[T23.04334] Verantwoordingsdocument Lange Vaart en Merenweg
Tekst van het document
Juli 2023
S
Lansingerland
Verantwoordingsdocument participatieproces
Lansingerland
Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Inleiding Scenario’s uitwisseling woonprogramma Lijsterlaan bestemmen voor passende seniorenwoningen (koop en huur) en versnelde realisatie Second opinion ontsluiting woningbouwlocatie Merenweg Overige besproken onderwerpen Startnotitie voor de omgevingsplannen Lange Vaart en Merenweg
pag. 3 pag. 6 pag. 9 pag. 11 pag. 16 pag. 24
2
1. Inleiding
Participatieplan
Stakeholders
Op 20 oktober 2022 heeft de gemeenteraad het participatieplan ‘Woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg, Bleiswijk’ vastgesteld. Hierin is het participatieproces voor de fase van masterplan tot en met startnotitie omgevingsplan vastgelegd. Het geeft duidelijke spelregels voor het proces door te beschrijven wat de kaders zijn, wie de stakeholders zijn, waarover wordt geparticipeerd en welke ruimte er is er voor invloed. Ook is in het participatieplan vastgelegd dat een logboek wordt bijgehouden, een verantwoordingsdocument wordt opgesteld en een evaluatie van het participatieproces plaatsvindt.
De participatie vindt plaats met de volgende betrokkenen: ^ Klankbordgroep Seniorenbouw Bleiswijk (KSB) ^ Klankbordgroep omwonenden locatie Lange Vaart ^ Klankbordgroep omwonenden locatie Merenweg ^ Klankbordgroep woningzoekenden ^ Grondeigenaren (particulieren en ontwikkelaars) ^ Woningbouwcorporatie 3B Wonen
Kaders
De inhoudelijke kaders uit het vastgestelde masterplan zijn het vertrekpunt voor de participatie en staan niet meer ter discussie. Het gaat daarbij onder andere om: ^ Maximaal 900 woningen, waarvan maximaal 200 aan de Lange Vaart en maximaal 700 aan de Merenweg ^ Maximaal 3 bouwlagen aan de Lange Vaart ^ Maximaal 5 bouwlagen aan de Merenweg ^ Een woningdichtheid van 25-30 woningen per hectare ^ 25% van de woningen in het sociale segment ^ 25% van de woningen in bereikbare segment ^ 50% van de woningen in het hoge segment ^ 40% van de woningen gelijkvloers ^ Minimaal 20% groen ^ Minimaal 10% water
Parkeren conform de gemeentelijke parkeernota De ruimtelijke hoofdstructuur Het stedenbouwkundig kader met woningtypes per bouwveld De uitgangspunten voor beeldkwaliteit De ambities en maatregelen voor duurzaamheid
Lansingerland
In dit verantwoordingsdocument wordt verslag gedaan van het participatieproces dat is doorlopen. Het verantwoordingsdocument geeft inzicht in de standpunten, belangen en keuzes voor de gemeenteraad.
^ ^ ^ ^ ^
Verantwoordingsdocument
Onderwerpen van participatie
Bij de vaststelling van het masterplan zijn door de gemeenteraad de volgende moties aangenomen: ^ Scenario’s uitwisseling woonprogramma ^ Lijsterlaan bestemmen voor passende seniorenwoningen (koop en huur) en versnelde realisatie ^ Second opinion ontsluiting woningbouwlocatie Merenweg ^ N209 in relatie met masterplannen Lange Vaart en Merenweg De eerste drie genoemde moties staan centraal bij het participatieproces om te komen tot de startnotitie voor het omgevingsplan. Voor de motie over de N209 wordt een afzonderlijk traject doorlopen, waarvan de uitkomst betrokken wordt in de uiteindelijke besluit vorming over de omgevingsplannen voor beide woningbouwlocaties. Ruimte voor invloed
De insteek van het participatieplan is om samen tot de juiste keuzes te komen: de stakeholders zoeken met de gemeente naar oplossingen 3
1. Inleiding
binnen de vastgestelde kaders. De stakeholders wordt ruimte geboden het doen van voorstellen om te komen tot scenario’s voor uitwisseling woonprogramma en invulling/versnelling van de Lijsterlaan. Logboek
De gemeente houdt gedurende het proces een logboek bij van het participatieproces. Hierin wordt bijgehouden welke punten participanten hebben ingebracht en wat er met de inbreng van participanten wordt gedaan. Ook worden de verslagen van de bijeenkomsten opgenomen. Daarnaast bevat het logboek een overzicht van de tussentijds ontvangen reacties (e-mail/ telefoon) en de antwoorden daarop. Het logboek wordt actueel gehouden en is gedurende het participatieproces voor iedereen te raadplegen via de website van de gemeente. Evaluatie
Na vaststelling van de startnotitie omgevingsplan door de gemeenteraad vindt een evaluatie van het gevolgde participatieproces plaats. In een bijeenkomst met de stakeholders worden de ervaringen besproken, waarbij onder andere de volgende vragen worden beantwoord: ^
Heeft het proces voldaan aan de gemaakte afspraken
^
Waren alle doelgroepen vertegenwoordigd?
(participatieplan)?
In het participatieplan was opgenomen om het participatieproces in Q1 van 2023 af te ronden en de gemeenteraad in Q2 van 2023 te laten besluiten over de startnotitie. Dit is niet haalbaar gebleken. Vanwege een volle raadsvergadering is het participatieplan niet in september 2022, maar in oktober 2022 vastgesteld. Daarnaast had de voorberei ding van de aanbestedingsprocedure voor de second opinion van het verkeersonderzoek Merenweg meer tijd nodig dan voorzien. Tot slot was er de behoefte om meer onderwerpen te bespreken dan alleen de moties van de gemeenteraad.
Startbijeenkomst Op dinsdagochtend 1 november 2022 heeft wethouder Titia Cnossen het startsein gegeven voor het vervolg van de participatie over woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg. De bijeenkomst met ontbijt vond plaats in het gebouw van Gereformeerde Kerk Open Hof in Bleiswijk. De wethouder heeft haar waardering uitgesproken voor de betrokkenheid van de aanwezigen en hun bereidheid om samen met de gemeente te werken aan de ontwikkeling van beide locaties. In gesprekken die zij met een aantal heeft gehad, komt de behoefte aan woningbouw in Bleiswijk duidelijk naar voren. Tegelijkertijd zijn er zorgen over bijvoorbeeld de verdere toename van de verkeersdrukte. Van belang is dat de verschillende groepen van stakeholders in het participatieproces ook met elkaar het goede gesprek kunnen voeren. Deze informele bijeenkomst is bedoeld als start van het nieuwe participatieproces, maar ook om nader kennis met elkaar te maken.
^
Zijn alle belangen naar voren gekomen en afgewogen?
^
Welke invloed hebben de stakeholders gehad op
Participatieproces
de besluitvorming?
Tijdens de eerste participatiebijeenkomst op 17 november 2022 is met elkaar het te volgen participatieproces besproken. Er is afgesproken om naast de gezamenlijke participatiebijeenkomsten twee parallelle sporen te volgen. Eén voor het verkeersonderzoek en
^
Welke lessen kunnen worden getrokken voor de vervolgfase van dit project en voor andere participatietrajecten binnen de gemeente?
