ontwikkellocatie 10
ģ*m
■•W.iff
Indruk van het hoogte verschil van het plangebied t.o.v. de Lies Frankenweg
Indruk van het hoogte verschil tussen de bebouwing aan de Guido de Moorlaan en het plangebeid
De molenaarswoning gezien vanaf de Guido de Moorlaan
Damwand op de overgang van het kleiplateau aan de noordzijde bij de Lies Frankenweg
V'v
gm Bk.P' ÿ'rrr,
Ontwikkellocatie 11
voorgevel molenaarswoning
achterzijde molenaarswoning
entree molenaarswoning
achtergevel molenaarswoning
noordoostzijde van het kavel met zicht naar het zuiden
westzijde met links de achtertuinen van de woningen aan de Carol van Herwijnenhoek
ģ*m
V'v
gm atu?ÿ'rrr,
Ontwikkellocatie 12
3. Cultuurhistorie Ontstaansgeschiedenis, Inpoldering Westpolder Omstreeks 1773 werd de droogmakelij van Berkel opgericht om een aantal uitgeveende plassen droog te maken. Om de polders droog te maken en te houden, werden in de polders windwatermolens met schepraderen gebouwd. In de Westpolder kwamen drie windwatermolens aan één watergang. De eerste molen werd aangeduid met ondermolen (middenin de polder), de tweede met middenmolen en de derde die het water de boezem in sloeg met bovenmolen.
De molen Lies Frankenweg 1 is de locatie van de voormalige middenmolen. Het betrof een achtkantige grondzeiler die rond 1773 gebouwd moet zijn. In 1926 werd het gemaal omgebouwd om het op ruwe olie te laten functioneren. Het gemaal maakte van dat moment de windwatermolens overbodig. De molens werden dan ook gesloopt, wat in 1928 gebeurde. Voor de sloop is de molen gefotografeerd. Fundamenten van de molen zijn in de ondergrond nog (deels) aanwezig en ook de Kaart van de Droogmakinge van Noord- Zuid en Westpolders onder Berkel, Rodenrijs en Tempel’ door D. Graat 1776
overkluisde watergang is vermoedelijk nog grotendeels intact.
Molenaarswoning N IXGENDA
Tijdens de aanwezigheid van de molen had het perceel waarschijnlijk
plangebied
reeds een agrarische functie. Dit blijkt onder andere uit de kadastrale minuut van 1832 waar de aanwezigheid van een hooiberg is aangegeven. Het erf heeft de typische kenmerken van een boerenerf met een boomgaard en een moestuin. Het huis bij de middenmolen is een relatief langgerekt huis met aan de korte, op de molen gerichte gevel een vierkante uitstulping. Het meest noordelijke deel van de huidige woning is vermoedelijk de meest oorspronkelijke bouwmassa, mogelijk met een basis uit 1773.
Kadastrale minuut van 1811-1831 van de middenmolen in de Westpolder 1928
ģ*m
V'v
gm ÿ'rrr,
■•w.iff zw’-'Vmix atu?-
Cultuurhistorie 13
Agrarisch gebruik Na de sloop van de molen wordt de molenaarswoning aan de zuidzijde 4,90 meter uitgebreid. Dat betreft het deel met een hogere goot en nok zoals dit nu nog is te ervaren. Het is niet geheel duidelijk of ook aan de noordzijde een wijziging heeft plaatsgevonden. De posities van het bouwwerk op de kadastrale minuut van 1832 en 1933 wijken van elkaar af. Dit kan erop duiden dan het gebouw aan de noordzijde 3,80 meter is ingekort of dat de positie van het gebouw feitelijk meer zuidelijk lag en dat dit op de kaart van 1933 is gecorrigeerd. Historische foto’s van de molenaarswoning bij de middenmolen zijn er niet. Wel zijn er foto’s van de nieuwe huizen die bij de boven- en ondermolen zijn gebouwd. Het nieuwe bouwdeel aan de zuidzijde toont in gevelopzet grote gelijkenis met de huizen op de molenplaatsen
-
-
van de ondermolen en de bovenmolen. Van de bovenmolen bestaat een foto van de noordgevel waarop een met een wolfseind afgetopte topgevel is te zien. De centraal geplaatste gevelopening toont grote gelijkenis met de bouwsporen van de noordgevel van Lies Frankenweg 1. Op de foto van de bovenmolen zijn de muurankers waarneembaar. Bij de achtergevel van de Lies Frankenweg 1 is bij de noordgevels te zien dat de muurankers zijn afgekapt. Mogelijk zijn dus de topgevel en de goot van de langsgevels verlaagd.
Opname van de achterzijde van Lies Frankenweg 1. Nog net zichtbaar is het wolfseind. Onder de goot zitten stroppen (ogen) voor muurankers. Deze zijn zo dicht tegen de goot geplaatst dat de schieter (verticaal deel) niet geplaatst kan worden. Dit doet vermoeden dan de gevel hoger opgemetseld is geweest vergelijkbaar met de situatie op de foto rechts.
Beeld aan de achterzijde van het huis bij de Bovenmolen in de Westpolder. De gevel vertoont gelijkenissen bij de woning aan de Lies Frankenweg. Echter is de gevel hoger opgemetseld. Mogelijk is de gevel van het achterste deel van de woning aan de Lies Frankenweg eveneens hoger geweest.
Opname van de molenaarswoning bij de Ondermolen
Huis op het erf van de Bovenmolen in de Westpolder
Monumentwaarden Het molenhuis is aangemerkt als ‘cultuurhistorisch waardevol object’. Door onderzoeks- en adviesbureau BAAC is nader onderzoek gedaan naar deze cultuurhistorische waarden. De bouwhistorische verkenning is opgesteld om de waarden bij de voorgenomen herontwikkeling van de locatie in de planvorming mee te laten wegen. Het betreft hierbij echter geen monument. De reden dat het geen monument is, is omdat het object meerdere malen vergaand gewijzigd is en verschillende keren (gewijzigd) opnieuw is opgemetseld. Hierdoor is geen samenhangend beeld meer van een oorspronkelijke ruimtelijke structuur of de constructieve opzet. Het oorspronkelijke materiaal is echter op onderdelen in gewijzigde vorm wel aanwezig. De waarden van Lies Frankenweg 1 liggen in de algemene historische waarde van het object in zijn context in verbondenheid met
V'v
ģ*m Snri* gm ÿ'rrr, 'fniiS atari*
Cultuurhistorie 14
maatschappelijke ontwikkelingen (o.a. de inpoldering van dit gebied). De plaats waar het huis Lies Frankenweg 1 staat, is cultuurhistorisch van betekenis voor het dorp, omdat hier sinds rond 1773, anderhalve eeuw lang, de poldermolen heeft gestaan die gebruik van land in de polder mogelijk maakte. Op het terrein bevond zich een molen, een molenhuis en een hooiberg. Van de molen zijn de watergang en de fundering nog aanwezig, de hooiberg is verdwenen. In 1928 is de molen afgebroken. Het molenhuis is daarbij aangepast en gewijzigd naar een agrarische functie. Op basis van onderzoek wordt gesteld dat er van het molenhuis nog enige substantie resteert (een kapspant, een gording, enkele zolderbalken en vermoedelijk nog wat opgaand muurwerk van gevels). Geconstateerd wordt dat als gevolg van vele wijzigingen en aanpassingen de restanten geen samenhangend geheel meer vormen. Met name ook vanwege de gevelopeningen, die alle twintigste-eeuws zijn, kan weinig duiding aan de restanten worden gegeven. De verbouwingen zijn zo ingrijpend geweest, dat ook de herinneringen aan het puur agrarisch gebruik van het gebouw vanaf de jaren twintig van de vorige eeuw, nauwelijks nog afleesbaar zijn.
Enkel met fotografisch archief onderzoek naar de typologie van een molenhuizen in de Westpolder zoals deze bij de boven- en ondermolen hebben gestaan kan het vermoedelijke beeld enigszins gereconstrueerd worden.
Algemene cultuurhistorische waarden Voor wat betreft concrete waarden is de molenplaats van sociaal economisch belang omdat zij inzicht geeft in de (economische) behoefte om in te polderen en middels landbouw inkomsten te genereren. De molenplaats is van belang voor het inzicht die het geeft in de geografische ontwikkeling van de plek; de wijze waarop het natuurlandschap in cultuurlandschap werd getransformeerd. Dit belang is groot voor wat de geschiedenis als molenplaats betreft, omdat waterlopen, watergang, dijklichamen en molenfundament nog herkenbaar zijn.
