[T22.05296] Aangepaste rekensystematiek project Ruimte voor Ruimte Groenzoom

Rekensystematiek Ruimte-voor-Ruimte Groenzoom

Afdeling: Ruimte en Economie Versienummer: 2.0 Datum: 9 februari 2023 Corsanummer: T22.05296 DISCLAIMER: WIJZIGINGEN IN WET- EN REGELGEVING KUNNEN INVLOED HEBBEN OP DE ONDERHAVIGE

REKENSYSTEMATIEK RUIMTE-VOOR-RUIMTE GROENZOOM. DE DEFINITIEVE BEREKENING KAN HIERDOOR AFWIJKEN TEN OPZICHTE VAN DE IN DIT STUK BESCHREVEN SYSTEMATIEK EN REKENVOORBEELDEN.

1. Grondwaardebepaling (gewijzigd) De basis van beoogde rekensystematiek blijft de rekensystematiek zoals vastgelegd door de gemeenteraad op 31 mei 2012. De berekening van het Ruimte-voor-Ruimte recht is in de aangepaste rekensystematiek, net zoals de oorspronkelijke regeling, gebaseerd op de vigerende kaderbrief grondprijzen voor vrije kavels. De kaderbief grondprijzen wordt jaarlijks geactualiseerd. De oorspronkelijk regeling was gebaseerd op een kaderbrief grondprijzen (2012) die geen bandbreedte kende voor de eerste drempel en ook geen verschil maakte in de kwaliteit van een locatie. De kaderbrief grondprijzen 2022 kent een prijsbandbreedte voor de eerste 750 m² van € 466/m² € 612/m² (ex. Btw). De prijs is afhankelijk van de locatie. Voor de kavels in het projectgebied gelden de kwalificaties top en bijzondere locatie voor de berekening van het Ruimte-voor-Ruimte recht en/of aankoop van de vrije kavels van de gemeente in het projectgebied de Groenzoom. De kavels die zich bevinden aan de Noordersingel zijn gekwalificeerd als toplocatie met een prijs van € 576/m² en aan de Groenzoom als bijzonder met een prijs € 559/m². De aanvullende oppervlaktes (i.e. 250 m² extra en vervolgens (cumulatief) meer dan 1000 m²) kennen respectievelijk een vaste eenheidsprijs (ongeachte locatie) van € 357/m² en € 275/m² en water tegen € 31/m².

Figuur 1: Berekeningssystematiek Ruimte-voor-Ruimte recht (prijspeil 1-1-2022)

Pagina 2 van 16

Grondprijzen Groenzoom met Ruimte-voor-Ruimte prijspeil 2022 Toplocatie

€/m² (ex. BTW)

1

2

750 m

€

576

2

250 m2

€

357

3

2

€

275

>1000 m

€/m² (ex. BTW)

Bijzondere locatie 1

750 m

2

€

559

2

2

250 m

€

357

3

>1000 m

2

€

275

2

€

€ €/m² (ex. BTW)

Uitgeefbaar water elke kavel Water

m

31

Figuur 2: prijsstaffel de Groenzoom (excl. btw)

2. Bepaling van de kosten die afgetrokken worden van de kavelprijs (ongewijzigd) Dit zijn de kosten die afgetrokken worden van de totale kavelprijs om te komen tot de prijs voor het recht en zijn: a) b) c) d)

Grondverwerving - € 51/m² kavel (ex. btw) Aansluitkosten - € 7.280 per recht (ex. Btw) Ontsluiting - € 10.400/recht (ex. Btw) Gemeentelijke apparaatskosten - € 15.240/recht (vrij van btw)