Lansingerland
om mee te denken met de uitvraag voor het verkeersonderzoek en
4
1. Inleiding
geresulteerd in onderstaand schema. De stappen die gezet worden in de parallelle sporen worden gedeeld en besproken tijdens de avonden met alle stakeholders, zodat een procesmatige en inhoudelijke wisselwerking ontstaat.
Leeswijzer In de hoofdstukken 2, 3 en 4 wordt de participatie over de moties die centraal stonden in het participatieproces beschreven. In hoofdstuk 5 worden de overige besproken onderwerpen toegelicht. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 de reactie van de participanten op de concept startnotitie inzichtelijk gemaakt.
17 november
17 januari
23 maart
23 mei
27 juni
september
Participatieproces
Lijsterlaan
Woonprogramma
Woonprogramma
Startnotitie bespreken
Besluitvorming gemeenteraad
/\
zz
z z
Lansingerland
één met de grondeigenaren. De participanten vinden het belangrijk dat ook een parallel spoor doorlopen wordt met de grondeigenaren, omdat zij een bijzondere positie innemen. Vooral aan de Lange Vaart is een groot deel van de gronden in eigendom van particulieren. Wanneer grondeigenaren bereid zijn hun gronden te ontwikkelen en de samen werking met elkaar en de gemeente aan te gaan, is er meer mogelijk qua verkaveling en aantal woningen. De opbrengstpotentie en financiële haalbaarheid van de Lange Vaart wordt daarmee vergroot. Dit kan ertoe leiden dat er minder of mogelijk zelfs geen uitwisseling van het woonprogramma hoeft plaats te vinden. Deze informatie is nodig om een volledig beeld van de mogelijkheden te krijgen. Dit pa rallelle spoor met de grondeigenaren is niet als zodanig benoemd in het participatieplan, maar wordt wel wenselijk gevonden. Dit heeft
\\
\
z z z z
\
\
\ \ \
Second opinion verkeersonderzoek (vertegenwoordiging stakeholders)
STARTNOTITIE
Parallel gesprek met grondeigenaren
15 december
16 februari
18 april
13 juni
Woonprogramma
Toelichting Masterplan
Woonprogramma
Concept verkeersonderzoek
Participatieproces
5
2. Scenario’s uitwisseling woonprogramma Motie
De aanleiding voor deze motie is het amendement waarmee de maxi male bouwhoogte aan de Lange Vaart is verlaagd naar 3 bouwlagen. Een uitwisseling van woonprogramma kan ervoor zorgen dat beide locaties financieel haalbaar zijn/worden. De tekst van de motie biedt niet de mogelijkheid om het maximaal aantal woningen van 200 (Lange Vaart) en 700 (Merenweg) te verruimen. Het gaat om uitwisseling van woningen (typologie en doelgroepen), waarbij de ambities van 50% betaalbaar en 40% appartementen niet per locatie worden ingevuld, maar voor beide locaties gezamenlijk. De motie biedt dus twee knoppen, waaraan gedraaid kan worden: het aandeel betaalbare woningen per locatie en het aandeel appartementen per locatie.
Participatie
Lansingerland
Met deze motie roept de gemeenteraad het college op: ^ Scenario’s uit te werken voor mogelijke woonprogramma’s per locatie en daarbij de consequenties voor de financiële haalbaarheid, ruimtelijke inpassing en het woningaanbod per locatie inzichtelijk te maken ^ Dit te verwerken in een startnotitie voor het op te stellen omgevingsplan en deze startnotitie uiterlijk in Q3 van 2022 aan de gemeenteraad ter vaststelling voor te leggen
Waar eerder een beperkt aantal omwonenden/grondeigenaren van het Merenweggebied aan de participatiebijeenkomsten (vooruitlopend op het masterplan en het huidige participatieproces) deelnam, was deze groep in januari t/m april 2023 ruim vertegenwoordigd. Dit is mede het gevolg van een in de buurt verspreid ‘pamflet’, waarin de omwonenden/grondeigenaren zijn opgeroepen zich te laten horen. De omwonenden/grondeigenaren van het Merenweggebied hebben eveneens een brief gestuurd aan de wethouder. In een overleg op 9 maart 2023 heeft de wethouder hierover overleg gehad met een afvaardiging van de bewonersgroep Merenweggebied. Na de bijeenkomsten van maart (uitwisseling woon programma) en april (proefverkaveling Merenweg) nam de opkomst tijdens de daarop volgende participatiebijeenkomsten weer af. Bijeenkomst 16 februari
Vanwege het grote aantal nieuwe deelnemers aan het participatieproces uit het Merenweggebied, is besloten de bijeenkomst van februari te gebruiken om iedereen op hetzelfde informatieniveau te krijgen. Er is een toelichting gegeven op het masterplan, de door de gemeenteraad aangenomen moties en het participatieproces. De participanten zijn in de gelegenheid gesteld van te voren vragen in te dienen. Deze zijn tijdens de bijeenkomst allemaal beantwoord en in het verslag van de avond verwerkt.
Onvrede en onrust bij de omwonenden/grondeigenaren Merenweg
Eerder door de gemeenteraad genomen besluiten zorgden voor onvrede en onrust bij omwonenden/grondeigenaren van de locatie Merenweg. Het gaat hierbij om het verlagen van de maximale bouwhoogte aan de Lange Vaart naar 3 bouwlagen, en hieraan gekoppeld, de motie om eventueel woonprogramma tussen beide locaties uit te wisselen om de ontwikkeling van de Lange Vaart financieel haalbaar te maken. Het geeft de omwonenden/grondeigenaren van de locatie Merenweg het gevoel dat de Lange Vaart wordt voorgetrokken en de Merenweg fungeert als ‘afvoerputje’ voor het (goedkope) programma wat niet gerealiseerd kan worden aan de Lange Vaart.
Bijeenkomst 23 maart
Tijdens de bijeenkomst van 23 maart is aan de hand van twee scenario’s verkend wat de voor- en nadelen zijn van een eventuele uitwisseling van woonprogramma tussen beide locaties. In scenario 1 vindt geen uitwisseling plaats. De locaties worden volledig losgekoppeld. Ze krijgen hun eigen omgevingsplan, hun eigen woonprogramma en moeten financieel hun eigen broek ophouden. Dat laatste betekent ook dat wanneer de haalbaarheid op een locatie onder druk komt te staan, de oplossing gevonden moet worden binnen het eigen plangebied. Dit kan bijvoorbeeld door de 6
2. Scenario’s uitwisseling woonprogramma
Merenweg. Het maximaal aantal woningen per locatie blijft gelijk. Het gaat om een uitwisseling tussen betaalbare woningen en dure woningen en/of grondgebonden woningen en appartementen. Aan de participan ten is de vraag voorgelegd: hoe staat u er tegenover als op uw locatie bijvoorbeeld verhoudingsgewijs meer betaalbare woningen en/of meer appartementen worden gerealiseerd?