Opname van de oorspronkelijke erfinrichting in relatie tot het huidige kavel aan de Lies Frankenweg 1
ģ*m
V'v
gm hi
■•w.iff zw’-'Vmix atu?-
Cultuurhistorie 15
Ensemblewaarden en stedenbouwkundige waarden Van belang bij het ervaren van ensemble- en stedenbouwkundige
onderdelen van het pand. Indien mogelijk is het nuttig om verwijderen
waarden zijn de verbondenheid van het complex met de wijdere
van voorzetwanden duidelijkheid te krijgen over de relaties tussen
omgeving. Het gaat dan om de specifieke karakteristiek van een
opgaand metselwerk en balklagen en het ontstaan en de ontwikkeling
molenplaats (zonder hogere objecten om vrije windvangst te
van de gevelindeling. Met name omdat het lijkt dat de oriëntatie van de
waarborgen) en een ledig polderlandschap met dijken, waterlopen
woning door de tijd is gewijzigd. Ten tijde van de aanwezigheid van de
en weilanden. Door oprukkende uitbreidingswijken is het omringende
molen lijkt de voorzijde aan de noordkant te hebben gelegen en ten
landschap echter zeer sterk gewijzigd. De molenlocatie dreigt hierdoor
tijde van het agrarisch gebruik, lijkt de voorzijde gewijzigd te zijn naar
opgeslokt te worden.
het zuiden.
Op het moment dat de molen een boerderijerf werd is het belang
Nader onderzoek van de noordelijke gevel is nuttig, omdat lijkt dat hier
van de verkaveling en de erfinrichting en de voorzieningen van de
een kelder heeft gelegen, mogelijk in relatie tot een opkamer. Hieruit
molenplaats geschaad. De fundamenten van de molen, de watergang
kan de oriëntatie van het pand en het woondeel en bedrijfsdeel in
en de weinige substantie die van het molenhuis resteert, brengen de
relatie tot het bouwhistorisch gebruik herleidt worden.
poldergeschiedenis nog wat in herinnering. Aangezien na de boerderij functie het pand tot woonhuis is verbouwd, herinnert betrekkelijk weinig
Gebruikshistorie
aan de boerderijgeschiedenis.
Als gevolg van vele verbouwingen is het belang van de ordening, samenhang of inrichting van gebouwen of ruimten, passend bij
Cultuurhistorische waarden van de Molenaarswoning
een historische functie, beperkt geraakt. De historische functie van bouwdelen en ruimten is hierdoor ernstig vertroebeld. Herinneringen aan het molenhuis en de daarop volgende boerderij zijn
Architectonische waarden
Historische massa ontwikkeling. Het vermoeden is dat aan de noordzijde het volume is ingekort. Niet zeker is of dit correct is. Bouwdeel 1 heeft mogelijk een oorsprong in 1776. Bouwdeel 2 is ontstaan na de sloop van de molen. Bouwdeel 1 en 2 zijn cultuurhistorisch het meest waardevol. (bron: Bouwhistorische verkenning BAAC)
geminimaliseerd.
Vanwege vele, vele wijzigingen is het belang van het complex voor de geschiedenis van de architectuur vrijwel nihil. Ook de esthetische
Waardestellingen van het molenhuis
kwaliteit van het ontwerp en de ornamentiek is vanwege de vele
In hoofdopzet en massavorm zijn bouwdeel 1 en 2 van
wijzigingen nihil.
cultuurhistorische waarde. Het gaat dan om de goot- en nokhoogten van deze twee bouwdelen en het gevelpatroon hiervan. De rollagen zijn
Bouwhistorische waarden
bijzonder omdat deze bouwsporen tonen van de gebruiksgeschiedenis
Omdat er in de constructies van zoldervloer en kap weinig
van het pand. Bijzonder is verder het oorspronkelijke materiaal zoals de
sprake is van samenhang én er in het gebouw geen constructies
IJsselsteentjes, de muurankers en de Oude Hollandse pannen.
zijn aangetroffen die een bijzondere rol hebben gespeeld in de geschiedenis van de bouwtechniek is de bouwhistorische waarde
Conclusie monumentwaarden bij verder planontwikkeling
beperkt. De constructies geven vooral het inzicht dat het gebouw in de
De waarden van Lies Frankenweg 1 liggen in de algemene historische
loop der tijd op verschillende momenten (zeer) ingrijpend is verbouwd.
waarde van de karakteristiek van de molenplaats en het agrarisch
Het bouwwerk heeft wel een historische gelaagdheid vanwege
gebruik in zijn omgeving. In de planontwikkeling vormt de karakteristiek
bouwsporen etc. maar het is lastig om hier een waardering aan te
van de erfinrichting van de molenplaats het uitgangspunt.
koppelen. Dit komt doordat onderlinge samenhang vaak niet duidelijk
Van belang zijn de aanwezigheid en de positie van de
is en het hierdoor buitengewoon lastig is om verhalen te koppelen aan
molenfundamenten, de overkluizing van de oude watergangen en de
V'v
ģ*m Snri* gm ÿ'rrr, 'fniiS atari*
Cultuurhistorie 16
Beeld van het interieur van de zolderverdieping van de molenaarswoning.
massa vorm van bouwdeel 1 en 2 van de oude molenaarswoning.
Gezien de bouwsporen is het aannemelijk dat de gevels waarschijnlijk
Daarbij zijn de rudimenten van de oorspronkelijke erfinrichting in de
vanwege verzakkingen meerdere keren opnieuw zijn opgemetseld.
vorm van de oude boomgaard ten oosten van het molenhuis van
Door roet- en cementresten is te zien dat in de muurvlakken stenen
belang. Daarbij refereert de schuurachtige bebouwing aan de zuidzijde
gebruikt zijn uit andere bouwdelen. In lijn met de geschiedenis van
aan de oorspronkelijke inrichting. Deze elementen zijn belangrijke
continue aanpassingen is het uitgangspunt voor het behoud en het
uitgangspunten bij de planontwikkeling.
versterken van de cultuurhistorische waarden daarom gekozen voor reconstructie van de molenaarswoning. In het kavelpaspoort voor de
Behoud molenaarswoning
molenaarswoning zijn de hoofdkenmerken opgenomen die leidend zijn
Onderzocht zijn de mogelijkheden om de molenaarswoning te
bij de goedkeuring voor een bouwplan voor de reconstructie.
behouden. De woning is zichtbaar verzakt gezien de breukscheuren in het gevelwerk. Het noordelijke deel lijkt (mogelijk vanwege de
Archeologie
aanwezigheid van een kelder) meer stabiel hoewel hier ook op cruciale
Vestigia Archeologie 81 Cultuurhistorie heeft archeologisch onderzoek
punten diagonale scheuren zijn ontstaan. Verzakkingen in het zuidelijke
aan de Lies Frankenweg 1 uitgevoerd. Het inventariserend
deel hebben geleid tot vergaande aanpassingen in de deurkozijnen. In
veldonderzoek door middel van proefsleuven op locatie is vastgelegd
de huidige staat is reeds funderingsherstel noodzakelijk. Hiervoor zijn
in een rapportage. Hieruit blijkt dat de fundering van de molen en de
offertes opgevraagd.
overkluizing van de watergang nog aanwezig zijn. Op grond van de
Archeologische vondst werkput 1. Het gaat hier om de kademuur ter plaatse van de overkluiste voor- en achterwaterloop
gevonden resten en historische kadastrale gegevens is een contour Op basis van afspraken met het Hoogheemraadschap voor geheel
gemaakt waar de fundering en de overkluizing zich bevind. In het
Westpolder/Bolwerk zal het peil worden verhoogd. Hiermee komt de
rapport is een advies opgenomen om een contour voor Archeologische
drooglegging van de woning in gevaar.
Monumentenzorg (AMZ contour) op te nemen.
