[T24.00644] MPG 2024 - toelichting per project

MPG 2024 - toelichting per project

www.lansingerland.nl

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Meerpolder ................................................................................................................ 3 Berkel Centrum West ................................................................................................... 6 Westpolder-Bolwerk ................................................................................................... 13 Oudeland ................................................................................................................ 16 Leeuwenhoekweg ...................................................................................................... 19 Wilderzijde ............................................................................................................. 21 Ruimte voor Ruimte De Groenzoom Noordeinde ................................................................. 26 Landscheidingspark Horeca .......................................................................................... 30

2/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

1. Meerpolder A. Toelichting 1. Het project Meerpolder is een ontwikkeling die terug gaat naar de VINEX-opgave uit de jaren ‘90 van de vorige eeuw. De woonwijk is vanuit de regionale woningbouwopgave ontwikkeld. Voordat de wijk Meerpolder werd gebouwd, was de polder in gebruik voor agrarische activiteiten. Meerpolder betreft een woningbouwlocatie ten noorden van Berkel Centrum waar in totaal ca. 2.900 woningen zijn gerealiseerd. In het kader van de VINEX-taakstelling is in 2001 gestart met bouwen en de laatste woningen worden naar verwachting in 2025 opgeleverd. 2. Voortgang en projectbeheersing Project 50 Voor deelproject 50 (in totaal negen vrije kavels waarvan acht kavels in bezit waren van de gemeente) zijn alle woningen gerealiseerd. Begin 2024 worden de kavels woonrijp gemaakt. Naar verwachting zijn de werkzaamheden dit jaar gereed. Project 59.1 Woningen zijn in 2020 opgeleverd. Alle woningen zijn nul-op-de-meter woningen. In 2023 is het openbaar gebied overgedragen naar beheer. Afbeelding project 59.1

3/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

Project 60.2 Dit betreft de gronden die in particulier bezit zijn rondom Meerweg 48. Project 66, 67 en 68 Deelgebied Merenrijck in Meerpolder is ca. 10 jaar geleden door een ontwikkelaar gerealiseerd, waarbij de openbare ruimte niet voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen van de gemeente. Zo zijn er gebreken in de riolering en bestrating. In december 2020 hebben we een uitspraak van de rechter in hoger beroep ontvangen en zijn we (hiervan) in het gelijk gesteld. Project 71 Voor het project 71 (en 75 t/m 77) is in 2023 is het Uitwerkingsplan vastgesteld en in werking getreden. De gronden van project 71 zijn gemeentelijk eigendom. Met 3B Wonen is een verkoopovereenkomst gesloten voor de realisatie van 25 sociale huurwoningen en naar verwachting worden deze gronden medio 2024 geleverd, waarna gestart zal worden met de bouw. Project 74 In 2020 zijn de 17 nul-op-de-meter woningen opgeleverd. De laatste zaken in het kader van woonrijp maken zijn afgerond en in 2023 is het openbaar gebied overgedragen naar beheer. Project 75, 76 en 77 Na inwerkingtreding van het Uitwerkingsplan heeft projectontwikkelaar Proburg een omgevingsvergunning aangevraagd voor de realisatie van 42 woningen. De gronden zijn in particulier bezit. Het project Buitenom is in 2023 in verkoop gegaan en het project beschikt over een onherroepelijke omgevingsvergunning.

In het voorjaar 2024 wordt gestart met de bouwwerkzaamheden. Project 90 De in totaal vijf appartementengebouwen zijn gerealiseerd. Het openbaar gebied rond de appartementengebouwen wordt overgedragen naar beheer. Kinderdagverblijf Het kinderdagverblijf heeft een strook grond van de gemeente in gebruik en beheert het talud. Vorig jaar is grond verkocht en geleverd aan het kinderdagverblijf. 3. Programma en productie Onderstaande tabel geeft de verwachte grondverkopen van de nog te ontwikkelen woningen in Meerpolder weer. Tabel grondverkopen woningbouw Meerpolder Planning woningbouw (aantal woningen) Begroot te realiseren 6.831.001 - 1 Meerpolder - algemeen 6.831.001 - 30 Meerpolder - Project 50 6.831.001 - 31 Meerpolder - project 59/60 6.831.001 - 32 Meerpolder - project 71 6.831.001 - 33 Meerpolder - project 74 6.831.001 - 34 Meerpolder - project 90 Totaal woningbouw

0 0 0 25 0 0 25

2024 0 0 0 25 0 0 25

2025 0 0 0 0 0 0 0

4/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

4. Duurzaamheid Bij project 50 zijn de duurzaamheidseisen opgenomen in de kavelpaspoorten. Voor het project 71 zijn duurzaamheidseisen opgenomen in de koopovereenkomsten met 3B Wonen. B. Risico’s Het project Meerpolder kent geen specifieke projectrisico’s. De vorig jaar benoemde risico’s zijn niet meer van toepassing (of zijn opgetreden). De laatste uit te geven woningbouwkavels worden naar verwachting in 2024 opgeleverd en de verkoopovereenkomsten zijn afgesloten. De civieltechnische werkzaamheden zitten in de eind fase. De civieltechnische werkzaamheden voor project 90 zijn afgerond en het risico met betrekking tot het afgraven van de afrit heeft zich niet voorgedaan. Daarnaast heeft het verleden ons laten zien dat de opgestelde ramingen aan de defensieve kant van de bandbreedte zitten. Binnen de risicocategorisering ‘hoog-midden-laag’ kent Meerpolder een laag risicoprofiel. Ten opzichte van 2023 is dit niet gewijzigd. Tabel risicoprofiel 2023-2024 Meerpolder

2023 Laag

2024 Laag

5/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

2. Berkel Centrum West A. Toelichting 1. Het project Het centrum van Berkel en Rodenrijs is het hoofdwinkelcentrum van de gemeente Lansingerland. Omdat de gemeente Lansingerland groeit is het van belang dat het voorzieningenniveau hierop wordt afgestemd. Doel van dit project is het creëren van een aangenaam verblijfsgebied, waarmee het centrum aan de westzijde wordt afgerond en versterkt. Het gaat daarbij niet alleen om extra winkelaanbod, maar ook om het toevoegen van woningen, horeca, leisure en parkeervoorzieningen. 2023 stond in het teken van de bouw van de woningen en de aanleg van de openbare ruimte.

2. Voortgang en projectbeheersing Projecthistorie Berkel centrum West Het project Berkel Centrum West kent een lange voorgeschiedenis. Een kort overzicht van de belangrijkste mijlpalen tot nu toe:  In april 2016 is een aanbestedingsprocedure gestart en in juli 2016 gunde het college de opdracht aan de ontwikkelcombinatie BCW.  De stedenbouwkundige visie voor het plangebied is in 2017 opgesteld en in 2018 is vervolgens het bestemmingsplan vastgesteld.  29 maart 2018 zijn de gemeente en de ontwikkelcombinatie een samenwerkingsovereenkomst aangegaan.  In 2019 is het inrichtingsplan voor de openbare ruimte vastgesteld en is de omgevingsvergunning verleend voor de eerste fase van het centrumplan (blokken 1 t/m 4).  De gemeenteraad heeft in januari 2020 besloten om ter plaatse van blok 5 een cultuurhuis met ondergrondse fietsenstalling te realiseren.  30 oktober 2020 is een gronduitgifteovereenkomst getekend. 6/31

T24.00644

    

MPG 2024 - toelichting per project

Maart 2021 uitvoering herinrichting Westerwater. 29 maart 2021 zijn de gronden overgedragen aan de ontwikkelcombinatie. 22 april 2021 is de bouw gestart van Brinkhof (blok 1), de Compagnie (blok 2), Alluvium (blok 3) en Westerpoort (blok 4). Maart 2022 opening Fietsbrug Röntgenstraat-Gemeentewerf. 2023 Oplevering blokken 1 t/m 4. - blok 1: 99 appartementen - blok 2: 22 appartementen - blok 3: 17 appartementen - blok 4: 13 appartementen

Het winkelcentrum van Berkel en Rodenrijs wordt aan de westkant van het centrum uitgebreid. In totaal komt er 5.630 m2 bij voor horeca, winkels en het paviljoen. Het nieuwe centrum biedt uiteindelijk ruimte voor 170 appartementen, zowel huur als koop. In het voorjaar van 2021 startte de aannemer met de bouw van Berkel Centrum West. Bouwblokken

Er is in 2023 veel gebeurd in Berkel Centrum West. De contouren van het nieuwe centrum worden steeds beter zichtbaar. Zo zijn de Brinkhof (blok 1), de Compagnie (blok 2), Alluvium (blok 3) en Westerpoort (blok 4) opgeleverd en zijn hier de nieuwe bewoners ingetrokken. Ook is de Lidl en bijbehorende parkeergarage opgeleverd. De bouw van het Cultuurhuis (blok 5) en Kwadraat (blok 6) is inmiddels gestart.

