[T23.01275] MPG 2023 Toelichting per project

Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2023 Toelichting per project

www.lansingerland.nl

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Algemeen .................................................................................................................... 3 Meerpolder ................................................................................................................... 5 Berkel Centrum West ...................................................................................................... 9 Westpolder-Bolwerk ....................................................................................................... 17 Oudeland .................................................................................................................... 20 Leeuwenhoekweg .......................................................................................................... 23 Wilderszijde ................................................................................................................ 25 Ruimte voor Ruimte De Groenzoom Noordeinde ..................................................................... 29 Landscheidingspark Horeca .............................................................................................. 33 Sporthoeklaan ........................................................................................................... 34

2/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

1. Algemeen In deze bijlage geven we op elke gemeentelijk grondexploitatieproject een algemene toelichting. In de volgende hoofdstukken lichten we de achtergrond en voortgang van de afzonderlijke projecten toe. Deze toelichting bestaat uit twee delen: een algemeen deel (A) en de risico’s (B). Hierin geven we de financieel belangrijkste projectspecifieke risico’s van het project weer. Om het verloop van de risico’s te kunnen monitoren in de tijd is (indicatief) een indeling gemaakt naar 3 profielen: hoog (gewogen risico groter dan € 2,5 mln.), midden (gewogen risico € 1 mln. tot € 2,5 mln.) en laag (gewogen risico tot € 1 mln.). De financiële gegevens van de verschillende projecten zijn opgenomen in de geheime bijlage (T23.01276). Per project is de financiële toelichting opgedeeld in 3 delen. In deel (A) Financiën – verschillen, hierin worden de verschillen verklaard: in de tabel presenteren we deze conform de richtlijnen van het BBV zowel op nominale waarde, als op eindwaarde, als op netto contante waarde. De kostenstijging, opbrengstenstijging en rente zijn hierbij apart weergegeven. In deel (B) Financiën totaal, geven we inzicht in het totaal aan kosten en opbrengsten, onderverdeeld naar boekwaarde en nog te maken kosten en opbrengsten. Het laatste deel (C) wordt gevormd door een overzicht van de jaarschijven van het project.

Hierin geven wij een overzicht van de jaarschijven per kostensoort. Ook gaan we in deze bijlage in op de op korte termijn (2023 en 2024) geplande aankopen en omvangrijke(re) uitvoerende werkzaamheden. Hiermee komen we tegemoet aan de op de grondexploitaties van toepassing zijnde bepalingen uit de Financiële Verordening en de Nota Grondbeleid. Per 1-1-2023 heeft Lansingerland 9 lopende grondexploitaties. In 2022 werd de grondexploitatie Sporthoeklaan geopend. Zie voor meer informatie hierover ook de algemene toelichting van het MPG 2023 (T23.01276). Alle genoemde bedragen in deze toelichting zijn exclusief btw. Door afronding van de getallen kan het in sommige gevallen voorkomen dat de optelling van deze getallen niet volledig aansluit op het totaal. Het totaalresultaat van de actualisatie grondexploitaties 2023 is in onderstaande tabel weergegeven. Tabel verschillen actualisatie grondexploitaties 2022 en 2023 (in miljoenen €) Project Meerpolder - algemeen Berkel Centrum West Westpolder - Bolwerk - Algemeen Oudeland - Algemeen Leeuwenhoekweg Wilderszijde - Algemeen Ruimte voor ruimte groenzoom Noordeind Landscheidingspark Horeca Sporthoeklaan Totaal resultaat

NCW 1-1-2022

NCW 1-1-2023 € 0,41 -€ 14,88 -€ 12,75 € 21,21 -€ 7,17 € 23,23 € 2,27 -€ 0,64 € 0,00 € 11,68

Verschil € 1,45 -€ 14,86 -€ 13,08 € 24,67 -€ 7,16 € 7,12 € 0,74 -€ 0,68 -€ 2,18 -€ 3,98

€ 1,04 € 0,02 -€ 0,32 € 3,46 € 0,01 -€ 16,11 -€ 1,52 -€ 0,05 -€ 2,18 -€ 15,66

3/38

MPG 2023 – Toelichting per project

T23.01274

Tabel totalen positieve en negatieve projectresultaten (in miljoenen €) A= Actualisatie 2022 01-01-2022

Prijspeil

B= MPG 2023 / JR 2022 01-01-2023

C= Verschil B t.o.v. A

Totaal negatieve grexen op NCW € Totaal positieve grexen op NCW €

-35,44 47,12

€ €

-37,96 33,98

€ €

-2,52 -13,14

€

11,68

€

-3,98

€

-15,66

Totaal op NCW

Let op: Bovenstaande bedragen zijn exclusief de reeds genomen winsten van 2017 t/m 2021. In onderstaande tabel worden deze tussentijdse winstnemingen inzichtelijk gemaakt. Tabel tussentijdse winstneming (in miljoenen €) Project

Meerpolder Oudeland Wilderszijde Ruimte voor ruimte groenzoom Noordeinde Totaal grondexploitaties

Reeds genomen winst t/m 2021

Te nemen winst 2022

Totaal tussentijdse winstneming

€ 0,21 € 14,73 € 1,27 € 0,06

€ 1,18 € 5,22 -€ 1,27 -€ 0,06

€ 1,40 € 19,95 € 0,00 € 0,00

€ 16,28

€ 5,07

€ 21,35

4/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

2. Meerpolder A. Toelichting 1. Het project Meerpolder betreft een woningbouwlocatie in de kern Berkel en Rodenrijs en ligt ten noorden van Berkel Centrum. In totaal worden ca. 2.900 woningen gerealiseerd, waarvan voor circa 8 woningen nog geen contractuele overeenstemming is bereikt over de daadwerkelijke realisatie met derde partijen. 2. Voortgang en projectbeheersing Project 50 Voor deelproject 50 (in totaal negen vrije kavels waarvan acht kavels in bezit van de gemeente) zijn voor 3 laatste kavels in 2020 de koopovereenkomsten getekend en zijn in 2021 geleverd en de laatste woningen worden nu gerealiseerd. Daarna kunnen de kavels woonrijp gemaakt worden. Naar verwachting zijn de werkzaamheden dit jaar gereed. Project 59.1 Woningen zijn in 2020 opgeleverd. Alle woningen zijn nul-op-de-meter woningen. In 2023 wordt het openbaar gebied overgedragen naar beheer. Afbeelding project 59.1

5/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

Project 60.2 Dit betreft de gronden die in particulier bezit zijn de rondom Meerweg 48. Hier zijn de gesprekken gestart met de eigenaar om te onderzoeken of er een haalbaar plan te realiseren is. Project 66, 67 en 68 Deelgebied Merenrijck in Meerpolder is ca. 10 jaar geleden door een ontwikkelaar gerealiseerd, waarbij de openbare ruimte niet voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen van de gemeente, er zijn gebreken in de riolering en bestrating. In december 2020 hebben we een uitspraak van de rechter ontvangen, in het hoger beroep en zijn in het gelijk gesteld. De herstelwerkzaamheden zijn naar verwachting in 2023 gereed. Project 71 De gronden van project 71 zijn gemeentelijk eigendom en hier moeten 25 sociale huurwoningen komen. Op dit moment is er een intentieovereenkomst voor de verkoop van deze woningen en wordt gewerkt aan een verkoopovereenkomst. Naar verwachting worden deze gronden begin 2024 geleverd. Project 74 In 2020 zijn de 17 nul-op-de-meter woningen opgeleverd. De laatste zaken in het kader van woonrijp maken worden nu afgerond en in 2023 wordt het openbaar gebied overgedragen naar beheer. Project 75, 76 en 77 Deelgebied Meerpolder-Noord is een gebied met versnipperd particulier eigendom. We hebben stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld voor de projecten 75, 76 en 77 (tussen de Markermeerstraat en de Noordeindseweg).

Op basis hiervan is het uitwerkingsplan opgesteld en het exploitatieplan aangepast. Deze zijn eind 2022 ter visie gelegd. Daarnaast hebben de gesprekken met de eigenaar geleid tot een posterieure overeenkomst en wordt in 2023 gestart met de werkzaamheden. Project 90 De in totaal vijf appartementengebouwen zijn gerealiseerd. Het openbaar gebied rond de appartementengebouwen wordt ingericht en na een jaar overgedragen naar beheer. Kinderdagverblijf Het kinderdagverblijf heeft een strook grond van de gemeente in gebruik en beheert het talud. Er is in 2014 getracht een overeenkomst op te stellen waarin het kinderdagverblijf de gronden overneemt. Vorig jaar is het gesprek over de overeenkomst weer opgepakt en naar verwachting sluiten we in 2023 de grondverkoopovereenkomst.

