Document · PDF

[T23.01492] Bijlagen kaarten bij Exploitatieplan Meerpolder 2e herziening

Gemeenteraad 20 april 2023, gemeente LansingerlandBij agendapunt: Vaststelling exploitatieplan “Meerpolder 2012, 2e herziening”20.359 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

7 Peildatum.................................................................................................. 7 Reactie van opdrachtgever............................................................................ 8 Versies..................................................................................................... 8 Aansprakelijkheid........................................................................................ 8 Conformiteit RICS/EVS/NRVT........................................................................ 8 Publicatie ................................................................................................. 8 Van toepassing zijnde tuchtrecht.....................................................................8 Algemene voorwaarden................................................................................ 9

Inleiding.................................................................................................. 16 Wettelijk kader ......................................................................................... 16 Complex ................................................................................................. 17 Overwegingen bij de waardering................................................................... 18 Gebruikte methode .................................................................................... 19 Referentietransacties................................................................................. 20 Residuele grondwaarde ............................................................................. 21 Complexprijs............................................................................................ 22 Waarde bebouwde objecten......................................................................... 22 Back-testing............................................................................................. 23 Onzekerheden waardering........................................................................... 23 Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering............................................24 Finale waardering...................................................................................... 25

Plausibiliteitsverklaring ...................................................................26

1168.4-D2d1

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Bijlagen

Blad 4.

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Opdracht

1.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.2.

Gemeente Lansingerland De heer J. Koch Postbus 1 2650 AA BERKEL EN RODENRIJS 14 010 Jeroen.Koch@lansingerland.nl

Opdrachtnemer

Contactpersoon Adres

Gloudemans De heer F.C.L.G. Schavemaker Postbus 5044

Postcode Plaats Telefoon E-mail

5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH 073 641 33 12 fschavemaker@gloudemans.nl

Opdrachtnemer

1.3.

Blad 5.

Deskundigen Deskundigen

ir. F.C.L.G. Schavemaker RT, vastgoedadviseur / taxateur RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed) en NVM S. Nonnekens BBE, vastgoedadviseur

De deskundigen verklaren over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige opdracht te kunnen verrichten.

1.4.

Opdrachtverstrekking Op 23 maart 2022 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend. Wel is gedurende de uitwerking verzocht de waardepeildatum te stellen op 1 juli 2022, in plaats van 1 januari 2022.

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

1.5.

1.6.

Blad 6.

Onafhankelijkheid a.

Deskundigen verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de deskundigen die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de deskundigen in twijfel moet worden getrokken.

Deskundigen verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak, danwel ander advieswerk met betrekking tot de onroerende zaken te hebben verricht op basis waarvan hun onafhankelijkheid in twijfel kan worden getrokken. Wel hebben de taxateurs in 2012 eerder de inbrengwaarde ten behoeve van het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan ‘Meerpolder 2012’ geraamd. Gelet op het tijdsverloop tussen die taxatie en heden zijn taxateurs van oordeel dat deze raming de onafhankelijkheid niet in twijfel kan trekken.

Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25%1 vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

Doel van de raming Opdrachtgever heeft de deskundigen verzocht een raming te maken van de inbrengwaarde van de gronden ten behoeve van een exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze exploitatieopzet maakt deel uit van het in procedure te brengen exploitatieplan ‘Meerpolder 2012, 2e herziening’.

1.7.

Exploitatieplangebied Het exploitatiegebied bestaat uit negen deelgebieden (genummerd 1a, 1b, 2, 3a,3b en 4 tot en met 7). Daarnaast is verzocht om de inbrengwaarde van de ondergrond van de verhaalbare buitenplanse voorzieningen te waarderen. Op de hierna volgende kaarten zijn de deelgebieden alsmede de buitenplanse voorzieningen weergegeven.

1.8.

Type advies Het advies betreft een raming waarbij een gevelopname heeft plaatsgevonden. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit advies is vermeld.

1.9.

Te waarderen belang Het te ramen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak. Aangezien de eigenaren van de onroerende zaak niet zijn gesproken en er geen informatie bekend is over de gebruikssituatie, is aangenomen dat de onroerende zaal vrij van huur, gebruik, en/of pacht is.1

1 Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020 1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

1.10.

Blad 7.

Waarderingsgrondslag Aangezien het deskundigenadvies is gebaseerd op een wettelijke grondslag, kan bij de waardering niet worden aangesloten bij de reguliere waardebegrippen, zoals bijvoorbeeld zijn opgenomen in het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Op basis van het wettelijke kader waarbinnen deze raming plaatsvindt, hanteren de deskundigen als taxatiebasis voor de raming het begrip werkelijke waarde. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 40b tot en met 40f Ow en bijbehorende jurisprudentie. Daarnaast hebben deskundigen voor zover van toepassing uitvoer gegeven aan de overige bepalingen als bedoeld in artikel 40 tot en met artikel 50 Ow en bijbehorende jurisprudentie.

1.11.

Stukken De deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b. c. d. e. f.

1.12.

kadastrale uittreksels en kaarten ruimtelijke plannen zoals beschreven in paragraaf 3.3 van dit advies informatie op bagviewer.kadaster.nl beschikbaar gesteld kaartmateriaal exploitatiegegevens. Concept exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Opname De deskundigen hebben de onroerende zaak op 4 april 2022 bezocht en opgenomen. Het uitgangspunt is dat tussen de datum van opname en waardepeildatum geen wijzigingen aan het getaxeerde hebben plaatsgevonden in gebruik, toestand of anderszins.

1.13.

Mate van inspectie Conform de opdracht is de onroerende zaak enkel middels een gevelopname opgenomen en is geen contact geweest met de eigenaar. De deskundigen hebben dan ook een inschatting moeten maken over de inrichting en afwerking van de onroerende zaak. De deskundigen merken op dat deze inschatting kan afwijken van de feitelijke situatie, waardoor tevens de waarde van de onroerende zaak kan wijzigen. In dat geval dient de waarde te worden geactualiseerd. Voornoemde mate van inspectie sluit aan bij het wettelijke kader, waarin wordt gesproken over een raming van de inbrengwaarde. Voorts wordt opgemerkt dat voor het ramen van de inbrengwaarde uitgegaan dient te worden van de toestandsdatum ten tijde van de vaststelling van het oorspronkelijke exploitatieplan. Immers alle werken en werkzaamheden die in het kader van de uitvoering van het bestemmingsplan hebben plaatsgevonden dienen buiten beschouwing te blijven.