Technisch is het mogelijk een pand op te vijzelen en de fundering te
De vindplaats betreft de standplaats van de middenmolen met
herstellen. In de huidige staat is de woning echter daarvoor te instabiel.
inbegrip van verlicht opgehoogd molenplatform dat vooral diende als
Dit zou betekenen dat er eerst een betonnen plaat met fundering onder
(onder)doorgang voor de boezem (watergang) waardoor dankzij de
de woning gerealiseerd dient te worden waarna het geheel op hoogte
molen het water uit de polder werd gemaald. De vindplaats behelst
gebracht kan worden. Gezien de huidige zettingen in de woning heeft
de omtrek van de molenstomp, de overkluisde boezem, een licht
dit echter vergaande gevolgen voor de kap en de vloeren. Vanwege de
opgehoogd standplaats voor die molenstomp vanwege de benodigde
beperkte hoogte zullen bij deze werkwijze al de bestaande vloeren en
grondegalisatie als gevolg van die overkluizing, en de vulling van de
mogelijk de kap verwijderd moeten worden.
boezem.
Bij cultuurhistorisch zeer waardevolle monumentale bebouwing
Geadviseerd wordt deze vindplaats in situ te behouden en niet
loont het om een object op te vijzelen. Bij de molenaarswoning is
alleen de feitelijke molenstomp. Het gaat om de vindplaats met
geconcludeerd dat de investeringen voor het in situ behoud van
een bufferzone van 1,5m. Geadviseerd wordt de vindplaats weer te
de molenaarswoning niet in verhouding staan tot de monumentale
geven in het omgevingsplan en op de gemeentelijke archeologische
waarde.
beleidskaart. Het is ook te overwegen na te gaan hoe schadelijk de boombegroeiing ter plaatse van de vindplaats is. Vanuit het Vergelijkbare situatie bij molen De Valk van de overkluiste waterloop
ģ*m Mfe
V'v
h|
■•w.iff zw’-'Vmix atu?-
Cultuurhistorie 17
perspectief van ‘behoud in situ’ is het bovendien voorstelbaar om deze behoudenswaardige archeologische vindplaats zichtbaar en beleefbaar te maken. Het is aan het bevoegd gezag, in deze de gemeente Lansingerland, of dit advies omtrent behoudenswaardigheid van de vindplaats, de begrenzing van de vindplaats en de realisatie van behoud in situ op de korte en meer langere termijn wordt overgenomen. De gemeente heeft het recht haar eigen afwegingen te maken over de omgang met deze vindplaats in het kader van de gemeentelijke archeologische monumentenzorg. Ook nadat het archeologisch onderzoeksproces is afgerond, blijft de meldingsplicht archeologische toevalsvondst of waarneming van kracht (Erfgoedwet, artikel 5.10 Archeologische toevalsvondst). Aangezien het nooit volledig is uit te sluiten dat tijdens eventueel grondverzet een archeologische toevalsvondst wordt gedaan, is het wenselijk de Allesporenkaart (bron: Vestigia)
uitvoerder van het grondwerk te wijzen op de plicht om hiervan zo spoedig mogelijk melding te doen bij het bevoegd gezag, de gemeente Lansingerland en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Concreet wordt in het stedenbouwkundig plan een Archeologische Monumentenzorg contour (AMZ contour) opgenomen rond de vindplaats van de resten met een bufferzone van 1,5 meter. Binnen deze zone mogen geen bouwwerken gerealiseerd worden. De voorgestelde bebouwing rondom de vindplaats is zodanig gepositioneerd dat bij uitbreidingen aan de hoofdgebouwen de AMZ contour vrij blijft. Overigens geldt voor het hele gebied Lies Frankenweg 1 een waarde Archeologie 3 en 4. Dit betekent dat door de bouwwerken geen onevenredige afbreuk mag worden gedaan aan de archeologische (verwachtings)waarden van het gebied.
Archeologische Monumentenzorg-contour (bron: Vestigia)
ģ*m ņi«,
V'v
hi
■•w.iff zw’-'Vmix atu?-
Cultuurhistorie 18
4. Beleid Bestemmingsplan/Omgevingsplan Op dit moment heeft de locatie al de bestemming ‘Wonen’. Daarbinnen beschrijft het omgevingsplan (bestemmingsplan) voornamelijk de bestaande situatie met een bouwvlak voor de molenaarswoning en de praktijkruimte aan de zuidzijde van het kavel. Het bestemmingsplan voldoet daarmee nog niet aan de gewenste gebiedsuitwerking. Middels een planologische procedure voor een Buitenplanse Omgevingsplan Activiteit (BOPA) zal het omgevingsplan passend gemaakt moeten worden op de gewenste gebiedsuitwerking.
ģ*m
V'v
gm hi •uw*'
Beleid 19
Groen en Ecologie
Voor Lansingerland is de ‘Groenstructuur Lansingerland 2016-2026’ opgesteld. Hierin zijn belangrijke landschappelijke en ecologische waarden gedefinieerd. Voor de projectlocatie geldt dat ten zuiden van de kavel een Kleiplateau is gesitueerd. Dit kleiplateau tekent zich duidelijk af door het zeer zichtbare hoogte verschil tussen de
LEGENDA THEMA VLAKKEN Open (groen)plekken natuur of agrarisch
Lies Frankenweg en de polder ten noorden daarvan. De locatie ligt daarmee in een laagte gezien vanaf het hogere zuidelijke deel.
Kleiplateau (met steilrand) Bergboezem
De groene en natte verbindingen van de Rand Bolwerk zijn van lokaal ecologisch belang. Op grotere schaal ligt de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur meer aan de rand van het bebouwde gebied naar het westen in de groene zone tussen Lansingerland en Pijnakker en verder
Groen- en recreatiegebieden deels bestaand of in ontwikkeling/uitvoering Natuur- en agrarische gebieden
naar het oosten langs de Rotte en het Rottemerengebied. Annie M.G. Schmidtpark Provinciale Ecologische Hoofdstructuui Groene Hart
Bleiswijk
locatie
Berkel en Rodenrijs
A Thema vlakken V'v
ģ*m h| gm hi Zhnf •'W.ifc AMti*
Beleid 20
Bergschenhoek
Overkoepelend zijn voor Lansingerland kenmerkende landschappelijke elementen geïdentificeerd die nauw verbonden zijn met de LEGENDA THEMA PUNTEN
ontwikkelgeschiedenis van het landschap zoals historische dorpskernen, dorpsentrees, sluizen en (voormalige) molenplaatsen. Hierin is de locatie Lies Frankenweg 1 als belangrijk landschappelijk
Historische dorpskern
element aangegeven als voormalige molenplaats. Dorpentrees vanaf de provinciale weg Waardevol cultuurhistorisch element sluis Waardevol cultuurhistorisch element (voormalige) molen
'oordeinde
locatie
Berkel en Rodenrijs
ģ*m
■•w.iff Tiin-r
V'v
gm hi Siuí*'
Beleid 21
Bergschenhoek
Bleiswijk
Civieltechnische randvoorwaarden Er zijn een aantal specifieke randvoorwaarden die van invloed zijn op
voorzien. De verbinding tussen de noord- en de zuidzijde van het
de planvorming. Met name gaat het hier om geotechnische eisen voor
Bolwerk is hier enkel te voet.
de draagkracht van de grond. Dit betekent dat er voorbelasting zal moeten plaatsvinden waardoor zetting ontstaat in de bodem.
Parkeren
Met het Hoogheemraadschap zijn er afspraken over het peil van heel
Het parkeerbeleid van de gemeente Lansingerland is van toepassing.
Westpolder/Bolwerk. Dit betekent dat het peil hoger komt te liggen dan
De parkeernorm voor vrijstaande woningen is opgenomen in de
het huidige peil van de kavel Lies Frankenweg 1.