^ ^
Nadelen
^
^ In groepjes van 2 à 3 mensen zijn de voordelen en nadelen van de scenario’s ‘niet uitwisselen’ en ‘wel uitwisselen’ besproken. In de plenaire terugkoppeling zijn de volgende argumenten genoemd. ^ Scenario 1 ‘geen uitwisseling’
^
Voordelen
^
^ ^
^
Twee aparte omgevingsplannen heeft als voordeel dat je rekening kunt houden met de eigen dynamiek van de locatie. Je kunt flexibeler acteren. De locaties krijgen hun eigen tijdspad en planning. De emotie van het tegen elkaar uitspelen wordt eruit gehaald. Op deze manier kan er sneller gestart worden met de ontwikkeling van de Merenweg als de Lange Vaart niet of later tot ontwikkeling komt. Andersom hoeft de Lange Vaart niet op verkeersoplossingen voor het Merenweggebied te wachten. Deze oplossing haalt de grondeigenaren van de Lange Vaart misschien sneller over de streep om mee te doen met de ontwikkeling en geeft misschien ook een opening voor een 4e bouwlaag op de Lange Vaart.
De Merenweg is een ander soort gebied dan de Lange Vaart, dit maakt uitwisseling ongewenst en onlogisch. Differentiatie in een woonwijk is wenselijk. Door de locaties los te koppelen en dezelfde verdeling aan te houden, krijgen beide gebieden eenzelfde menging.
Lansingerland
eerder vastgestelde kaders te herzien. Het kan er ook toe leiden dat een locatie niet ontwikkeld kan worden, voor de Lange Vaart is dit een realistische mogelijkheid. In scenario 2 vindt wel uitwisseling plaats. De uitwisseling heeft tot doel om de haalbaarheid van de Lange Vaart te vergroten, maar mag niet ten koste gaan van de haalbaarheid van de
S
Er kan een financieringsprobleem ontstaan, waardoor de ontwikkeling stagneert. We willen woningen realiseren en dat is dan niet mogelijk. Hierbij kan ook een probleem met de gestelde kaders vanuit het Rijk ontstaan. De kans bestaat dat hierdoor op de Lange Vaart alleen duurdere woningen kunnen worden gerealiseerd. Hierdoor hebben minder draagkrachtige woningzoekenden minder kans op het vinden van een woning. Er moet extra (gemeenschaps)geld toegevoegd worden aan de ontwikkeling van de Lange Vaart. De kans bestaat dat de ontwikkeling van de Lange Vaart stopgezet moet worden en het in het masterplan genoemde aantal van 900 woningen niet wordt gehaald.
Scenario 2 ‘wel uitwisseling’
In het algemeen wordt opgemerkt dat de voordelen voor het niet uitwisselen de nadelen zijn voor het wel uitwisselen en andersom. Aanvullende voordelen
^ ^
Er is meer te verdienen, dit is beter voor investeerders en eigenaren. Je wilt op beide locaties iets moois creëren en niet een gebied waar de kwaliteit minder is, omdat er minder financiële ruimte is.
7
2. Scenario’s uitwisseling woonprogramma
S
Conclusie Lansingerland
De participanten zijn eensgezind en hebben een sterke voorkeur voor scenario 1. Deze voorkeur is overgenomen als uitgangspunt in de startnotitie voor de op te stellen omgevingsplannen. Er vindt geen uitwisseling plaats van het woonprogramma voor woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg. Op beide locaties wordt ingezet op een gevarieerd woonprogramma met dezelfde verdeling: ^ ^ ^ ^
25% van de woningen in het sociale segment 25% van de woningen in het bereikbare segment 50% van de woningen in het hoge segment Circa 40% van de woningen gelijkvloers
Voor beide locaties wordt een afzonderlijk omgevingsplan opgesteld. De locaties worden hiermee inhoudelijk, financieel, procedureel en in tijd losgekoppeld van elkaar. Wanneer ontwikkeling binnen de kaders van deze startnotitie niet mogelijk blijkt, dan wordt voor de betreffende locatie gezocht naar oplossingen binnen het plangebied. Bijvoorbeeld door de gemeenteraad te vragen een aanpassing te doen aan de eerder vastgestelde kaders.
8
Cl
3. Lijsterlaan bestemmen voor passende seniorenwoningen (huur en koop) en versnelde realisatie Participatie
Met deze motie roept de gemeenteraad het college op:
Bijeenkomst 17 januari 2023
^
KSB, 3B Wonen en een beleidsadviseur van de gemeente (Sociaal Domein) hebben de voor hen beste invulling (woonprogramma) van de Lijsterlaan toegelicht. Er is breed draagvlak voor seniorenwoningen, met en zonder zorg. 3B Wonen denkt aan appartementengebouwen voor de doelgroep 75+. KSB wil ook graag hofjeswoningen en het concept ‘jong en oud’ een plek geven. Vanuit het Sociaal Domein van de gemeente is de Lijsterlaan als kansrijk aangemerkt voor woonzorgconcepten voor mensen met GGZ-problematiek en dementie.
De bouwlocatie aan de Lijsterlaan als onderdeel van het bouwplan Merenweg Bleiswijk, bestaande uit gemeentelijke gronden, expliciet te bestemmen voor koop- en huurwoningen voor de doelgroep senioren en ouderen, mogelijk (deels) gecombineerd met een zorgaanbod
^
Te onderzoeken wat de verhouding koop- en huurwoningen zou moeten zijn met daarbij een percentage betaalbaar, bereikbaar én sociale huur
^
Lansingerland
Motie
In Q2 2022 aan de gemeenteraad een eerste (stappen)plan te presenteren op welke wijze, met in achtneming van de daarvoor
Bijeenkomst 23 mei 2023
geldende aanbestedingsregels, er versneld passende seniorenwoningen (koop en huur: betaalbaar, bereikbaar en
Tijdens de bijeenkomst van 17 januari is geconstateerd dat er meer wensen zijn dan ruimte. Niet alles kan gerealiseerd worden binnen de smalle strook gemeentegrond aan de Lijsterlaan. Het projectteam heeft hierover doorgesproken met 3B Wonen, KSB en de beleidsadviseur van het Sociaal Domein van de gemeente. Ook is BPD, eigenaar van de naastgelegen gronden, gevraagd mee te denken. De gedachte is ontstaan om de strook Lijsterlaan ‘op te rekken’ door ook een deel van de aansluitende gronden te betrekken bij de eerste fase.
sociale huur) gerealiseerd kunnen worden op de genoemde bouwlocatie Lijsterlaan De Lijsterlaan is grond van de gemeente. Dit biedt kansen voor versnelling en het voorzien in de behoefte aan betaalbare woningen met en zonder zorg. In de Woonvisie is opgenomen dat Lansingerland ook huisvesting biedt aan zogenaamde ‘bijzondere doelgroepen’. Dit zijn onder andere kwetsbare jongvolwassenen, mensen met geestelijke gezondheidszorg (GGZ) en geclusterde woonvormen voor ouderen. In het coalitieakkoord is de ambitie verwoord deze huisvesting in Bleiswijk, Wilderszijde en Wolfend te realiseren. De Lijsterlaan kan een interessante locatie zijn voor begeleid wonen (GGZ), dementie en een geclusterde woonvorm voor ouderen zonder of met beperkte zorgvraag.