1.14.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de waarde. De peildatum die van belang is voor dit advies is 1 juli 2022.

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Blad 8.

De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in dit advies betrokken. Aangenomen is dat er tussen de peildatum en de datum van opname geen wijzigingen hebben voorgedaan.

1.15.

Reactie van opdrachtgever Op 27 juli 2022 is een conceptadvies verstrekt aan opdrachtgever. Op 6 december 2022 heeft opdrachtgever per e-mail/telefonisch een reactie gegeven op het conceptadvies. Naar aanleiding van dit advies hebben er een aantal tekstuele verduidelijkingen plaatsgevonden. Tevens hebben taxateurs de sloopkosten in het rapport opgenomen.

1.16.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 2 Is de afwijking in totaal meer dan 5%: n.v.t. Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: n.v.t.

1.17.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

1.18.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT Dit taxatierapport voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. 31 juli 2020, alsmede de EVS. De deskundigen verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, Reglement Definities NRVT, Reglement Kamers NRVT alsmede de praktijkhandreiking van de desbetreffende kamer onverkort van toepassing. Bij tegenstrijdigheden tussen de regelgeving prevaleert de EVS.

1.19.

Publicatie Dit rapport is opgesteld als onderdeel van het exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening en is hier onlosmakelijk mee verbonden. Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies dan wel het delen van het advies als separaat rapport en/of het delen zonder verwijzing naar het Exploitatieplan en/of publicatie op andere wijze dan als bijlage van het Exploitatieplan is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever c.q. publicist te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het deskundigenadvies concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.

1.20.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de deskundigen is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in paragraaf 1.3).

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

1.21.

Blad 9.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2020.

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Algemene en bijzondere uitgangspunten

2.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 10.

Titelonderzoek In artikel 6.13, lid 1, sub c onder 1 Wro staat aangegeven dat voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde in het exploitatieplan dient te worden opgenomen. Aangezien het een raming betreft heeft er geen titelonderzoek plaatsgevonden. Aangenomen is dat geen eventuele met de onroerende zaal verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen zijn gevestigd die een wezenlijk zware belasting betekenen.

Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze raming is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de raming geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.

Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze opdracht is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimteliikeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze opdracht geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Voor de voorgenomen ontwikkeling en (ontwerp) uitwerkingsplannen is uitgegaan van de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie.

Publiekrechtelijke beperkingen De deskundigen hebben in het kader van deze opdracht kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor dit advies geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn.

Valuta en omzetbelasting Alle in het advies genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

Maatvoering onroerende zaken Voor de maatvoering van de onroerende zaken is aansluiting gezocht bij de kadastrale oppervlakten. Voor gedeeltelijke percelen is uitgegaan van de digitaal ingemeten oppervlakten op basis van de door opdrachtgever verstrekte informatie.

Asbest In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest en parasieten.

Energielabels Deskundigen hebben geen energielabels ingezien.

Bouwvergunningen Aangenomen is dat alle bebouwing is gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

2.2.

Blad 11.

Bijzondere uitgangspunten In het kader van de opdracht zijn behoudens het wettelijke kader waarbinnen de raming dient plaats te vinden, geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij onderhavig advies rekening dient te worden gehouden. Het wettelijke kader wordt in dit geval dan ook niet gezien als een bijzonder uitgangspunt, maar als een afwijkende waarderingsgrondslag.

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Omschrijving plangebied

3.1.

Omschrijving per eigenaar

Blad 12.

In bijlage 1 worden de percelen per eigenaar kort omschreven. Hierbij wordt tevens nader ingegaan op de bestemming en de waarderingsgrondslag.

3.2.

Ligging van het exploitatieplangebied Het plangebied Meerpolder is globaal gelegen ten Noordwesten van Berkel en Rodenrijs. Het plangebied bestaat uit een uitbreidingslocatie, waarvan het grootste deel ondertussen is gerealiseerd. In het plan zijn onder andere sportvelden circa 23,6 ha, water en woningen opgenomen. Door de grote hoeveelheid water en sport kent het plan een relatief laag percentage uitgeefbare grond. Te taxeren gronden voor het exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening vormen een klein deel van het gehele plangebied (voor kaarten zie de volgende paragraaf).

Overzichtsfoto

3.3.

Uitsnede

Bestemming van de onroerende zaak Voorgaande bestemmingsplan De onroerende zaak was opgenomen in het bestemmingsplan “Meerpolder”, vastgesteld op 22 februari 2001 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 9 oktober 2001. Het bestemmingsplan bestond voor een groot gebied uit uitwerkingsverplichtingen. De meeste deelgebieden van het plan zijn reeds uitgewerkt. Dit bestemmingsplan is ondertussen niet meer vigerend en heeft plaats gemaakt voor het huidige vigerende bestemmingsplan “Meerpolder 2012”.

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Blad 13.

Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Meerpolder 2012” van de gemeente Lansingerland, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 31 januari 2013. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot “wonen”, wonen uit te werken (WU-1 tot en met WU-8), verkeer, water, groen, sport en maatschappelijk. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van Verbeelding plangebied het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen www.ruimteliikeplannen.nl (referentie NL.IMRO.1621.BP0102-VAST).

zijn

via

Naast voornoemd bestemmingsplan zijn voor de diverse delen met de bestemming wonen uit te werken uitwerkingsplannen vastgesteld. Deze delen zijn op de hieronder genoemde kaart met blauw omkaderd.

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Blad 14.

Overzicht exploitatieplangebied

Overzicht deelgebieden exploitatieplangebied

1168.4-D2d1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Blad 15.

Overzicht buitenplanse voorzieningen

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Waardering

4.1.

Inleiding

Blad 16.

De opdracht omvat het ramen van de inbrengwaarde. Hieronder wordt een toelichting op de uitgangspunten gegeven die zijn gehanteerd voor het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden.

4.2.