7/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

Inrichting Openbare ruimte Ook rondom de bouwblokken is in 2023 het nodige gebeurd. Deelproject 1 & 2 zijn afgerond. Zo is de bestrating tussen de verschillende bouwblokken gelegd en kunnen bezoekers nu direct vanaf de Albert Heijn naar de Lidl lopen. Ook het Westerplein is bestraat en ingericht. Nieuwe parkeerplaatsen zijn een belangrijk onderdeel van het nieuwe Berkel Centrum West. In de zomer van 2023 zijn de parkeerplaatsen direct naast de Albert Heijn ingericht. Begin 2024 volgt het tweede deel van de parkeerplaats en de doorrijroute naar het nieuwe Westerplein. Met de nieuwe doorrijroute wordt het centrum voor fietsers beter en veiliger bereikbaar. Aan de noordoost kant van Berkel Centrum West speelt op dit moment ook veel. Voor de zomer van 2023 hebben we de Boerhavestraat al gereed gemaakt voor de toekomst. Om de leveringen naar de Lidl mogelijk te maken zonder dat er een onveilige situatie ontstaat, zijn de parkeerplaatsen in de Boerhavestraat naar de Röntgenstraat verplaatst. Ook is de straat toegankelijker gemaakt voor fietsers. Deze aanpassingen vallen samen met de herinrichting van de Röntgenstraat, onderdeel van deelproject 2. In de Röntgenstraat zijn haakse parkeerplaatsen aangelegd met aandacht voor groen. Op de Röntgenstraat en op de Westersingel zijn in 2023 pollers geplaatst, maar nog niet in gebruik genomen.

In 2024 worden deze pollers in bedrijf genomen (omhoog gezet) om de veiligheid voor scholieren te waarborgen en auto verkeersdrukte in het centrum te voorkomen. Het centrum zal veelal binnen venstertijden, conform verkeerbesluit, toegankelijk zijn voor bevoorrading van winkels.

8/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

1

3 6

2

5 4

Luchtfoto januari 2024 Parkeren en verkeersveiligheid Afgelopen jaar is de parkeerdruk in het centrum continue gemonitord. Deze tellingen geven een actueel beeld van de parkeerdrukte in het centrum. Uit deze tellingen blijkt dat er geen parkeerprobleem is in Berkel Centrum West. Wel heeft het tijd nodig voordat bezoekers gebruikmaken van de parkeergarage en gewend zijn aan de nieuwe situatie. Om het gebruik van de parkeergarage te stimuleren zijn tijdens de feestdagen tekstkarren ingezet om mensen te attenderen op de mogelijkheid om gratis te parkeren in de parkeergarage. Met het continue veranderen van de bouwplaats veranderen ook de parkeervelden op maaiveldniveau. Dit is helaas een ongemak dat niet valt te voorkomen. Om de zaken toch in goede banen te leiden wordt volop ingezet op communicatie. Communicatie Het project zit in de realisatiefase en dit vraagt om intensievere vorm van communicatie naar ondernemers, omwonenden en winkelend publiek. Het contact met ondernemers in het gebied is intensief. Naast een 6 maandelijks overleg met de klankbordgroep, is er een vierwekelijks overleg met de secretaris van de winkeliersvereniging. Ook worden offline communicatiemiddelen ingezet om het project op locatie meer zichtbaar te maken, een voorbeeld hiervan is de informatiespread die elk jaar gepubliceerd wordt in de lokale kranten.

Elke 6 maanden staan we met de gemeentelijke Piaggio (mobiele informatiestand) in het centrum om het winkelend publiek te informeren over de voorgang van het project. 9/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

Afbeelding 1 mobiele informatiestand nabij de Vershoek

3. Programma en productie Het te ontwikkelen programma is als volgt: - ca. 5.500 m² bvo commerciële voorzieningen (detailhandel en horeca), waaronder een supermarkt - 170 woningen, waarvan 25% voor starters - Een cultuurhuis met een ondergrondse fietsenstalling Tabel gronduitgifte woningen Berkel Centrum West Planning woningbouw (aantal woningen) Totaal Berkel Centrum West

Gerealiseerd Begroot t/m 2023 te realiseren 170 170 0

2024

2025 0

2026 0

0

4. Duurzaamheid De plannen voor Berkel Centrum zijn al in uitvoering. Op basis van de gehouden aanbesteding kunnen geen nieuwe duurzaamheidsmaatregelen toegepast worden. Wel kijkt het projectteam waar het mogelijk is extra groen toe te voegen aan het inrichtingsplan zodat de openbare ruimte groener wordt ingericht. Als gevolg van de wetswijziging in 2018 worden de nieuwe woningen gasloos.

10/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

B. Risico’s Bouwen in een bestaand centrumgebied is complex. Bereikbaarheid en (verkeers-)veiligheid zijn zaken waaraan veel aandacht wordt geven. Het vraagt veel afstemming met stake- en shareholders om de uitvoering in goede banen de leiden. De risico’s van dit project zijn veelal gerelateerd aan deze onderwerpen en het ondervangen van hinder in de tijdelijke situaties die kunnen ontstaan. Hieronder worden de belangrijkste project specifieke risico’s toegelicht. Bereikbaarheid en veiligheid - Bevoorrading bestaande winkels tijdens bouw dient gewaarborgd te blijven. Hiervoor zijn mogelijk aanvullende maatregelen nodig die deels op dit moment niet kunnen worden voorzien. - Voldoende parkeermogelijkheden tijdens de bouw; bij de start van de bouw werd een deel van de huidige parkeerplaatsen opgeheven. Mogelijk dienen ter compensatie van dit verlies elders tijdelijke parkeerplaatsen gerealiseerd te worden tijdens de uitvoering. Hiervoor is budget in de grondexploitatie opgenomen. Fasering - De bouw van de woningen kan vertragen door problemen met toelevering van materialen mede door een aantrekkende economie en oorlogsdreiging. Daardoor kan de gemeentelijke aannemer pas later starten met het woonrijp maken. Een mogelijk gecontracteerde (civiele) aannemer kan schade claimen en de winkels zijn een langere tijd minder bereikbaar.