De stedenbouwkundige van adviesbureau Wissing, namens BPD betrokken bij de ontwikkeling van de locatie Merenweg, gaf een presentatie. Hij laat zien wat de beperkingen zijn van de strook grond aan de Lijsterlaan en wat er gebeurt als het gebied iets ruimer wordt genomen. De strook grond aan de Lijsterlaan is erg smal, ingeklemd door twee watergangen. Het voorbelasten van de grond is hierdoor maar beperkt mogelijk. Ook zijn er een gasleiding en riolering aanwezig, die verplaatst moeten worden voordat gestart kan
9
3. Lijsterlaan bestemmen voor passende seniorenwoningen (huur en koop) en versnelde realisatie
stedenbouwkundige heeft een proefverkaveling getekend, waarbij hij de strook Lijsterlaan verbreedt door de bestaande watergang naar beneden te verplaatsen. In dit deelgebied is onder andere ruimte voor een gebouw voor mensen met dementie, een appartementengebouw voor ouderen zonder of met een beginnende zorgvraag en hofjeswoningen voor verschillende doelgroepen (starters en senioren, grondgebonden en gestapeld). Er wordt benadrukt dat het gaat om een proefverkaveling en nog geen concreet bouwplan. In de definitieve situatie kunnen gebouwen dus op een andere plek komen.
Conclusie De gronden van de gemeente aan de Lijsterlaan maken integraal onderdeel uit van de Merenweg (woonprogramma, verkeersontsluiting en ruimtelijk/stedenbouwkundig). Het loskoppelen van deze gronden van de rest van de Merenweg (en hiervoor bijvoorbeeld een apart omgevingsplan op te stellen) is daarom niet wenselijk. De gronden aan de Lijsterlaan zijn erg smal en aan weerszijden omsloten door een
Lansingerland
worden met woningbouw aan de Lijsterlaan. Door het gebied ruimer te nemen, kunnen hiervoor betere en definitieve oplossingen gevonden worden. Wanneer de eerste fase van de Merenweg wordt beperkt tot de strook grond aan de Lijsterlaan moet ook daar het parkeren van de nieuwbouw worden opgelost. Stedenbouwkundig is dit niet wenselijk doordat het straatbeeld op een aantal plekken wordt onderbroken door parkeervelden. Door een ruimer gebied te nemen, kan het parkeren deels achter de gebouwen plaatsvinden. De
watergang. Dit levert beperkingen op voor de te realiseren woongebouwen en de ruimtelijke kwaliteit. Het heeft de voorkeur om het deelgebied voor de eerste fase iets ruimer te nemen door één van de bestaande watergangen te verleggen. Hierdoor ontstaan mogelijkheden voor een gevarieerd woonprogramma met verschillende woningtypen en doelgroepen, zoals: ^ ^ ^ ^
Grondgebonden woningen en appartementen Hofjeswoningen (grondgebonden en/of gestapeld) Betaalbare en dure woningen, zowel koop als huur Senioren (met en zonder zorgvraag), starters en bijzondere doelgroepen (dementie/GGZ).
KSB, 3B Wonen, het Sociaal Domein van de gemeente en BPD zijn voorstander van het verruimen van de eerste fase van de ontwikkeling van de locatie Merenweg en het daar beoogde woonprogramma. De overige aanwezige participanten hebben zich hierover niet expliciet uitgesproken, maar vragen wel aandacht voor de stedenbouwkundige uitwerking en de verkeersafwikkeling (bouwfase en na realisatie). In de startnotitie voor de op te stellen omgevingsplannen, is het verbreden van de Lijsterlaan en het daar beoogde woonprogramma als uitgangspunt opgenomen.
10
4. Second opinion verkeersonderzoek Merenweg Bijeenkomst beoordelingscommissie 22 november 2022
Met deze motie roept de gemeenteraad het college op: ^ Een second opinion uit te laten voeren naar ontsluiting van de woningbouwlocatie aan de Merenweg en de aansluiting van Bleiswijk op de N209 ^ In deze second opinion alle genoemde varianten van inwoners te betrekken ^ In deze second opinion de ontsluiting de N209 te betrekken ^ De second opinion met spoed en onafhankelijk van de al uitgevoerde onderzoeken uit te laten voeren
Tijdens de eerste bijeenkomst kwam de vraag naar voren wat de
Om te komen tot een goede ontsluitingsstructuur voor de nieuwe wijk heeft de gemeente in januari 2021 verkeerskundig adviesbureau Goudappel gevraagd om ontsluitingsvarianten door te rekenen en deze met elkaar te vergelijken. Op basis van dat verkeersonderzoek heeft de gemeenteraad in het masterplan de wijkontsluiting van de woongebieden Lange Vaart en Merenweg vastgelegd. Ook zijn op basis van dit verkeersonderzoek twee opties in het masterplan opgenomen voor het aanpassen van de aansluiting van Bleiswijk-Zuid met de N209. Vanwege de zorgen in de samenleving en bij de gemeenteraad over de ontsluiting van de woningbouwlocaties Merenweg, de aansluiting van de wijk op de bestaande wegen en de toegankelijkheid van de N209 vanuit Bleiwijk heeft de gemeenteraad de motie aangenomen.
Participatie Verzoek aan participanten 2 november 2022
Het projectteam heeft per e-mail verzocht aan te geven wie met de gemeente wil meedenken met de uitvraag voor het te selecteren verkeerskundig adviesbureau en welke verkeersvarianten daarbij onderzocht moeten worden. Naar aanleiding van dit verzoek is een beoordelingscommissie samengesteld en zijn meerdere te onderzoeken verkeersvarianten ingediend.
reikwijdte van de motie is. De motie spreekt over een ‘second opinion’, maar ook over ‘nieuwe varianten’. Een aantal deelnemers was van mening dat het een controle (validatie) moet zijn van het eerdere rapport van Goudappel, aangevuld met een onderzoek naar de nieuw ingebrachte varianten. Andere deelnemers gaven aan dat zij in de motie lezen dat het er opnieuw onderzoek moet worden uitgevoerd en dat vanwege de onafhankelijkheid het rapport van Goudappel niet gedeeld moet worden met het te selecteren verkeerskundige adviesbureau.
Lansingerland
Motie
Bijeenkomst beoordelingscommissie 6 december 2022
In de tweede bijeenkomst zijn unaniem afspraken gemaakt over de wijze waarop uitvoering wordt gegeven aan de motie. Daarbij is gekozen voor een ruime uitleg van de motie. Het te selecteren verkeerskundig adviesbureau wordt gevraagd onafhankelijk en zelfstandig onderzoek uit te voeren en een rapportage op te leveren, waarin de volgende twee onderzoeksvragen worden beantwoord: 1. 2.
Wat is de meest optimale wijkontsluiting (auto/fiets) van de woningbouwlocatie Merenweg? Wat is de meest optimale aansluiting (auto/fiets) vanuit Bleiswijk-Zuid op de N209?
