[T25.00301] MPG2025 - Algemene toelichting
Tekst van het document
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2025 Algemene toelichting
www.lansingerland.nl
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
Inhoudsopgave 1
Inleiding ...................................................................................................................3 1.1 Leeswijzer .......................................................................................................... 5 2 Woningbouw .............................................................................................................6 2.1 Inleiding ............................................................................................................. 6 2.2 Woningmarktafspraken met de Regio Rotterdam ............................................................ 6 2.3 Woningbouwplanning ............................................................................................. 7 2.4 Relatie woningbouwprogramma en financiën ................................................................ 7 2.5 Duurzaamheid ...................................................................................................... 7 3 Bedrijventerreinen .....................................................................................................8 3.1 Inleiding ............................................................................................................. 8 3.2 Vraag en aanbod ...................................................................................................
8 3.3 Fasering ............................................................................................................. 9 4 Uitgangspunten van de grond-exploitaties...................................................................... 10 4.1 Projecten en programma ....................................................................................... 10 4.2 Looptijd van de projecten ..................................................................................... 12 4.3 Grondprijzen ..................................................................................................... 12 4.4 Parameters ....................................................................................................... 12 4.5 Plankosten ........................................................................................................ 17 4.6 BBV ................................................................................................................. 17 4.7 Vennootschapsbelasting (Vpb) ................................................................................ 17 5 Resultaten .............................................................................................................. 18 5.1 Resultaat MPG 2025 .............................................................................................
18 5.2 Tussentijdse winstneming ...................................................................................... 19 5.3 Verwerking van het tekort en totaal voordeel ............................................................. 20 6 Risico’s .................................................................................................................. 21 6.1 Risicoanalyses .................................................................................................... 21 6.2 Algemene risico’s ................................................................................................ 21 6.3 Project specifieke risico’s ..................................................................................... 21
2/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
1 Inleiding Ieder jaar actualiseren we de berekeningen van onze gemeentelijke grondexploitaties. Deze leggen we, gelijktijdig met de jaarrekening, aan de raad ter besluitvorming voor via de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Peildatum van het MPG is 1 januari 2025. Naast het MPG rapporteren we jaarlijks bij de Begroting over grote afwijkingen (peildatum 1 juli), inclusief een globale doorkijk naar de eerstvolgende actualisatie. Het MPG 2025 gaat in op de voortgang van de projecten en de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het MPG 2024. Bij de actualisatie van de grondexploitaties verwerken we de realisatie van het voorgaande jaar en kijken we vooruit rekening houdend met de actuele ontwikkelingen. Deze bestaan uit concrete afspraken die zijn gemaakt over bepaalde projecten, algemene ontwikkelingen en trends die zich voordoen op de markt voor woningbouw en bedrijventerreinen, alsook economische en financiële ontwikkelingen. We sluiten aan bij de actuele regelgeving vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de vennootschapsbelasting (Vpb) en we leggen verantwoording af over gemaakte afspraken over projecten en algemene beleidskaders zoals de nota Grondbeleid.
Woningmarkt Ondanks de geopolitieke spanningen in Oekraïne en het Midden-Oosten, is de onzekerheid in de gebiedsontwikkeling verminderd in vergelijking met voorgaande jaren. Ook in 2024 was de woningbehoefte onverminderd hoog en het blijft een uitdaging om op korte termijn voldoende woningen te realiseren. Het aantal woningverkopen is hoog en de woningprijzen zijn het afgelopen jaar gestegen. De vraag naar (betaalbare) woningen is nog altijd groot en door de recente ontwikkelingen neemt de druk op de woningmarkt alleen maar toe. De aanhoudend hoge vraag naar nieuwbouwwoningen, gecombineerd met de voorspelde daling van de hypotheekrente, leidt ertoe dat de woningprijzen zullen stijgen. Bovendien wordt voorspeld dat de kosten voor woningbouw verder zullen afzwakken. In Lansingerland hebben we voor het merendeel van onze grondexploitatie projecten al overeenkomsten gesloten en staan de grondprijzen vast. We sloten in 2024 diverse grondverkoopovereenkomsten. Hiermee is meer zekerheid verkregen over de realisatie van woningen in de komende jaren.
3/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
Financiële ontwikkelingen In 2024 groeit de Nederlandse economie met 0,6%, gevolgd door een verwachte sterkere groei van 1,6% in 2025. Deze groei wordt gedragen door een hogere consumptie dankzij een toegenomen bestedingsruimte van huishoudens en een stijgende export als gevolg van de aantrekkende wereldhandel. De koopkracht neemt in beide jaren verder toe waarmee het koopkrachtverlies in de afgelopen jaren grotendeels wordt goedgemaakt. Naar verwachting daalt de inflatie naar 2,8% in 2024 en blijft de inflatie op dat niveau in 2025, grotendeels door afnemende voedselprijsstijgingen. In Nederland stijgen de huizenprijzen in 2024 voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw flink met 5,9% en in 2025 met 4,1%, vooral door een combinatie van dalende hypotheekrentes, stijgende inkomens en een blijvend krappe woningmarkt. De nieuwbouw blijft onder druk staan door gestegen rente, hoge bouwkosten en een teruglopend aantal vergunningen, maar vanaf 2025 wordt een licht herstel verwacht. Ondanks dit herstel blijven er risico’s bestaan. Geopolitieke spanningen, hoge loonkosten en de impact van monetaire beleidsmaatregelen kunnen de inflatie en groei beïnvloeden. Toch lijkt Nederland op weg naar meer economische stabiliteit met een geleidelijke terugkeer naar een gematigd inflatieniveau en verbeterde koopkracht.
Er zijn verschillende bronnen geraadpleegd om inzicht te krijgen in de mogelijke (toekomstige) prijsontwikkeling van de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties.
Bedrijvenmarkt Er is een grote vraag naar grootschalige logistieke distributiecentra door het nog steeds groeiende marktaandeel van het online winkelen. Vooral op de toplocaties zien we deze groei en ook stijgende grondprijzen. De locatie is niet alleen belangrijk qua bereikbaarheid, maar ook de beschikbaarheid van personeel zal naar verwachting door gaan werken in de locatiekeuze van bedrijven. Het vertrouwen in de bedrijvenmarkt is groot en ontwikkelende beleggers nemen meer risico’s. Bovenstaande ontwikkelingen zien we ook terug in Lansingerland. Door onze actieve marketing en acquisitie staat Lansingerland nationaal en internationaal op de kaart. De vraag naar (grote) bedrijfskavels is aanwezig en dit zien we terug in verkopen en gesprekken die wij voeren met geïnteresseerde partijen. Het aanbod op onze bedrijventerreinen wordt wel steeds minder door de gerealiseerde verkopen. Bijna alle gronden op bedrijventerrein Leeuwenhoekweg zijn verkocht of onder optie en voor Oudeland zijn een aantal kavels onder optie of worden gesprekken gevoerd. Hoe de vraag naar bedrijfskavels zich op lange termijn ontwikkelt is onzeker. Op voorhand verkavelen we de kavels zo efficiënt en richten afgestemd op de marktvraag in.