- Door vertraging loopt de doorlooptijd van het project uit (project niet gereed in 2025). Gevolg is dat extra plankosten en extra rentekosten gemaakt moeten worden. - Gefaseerde uitvoering in fases geeft een verhoogd risico op tegenvallende aanbestedingsresultaten. Ook kunnen de kosten van de civiele werken nog afwijken van de budgetten in GREX als gevolg van nadere detaillering en engineering. Maar ook hiaten in bestekken en contractdocumenten (ervaring na aanbesteding fase 1 BRM en Oudelandselaan) kunnen tot meerkosten leiden. - Met ontwikkelaar is de afspraak dat hij uit kan gaan van een gesloten grondbalans. Grond die over is zal door gemeente verwerkt/afgevoerd moeten worden. Hiervoor is een globale inschatting gemaakt van het aantal m³ en de stortkosten maar de hoogte blijft een risico voor blok 5 en blok 6. Op basis van de ervaringen in het afgelopen jaar en de projectspecifieke risico’s die hierboven zijn omschreven schatten we het risicoprofiel in de risicocategorisering ‘hoog-midden-laag’ op Laag. Ten opzichte van 2022 is het risicoprofiel gelijk gebleven. Tabel risicoprofiel 2023-2024

Berkel Centrum West

2023 Laag

2024 Laag

11/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

Bereikbaarheid en veiligheid - Bevoorrading bestaande winkels tijdens bouw dient gewaarborgd te blijven. Hiervoor zijn mogelijk aanvullende maatregelen nodig die deels op dit moment niet kunnen worden voorzien. - Voldoende parkeermogelijkheden tijdens de bouw; bij de start van de bouw werd een deel van de huidige parkeerplaatsen opgeheven. Mogelijk dienen ter compensatie van dit verlies elders tijdelijke parkeerplaatsen gerealiseerd te worden tijdens de uitvoering. Hiervoor is budget in de grondexploitatie opgenomen. Fasering - De bouw van de woningen kan vertragen door problemen met toelevering van materialen mede door inflatie veroorzaakt door een aantrekkende economie en oorlogsdreiging. Daardoor kan de gemeentelijke aannemer pas later starten met het woonrijp maken. Een mogelijk gecontracteerde (civiele) aannemer kan schade claimen en de winkels zijn een langere tijd minder bereikbaar. - Door vertraging loopt de doorlooptijd van het project uit (project niet gereed in 2025). Gevolg is dat extra plankosten en extra rentekosten gemaakt moeten worden. - Gefaseerde uitvoering in fases geeft een verhoogd risico op tegenvallende aanbestedingsresultaten. Ook kunnen de kosten van de civiele werken nog afwijken van de budgetten in GREX als gevolg van nadere detaillering en engineering.

Maar ook hiaten in bestekken en contractdocumenten (ervaring na aanbesteding fase 1 BRM en Oudelandselaan) kunnen tot meerkosten leiden. Met ontwikkelaar is de afspraak dat hij uit kan gaan van een gesloten grondbalans. Grond die over is zal door gemeente verwerkt/afgevoerd moeten worden. Hiervoor is een globale inschatting gemaakt van het aantal m3 en de stortkosten maar de hoogte blijft een risico voor blok 5 en blok 6 .

12/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

3. Westpolder-Bolwerk A. Toelichting 1. Het project De locatie Westpolder/Bolwerk wordt omringd door de Leeweg/Klapwijkseweg (noordkant), de Oudelandselaan (zuid- en oostkant) en door de provinciale weg N471 (westkant). De Oudelandselaan is de centrale ontsluitingsweg voor de wijk. Daarnaast wordt de wijk ontsloten door de Stationssingel, Louis d’or Laan en de Gouden Harplaan. De wijk wordt doorsneden door de Randstadrail. Op deze locatie worden ruim 3.000 woningen en circa 20.000 m² aan voorzieningen gerealiseerd. Ongeveer twee derde van de woningen is opgeleverd en de voorzieningen zijn grotendeels gerealiseerd. Met de Ontwikkelingscombinatie Westpolder/Bolwerk (OCW, bestaande uit Kavel Vastgoed en Amvest) sloot de gemeente in 2003 een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor het grootse deel van het plangebied. Eind 2016 is de SOK herijkt met een Allonge. De locatie is opgedeeld in hoofdplanstructuur en deelplannen. De gemeente ontwikkelt en realiseert de hoofdplanstructuur en de vrije kavels langs de Wil van Kralingensingel en Ko van Dijksingel (voorheen Veilingweg en Industrieweg). De OCW realiseert de woningen en de openbare ruimte in de deelplannen. Westpolder/Bolwerk bestaat uit zeven deelplannen van 200 tot 500 woningen per deelplan. Elk deelplan kent meerdere fasen en fasegewijs is met de ontwikkelaar een Realisatieovereenkomst (ROK) gesloten.

In 2022 zijn de laatste realisatieovereenkomsten gesloten voor deelplan 6 fase 2 en deelplan 4-West.

2. Voortgang en projectbeheersing Deelplannen 1, 2, 3 en 4-Oost zijn afgerond. De verkoop en de bouw van woningen in deelplan 5 en 7 startte in 2016 en zet zich gestaag voort. In 2020 sloten wij de laatste overeenkomsten voor deelplannen 5 en 7 en is in 2021 dan ook gestart met de realisatie van de laatste woningen in deze deelplanen. 13/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

De laatste woningen in deelplannen 5 en 7 worden in 2024 opgeleverd. In 2024 zal ook de realisatie van het openbaar gebied worden afgerond en kan het daarna overgedragen worden aan de gemeente en zijn deze deelplannen definitief gereed. De OCW en de gemeente zijn vanaf 2018 begonnen met het opstellen van de nadere uitwerkingen voor de deelplannen 6 en 4-west. Het uitgangspunt zijn de bestaande afspraken zoals die opgenomen zijn in de Allonge op de SOK uit 2016 en het raadsbesluit om deelplan 4-west te optimaliseren. Hierdoor krijgt deelplan 4-west extra woningen en andere woningtypes dan in de eerste planvorming was opgenomen, welke beter passen bij het plangebied van 4-west. In deelplan 4 zijn met name de sociale en middel-dure woningen gepland. Hierbij zijn de financiële afspraken tussen gemeente en OCW ongewijzigd gebleven. Inmiddels zijn de uitwerkingsplannen voor deze deelplannen vastgesteld door het college. De eerste woningen in deelplan 6 zijn verkocht en in aanbouw. Dit deelplan zal fasegewijs verder ontwikkeld worden. Voor deelplan 4-west is door twee bewoners van het huidige ‘Gouden Hart’ een beroep ingediend bij de Raad van State tegen het uitwerkingsplan. Dit beroep ziet met name op verlies van uitzicht en kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling.

Het college heeft haar zienswijze inmiddels bij de Raad van State ingediend waarbij is aangegeven dat het college het uitwerkingsplan binnen de kaders van het bestemmingsplan ‘Westpolder 2012’ heeft opgesteld en zich dus niet kan vinden in de beroepsgronden. De behandeling van het beroep door de Raad van State duurt lang (minimaal een jaar) waardoor het project in de vertraging raakt. De start van de bouw is hiermee vertraagt van 2024 naar 2025. In 2022 heeft de gemeente de verwerving van een perceel aan de Lies Frankenweg afgerond. De herontwikkeling hiervan valt buiten de scope van de afspraken met de ontwikkelaar. In het kader van de participatie is een inloopavond voor de omwonenden georganiseerd. Op basis van de input vanuit de participatie en de financiële en ruimtelijke kaders zullen de plannen verder ontwikkeld worden. 3. Programma en productie In de Allonge is de hoogte van de ‘afdracht’ van OCW aan de gemeente per jaar bepaald: een samengesteld bedrag van de grondkosten en exploitatiebijdragen. Er zijn geen bindende afspraken gemaakt over het type woningen, alleen over het aantal te realiseren sociale huurwoningen en goedkope koop- en/of middel-dure huurwoningen, welke in deelplan 4 gerealiseerd worden. De laatste woningen in deelplan 5 en 7 zijn in aanbouw genomen. Dit betekent dat de laatste woningen in deze deelplannen in 2024 opgeleverd worden.