Nota Parkeernormen. De locatie ligt in de bebouwde kom van Lansingerland. Verder gaat het hier om vrijstaande koopwoningen. De
Deze ingrepen hebben directe gevolgen voor de aanwezige
hierbij geldende parkeernorm is 2,2 parkeerplaatsen per woning. Het
molenaarswoning en de bomen. Het grondwaterpeil rond de woning
aandeel bezoekersparkeren in deze norm is 0,3 parkeerplaatsen per
komt hoger te liggen. De zetting van de grond door de noodzakelijke
woning.
voorbelasting kan vergaande gevolgen hebben voor de fundering van
Concreet worden in het stedenbouwkundig plan vijf woningen
de woning.
voorgesteld. Volgens de norm moeten er in totaal 11 parkeerplaatsen
Verder zal de bodem vanwege vervuiling met onder andere asbest
worden gerealiseerd. Het stedenbouwkundig plan voorziet in totaal
gesaneerd worden.
in 10 parkeerplaatsen op eigen terrein (twee per woning). Eén parkeerplaats voor bezoekersparkeren zal langs de openbare weg
Door de aanpassing van het grondwaterpeil, het toevoegen van grond
worden gerealiseerd.
voor de voorbelasting en de sanering van de bodem is het behoud van de bomen uitgesloten. Onderzocht wordt of enkele bestaande hoger gelegen bomen bij de entree van het kavel aan de Lies Frankenweg behouden kunnen worden. Hoewel behoud niet mogelijk is, is nadrukkelijk het uitgangspunt van de visie dat vervangende bomen in deze stedenbouwkundige opzet in de Rand Bolwerk aangeplant zullen worden. Uitgangspunt bij de inrichting van de openbare ruimte is de leidraad voor Duurzame Inrichting Openbare Ruimte (DIOR).
Voorziening
Per
koop, vrijstaand
Voor de riool- en nutsaansluitingen wordt, gezien het peil, ingeschat
woning
Parkeernorm voor vrijstaande koopwoningen
dat het riool bemalen zal moeten worden. Onderzocht wordt of natuurlijk verval mogelijk is. Verkeerstechnisch is de inzet om de verkeersbewegingen vanaf de zuidkant van het kavel zo veel mogelijk te beperken. Hiermee wordt de noodzaak voor een oversteek van de fietsverbinding geminimaliseerd. Met het oog hierop is de hoofdontsluiting vanaf de Guido de Moorlaan
ģ*m
V'v
gm ÿ'rrr,
■•w.iff zw’-'Vmix atu?-
Beleid 22
Bebouwde kom
Rest
Aandeel
Lansingerland
Lansingerland
bezoek
2,2
2,4
0,3
Nota Cultuurhistorie Plus
De Nota Cultuurhistorie Plus geeft de uitgangspunten voor het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. De basis hiervoor is het onmisbare onderliggende ‘verhaal’ over de ruimtelijke geschiedenis van dit gebied. Wie die geschiedenis van het landschap en de nederzettingen kent, zal de voorwaarden bij nieuwe ingrepen beter begrijpen. Belangrijk voor deze locatie is de geschiedenis van de droogmakerijen. In Berkel en Rodenrijs werd tussen 1772 en 1776 de Westpolder drooggemalen met behulp van windmolens in een opstelling van een molendriegang van drie (scheprad)molens, die voor de afwatering van de droogmakerij zorgden. De bovenmolen maalde de bovenste 1 tot 1.5 m water uit de plas, de volgende 1.5 m werd door de middenmolen weggemalen en de onderste molen maalde het laagstgelegen water weg. De boven- en middenmolen werden aan de rand van de plas/ polder gesitueerd, de ondermolen er uiteindelijk midden in. De hoogte verschillen in het terrein zijn daarom zeer betekenisvol. Vanaf de jaren twintig van de 20ste eeuw werd begonnen met teelt onder glas (warenhuizen). Ten zuiden van het plangebied waren jarenlang de kassen van de firma Koppert gesitueerd. Berkel en Rodenrijs is in 1993 aangewezen als vinexlocatie. Westpolder-Bolwerk is één van de vier vinexlocaties. Van groot belang voor de ruimtelijke kwaliteit zijn de elementen en
Uitsnede uit de kaart van 1777 van de droogmakerijen. De Westpolder is in het midden. Het noorden is rechtsboven
structuren die afzonderlijk en in samenhang inzicht geven in het ontstaan en de ontwikkeling van Lansingerland tot ca. 1960. De belangrijke landschappelijke elementen en structuren in het plangebied zijn primair de overgang van het hoogteverschil en de historische waterstructuur (poldertochten, molenvaarten). In de tegenwoordige situatie bestaat Lansingerland uit een samenstel van stedelijke gebieden. Op grond van de ontstaansgeschiedenis, het huidig ruimtelijk karakter en de verschijningsvorm wordt het plangebied Lies Frankenweg 1 onderscheiden als ‘woongebied na 1985’. Onder het kopje ‘Welstandsnota’ zijn de uitgangspunten voor ontwikkeling benoemd.
V'v
ģ*m Snri* gm ÿ'rrr, 'fniiS atari*
Beleid 23
Waardebepaling en ontwikkelingen
Over het algemeen worden de gebieden gewaardeerd om hun zorgvuldige bouw en de aandacht die is besteed aan de samenhang met de openbare ruimte. Waar schuttingen worden aangebracht wordt de relatie tussen openbare ruimte en bebouwing snel verstoord. Koppeling met beleid
De Toekomstvisie van de gemeente besteedt aandacht aan uitbreiding van het groen in de woonwijken. In deze woonwijken speelt het groen nu al een hoofdrol. Cultuurhistorisch waardevolle objecten
De molenaarswoning is aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol object. In de Nota cultuurhistorie plus staat Lies Frankenweg 1 vermeld als Westpolder 2. De cultuurhistorisch waardevolle objecten hebben geen status als monument, maar zijn wel van aanzienlijke betekenis voor de cultuurhistorie en/of van belang voor de beeldkwaliteit. Deze objecten worden in bestemmingsplannen aangeduid als ‘cultuurhistorisch waardevol’ en krijgen via het bestemmingsplan bescherming van de cultuurhistorische waarde, met name wat betreft situering, volume en architectonische kenmerken.
ģ*m
V'v
gm hi
■•w.iff zw’-'Vmix atu?-
Beleid 24
Welstandsnota Het welstandsbeleid is bedoeld om te zorgen dat de leefomgeving
GEBIEDSCRITERIA ‘LICHT’
en het versterken van de bestaande en/of gewenste kwaliteit. Het
het aanzien waard is en blijft. In de welstandsnota zijn verschillende
Welstandscriteria in relatie met de omgeving
kwaliteitsniveau van ingrepen aan deze bouwwerken moet hoog zijn.
welstandsniveaus aangegeven voor de verschillende gebieden. De
^ bouwinitiatieven houden de bestaande stedenbouwkundige structuur
verschillende gradaties van welstandstoezicht zijn: 1. welstandsvrij, 2.
herkenbaar en doorbreken deze niet
OBJECTCRITERIA ‘BIJZONDER’
vrij met excessenregeling, 3. licht, 4. bijzonder. Westpolder/Bolwerk
^ bouwactiviteiten zijn afgestemd op de bestaande maat- en
Welstandscriteria in relatie met de omgeving
heeft het welstandsniveau ‘licht’. Hier vindt welstandsbeoordeling
schaalverhoudingen per blok of rij
^ de gebouwen zijn als zelfstandige eenheden herkenbaar in hun
voorafgaand aan de vergunningsaanvraag plaats en is gericht op het
^ handhaven samenhang in ontwerp van bebouwing en openbare
omgeving
bewaren van de stedenbouwkundige en architectonische samenhang.
ruimte
In deze gebieden worden de openbaarheid en de publieke ruimte
^ handhaven hoogbouwaccenten en hoekaccenten
Welstandscriteria bouwwerk op zichzelf ^ bij verbouwingen moeten contouren en silhouet van het
vooral beleefd door de mensen die er wonen of werken. Voor de locatie zijn de gebiedsgerichte welstandscriteria voor
Welstandscriteria voor het bouwwerk op zichzelf
oorspronkelijk gebouw in stand blijven
‘Woongebieden na 1985’ van toepassing (par. 4.7). Verder gelden de
^ oriëntatie van de voorgevel aan straat of plein handhaven
^ dakvensters en zonnecollectoren verzonken in het dakvlak en de
objectgerichte welstandscriteria voor ‘Monumenten en cultuurhistorisch
^ bij uitbreiding Z wijziging van de woning wordt gebruik gemaakt van
maat in verhouding tot het oppervlak van de kap en overige reeds
waardevolle objecten’ (par. 5.1).
een standaardset accessoires, die voor dit type zijn ontwikkeld.
aanwezige elementen daarin. Het karakter van het dakvlak wordt
^ bindende elementen per architectuureenheid dienen bij verbouw
daarbij niet aangetast.