Wettelijk kader Volgens artikel 6.13 van de Wro moet in de exploitatieopzet voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde van de gronden worden gemaakt. Deze inbrengwaarden worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden tot de kosten, die redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied (deze kosten zijn vooralsnog niet in de inbrengwaarde verrekend). In de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel wordt aangegeven dat de inbrengwaarde gebaseerd dient te worden op de verkeerswaarde van de grond. Hierbij zijn net als bij de Wet voorkeursrecht gemeenten, artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet van toepassing verklaard.

Bij percelen die zijn onteigend, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Voor de gronden gelegen in de verschillende deelgebieden is geen onteigeningsbesluit genomen en taxateurs zijn er niet mee bekend dat gronden in het gebied op basis van volledige schadeloosstelling zijn verworven.. Derhalve zijn deze gronden op basis van de verkeerwaarde geraamd. Met betrekking tot de kosten van sloop wordt opgemerkt dat deze separaat zijn opgenomen in de waardering, om daarmee inzichtelijk te maken welk deel van de inbrengwaarden de gronden betreft en welk deel de sloopkosten zijn. Met betrekking tot de sloopkosten willen taxateurs opmerken dat er door opdrachtgever een opgave is verstrekt van deze kosten. Deze kosten zijn door taxateurs getoetst aan BouwkostenKompas. Niet voor alle typen te slopen opstallen zijn kengetallen beschikbaar. Voor de typen die wel beschikbaar zijn, is hieronder een uitsnede opgenomen. De kosten liggen voor deze objecten in lijn met de aangeleverde raming. Taxateurs vinden de aangeleverde ramingen dan ook marktconform.

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Home

KengetaJIen

Sioopwerkzaamheden

Volledige stoop

Blad 17.

Peildatum: 1 oktober 2022 (exclusief BTW)

Volledige sloop Sloop van gebouwen met een agrarische functie. Afval gescheiden afgevoerd, excl. asbestsanering of vervuilde grond, ind. terugkoop staal.

Lansingerland

Home

Kengetallen

Síoopwerlczaamheden

Volledige sloop

Bergschenhoek

Peildatum: 1 oktober 2022 (exclusief BTW)

Volledige sloop Sloop van gebouwen met een agrarische functie. Afval gescheiden afgevoerd, excl. asbestsanering of vervuilde grond.

Lansingerland

4.3.

Bergschenhoek

Complex Om te bepalen of de ontwikkelingen tot één of meerdere complexen behoren, is zowel de ruimtelijke als functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van belang, alsook de ter plaatse geldende regels en gebruiken betreffende lasten en baten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend koper en verkoper hiermee rekening plegen te houden. In onderstaande paragraaf zal eerst kort worden ingegaan op de planologische geschiedenis van deze locatie, waarna de functionele en ruimtelijke samenhang zal worden beoordeeld. Vervolgens zal de link worden gelegd naar het exploitatieplan.

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Blad 18.

Het bestemmingsplan Meerpolder (vastgesteld in 2001) bestond uit meerdere deelgebieden waarvoor een uitwerkingsplicht gold. Aan deze uitwerkingsplicht is n in de daarop volgende jaren per deelgebied uitvoering gegeven. In 2012 is er vervolgens het deels conserverende bestemmingsplan ‘Meerpolder 2012’ vastgesteld waarin de reeds uitgewerkte delen zijn opgenomen. Het bestemmingsplan uit 2012 bestaat daardoor grotendeels uit uitgewerkte bestemmingen en voor een klein deel uit nog uit te werken bestemmingen. Deze vormen tezamen één woonwijk met een ruimtelijke en functionele samenhang. Derhalve dienen de gronden op basis van de vigerende bestemming beschouwd te worden als één complex. Voornoemde conclusie wordt tevens onderbouwd door het vonnis van de rechtbank Rotterdam inzake de gemeente Lansingerland I A.J.A. van der Burg d.d. 29 oktober 2008, waarbij door de rechtbank is aangegeven dat bij de waardebepaling ten behoeve van de onteigening door de deskundigen terecht is uitgegaan van de complexbenadering, waarbij het gehele bestemmingsplan “Meerpolder” als één complex in de zin van artikel 40d Ow dient te worden beschouwd. Het tijdsverloop sindsdien heeft hierop naar oordeel van de taxateurs geen invloed. Bij de 1e en 2e herziening van het exploitatieplan is het exploitatiegebied verkleind tot de nog uit te werken plandelen.

Dit doet naar oordeel van taxateurs niet relevant voor de complexafbakening op basis van artikel 40d Ow.

4.4.

Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de deskundigen een swot-analyse2 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse.

Strengths ^ • ^ •

Meerpolder betreft een hoogwaardige woonwijk. Gunstige ligging ten opzichte van de voorzieningen. Korte afstand tot station BerkelWestpolder. Het grootste deel van de wijk is reeds aangelegd, waardoor de kopers de kwaliteit van de omgeving reeds kunnen zien en alle voorzieningen er reeds liggen. Korte resterende exploitatieperiode, waarbij de post onvoorzien in de grondexploitatie zeer beperkt is.

Weaknesses Door hoge percentage groen en sport ongunstige grondexploitatie. Lange looptijd van de exploitatie, waardoor de kosten toenemen.

2 Strengths, Weaknesses, Opportunities S Threats 1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Opportunities

Threats

Gunstige marktomstandigheden door grote vraag naar woningen. Slechts enkele deelgebieden hoeven nog maar te worden uitgewerkt.

• ^ ^ ^

Blad 19.

De oorlog in Oekraïne geeft veel onzekerheden. Stijging energieprijzen, waardoor de maandlasten fors zijn gestegen. Hoge inflatie. Gestegen (hypotheek) rente, waardoor het leenvermogen afneemt. Stijging van de bouwkosten.

In het algemeen wordt opgemerkt dat een deel van de strengths niet relevant zijn voor de complexwaarde. De complexwaarde gaat immers uit van de waarde van de als één geheel in exploitatie te brengen of gebrachte zaken.

4.5.

Gebruikte methode Voor het waarderen van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde bepaald aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te waarderen object (vergelijkingsmethode). 2.

Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten.

Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de deskundigen gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode en de residuele waardebepalingsmethode. Deze methoden zijn naar oordeel van de deskundigen het meest geschikt om de waarde te bepalen. De vergelijkingsmethode geeft daarbij het meeste zicht op wat de markt bereid is voor ontwikkellocaties te betalen. Nadeel van deze methode is dat deze geen rekening houdt met de specifieke kenmerken van het plan. De residuele waardebepalingsmethode houdt juist wel rekening met de specifieke kenmerken van het plan. Deze methode is echter zeer gevoelig voor de input. Tevens gaat deze methode uit van een gesloten grondexploitatie, terwijl de markt lang niet altijd uitgaat van een gesloten grondexploitatie. Uit markttransacties blijkt dat er zowel transacties plaatsvinden waarbij er sprake is van een winstgevende exploitatie, alsmede transacties met een verlieslatende grondtransactie. Bij het bepalen van de residuele waarde dient rekening gehouden te worden met de risico’s en onzekerheden van deze methode.

Zo heeft het Gerechtshof Den Haag in haar uitspraak van 29 januari 2019 (C/10/428853/HA ZA 13-730) aangegeven dat zelfs indien de residuele grondwaarde berekening met de grootst mogelijke deskundigheid en zorgvuldigheid wordt uitgevoerd de uitkomsten van die methode onvoldoende betrouwbaar zijn om op grond daarvan het resultaat van de vergelijkingsmethode aan te passen.

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Blad 20.

Deze uitspraak ligt in lijn met de IVS 410 Ontwikkelingsvastgoed. Daarin staat aangegeven dat de grondwaarde van ontwikkelingsvastgoed zeer gevoelig kan zijn voor wijzigingen in uitgangspunten of prognoses met betrekking tot de inkomsten of opbrengsten van het voltooide project of de ontwikkelingskosten die moeten worden gemaakt. Dit blijft het geval, ongeacht de gehanteerde methode of methoden, of hoe zorgvuldig de verschillende inputparameters ook worden onderzocht met betrekking tot de waardepeildatum. Voorstaande gevoeligheid wordt door de deskundigen onderschreven. Derhalve wordt - indien er voldoende referenties aanwezig zijn - de voorkeur gegeven aan de comparatieve methode.

4.6.

Referentietransacties Door de deskundigen is een referentieonderzoek uitgevoerd naar transacties van ruwe bouwgrond die sinds 2019 in de provincie Zuid-Holland hebben plaatsgevonden. De uitkomst van dit onderzoek is hierna weergegeven. Datum

akte

kadastrale aanduiding

Oppervlakte (m2) Koop som per m2

Bijzonderheden Koopsom bedraagt C 36 met een nabetaling van C 83.

1 20-jun-18 Hyp4 73417/179

Nieuwkoop, A, 548, 551, 7913

45.470 C

119,00 Bestemmingsplan vastgesteld 18-11-2021.

2 3

Oegstgeest, B, 5012 Zevenhuizen, E, 1294

12.667 C 34.363 C

123,00 plaatsgevonden. 119,71 Aankoop voor woningbouw

4 19-dec-18 Hyp4 74646/54

Monster, K, 4242

9.495 C

110,00 Aankoop voor grondgebonden woningen

5 12-feb-19 Hyp4 75009/9

Alkemade, K, 4019

5.200 C

96,15 opstallen voor verkoper

6 17-jun-19 Hyp4 75802/99

Valkenburg, A, 2083

15.452 C

123,06 gekocht door bpd geen voortgezet gebruik. Volgens opgave gemeente

22-jul-19 Hyp4 76043/100

Alkemade, K, 4175

5.551 C

97, 00 prijsoverenstemming op 18-4-2019

29-jul-19 Hyp4 76096/20

Alkemade, K 545

2.600 C

97, 00 prijsoverenstemming op 18-4-2019 Meerdere transacties, referentie betreft een

1-aug-19 Hyp4 76129/33

overeenkomst 17-9-2015, levering heeft later 19-jul-18 Hyp4 73631/70 4-dec-18 Hyp4 74529/109

Voortgezet gebruik tot 31-12-2022 + sloopkosten

geen voortgezet gebruik. Volgens opgave gemeente

Waddinxveen, E, 468

14.995 C

136,24 onbebouwd perceel

10 29-aug-19 Hyp4 76279/53

Alkemade, K, 4243

6.088 C

97, 29 prijsoverenstemming op 18-4-2019

2-sep-19 Hyp4 76314/195

Oostvoorne, A, 4297, 5620

18.777 C

85, 21 beoogde woningbouw Gekocht door de VOF, geen voortgezet gebruik,

2-okt-19 Hyp4 76516/92

Alkemade, K, 4315, 562

18.742 C

97, 07 4-2019

67.739 C

Ingebracht in een gemeenschappelijke 95, 50 grondexploitatie

68.860 C

50, 52 Koper doet nog beroep op de landbouwvrijstelling.

geen voortgezet gebruik. Volgens opgave gemeente

Volgens opgave gemeente prijsoverenstemming op 18 Pijnacker, C, 9994, 9996, 13

6-dec-19 Hyp4 76969/46

11581, 11582, 4958, 4339, 10529 Hillegom, A, 8721, 8759, 8420,

14 20-dec-19 Hyp4 77075/191

8423

Gekocht door de VOF, geen voortgezet gebruik, verrekening meer/mindermeters op basis C 61,00 / m2. Volgens opgave gemeente prijsoverenstemming op 29

Alkemade, K, 1087, 1887,

61,00 11-2019

15 10-jan-20 Hyp4 77222/176

4405, 4407,

26.799 C

16 30-mrt-20 Hyp4 77730/79

Alkemade, K, 3033

11.140 C

80, 79 Gekocht door de VOF, geen voortgezet gebruik

17 29-dec-20 Hyp4 80182/120

Berkel en Rodenrijs, A, 5210

12.770 C

172,28 Gesplitste koopsom C 58,73 + C 113,54 10% koopsom ingehouden ivm voortgezet gebruik, gekocht door de VOF. Prijsovereenstemming 18-4-2019,