De woningen in deelplan 6 zijn in 2022 in verkoop gegaan en is de bouw in 2023 gestart. De verkoop en verhuur van woningen in dit deelplan zal zich de komende jaren voortzetten. Voor deelplan 4-west is de start van de bouw vertraagd door het ingediende beroep tegen het uitwerkingsplan bij de Raad van State. Hopelijk kan in 2025 gestart worden met de bouw. Rekening houdend met de langere bouwtijd van appartementen loopt de oplevering van dit laatste deelplan – volgens de huidige inschatting - door tot 2028. Tabel grondverkopen Westpolder-Bolwerk Planning woningbouw (aantal woningen) Begroot te realiseren Totaal woningbouw

628

2024 173

2025 230

2026 116

2027 110

2028 0

14/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

Bij de ontwikkeling van Westpolder/Bolwerk, inclusief verkoop van woningen, is toepassing van vergaande duurzaamheidsmaatregelen niet meer mogelijk. Echter in samenwerking met OCW worden wel zoveel mogelijk duurzaamheidsmaatregelen toegepast. De inrichting van de openbare ruimte wordt doorontwikkeld en zoveel mogelijk klimaatadaptief gemaakt. Zo wordt er een klimaatadaptief grondwatersysteem aangelegd waardoor de wateropvang beter gereguleerd wordt. Zo wordt zoveel mogelijk voldaan aan bodem- en water gestuurd bouwen. Bij de uitwerking van het geluidsscherm langs de N470 is gekozen voor een groen geluidsscherm. Ook heeft OCW bij de verkoop van de woningen veel aandacht voor groen in de tuinen, door hiervoor ideeën aan te dragen. De levering van warmte en energie is zoveel mogelijk duurzaam. B. Risico’s Het project Westpolder Bolwerk kent nog verschillende risico’s. Hieronder lichten we de belangrijkste risico’s toe. Langere planbegeleiding Op dit moment gaan we uit van een planning tot en met 2028. Indien dit niet gehaald wordt, zal er van gemeentelijke zijde inzet nodig blijven voor uitvoering van het project, waarbij uitgegaan wordt van 75% van de gemiddelde plankosten. De huidige post plankosten zal dan niet toereikend zijn. Geen rentevergoeding bij uitstel plannen Op dit moment gaan we uit van een gemiddelde woningbouwproductie van circa 200 woningen per jaar.

Bij vertraging is met de ontwikkelaar vastgelegd dat een renterisico doorgelegd kan worden door de te betalen afdrachten op te hogen met de rente. Daarmee is dit risico juridisch gezien nihil. Voor de risicoreservering houden we tóch rekening met een beperkt risico op rentederving. Fiscale routing vervalt Door het wijzigen van wetgeving op het gebied van fiscaliteit zou het kunnen dat de gekozen fiscale routing niet het beoogde financiële rendement levert. De kans dat dit risico zich voordoet is ten opzichte van 2017 afgenomen omdat de gemeente een bevestiging heeft gevraagd van de Belastingdienst over de gemaakte afspraken en deze in 2017 ook heeft ontvangen. Als dit risico tóch zou optreden zou dit uiteraard betekenen dat het resultaat van de grondexploitatie slechter wordt, omdat de netto-opbrengsten dan lager zijn. Bovengenoemde projectspecifieke risico’s zijn vertaald in een gewogen risicoprofiel. Ten opzichte van 2023 is het gewogen risicoprofiel gelijk gebleven. Tabel risicoprofiel 2023-2024

Westpolder-Bolwerk

2023 Midden

2024 Midden

15/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

4. Oudeland A. Toelichting 1. Het project Bedrijvenpark Oudeland is onderdeel van de VINEX-opgave van de voormalige gemeente Berkel en Rodenrijs. Het is een modern gemengd bedrijventerrein met een totale omvang van circa 72 hectare uitgeefbaar terrein. Het bedrijventerrein wordt door middel van de provinciale weg N471 verbonden met de A13, de A12 en de A20. Het terrein kent belangstelling van zowel lokale, regionale, nationale én internationale bedrijven. In de praktijk blijkt de vestigingskeuze van bedrijven een langdurig traject waar zorgvuldige aandacht van de gemeente noodzakelijk is. Aan de randen van bedrijvenpark Oudeland worden kavels voor woningbouw uitgegeven. Deze vormen een ruimtelijke afscheiding en dragen bij aan de woningopgave van Lansingerland. Tussen de woningen en de bedrijven is een brede waterplas gegraven wat tegelijk zorgt voor een fysieke scheiding tussen de twee werelden.

16/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

2. Voortgang en projectbeheersing Bedrijvenpark Oudeland is verdeeld in een eerste en een tweede fase. De eerste fase van het terrein, wat zich met name richt op kleinere en middelgrote kavels, is volledig bouw- en woonrijp op de aanleg van enkele inritten en trottoirs na, en in 2024 wordt de laatste bedrijfskavel uitgegeven. Fase 2 richt zich meer op grotere kavels. De gronden voor fase 2 zijn bouwrijp en grotendeels woonrijp. Voor de bedrijfskavels is het streven dat eind 2025 de laatste notariële levering plaatsvindt. Voor 9 bedrijfskavels (fase 1 en fase 2) is een koper geselecteerd en faciliteert het projectteam het proces tot aan indiening van de omgevingsvergunning en levering van de grond, zodat de koper kan starten met de bouw. Voor de laatste drie beschikbare bedrijfskavels wordt in 2024 nieuwe invulling gezocht. Er resteren nog vier vrije kavels aan de Zuidersingel (naast Zuidersingel 56a) waar in 2023 kopers voor zijn geselecteerd. Het projectteam faciliteert deze kopers tot vergunning indiening en notariële levering van de grond. 3. Programma en productie In totaal moet nog 10,87 ha grond worden uitgegeven. Voor 1,53 ha zijn grondverkoopovereenkomsten gesloten, waarvoor de grond in 2024 geleverd zal worden. Tevens zijn voor 5,76 ha (betaalde) reserveringsovereenkomsten gesloten. In onderstaande tabel geven we de verwachte gronduitgiften van de bedrijfskavels weer.

Dit is inclusief de uitgifte van de reeds gecontracteerde gronden, waarbij de levering in 2024 of later plaatsvindt. Tabel gronduitgifte bedrijven Oudeland Planning niet-woningbouw Totaal 6.831.004 - 35 Oudeland - Fase 1 6.831.004 - 36 Oudeland - Fase 2 Totaal bedrijfskavels

Gerealiseerd Begroot t/m 2023 te realiseren (m²) 312.395 302.861 405.898 306.739 718.293 609.600

9.534 99.159 108.693

2024 9.534 63.447 72.981

2025 0 35.712 35.712

2026 0 0 0

2027 0 0 0

In onderstaande tabel geven we de verwachte grondverkopen van de woningen weer. De kavels aan de Molenweg zijn allemaal verkocht. Vanaf 2024 verkopen we nog vier bouwkavels voor woningen, dit betreffen de woningen aan de Zuidersingel 54-56. De vier kavels zijn in 2023 aan de markt aangeboden en de kopers zijn geselecteerd. Voor drie kavels zijn de grondverkoopovereenkomsten gesloten, voor de resterende kavel bevinden de contractuele gesprekken zich in de eindfase. Tabel gronduitgifte woningbouw Oudeland Planning woningbouw (aantal woningen) Gerealiseerd t/m 2023

Totaal 6.831.004 - 37 Oudeland - Fase 3 Totaal woningbouw

17 17

Begroot te realiseren 13 13

4 4

2024 3 3

2025 1 1

2026 0 0

2027 0 0

17/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

B. Risico’s Oudeland kent de volgende (belangrijkste) projectspecifieke risico’s: - De uitgangspunten voor de civieltechnische werken zijn afgestemd met toekomstige kopers. Aangezien we niet alle gronden geleverd hebben, bestaat het risico dat levering uiteindelijk niet plaatsvindt met eventuele planwijzigingen tot gevolg bij verkoop aan een andere partij. Dit leidt dan tot meer kosten. - Een voortdurend risico, waar de gemeente tracht de impact van te beperken, is het niet of later verkopen van resterende kavels en de noodzaak tot aanpassingen aan het kavelplan. Dit risico wordt verminderd door de afname van het uitgeefbaar oppervlakte in Oudeland als gevolg van de verkoop van kavels. - Voor perceel B7 is mogelijk een aanpassing van het bestemmingsplan nodig vanwege de uitdagingen bij de verkoop van de incourante kavel vanwege de ongunstige ligging, grootte en de bestemming als hotel. Dit zou kunnen leiden tot extra kosten voor het aanpassen van het bestemmingsplan om de vereiste wijzigingen door te voeren. - Het risico bestaat dat er een schadevergoeding wordt geclaimd voor kavel A13 (juridische kosten, misgelopen huurinkomsten en gestegen bouwkosten), aangezien de koper de gemeente aansprakelijk heeft gesteld en beslag heeft gelegd op het perceel. Het geschil draait om een betwiste koopovereenkomst die door Oudeland wordt ontkend.