Gebiedstype ‘Woongebieden na 1985’
in stand te blijven of op een overeenkomstige manier te worden
^ het ‘uitzagen’ van delen van de kap ten behoeve van een balkon of
Ordenende principes en dragende kwaliteiten zijn hier:
vernieuwd
loggia is niet toegestaan
^ de woningen zijn georiënteerd op de straat, met een duidelijke voor-
^ ingrepen afstemmen op de kenmerken en bijzonderheden van het
en achterkant
specifieke ontwerp, wat betreft bestaande geleding, plastiek en ritmiek
Welstandscriteria detaillering, materiaal- en kleurgebruik
^ heldere scheiding privé - openbaar
van de gevel(wand)
^ detaillering eenvoudig, gevarieerd en zorgvuldig
^ groen, maar vooral water speelt een belangrijke structurerende rol in
^ voor bijzondere functies en op bijzondere plekken is een ‘eigen
^ dakkapellen, kroonlijsten, erkers en dergelijke moeten worden
het ontwerp van de wijken
vormgeving’ mogelijk en soms zelfs wenselijk.
vormgegeven als zelfstandige elementen ^ renovaties, aan- of verbouwing in stijl aanpassen aan het oude
^ het gevelbeeld krijgt samenhang doordat een aantal woonhuizen naar hetzelfde ontwerp is gebouwd, en door identiek, opvallend
Welstandscriteria detaillering, materiaal- en kleurgebruik
gebouw: hedendaagse interpretatie van historische kenmerken is
materiaalgebruik
^ aanpassingen aan detaillering, materiaal- en kleurgebruik per
mogelijk
^ de architectuureenheden hebben een opvallende ontwerp-
architectuureenheid identiek uitvoeren
^ het ouder maken van het gebouw door het toevoegen van elementen
karakteristiek, bv. een asymmetrische, aan één kant diep doorlopende
^ aanpassingen afstemmen op bestaande detaillering, materialisering
of details die horen bij een voorbije stijlperiode en nooit onderdeel van
kap
en kleurgebruik
het gebouw geweest zijn, is niet toegestaan.
^ per architectuureenheid zijn dezelfde materialen en kleuren
^ wanneer de erfafscheidingen onderdeel zijn van de architectuur de
^ materiaalgebruik gelijk aan of vergelijkbaar met het bestaande:
toegepast
samenhang niet verstoren
bakstenen gevels, pannendaken etc., bij voorkeur géén kunststoftoepassingen
Uitgangspungspunten welstandsbeleid
Objectgerichte welstandscriteria voor ‘Monumenten en
^ kleurgebruik aansluitend bij de aard en (historische) karakter van het
^ samenhang bebouwing en openbare ruimte behouden
cultuurhistorisch waardevolle objecten’
gebouw
^ ingrepen aan gebouwen moeten passen bij het (vaak opvallende)
Alle monumenten en cultuurhistorisch waardevolle objecten vallen
ontwerp per architectuureenheid.
onder het bijzondere welstandsniveau. De welstandsbeoordeling is gericht op het voorkomen van aantasting van de karakteristieken
V'v
ģ*m h| gm wc
■•w.iff zw’-'Vmix atu?-
Beleid 25
5. Stedenbouwkundige analyse
Bouwmassa’s en korrelgrootte Aan de zuidzijde van het kavel is momenteel een grote praktijkruimte gesitueerd. Dit zet het kavel dicht ten opzichte van de belendingen. Toegang is enkel via de schuur/praktijkruimte.
Verkeer Op dit moment is het terrein geen onderdeel van de padenstructuur langs de Rand Bolwerk. Tevens is er geen verbinding tussen de noord- en de zuidzijde.
Privé/Openbaar Op dit moment is het terrein niet openbaar toegankelijk.
Bebouwd/onbebouwd Het gebied kenmerkt zich als solitaire bebouwing in een open ruimte. De stedenbouwkundige samenhang is hier veel losser dan in de aangrenzende wijken. De locatie heeft de kenmerken van een randzone. De opzet van de bebouwing op de locatie relateert voornamelijk aan de historie van het erf als molenplaats.
Groen en water Op de plankaart is watercompensatie opgenomen voor de wijk. Dit wordt momenteel gerealiseerd. De huidige contouren liggen vast. Onttrekken van oppervlakte water is niet mogelijk.
Typologie De direct omliggende bebouwing bestaat voornamelijk uit vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen. Vooral aan de zuidoostzijde zijn vrijstaande woningen (gedeeltelijk in ontwikkeling). Aan de noordzijde van het plangebied zijn meer rijwoningen gesitueerd.
JpMflr, J»'į ?J«ro vnir,
■*5r«.iťl
Stedenbouwkundige analyse 26
molenaarswoning hooiberg moestuin
molen
schuur
Cultuurhistorie Op de tekening is het oorspronkelijk verloop van de watergangen weergegeven in relatie tot de huidige bebouwing. Centraal op het kavel staat de molen. De fundamenten en de overkluizingen zijn nog in de grond aanwezig. Ten zuiden van de molen heeft een schuur gestaan. Mogelijk een stal. Ten noorden van de molen ligt de molenaarswoning. Het terrein is ingericht als boerenerf met een hooiberg, een boomgaard en een moestuin.
Bouwhoogte De bouwhoogte van de nieuwbouwwijk is twee lagen met een kap. De historische bebouwing bestaat uit één laag met een kap. De nieuwe ontwikkeling aan de zuidoostzijde bestaat uit één laag met kap.
Doorsnede noord-zuid bestaande situatie. De grijze lijn geeft het nieuwe peil na voorbelasting weer. Het hoogteverschil tussen de Lies Frankenweg en de planlocatie is momenteel 3,15 meter. In de nieuwe situatie zal dit
hoogteverschil 2,55 meter zijn. De nieuwe woningen in het plangebied liggen dus aanmerkelijk lager dan de woningen aan de Lies Frankenweg. Dit beperkt de visuele impact ervan.
jMļ j»'į í"'f,
Ą Ęŗtttr,
2Wŕ..iťS
Stedenbouwkundige analyse 27
Openbaar parkeren Aan de noordzijde is het openbaar parkeren (blauw) gelegen aan de Guido de Moorlaan.
y"v
V'v N'"'ř.
jm me. 4*4 hk rr.nS Sill? ^Iiš Ikif
28
6. Participatie met omwonenden Schetssessie 1 Er hebben eind 2024 drie schetssessies plaatsgevonden samen met betrokken bewoners in de buurt. In de eerste sessie zijn de ideeën en wensen van de bewoners geïnventariseerd aan de hand van steekwoorden. Aan de hand hiervan zijn samen met de bewoners vier ontwikkelscenario’s geschetst voor verder onderzoek. In de volgende paragrafen worden de scenario’s beschreven. ‘Waterwonen’
Getracht wordt het kavel zo ongerept mogelijk te houden. Bestaande bomen worden zo veel mogelijk behouden. De grond wordt openbaar gebied of mandelig terrein van de nieuwe bewoners. Aan de noordzijde worden vijf waterwoningen toegevoegd. Drie daarvan worden ontsloten vanuit het noorden en twee vanuit het zuiden. De molenaarswoning wordt omgebouwd tot gemeenschappelijke ruimte. Verder worden de molenplaats en de watergangen gemarkeerd. De historische boomgaard wordt opnieuw aangeplant. ‘Molenerfgoed’
De molenaarswoning wordt gerestaureerd en krijgt de functie van Historisch Informatie Punt (HIP). De molenplaats en de overkluizingen worden gemarkeerd. De financiele drager voor de ontwikkeling is in de vorm van nieuw toe te voegen woonbebouwing. Aangesloten wordt bij de historische bebouwingskarakteristiek van de molenplaats. Er ontstaat zo een seniorenhofje op een molenerf. Het terrein is openbaar toegankelijk en mandelig terrein als onderdeel van het hof.