6/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

3. Programma en productie Onderstaande tabel geeft de verwachte grondverkopen van de nog te ontwikkelingen woningen in Meerpolder weer. Tabel grondverkopen woningbouw Meerpolder Planning woningbouw (aantal woningen)

6.831.001 - 1 Meerpolder - algemeen 6.831.001 - 30 Meerpolder - Project 50 6.831.001 - 31 Meerpolder - project 59/60 6.831.001 - 32 Meerpolder - project 71 6.831.001 - 33 Meerpolder - project 74 6.831.001 - 34 Meerpolder - project 90 Totaal woningbouw

2023 0 0 0 0 0 0 0

2024 0 0 0 25 0 0 25

2025 0 0 0 0 0 0 0

4. Duurzaamheid In de projecten waarvan de overeenkomsten in 2017 afgesloten zijn (project 74 en 59.1) stelden we vooruitlopend op het beleidskader ‘Duurzame Gebiedsontwikkeling’, aanvullende eisen op het gebied van duurzaamheid, waaronder nul-op-de-meter woningen. Deze worden nu gerealiseerd. Bij project 50 namen we duurzaamheidseisen op in de kavelpaspoorten. Hetzelfde geldt voor de projecten 71, 75, 76 en 77. Bij de projecten 75, 76 en 77 gaat het om zelfrealisatie door particulieren. De gemeente probeert hier in overleg, haar ambities voor duurzaamheid te realiseren.

7/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

B. Risico’s Het project Meerpolder kent de volgende projectspecifieke risico’s: - In het verleden heeft de gemeente gesproken met een ontwikkelaar voor de ontwikkeling van project 71. De ontwikkeling is destijds niet van de grond gekomen en inmiddels zijn er andere inzichten over de invulling van deze locatie. Onbekend is in hoeverre er nog rechten ontleent kunnen worden aan de gesprekken die in het verleden zijn gevoerd. Dit zal nader onderzocht worden. Voor de invulling van deze locatie is door de woningcorporatie aangegeven dat hun uitgangspunt is dat de grond vrij van eventuele claims is. Indien door een eventuele claim vertraging optreedt zij een schadevergoeding wensen voor de eventuele schade die zij oplopen. Inhoudelijk hebben zij hier geen invulling aan gegeven. Naar verwachting zal het hier gaan om huurderving. - Het risico op extra kosten doordat kostenramingen nog niet zijn gebaseerd op een definitief ontwerp en goedgekeurde afspraken. Ook zullen we mogelijk extra kosten moeten maken voor de aanleg van een kadehelling en doordat extra in maatregelen moeten worden genomen om de waterbalans in Meerpolder te verbeteren om zo aan de eisen van het Hoogheemraadschap te voldoen. Bovengenoemde risico’s zijn vertaald in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ kent Meerpolder een laag risicoprofiel.

Ten opzichte van 2022 is dit niet gewijzigd. Tabel risicoprofiel 2022-2023 Meerpolder

2022 Laag

2023 Laag

8/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

3. Berkel Centrum West A. Toelichting 1. Het project Het centrum van Berkel en Rodenrijs is het hoofdwinkelcentrum van de gemeente Lansingerland. Omdat de gemeente Lansingerland groeit is het van belang dat het winkelcentrum hierop wordt afgestemd. Doel van dit project is het creëren van een aangenaam verblijfsgebied, waarmee het centrum aan de westzijde wordt afgerond en versterkt. Het gaat daarbij niet alleen om extra winkelaanbod, maar ook om het toevoegen van woningen, horeca, leisure en parkeervoorzieningen. 2022 stond in het teken van de bouw van de woningen en de voorbereiding van de aanleg van de openbare ruimte.

Afbeelding 1 Projectgebied Berkel Centrum West

2. Voortgang en projectbeheersing Projecthistorie Berkel centrum West Het project Berkel Centrum West kent een lange voorgeschiedenis. Een kort overzicht van de belangrijkste mijlpalen tot nu toe:  In april 2016 is een aanbestedingsprocedure gestart en in juli 2016 gunde het college de opdracht aan een ontwikkelcombinatie.  De stedenbouwkundige visie voor het plangebied is in 2017 opgesteld en in 2018 is vervolgens het bestemmingsplan vastgesteld.  29 maart 2018 zijn de gemeente en ontwikkelcombinatie de samenwerkingsovereenkomst aangegaan.

9/38

T23.01274

    

MPG 2023 – Toelichting per project

In 2019 is het inrichtingsplan voor de openbare ruimte vastgesteld en is de omgevingsvergunning verleend voor de eerste fase van het centrumplan (blokken 1 t/m 4). De gemeenteraad heeft in januari 2020 besloten om ter plaatse van blok 5 een cultuurhuis met ondergrondse fietsenstalling te realiseren. 30 oktober 2020 is een gronduitgifteovereenkomst getekend. 29 maart 2021 zijn de gronden overgedragen aan de ontwikkelcombinatie. 22 april 2021 is de bouw gestart van Brinkhof (blok 1), de Compagnie (blok 2), Alluvium (blok 3) en Westerpoort (blok 4).

Het winkelcentrum van Berkel en Rodenrijs wordt aan de westkant van het centrum uitgebreid. In totaal komt er 5.630 m2 bij voor horeca, winkels en het paviljoen. Het nieuwe centrum biedt ruimte voor 170 appartementen, zowel huur als koop. In het voorjaar van 2021 startte de aannemer met de bouw van Berkel Centrum West. Inmiddels is het nieuwe centrum al goed zichtbaar (afbeelding 4). Aan alle bouwblokken wordt op dit moment door de aannemer gewerkt: Brinkhof, Compagnie, Alluvium en Westerpoort. Op 21 november 2022 is het hoogste punt bereikt (afbeelding 2).

Afbeelding 2 Hoogste punt bereikt. En ontwerp Westerplein definitief

Het Westerplein in het hart van Berkel Centrum West wordt opnieuw ingericht. Zo creëren we een fijne plek waar inwoners en bezoekers elkaar kunnen ontmoeten, waar zij kunnen genieten van het groen om hun heen en het uitzicht op de Berkelse plas. Een vertegenwoordiging van ondernemers en omwonenden dacht met ons mee. Het definitieve ontwerp voor het Westerplein is gepubliceerd.

10/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

Afbeelding 3. Artistimpressie van het Westerplein

Realisatie openbare ruimte In 2022 zijn de plannen voor de buitenruimte technisch verder uitgewerkt. Na het opstellen van het bestek is het werk eind 2022 aanbesteed. HT infra is geselecteerd als aannemer. Begin 2023 starten de werkzaamheden buiten. Eind 2022 hebben de nutsbedrijven de resterende kabels en leidingen in de ondergrond aangebracht.

11/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

2 4 1

3

Afbeelding 3 bouwblokken 1 t/m 4 in aanbouw

Parkeren en verkeersveiligheid Afgelopen jaar is de parkeerdruk in het centrum continue gemonitord. Deze tellingen geven een actueel beeld van de parkeerdrukte in het centrum. Uit deze tellingen blijkt dat er geen parkeerprobleem is in Berkel Centrum West. Bij piekmomenten wordt in het weekend de parkeerplaats van de bouwer opengesteld voor publiek. Communicatie Het project zit in de realisatiefase en dit vraagt om intensievere vorm van communicatie naar ondernemers, omwonenden en winkelend publiek. Het contact met ondernemers in het gebied is intensief. Naast een 2 maandelijks overleg met de klankbordgroep, is er een vierwekelijks overleg met de secretaris van de winkeliersvereniging. Ook worden offline communicatiemiddelen ingezet om het project op locatie meer zichtbaar te maken, een voorbeeld hiervan is de informatiespread die elk jaar gepubliceerd wordt in de lokale kranten. Elke 3 maanden staan we met de gemeentelijke Piaggio (mobiele informatiestand) in het centrum om het winkelend publiek te informeren over de voorgang van het project.