Bovengenoemde risico’s vertaalden we in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ kent Oudeland per 1-1-2024 een laag risicoprofiel. Ten opzichte van 2023 is het risicoprofiel gelijk gebleven. In 2023 zijn er 9 kavels geleverd. Ook hebben we meerdere overeenkomsten afgesloten en meer civieltechnische werkzaamheden uitgevoerd. Dit leidt allemaal tot het behouden van een laag risicoprofiel van het project. Tabel risicoprofiel 2023-2024 Oudeland

2023 Laag

2024 Laag

18/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

5. Leeuwenhoekweg A. Toelichting 1. Het project Leeuwenhoekweg betreft een gebied gelegen tussen de Sporthoeklaan, Hoeksekade en Leeuwenhoekweg ter grootte van circa 8 ha. Hier komt een kleinschalig bedrijventerrein. De gemeente bezat bij de start van de ontwikkeling circa 70% van de gronden. Het resterende deel was in handen van een zittende ondernemer. Kaart plangebied

2. Voortgang en projectbeheersing Na het terugtrekken van marktpartijen heeft de gemeente in het verleden besloten om het terrein zelf te ontwikkelen tot een eenvoudig bedrijventerrein met beperkte stedenbouwkundige randvoorwaarden en met een relatief lage gronduitgifteprijs. Om tot een efficiënte uitgifte te kunnen komen, ruilde de gemeente in het verleden een stuk grond met de particuliere eigenaar en zittende ondernemer op het terrein. 19/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

Belangstelling is veelal van bedrijven die meer lokaal gericht zijn. Leeuwenhoekweg vormt hierdoor een aanvulling op het al bestaande bedrijventerreinareaal dat de gemeente in verkoop heeft. De gronden zijn bouw- en woonrijp gemaakt en de percelen worden bouwrijp verkocht. De civieltechnische werkzaamheden bestaan nog uit de herinrichting van de kruising aan de Dorsvloerweg en enkele herstelwerkzaamheden. 3. Programma en productie Tot heden is ca. 4,4 ha grond verkocht. Vanaf 2024 verkopen we nog ca. 0,6 ha grond. Tabel grondverkopen bedrijven Leeuwenhoekweg Planning niet-woningbouw Totaal 6.831.020 Leeuwenhoekweg Totaal bedrijfskavels

Gerealiseerd Begroot te realiseren (m²) t/m 2023 50.525 44.494 50.525 44.494

6.031 6.031

2024 6.031 6.031

B. Risico’s Voor het grootste deel van het plangebied sloten we verkoop- of reserveringsovereenkomsten. In alle gevallen realiseren we de afgesproken grondprijzen zoals opgenomen in de grondexploitatie en kaderbrief Grondprijzen. Voor de nog te verkopen gronden houden we rekening met een risicoreservering om eventuele tegenvallers op te vangen. Binnen de risicocategorisering ‘hoog-midden-laag’ is het risicoprofiel van het project Leeuwenhoekweg ten opzichte van 2023 ongewijzigd. Tabel risicoprofiel 2023-2024 Leeuwenhoekweg

2023 Laag

2024 Laag

20/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

6. Wilderzijde A. Toelichting 1. Het project Voor Wilderszijde zijn eind 2021 de samenwerkings- en anterieure overeenkomsten gesloten met ontwikkelaars. Daarnaast zijn eind 2021 ook de grondexploitatie en het bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad. In februari 2022 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Met het vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan en de grondexploitatie voor Wilderszijde is op hoofdlijnen de invulling van Wilderszijde vastgelegd, met tegelijkertijd de gewenste flexibiliteit voor de nadere uitwerking gedurende de planperiode. Hiermee is vanaf 2022 de verdere uitwerking van de hoofdstructuur door de gemeente en bouwvelden met de ontwikkelaars opgestart. Daarnaast zijn de in uitvoering zijnde deelprojecten verder uitgevoerd. De vrije kavels aan het Wilsonerf zijn bebouwd en de school Wolfert Lansing is inmiddels gerealiseerd. De 144 woningen in Plan Buyten door ontwikkelaar Waal zijn ook allemaal gebouwd. De focus ligt hier op het woonrijp maken van deze deelgebieden. 2. Voortgang en projectbeheersing In 2022 en 2023 is de verdere voorbereiding en uitvoering van de hoofd(infra)structuur voor Wilderszijde voorbereid. Hiervoor heeft de gemeente externe expertise ingehuurd. Dit bureau heeft voor de gemeente de engineering van de hoofdstructuur en de bouwvelden opgepakt.

Voor de realisatie van de hoofdstructuur en de bouwvelden is voorbelasten van de gronden met een laag zand cruciaal. Hiermee zorgen we voor een goede en duurzame bodemkwaliteit binnen de zettingseisen. De voorbelasting is aangebracht en moet ca. 1 jaar ‘zetten’. De plannen zijn in die tijd (technisch) volledig uitgewerkt, waarna in 2024 aanbestedingen en start van de uitvoering volgt. In 2025 moet een groot deel van de wijkontsluitingsweg gerealiseerd zijn.

21/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

Met de ontwikkelaars van het publieke deel worden soortgelijke procedures doorlopen. Met de ontwikkelaars worden de bouwvelden fasegewijs ontwikkeld. De gemeente heeft voor de ontwikkelaars BBGZ de randvoorwaarden voor het eerste bouwveld (PO1) opgesteld. De ontwikkelaar heeft daarna een verkavelingsplan en woningontwerpen opgesteld. De gemeente heeft het ontwerp van de openbare ruimte opgesteld. De ontwikkelaars gaan in 2024 met de eerste woningen in verkoop. De gemeente zal in 2024 de randvoorwaarden voor het tweede bouwveld (in de Groenwijk) aan de ontwikkelaars aanbieden, waarna ook hiervoor de woningontwerpen en ontwerp van de openbare ruimte opgesteld kunnen worden. Met de ontwikkelaar van het private deelgebied binnen Waterwijk (waar de gemeente geen grondeigendom heeft) is het verkavelingsplan vastgesteld. De ontwikkelaar stelt hiervoor zowel de woningontwerpen als het ontwerp voor de openbare ruimte op. De ontwikkelaar heeft inmiddels een groot aantal woningen succesvol in verkoop gedaan. Ook met de woningcorporatie is overeenstemming over de te bouwen sociale huurwoningen. De start van de bouw van de eerste woningen zal in 2024 zijn. In totaal worden er in vier fases maximaal 515 woningen gebouwd. Ten aanzien van de bouw van maatschappelijke voorzieningen zijn (intern) projectgroepen gestart om de bouw hiervan te gaan begeleiden.

Achter het gemeentehuis is ruimte voor tijdelijke maatschappelijke voorzieningen. Hier is voldoende ruimte voor tijdelijke voorzieningen en dit deelplan is als laatste opgenomen in de fasering voor de realisatie van definitieve woningen. In elk geval zal het COA zal hier in 2024 tijdelijke opvang van asielzoekers realiseren. Gezien de bouwclaim van de ontwikkelaars zal deze opvang in de zomer van 2026 weer opgeheven moeten worden. In 2023 zijn een aantal maatregelen die nodig zijn voor de bereikbaarheid en veiligheid gerealiseerd. Zo is er een extra bouwweg aangelegd langs de HSL. Ook is een bouwweg aangelegd van de huidige bouwweg in de richting van de HSL, om zo bewonersverkeer (naar Plan Buyten) en bouwverkeer uit elkaar te houden. Ook is er een fietspad aangelegd naar Park de Polder, zodat ook fietsers een veilige route hebben door Wilderszijde. Ook is het fietspad parallel aan de Boterdorgseweg aangelegd; hier maken nu al veel mensen – waaronder veel scholieren – gebruik van. Goede communicatie is essentieel in gebiedsontwikkeling. Vanuit de gemeente is regelmatig contact met een aantal stakeholders die langs het gebied zitten. Ook wordt de website www.ontmoet-wilderszijde.nl regelmatig geüpdatet met nieuwe informatie. 3.