1-apr-21 Hyp4 80977/130

Alkemade, K, 4611

5.517 C

82, 00 uit de akte volgt een verrekening van C 82,00 per m2

2-apr-21 Hyp4 80988/136

Alkemade,K, 4608 Alkemade, sectie K, nummer

5.388 C

82, 00 gekocht door de VOF. Prijsovereenstemming 18-4-2019

6-apr-21 Hyp4 81011/142

596

10% koopsom ingehouden ivm voortgezet gebruik,

4.070 C

97, 23

Berkel en Rodenrijs, A, 8219, 21 11-mei-21 Hyp4 81255/76

8252, 8253

170.145 C

50,00 Gekocht door DPD met oog op woningbouw

1-jun-21 Hyp4 81385/197

Berkel en Rodenrijs, A, 554, 6070, 8510, 8512

197.754 C

47,14 Gekocht door DPD met oog op woningbouw

23 13-sep-21 Hyp4 82138/59

Charlois, C, 3631, 3630, 3619

21.026 C

80, 00 gewaardeerd (calamiteitenroute)

Gekocht voor woningbouw. Deel perceel is lager Oud-beijerland, K, 1908

41517 C

130,00 Gesplitste koopsom C 75,00 + C 55,00 Volgens opgave gemeente prijsovereenstemming op 6

25 16-nov-21 Hyp4 82596/187

7-okt-21 Hyp4 82316/180

Alkemade, K, 4696

7435 C

54, 88 11-2019

26 14-jan-22 Hyp4 83433/176 Gemiddelde

Alkemade, K, 4931

3000 C

150,00 Gekocht door de VOF, prijsovereenstemming 6-12-2021

97, 46

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Blad 21.

Met betrekking tot de referenties in de gemeente Kaag en Braassem wordt opgemerkt dat de transactieprijzen sinds 2019 aanzienlijk hoger liggen dan de historische verwervingsprijzen. Dit komt mede doordat de gemeente voor de referenties met nummer 5, 7, 8, 10 en 12 geen KB had gekregen voor de onteigening waardoor de onteigening voor een deel van de percelen niet was gelukt. Aangezien de gemeente zowel de grond- als opstalexploitatie in één hand wilde houden zijn deze percelen alsnog minnelijk verworven voor prijzen die fors boven de marktwaarde lagen. Hiermee heeft ze uiteindelijk haar eigen referenties gecreëerd, hetgeen een prijsopdrijvend effect had. Indien naar alle referenties in de provincie wordt gekeken blijkt de gemiddelde prijs (inclusief nabetaling) C 97,46 bedraagt. Hierbij worden de laagste prijzen betaald voor gebieden die nog niet aan snede zijn en hogere prijzen voor gebieden die op korte termijn kunnen worden ontwikkeld. Van de referenties in de directe omgeving blijkt dat in Pijnacker C 95,00 per m^ is betaald. In Berkel en Rodenrijs middels een gespreide betaling C 172,28 per m^, maar eveneens bedragen in de orde van grootte van C 50,00 per m^ voor gronden die nog niet direct aan snede zijn. Er blijkt dus een behoorlijke bandbreedte te zijn als gevolg van de plano logische risico’s en plankarakteristieken.

Indien naar de meest recente gesplitste koopsommen wordt gekeken blijkt dat partijen respectievelijk C 130,00 per m2 en C 172,28 bereid zijn om te betalen. De tweede termijn dient doorgaans betaald te worden bij een positieve bestemming. De kopers houden hierbij doorgaans rekening dat in de tussenliggende periode de prijzen stijgen. Daarnaast is er door de gespreide betaling een rentevoordeel voor de koper. Dit houdt in dat de contante waarde van deze betalingen lager ligt dan de som van beide betalingen. Indien voor de gespreide betaling van C 172,50 wordt uitgegaan dat het 2e deel over 5 jaar moet worden betaald, bedraagt de contante waarde bij een disconteringsvoet van 6% C 84,84 (=113,54/1,06^5) per m^. De contante waarde van de gehele aankoop ligt dan rond de C 143,00 per m^. Indien naar de transactie van C 130,00 per m^ wordt gekeken ligt de contante waarde rond de C 116,00 per m^. In vergelijking met de te taxeren onroerende zaak moet echter ook rekening gehouden worden dat deze exploitatie niet geheel valt te vergelijken doordat: ^ het plan een lange looptijd kent, waardoor de rentekosten een aanzienlijke invloed hebben op de grondexploitatie; ^ er forse kosten in de exploitatie zitten mede als gevolg van de in het complex gerealiseerde waterbergingen, sport groenvoorzieningen etc.

4.7.

Residuele grondwaarde Voor het bepalen van de residuele grondwaarde is door de deskundigen gebruik gemaakt van de gegevens zoals zijn opgenomen in het exploitatieplan. De deskundigen hebben deze uitgangspunten beoordeeld en geconcludeerd dat deze marktconform zijn. Aangezien in een exploitatieplan echter uitgegaan dient te worden van de feitelijke (lage) gemeentelijke rente (1,7%) en niet van een marktconforme disconteringsvoet is voor het berekenen van de marktwaarde uitgegaan van een marktconforme disconteringsvoet van 6,5%. Hierbij moet opgemerkt worden dat de complexwaarde niet alleen van toepassing is op de verschillende deelgebieden, maar tevens op de in Meerpolder gerealiseerde buitenplanse voorzieningen (hoofdwergenstructuur en de hoofdstructuur groen/water) waarvan de kosten deels aan het exploitatieplangebied moeten worden toegerekend. Aangezien deze kosten naar rato aan de deelgebieden worden toegerekend, dient bij de residuele berekening ook rekening gehouden te worden dat deze kosten ook stijgen.

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Blad 22.

Indien de grondexploitatie op basis van de gegevens uit het EP wordt doorgerekend in combinatie met de voorstaande disconteringsvoet blijkt dat deze bij een inbrengwaarde van C 100,00 per m^ bijna sluitend is (op basis van de gemeentelijke disconteringsvoet is er sprake van een beperkt positief resultaat).

4.8.

Complexprijs Op basis van de gevonden referenties en de uitkomst van de residuele berekening komen de deskundigen verzoenend, rekening houdende met het grote aandeel van de sportvoorzieningen in complex, tot een complexwaarde van afgerond C 100,00 per m^.

4.9.