12/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

Afbeelding 4 mobiele informatiestand nabij de Vershoek

Coronapandemie 2022 was een bewogen jaar. Het opheffen van de coronamaatregelen resulteerde in extra economische activiteit en een grotere vraag naar grondstoffen. De bouwkosten stegen als gevolg van een grotere vraag naar bouwmaterialen. Deze stijging van de bouwkosten werd nog eens versterkt door de oorlog in Oekraïne en de daarmee gepaarde stijging van energieprijzen. Binnen het project BCW is hierop geanticipeerd door in een vroeg stadium bouwmaterialen (met name straatstenen) in te kopen en tijdelijk elders op te slaan. 3. Programma en productie Het te ontwikkelen programma is als volgt: - ca. 5.500 m² bvo commerciële voorzieningen (detailhandel en horeca), waaronder een supermarkt - 170 woningen, waarvan 25% voor starters - Een cultuurhuis met een ondergrondse fietsenstalling Tabel gronduitgifte woningen Berkel Centrum West Planning woningbouw (aantal woningen) Totaal Berkel Centrum West

Gerealiseerd Begroot t/m 2022 te realiseren 170 170 0

2023

2024 0

2025 0

0

4. Duurzaamheid De plannen voor Berkel Centrum zijn al in uitvoering. Op basis van de gehouden aanbesteding kunnen geen nieuwe duurzaamheidsmaatregelen toegepast worden. Wel kijkt het projectteam waar het mogelijk is extra 13/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

groen toe te voegen aan het inrichtingsplan zodat de openbare ruimte groener wordt ingericht. Als gevolg van de wetswijziging in 2018 worden de nieuwe woningen gasloos. B. Risico’s Bouwen in een bestaand centrumgebied is complex. Bereikbaarheid en (verkeers-)veiligheid zijn zaken waaraan veel aandacht wordt geven. Het vraagt veel afstemming met stake- en shareholders om de uitvoering in goede banen de leiden. De risico’s van dit project zijn veelal gerelateerd aan deze onderwerpen en het ondervangen van hinder in de tijdelijke situaties die kunnen ontstaan. Hieronder worden de belangrijkste project specifieke risico’s toegelicht.

14/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

Bereikbaarheid en veiligheid - Bevoorrading bestaande winkels tijdens bouw dient gewaarborgd te blijven. Hiervoor zijn mogelijk aanvullende maatregelen nodig die deels op dit moment niet kunnen worden voorzien. - Voldoende parkeermogelijkheden tijdens de bouw; bij de start van de bouw werd een deel van de huidige parkeerplaatsen opgeheven. Mogelijk dienen ter compensatie van dit verlies elders tijdelijke parkeerplaatsen gerealiseerd te worden tijdens de uitvoering. Hiervoor is budget in de grondexploitatie opgenomen. Fasering - De bouw van de woningen kan vertragen door problemen met toelevering van materialen mede door een aantrekkende economie en oorlogsdreiging. Daardoor kan de gemeentelijke aannemer pas later starten met het woonrijp maken. Een mogelijk gecontracteerde (civiele) aannemer kan schade claimen en de winkels zijn een langere tijd minder bereikbaar. - Door vertraging loopt de doorlooptijd van het project uit (project niet gereed in 2025). Gevolg is dat extra plankosten en extra rentekosten gemaakt moeten worden. - Gefaseerde uitvoering in fases geeft een verhoogd risico op tegenvallende aanbestedingsresultaten. Ook kunnen de kosten van de civiele werken nog afwijken van de budgetten in GREX als gevolg van nadere detaillering en engineering.

Maar ook hiaten in bestekken en contractdocumenten (ervaring na aanbesteding fase 1 BRM en Oudelandselaan) kunnen tot meerkosten leiden. - Met ontwikkelaar is de afspraak dat hij uit kan gaan van een gesloten grondbalans. Grond die over is zal door gemeente verwerkt/afgevoerd moeten worden. Hiervoor is een globale inschatting gemaakt van het aantal m3 en de stortkosten maar de hoogte blijft een risico voor blok 5 en blok 6

Op basis van de ervaringen in het afgelopen jaar en de projectspecifieke risico’s die hierboven zijn omschreven schatten we het risicoprofiel in de risicocategorisering ‘hoog-midden-laag’ op Laag. Ten opzichte van 2022 is het risicoprofiel gelijk gebleven. Tabel risicoprofiel 2022-2023

Berkel Centrum West

2022 Laag

2023 Laag

15/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

Bereikbaarheid en veiligheid - Bevoorrading bestaande winkels tijdens bouw dient gewaarborgd te blijven. Hiervoor zijn mogelijk aanvullende maatregelen nodig die deels op dit moment niet kunnen worden voorzien. - Voldoende parkeermogelijkheden tijdens de bouw; bij de start van de bouw werd een deel van de huidige parkeerplaatsen opgeheven. Mogelijk dienen ter compensatie van dit verlies elders tijdelijke parkeerplaatsen gerealiseerd te worden tijdens de uitvoering. Hiervoor is budget in de grondexploitatie opgenomen. Fasering - De bouw van de woningen kan vertragen door problemen met toelevering van materialen mede door inflatie veroorzaakt door een aantrekkende economie en oorlogsdreiging. Daardoor kan de gemeentelijke aannemer pas later starten met het woonrijp maken. Een mogelijk gecontracteerde (civiele) aannemer kan schade claimen en de winkels zijn een langere tijd minder bereikbaar. - Door vertraging loopt de doorlooptijd van het project uit (project niet gereed in 2025). Gevolg is dat extra plankosten en extra rentekosten gemaakt moeten worden. - Gefaseerde uitvoering in fases geeft een verhoogd risico op tegenvallende aanbestedingsresultaten. Ook kunnen de kosten van de civiele werken nog afwijken van de budgetten in GREX als gevolg van nadere detaillering en engineering.

Maar ook hiaten in bestekken en contractdocumenten (ervaring na aanbesteding fase 1 BRM en Oudelandselaan) kunnen tot meerkosten leiden. Met ontwikkelaar is de afspraak dat hij uit kan gaan van een gesloten grondbalans. Grond die over is zal door gemeente verwerkt/afgevoerd moeten worden. Hiervoor is een globale inschatting gemaakt van het aantal m3 en de stortkosten maar de hoogte blijft een risico voor blok 5 en blok 6 .

16/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

4. Westpolder-Bolwerk A. Toelichting 1. Het project De locatie Westpolder/Bolwerk is onderdeel van de VINEX-opgave. Het projectgebied wordt omringd door de Leeweg/Klapwijkseweg (noordkant), de Oudelandselaan (zuid- en oostkant) en door de provinciale weg N471 (westkant). De Oudelandselaan dient als centrale ontsluitingsweg voor de wijk. Daarnaast wordt de wijk ontsloten door de Stationsingel, Louis d’or Laan en de Gouden Harplaan. De wijk wordt doorsneden door de Randstadrail. Op deze locatie worden ruim 3.000 woningen en circa 20.000 m² aan voorzieningen gerealiseerd. Op dit moment is ca. twee derde van de woningen opgeleverd en zijn de voorzieningen grotendeels gerealiseerd. Met de Ontwikkelingscombinatie Westpolder/Bolwerk (OCW, bestaande uit Kavel Vastgoed en Amvest) sloot de gemeente in 2003 een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor het grootse deel van het plangebied. Eind 2016 is de SOK herijkt met een Allonge. De locatie is opgedeeld in hoofdplanstructuur en deelplannen. De gemeente ontwikkelt en realiseert de hoofdplanstructuur en de vrije kavels langs de Wil van Kralingensingel en Ko van Dijksingel (voorheen Veilingweg en Industrieweg). De OCW realiseert de woningen en de openbare ruimte in de deelplannen. Westpolder/Bolwerk bestaat uit zeven deelplannen van 200 tot 500 woningen per deelplan.

Elk deelplan kent meerdere fasen en fasegewijs is met de ontwikkelaar een Realisatieovereenkomst (ROK) gesloten. In 2022 zijn de laatste realisatieovereenkomsten gesloten voor deelplan 6 fase 2 en deelplan 4-West.