Programma en productie Op basis van het bestemmingsplan Wilderszijde wordt de realisatie van een nieuwe woonwijk mogelijk gemaakt met circa 2.700 woningen en aanverwante voorzieningen, en wordt bijgedragen aan het oplossen van de urgente en grote woningbehoefte in vooral Lansingerland, maar ook in de regio. De programmatische invulling van de wijk zal (per bouwveld) nader worden uitgewerkt waarbij voor de gehele wijk de volgende uitgangspunten gelden:    

25% van het totaal aantal woningen wordt gerealiseerd als sociale huurwoningen (waarvan tenminste 38% als grondgebonden woningen) 15% van het totaal aantal woningen wordt gerealiseerd in de categorie “betaalbaar Lansingerland” 10% van het totaal aantal woningen wordt gerealiseerd in de categorie “bereikbaar NHG” Minimaal 30% en maximaal 40% gestapelde woningbouw (appartementen/gelijkvloerse woningen). 22/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

Alle gronden voor plan Buyten zijn geleverd. Ten aanzien van de toekomstige bouwvelden zijn gemeente en ontwikkelaars voornemens om in 2024 de eerste gronden te leveren. Tabel grondverkopen woningbouw Wilderszijde Planning woningbouw (aantal woningen) Totaal Waal/Buyten 144 Vrije kavels Wilsonerf 25 GREX PO1 - Polderwijk 1 184 Toekomstige bouwvelden 1.832 AOK AOK met OCW 515 Totaal Wilderszijde 2.700

Gerealiseerd Begroot t/m 2023 te realiseren 144 0 25 0 0 184 1.832 0 515 169 2.531

2024 0 0 125 0 0 125

2025 0 0 59 0 79 138

2026 0 0 0 250 130 380

2027 0 0 0 153 100 253

2028 0 0 0 347 105 452

2029 0 0 0 382 101 483

2030 0 0 0 303 0 303

2031 0 0 0 272 0 272

2032 0 0 0 125 0 125

2033 0 0 0 0 0 0

Het bestemmingsplan voorziet naast de realisatie van woningen ook in aanverwante maatschappelijke en commerciële voorzieningen. De opgenomen voorzieningen zijn maximaal wat betreft metrages en kunnen naar behoefte worden ingevuld en gerealiseerd. In het bestemmingsplan is een zone opgenomen rondom het centrale park en de wijkontsluitingsweg waarin deze voorzieningen gerealiseerd mogen worden. De commerciële voorzieningen worden hoofdzakelijk gerealiseerd in de plinten van gebouwen met daarboven woningen. Tabel maatschappelijke en commerciële voorzieningen Wilderszijde

Soort commerciële voorziening Maximaal 3 basisscholen

1 sporthal Ontmoetingscentrum en/of buurthuis en/of jongerencentrum Kinderdagverblijven 1 Gezondheidscentrum 1 Supermarkt

Metrages In totaal maximaal 5.200 m² bvo en 1.200 m² schoolplein op maximaal 2 locaties; inclusief maximaal 420 m² buitenschoolse opvang Maximaal 1.000 m² bvo Maximaal 500 m² bvo (inclusief eventueel maximaal 120 m² bvo horeca) In totaal maximaal 1.000 m² bvo Maximaal 1.100 m² bvo Maximaal 1.685 m² bvo

Ondersteunende dagelijkse voorzieningen

Per stuk maximaal 200 m² en in totaal maximaal 600 m² bvo

Maximaal 4 kleine horeca units 1 grote horeca unit Maximaal 10 units commerciële dienstverlening

Per stuk maximaal 120 m² en in totaal maximaal 480 m² bvo waarvan 1 unit mogelijk in het Ontmoetingscentrum Maximaal 250 m² bvo Per stuk maximaal 100 m² en in totaal maximaal 1.000 m² bvo

4. Duurzaamheid Het is de ambitie om Wilderszijde als een duurzame wijk te ontwikkelen. Dit is onder andere geborgd in (de beleidsregels van) het bestemmingsplan;  De wijk wordt volledig klimaatadaptief ingericht. In het bestemmingsplan is een robuuste water- en groenstructuur opgenomen op de verbeelding en in de regels zijn de minimum oppervlaktes geborgd. Hiermee kan bij de verdere ontwerpuitwerking het vermijden van hittestress zoveel als mogelijk worden tegengegaan, en kan ook wateroverlast bij heftige regenval zoveel als mogelijk worden vermeden. 23/31

T24.00644







MPG 2024 - toelichting per project

Voor Wilderszijde wordt uitgegaan van energieneutraliteit op gebouwniveau. D.w.z. dat alle gebouwen worden gerealiseerd als nul-op-demeter en/of met een minimale GPR-gebouw score van gemiddeld 8. Dit is in de beleidsregel duurzaamheid geborgd. Ieder bouwplan zorgt voor inpassing van maatregelen die bijdragen aan natuurinclusieve ontwikkeling. Deze maatregelen worden door de initiatiefnemer op basis van een ecologisch plan bepaald en dienen door de gemeentelijke deskundige te worden goedgekeurd. Dit is via de beleidsregel natuurinclusief bouwen geborgd. Bij het opstellen van de ontwerpen van de hoofdstructuur en de in ontwikkeling zijnde deelplannen worden bovenstaande regels en ambities meegenomen. Niet alleen in de vastgoedontwikkeling, maar ook in de openbare ruimte worden ecologische maatregelen genomen die aansluiten op de omgeving van Wilderszijde.

B. Risico’s Het resultaat van de gebiedsexploitatie is een puntschatting en is tot stand gekomen door een zo nauwkeurig mogelijke schatting van de nog te maken kosten en opbrengsten. Desalniettemin is het resultaat indicatief en afhankelijk van nadere planuitwerking en toekomstige gebeurtenissen en risico’s gedurende circa 10 jaar. In de beginfase zijn de onzekerheden (ten aanzien van de schattingen) groter dan later in het project en wordt nog meer gebruik gemaakt van normatieve gegevens. Om de bandbreedte van het resultaat te bepalen worden 4 maal per jaar een risicoanalyse gehouden en is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Op basis van deze risicoanalyses worden de belangrijkste risico’s gemonitord. Ook wordt een bandbreedte van het resultaat berekend. De bandbreedte van het resultaat wordt kleiner naarmate de ontwikkeling de komende jaren vordert. Ter afdekking van de onzekerheden en onvoorziene gebeurtenissen voor de gebiedsontwikkeling Wilderszijde is een bedrag in het weerstandsvermogen gereserveerd. Ter afdekking van het risicoprofiel heeft de gemeente in het weerstandsvermogen rekening gehouden met eventuele tegenvallers in dit project.

De grondexploitatie Wilderszijde kent de volgende belangrijkste risico’s: - Het belangrijkste financiële risico heeft betrekking op de realisatie van totaal aantal van 2.700 woningen wat nu het uitgangspunt is voor de grondexploitatie. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 2.500 tot 3.000 woningen. Om een gevoel te krijgen voor het aantal woningen dat in Wilderszijde kan worden gebouwd gelet op de gestelde uitgangspunten, zijn verschillende proefverkavelingen opgesteld, variërend tussen een totaal van 2.630 tot ruim 2.700 woningen. Met marktpartijen zijn nu afspraken gemaakt ten aanzien van het minimaal te realiseren aantal van 2.630 woningen. Partijen streven er gezamenlijk naar om (met behoud van de leefbaarheid en kwaliteit in de wijk) het plan verder te optimaliseren teneinde het aantal woningen te maximaliseren. Het realiseren van minder dan 2.700 woningen is het grootste risico uit de opgestelde risicoanalyse en heeft het grootste financiële effect op het resultaat. Elke woning minder levert namelijk een nadeel 24/31

T24.00644

-

-

-

MPG 2024 - toelichting per project

van tienduizenden (tot meer dan honderdduizend) euro op. Dit resulteert in een risico van enkele miljoenen. Het eventuele financiële nadeel is op te vangen binnen het gereserveerde bedrag in het weerstandsvermogen. Voor de afvoer van het afvalwater in Bergschenhoek is onder de huidige omstandigheden te weinig capaciteit. De uitvoering van het reconstructie ‘Dorp-Zuid’ zal moeten zorgen voor benodigde ruimte op het net. Uitstel van dit project is een belangrijk risico voor Wilderszijde; immers als de afvoer ‘vol’ zit, kan Wilderszijde geen nieuwe woningen aansluiten en stopt de bouw van woningen. Met het vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan voor Wilderszijde (met verbrede reikwijdte) wordt nu op hoofdlijnen de invulling van Wilderszijde vastgelegd en ontstaat tegelijkertijd de gewenste flexibiliteit voor de nadere uitwerking gedurende de planperiode. De gebiedsexploitatie is tot stand gekomen door nu, passend bij de fase van het project op dit moment, zo nauwkeurig mogelijk schattingen te maken van de met het plan gepaard gaande kosten op basis van het Masterplan en de te verwachten verkoopopbrengsten op basis van proefverkavelingen. Beide zijn daarmee input voor inschatting van de resultaatbepaling van de ontwikkeling.