Het bureau wordt daarbij gevraagd alle eerder door Goudappel onderzochte varianten en alle nieuw aangeleverde varianten te onderzoeken. Het uitgevoerde verkeersonderzoek van Goudappel en de vertaling daarvan in het masterplan zijn openbare stukken en worden meegestuurd met de uitvraag. Het bureau wordt verzocht eventuele afwijkende bevindingen ten opzichte van het eerdere verkeersonderzoek te motiveren. 11
GEM EENTE
4. Second opinion verkeersonderzoek Merenweg
Bijeenkomst beoordelingscommissie 14 maart 2023 Op 12 januari 2023 is de aanbestedingsprocedure gestart om een verkeerskundig adviesbureau te selecteren voor het uitvoeren van het verkeersonderzoek. Op 27 februari 2023 vond het verificatiegesprek plaats tussen gemeente (opdrachtgever) en de beste inschrijver (opdrachtnemer), waarbij een aantal leden van de beoordelingscommissie als toehoorder aanwezig was. Op 3 maart is de aanbestedingsprocedure afgerond met het gunnen van de opdracht aan Antea. Op 14 maart heeft het startoverleg plaatsgevonden tussen het verkeerskundig adviesbureau,
conceptrapport is variant E de voorkeursvariant. In die variant is de Nachtegaallaan vanuit de nieuwe wijk alleen voor niet-gemotoriseerd Q)
verkeer toegankelijk. Tijdens een bijeenkomst op 17 mei hebben
3
Crt
de gemeente en de beoordelingscommissie dit concept met elkaar doorgesproken. De vragen en opmerkingen zijn doorgegeven aan Antea. Een belangrijke omissie van het eerste conceptrapport was het
03
3 Q.
ontbreken van de effecten van de verkeersvarianten op de Lijsterlaan. Bijeenkomst 13 juni 2023 Op 2 juni heeft Antea het aangepaste conceptrapport gedeeld met
de gemeente en de beoordelingscommissie.
de gemeente en de beoordelingscommissie. Tijdens de participatieBijeenkomst beoordelingscommissie 17 mei 2023 Op 12 mei heeft Antea het eerste concept van het verkeersonderzoek gedeeld met de gemeente en de beoordelingscommissie. In het eerste
Legenda:
Variant E
Gebiedsontsluitingsweg
bijeenkomst van 13 juni heeft Antea een presentatie gegeven van het aangepaste conceptrapport aan alle participanten. In de presentatie is uitgelegd welke varianten zijn doorgerekend en op basis van welke
Variant A
Legenda Gebiedsontsluitingsweg
80 km/h buiten bebouwde kom 50 km/h binnen bebouwde kom Bleiswijk
80 km/h buiten bebouwde kom 50 km/h binnen bebouwde kom
Erftoegangsweg (met verzamelfunctie)
Erftoegangsweg fmet verzamelfunctie)
30 km/h binnen bebouwde kom
30 km/h binnen bebouwde kom
Erftoegangsweg
Erftoegangsweg
60 km/h buiten bebouwde kom 30 km/h binnen bebouwde kom
60 km/h buiten bebouwde kom 30 km/h binnen bebouwde kom
Fietspaden
Fietspaden
Wijkontsluiting
12
o PI
4. Second opinion verkeersonderzoek Merenweg
Voor de aansluiting op de N209 zijn onderstaande vier varianten onderzocht, waarvan variant 1 in het aangepaste conceptrapport de voorkeursvariant is.
Variant 1: Extra rechtdoorgaande rijstrook op de N209 richting het noorden (richting A12) Variant 2: Extra linksafstrook op oostelijke tak van het kruispunt, naar het zuiden (richting A16) Variant 3: Variant 1, aangevuld met een fietsoversteek op het noordelijke deel van de oostelijke tak van het kruispunt. Het zuidelijk deel van de fietsoversteek wikkelt vrij af (met voorrang gemotoriseerd verkeer) Variant 4: Bajonetkruispunt, waarbij de oostelijke tak van het kruispunt direct in het verlengde van de Merenweg aansluit
Lansìngerland
criteria deze varianten zijn beoordeeld. In het aangepaste conceptrapport zijn de effecten op de Lijsterlaan wel meegenomen en is variant A de voorkeursvariant. Deze variant gaat uit van de huidige wegenstructuur, met daaraan toegevoegd twee noord-zuid verbindingen door de nieuwe wijk (tussen de Lijsterlaan en de Merenweg). De oostelijke verbinding sluit aan op de Nachtegaallaan.
S
13
4. Second opinion verkeersonderzoek Merenweg
| m m Z H m
Tijdens de participatiebijeenkomst kwam naar voren dat meerdere aanwezigen zich afvragen hoe het mogelijk is dat variant A volgens het verkeersmodel voldoet, terwijl het in werkelijkheid erg druk is. De resultaten van het verkeersonderzoek sluiten niet aan bij de ervaring van de bewoners in de praktijk. Een belangrijke oorzaak hiervoor is dat bij verkeersonderzoeken wordt uitgegaan van de toegestane intensiteit/capaciteitsverhouding van wegen, waarbij wordt ge k^íì^lmen naar lieít aantal motorvoertuigen per etmaal. Dit sluit dus niet
Variant D-5
Legenda: Gefaiedsontsluitinesweg 80 km/h buiten bebouwde kom 50 km/h binnen bebouwde kom Erftoegangsweg (met verzamelfunctie)
uit dat het, in het bijzonder tijdens de spitsuren, erg druk kan zijn. Een andere verklaring is dat het verkeersmodel maar beperkt rekening houdt met de krappe vormgeving van de aansluiting van de Hoekeindseweg naar de N209. Deze weginrichting zorgt er ook voor dat er geen ideale oplossing voor de aansluiting met de N209 is. Het toevoegen van een rijstrook naar het noorden heeft goede effecten op de doorstroom, maar voorkomt niet dat er een wachtrij tot op de Hoekeindseweg kan zijn.
Lansingerland
De verkeerskundige van de gemeente heeft op deze avond een toelichting gegeven op het proces dat doorlopen wordt om tot een integrale aanpak van de N209 te komen.
Meerdere aanwezigen zijn het niet eens met variant 1 als voorkeursvariant voor de aansluiting op de N209. Hun voorkeur gaat uit naar variant 4, waarbij de Merenweg wordt doorgetrokken en rechtstreeks wordt aangesloten op de N209. Deze variant mag naar hun mening niet afvallen vanwege de kosten hiervan. Veiligheid moet doorslaggevend zijn. Beter een dure maar toekomstbestendige oplossing dan een goedkopere oplossing voor de korte termijn. De reden voor Antea om niet voor deze variant te kiezen, is het feit dat
30 km/h binnen bebouwde kom Erftoegangsweg 60 km/h buiten bebouwde kom 30 km/h binnen bebouwde kom
deze variant ruimtelijk niet goed in te passen is.
Fietspaden
Bijeenkomst beoordelingscommissie 29 juni 2023
De gemeente, de beoordelingscommissie en Antea hebben de
Wijkontsluiting
openstaande vragen en opmerkingen met elkaar doorgesproken. Op 7 juli heeft Antea het eindrapport opgeleverd. In het eindrapport is de voorkeursvariant voor de wijkontsluiting verandert van variant A naar variant D-5. Het enige verschil is dat verkeer vanaf de Merenweg bij het kruispunt met de N209 voorrang heeft op verkeer vanaf de Hoekeindseweg. Deze aanpassing heeft in het verkeersmodel beperkte impact, maar het verkeer wordt in deze variant wel meer verleid om via de Merenweg te rijden in plaats van via de Hoekeindseweg. Dit komt overeen met de voorkeursvariant uit het masterplan.