De kosten a t/m c worden gedragen door de zelfontwikkelaar (bestaande eigenaar) en kostenpost d is reeds verwerkt in de te betalen Ruimte-voor-Ruimterecht. 3. Incentive aankoop Ruimte-voor-Ruimte-recht (gewijzigd) In de praktijk is gebleken dat de incentive van 10% niet het beoogde effect heeft gehad om de verkoop van de Ruimte-voor-Ruimte rechten te bespoedigen. De toepassing van een incentive van 40% blijkt genoeg te zijn om kopers te interesseren voor de aankoop van een Ruimte-voor-Ruimte recht. In de aangepaste rekensystematiek is deze 40% toegepast. 4. Bepaling minimumprijs van Ruimte-voor-Ruimte-recht Het Ruimte-voor-Ruimterecht kent een minimumafdracht, welke vanaf 2012 niet meer is geïndexeerd. Indien wij dit bedrag (€ 181.321) met terugwerkende kracht zouden indexeren met een relatief (aangenomen) laag percentage (1,5%) naar 1-1-2021, dan zou het minimumbedrag uitkomen op ca. € 198.000,-. Om verwarring te voorkomen, adviseren wij het bedrag van € 181.321,- aan te houden met als prijspeildatum 1-1-2021, waarbij wel de posten bijdrage stadsregio en fonds bovenwijks verwijderd worden. Wij adviseren dit minimumbedrag, op haar componenten, per 1-1-2022 te indexeren met de kostenprijsstijgingen. Hierdoor wordt het minimumbedrag per 1-1-2022 € 183.206.

Pagina 3 van 16

5. Opslag waardevermeerdering door volume woning (ongewijzigd) In de oorspronkelijke regeling was een opslag van 5% over het Ruimte-voor-Ruimte recht opgenomen voor woningvolumes groter dan 750 m³. Deze opslag vindt haar oorsprong in het provinciaal beleid aangezien de provincie volumes van woningen in de buitengebieden beperkte tot 750 m³. De provincie heeft dit beleid in het kader van Ruimte-voor-Ruimte echter losgelaten. In de aangepaste rekensystematiek is deze opslag niet gewijzigd. Dit is gedaan zodat enerzijds de woningvolumes beheersbaar blijven in het gebied en anderzijds bij een vergroting van het woningvolume een deel van de waardevermeerdering wordt afgedragen aan de gemeente en hiermee geïnvesteerd wordt in het gebied. Dit is tevens bedoeld om excessieve winsten en speculatie te voorkomen. Bij de toepassing van deze regeling bij kavelkopers dient men dit bedrag vrij van btw in rekening te brengen aangezien de kavelprijzen per eenheid vastliggen. In deze prijs zit een component grondwaarde (VON) en een component Ruimte-voor-Ruimte-recht (vrij van btw). De opslag van 5% wordt berekend over het laatstgenoemde en is dus vrij van btw. De opslag wordt per 75 m³ berekend. 6. Additionele aankoop kavel door bestaande eigenaar Groenzoom (toegevoegd) Onder de oorspronkelijke regeling wordt uitgegaan van twee verkoopmogelijkheden, te weten: i.

Verkoop van een Ruimte-voor-Ruimte recht aan een bestaande eigenaar in de Groenzoom; ii. Vrije kavelverkoop aan particulieren (zijnde niet bestaande eigenaren). Echter is het voorgekomen dat een bestaande eigenaar naast een Ruimte-voor-Ruimte recht tevens een (deel) van een aangrenzend gemeentelijk perceel wilde kopen. De oorspronkelijke regeling en rekensystematiek heeft hier niet in voorzien. Een kavel in de Ruimte-voor-Ruimte Groenzoom bestaat uit 2 componenten: 1) Een grondwaarde; en 2) Ruimte-voor-Ruimte recht component. Om in de aankoop van een aangrenzend gemeentelijk perceel te voorzien hebben we de aangepaste rekensystematiek aangevuld met het volgende: Indien een bestaande eigenaar in het plangebied een recht én een stuk aangrenzend perceel wil aankopen van de gemeente, dan wordt het recht over het totaal berekend alsof het bestaande en het nieuwe perceel samengevoegd zijn. De reden hiervoor is dat anders bestaande eigenaren 2 keer de eerste dure meters zouden moeten betalen voor het Ruimte-voor-Ruimte recht, wat niet redelijk zou zijn. Daarnaast betalen de bestaande eigenaren (optanten) de getaxeerde agrarische waarde voor de aan te kopen grond van de gemeente. De voorwaarden om in aanmerking te komen voor deze berekening en de aankoop tegen agrarische waarde zijn (cumulatief): - Dat de eigen inbreng van de kavel minimaal 67% moet zijn van het totaal.