De prijs die men bereid is te betalen voor een bedrijfskavel is sterk afhankelijk van de grootte van de kavel, de bouwmogelijkheden en de sector waarin het bedrijf actief is. Differentiatie van grondprijzen is dan ook nodig. Hier blijven wij op inspelen met ons grondprijsbeleid door te werken met een bandbreedte. Marktontwikkelingen Gedurende het jaar hebben we marktontwikkelingen nauwlettend gevolgd om te bepalen wat de mogelijke toekomstige effecten zijn op de gemeentelijke grondexploitaties. De parameters voor kostenstijging en opbrengstenstijging hebben we gebaseerd op bronnen van eind 2024. Wij houden de effecten van de marktonwikkelingen in de gaten en indien zicht is op de afwijkingen op de voorliggende cijfers zullen wij hierover rapporteren bij de Begroting.
4/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
1.1 Leeswijzer Deze toelichting gaat als eerste in op de programmering en fasering van de woningbouw en de bedrijventerreinen. Vervolgens lichten we de gehanteerde uitgangspunten zoals rente, kosten- en opbrengsten-stijging en voorschriften vanuit het BBV toe. Dit vormt de basis voor de actualisatie van de grondexploitaties en daarmee het MPG 2025. In hoofdstuk 5 lichten we de resultaten toe. Het MPG 2025 geeft inzicht in de verschillen ten opzichte van het MPG 2024. Tot slot geven we inzicht in de belangrijkste risico’s en het verloop hiervan. Als geheime bijlage zijn de financiële gegevens van de verschillende projecten opgenomen. Vanwege de belangen die hierbij kunnen spelen maken deze financiële projectgegevens onderdeel uit van de geheime bijlage. Op basis van de Financiële Verordening is een overzicht bijgevoegd van alle te maken kosten en opbrengsten per project voor de looptijd van het project.
5/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
2 Woningbouw 2.1 Inleiding Bij de actualisatie van de grondexploitaties voor 2025 gaan we door op de bestaande programmering en fasering en houden we rekening met de actuele ontwikkelingen. Deze programmering en fasering is onder meer gebaseerd op de afspraken zoals deze zijn gemaakt in overeenkomsten met diverse ontwikkelaars, woningmarktafspraken met de regio Rotterdam en woningmarktonderzoeken.
2.2 Woningmarktafspraken met de Regio Rotterdam Begin 2022 ondertekenden we het geactualiseerde Regioakkoord met de nieuwe woningmarktafspraken met de regio Rotterdam. Doel van deze afspraken is te voorzien in voldoende (betaalbare) woningen en met name voldoende sociale woningen, een meer evenwichtige spreiding van de sociale voorraad in de regio en een gevarieerd aanbod. Het Regioakkoord vormde de basis voor de Regionale Realisatieagenda Wonen (Woondeal), welke o.a. door regiogemeenten, provincie en het Rijk is ondertekend. Aanvullend hierop is van belang dat in 2024 met de Provincie Zuid-Holland de bestuursovereenkomst is gesloten over o.a. de woningbouw op Bleizo-West. Hiermee zetten we een grote stap in het aanpakken van de toenemende woningnood. Voor onze grondexploitaties zijn, samengevat, de volgende afspraken van belang: Voor onze woningvoorraadontwikkeling is de in 2021 vastgestelde woonvisie 2021-2025, met bijbehorende Uitvoeringsagenda leidend. Hierbij sluiten we waar mogelijk aan op de Omgevingsvisie. We zetten in op het verder uitbreiden van de woningvoorraad in Lansingerland tot ca. 11.000 aansprekende, gevarieerde en bereikbare woningen tot 2040. Daarmee groeien we als gemeente in een passend tempo naar een omvang van 75.000 inwoners in 2030/90.000 inwoners in 2040 (incl. Bleizo-West).
Dit doen we toekomstbestendig, financieel weloverwogen en vanuit een breed volkshuisvestelijk perspectief. We zetten onze ‘brede aanpak sociaal’ voort. Dit betekent niet alleen het toevoegen van nieuwe sociale woningen, maar ook grote aandacht voor het behoud van de sociale voorraad in Lansingerland nu en in de toekomst. Daarbij werken we ook aan het toevoegen van middenhuur en koopwoningen ten behoeve van de doorstroming. We bieden de inwoners aansprekende, uitnodigende en bereikbare woningen aan in een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met een grote variëteit in type en prijsklassen, zowel koop als huur. De woningen zijn zowel voor starters als voor hen die willen doorstromen naar een woning die past bij de volgende fase van het leven. We hebben extra aandacht voor betaalbare en gelijkvloerse woningen volgens de definitie van de Woonvisie 2021-2025. We zijn en blijven een gemeente waar je midden in de Randstad in een dorpse landelijke omgeving prettig kunt wonen en goede voorzieningen hebt op het gebied van winkels, scholen, openbaar vervoer, sport en recreatie. We stemmen woningbouwontwikkelingen, voorzieningen en de openbare ruimte af op de samenstelling van de samenleving. We letten goed op specifieke behoeften zoals sociale woningbouw, starters, ouderen, wonen en zorg en middeninkomens (huur en koop).
Bij inbreidingslocaties en herontwikkelingen wegen we het woningbouwprogramma af rekening houdend met identiteit, woningbehoefte, differentiatie, leefbaarheids- en duurzaamheidsdoelstellingen en financiële haalbaarheid. 6/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
2.3 Woningbouwplanning In de grondexploitaties zetten we de geraamde opbrengsten uit grondverkoop uit in de tijd. Na verkoop van de (bouwrijpe) grond kan de ontwikkelende partij starten met de bouw. De oplevering van de woning vindt gemiddeld 1 tot 2 jaar later plaats, afhankelijk van de grootte en complexiteit van het project. Als gemeente hebben wij op opleveringen van projecten echter maar zeer beperkt invloed. In de grondverkoopovereenkomsten waarbij wij als gemeente de grondexploitatie voeren maken we afspraken over afname van gronden en betaalmomenten. Het is aan de ontwikkelaar om te bepalen wanneer hij start met de planuitwerking en het bouwen van de opstallen. Bij particuliere ontwikkelingen heeft de gemeente geen grondpositie en zijn we afhankelijk van het initiatief van de ontwikkelende partij.