14
D
4. Second opinion verkeersonderzoek Merenweg
m
S
Conclusie Lansingerland
De wijkontsluiting zoals opgenomen in het vastgestelde masterplan blijft gehandhaafd. Er komen twee hoofdontsluitingswegen in noord-zuid richting door de nieuwe wijk (tussen de Lijsterlaan en de Merenweg). Deze wegen hebben een maximumsnelheid van 30 km/uur en hebben een verzamelfunctie. Verkeer vanaf de Merenweg heeft bij het kruispunt met de N209 voorrang op verkeer vanaf de Hoekeindseweg. Deze variant scoort het beste op de criteria bereikbaarheid en verkeersveiligheid. De verkeersintensiteiten in de toekomst blijven voor de bestaande en nieuwe wegen binnen de maximaal aanvaardbare waarden. Om de verkeersafwikkeling van het kruispunt N209 - Hoekeindseweg te verbeteren, is een extra rechtdoorgaande strook richting de A12 de meest effectieve variant. In het onderzoek naar de integrale aanpak van de N209 wordt dit nader onderzocht. Op basis van dat onderzoek vindt definitieve besluitvorming door de gemeenteraad plaats. Dat kan leiden tot een andere oplossing.
Aansluiting op de N209
15
5. Overige besproken onderwerpen Lange Vaart
De in hoofdstuk 2 t/m 4 beschreven moties stonden centraal in participatieproces. Er was echter ook behoefte en ruimte om andere onderwerpen met elkaar te bespreken. Hieronder volgt een toelichting.
De eerste groep gaf vooral aan het belangrijk te vinden dat er veel ruimte overblijft voor groen. Zij willen de gebouwen compact houden en gaan liever iets meer de hoogte (4 of 5 bouwlagen) in om zo een groen en luchtig plan te creëren. Spreiding van de appartementengebouwen over het plangebied is gewenst. Ook zijn er voorstanders van een ‘Knarrenhof’ op deze locatie. Het ‘plan’ wat tijdens de werksessie ontstond, bood ruimte aan ca. 200 woningen.
Hoogte en situering appartementengebouwen In het participatieplan is door de gemeenteraad vastgelegd dat de kaders van het vastgestelde masterplan tijdens het participatieproces niet ter discussie staan. Onderdeel van deze kaders zijn de hoogte en situering van appartementengebouwen op beide locaties. Meerdere participanten hebben een verzoek gedaan voor het visueel maken van de plannen voor beide locaties om meer gevoel te krijgen bij de keuzes die gemaakt moeten worden. Als voorbeeld voor de locatie Merenweg werd genoemd: veel appartementengebouwen met een beperkte bouwhoogte of juist minder appartementengebouwen maar dan met vijf bouwlagen? Om hieraan tegemoet te komen, is voor beide locaties tijdens meerdere bijeenkomsten gebruik gemaakt van een maquette.
Lansingerland
Inleiding
In de tweede groep werd door een aantal deelnemers benadrukt dat appartementengebouwen van 4 of 5 bouwlagen niet aan de orde zijn. Dit is in strijd met het vastgestelde masterplan. Deze mensen vinden het ook belangrijk dat aan de overzijde een spiegeling plaatsvindt van de woningtypen van de Korenmolenweg. Een aantal deelnemers aan deze sessie wil de mogelijkheid van 4 bouwlagen (waarvan de eerste laag deels onder de grond wordt gerealiseerd ten behoeve van parkeren) en het gedeeltelijk plaatsen van rijwoningen tegenover de Korenmolenweg niet uitsluiten. Spreiding van appartementengebouwen over het plangebied is gewenst. Het ‘plan’ wat tijdens de werksessie ontstond, bood ruimte aan ca. 150 woningen.
Bijeenkomst 15 december 2022
Tijdens werksessies konden de aanwezigen zich, met schuimblokken (puzzelstukken) op een tekening/luchtfoto, een beeld vormen van de mogelijke woonprogramma’s op beide locaties. Doel was om inzicht en gevoel te krijgen bij de mogelijke indeling van beide woongebieden, zoals de maat/hoogte en locaties van appartementengebouwen, maar ook het parkeren en groen. Na de werksessies vond er een terugkoppeling plaats door de stedenbouwkundigen die de sessies begeleid hebben. Bij de werksessies is de kanttekening geplaatst dat de uitkomsten van de werksessies (en de daarvan gemaakte foto’s) niet bindend zijn. Het doel is om inzicht te krijgen in de mogelijkheden.
Merenweg
De uitkomsten in beide groepen zijn hier niet heel verschillend. Langs de Lijsterlaan bestaat de voorkeur voor een ‘Knarrenhof’, tegenover de Anne Frankschool passen appartementen. De (hogere) appartementengebouwen worden tijdens de werksessie niet in het hart van de locatie, maar langs de randen van de Merenweg en Götzenhainsingel geplaatst. Er zijn zowel 3, 4 als 5 laags appartementengebouwen geplaatst, maar niet iedereen wil hoger dan 3 bouwlagen. Bij voorkeur geen clustering van appartementen gebouwen. De werksessie maakte duidelijk dat er, zeker wanneer er hogere appartementengebouwen worden gerealiseerd, ruimte is voor 700 woningen. 16
5. Overige besproken onderwerpen
Bijeenkomst 18 april 2023 Lansingerland
In deze bijeenkomst heeft de gemeente op de maquette een proefverkaveling getoond van een mogelijke inrichting van de locatie Merenweg, binnen de kaders van het masterplan. De proefverkaveling voor de locatie Merenweg maakte zichtbaar dat 700 woningen ruimtelijk goed in te passen zijn, waarbij een differentiatie aan bouwhoogtes is toegepast. Ontwikkelaar BPD en woningbouw corporatie 3B Wonen hebben hun visie op de ontwikkeling van het gebied gegeven, inclusief referenties van elders gerealiseerde/ te realiseren appartementengebouwen. Meerdere participanten geven aan het een mooi plan te vinden, met een goede verdeling van de appartementengebouwen over het gebied, waarbij het aantal appartementengebouwen met 5 bouwlagen beperkt is. De groenstroken worden gewaardeerd en geven het plan voldoende lucht. Andere aanwezigen spreken hun voorkeur uit voor appartementengebouwen met 4 bouwlagen, omdat dit beter aansluit bij het dorpse karakter van Bleiswijk. Er wordt aandacht gevraagd voor de beeldkwaliteit van de gebouwen en de bezonningssituatie.
17
5. Overige besproken onderwerpen
Cl m
S
Lansingerland
18
5. Overige besproken onderwerpen
Bijeenkomst 23 mei 2023
ontwikkeld worden naar woningbouw. De aanwezigen herkennen zich in het beeld dat ontstaat en kunnen zich hierin vinden.