‘Polderpark’
‘Maximaal uitgeefbaar’
V'v
ģ*m Snri* gm hi 'fniiS atari*
Participatie met omwonenden 29
‘Polderpark’
Uitgangspunt is dat de locatie een openbaar park wordt als continuering van de steilrand/bolwerk. De molenaarswoning wordt gerestaureerd en krijgt de functie van Historisch Informatie Punt (HIP). De molenplaats, de overkluizingen en de watergangen zullen gemarkeerd en beleefbaar gemaakt worden. Voor de noodzakelijke financiele draagkracht van het plan worden aan de oostzijde vier vrije kavels aan de oever van het water toegevoegd. ‘Maximaal uitgeefbaar’
Onderzocht is hoe de bebouwing en daarmee de opbrengsten gemaximaliseerd kunnen worden. Overwegingen zijn onder andere het realiseren van meervoudige bewoning op de locatie van de molenfundamenten. Het terrein wordt verder maximaal uitgeefbaar gemaakt door het efficient in vieren te delen waardoor de ontsluiting
Waterwonen’
Molenerfgoed’
Polderpark’
‘Maximaal uitgeefbaar’
geminimaliseerd kan worden. De bestaande massavorm van de molenaarswoning wordt meer vrij geïnterpreteerd en herbouwd tot vrijstaande woning. De optie is verder opgenomen om aan de oostzijde twee tweekappers toe te voegen.
V'v
ģ*m gm ÿ'rrr, ■•w.iff zw’-'Vmix atu?-
Participatie met omwonenden 30
Schetssessie 2 op verantwoorde wijze te maximaliseren. In de eerste schetssessie zijn de wensen van de bewoners voor de plek duidelijk geworden. Het gaat om: 1. het behoud van het groene
Door de bewoners zijn de volgende aandachtspunten meegegeven
karakter van het gebied, 2. het verbinden van de plek met de groene
voor een succesvolle ontwikkeling:
en natte ecologische zones, 3. het inzichtelijk maken van de historie van de molen en de molenaarswoning en 4. het toegankelijk maken
Groen
van de locatie zodat de geschiedenis zichtbaar wordt.
•Ecologie water •Ecologie land
In welke vorm, en met name hoe, met deze uitgangspunten een
•Toegankelijk groen
financiële basis gevonden kan worden is uitgangspunt geweest
•Natuurinclusief bouwen
voor de tweede schetssessie. Hierin zijn de schetsen uitgewerkt in
•Zoveel mogelijk hoge bomen
tekeningen en maquettes. De oppervlaktes zijn berekend en er is
•Boomgaard, pluktuin
aan de hand van het grondgebruik een verkenning gemaakt wat de verschillende scenario’s betekenen voor de grondexploitatie.
Bebouwing en ontsluiting •Geen bebouwing
Hieruit blijkt dat het creëren van een financiële drager voor de
•Zorgvuldig plaatsen van woningen ten opzichte van de context
verschillende scenario’s grote uitdagingen met zich meebrengt.
(historie, omwonenden)
Immers is de kostendrager voor de verwerving van het kavel door
•Diversiteit (herbouw molenaarswoning, ‘regulier’, waterwoningen)
de gemeente de herontwikkeling ervan. De opties waarbij het terrein
•Ontsluiting vanaf noorden
yį/ŢyLM i/ÿ pl 4AÍ5/AJ6T ujflplřifrew : 0^ LU4T/J/A-
niet uitgeefbaar is, genereren onvoldoende financiële basis. Ook als mandeling terrein is er onvoldoende financiële basis.
•Molenplaats zichtbaar en openbaar toegankelijk De restauratie van de molenaarswoning zonder dat daar financiële
•Molengang zichtbaar maken
compensatie (door verkoop) tegenover staat, drukt verder negatief op
•Reconstructie van de molenaarswoning (in massa en uitstraling)
piAfîS/W'
FĨ5 mo
víi«Wŕ M\) m ştiie ry
Erfgoed
Wuip
,
kŵ-f
de exploitatie.
oen/
Voor een betere financiële drager moet uitgegaan worden van de
six*?/»** mtíī* Ysriïľ'
herontwikkeling/reconstructie van de molenaarswoning tot zelfstandige woonruimte. In deze setting waarbij de gemeente grond uitgeeft is de financiële drager, zoals ook eerder is genoemd, het creëren van
i Of en****' ť7rn[tl
T&fiKb 7
kwalitatief goede kavels. Aan het eind van de tweede ontwerpsessie is geconcludeerd dat voor de financiële draagkracht de opgave is om (binnen het behoud van het groene karakter van het gebied, de ecologische verbindingen en het
mn
pp
Zicrn MAK Pİ/ ÌM/1 Wífft*
MfVTtAWL Dieted/
I
ihicwier
TX/*' (A I* Aandachtspunten voor de ontwikkeling
\Wi/, V'v
ģ*m h| gm hi Bk.P'
fW*Tlč WW įW, jf&tçum 010c. täV
inzichtelijk maken van de historie van de plek) het uitgeefbaar gebied
"•Wilű Zhnf
ooŗyftlM-
Participatie met omwonenden 31
Schetssessie 3
A1
,A4
A2
A3
A5
Stedenbouwkundige opzet; Een eiland omzoomd door groen
In schetssessie 3 zijn de uitgangspunten vertaald naar
belendingen op het water en het openbaar groen. Aan het eind van
kavels A3 en A5 en de positie van de waterwoning is het vrije uitzicht
stedenbouwkundige randvoorwaarden en een concept
de schetssessie zijn de reacties gevraagd van de bewoners. Hierbij
op het water en groen voor de directe belendingen in het definitieve
gebiedsuitwerking. Hierbij is zorgvuldig gekeken naar de inplanting
zijn aandachtspunten meegegeven voor de verdere uitwerking. Bij de
plan verbeterd.
van de ontwikkeling in de omgeving en de karakteristieken van de
doorontwikkeling naar de definitieve gebiedsuitwerking is met name de
plek. Ook is rekening gehouden met de zichtrelaties van de directe
breedte van de ontwikkeling nader bekeken. Met aanpassingen aan de
ģ*m
V'v
gm ÿ'rrr,
■•w.iff zw’-'Vmix atu?-
Participatie met omwonenden 32
Informatiesessie na gewijzigde AMZ-contour
Aanpassing van het plan na nieuwe informatie over de locatie van de molen
Door oplettende omwonenden is ontdekt dat het definitieve
het noorden ligt dan eerder werd aangenomen. Dit maakte een
archeologische onderzoek een licht gewijzigde locatie van de
heroverweging van kavel A3 noodzakelijk aangezien dit kavel erg dicht
vindplaats van de molenresten aangeeft. Hierop is de definitieve
op de molenvindplaats zou komen te liggen. Doordat ten zuiden van
Het gewijzigde plan is aan de bewoners voorgelegd. Aandachtspunten
digitale tekening van de Archeologische Monumentenzorgcontour bij
de molenlocatie meer ruimte blijkt te zijn, is kavel A5 gesplitst in kavel
van de bewoners zijn hierbij het aanzicht vanaf de Lies Frankenweg, de
het archeologisch onderzoeksbureau opgevraagd en in de tekeningen
A3 en A5. Het verplaatsen van kavel A3 geeft een vrijer uitzicht voor
ontsluiting van de kavels A3 en A5 voor parkeren, en het behoud van
ingelezen. Vastgesteld is dat de locatie van de molen meer naar
bewoners van de Lies Frankenweg en vanuit de achtertuinen van de
zoveel mogelijk bomen.
ģ*m
V'v
gm ÿ'rrr,
Snri* 'fniiS atari*
Participatie met omwonenden 33
Carol van Herwijnenhoek.
7. Stedenbouwkundige randvoorwaarden Groen en Ecologie
V'v
ģ*m \«n, gm hi •uw*'
Stedenbouwkundige randvoorwaarden 34
Erfgoed en Archeologie
Archeologische Monumentenzorg-contour
Groen en ecologie
zal inzichtelijk gemaakt worden. Bijvoorbeeld door middel van een
nokrichting wordt aangesloten bij de bestaande nokrichting van de
Er zullen ecologische verbindingen gemaakt worden over land
speeltoestel wat met water de werking van de molendriegang en de rol
molenaarswoning en de oriëntatie van de oude watergangen. Dit sluit
en over water. De verbinding over land loopt gedeeltelijk over de
van de middenmolen inzichtelijk maakt. Ook kan gedacht worden aan
ook aan bij de nokrichting van de Lies Frankenweg en de Anny de
molenplaats en langs de Lies Frankenweg. Hiervoor zullen bomen
een object met een tekst over de geschiedenis van de plek. De loop
Langestraat. Hiermee wordt de ontwikkeling intrinsiek onderdeel van
in het openbaar gebied worden toegevoegd. De locatie zal rondom
van de voormalige watergangen zullen zichtbaar zijn in extensief te
de bredere stedenbouwkundige context en de verkavelingsrichting van
een groene uitstraling krijgen door de aanplant van opgaand groen.
bemaaien beplanting in het oeverpark.
de wijk.
mogelijk natuurvriendelijk zijn.