2. Voortgang en projectbeheersing Deelplannen 1, 2,3 en 4-Oost zijn afgerond. De verkoop en de bouw van woningen in deelplan 5 en 7 startte in 2016 en zet zich gestaag voort. In 2020 sloten wij de laatste overeenkomsten voor deelplannen 5 en 7 en is in 2021 dan ook gestart met de realisatie van de laatste woningen in deze deelplanen. De laatste woningen in

17/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

deelplannen 5 en 7 zijn in 2022 in aanbouw genomen. In 2024 kan het openbaar gebied overgedragen worden aan de gemeente en zijn deze deelplannen definitief gereed. De OCW en de gemeente zijn vanaf 2018 begonnen met het opstellen van een VO stedenbouwkundig plan voor de deelplannen 6 en 4-west. Uitgangspunt zijn de bestaande afspraken zoals die opgenomen zijn in de Allonge op de SOK uit 2016 en het raadsbesluit om deelplan 4-west te optimaliseren. Hierdoor krijgt deelplan 4-west 136 extra woningen en andere woningtypes dan in de eerste planvorming was opgenomen, welke beter passen bij het plangebied van 4-west. Hierbij zijn de financiële afspraken tussen gemeente en OCW ongewijzigd gebleven. Inmiddels zijn de stedenbouwkundige plannen voor zowel deelplan 6 en 4-west gereed. Ook de inrichtingsplannen zijn in concept opgesteld. De eerste woningen in deelplan 6 zijn verkocht en zullen in 2023 starten met de bouw. Voor deelplan 4-west is de verwachting dat de bouw van de woningen kan starten in 2024. In 2022 heeft de gemeente de verwerving van het laatste perceel afgerond. De herontwikkeling hiervan valt buiten de scope van de afspraken met de ontwikkelaar. De gemeente zal in 2023 de plannen hiervoor verder ontwikkelen. 3. Programma en productie In de Allonge is de hoogte van de ‘afdracht’ per jaar bepaald: een samengesteld bedrag van de grondkosten en exploitatiebijdragen.

Er zijn geen bindende afspraken gemaakt over het type woningen, alleen over het aantal te realiseren sociale huurwoningen en goedkope koop- en/of middeldure huurwoningen. De laatste woningen in deelplan 5 en 7 zijn in 2021 in aanbouw genomen. Dit betekend dat de woningen in deze deelplannen in 2023 opgeleverd kunnen worden. De woningen in deelplan 6 zijn in 2022 in verkoop gegaan en de bouw zal in 2023 starten. De verdere verkoop en verhuur van woningen in dit deelplan zal doorlopen in de komende jaren. Voor deelplan 4-west is de verwachting dat de planvorming in 2023 zo ver is dat gestart kan worden met verkoop en verhuur en de bouw kan starten in 2024. Rekening houdend met de langere bouwtijd van appartementen loopt de oplevering van dit laatste deelplan – volgens de huidige inschatting - door tot 2027. De oplevering van de openbare ruimte is dan in 2028. Tabel grondverkopen Westpolder-Bolwerk Planning woningbouw WPBW

Totaal woningbouw

Begroot te realiseren (aantal) 650

2023

2024

2025

2026

2027

63

184

190

184

29

De ontwikkeling van Westpolder/Bolwerk, incl. verkoop van woningen, dat toepassing van vergaande duurzaamheidsmaatregelen niet meer mogelijk is. Echter in samenwerking met OCW worden wel zoveel mogelijk duurzaamheidsmaatregelen toegepast. Zo wordt er een klimaatadaptief grondwatersysteem aangelegd waardoor de wateropvang beter gereguleerd wordt. Zo wordt zoveel mogelijk voldaan aan bodemen water gestuurd bouwen. Ook heeft OCW bij de verkoop van de woningen ook veel aandacht voor groen in de tuinen, door hiervoor ideeën aan te dragen. Voor de laatste twee deelgebieden (4-West en 6) wordt binnen dezelfde kaders gekeken of een verdere verbeterslag mogelijk is. De verdichting van het aantal woningen met bijhorende moderne mobiliteitsvisie is hierin de belangrijkste component. Bij de uitwerking van het geluidsscherm langs de N470 is gekozen voor een groen geluidsscherm. Ook de inrichting van de openbare ruimte wordt doorontwikkeld en zo zoveel mogelijk klimaatadaptief gemaakt.

18/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

B. Risico’s Het project Westpolder Bolwerk kent nog verschillende risico’s. Hieronder lichten we de belangrijkste risico’s toe. Langere planbegeleiding Op dit moment gaan we uit van een planning tot en met 2027. Indien dit niet gehaald wordt, zal er van gemeentelijke zijde inzet nodig blijven voor uitvoering van het project, waarbij uitgegaan wordt van 75% van de gemiddelde plankosten. De huidige post plankosten zal dan niet toereikend zijn. Geen rentevergoeding bij uitstel plannen Op dit moment gaan we uit van een gemiddelde woningbouwproductie van circa 200 woningen per jaar. Bij vertraging is met de ontwikkelaar vastgelegd dat een renterisico doorgelegd kan worden door de te betalen afdrachten op te hogen met de rente. Daarmee wordt een deel van dit risico beperkt. Voor de risicoreservering houden we tóch rekening met een beperkt risico op rentederving. Fiscale routing vervalt Door het wijzigen van wetgeving op het gebied van fiscaliteit zou het kunnen dat de gekozen fiscale routing niet het beoogde financiële rendement levert. De kans dat dit risico zich voordoet is ten opzichte van 2017 afgenomen omdat de gemeente een bevestiging heeft gevraagd van de Belastingdienst over de gemaakte afspraken en deze in 2017 ook heeft ontvangen.

Als dit risico tóch zou optreden zou dit uiteraard betekenen dat het resultaat van de grondexploitatie slechter wordt, omdat de netto-opbrengsten dan lager zijn. Bovengenoemde projectspecifieke risico’s zijn vertaald in een gewogen risicoprofiel. Ten opzichte van 2022 is het gewogen risicoprofiel verbeterd. Het risicoprofiel van Westpolder-Bolwerk is gewijzigd van hoog naar midden door het sluiten van de laatste realisatieovereenkomsten. Hierdoor zijn bepaalde risico’s overgedragen en/of gemitigeerd. Tabel risicoprofiel 2022-2023 Westpolder-Bolwerk

2022 Hoog

2023 Midden

19/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

5. Oudeland A. Toelichting 1. Het project Het bedrijventerrein Oudeland is onderdeel van de VINEX-opgave van de voormalige gemeente Berkel en Rodenrijs. Het is een modern gemengd bedrijventerrein met een totale omvang van circa 72 hectare uitgeefbaar terrein. Het bedrijventerrein wordt door middel van de provinciale weg N471 verbonden met de A13, de A12 en de A20. Na realisatie van de Verlengde A16 is de aansluiting op deze snelwegen zeer nabij. Dit maakt deze locatie zeer uniek. Het terrein kent belangstelling van zowel lokale, regionale, nationale én internationale bedrijven. In de praktijk blijkt de vestigingskeuze van bedrijven een langdurig traject waar zorgvuldige aandacht van de gemeente noodzakelijk is. Hiervoor hebben we vanuit de gemeente een ambtelijk team wat bedrijven begeleidt met de vestiging van bedrijven in onze gemeente. De afgelopen jaren is de belangstelling enorm gestegen, wat zich vertaald heeft in een groot aantal concrete afspraken (zie voortgang) en grondtransacties.

2. Voortgang en projectbeheersing Oudeland is verdeeld in een eerste en een tweede fase. De eerste fase van het terrein, wat zich met name richt op kleinere en middelgrote kavels is volledig bouw- en woonrijp. Het reguliere onderhoud van dit deel van het terrein ligt bij de Stichting Parkmanagement. Inmiddels gaven we ruim 28,96 ha van deze eerste fase uit. Fase 2 richt zich meer op grotere kavels. De gronden voor fase 2 zijn grotendeels bouwrijp en in 2023 worden de overgebleven gronden bouwrijp gemaakt. Inmiddels gaven we circa 27,63 ha van de tweede fase uit.