Lansingerland
In deze bijeenkomst heeft de gemeente op de maquette een proefverkaveling getoond van de Lange Vaart. De proefverkaveling liet zien waaruit de eerste fase van de woningbouw kan bestaan, namelijk
ca. 100 woningen op het gedeelte ten oosten van de schoorsteen. Het gedeelte ten westen van de schoorsteen kan in de toekomst ook
Proefverkaveling Lange Vaart (hieraan kunnen geen rechten worden ontleend)
19
5. Overige besproken onderwerpen
De gebiedsontwikkeling Lange Vaart is complex vanwege het sterk versnipperde eigendom. Bijna de helft van het plangebied is in eigendom van particuliere eigenaren (9 partijen). Daarnaast hebben de gemeente en ontwikkelaar BPD/Ledro een grondpositie. Er is een parallel spoor doorlopen met met (vertegenwoordigers van) alle grondeigenaren van de Lange Vaart, omdat zij een bijzondere positie innemen. Wanneer grondeigenaren bereid zijn hun gronden te ontwik kelen en de samenwerking met elkaar en de gemeente aan te gaan, is er meer mogelijk qua verkaveling en aantal woningen. Dit kan ertoe leiden dat er minder of mogelijk zelfs geen uitwisseling van het woonprogramma hoeft plaats te vinden. Bijeenkomst 19 december 2022
Deze avond stond in het teken van kennismaking en een doorkijk naar proces en aanpak. De gemeente heeft voor dit traject onafhankelijke externe expertise ingehuurd. BEECKK Ruimtemakers (procesbegeleiding) en Stadkwadraat (financieel advies) begeleiden dit traject. Zij gaan op verzoek van de gemeente, in overleg met de grondeigenaren, onderzoeken of een gezamenlijke en gedragen ontwikkelstrategie voor het gebied mogelijk is. In januari en februari worden er individuele gesprekken gevoerd met de grondeigenaren. In maart vindt een tweede gezamenlijke bijeenkomst plaats, waarna BEECKK en Stadkwadraat hun advies aan de gemeente opstellen. Tijdens de bijeenkomst worden de kaders en uitgangspunten toegelicht: 1. Het door de gemeenteraad vastgestelde masterplan 2. Een integrale ontwikkeling van het gebied 3. Een financieel haalbare ontwikkeling Er wordt gezocht naar een optimaal plan vanuit ruimtelijke
Lansingerland
Ontwikkelstrategie Lange Vaart
kwaliteit en passend binnen de kaders van het masterplan. De eigendomsgrenzen zijn hierin niet leidend. De gemeente is op zoek naar een eerlijke verdeling van kosten en baten voor alle grondeigenaren in het gebied, waarin alle grondeigenaren naar rato van hun grondeigendom meedelen in het resultaat van de herontwikkeling naar woningbouw. In deze methodiek maakt het voor een eigenaar niet uit wat er op zijn/haar grond komt. De rol die een grondeigenaar hierin voor zichzelf ziet staat open en kan en mag per grondeigenaar verschillen (zelfrealisatie, grondverkoop of gezamenlijk ontwikkelen). Bijeenkomst 9 maart 2023
Tijdens deze gezamenlijke bijeenkomst zijn de uitkomsten van de individuele gesprekken met elkaar gedeeld. Deze kunnen als volgt worden samengevat: ^
^
^
^ ^
^
Alle eigenaren vinden een samenwerking belangrijk en kunnen zich vinden in de voorliggende methodiek als startpunt voor het vervolg. Een deel van de eigenaren heeft zelf al eerder gesaneerd of hebben een schone grondverklaring, meebetalen aan sanering van andere percelen wordt niet geaccepteerd. Kosten verdelen voor sloop en sanering wordt niet als eerlijk gezien en is geen goede voorwaarde voor het vervolg. De gemeente past een actieve en (meer) sturende rol. Dit draagt bij aan meer duidelijkheid over proces en vervolg, maar ook gezien maatschappelijk belang lijkt dit kloppend. Voorkeuren voor rollen zijn per eigenaar verschillend (zelfrealisatie, grondverkoop, gezamenlijk ontwikkelen). De meeste grondeigenaren vinden het belangrijk dat de gemeente het perceel aankoopt en saneert, waarop het voorkeursrecht is gevestigd. Dit vanwege de vervuiling in de grond, de beperkingen vanuit de huidige bedrijfsbestemming en de ligging. De percelen met bebouwing (niet zijnde kassen), linksboven 20
5. Overige besproken onderwerpen
^
vervangende locatie beschikbaar is. Dat betekent dat de ontwikkeling waarschijnlijk in fases gerealiseerd wordt. Het blijft van belang in de uitwerking van de plannen een mogelijke herontwikkeling van het gehele gebied altijd als mogelijkheid te houden.
Adviesrapport ontwikkelstrategie 4 mei 2023
BEECKK Ruimtemakers en Stadkwadraat hebben op 4 mei hun schrifte lijk advies uitgebracht aan de gemeente. Dit rapport is ook toegezon den aan de grondeigenaren van de Lange Vaart. De conclusie is dat de opgehaalde aandachtspunten, samen met de vooraf gestelde uitgangs punten en kaders van het masterplan, geen financieel haalbare basis leveren om de gewenste integrale ontwikkeling te realiseren. Wel zijn er kansen voor een gefaseerde ontwikkeling. Aan de gemeente wordt advies gegeven voor een haalbare ontwikkelstrategie: ^ Stel duidelijke kaders waar het moet, maar geef flexibiliteit waar het kan, ten behoeve van de (financiele) haalbaarheid ^ Neem als gemeente regie en bepaal een duidelijke koers voor het vervolg ^ Onderzoek de financiele haalbaarheid vanuit een aantal basisprincipes, passend bij de trekkersrol ^ Concretiseer met een aantal grondeigenaren de plannen die als basis kunnen dienen voor afspraken Bijeenkomst 23 mei 2023
Er is bereidheid bij de grondeigenaren tot ontwikkeling over te gaan,
maar een integrale ontwikkeling van het hele plangebied is financieel niet haalbaar. Voor de kavels waar nog woningen staan en/of bedrijven actief zijn is de huidige waarde hoger dan de waarde bij herontwikkeling naar woningbouw. Dit betekent dat de woningbouw gefaseerd zal plaatsvinden. Fase 1 is de ontwikkeling van 2/3 van het plangebied, (grotendeels) ten oosten van de schoorsteen. Binnen de kaders van het masterplan kunnen hier naar verwachting ca. 100 woningen worden gerealiseerd. Het overige gedeelte van het plangebied, ten westen van de schoorsteen, is fase 2. Daar kunnen ca. 50 woningen worden gerealiseerd. Het totaal komt daarmee op ca. 150 woningen. Er zijn een aantal afhankelijkheden en afwegingen die bepalen hoe de ontwikkeling van de Lange Vaart kan plaatsvinden. Allereerst dient vastgesteld te worden welke eigenaren definitief meedoen. Daarnaast zal de gemeente haar rol moeten bepalen: actief of faciliterend. Voorzien in woningbouw is een
Lansingerland
aan de Lange Vaart en in het midden van het gebied, komen vooralsnog niet voor herontwikkeling in aanmerking. Dit is financieel niet haalbaar, omdat de huidige waarde van bestaande woningen en bedrijfsgebouwen hoger is dan de waarde bij herontwikkeling naar woningbouw. Daarnaast wil in ieder geval één van de eigenaren zijn bedrijfsvoering voortzetten, zolang geen
maatschappelijk belang, dat kan een actieve houding rechtvaardigen (gronden verwerven/voorkeursrecht vestigen). Aan de andere kant dienen investeringen door de gemeente wel verantwoord te zijn. Leidt een investering bijvoorbeeld op korte termijn tot meer woningen en kan de gemeente daarmee (een deel van) de investering terug verdienen? In hoeverre is de gemeente bereid risico’s te nemen? Er zijn grofweg drie scenario’s denkbaar. De eerste twee scenario’s zijn uitersten van elkaar, terwijl het derde scenario een tussenvorm is. Scenario 1 gaat uit van realisatie van fase 1 (ca. 100 woningen), terwijl het westelijk deel (grotendeels) voorlopig blijft zoals is het is (bedrijvigheid en wonen). Zodra een initiatiefnemer hier woningen wil realiseren (ca. 50 woningen), treedt de gemeente hierin faciliterend op. Het perceel waarop het voorkeursrecht is gevestigd, wordt in dit scenario niet aangekocht. Hierop kan geen woningbouw worden gerealiseerd, zolang op de gronden daarboven nog bedrijven actief zijn (milieuhindercirkels). Er komt een calamiteitenontsluiting via de Korenmolenweg. In scenario 2 pakt de gemeente een actieve rol en 21
Scenario 1 5. Overige besproken onderwerpen
Lansingerland
probeert ze zoveel mogelijk gronden ter verwerven om daarmee het eindbeeld van het masterplan (ca. 200 woningen) te realiseren. De gemeente zet daarvoor de instrumenten in van minnelijke aankoop, het vestigen van voorkeursrechten en waar nodig onteigening. Scenario 3 is een tussenvorm. Het is vergelijkbaar met scenario 1 met dien verstande dat bij scenario 3 wel het perceel waarop het voorkeursrecht is gevestigd wordt aangekocht. Hierdoor verdwijnt de bedrijfsbestemming. Zowel scenario 1 als 3 betekent dat op korte termijn een start gemaakt kan worden met de woningbouw.