2.4 Relatie woningbouwprogramma en financiën De gemeente Lansingerland heeft een opgave als het gaat om het financieel gezond blijven van onze gemeente. In een continu proces van het afwegen van kansen en risico’s proberen we te voldoen aan onze ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen, de vraag vanuit de markt en het behalen van onze financiële doelstellingen. Het woningbouwprogramma in de grondexploitaties sluit aan op de doelstellingen van de Woonvisie en ons gemeentelijk bod ten behoeve van de woningmarktafspraken met de regio Rotterdam (Regioakkoord). Het toevoegen van meer woningen in het betaalbare segment kan financiële gevolgen hebben voor onze grondexploitaties. Financieel gezien zit er in de grondexploitaties voor de nog uit te geven gronden reeds enige financiële ruimte om flexibel in te kunnen spelen op actieve vragen vanuit de markt. Deze ruimte wordt echter ieder jaar kleiner omdat projecten tot uitvoering komen. Binnen onze financiële en contractuele mogelijkheden spelen we in op kansen met als doel gronden te verkopen tegen marktconforme prijzen en passend bij de behoefte in de markt. Daarbij staan we open voor nieuwe en bijzondere initiatieven om de bouwproductie op gang te houden.
2.5 Duurzaamheid Duurzaamheid staat hoog op onze agenda en ook vanuit de markt neemt de vraag naar duurzame woningen verder toe. Daarom is in 2019 de visie Lansingerland Duurzaam opgesteld, met daaropvolgend een uitvoeringsagenda in 2020 en 2022. Dit is de richtlijn om Lansingerland verder te ontwikkelen tot een duurzame gemeente. Hierbij focussen wij op de drie hoofdthema’s energietransitie, klimaatadaptatie en een circulaire economie. Ook voor de grote woningbouwopgave zijn deze drie duurzaamheidsthema’s van belang. Gemeentelijk beleid op het thema duurzaamheid specifiek voor de woningbouw is opgenomen in het kader duurzame gebiedsontwikkeling (DGO) (het DGO wordt in 2025 herzien), de leidraad duurzame inrichting openbare ruimte (DIOR) en het Convenant klimaatadaptief bouwen van de provincie Zuid-Holland. Met de ondertekening van het Convenant klimaatadaptief bouwen gelden de uitgangspunten die hierin opgenomen zijn ook voor ons als gemeente. De ambities voor klimaatadaptatie per gebiedstype zijn ook terug te vinden in de Ruimtelijke Adaptatie Strategie (RAS). Met name het klimaatbestendig inrichten van gebieden zal zijn weerslag hebben op de grondexploitaties, ook bij toekomstige ontwikkelingen, aangezien dit hogere eisen stelt aan de hoeveelheid groen en water. Bij nieuwe woningbouw is dit beleid maatgevend voor het vaststellen van uitgangspunten voor duurzaamheid.
Deze uitgangspunten zijn onderdeel van een integrale afweging tussen meerdere gemeentelijke doelstellingen. Voor lopende projecten waarvoor we reeds contracten sloten, hebben wij hierin vooral een stimulerende rol. In de toelichting per project lichten we, indien van toepassing, de voortgang en behaalde resultaten op het gebied van duurzaamheid op projectniveau nader toe. 7/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
3 Bedrijventerreinen 3.1 Inleiding Lansingerland is een van de voornaamste aanbieders van bedrijfskavels binnen de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). Lansingerland beschikt over een breed aanbod aan interessante vestigingsmogelijkheden voor bedrijven van binnen en buiten de regio. Bovendien ligt Lansingerland centraal in de Zuidvleugel en heeft een goede bereikbaarheid via de A12 en de N470 en deze zal alleen maar verder verbeteren met de komst van de A13/A16. Ook ligt Lansingerland gunstig ten opzichte van het vliegveld Rotterdam/The Hague airport. Binnen Lansingerland heeft de gemeente twee terreinen in ontwikkeling, waarvoor de gemeente 100% van het risico draagt: Oudeland in Berkel en Rodenrijs en Leeuwenhoekweg in Bergschenhoek. Daarnaast ontwikkelen we nog twee terreinen gezamenlijk met de gemeente Zoetermeer: Bleizo en Hoefweg.
3.2 Vraag en aanbod Elk bedrijventerrein in Lansingerland heeft zijn eigen kenmerken en de terreinen zijn verspreid over de gemeente. De terreinen die wij als gemeente zelf ontwikkelen zijn Oudeland en Leeuwenhoekweg: Bedrijvenpark Oudeland richt zich op modern gemengde bedrijvigheid. De meeste bedrijven komen uit de nabije omgeving, waarbij de focus op het Rotterdamse ligt. Het terrein kent een zeer professionele parkmanagementorganisatie. De kavels kunnen aaneengesloten worden waardoor Oudeland de grootste kavels in de Randstad biedt. Bedrijventerrein Leeuwenhoekweg kent een andere product-markt combinatie en richt zich op bedrijven die behoefte hebben aan bijvoorbeeld ruimte voor buitenopslag. Marketing en acquisitie De combinatie van een aantrekkende markt en de inzet op het gebied van marketing en acquisitie van de bedrijventerreinen heeft geleid tot vele (grote) verkopen en betaalde reserveringen. In gesprekken met marktpartijen merken wij dat de bekendheid van onze bedrijventerreinen in de afgelopen jaren is vergroot. Daarnaast kijken wij continu hoe we nog beter kunnen inspelen op de vraag. In de grondprijzen komen de verschillen in uitstraling en mogelijkheden van de bedrijventerreinen terug. In 2024 gaven we op onze gemeentelijke bedrijventerreinen circa 2,04 ha aan gronden uit.
Tabel gronduitgifte bedrijventerreinen in 2024 (in ha) Project Uitgifte Oudeland 2,04 Leeuwenhoekweg In onderstaande tabel wordt per project weergegeven hoeveel ha nog uitgegeven wordt per 1-1-2025. Dit is inclusief de gronden waarvoor reeds een verkoop- of reserveringsovereenkomst is gesloten.
8/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
Tabel gronduitgifte bedrijventerreinen vanaf 2025 (in ha) Project Uitgifte Oudeland 8,83 Leeuwenhoekweg 0,60 Uitgiftetempo Het inschatten van de afzetraming voor bedrijventerreinen is lastig door de veelheid en omvang van locaties. De verkoop van bedrijfskavels vindt vaak plaats in golfbewegingen. In 2020 is het onderzoek naar de gemiddelde afzetprognose uit 2018 geactualiseerd voor de bedrijventerreinen Oudeland. De uitkomsten van dit onderzoek vertaalden we in de grondexploitaties. Het eindjaar voor de grondexploitatie Oudeland is voorzien in 2027.