20/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

In 2022 zijn in totaal 7 kavels verkocht, wat resulteert in totaal 4,6 ha uitgegeven (geleverd) grond. Mede door een actievere benadering van de markt blijft de belangstelling en het aantal serieuze kandidaten hoog. In 2022 ondertekenden we diverse overeenkomsten voor de verkoop van grond. Daarnaast maakten we een aantal officiële reserveringsafspraken, waarvoor partijen ook een reserverings-vergoeding betaalden. Er zijn in het plan Oudeland ook een aantal vrije kavels voor woningbouw opgenomen langs de Zuidersingel en de Molenweg. Een groot aantal kavels is verkocht en worden bebouwd. De laatste vier kavels aan de Zuidersingel worden in 2023 op de markt gebracht. De voortgang van de uitgifte van kavels betekent ook dat de gemeente veel werk in uitvoering heeft als het gaat om het bouwrijp en woonrijp maken van het terrein. Zo wordt er voorbelasting aangebracht op nieuw uit te geven kavels en wordt er aan de zuid- en oostzijde van het bedrijventerrein water uitgegraven, wat veel voorbereiding vraagt, omdat dit water grenst aan particuliere kavels. Verder zal de gemeente dit jaar, net als in 2022, groen aanplanten rondom de kavels waarvan het bouwplan gereed is gekomen. Zo maken we bedrijventerrein Oudeland qua openbaar gebied zo groen en duurzaam mogelijk. Bedrijvenpark Oudeland heeft zich bewezen als gewilde vestigingslocatie.

Dit komt mede door de goede bereikbaarheid en de groene en duurzame uitstraling. In 2023 worden de laatste beschikbare bedrijvenkavels op de markt gebracht. 3. Programma en productie In totaal moet nog 15,19 ha grond worden uitgegeven. Voor 2,18 ha zijn grondverkoopovereenkomsten gesloten, waarvoor de grond in 2023 geleverd zal worden. Tevens zijn voor 5,1 ha (betaalde) reserveringsovereenkomsten gesloten. In onderstaande tabel geven we de verwachte gronduitgiften van de bedrijfskavels weer. Dit is inclusief de uitgifte van de reeds gecontracteerde gronden, waarbij de levering in 2023 of later plaatsvindt. Tabel gronduitgifte bedrijven Oudeland Planning niet-woningbouw Totaal 6.831.004 - 35 Oudeland - Fase 1 6.831.004 - 36 Oudeland - Fase 2 Totaal bedrijfskavels

Gerealiseerd Begroot te realiseren (m²) t/m 2022 312.403 289.578 405.395 276.323 717.798 565.901

22.825 129.072 151.897

2023 14.800 34.077 48.877

2024 2.291 54.430 56.721

2025 2.291 16.209 18.500

2026 2.291 16.209 18.500

2027 1.152 8.147 9.299

In onderstaande tabel geven we de verwachte grondverkopen van de woningen weer. De kavels aan de Molenweg zijn allemaal verkocht. Vanaf 2023 verkopen we nog voor vier bouwkavels voor woningen, dit betreffen de woningen aan de Zuidersingel 54-56. De vier kavels worden begin 2023 aan de markt aangeboden. Tabel gronduitgifte woningbouw Oudeland Planning woningbouw (aantal woningen) Gerealiseerd t/m 2022

Totaal 6.831.004 - 37 Oudeland - Fase 3 Totaal woningbouw

17 17

Begroot te realiseren 13 13

4 4

2023 0 0

2024 2 2

2025 2 2

2026 0 0

2027 0 0

21/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

B. Risico’s Oudeland kent de volgende project specifieke risico’s: - Schade aan bestaande woningen rondom het bedrijventerrein in verband met zettingsgevoeligheid. Woningen die het betreft worden zorgvuldig gemonitord. - Extra kosten als gevolg van het overhevelen van de infiltratievoorziening van de percelen op de molenweg en zuidersingel waardoor de percelen aan de onderzijde van het talud natter zijn dan gedacht. - Lagere grondopbrengsten als gevolg van een mogelijke neerwaartse bijstelling van de grondprijs. Zowel binnen de grondexploitatie als binnen de risicoanalyse en het weerstandsvermogen houden we hier rekening mee. - De uitgangspunten voor de civieltechnische werken zijn afgestemd met toekomstige kopers. Aangezien we de gronden nog niet geleverd hebben, bestaat het risico dat levering uiteindelijk niet plaatsvindt met eventuele planwijzigingen tot gevolg bij verkoop aan een andere partij. Dit leidt dan tot meer kosten. - Vertraging in de uitgifte. Ondanks de inspanningen die we verrichten op het gebied van marketing bestaat het risico dat we, mede door het grote aanbod in de directe omgeving, het door BCI in haar rapport aangegeven uitgiftetempo niet halen. Bovengenoemde risico’s vertaalden we in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ kent Oudeland per 1-1-2023 een laag risicoprofiel.

Ten opzichte van 2022 is het risicoprofiel gelijk gebleven, omdat we in 2022 kavels verkocht hebben, meerdere overeenkomsten hebben afgesloten en meer werkzaamheden hebben uitgevoerd, wat leidt tot een lager risicoprofiel van het project. Het resterende risico is verder beperkt, waardoor het profiel laag blijft. Tabel risicoprofiel 2022-2023

Oudeland

2022 Laag

2023 Laag

22/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

6. Leeuwenhoekweg A. Toelichting 1. Het project Leeuwenhoekweg betreft een gebied gelegen tussen de Sporthoeklaan, Hoeksekade en Leeuwenhoekweg ter grootte van circa 8 ha. Hier komt een kleinschalig bedrijventerrein. De gemeente bezat bij de start van de ontwikkeling circa 70% van de gronden. Het resterende deel was in handen van een zittende ondernemer. Kaart plangebied

2. Voortgang en projectbeheersing Na het terugtrekken van marktpartijen heeft de gemeente in het verleden besloten om het terrein zelf te ontwikkelen tot een eenvoudig bedrijventerrein met beperkte stedenbouwkundige randvoorwaarden en met een relatief lage gronduitgifteprijs. Om tot een efficiënte uitgifte te kunnen komen ruilde de gemeente in het verleden een stuk grond met de particuliere eigenaar en zittende ondernemer op het terrein.

23/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

Belangstelling is veelal van bedrijven die meer lokaal gericht zijn. Leeuwenhoekweg vormt hierdoor een aanvulling op het al bestaande bedrijventerreinareaal dat de gemeente in verkoop heeft. De gronden zijn bouw- en woonrijp gemaakt en de percelen worden bouwrijp verkocht. 3. Programma en productie Tot heden is ca. 4,4 ha grond verkocht. Vanaf 2023 verkopen we nog ca. 0,6 ha grond. Tabel grondverkopen bedrijven Leeuwenhoekweg Planning niet-woningbouw Totaal 6.831.020 Leeuwenhoekweg Totaal bedrijfskavels

Gerealiseerd Begroot te realiseren (m²) t/m 2022 50.525 44.494 6.031 50.525 44.494 6.031

2023 6.031 6.031

2024 0 0

B. Risico’s Voor het grootste deel van het plangebied sloten we verkoop- of reserveringsovereenkomsten. In alle gevallen realiseren we de afgesproken grondprijzen zoals opgenomen in de grondexploitatie en kaderbrief Grondprijzen. Voor de nog te verkopen gronden houden we rekening gehouden met een risicoreservering om eventuele tegenvallers op te vangen. Binnen de risicocategorisering ‘hoog-midden-laag’ is het risicoprofiel van het project Leeuwenhoekweg ten opzichte van 2022 ongewijzigd. Tabel risicoprofiel 2022-2023 Leeuwenhoekweg

2022 Laag

2023 Laag

24/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

7. Wilderszijde A. Toelichting 1. Het project Na een lange voorgeschiedenis en belangrijke besluiten eind 2021 is Wilderszijde daadwekelijk gestart. Eind 2021 zijn de samenwerkings- en anterieure overeenkomsten gesloten met ontwikkelaars en in februari 2022 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Met het vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan voor Wilderszijde is op hoofdlijnen de invulling van Wilderszijde vastgelegd, met tegelijkertijd de gewenste flexibiliteit voor de nadere uitwerking gedurende de planperiode. Dit betekent dat vanaf 2022 de verdere uitwerking van de hoofdstructuur door de gemeente en bouwvelden met de ontwikkelaars opgestart is. Op basis van het oude bestemmingsplan zijn reeds enkele deelplannen in ontwikkeling genomen. De vrije kavels aan het Wilsonerf zijn uitgegeven en bebouwd. Ook de school Wolfert Lansing is inmiddels gerealiseerd. Tenslotte is begonnen me de bouw van 144 woningen in Plan Buyten door ontwikkelaar Waal. Dit deelplan is verdeeld in 3 fases. In de eerste fase zijn de eerste woningen opgeleverd. In 2022 is gestart met de bouw van fase 2. Het woonrijp maken gebeurd in samenhang met de opleveringen van de woningen. 2. Voortgang en projectbeheersing Planontwikkeling Polderwijk, Waterwijk, Groenwijk In 2021 zijn met de ontwikkelaars overeenkomsten gesloten.