Gemeente/ontwikkelaar Ontwikkelgebied private eigenaren Toekomstig ontwikkeigebied Te handhaven perceien Ontsiuiting
Scenario 2
Ontwikkelstrategie Merenweg Bij de locatie Merenweg zijn de gronden grotendeels in handen van ontwikkelaar BPD en de gemeente. Een beperkt deel van het te ontwikkelen gebied is in eigendom van particuliere eigenaren (3 partijen). In het plangebied is voldoende ruimte voor de ontwikkeling van 700 woningen. Parallel aan de maandelijkse participatiebijeenkomsten, is met (vertegenwoordigers van) alle grondeigenaren individueel gesproken. Op verzoek van enkele
Ontwikkelgebied
grondeigenaren is ook een gezamenlijke bijeenkomst georganiseerd met alle grondeigenaren van de locatie Merenweg.
Ontsluiting
Bijeenkomst 5 juni 2023
De uitkomst van de individuele gesprekken met de grondeigenaren is vertaald naar een kaart met daarop de particuliere gronden en een aanduiding of deze wel of niet onderdeel zijn van de ontwikkeling. Tijdens deze gezamenlijke bijeenkomst is bij de aanwezigen getoetst of deze kaart correct is. Dit leidt tot enkele aanpassingen van de kaart.
CĒi
Gemeente/ontwikkeiaar Ontwikkeigebied private eigenaren
IZZI IZZI
Toekomstig ontwikkeigebied
—
Ontsluiting
Te handhaven perceien V
‘Scenario’s ontwikkeling Lange Vaart’
22
5. Overige besproken onderwerpen
Lansingerland
N209 Voor de motie over de N209 wordt een afzonderlijk traject doorlopen, waarvan de uitkomst wordt betrokken in de uiteindelijke besluitvorming over de omgevingsplannen voor beide woningbouw locaties. Dit neemt niet weg dat er in het participatieproces voor de woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg ruimte was voor het
Cl
stellen van vragen hierover. Tijdens de bijeenkomst over het concept verkeersonderzoek (second opinion) voor de locatie Merenweg, heeft de gemeentelijke verkeerskundige een presentatie gegeven van de stand van zaken van het proces om te komen tot aanpassingen aan de N209.
23
6. Startnotitie voor de omgevingsplannen Lange Vaart en Merenweg
Tijdens de laatste participatiebijeenkomst, op 27 juni 2023, zijn de conceptversies van de startnotitie en het verantwoordingsdocument van het participatieproces met de participanten besproken. Beide documenten zijn twee weken van te voren toegezonden. De start notitie vormt de tussenstap tussen het vastgestelde masterplan en de op te stellen omgevingsplannen voor de woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg. De startnotitie maakt duidelijk op welke wijze uitvoering wordt gegeven aan de door de gemeenteraad bij de vaststel ling van het masterplan aangenomen moties. Daarnaast worden in de startnotitie de uitgangspunten vastgelegd voor de op te stellen omgevingsplannen. In het verantwoordingsdocument wordt verslag gedaan van het participatieproces dat is doorlopen. Het verantwoordingsdocument geeft inzicht in de standpunten, belangen en de keuzes. De gemeenteraad kan op deze manier een weloverwogen besluit nemen. In de bijeenkomst van 27 juni is een presentatie gegeven van de hoofdpunten uit beide documenten. Er is een beperkt aantal tekstuele opmerkingen gemaakt door de aanwezigen. De participanten herkennen zich in de weergave van hetgeen tijdens de participatiebijeenkomsten is besproken.
Lange Vaart - Merenweg Wel komt deze avond (opnieuw) naar voren dat een aantal grondeigenaren/bewoners van het Merenweggebied vindt dat de Lange Vaart ‘voorgetrokken’ wordt. Daar is het besluit genomen om maximaal 3 bouwlagen toe te staan. Wanneer grondeigenaren/
bewoners van de Merenweg in gesprek willen over de bouwhoogte aan de Merenweg, wordt er gezegd dat de kaders van het masterplan
Lansingerland
Bespreking startnotitie en verantwoordingsdocument
Cl
niet ter discussie staan. Daarnaast is er volgens hen wel een parallel spoor doorlopen met de grondeigenaren van de Lange Vaart, maar niet met de grondeigenaren van de Merenweg. Vanuit de gemeente is toegelicht dat de gemeenteraad bij de vaststelling van het masterplan een besluit heeft genomen over de bouwhoogte van beide locaties. In het participatieplan is vastgelegd dat de kaders van het masterplan niet meer ter discussie staan. In het huidige participatieproces staan de moties centraal die bij de vaststelling van het masterplan zijn aangenomen. In het participa tieproces is met maquettes en presentaties van BPD en 3B Wonen aandacht besteed aan de bouwhoogte van appartementengebouwen. Parallel aan de maandelijkse participatiebijeenkomsten voor alle stakeholders, is met (vertegenwoordigers van) alle grondeigenaren van beide locaties gesproken. Individueel en gezamenlijk. In een enkele situatie heeft het individuele gesprek niet met het projectteam, maar met de projectwethouder plaatsgevonden. Met de grondeigenaren van de Lange Vaart heeft een intensiever traject doorlopen. Dat komt doordat aan de Lange Vaart circa 50% van de gronden in particulier eigendom is (9 partijen). Om tot een haalbare ontwikkeling aan de Lange Vaart te komen is samenwerking met particuliere eigenaren vereist.
Aan de Merenweg is circa 85% van de gronden in eigendom van de gemeente en BPD en kan een start worden gemaakt. Dat neemt niet weg dat de gemeente het belangrijk vindt ook met de particuliere grondeigenaren samen te werken in de ontwikkeling van het gebied.
24