Het resultaat is daarmee een puntschatting op basis van de per heden bekende gegevens en wordt beïnvloed door de nadere planuitwerking en is onderhevig aan toekomstige gebeurtenissen en risico’s; zo zijn de opbrengsten gerelateerd aan de VON-prijzen van de woningen. Dalen de VON-prijzen dan dalen de opbrengsten voor de gemeente en vice versa. Het ambitieniveau voor zowel de inhoudelijke planvorming als de planning zijn hoog. Er zijn allerlei risico’s die betrekking hebben op de uitvoering van deze ambities. Dit betreft onder andere de personele bezetting, zowel intern als extern. Ook het bijstellen van ambities kan een belangrijk punt zijn in de voortgang van projecten.

Om projectspecifieke risico’s van de ontwikkeling van Wilderszijde te vergelijken met andere ontwikkelingen binnen de gemeente en het verloop van de risico’s te kunnen monitoren in de tijd is (indicatief) een indeling gemaakt naar 3 profielen:  Hoog (gewogen risico groter dan € 2,5 mln.)  Midden (gewogen risico € 1 mln. tot € 2,5 mln.)  Laag (gewogen risico tot € 1 mln.) Op basis van de lange looptijd van het project, het niveau van planuitwerking, de uitgevoerde risicoanalyses en gevoeligheidsanalyse kwalificeren we het risicoprofiel op ‘hoog’. Ten opzichte van het MPG 2023 is dit niet gewijzigd. Tabel risicoprofiel 2023-2024

Wilderszijde

2023 Hoog

2024 Hoog

25/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

7. Ruimte voor Ruimte De Groenzoom Noordeinde A. Toelichting 1. Het project Samen met de gemeente Pijnacker-Nootdorp en de provincie Zuid-Holland werkte de gemeente Lansingerland aan de ontwikkeling van natuur- en recreatiegebied de Groenzoom. Er werden percelen en gebouwen aangekocht en gesloopt en het recreatie- en natuurgebied is aangelegd. De grond was in eigendom van het Bureau Beheer Landbouwgronden (BBL). BBL is opgeheven in Nederland. De restpercelen die grenzen aan het lint ten westen van de Noordersingel zijn niet overgedragen aan de gemeente en komen in aanmerking voor de ontwikkeling van ruimte-voor-ruimte-rechten. Die rechten ontstonden toen vanwege het slopen van (glas)opstanden met als inzet de ruimtelijke kwaliteitsverbetering voor het natuuren recreatiegebied de Groenzoom. De sloop van de opstanden vertegenwoordigt in de gemeente Lansingerland maximaal 52 bouwrechten. De kosten zijn voor de inkomsten uit gegaan. De kosten (zoals bijvoorbeeld verwerving en sloop e.d.) die de Provincie heeft gedragen, moeten nog worden gedekt en vergoed worden vanuit de verkoop van ruimte-voor-ruimte-rechten en/of grond. De provincie Zuid-Holland en de gemeente zijn hierover een overeenkomst aangegaan, met een bijbehorend afdrachtenschema van gelden van de gemeente aan de provincie.

26/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

Plangebied Ruimte-voor-Ruimte – De Groenzoom Noordeinde

De Groenzoom en de ruimte-voor-ruimte-regeling hebben een ruimtelijke kwaliteitsverbetering tot doel; meer groene en recreatieve ruimte voor onze bewoners en particulieren de kans bieden hier hun woning te realiseren middels zelfbouw. Op gemeentelijk projectniveau is het doel, de afdrachten aan de provincie te dekken en de ruimte-voor-ruimte-rechten zorgvuldig in te passen. Het Rijk en de provincie Zuid-Holland hebben een groot deel van de het project De Groenzoom gefinancierd. Het overige deel wordt gedekt middels de ontwikkeling van het project Ruimte voor Ruimte - De Groenzoom Noordeinde. De inkomsten uit de verkopen van de grond en ruimte-voor-ruimte rechten worden door de gemeente aangewend ter dekking van kosten voor de overname van de gronden van de provincie, voor de inrichting van deze gronden en gemaakte of te maken apparaatskosten tijdens de realisatie van De Groenzoom. Een eventueel resterend positief resultaat van de grondexploitatie zal, door de contractuele verplichting met de provincie, door de gemeente geïnvesteerd worden in De Groenzoom. Op welke wijze deze eventuele surplus wordt geïnvesteerd zal in overleg met de gemeente Pijnacker-Nootdorp worden bepaald. 2. Voortgang en projectbeheersing Tussen 2012 en 2019 is er intensief gewerkt aan de stedenbouwkundige visie en de ruimtelijke procedure.

Daarnaast is door de gemeente een verkenning gedaan naar de interesse van particuliere eigenaren om 27/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

ruimte-voor-ruimte-woningen op eigen grond te ontwikkelen. In dezelfde periode is tevens de ontwikkeling en realisatie van het eerste plandeel, gelegen in omgevingsplan Bovenberkel I, voorbereid. Dit plandeel is verkaveld in 9 gemeentelijke kavels aan de Noordersingel (B1-7) en één particuliere ontwikkeling van 1 woning aan de Meerweg (B8). In dit gebied dienen nog twee gemeentelijke kavels aan de Noordersingel (A1-2) te worden verkocht. In 2020 is voor de resterende plandelen, gelegen in omgevingsplan Groenzoom, voor Noordeinde 1 tot en met Noordeinde 5, de stedenbouwkundige visie verder verkend, inclusief de verkaveling van de gemeentelijke kavels. In 2022 is plandeel Noordeinde 1 verder uitgewerkt en zal de wijzigingsprocedure doorlopen worden. Tevens is het streven om in 2024 het verkoopproces voor de gemeentelijke kavels in Noordeinde 1 en de 2 gemeentelijke kavels van Bovenberkel I op te starten. De overige plandelen volgen later. 3. Programma en productie Het totaal maximaal beoogd ruimte-voor-ruimte programma betreft 52 ruimte-voor-ruimte-rechten (woningen). Dit kan zowel een particuliere ontwikkeling zijn of een gemeentelijke ontwikkeling.

Van de 52 rechten zijn reeds 8 rechten verkocht in Bovenberkel 1 (B1-8), in Noordeinde 1 (D1) is één gemeentelijke kavel verkocht (met ruimte-voor-ruimte-recht), in Noordeinde 2 (N2.13-14) is één overeenkomst gesloten voor de uitgifte van twee ruimte-voor-ruimte-rechten en in Noordeinde 4 (N4.1) is een overeenkomst afgesloten voor één ruimte-voor-ruimte- recht. Totaal zijn er nu 12 ruimte-voor-ruimte-rechten verkocht, van de 52 kunnen er nog 40 (gemeentelijke + particuliere woningen) verkocht worden. Door de interne projectreorganisatie en een tekort aan capaciteit heeft het project vertraging opgelopen met betrekking tot verkoop. Om te voorkomen dat het project (verder) vertraagt of mogelijke tekorten ontstaan, wordt getracht om het verkoopproces zo efficiënt mogelijk te organiseren. De planning blijft ongewijzigd ten opzichte van 2023, echter is er weinig ruimte over voor mogelijke uitlopen in de toekomst. Het project zal blijven doorlopen tot en met 2028. De looptijd van de grondexploitatie is afhankelijk van het tempo van de particuliere ontwikkelingen en de afzet van de gemeentelijke kavels. Het projectteam zal de voortgang van de afzet van de percelen en rechten nauwgezet monitoren en zal de fasering indien nodig bijstellen.