Waarde bebouwde objecten In de raming uit 2012 hebben de deskundigen een splitsing gemaakt tussen de ramingen van de voormalig bebouwde objecten, alsmede de percelen die in het verleden niet bebouwd waren. Doordat in 2012 de bebouwde objecten reeds waren geamoveerd hebben de deskundigen destijds een inschatting gemaakt. In het taxatierapport uit 2012 blijkt dat hier destijds als gevolg van tijdsverloop en een gemeentelijke fusie reeds zeer summiere informatie over beschikbaar was. Op basis van deze informatie is destijds een reconstructie gemaakt en geconcludeerd dat de oorspronkelijke aankopen marktconform leken. Op basis van de uitspraak van de Afdeling uit 2018 inzake het exploitatieplan Ambachtsezoom (201701607/1/R3 en 201701611/1/R3) blijkt dat (voormalig) bebouwde objecten eveneens per peildatum getaxeerd moeten worden. Bij het ramen van de inbrengwaarde van deze percelen hebben de taxateurs de volgende overwegingen gehad: ^ Taxateurs hebben onvoldoende gegevens beschikbaar over deze lang geldende geamoveerde opstallen om per heden tot een goed onderbouwde raming van de waarde te komen uitgaande van de fictie dat ze er thans nog zouden staan. Zo ontbreken de correcte oppervlakten, bouwjaar, hoogte van de glasopstanden, aanwezige voorzieningen en informatie over de teelten.

Derhalve is het taxatie technisch binnen de reglementen van het NRVT en de EVS niet mogelijk om deze te ramen. ^ Voor het bepalen van de complexwaarde dient rekening gehouden te worden met de omslag van de kosten en baten voor zoverre een redelijk handelend en denkend koper daarmee rekening houdt. Indien de gemeente, als koper, maar ook als beheerder van de basisadministratie deze gegevens niet eenvoudig kan aanleveren, kan niet worden aangenomen dat een redelijk handelend en denkend koper wel over deze gegevens kan beschikken, danwel rekening houdt met de eventuele hogere kosten die daaraan verbonden zijn. ^ De opstallen betroffen glastuinbouw objecten. Indien de oorspronkelijke kassen er per heden nog hadden gestaan waren deze sterk gedateerd en niet meer geschikt voor een moderne bedrijfsvoering. Dit houdt in dat de opstallen feitelijk zouden zijn afgeschreven en een koper bij de waardering voornamelijk zou kijken naar de grondwaarde. ^ De grondwaarde van (ruwe) bouwgrond is sinds 2012 fors gestegen, zodat deze aanzienlijk hoger ligt dan de waarde van glastuinbouwobjecten. In 2012 was dit niet het geval. Ter onderbouwing hiervan is hieronder een tabel opgenomen met glastuinbouw objecten in de provincie Zuid-Holland die sinds 2019 zijn verkocht.

Deze hadden een gemiddelde transactieprijs van C 50,00 per m^, waarbij de hoogste transactieprijs op afgerond C 80,00 per m^ kavel lag.

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Straat Middel Broekweg Insteek 33 Achterweg Schinkeldijk Rijksstraatweg Naaldwijkseweg Groendalseweg Wateringseweg Anthuriumweg Leidsevaart Rijnsburgerweg Burgemeester Smitweg Laan van Binnendijk Lange Campen Bagijneland Kleihoogt aan/nabij Boomaweg 18 en Waellandweg Groendalseweg

Huisnr. Toev. Plaats 93 HONSELERSDIJK 0 ong BOSKOOP 17 A NIEUWE WETERING 44 REEUWIJK 164 a RIDDERKERK 201 'S-GRAVENZANDE 94 BLEISWIJK 8 POELDIJK 31 BLEISWIJK 78 NOORDWIJKERHOUT 0 ong VOORHOUT 0 ong HAZE RSWOUDE-DORP 5 DE LIER 0 ong PIJNACKER

Blad 23.

Transactieprijs Oppervlakte Prijs per m2 C 900.000,00 14053 C 64,04 C 130.000,00 13000 C 10,00 C 325.000,00 17095 C 19,01 C 329.000,00 19687 C 16,71 C 650.000,00 9280 C 70,04 C 1.950.000,00 32558 C 59,89 C 1.612.000,00 26075 C 61,82 C 700.000,00 11786 C 59,39 C 1.325.000,00 23020 C 57,56 C 826.285,00 10287 C 80,32 C 300.000,00 10200 C 29,41 C 442.500,00 32349 C 13,68 C 637.500,00 7985 C 79,84 C 5.143.720,00 120993 C 42,51

25 en 26 'S-GRAVENZANDE 53 BERKEL EN RODENRIJS

C 3.218.840,00 C 2.100.000,00

39417 C 115666 C

81,66 18,16

0 ong 59

C 8.172.000,00 C 3.100.000,00

107331 C 45925 C

76,14 67,50

MONSTER BLEISWIJK

Op basis van bovenstaande komen de taxateurs dan ook tot de conclusie dat zelfs indien er voldoende gegevens beschikbaar zouden zijn van de opstallen, deze in tegenstelling tot de vorige taxatie thans de hoogste waarde zouden ontlenen aan de complexwaarde.

4.10.

Back-testing Gloudemans heeft de inbrengwaarde eerder geraamd. Gelet op het tijdsverloop van circa 10 jaar is back-testing niet verplicht. De waardestijging over de afgelopen periode is geheel toe te schrijven aan gewijzigde marktomstandigheden.

4.11.

Onzekerheden waardering Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan onder andere het gevolg zijn van: ^

•

Onzekere marktomstandigheden. Sinds het uitbreken van de oorlog in Oekraïne zijn de energieprijzen fors gestegen, hetgeen heeft geresulteerd in prijsstijgingen van diverse producten. Als gevolg hiervan is de inflatie fors toegenomen. Mede als gevolg van deze onzekerheden is de hypotheekrente fors gestegen waardoor de betaalbaarheid van woningen onder druk is komen te staan. Hierdoor is de woningmarkt duidelijk anders dan voor de oorlog. Wel is de vraag naar woningen in het lagere segment nog ongekend hoog, waardoor er nog geen sprake is van een prijsdaling. De consumenten zijn echter wel veel voorzichtiger geworden en de woningen in het hogere segment staan al langer te koop. De bouwkosten nemen op dit moment harder toe dan de opbrengsten, hetgeen een nadelig effect heeft op de grondexploitaties. De grondexploitaties staan verder steeds meer onder druk omdat gemeenten steeds meer goedkopere woningen in de plannen willen hebben (zowel sociale woningbouw, alsmede middeldure woningbouw). De middeldure huurwoningen staan vervolgens weer onder druk omdat de minister de huurprijzen wilt gaan reguleren. 1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

^ •

Blad 24.

Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. vergelijkbare referentietransacties; Gevoeligheden van de gehanteerde taxatiemethodiek.

exact

Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere taxatie rekening gehouden te worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de menselijke schatting. Indien naar de jurisprudentie over dit onderwerp wordt gekeken blijkt dat in de rechtspraak3 in zijn algemeenheid een marge wordt aangehouden van 10% naar beneden en 10% naar boven - oftewel een bandbreedte van 20% wordt acceptabel geacht. Deze marge komt ook naar voren in de literatuur4. Voor minder courante objecten wordt een grotere bandbreedte aanvaard5. Voor het onderhavige object wordt door de taxateurs opgemerkt dat dit een courant object betreft. Derhalve dient rekening gehouden te worden met de gangbare marge van 10% naar beneden en 10% naar boven. Wel wordt door deskundigen opgemerkt dat het in de praktijk voorkomt dat voor de laatste meters in een plangebied (doorgaans relatief kleine stukjes) hogere prijzen worden betaald. Deze prijzen zijn echter niet gebaseerd op de complexwaarde, die uitgaat van de grondwaarde van alle in exploitatie te nemen gronden, maar zijn gebaseerd op specifieke belangen van de koper. Doordat dergelijke specifieke belangen geen onderdeel vormen van de complexwaarde, zijn deze niet in de waardering meegenomen.

4.12.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering In onderhavig advies zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.

3 Zie onder andere de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 18 september 2019 met kenmerk ECLI:NL:RBOT:2019:7362 4 Zie ook ‘Taxatieleer Vastgoed 1' geschreven door Peter C. van Arnhem, Tom M. Berkhout en George G.M. ten Have (Zesde druk, pagina 110 en 111) wordt gesproken over de 10%-regel. Een afwijking van 10% in de waardebepaling is niet ongewoon. 5 Schekkerman (2004) concludeerde: “Uit analyse blijken de verschillen dermate groot dat ook hierdoor een bandbreedte van plus en min 10-20% bij taxaties ten opzichte van de uiteindelijke transactie goed te verklaren zijn. Deze bandbreedte zal kleiner zijn als de courantheid van een object toeneemt en groter zijn bij een zeer incourant object. Een ieder die met taxaties te maken heeft, zal rekening moeten houden met te verwachten afwijkingen in de bandbreedte van 5 tot 20%. Bij incourante vastgoedobjecten zouden de afwijkingen zelfs nog groter kunnen zijn. 1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

4.13.

Blad 25.

Finale waardering Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie worden de gronden voor de verschillende deelgebieden in totaal: C 10.698.500,00

C 10.698.500,00 (zegge: tien miljoen zeshonderdachtennegentigduizend vijfhonderd euro) De totale sloopkosten in de diverse deelgebieden worden geraamd op circa C 55.498,00 (zegge: vijfenvijftigduizend vierhonderdachtennegentig euro. De totale inbrengwaarde bedraagt daarmee (10.698.500,00 + 55.498,00) = C 10.753.998,00 afgerond 10.745.000,00 (zegge: tien miljoen zevenhonderdvijfenveertigduizend euro).

De inbrengwaarde van de gronden buiten het exploitatiegebied is geraamd op:

C 52.990.300,00 (zegge: tweeënvijftig miljoen negenhonderdnegentigduizend driehonderd euro)

Voor de waarde per eigenaar wordt verwezen naar de rekenbladen6.

Nuland, 8 december 2022

6 Voor wat betreft de sloopkosten in deelgebied 1 en deelgebied 3b is uitgegaan van de verdeling naar perceel welke door opdrachtgever is aangeleverd. 1168.4-D2d1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Blad 26.

Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende, Bedrijfsnaam Naam

Adres

Woonplaats

Gloudemans ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6207912 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT586908102 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0223 (LRGD), NVM en Register DOBS Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH

Verder hierna te noemen: “toetsend deskundige”, Verklaart: 1.

2. 3. 4.

6. 7. 8.

Toetsend deskundige heeft onderhavig advies dat is opgesteld door ir. F.C.L.G. Schavemaker RT en S. Nonnekens BBE met kenmerk 1168.4-D2d1 beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Toetsend deskundige heeft het advies d.d. 8 december 2022 beoordeeld. Toetsend deskundige heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Toetsend deskundige heeft het complete advies met alle bijbehorende bijlagen bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen. Toetsend deskundige is niet of niet recent zelf betrokken geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan. De onder 1 genoemde deskundige(n) is/zijn verantwoordelijk voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens. Toetsend deskundige heeft zelf geen interne of externe inspectie van het object gedaan. De in het advies opgenomen waarderingsmethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst. Tevens is beoordeeld of de inhoud van het advies in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden. Op basis van de beoordeelde stukken is toetsend deskundige van mening dat de getaxeerde waarde in het advies plausibel is en dat het advies voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is.

Aldus door toetsend deskundige, Nuland, 8 december 2022

'lİvIalaTtA'rt'e Winkel

1168.4-D2d1

Gemeente Lansingerland | Inbrengwaarde Exploitatieplan Meerpolder 2012, 2e herziening

Blad 27.

Bijlagen 1. 2.

Toelichting per deelgebied Rekenblad inbrengwaarde per eigenaar

1168.4-D2d1

1168.4-T2 - Bijlage 1

Toelichting per deelgebied

1.1.

Deelgebied 1

1.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied Nr.