Hierin is de (juridische)basis vastgelegd om samen de gebiedsontwikkeling van Wilderszijde binnen het bestemmingsplan te realiseren. In 2021 zijn daarnaast allen benodigde onderzoeken afgerond en in het bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad. Nadat het bestemmingsplan en de grondexploitatie vastgesteld zijn is een formele basis ontstaan om zowel intern en extern verder invulling te gaan geven aan de bouwplannen voor Wilderszijde. Het komende jaar zal de verdere voorbereiding en uitvoering van de hoofd(infra)structuur essentieel zijn voor Wilderszijde. Hiervoor heeft de gemeente externe expertise ingehuurd. Dit bureau zal voor de gemeente de hoofdstructuur en de bouwvelden engineering. Het bureau is inmiddels gestart en de eerste ontwerpen zijn opgeleverd. Voor de realisatie van de bouwvelden is voorbelasten van de gronden met een laag zand cruciaal. Hiermee zorgen we voor een goede en duurzame bodemkwaliteit binnen de zettingseisen. In 2022 is het eerste deelplan reeds voorbelast en in 2022 start de voorbelasten van andere deelplannen en de wijkontsluitingsweg. Deze voorbelasting moet ca. 1 jaar ‘zetten’. De plannen moeten in die tijd (technisch) volledig uitgewerkt worden, waarna aanbesteding en uitvoering volgt. In 2025 moet den groot deel van de wijkontsluitingsweg gerealiseerd zijn.

Met de ontwikkelaar van het private deelgebied binnen Waterwijk (waar de gemeente geen grondeigendom heeft) is het verkavelingsplan verder uitgewerkt. De gemeente heeft hiervoor de randvoorwaarden opgesteld. De ontwikkelaar wil dit jaar in verkoop gaan met de eerste fase en volgend jaar starten met bouwen. In totaal worden er in vier fases maximaal 515 woningen gebouwd. Met de ontwikkelaars van het publieke deel worden soortgelijke procedures doorlopen. In 2022 is met deze ontwikkelaar een zgn. ‘proefverkaveling’ opgesteld. Deze dient ter toetsing of het beoogde aantal woningen (2.630 – 2.700) met de geldende kaders past in Wilderszijde. De uitkomst van dit onderzoek is positief 25/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

geweest. De gemeente heeft vervolgens de randvoorwaarden opgesteld voor het eerste bouwveld. De ontwikkelaar heeft inmiddels een eerste verkavelingsplan opgesteld. Dit plan wordt gezamenlijk in 2023 uitgewerkt. Ook deze ontwikkelaar heeft de wens om in 2023 met de eerste woningen in verkoop te gaan. Tenslotte is in 2022 verder vervolg gegeven aan een aantal specifieke afspraken, onder andere ten aanzien van de realisatie van een geluidsscherm, de aankoop van de gronden nabij de rotonde BoterdorpsewegRandwegwest en de aankoop van gronden voor de hoofdstructuur. Ten aanzien van de bouw van maatschappelijke voorzieningen zijn (intern) projectgroepen gestart om de bouw hiervan te gaan begeleiden. In eerste instantie zullen er tijdelijke voorzieningen achter het gemeentehuis gerealiseerd worden. Hier is voldoende ruimte voor tijdelijke voorzieningen en dit deelplan is als laatste opgenomen in de fasering voor Wilderszijde. Als het gaat om de voortgang is op dit moment de onzekerheid van de (prijzen op de) woningmarkt een grote onzekere factor. Hoewel de (latente) vraag nog steeds groot is, zien we op dit moment stabiliserende woningprijzen; wat gunstig is voor kopers, maar ongunstig voor business-case van ontwikkelaars (die zich geconfronteerd zien met gestegen bouwkosten en Cao-lonen). 3.

Programma en productie Op basis van het bestemmingsplan Wilderszijde wordt de realisatie van een nieuwe woonwijk mogelijk gemaakt met circa 2.700 woningen en aanverwante voorzieningen, en wordt bijgedragen aan het oplossen van de urgente en grote woningbehoefte in vooral Lansingerland, maar ook in de regio. De programmatische invulling van de wijk zal (per bouwveld) nader worden uitgewerkt waarbij voor de gehele wijk de volgende uitgangspunten gelden:    

25% van het totaal aantal woningen wordt gerealiseerd als sociale huurwoningen (waarvan tenminste 38% als grondgebonden woningen) 15% van het totaal aantal woningen wordt gerealiseerd in de categorie “betaalbaar Lansingerland” 10% van het totaal aantal woningen wordt gerealiseerd in de categorie “bereikbaar NHG” Minimaal 30% en maximaal 40% gestapelde woningbouw (appartementen/gelijkvloerse woningen).

Alle gronden voor plan Buyten zijn geleverd. Ten aanzien van de toekomstige bouwvelden zijn gemeente en ontwikkelaars voornemens om in 2024 de eerste gronden te leveren. Tabel grondverkopen woningbouw Wilderszijde Planning woningbouw (aantal woningen)

Plan Buyten GREX Vrije kavels Wilsonerf Toekomstige bouwvelden AOK Private ontwikkeling - AOK Totaal Wilderszijde

Gerealiseerd Begroot Totaal t/m 2022 te realiseren 144 144 0 25 25 0 2.016 0 2.016 515 0 515 2.700 169 2.531

2023 0 0 0 0 0

2024 0 0 79 79 158

2025 0 0 281 130 411

2026 0 0 266 100 366

2027 0 0 396 105 501

2028 0 0 291 101 392

2029 0 0 283 0 283

2030 0 0 255 0 255

2031 0 0 164 0 164

2032 0 0 0 0 0

Het bestemmingsplan voorziet naast de realisatie van woningen ook in aanverwante maatschappelijke en commerciële voorzieningen. De opgenomen voorzieningen zijn maximaal wat betreft metrages en kunnen naar behoefte worden ingevuld en gerealiseerd. In het bestemmingsplan is een zone opgenomen rondom het centrale park en de wijkontsluitingsweg waarin deze voorzieningen gerealiseerd mogen worden. De commerciële voorzieningen worden hoofdzakelijk gerealiseerd in de plinten van gebouwen met daarboven woningen. 26/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

Tabel maatschappelijke en commerciële voorzieningen Wilderszijde

Soort commerciële voorziening Maximaal 3 basisscholen

1 sporthal Ontmoetingscentrum en/of buurthuis en/of jongerencentrum Kinderdagverblijven 1 Gezondheidscentrum 1 Supermarkt

Metrages In totaal maximaal 5.200 m² bvo en 1.200 m² schoolplein op maximaal 2 locaties; inclusief maximaal 420 m² buitenschoolse opvang Maximaal 1.000 m² bvo Maximaal 500 m² bvo (inclusief eventueel maximaal 120 m² bvo horeca) In totaal maximaal 1.000 m² bvo Maximaal 1.100 m² bvo Maximaal 1.685 m² bvo

Ondersteunende dagelijkse voorzieningen

Per stuk maximaal 200 m² en in totaal maximaal 600 m² bvo

Maximaal 4 kleine horeca units 1 grote horeca unit Maximaal 10 units commerciële dienstverlening

Per stuk maximaal 120 m² en in totaal maximaal 480 m² bvo waarvan 1 unit mogelijk in het Ontmoetingscentrum Maximaal 250 m² bvo Per stuk maximaal 100 m² en in totaal maximaal 1.000 m² bvo

4. Duurzaamheid Het is de ambitie om Wilderszijde als een duurzame wijk te ontwikkelen. Dit is onder andere geborgd in (de beleidsregels van) het bestemmingsplan;  De wijk wordt volledig klimaatadaptief ingericht. In het bestemmingsplan is een robuuste water- en groenstructuur opgenomen op de verbeelding en in de regels zijn de minimum oppervlaktes geborgd. Hiermee kan bij de verdere ontwerpuitwerking het vermijden van hittestress zoveel als mogelijk worden tegengegaan, en kan ook wateroverlast bij heftige regenval zoveel als mogelijk worden vermeden.  Voor Wilderszijde wordt uitgegaan van energieneutraliteit op gebouwniveau. D.w.z. dat alle gebouwen worden gerealiseerd als nul-op-de-meter en/of met een minimale GPR-gebouw score van gemiddeld 8. Dit is in de beleidsregel duurzaamheid geborgd.  Ieder bouwplan zorgt voor inpassing van maatregelen die bijdragen aan natuur inclusieve ontwikkeling. Deze maatregelen worden door de initiatiefnemer op basis van een ecologisch plan bepaald en dienen door de gemeentelijke deskundige te worden goedgekeurd. Dit is via de beleidsregel natuur-inclusief bouwen geborgd. B. Risico’s Het resultaat van de gebiedsexploitatie is een puntschatting en is tot stand gekomen door een zo nauwkeurig mogelijke schatting van de nog te maken kosten en opbrengsten.