- Dat er geen Ruimte-voor-Ruimte recht rust op de aanvullend aan te kopen kavel van de gemeente. Wordt niet voldaan aan bovenstaande cumulatieve voorwaarden, dan zal de aan te kopen grond verkocht worden tegen de waarde voor woningbouw op basis van de Kaderbrief grondprijzen in de categorie waar de grond onder valt (top/bijzonder).

Pagina 4 van 16

Rekenvoorbeelden Hieronder zijn 4 voorbeeldberekeningen voor de volgende situatie beschreven: 1) Aankoop gemeentelijke grond met Ruimte-voor-Ruimte recht 2) Aankoop van een Ruimte-voor-Ruimte recht door bestaande grondeigenaar 3) Aankoop van een Ruimte-voor-Ruimte recht en additionele aankoop van gemeentelijke grond door bestaande grondeigenaar (voorwaarden punt 6 van bijlage 2) 4) Aankoop van een Ruimte-voor-Ruimte recht en additionele aankoop van gemeentelijke grond door bestaande grondeigenaar, eigen inbreng < 67%

Ad 1a) Aankoop gemeentelijke kavel met Ruimte-voor-Ruimte recht (inhoud woning 750 m³) -

Aanname gemeentelijke grond: aankoop 1.000 m² kavel; Kwaliteitsclassificatie: bijzonder Inhoud woning: 750 m³ -

Ruimte-voor-Ruimte recht: € 310.165 (vrij van btw) + Grondwaarde: € 305.120 (incl. btw)

Stap 1: Bepaling van de marktwaarde kavel o.b.v. kaderbrief grondprijzen 2022 Een kavel van 1.000 m² heeft een waarde van € 615.285 (incl. btw), die bestaat uit een: - Grondwaarde component En - Ruimte-voor-Ruimte recht component Resultante Ruimte-voor-Ruimte-recht: Grondwaarde: Totaal

€ 310.165 (vrij van btw) € 305.120 (incl. btw) € 615.285 (incl. btw)

Pagina 5 van 16

Ad 1b) Aankoop gemeentelijke kavel met Ruimte-voor-Ruimte recht (inhoud woning 900 m³) -

Aanname gemeentelijke grond: aankoop 1.000m² kavel; Kwaliteitsclassificatie: bijzonder Inhoud woning: 900m³ -

-

Ruimte-voor-Ruimte recht: € 341.182 (vrij van btw)  Basis Ruimte-voor-Ruimte recht: € 310.165 (vrij van btw) +  Opslag (5%) extra woningvolume: € 31.017 (vrij van btw) + Grondwaarde: € 305.120 (incl. btw)

Stap 1: Bepaling van de grondwaarde kavel o.b.v. kaderbrief grondprijzen 2022 Een kavel van 1.000 m² heeft een waarde van € 615.285 (incl. btw), die bestaat uit een: - Grondwaarde component En - Ruimte-voor-Ruimte recht component Stap 2: Bereken opslag over extra woningvolume meer dan 750 m³ Bij een woningvolume groter dan 750 m³ wordt 5% opslag berekend over het basisrecht, per 75 m³. Het extra volume bedraagt in dit geval 150 m³ (=900 m³ - 750 m³). Dit resulteert in de volgende opslag: (150 m³/75 m³) * 5% * € 310.165 = € 31.017. Resultante Ruimte-voor-Ruimte-recht: Opslag extra woningvolume: Grondwaarde: Totaal

€ 310.165 (vrij van btw) € 31.017 (vrij van btw) € 305.120 (incl. btw) € 646.302 (incl. btw)

Pagina 6 van 16

Ad 2a) Aankoop Ruimte-voor-Ruimte recht door bestaande eigenaar (volume woning 750 m³) -

Grootte kavel bestaand eigendom: 1.000 m²; Kwaliteitsclassificatie: bijzonder Inhoud woning: 750 m³ -

Ruimte-voor-Ruimte recht: € 310.165 (vrij van btw)