Ontsluiting van het gebied
Binnen de huidige perceelgrenzen van de kavel wordt openbaar
Het beeld ontstaat zo van een bewoond eiland omzoomd door groen.
De locatie wordt publiek toegankelijk. Door middel van een
toegankelijk gebied toegevoegd; de continuering van het oeverpark,
padenstructuur wordt een voetgangersverbinding gemaakt tussen
en het toevoegen van een molenpark en de openbare ontsluiting met
Erfgoed en archeologie
de noord- en de zuidzijde. De padenstructuur sluit aan op de paden
voetverkeersverbindingen. De kavelgrenzen zijn zo ontworpen dat deze
De historische karakteristiek van het molenerf is het uitgangspunt
van het park op de steilrand van het Bolwerk. De paden zijn zo
aansluiten bij de opzet van het oeverpark.
voor de ontwikkeling. De resten van de molen en de overkluizing van
aangelegd dat de voetgangersverbinding naar het station door het
de watergang zullen beschermd worden met een Archeologische
molenparkje leidt. De locatie wordt onderdeel van een ‘ommetje’ als
De bebouwing van de kavels is enkel mogelijk volgens het
Monumentenzorg-contour met 1,5 meter buffer. De resten zullen
voetgangersverbinding van het oeverpark met de noordzijde.
beeldkwaliteitsplan met daarin de algemene uitgangspunten voor de
De erfafscheidingen zullen aangeplant zijn. De oevers zullen zo veel
inzichtelijk gemaakt worden in de inrichting ervan. Onder meer door
beeldkwaliteit van de ontwikkeling. De kavelpaspoorten geven daarbij
verharding, beplanting en een zitgelegenheid. Deze plek vormt tevens
Bebouwing
specifieke randvoorwaarden voor de massavorm en de inrichting van
een sociale ontmoetingsplek. De geschiedenis van de Westpolder
De bebouwing is zorgvuldig ingepast in de omgeving. Met de
het erf.
ģ*m
V'v
gm hi
■•w.iff zw’-'Vmix atu?-
Stedenbouwkundige randvoorwaarden 35
Ontsluiting van het gebied
ģ*m
Onderdeel van een ‘ommetje’, verbinding met oeverpark en noordzijde
V'v
gm hi •uw*'
Stedenbouwkundige randvoorwaarden 36
Bebouwing
Volgens beeldkwaliteitsplan en kavelpaspoorten
V'v
ģ*m \«n, gm hi atu?-
Stedenbouwkundige randvoorwaarden 37
Legenda Gebiedsuitwerking ‘Molenaarseiland: Eiland omzoomd door groen’ 1. Reconstructie Molenaarswoning
6. Aangeplante erfafscheidingen
A1-A3-A5. Vrijstaande woningen met eenduidige massavorm met
2. Uitbreiding Molenaarswoning uit het zicht
7. Markering Molenplaats
één laag met duidelijk gedefinieerde kap met nok
3. Hooiberg studio als verwijzing naar de historische functie
8. Markering van de watergang
A2. Waterwoning met terras
4. Fruitbomen aansluitend bij de oorspronkelijke erfinrichting en
9. Markering van de oude watergang door beplanting
ter afscherming van de bebouwing aan het zicht
10. Padenstructuur als onderdeel van het park en de noordzijde
5. Buitenrand omgeven door opgaand groen
-3.BQ0 NAP peil Lies Frankenweg -4.600 NAP vloerpeil woningen -4.900 NAP
ū trottoir
-5.920 NAP waterpeil
-4.600 vloerpeil woningen
-6.920 NAP bodempeil
Langsdoorsnede noord-zuid
9.56 5.00
dwarsdoorsnede toegang noordzijde
positie langsdoorsnede
V'v
ģ*m Zřn.f gm hi 'f.ulS Bil.?'
Gebiedsuitwerking 39
Grondgebruik
Moleneiland A1 A2 A3 A4 A5 B C D
12/05/2025
grondgebruik
m2 uitgeefbaar
kavel kavel kavel kavel kavel ontsluiting molenpark oeverpark
743 196 318 1105 403
Totaal
y"v
V'v
ģ*m \«n, gm hi
■nr«i«
•uw*'
Gebiedsuitwerking 40
m2 niet uitgeefbaar m2 won+steigers
2569
393 496 472 1361
Referenties Erfinrichting
Bewoond eiland in het oeverpark gemarkeerd door groen met historische erfbeplanting
V'v
ģ*m
gm ÿ'rrr,
■•W.iff
Bk.P'
Gebiedsuitwerking 41
Referenties Markering Molenplaats
Informatie over de geschiedenis
Zitgelegenheid
Educatief speelobject molengang
ģ*m
V'v
gm ÿ'rrr.
Gebiedsuitwerking 42
9. Massa studie
y"v
V'v N'"'ř.
■nr«i«
•uw*'
ģ*m \«n, gm hi
Massa studie 43
Overzicht
Zicht vanaf de Lies Frankenweg
Op ooghoogte vanaf de Lies Frankenweg. In het midden kavel A3 en A5 en rechts daarvan kavel A2 (waterwoning)
Zicht op de Molenplaats met in de achtergrond links de Molenaarswoning en rechts kavel A1
ģ*m
V'v
gm ÿ'rrr.
Massa studie 44
Molenplaats, Molenaarswoning (links), Hooiberg-studio en kavel A1 (midden)
Zicht vanaf de Molenplaats naar de Guido de Moorlaan. Links is kavel A1
o .-.,W
J a a va-
Vanaf de Molenaarswoning terugkijkend naar Lies Frankenweg met de voorgevels van kavel A3 en kavel A5
ģ*m
■nr«iű
Zicht vanaf de Guido de Moorlaan met de boomgaard op de voorgrond
V'v
gm atari* ÿ'ffí,
Massa studie 45
y"v
V'v N'"'ř.
jm me. 4*4 hk rr.nS Sill? ^Iiš Ikif
46
10. Beeldkwaliteit en kavelpaspoorten Visie beeldkwaliteit Het referentie punt voor de beeldkwaliteit is een eiland omzoomd door
oorspronkelijke bebouwing rond een molen. De hedendaagse
de belendingen is er een aangeplante haag met een hoogte conform
groen. Rondom het eiland zijn opgaande bomen aangeplant als een
vormgeving onderstreept de tijdslaag in de ontwikkeling van de locatie
het omgevingsplan. Langs de waterlijn zijn erfafscheidingen niet
windsingel verwijzend naar het agrarisch gebruik en de oorspronkelijke
en de leesbaarheid van de historische bebouwing op de molenplaats.
toegestaan. Geen rasterwerken of muurtjes om kleine dieren de ruimte
erfbeplanting. Het groen is een continuering van het oeverpark. De
te bieden vrij door het gebied te migreren.
oevers zijn open en aangeplant met riet. De erfafscheidingen zijn
De woningen zijn te gast in het landschap. Dit uit zich door minimale
aangeplant.
aan- en bijgebouwen en een groene inrichting van de tuin. Terrassen
De woningen rond de molenaarswoning en de molenplaats vormen
worden mee ontworpen bij de woning en bevinden zich direct bij de
Ecologie
een architectonische eenheid en zijn in vormgeving duidelijk familie van
woning.
De dakbedekking is zo veel mogelijk uitgevoerd als groene daken. Aan
elkaar. Het gevelbeeld heeft samenhang doordat de bebouwing naar
de bebouwing wordt nestgelegenheid gerealiseerd. In het openbaar
een gezamenlijk ontwerpthema is gebouwd, en door identiek materiaal-
Aanbouwen
gebied is de verharding geminimaliseerd. Verhardingen zijn zo veel
en kleurgebruik.