3.3 Fasering In de diverse grondexploitaties hanteren we per 1-1-2025 de volgende uitgifteplanning: Tabel uitgifteplanning gronduitgifte bedrijventerreinen vanaf 2025 (in ha) Project 2025 2026 2027 e.v. Oudeland 6,81 2,02 Leeuwenhoekweg 0,60 -
9/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
4 Uitgangspunten van de grondexploitaties Een grondexploitatie bestaat uit een optelling van gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten uit het verleden (als die er zijn) en een zo reëel mogelijke raming van kosten en opbrengsten in de toekomst voor een bepaald project. Denk daarbij aan kosten voor het aankopen en bewerken (bouwrijp maken) van de grond en opbrengsten voor het verkopen van deze grond. Ook inflatie (kosten- en opbrengstenstijging) en rente zijn van invloed op deze berekening. Kosten, zoals het aankopen van grond en het bouwrijp maken lopen vooruit op de opbrengsten. Hiervoor trekken we geld aan waarover we rente betalen. Hoe hoger de kosten en hoe later we de opbrengsten realiseren, hoe groter de impact van de rente op het resultaat van de berekening is. Uit de optelling van alle kosten, opbrengsten, inflatie en rente, uitgezet in de tijd, ontstaat een verwacht resultaat. Wanneer dit resultaat negatief is, moeten we daar op dit moment al een voorziening voor treffen om zo het verlies in de toekomst af te dekken. Voor winstgevende projecten geldt een verplichte tussentijdse winstneming, als wordt voldaan aan de daarvoor geldende voorwaarden conform het BBV. Het uiteindelijke resultaat kunnen we pas bepalen als een project volledig is afgerond.
Het definitieve resultaat in de toekomst kan zowel positief als negatief afwijken van datgene dat we op dit moment op basis van een zo goed mogelijke inschatting berekenen. Naast de in de eerdere hoofdstukken beschreven marktontwikkelingen geven we in dit hoofdstuk inzicht in de (algemene) uitgangspunten die wij hanteerden bij de actualisatie van de grondexploitaties.
4.1 Projecten en programma Per 1-1-2025 hebben we 8 lopende grondexploitaties, zie onderstaande tabel en kaart op de volgende bladzijde. Tabel lopende grondexploitaties per 1-1-2025 Kern Berkel en Rodenrijs
Woningbouw Meerpolder
Bedrijventerrein Oudeland
Centrum-
Overig
ontwikkeling Berkel Centrum West
Westpolder-Bolwerk RvR Groenzoom Noordeinde Bergschenhoek
Wilderszijde
Leeuwenhoekweg
Landscheidingspark Horeca
10/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
Kaart lopende grondexploitaties per 1-1-2025
Tabel programma en looptijd per grondexploitaties MPG 2025 Project Nog uit te geven vanaf 2025 Meerpolder geen uitgifte meer gepland Westpolder-Bolwerk 539 woningen Berkel Centrum West geen uitgifte meer gepland Oudeland ca. 8,83 ha bedrijventerrein en 2 woningen Leeuwenhoekweg ca. 0,60 ha bedrijventerrein Wilderszijde 1.958 woningen en max 12.800 m² (maatschappelijke) voorzieningen Ruimte voor Ruimte Groenzoom Noordeinde max 42 (woningen en/of rvr-rechten), waarvan 17 gemeentelijke kavels Landscheidingspark Horeca geen uitgifte meer gepland
Looptijd t/m: 2025 2028 2026 2027 2025 2033 2028 2025
11/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
4.2 Looptijd van de projecten De looptijd van een project verschilt per project. Daarbij is het goed om te motiveren, vooral voor projecten met een langere looptijd, waarom we ervoor kiezen deze als gronden in exploitatie te beschouwen en niet als niet in exploitatie genomen (MVA) of overige gronden. Ook het BBV schrijft dit voor in haar notitie Grondexploitaties (2019). De bepaling hierover luidt als volgt: “Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen. Deze termijn wordt gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar alleen gemotiveerd van kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren.” Risico beperkende beheersmaatregelen Wilderszijde De grondexploitatie met de langste looptijd is Wilderszijde. De grondexploitatie Wilderszijde loopt tot en met 31-12-2033 en raakt daarmee de richttermijn van 10 jaar. Om de risico’s van de (lange termijn) ontwikkeling van Wilderszijde te beheersen hebben we de volgende maatregelen getroffen: 1.
Financieel beleidsuitgangspunt dat we zoveel als mogelijk de kosten en opbrengsten gelijk op laten lopen; we proberen de boekwaarde van de grondexploitatie (behoudens de rente) dus zo minimaal mogelijk te laten doen toenemen; 2. Periodiek toetsen we door een marktonderzoek of de door ons gehanteerde uitgangspunten voor tempo van afzet en grondprijs nog realistisch zijn. Indien nodig stellen we de grondexploitatie bij.
4.3 Grondprijzen Het college stelt jaarlijks de kaderbrief Grondprijzen vast. De doelstelling van de kaderbrief is het op transparante wijze richting geven aan de grondprijzen die gemeente hanteert bij gronduitgiftes en het opstellen van exploitatieplannen. Het college stelde op 21 januari 2025 de Kaderbrief grondprijzen voor 2025 vast. De beleidsuitgangspunten (zoals de wijze waarop we de grondprijzen bepalen) zijn opgenomen in de nota Grondbeleid 2019-2022. De grondprijzen in de grondexploitaties sluiten aan op de kaderbrief Grondprijzen en/of op de reeds gesloten contracten. Daarnaast zit er in de grondexploitaties enige financiële ruimte om goed op de ontwikkelingen in de markt te kunnen reageren en maatwerk te kunnen toepassen voor projecten die daarom vragen. Dit uitgangspunt geldt ook voor de actualisatie 2025. Op basis van gerealiseerde verkopen en ondertekende verkoopovereenkomsten viel in voorgaande jaren al een deel van deze ruimte vrij. Als de positieve markt zich voortzet, kan deze ruimte komende jaren mogelijk nog verder vrijvallen. Het resultaat van de grondexploitaties verbetert hierdoor.
4.4 Parameters Om aan te sluiten op de marktontwikkelingen herzien wij jaarlijks de parameters. Voor de kosten en opbrengsten maken wij een inschatting van de toekomstige prijsontwikkelingen. De daadwerkelijke prijsontwikkelingen kunnen hiervan afwijken.