In de geactualiseerde grondexploitatie zijn, vanwege het voorzichtigheidsprincipe, alleen de opbrengsten opgenomen van de verkoop van de gemeentelijke kavels, waarbij de kavels waar een relatief groot risico, zoals onzekerheid van een ontsluiting van de kavel, niet zijn opgenomen. De mogelijke opbrengsten van de verkoop van de ruimte-voor-ruimte rechten aan de bestaande eigenaren in het gebied worden pas opgenomen als er een overeenkomst gesloten is met een particulier. Uit de huidige ervaring blijkt dat er tot nu toe minder animo is voor de aankoop van de ruimte-voorruimte rechten door de bestaande eigenaren in het plangebied. De strategie is om meer te richten op de verkoop van de gemeentelijke kavels. Met de actieve verkoop van de gemeente kavels wordt er ook naar gestreefd om het gebied actief tot ontwikkeling te brengen om zo ook de bestaande eigenaren te bewegen hun kavel te gaan ontwikkelen. Uit de recente verkavelingsstudie is gebleken dat er 4 optionele gemeentelijke kavels mogelijk zijn in het gebied, die niet meegenomen zijn in de opbrengsten. Dit zijn kavels die wel een wijzigingsbevoegdheid hebben, maar vanwege ruimtelijke kwaliteit niet de prioriteit hebben om te ontwikkelen. Deze kavels kunnen worden verkocht indien dit noodzakelijk is om het resultaat van de grondexploitatie neutraal dan 28/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

wel positief te houden of bepaalde kavels niet geschikt zijn voor woningbouw. Vanaf 2024 verkopen we 17 gemeentelijke kavels. Tabel woningbouw Ruimte-voor-Ruimte De Groenzoom Noordeinde (kavels/ruimte-voor-ruimte-rechten) Planning woningbouw (aantal woningen) Gerealiseerd t/m 2023

Totaal 6.831.040 Ruimte voor ruimte groenzoom Noordeinde Totaal woningbouw

17 17

Begroot te realiseren 0 0

17 17

2024 7 7

2025 5 5

2026 5 5

2027 0 0

In bovenstaande tabel is nog geen rekening gehouden met de verkoop van ruimte voor ruimte rechten aan particulieren waar nu nog geen overeenkomst is gesloten of gesprekken lopen. Duurzaamheid Voor de nog te realiseren woningen is het gemeentelijk beleid op basis van het kader Duurzame Gebiedsontwikkeling (DGO) van toepassing. B. Risico’s Het project Ruimte-voor-Ruimte De Groenzoom kent de volgende (belangrijkste) projectspecifieke risico’s: - De afzet van vrije kavels gaat trager dan gepland. Het gevolg hiervan is dat er meer plankosten nodig zijn en de rentelasten over de gemaakte kosten langer doorlopen. Bij een eventuele vertraging zal het projectteam trachten deelgebieden, daar waar dit kan, naar voren te halen. - Ondanks recente verkavelingsstudies blijven verschillende percelen in de Groenzoom groot, waardoor de afzetmarkt beperkt is tot een niche. Dit vergroot het risico dat het aankoopbedrag te hoog wordt en de interesse beperkt blijft. Het projectteam wil dit risico verminderen door een marktconsultatie te houden. Als blijkt dat het aanbod niet aansluit op de vraag, overweegt het team herverkaveling. Dit kan leiden tot een extra jaar aan plankosten en extra externe kosten om de plannen aan te passen. Bovengenoemde risico’s zijn vertaald in een gewogen risicoprofiel.

Binnen de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ kent Ruimte voor Ruimte De Groenzoom een laag risicoprofiel. Ten opzichte van 2023 is 0het gewogen risicoprofiel verbeterd mede doordat bepaalde risico’s zijn overgedragen/gemitigeerd of zijn opgetreden. Het belangrijkste risico dat opgetreden is, is het risico omtrent het niet verkopen van twee kavels in Noordeinde 3 vanwege een onderliggende aanwezige CO 2 leiding. Dit zorgt ervoor dat de realisatie van woningen bemoeilijkt worden. Hierdoor is besloten om tijdens de herverkavelingsstudie de desbetreffende kavels niet mee te nemen in het MPG. Het ontbreken van de opbrengsten uit deze kavels is deels gemitigeerd door de inzet van de extra (reserve)kavels Tabel risicoprofiel 2023-2024 Ruimte voor Ruimte

2023 Midden

2024 Laag

29/31

2028 0 0

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

8. Landscheidingspark Horeca A. Toelichting 1. Het project De aanleg van het Annie M.G. Smidtpark is nagenoeg afgerond en in gebruik. In het park is in het zuidelijk plandeel een horecagelegenheid voorzien bestaande uit een restaurant met bowlingbanen, een terras en een speelvoorziening, welke te bereiken is via het terras. Er worden ten laste van de grondexploitatie 120 parkeerplaatsen aangelegd. In het bestemmingsplan voor het Landscheidingspark is hierop voorgesorteerd door een wijzigingsbevoegdheid op te nemen in het bestemmingsplan. 2. Voortgang en projectbeheersing Op 15 december 2017 ondertekenden we de overeenkomst voor de grondverkoop en daarmee de realisatie van een horecapaviljoen. Op 29 januari 2019 is de omgevingsvergunning voor het de bouw van het paviljoen verleend. De grond is 15 augustus 2019 in eigendom overgedragen aan de ontwikkelende partij. De planning is om het gebouw in 2024 af te bouwen en te openen. De werkzaamheden aan het openbaar gebied (aanleg parkeerterrein) loopt parallel aan de bouw van het paviljoen. In 2024 zullen naar verwachting de laatste werkzaamheden plaatsvinden. 3. Programma en productie Het exploitatiegebied is circa 4.850 m² groot. Hiervan hebben we 1.750 m² uitgegeven voor het horecapaviljoen (restaurant en terras). Daarnaast hebben we ca. 1.100 m² in bruikleen uitgegeven ten behoeve van de (openbare) speelvoorziening.

Verder wordt het plangebied voor een groot deel ingevuld met parkeerplaatsen. 4. Duurzaamheid In de aanbesteding van 2016 en de koopovereenkomst van 2017 zijn geen specifieke voorwaarden opgenomen over duurzaam bouwen. Het gemeentelijk beleid in de vorm van het kader Duurzame Gebiedsontwikkeling (DGO) was op dat moment nog niet voorhanden. Het gebouw voldoet aan het Bouwbesluit. De openbare ruimte wordt aangelegd conform ons beleid zoals opgenomen in de leidraad Duurzame Inrichting Openbare Ruimte (DIOR). B. Risico’s Landscheidingspark Horeca kent de volgende projectspecifieke risico’s: - De oplevering van het horecapaviljoen is later dan gepland waardoor ook het woonrijp maken vertraagt. Hierdoor zullen we te maken krijgen met extra plankosten, rentelasten en inflatie. - De ontwikkelende partij heeft contractueel de verplichting alle kosten van werkzaamheden die uitgevoerd worden ten behoeve van het horecapand in en om een zogenaamde “demarcatiezone” te voldoen. Over de werkzaamheden en kosten loopt een discussie. Veiligheidshalve houden we er rekening mee dat een deel van de kosten mogelijk bij de gemeente komt te liggen. Bovengenoemde risico’s zijn vertaald in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ kent Landscheidingspark Horeca net als in 2023 een laag risicoprofiel.

30/31

T24.00644

MPG 2024 - toelichting per project

Tabel risicoprofiel 2023-2024 Landscheidingspark Horeca

2023 Midden

2024 Laag

31/31