Eigenaar en eigendom

Kadastraal perceel

Kadastrale opp geheel perceel

Som te gebruiken kad oppv

23.1

23.2

44.1

BKL01C 02430G0000

1.113

952

BKL01C 03605G0000

6.430

1.023

BKL01C 05795G0000 BKL01C 03603G0000

3.300 70

3.310

BKL01C 05797G0000

4.055

BKL01C 06122G0000

1.000

304

BKL01C 06123G0000

1.042

BKL01C 03109G0000

BKL01C 05789G0000

10.180

459

BKL01C 06144G0000 BKL01C 06145G0000

393 8.319

367 6.198

BKL01C 05796G0000

1.000

BKL01C 05799G0000

1.183

40.911

248

44.3

BKL01C 06981G0000 BKL01C 06981G0000

40.911

402

89.1

BKL01C 05798G0000

3.833

3.828

89.2

BKL01C 05241G0000

939

7.870 48

7.861

148

BKL01C 05800G0000 BKL01C 06942G0000 BKL01C 07156G0000

491

487

203

BKL01C 06943G0000

359

BKL01C 07157G0000

173

BKL01C 06941G0000

BKL01C 06944G0000

133.640

32.089

44.2

208

TOTAAL

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Blad 2. 1168.4-T2 - Bijlage 1

1.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De taxeren objecten zijn gelegen in het deelgebied 1. Voor het taxeren van de inbrengwaarde dienen de werken en werkzaamheden die zijn uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan Meerpolder buiten beschouwing te worden gelaten. Dit houdt in dat de woningen etc. die op basis van dit bestemmingsplan zijn gerealiseerd geen onderdeel vormen van de taxatie, maar uitgegaan dient te worden van de fictie van ruwe bouwgrond. In het huidige plan worden de voormalige bestaande woningen ingepast. Deze vallen derhalve buiten het exploitatiegebied en zijn niet gewaardeerd.

1.4.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan Meerpolder (2012) en heeft een uit te werken woonbestemming (WU1). De voor 'Wonen - Uit te werken aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c.

d. e. f. g. h. i.

wonen; maatschappelijke voorzieningen; detailhandelsbedrijven, dienstverlenende bedrijven en horecabedrijven met uitzondering van dancings; praktijkruimten; recreatie-inrichtingen en sportvoorzieningen; nutsvoorzieningen waaronder begrepen warmtevoorzieningen; verkeers-, verblijfsdoeleinden en parkeervoorzieningen; parken, plantsoenen en andere groenvoorzieningen alsmede speelvoorzieningen; waterhuishouding (waterberging, water aan- en afvoer) en andere waterstaatsdoeleinden.

Ten aanzien van de voornoemde gronden gelden de volgende uitwerkingsregels: a. b.

c. d.

voor het woongebied wordt uitgegaan van de bouw van maximaal 70 eengezinswoningen; bij de realisering van de woningen dient te worden voorzien in de noodzakelijke parkeervoorzieningen, waarbij de vastgestelde parkeernormen in acht worden genomen: 1. van een gemiddelde parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning; 2. tenminste één parkeerplaats op het woonperceel en, eventueel aanvullend daarop, 0,5 parkeerplaats per woning in het openbaar gebied; 3. een gebouwde parkeervoorziening (garage of parkeerkelder) slechts gedeeltelijk wordt meegeteld; het beleid binnen dit gebied is gericht op het behouden van open zones en zichtlijnen tussen Noordeindseweg en Noordersingel; voorafgaand aan de uitwerking dient een stedenbouwkundig plan/ -verkavelingsplan met randvoorwaarden/richtlijnen te worden opgesteld.

Blad 3. 1168.4-T2 - Bijlage 1

1.5.

Toebedachte bestemming van de onroerende zaken Op 24 maart 2022 is een voorontwerp uitwerkingsplan ter inzage gelegd. Daarin is de volgende uitwerking opgenomen. Dit plan voorziet in 68 woningen. Op basis van de verbeelding lijkt de bestaande woning Markermeerstraat 10 te worden ingepast.

1.6.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De locatie is gunstig gelegen in de kern van Berkel en Rodenrijs.

Objectbeoordeling De ruwe bouwgrond is goed van vorm en wordt courant beoordeeld.

Mate van verhuurbaarheid/gebruik De onroerende zaak ontleent haar hoogste waarde aan ruwe bouwgrond. Ruwe bouwgrond is echter niet verhuurbaar.

Mate van verkoopbaarheid De mate van verkoopbaarheid is goed.

1.7.

Toelichting waardebepaling De onroerende zaak is gewaardeerd op basis van de complexwaarde. Voor 32.091 m^ uitmakende een bedrag van C 3.209.100,00.

Blad 4. 1168.4-T2 - Bijlage 1

2.1.

Deelgebied 2

2.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied Nr.

Eigenaar en eigendom

Kadastraal perceel

Kadastrale opp geheel perceel

Som te gebruiken kad oppv

40.911

152

BKL01C 06981G0000 BKL01C 06989G0000

124

158

BKL01C 06992G0000

241

162

BKL01C 06980G0000

146

165

BKL01C 06979G0000

127

168

BKL01C 06977G0000

120

173 177

BKL01C 06983G0000 BKL01C 06990G0000

127 127

127

178

BKL01C 06986G0000

242

181

BKL01C 06975G0000

120

185

BKL01C 06976G0000

120

186

BKL01C 06987G0000

124

191

BKL01C 06988G0000

209

44.4

5.557

127

196

BKL01C 06985G0000

200

200 202

BKL01C 06982G0000 BKL01C 06978G0000

124 127

124

205

BKL01C 06991G0000

137

206

BKL01C 06984G0000

130

43.456

8.102

TOTAAL

127

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

2.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De taxeren objecten zijn gelegen in deelgebied 2. Voor het taxeren van de inbrengwaarde dienen de werken en werkzaamheden die zijn uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan Meerpolder buiten beschouwing te worden gelaten. Dit houdt in dat de woningen etc die op basis van dit bestemmingsplan zijn gerealiseerd geen onderdeel vormen van de taxatie, maar uitgegaan dient te worden van de fictie van ruwe bouwgrond.

Blad 5. 1168.4-T2 - Bijlage 1

2.4.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan Meerpolder (2012) en heeft een uit te werken woonbestemming (WU2).

De voor 'Wonen - Uit te werken aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c.

d. e. f. g. h. i.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Lansingerland&id=708191f5-e511-4e07-900a-b9a057c0ada9