12/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
Indien er vanuit het project aanleiding toe is, laten we door (externe) deskundigen (civieltechnische) ramingen opstellen. Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025 verwerken we voor de projecten Berkel Centrum West, Wilderszijde (hoofdinfrastructuur, kunstwerken en bouwvelden in uitvoering) en RvR Groenzoom Noordeinde een integrale herziening van de civieltechnische raming. Hierdoor sluiten deze ramingen al aan op het huidige prijsniveau (1-1-2025) van de markt. Voor nieuwe en/of bijgestelde ramingen passen we de indexcijfers voor het bijstellen van het prijspeil van 2024 naar 2025 niet toe aangezien deze al berekend is in de nieuwe en/of bijgestelde raming. Voor projecten die geen inhoudelijke herziening van de (civieltechnische) raming behoeven, volstaat het indexeren van de prijzen volgens onderstaande tabel in kolom 2024. Onderstaande tabel geeft de uitgangspunten voor de parameters voor de MPG 2025. De parameters lichten we onder de tabel nader toe. Tabel parameters MPG 2025 MPG 2025 2024
2025
2026 - 2034 2034 e.v.*
3,50%
3,00%
2,00%
2,00%
Woningbouw vrije sector
7,50%
5,00%
2,00%
0,00%
Woningbouw sociaal
2,00%
2,00%
2,00%
0,00%
Bedrijventerrein
2,00%
2,00%
2,00%
0,00%
Prijsontwikkeling kosten Kosten
Prijsontwikkeling grondopbrengsten
Lopende contracten
Conform gesloten overeenkomst
Rente
1,15%
1,08%
1,08%
1,08%
Disconteringsvoet
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
* conform het BBV mogen we de opbrengsten na een termijn van 10 jaar niet meer indexeren.
4.4.1 Kostenstijging De parameter voor kostenstijging geeft aan wat de verwachte prijsontwikkeling (inflatie) is van de kosten binnen de grondexploitatie. De civieltechnische kosten en de plankosten vormen de grootste kostenposten in de grondexploitaties. Grondverwerving kan eveneens omvangrijk zijn maar vindt zeer beperkt plaats en bovendien is de verwervingsprijs sterk situationeel afhankelijk. In de MPG van 2024 werd verwacht dat de kosten in 2024 zouden stijgen met 2,5%. Vooral de loonsverhogingen in de grond-, weg- en waterbouwsector (GWW) leiden in 2024 tot hogere kosten. De daadwerkelijke kostenstijging in 2024 blijkt hoger te zijn dan eerder werd aangenomen in de MPG 2024. Daarom stellen wij voor om voor de indexatie van de MPG 2025 uit te gaan van een stijging van 3,5% voor de periode van 1-1-2024 tot 1-1-2025. 13/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
Voor 2025 wordt verwacht dat de kosten licht dalen, maar nog steeds hoger ligt dan het maximale meerjarig streefpercentage (2%) van de Europese Centrale Bank (ECB) voor de inflatie binnen de Eurozone. Daarom stellen wij voor om de kosten in 2025 te indexeren met 3%. Voor de periode daarna (2026 en verder) stellen wij voor om aan te sluiten bij het maximale meerjarig streefpercentage van de ECB voor de inflatie binnen de Eurozone, dat ook als basis wordt gehanteerd in de commissie BBV (2%). Plankosten De plankosten bestaan uit de ambtelijke begeleidingskosten (uren), kosten voor de inhuur van externe expertise en onderzoeken voor de grondexploitatieprojecten. De plankosten worden beïnvloed door economische fluctuaties. Interne uurtarieven Uitgangspunt voor de MPG 2025 is een gedifferentieerd uurtarief per medewerker. De uurtarieven voor 2025 zijn door team financiën bepaald en bestaan uit 3 componenten: 1. Personele kosten; de loonkosten van de medewerkers op een project worden op basis van de daadwerkelijke tijdsbesteding doorbelast naar een project. De interne uurtarieven zijn gekoppeld aan de functie(schalen) en zijn van 2024 naar 2025 gestegen met 13% tot15%. 2. Overhead; per uur wordt een vast bedrag aan overheadskosten doorberekend volgens de regels die het BBV voorschrijft.
Het overheadtarief voor 2025 bedraagt € 53,33 (dit was in 2024 € 48,80 en is een toename van 9,3%). 3. PFM-opslag: per uur wordt een vast bedrag voor PortFolio Management doorberekend. De PFM-opslag voor 2025 bedraagt € 4,12 (was in 2024 € 2,70 en is een toename van 52,59%).
4.4.2 Opbrengstenstijging De hoogte en differentiatie van grondprijzen komt tot uiting in de Kaderbrief Grondprijzen 2025 en de grondprijzen zoals opgenomen in de individuele grondexploitaties. De stijgingspercentages baseren we onder meer op de (landelijke/regionale) ontwikkelingen en de ontwikkelingen binnen onze eigen gemeente. Voor de jaren na 2034 passen we (vanuit het voorzichtigheidsbeginsel) voor de opbrengsten geen stijgingspercentage meer toe, conform de aanbevelingen vanuit het BBV. Vrije sector Woningbouw Voor de meeste grondexploitaties is de grondprijs voor vrije sector woningbouw reeds bepaald en vastgelegd in contracten. Deze grondprijzen indexeren we op basis van de opgenomen voorwaarden in de contracten. In het geval dat geen contract ten grondslag ligt, zal in de grondprijs van 1-1-2024 tot 1-1-2025 een stijging van 7,5% doorgevoerd worden. Dit percentage is gebaseerd op de ontwikkelingen van de bouwkosten en woningprijzen in 2024. In onze gemeente is de woningprijs met gemiddeld 5,5% gestegen (periode Q1 2024 – Q3 2024). De residuele grondwaarde is fors toegenomen door een hardere stijging van de woningwaarde dan de bouwkosten. In 2025 wordt verwacht dat de grondprijs stijgt met 5,0%. De aanhoudend hoge vraag naar (betaalbare) nieuwbouwwoningen gecombineerd met hogere lonen en een dalende hypotheekrente, leidt ertoe dat de woningprijzen blijven stijgen.
Bovendien wordt opnieuw verwacht dat de bouwkosten minder harder stijgen dan de woningprijzen wat een opwaarts effect heeft op de grondopbrengsten van de gemeente.
14/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
Voor de periode daarna (2026 – 2034) stellen we voor om aan te sluiten bij het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone (2%). Vrije kavels De grondprijs voor een vrije kavel is sterk afhankelijk van de grootte van de kavel, de bouwmogelijkheden en de ligging van de kavel. Differentiatie van grondprijzen is dan ook nodig. Hierom werken wij in ons grondprijsbeleid met een bandbreedte en typologieën van locaties. De uitgifteprijzen voor vrije kavels baseren we op de prijzen zoals opgenomen in de Kaderbrief Grondprijzen 2025 (nog vast te stellen door college). Voor de uitgifte van vrije kavels stellen we voor om van 1-1-2024 tot 1-1-2025 een stijging van 7,5% te hanteren. Dit sluit aan bij de parameters voor vrije sector woningbouw zoals in de alinea hiervoor is besproken. Voor de periode daarna (2025 en verder) wordt eveneens aangesloten bij de parameters voor woningbouw in de vrije sector. Sociale woningbouw Ook de gereguleerde woningmarkt is onderhevig aan ontwikkelingen. De bouwkosten en kosten voor onderhoud en beheer van een sociale (huur)woning zijn net zoals op de niet-gereguleerde woningmarkt gestegen. Daarentegen wordt vanaf 1-1-2025 de liberalisatiegrens verhoogd naar € 900,07, wat een stijging is van 2,3% ten opzichte van het jaar daarvoor (€ 879,66).