Desalniettemin is het resultaat indicatief en afhankelijk van nadere planuitwerking en toekomstige gebeurtenissen en risico’s gedurende circa 10 jaar. In deze voorbereidende fase zijn de onzekerheden (ten aanzien van de schattingen) groter dan later in het project en wordt nog meer gebruik gemaakt wordt van normatieve gegevens. Om de bandbreedte van het resultaat te bepalen is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd en heeft een risicoanalyse plaatsgevonden. Op basis van deze risicoanalyses ontstaat een bandbreedte van het resultaat. De bandbreedte van het resultaat wordt kleiner naar mate de ontwikkeling de komende jaren vordert. Ter afdekking van de onzekerheden en onvoorziene gebeurtenissen voor de gebiedsontwikkeling Wilderszijde is een bedrag in het weerstandsvermogen gereserveerd. Ter afdekking van het risicoprofiel heeft de gemeente in het weerstandsvermogen rekening gehouden met eventuele tegenvallers in dit project. 27/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

De grondexploitatie Wilderszijde kent de volgende belangrijkste risico’s. - Het belangrijkste financiële risico heeft betrekking op de realisatie van totaal aantal van 2.700 woningen wat nu het uitgangspunt is voor de grondexploitatie. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 2.500 tot 3.000 woningen. Om een gevoel te krijgen voor het aantal woningen dat in Wilderzijde kan worden gebouwd gelet op de gestelde uitgangspunten, zijn verschillende proefverkavelingen opgesteld, variërend tussen een totaal van 2.600 tot ruim 2.700 woningen. Met marktpartijen zijn nu afspraken gemaakt ten aanzien van het minimaal te realiseren aantal van 2.630 woningen. Partijen streven er gezamenlijk naar om (met behoud van de leefbaarheid en kwaliteit in de wijk) het plan verder te optimaliseren teneinde het aantal woningen te maximaliseren. Het realiseren van minder dan 2.700 woningen is het grootste risico uit de opgestelde risicoanalyse en heeft het grootste financiële effect op het resultaat. Elke woning minder levert namelijk een nadeel van tienduizenden (tot meer dan honderdduizend) euro op. Dit resulteert in een risico van enkele miljoenen. Het eventuele financiële nadeel is echter ruimschoots op te vangen binnen het gereserveerde bedrag in het weerstandsvermogen.

- Met het vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan voor Wilderszijde (met verbrede reikwijdte) wordt nu op hoofdlijnen de invulling van Wilderszijde vastgelegd en ontstaat tegelijkertijd de gewenste flexibiliteit voor de nadere uitwerking gedurende de planperiode. De gebiedsexploitatie is tot stand gekomen door nu, passend bij de fase van het project op dit moment, zo nauwkeurig mogelijk schattingen te maken van de met het plan gepaard gaande kosten op basis van het Masterplan en de te verwachten verkoopopbrengsten op basis van proefverkavelingen. Beide zijn daarmee input voor inschatting van de resultaatbepaling van de ontwikkeling. Het resultaat is daarmee een puntschatting op basis van de per heden bekende gegevens en wordt beïnvloed door de nadere planuitwerking en is uiteraard onderhevig aan toekomstige gebeurtenissen en risico’s; zo zijn de opbrengsten gerelateerd aan de VON-prijzen van de woningen. Dalen de VON-prijzen dan dalen de opbrengsten voor de gemeente en vice versa. - Het ambitieniveau voor zowel de inhoudelijke planvorming als de planning zijn hoog. Op dit moment is op de arbeidsmarkt veel vraag naar (goed gekwalificeerd) personeel. Het gebrek aan capaciteit bij zowel de interne organisatie als de beschikbaarheid van externe adviseurs vormt een risico voor de planning van het project.

Ook de beschikbaarheid van materialen is in de bouwsector een aandachtspunt. Schaarste drijft niet alleen de prijs maar kan ook effect hebben op de planning. Slim en tijdig inkopen zijn beheersmaatregelen die we inzetten om het optreden van dit risico te verminderen. Om project-specifieke risico’s van de ontwikkeling van Wilderszijde te vergelijken met andere ontwikkelingen binnen de gemeente en het verloop van de risico’s te kunnen monitoren in de tijd is (indicatief) een indeling gemaakt naar 3 profielen:  Hoog (gewogen risico groter dan € 2,5 mln.)  Midden (gewogen risico € 1 mln. tot € 2,5 mln.)  Laag (gewogen risico tot € 1 mln.) Op basis van de lange looptijd van het project, het niveau van planuitwerking, de uitgevoerde risicoanalyses en gevoeligheidsanalyse kwalificeren we het risicoprofiel op ‘hoog’. Ten opzichte van het MPG 2022 is dit niet gewijzigd. Tabel risicoprofiel 2022-2023

Wilderszijde

2022 Hoog

2023 Hoog

28/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

8. Ruimte voor Ruimte De Groenzoom Noordeinde A. Toelichting 1. Het project Samen met de gemeente Pijnacker-Nootdorp en de Provincie Zuid-Holland werkte de gemeente Lansingerland aan de ontwikkeling van natuur- en recreatiegebied de Groenzoom. Er werden percelen en gebouwen aangekocht en gesloopt en het recreatie- en natuurgebied is aangelegd. De grond was in eigendom van het Bureau Beheer Landbouwgronden (BBL). BBL is opgeheven in Nederland. De restpercelen die grenzen aan het lint ten westen van de Noordersingel zijn om niet overgedragen aan de gemeente en komen in aanmerking voor de ontwikkeling van ruimte-voor-ruimte-rechten. Die rechten ontstonden toen vanwege de ruimtelijke kwaliteitsverbetering (glas)opstanden werden gesloopt voor het natuur- en recreatiegebied. De sloop van de opstanden vertegenwoordigt in de gemeente Lansingerland maximaal 52 bouwrechten. De kosten zijn voor de inkomsten uit gegaan. De kosten (zoals bijvoorbeeld verwerving en sloop e.d.) die de Provincie heeft gedragen, moeten nog worden gedekt en vergoed worden vanuit de verkoop van ruimte-voor-ruimte-rechten en/of grond. De Provincie Zuid-Holland en de gemeente zijn hierover een overeenkomst aangegaan, met een bijbehorend afdrachtenschema van gelden van de gemeente aan de Provincie.

29/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

Plangebied Ruimte-voor-Ruimte – De Groenzoom Noordeinde

De Groenzoom en de ruimte-voor-ruimte-regeling hebben een ruimtelijke kwaliteitsverbetering tot doel; meer groene en recreatieve ruimte voor onze bewoners en particulieren de kans bieden hier hun woning te realiseren middels zelfbouw. De ruimte-voor-ruimte regeling is niet bedoeld voor projectmatige ontwikkeling. Op gemeentelijk projectniveau is het doel, de afdrachten aan de Provincie te dekken en de ruimte-voorruimte-rechten zorgvuldig in te passen. Het Rijk en de Provincie Zuid-Holland hebben een groot deel van de het project De Groenzoom gefinancierd. Het overige deel wordt gedekt middels de ontwikkeling van het project Ruimte voor Ruimte - De Groenzoom Noordeinde. De inkomsten uit de verkopen van de grond en ruimte-voor-ruimte rechten worden door de gemeente aangewend ter dekking van kosten voor de overname van de gronden van de Provincie, voor de inrichting van deze gronden en gemaakte of te maken apparaatskosten tijdens de realisatie van De Groenzoom. Een eventueel resterend positief resultaat van de grondexploitatie zal, door de contractuele verplichting met de provincie, door de gemeente geïnvesteerd worden in De Groenzoom. Op welke wijze deze eventuele surplus wordt geïnvesteerd zal in overleg met de gemeente Pijnacker-Nootdorp worden bepaald. 2.