Aanbouwen zijn ondergeschikt en bijpassend bij het hoofdgebouw
mogelijk waterdoorlatend. Bij de erfafscheidingen en de aanplant
vormgegeven.
van bomen en struiken is aandacht voor goede migratie van dieren door het gebied. De waterlijn zal zo natuurvriendelijk mogelijk worden
Ensemble
De woningen vormen samen een ensemble en zijn in onderlinge
Gevels
aangelegd als plas-dras berm.
samenhang als familie ontworpen. De nokrichting ligt vast en is
De gevels zijn samenhangend. De gevelopeningen zijn ondergeschikt
gerelateerd aan de voormalige molenaarswoning en de oriëntatie van
aan het gevelvlak vormgegeven.
Vergunningverlening en afname kavels
de bestaande bebouwing en de verkavelingsrichting.
De overdracht van de kavels aan de eigenaren is pas nadat met een positief welstandsadvies vergunning is verleend op het bouwplan.
Materialisatie en detaillering
De woningen hebben in hoofdopzet een eenduidig volume zonder
De woningen worden gebouwd van natuurlijke en duurzame materialen
geleding. Bijgebouwen zijn duidelijk ondergeschikt vormgegeven. De
die integreren in de groenblauwe omgeving. Het toepassen van
hoofdmassa bestaat uit een volume met een duidelijke kap met een
kunststof gevelmateriaal is niet toegestaan.
echte nok.
De detaillering is zorgvuldig. De nieuwe woningen worden ontworpen met een verholen goot. Dit benadrukt het sculpturale karakter van
Massa vorm
het eenduidige volume. Met deze gootdetaillering tekenen de nieuw
De herbouwde molenaarswoning is een reconstructie van het
toegevoegde woningen zich duidelijk af als nieuwe tijdslaag.
historische bouwwerk. Uitgangspunt is het hergebruik van het bestaande materiaal (IJsselstenen en Oude Hollandse dakpannen). De
Kleurgebruik
gevelopeningen en detailleringen zijn een zorgvuldige reconstructie
Het kleurgebruik kenmerkt zich door dekkende kleuren conform
van het historische beeld. De molenaarswoning kan worden uitgebreid
het gespecificeerde kleurenpalet. De kleuren hebben een relatie tot
aan de westzijde. Deze toevoeging buiten het historische volume kan
de agrarische typologie en de typologie van de molenplaats. Ter
in een hedendaagse architectuur, mits samenhangend vormgegeven.
versterking van de ensemble werking is er onderlinge samenhang in
Door de uitbreidingsmogelijkheid aan de westzijde te situeren blijft
het kleurgebruik.
het historische beeld van de molenaarswoning gezien vanaf de molenplaats gehandhaafd.
Erfafscheidingen
De toegevoegde woningen zijn hedendaags vormgegeven met
Erfafscheidingen zijn aangeplant. Langs de straat is er een gemengde
een verwijzing naar de oorspronkelijke agrarische bebouwing en
aangeplante haag van maximaal 1 meter hoog. Op de erfgrens met
V'v
ģ*m Snri* gm hi 'fniiS atari*
Beeldkwaliteit en kavelpaspoorten 47
Referenties Typologie en Massa
Heldere hoofdvorm
Eenduidige volumes met een echte nok
Familie van gebouwen met een duidelijke onderlinge samenhang en relatie in vormgeving
ģ*m ņi«,
V'v
Verwantschap in materialisatie en kleur
hi
2W*
Beeldkwaliteit en kavelpaspoorten 48
Referenties Woningen te gast in het landschap
Terrassen direct verbonden met de massa
Referentie waterwoning als paalwoning
Kleurpalet gevels
hoofdkleur
accent
V'v
ģ*m
gm ÿ'rrr, •uw*'
Beeldkwaliteit en kavelpaspoorten 49
Referenties Ecologisch bouwen
Grasdak
ģ*m
Serres en zonwering verwarmen en koelen de woning op natuurlijke wijze
V'v
gm ÿ'rrr, atu?-
Beeldkwaliteit en kavelpaspoorten 50
Referenties Groen en Ecologie
Aangeplante erfafscheidingen
Markering van de watergang door beplanting
Groene oevers
ģ*m
V'v
gm ÿ'rrr,
•uw*'
Beeldkwaliteit en kavelpaspoorten 51
Referenties Groen en Ecologie
Plas-dras zone
Drijvende oevers
Vooroever met onderwaterbeschoeiing
ģ*m
V'v
gm ÿ'ffí.
Beeldkwaliteit en kavelpaspoorten 52
Kavelpaspoorten Erf en bouwvlak
kleurgebruik van aanbouwen is aansluitend op het hoofdgebouw.
Op het erf mogen één woning en bijbehorende bouwwerken worden
Vrijstaande bijgebouwen dienen de ensemble werking van het plan
Het talud op de grens van het kavel vormt de overgang naar het water.
gebouwd. De woning (het hoofdgebouw) dient binnen het aangegeven
niet te verstoren. Vlonders en steigers aan de waterkant zijn niet
Het beheer van het talud komt voor rekening van de eigenaar van het
bouwvlak te worden gebouwd. Mits passend binnen de archeologische
toegestaan.
bouwkavel. De plas-draszone van circa 1 meter aan de achterkant van
waarden en het grondwaterpeil mag er onder de bebouwing een kelder
het kavel vormt een natuurlijke overgang naar het aangrenzende water.
worden gebouwd met een maximale diepte van 3 meter. Deze is niet
Gevelkarakteristiek
De plas-draszone wordt door de gemeente aangelegd en vanaf het
van buitenaf toegankelijk.
De gevels hebben een samenhangende gevelindeling. Vermeden dient
water door de gemeente onderhouden.
te worden dat de eenduidige hoofdmassa van de woning aangetast Gebruik
wordt door overheersend vormgegeven overhoekse gevelopeningen.
Het erf met bouwvlak is bestemd voor wonen, beroep aan huis
Ecologie
- groene daken.
(maximaal 25% van het bruto vloeroppervlak maar nooit meer dan
Materialisering en kleurgebruik
- nestgelegenheid.
50 m2). Bij beroep aan huis mag er geen buitenopslag van goederen
- gevelbekleding met verticale houten delen.
- minimalisatie van verharding van het terrein.
plaatsvinden.
- materialisatie en kleurgebruik in samenhang met het
- verhardingen zijn waterdoorlatend.
gebouwensemble conform het kleurenpalet.
- aanplant van bomen volgens het kavelpaspoort voor goede migratie
Parkeren
-de kleurkeuze van de gevels is volgens het kleurpalet.
van dieren door het gebied.
Bij de woning dienen tenminste twee parkeerplaatsen op eigen
- groene daken, sedum, zonnepanelen met indak systeem.
- natuurvriendelijke oevers door middel van een plas-dras zone op de
terrein te worden gerealiseerd en in stand te worden gehouden. De
waterlijn.
hoeveelheid wordt bepaald volgens het Parkeerbeleid van de de
Detaillering
gemeente Lansingerland. De positie van de parkeerplaatsen is conform
- zorgvuldige verfijnde detaillering
de kavelpaspoorten.
- verholen goten en afvoeren ter versterking van het eenduidige sculpturale karakter van de hoofdmassa van de woningen.
Hoofdvorm woning
De woning, bestaande uit één bouwlaag met kap met echte nok, heeft
Tuin en erfafscheidingen
een goothoogte van maximaal 3 meter, een dakhelling van maximaal
Het bouwkavel wordt bouwrijp opgeleverd inclusief reeds aangeplante
45 graden en een maximale nokhoogte zoals aangegeven op de
bomen en hagen volgens het stedenbouwkundig plan. De bomen
kavelpaspoorten. De hoofdvorm van de woning kenmerkt zich door
en hagen dienen door de bewoner gehandhaafd en onderhouden
een eenduidige hoofdmassa met zadeldak. De nokrichting is conform
te worden. De hoogte van de hagen mag achter de voorgevelrooilijn
het kavelpaspoort. Dakkapellen dienen ondergeschikt aan het dakvlak
maximaal 2 meter bedragen. Voor de gevelrooilijn dient de hoogte niet
vormgegeven te worden. De maximale breedte is 50% van het dakvlak
meer dan 1 meter te bedragen.
tot een maximum van 3,60 meter. Dakkapellen maken onderdeel uit
Erfafscheidingen aan de waterlijn zijn niet toegestaan.
van de integrale vormgeving van de woning.
De erfafscheidingen dienen poreus te worden vormgegeven om kleine dieren de ruimte te bieden vrij door het gebied te migreren.