De vraag naar een sociale huurwoning blijft hoog, wat het risico op onder andere leegstand vermindert. Voor de periode van 1-1-2024 tot 1-1-2025 stellen we voor om de uitgifteprijzen voor sociale woningbouw te indexeren met 2%. Ook voor de jaren daarna hanteren we een percentage van 2%. We zien geen aanleiding om af te wijken van de parameters voor sociale woningbouw zoals eerder is opgenomen in de MPG 2024. Bedrijventerreinen De prijsontwikkeling van bedrijventerreinen wordt voornamelijk bepaald door de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraag naar (kleine tot middelgrote) bedrijfsruimten blijft sterk, maar het aanbod is beperkt en voldoet niet altijd aan de kwaliteits- en duurzaamheidseisen van gebruikers en beleggers. Potentiële kopers zijn meer bereid om een hogere prijs te betalen, omdat het aanbod laag is. De interesse in bedrijfskavels zien wij terug in de gesprekken die met geïnteresseerde partijen worden gevoerd. Schaarste aan beschikbare grond en bedrijfsruimten vergroot de kloof tussen vraag en aanbod. De onzekerheid in deze markt blijft door onder andere hoge bouwkosten en netcongestie. Echter, de interesse in bedrijventerreinen blijft bestaan. Op bedrijventerrein Leeuwenhoekweg zijn vrijwel alle kavels verkocht of onder optie en ook de verkoop op bedrijventerrein Oudeland verloopt voorspoedig.
Hoe de vraag zich op lange termijn ontwikkelt blijft onzeker, maar de verkaveling wordt op voorhand zo efficiënt mogelijk ingericht, afgestemd op de marktvraag. De prijs die men bereid is te betalen hangt sterk af van de kavelgrootte, bouwmogelijkheden en de sector waarin het bedrijf actief is. Differentiatie van grondprijzen is dan ook nodig. Hier blijven wij op inspelen met ons grondprijsbeleid door te werken met een bandbreedte. Voor de bedrijventerreinen stellen we voor om van 1-1-2024 tot 1-1-2025 een percentage van 2% te hanteren en voor de periode daarna (2025-2034) stellen we hetzelfde percentage van 2% voor.
15/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
Commerciële voorzieningen Het aanbod aan winkelruimte is dit jaar gestegen, maar de vraag neemt af. Het gevolg van de afnemende vraag is een daling in opname van winkelruimte. Bedrijven willen hun winkels niet vestigen op plekken waar weinig bezoekers zijn en de zichtbaarheid slecht is. Daarom ontstaat leegstand op plekken buiten grote winkelsteden. Momenteel is enkel nog sprake van te verkopen grond voor commerciële voorzieningen binnen de grondexploitatie Wilderszijde. Over de realisatie van het grootste deel van de commerciële voorzieningen in Wilderszijde zijn afspraken gemaakt met marktpartijen. Het daadwerkelijk oppervlak te realiseren commerciële voorzieningen, alsmede het type voorziening, hangt af van de vraag binnen de wijk en het aanbod buiten de wijk. De netto grondopbrengsten voor de gemeente is van meerdere componenten afhankelijk, zoals de kavelgrootte, sector waarin het bedrijf actief is en de bouwmogelijkheden. De plannen dienen hiervoor eerst nader uitgewerkt te worden om hier meer over te kunnen vertellen. Landelijke trends zijn op dit zeer lokale niveau beperkt van invloed. We verwachten dat de eerste commerciële voorzieningen in 2029 worden gerealiseerd en stellen daarom voor om de grondprijzen van commerciële voorzieningen nu niet te indexeren.
Voor de toekomstige opbrengstenstijging hiervan sluiten we aan bij het voorgestelde percentage van 2% voor bedrijventerreinen.
4.4.3 Rente Jaarlijks rekenen we rente toe aan de grondexploitaties. Conform de regels van de BBV rekenen we met de werkelijk betaalde rente in plaats van de omslagrente. Het rentepercentage is bij de actualisatie van de MPG in juni 2024 vastgesteld op 0,90% en geldt als een initieel percentage. Om fluctuaties in het rentepercentage (en daarmee de resultaten van de MPG) zoveel mogelijk te voorkomen staat de Commissie BBV een maximale afwijking toe van 0,50% van de werkelijke rente ten opzichte van de het initieel percentage. Jaarlijks dienen we aan te tonen hoe de rekenrente zich verhoudt tot de daadwerkelijke rente. Ook dit jaar heeft team Financiën de werkelijke rente over de gemeentelijke leningenportefeuille berekend. Op basis van de geprognosticeerde balans per 31-12-2024 bedraagt het rentepercentage 1,15% (bijgesteld initieel percentage). Conform de regelgeving rekenen we voor het boekjaar 2024 dan ook 1,15% toe over de balans per 1-1-2024. Voor de toekomstige rente vanaf 2025 is op basis van nieuwe voorschriften vanuit het BBV gerekend met de omslagrente, deze is berekend op 1,08%. Dit percentage wordt aan het einde van het jaar definitief bepaald op basis van de definitieve omslagrente over 2025.
Disconteringsvoet Op grond van het BBV hanteren we een disconteringsvoet van 2,00%, gebaseerd op het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) voor de inflatie binnen de Eurozone. Deze disconteringsvoet is verplicht voor de negatieve grondexploitaties ter bepaling van de hoogte van de te treffen verliesvoorziening. Voor de onderlinge vergelijkbaarheid is besloten deze in Lansingerland voor alle grondexploitaties toe te passen. Ten opzichte van de MPG 2024 is de disconteringsvoet ongewijzigd.
16/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
4.5 Plankosten Jaarlijks bezien we de plankosten voor de resterende looptijd van een project. Daarbij maken we een inschatting van de tijdsbesteding in uren op basis van cijfers uit het verleden en verwachtingen voor de toekomst. Daarnaast ramen we kosten voor concrete producten die vallen onder de post plantontwikkelingskosten, zoals bijvoorbeeld bestemmingsplannen. Uitgangspunt voor de raming van de interne uren is een gedifferentieerd uurtarief per medewerker, zie ook paragraaf 4.4.1.