Voortgang en projectbeheersing Tussen 2012 en 2019 is er intensief gewerkt aan de stedenbouwkundige visie en de ruimtelijke procedure. Daarnaast is de door de gemeente een verkenning gedaan naar de interesse van particuliere eigenaren om 30/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

ruimte-voor-ruimte-woningen op eigen grond te ontwikkelen. In dezelfde periode is tevens de ontwikkeling en realisatie van het eerste plandeel, Bovenberkel I, voorbereid. Dit plandeel is verkaveld in 9 gemeentelijke kavels en 1 particuliere ontwikkeling van 1 woning. In dit gebied dienen nog 2 gemeentelijke kavels te worden verkocht. In 2020 is voor de resterende plandelen Noordeinde 1 tot en met Noordeinde 5 de stedenbouwkundige visie verder verkend, inclusief verkaveling van de gemeentelijke kavels. In 2022 is plandeel Noordeinde 1 verder uitgewerkt en zal de wijzigingsprocedure doorlopen worden. Tevens is het streven om in 2023 het verkoopproces voor de gemeentelijke kavels in Noordeinde 1 op te starten. De andere plandelen volgen later. 3. Programma en productie Het totaal maximaal beoogd ruimte-voor-ruimte programma betreft 52 ruimte-voor-ruimte-rechten (woningen). Dit kan zowel een particuliere ontwikkeling zijn of een gemeentelijke ontwikkeling. Van de 52 rechten zijn reeds 8 rechten verkocht in Bovenberkel 1, in Noordeinde 1 is één gemeentelijke kavel verkocht (met ruimte-voor-ruimte-recht), in Noordeinde 2 is één overeenkomst gesloten voor de uitgifte van twee ruimte-voor-ruimte-rechten en in Noordeinde 4 is een overeenkomst afgesloten voor één ruimte-voor-ruimterecht.

Door de interne projectreorganisatie en een tekort aan capaciteit heeft het project vertraging opgelopen. Hierdoor wordt, in combinatie met verslechterde marktomstandigheden, een uitdaging om de kavels te verkopen volgens de planning. Om de vertraging en mogelijke tekorten op het project te voorkomen zal nagedacht worden over de huidige verkaveling en het verkoopproces zo efficiënt mogelijk trachten te organiseren. De planning blijft ongewijzigd ten opzichte van 2022, echter is er weinig ruimte over voor mogelijke uitlopen in de planning. Het project zal blijven doorlopen tot en met 2028. In 2028 zal er minder plancapaciteit nodig zijn, waardoor de extra plankosten lager zullen uitvallen dan in een vol bezet jaar. De looptijd van de grondexploitatie is afhankelijk van het tempo van de particuliere ontwikkelingen en de afzet van de gemeentelijke kavels. Het projectteam zal de voortgang van de afzet van de percelen en rechten nauwgezet monitoren en zal de fasering indien nodig bijstellen. In de geactualiseerde grondexploitatie zijn, vanuit het voorzichtigheidsprincipe, alleen de opbrengsten opgenomen van de verkoop van de gemeentelijke kavels, waarbij de kavels waar een relatief groot risico, zoals onzekerheid van een ontsluiting van de kavel, niet zijn opgenomen.

De mogelijke opbrengsten van de verkoop van de ruimte-voor-ruimte rechten aan de bestaande eigenaren in het gebied worden pas opgenomen als er een overeenkomst gesloten is met een particulier. Uit de huidige ervaring blijkt dat er tot nu toe minder animo is voor de aankoop van de ruimte-voor-ruimte rechten door de bestaande eigenaren in het plangebied dan aanvankelijk de verwachting was. De strategie is om meer te richten op de verkoop van de gemeengelijke kavels. Met de actieve verkoop van de gemeente kavels wordt er ook naar gestreefd om het gebied snel tot ontwikkeling te brengen om zo ook de bestaande eigenaren te bewegen hun kavel tot ontwikkeling te brengen. Uit de verkavelingsstudie is gebleken dat er 6 optionele gemeentelijke kavels mogelijk zijn in het gebied, die eveneens niet meegenomen zijn in de opbrengsten. Dit zijn kavels die wel een wijzigingsbevoegdheid hebben, maar vanwege ruimtelijke kwaliteit niet de prioriteit hebben om te ontwikkelen. Deze kavels kunnen worden verkocht indien dit noodzakelijk is om het resultaat van de grondexploitatie neutraal dan wel positief te houden of bepaalde kavels niet geschikt zijn voor woningbouw.

31/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

Tabel woningbouw Ruimte-voor-Ruimte De Groenzoom Noordeinde (kavels/ruimte-voor-ruimte-rechten) Planning woningbouw (aantal woningen) Begroot te realiseren

Totaal Ruimte voor ruimte groenzoom Noordeinde Totaal woningbouw

18 18

18 18

2023 8 8

2024 9 9

2025 0 0

2026 1 1

2027 0 0

In bovenstaande tabel is nog geen rekening gehouden met de verkoop van ruimte voor ruimte rechten aan particulieren waar nu nog geen overeenkomst of gesprekken lopen. Duurzaamheid Voor de nog te realiseren woningen is het gemeentelijk beleid op basis van het kader Duurzame Gebiedsontwikkeling (DGO) van toepassing. B. Risico’s Het project Ruimte-voor-Ruimte De Groenzoom kent de volgende projectspecifieke risico’s: - Het risico dat de twee laatste kavels in Bovenberkel I niet (allebei) ontwikkeld kunnen worden waardoor minder opbrengsten in de grondexploitatie binnenkomen. - De afzet van vrije kavels gaat trager dan gepland. Het gevolg hiervan is dat er meer plankosten nodig zijn en de rentelasten over de gemaakte kosten langer doorlopen. Bij een eventuele vertraging zal het projectteam trachten deelgebieden, daar waar dit kan, naar voren te halen. - In Noordeinde 3 bevindt zich een CO2-leiding waardoor er een risico bestaat voor de opbrengsten aangezien hier 2 kavels zijn ingetekend om te worden uitgegeven. Bouwen in de nabijheid van een CO 2leiding is sterk gereguleerd en dient onderzocht te worden of er een haalbare verkaveling gemaakt kan worden waar één of meerdere wooneenheden gebouwd mogen worden. Daarnaast wordt ook gekeken naar de inzet van reservekavels in een ander deelgebied. Hiervoor dient wel een bestemmingsplanwijziging plaats te vinden.

- Door interne projectreorganisatie(s) en gebrek aan capaciteit bestaat de kans dat de verkoop van de gemeentelijke kavels met 1 jaar opschuift. Om dit te voorkomen zal, indien dit optreedt, gekeken moeten worden om extern personeel in te huren. Bovengenoemde risico’s zijn vertaald in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ kent Ruimte voor Ruimte De Groenzoom een midden risicoprofiel. Dit is ongewijzigd gebleven ten opzichte van 2022. Tabel risicoprofiel 2022-2023 RvR Groenzoom Noordeinde

2022 Midden

2023 Midden

32/38

T23.01274

MPG 2023 – Toelichting per project

9. Landscheidingspark Horeca A. Toelichting 1. Het project De aanleg van het Annie M.G. Smidtpark is afgerond en in gebruik. In het park is in het zuidelijk plandeel een horecagelegenheid voorzien bestaande uit een restaurant met bowlingbanen, een terras en een speelvoorziening, welke te bereiken is via het terras. Er worden ten laste van de grondexploitatie 120 parkeerplaatsen aangelegd. In het bestemmingsplan voor het Landscheidingspark is hierop voorgesorteerd door een wijzigingsbevoegdheid op te nemen in het bestemmingsplan. 2. Voortgang en projectbeheersing Op 15 december 2017 ondertekenden we de overeenkomst voor de grondverkoop en daarmee de realisatie van een horecapaviljoen. Op 29 januari 2019 is de omgevingsvergunning voor het de bouw van het paviljoen verleend. De grond is 15 augustus 2019 in eigendom overgedragen aan de ontwikkelende partij. De planning is om het gebouw nog in 2023 te realiseren. De werkzaamheden aan het openbaar gebied (aanleg parkeerterrein) loopt parallel aan de bouw van het paviljoen. Het merendeel van de werkzaamheden wordt naar verwachting in 2023 afgerond, in 2024 zullen de laatste werkzaamheden waarschijnlijk plaatsvinden. 3. Programma en productie Het exploitatiegebied is circa 4.850 m² groot. Hiervan hebben we 1.750 m² uitgegeven voor het horecapaviljoen (restaurant en terras). Daarnaast geven we ca.