4.6 BBV Begin december 2023 heeft de commissie BBV een nieuwe notitie ‘grondbeleid in begroting en jaarstukken’ uitgebracht, dit naar aanleiding van de inwerkingtreding van de Omgevingswet. De regels en voorschriften uit deze notitie is de basis waar wij in de MPG 2025 van uitgaan. De belangrijkste wijziging ten opzichte van eerdere notities betreft de rentetoerekening. De commissie BBV heeft ook de notitie rente aangepast en beoogt hiermee om aan te sluiten bij de fiscale regelgeving. Derhalve moet de rente toegerekend worden op basis van de omslagrente, conform de berekeningsvoorschriften uit de notitie rente. Tussentijdse winstneming Het BBV schrijft een verplichte tussentijdse winstneming voor bij winstgevende projecten, naar rato van de voortgang. De hoogte van de tussentijdse winstneming wordt, per project, bepaald op basis van het zogenaamde percentage of completion (POC). Eventuele onzekerheden (risico’s) worden hierop in mindering gebracht. Voor iedere grondexploitatie bepalen we jaarlijks of deze winstgevend is en of (aanvullende) tussentijdse winstneming verplicht is. De uitkomst van de berekening zetten we af tegen de reeds eerder genomen winst. Deze kan naar boven (naar rato van voortgang) óf beneden (bij financiële tegenvallers) worden bijgesteld.
4.7 Vennootschapsbelasting (Vpb) De Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen bepaalt dat ook gemeenten vennootschapsbelasting moeten betalen over ondernemersactiviteiten. Hier vallen in beginsel ook de (actieve) grondexploitaties onder. Via de Quickscan Winstoogmerk grondbedrijven toetsen we of er sprake is van een onderneming, hiervoor hebben wij advies gevraagd van onze huidige fiscaal adviseur. Voor de jaren 2016-2021 hebben wij een “nihil”-aangifte ingediend bij de Belastingdienst en namen daarmee formeel een standpunt in richting de Belastingdienst. Momenteel loopt er een audit van de Belastingdienst op de BTW en VPB. Aangezien de audit op dit moment loopt, is het onduidelijk op welk moment we door “de poort” gaan en wat de financiële gevolgen hiervan zullen zijn. Hierdoor is onze inschatting omtrent de VPB (voorlopig) ongewijzigd ten opzichte van het MPG 2024.
17/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
5 Resultaten 5.1 Resultaat MPG 2025 Op basis van alle eerdergenoemde uitgangspunten en denkrichtingen zijn alle lopende grondexploitaties per 1-1-2025 doorgerekend. Daaruit resulteert het onderstaande resultaat: Tabel totalen positieve en negatieve projectresultaten (in mln. €) Totaal resultaat
MPG 2024 1-1-2024
MPG 2025 1-1-2025
Verschil MPG 2025 t.o.v. MPG 2024
Totaal negatieve grexen op NCW
-€ 36,76
-€ 37,84
-€ 1,08
Totaal positieve grexen op NCW
€ 41,70
€ 54,90
€ 13,20
Totaal op NCW
€
4,94
€
17,06
€
12,12
Tabel totalen positieve en negatieve projectresultaten (in mln. €) Project Meerpolder Berkel Centrum West Westpolder-Bolwerk Oudeland Leeuwenhoekweg Wilderszijde Ruimte voor Ruimte Groenzoom Noordeinde Landscheidingspark Horeca Totaal resultaat
NCW 1-1-2024 € 2,35 -€ 15,24 -€ 13,31 € 28,81 -€ 7,33 € 9,53 € 1,01 -€ 0,88 € 4,94
NCW 1-1-2025 € 2,47 -€ 15,40 -€ 14,14 € 29,87 -€ 7,38 € 22,03 € 0,52 -€ 0,92 € 17,06
Let op: Bovenstaande bedragen zijn, exclusief de (verplichte) tussentijdse winstneming. De reeds genomen winsten uit de grondexploitatie presenteren wij deze separaat (zie paragraaf 5.3). Ten opzichte van het MPG 2024 is het resultaat van het MPG 2025 op totaalniveau (zowel positieve als negatieve grondexploitaties) toegenomen met circa € 12,12 mln. In paragraaf 5.3 gaan we in op het jaarresultaat. Dit is ca. € 3,01 mln. positief en komt onder meer voort uit de verhogen van de verliesvoorziening en een (verplichte) tussentijdse winstneming. Het verschil in resultaat ten opzichte van het MPG 2024 wordt onder meer veroorzaakt door de volgende wijzigingen: Algemeen: Rente boekwaarde: conform BBV boekten we de werkelijke rente over 2024 (1,15%). Deze is hoger dan begroot (nadelig effect). Parameters kosten- en opbrengstenstijging: de parameters voor kostenstijging zijn over de gehele looptijd iets hoger dan vorig jaar ingeschat. De parameters voor opbrengstenstijging is hoger dan vorig jaar ingeschat. Per saldo heeft dit een positief effect. Projecten: Meerpolder: In het boekjaar 2024 zijn minder plankosten gemaakt dan eerder werd begroot. Een deel van deze begrote kosten kunnen vrijvallen. Dit resulteert in een toename van het resultaat van de grondexploitatie.
18/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
Oudeland: door meevallers in de uitvoering van de civieltechnische werkzaamheden en lagere plankosten in 2024 dan begroot, nemen de kosten af. Dit resulteert in een toename van het resultaat van de grondexploitatie. Wilderszijde: de opbrengsten in de grondexploitatie nemen toe door met name de marktontwikkelingen. De grondopbrengsten van de gemeente zijn gebaseerd op grondquotes waar de gemeente een percentage van de vrij op naam prijs van een woning ontvangt. Als de vrij op naam prijs stijgt, stijgen de grondopbrengsten van de gemeente ook en vice versa (meebeweegsystematiek). De kosten zijn ook gestegen door met name hogere plankosten, een indexatie van de civieltechnische kosten en de bovenplanse maatregelen. De stijging van de woningprijzen en daarmee ook de grondopbrengsten van de gemeente, stijgen harder dan de kosten in de grondexploitatie waardoor het resultaat van de grondexploitatie toeneemt. Voor meer informatie over de verschillen en de overige projecten wordt verwezen naar de toelichtingen per project.
5.2 Tussentijdse winstneming Het BBV schrijft een tussentijdse winstneming voor bij winstgevende projecten, naar rato van de voortgang. Op basis van de regelgeving omtrent deze tussentijdse winstneming berekenen we de winst over het resultaat op eindwaarde (het beoogde resultaat bij het afsluiten van het project inclusief prijsstijgingen en rente). Voor het tussentijds winstnemen gelden 3 voorwaarden: Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). De hoogte van de tussentijdse winstneming bepalen we jaarlijks per project op basis van het zogenaamde percentage of completion (POC) en de geactualiseerde grondexploitaties. Eventuele project specifieke risico’s (onzekerheden) mogen hierop in mindering worden gebracht. De hoogte van de tussentijdse winstneming bepalen we jaarlijks opnieuw en verrekenen we met eerder genomen winsten. Het kan hierbij ook voorkomen dat op basis van de geactualiseerde grondexploitaties een deel van de eerder genomen tussentijdse winst wordt teruggeboekt. Op basis van bovenstaande namen we bij de jaarrekening 2024 in totaal ca. € 3,05 mln. aan tussentijdse winst. Dit bedrag komt bovenop de in 2017 tot en met 2023 genomen winst.
Het totaal van de genomen winsten over de lopende grondexploitaties komt hiermee uit op € 30,25 mln. De winstneming betreft de volgende grondexploitaties in onderstaande tabel. Tabel winstneming per grondexploitatie (in mln. €) Project
Meerpolder Oudeland Wilderszijde Ruimte voor Ruimte Groenzoom Noordeinde Totaal grondexploitaties
Reeds genomen winst t/m 2023
Te nemen winst 2024
Totaal tussentijdse winstneming
€ 2,39 € 24,69 € 0,01 € 0,11
€ 0,07 € 1,74 € 1,33 -€ 0,09
€ 2,47 € 26,42 € 1,35 € 0,01
€ 27,20
€ 3,05
€ 30,25
19/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
5.3 Verwerking van het tekort en totaal voordeel Voor het tekort, ofwel het totaal aan verliesgevende grondexploitaties, moet een verliesvoorziening aanwezig zijn. Op basis van het MPG 2025 is een verliesvoorziening benodigd van € 37,84 mln. Per 31-12-2023 was een verliesvoorziening benodigd van € 36,76 mln. Dat betekent dat bij de Jaarrekening 2024 per saldo een bedrag van € 1,07 mln. wordt toegevoegd aan de verliesvoorziening. Zoals opgenomen in de Nota reserves en voorzieningen gemeente Lansingerland is de dotatie aan de verliesvoorziening per 31-12-2024 vóór resultaatsbestemming onttrokken aan de algemene reserve. Dit geldt ook voor de tussentijdse winstneming. Voor het project Ruimte voor Ruimte Groenzoom Noordeinde wordt de tussentijdse winstneming (terugname) van € 0,09 mln. onttrokken aan de dekkingsreserve kapitaallasten RvR De Groenzoom. De tussentijdse winstneming voor alle overige positieve projecten wordt met een bedrag van € 3,14 mln. toegevoegd aan de algemene reserve. Per saldo wordt in 2024 € 3,05 mln. tussentijdse winst genomen. Net zoals bij de grondexploitaties zijn de financiën van het faciliterende deel van Wilderszijde, waarvoor een AOK is gesloten, herzien. Als gevolg van diverse inhoudelijke wijzigingen is per saldo een verbetering. Dat betekent dat bij de Jaarrekening 2023 de verliesvoorziening AOK Wilderzijde wordt verlaagd met € 0,05 mln.
ten gunste aan de algemene reserve. Het totale voordeel als gevolg van het MPG 2025 per 31-12-2024 komt op € 3,01 mln. Verwerking resultaat MPG 2025 en verschil met begroting (in mln. €)
2024 Verhoging verliesvoorziening o.b.v. MPG 2025 Tussentijdse winstneming o.b.v. MPG 2025 (jaarrekening 2024) Verlaging verliesvoorziening AOK Wilderszijde o.b.v. MPG 2025 Saldo resultaat Vrijval verwachte verhoging verliesvoorziening obv MPG 2023 Voordeel ten opzichte van begroting
(1,07) 3,05 0,05 2,03 0,98 3,01
20/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
6 Risico’s 6.1 Risicoanalyses Ondanks dat we de ramingen binnen de grondexploitaties met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opstellen, blijven er risico’s bestaan. De berekeningen zijn gebaseerd op aannames en uitgangspunten, die in de praktijk anders (zowel positief als negatief) kunnen uitvallen. De belangrijkste risico’s die samenhangen met de grondexploitaties hebben betrekking op de planning, de prijs en het programma. We onderscheiden een tweetal soorten risico’s: Algemene risico’s die generiek voor alle grondexploitaties gelden en risico’s die specifiek gelden voor de projecten.
6.2 Algemene risico’s Algemene risico’s zijn voor alle grondexploitaties van toepassing. Hieronder vallen bijvoorbeeld: Hogere kostenstijging dan inschatting in paragraaf 4.4 Lagere inkomsten Latere inkomsten Stijging (+daling) rentepercentage
6.3 Project specifieke risico’s Gekoppeld aan de actualisatie van de grondexploitaties actualiseren we ook altijd het project specifieke risico’s. Hierbij schatten we, naast het risicobedrag, ook in wat de kans is dat het risico zich zal voordoen. Dit leidt tot een gewogen risicoprofiel per project. Om het verloop van de risico’s te kunnen monitoren in de tijd is (indicatief) een indeling gemaakt naar 3 profielen: hoog (gewogen risico groter dan € 2,5 mln.), midden (gewogen risico € 1 mln. tot € 2,5 mln.) en laag (gewogen risico tot € 1 mln.). Bij een voorspoedige ontwikkeling nemen de risico’s af naar mate de ontwikkeling vordert. In het begin van een project is er doorgaans sprake van aannames met een hoge mate van onzekerheid. Naar mate de ontwikkeling concreter wordt, kunnen we de kosten en opbrengsten nauwkeuriger inschatten. Hieronder volgt een overzicht van de projecten met de daarbij behorende risicoprofielen van zowel het MPG 2025 als het MPG 2024. Tabel risicoprofiel 2024-2025
Meerpolder Berkel Centrum West Westpolder-Bolwerk Oudeland Leeuwenhoekweg Wilderszijde RvR Groenzoom Noordeinde Landscheidingspark Horeca TOTAAL gewogen risico
2024 Laag Laag Midden Laag Laag Hoog Laag Laag € 14.151.021
2025 Laag Laag Laag Laag Laag Hoog Laag Laag € 12.935.543
Gewogen risicobedrag < € 1 mln. < € 1 mln. < € 1 mln. < € 1 mln. < € 1 mln. > € 2,5 mln. < € 1 mln. < € 1 mln.
21/22
T25.00301
MPG 2025 - Algemene toelichting
De geactualiseerde risicoanalyses sluiten aan op de geactualiseerde grondexploitaties van het MPG 2025 en zijn waar nodig bijgesteld en/of aangevuld. Op totaalniveau is het risicoprofiel van de grondexploitaties verlaagd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het MPG 2024 zijn hierbij: Westpolder - Bolwerk: In eerdere risicoanalyses waren de risico’s m.b.t. rentecompensatie, kostenverdeling en fiscale tegenvallers opgenomen. In 2024 is hier duidelijkheid over ontstaan waardoor deze risico’s komen te vervallen. Door de omvang en looptijd heeft Wilderszijde op basis de gehanteerde indeling in risicoprofielen een hoog risicoprofiel. In de toelichting per project lichten we de project specifieke risico’s op projectniveau nader toe. Weerstandscapaciteit Op totaalniveau is het risicoprofiel van de grondexploitaties gekoppeld aan de benodigde weerstandscapaciteit. De verlaging van het risicoprofiel betekent dus ook een verlaging van de benodigde weerstands-capaciteit. Voor meer informatie wordt verwezen naar de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing van de Jaarrekening 2024.
22/22