Stap 1: Bepaling van de grondwaarde kavel o.b.v. kaderbrief grondprijzen 2022 Een kavel van 1.000 m² heeft een waarde van € 615.285 (incl. btw), welke bestaat uit een: - Grondwaarde component En - Ruimte-voor-Ruimte recht component Stap 2: Bepaling van de kosten die afgetrokken worden van de grondprijs Dit zijn de kosten voor: a) Grondverwerving - € 51/m² kavel (ex. btw) - € 51.000 (excl. btw) b) Aansluitkosten - € 7.280 per recht (ex. btw) - € 7.280 (excl. btw) c) Ontsluiting - € 10.400/recht (ex. btw) - € 10.400 (excl. btw) d) Gemeentelijke apparaatskosten - € 15.240/recht (vrij van btw) - € 15.240 (vrij van btw) De items a t/m c dienen vermenigvuldigd te worden met 1,21 (21% btw) De totale kosten die in mindering gebracht worden op de grondprijs zijn in dit voorbeeld € 98.343 (incl. btw) Stap 3: Bepaling van Ruimte-voor-Ruimte-recht waarde Stap 1 minus Stap 2: € 615.285 - € 98.343 = € 516.942,Stap 4: Verwerken van de korting – minus 40% Stap 3 vermenigvuldigen met 60% (100% – 40%): € 516.942 x 0,6 = € 310.165,Resultante Ruimte-voor-Ruimte-recht: Totaal

€ 310.165 (vrij van btw) € 310.165 (vrij van btw)

Pagina 7 van 16

Ad 2b) Aankoop Ruimte-voor-Ruimte recht door bestaande eigenaar (volume woning 900m³) -

Aanname: kavel in eigendom 1.000 m²; Kwaliteitsclassificatie: bijzonder Inhoud woning: 900 m³ -

Ruimte-voor-Ruimte recht: € 341.182 (vrij van btw)  Basis Ruimte-voor-Ruimte recht: € 310.165 (vrij van btw) +  Opslag (5%) extra woningvolume: € 31.017 (vrij van btw)

Stap 1: Bepaling van de grondwaarde kavel o.b.v. kaderbrief grondprijzen 2022 Een kavel van 1.000 m² heeft een waarde van € 615.285 (incl. btw), welke bestaat uit een: - Grondwaarde component En - Ruimte-voor-Ruimte recht component Stap 2: Bepaling van de kosten die afgetrokken worden van de grondprijs Dit zijn de kosten voor: a) Grondverwerving - € 51/m² kavel (ex. btw) - € 51.000 (excl. btw) b) Aansluitkosten - € 7.280 per recht (ex. btw) - € 7.280 (excl. btw) c) Ontsluiting - € 10.400/recht (ex. btw) - € 10.400 (excl. btw) d) Gemeentelijke apparaatskosten - € 15.240/recht (vrij van btw) - € 15.240 (vrij van btw) De items a t/m c dienen vermenigvuldigd te worden met 1,21 (21% btw) De totale kosten die in mindering gebracht worden op de grondprijs zijn in dit voorbeeld € 98.343 (incl. btw) Stap 3: Bepaling van Ruimte-voor-Ruimte-recht waarde Stap 1 minus Stap 2: € 615.285 - € 98.343 = € 516.942,Stap 4: Verwerken van de korting – minus 40% Stap 3 vermenigvuldigen met 60% (100% – 40%): € 516.942 x 0,6 = € 310.165,Stap 5: Bereken opslag over extra woningvolume meer dan 750m³ Bij een woningvolume groter dan 750 m³ wordt 5% opslag berekend over het basisrecht, per 75 m³. Het extra volume bedraagt in dit geval 150m³ (=900 m³ - 750 m³). Dit resulteert in de volgende opslag: (150 m³/75 m³) * 5% * € 310.165 = € 31.017.

Resultante Nettoprijs basis Ruimte-voor-Ruimte-recht: Opslag extra woningvolume: Totaal

€ 310.165 (vrij van btw) € 31.017 (vrij van btw) € 341.182 (incl. btw) Pagina 8 van 16

Ad 3a) Aankoop van een RvR-recht en additionele aankoop van gemeentelijke grond door bestaande eigenaar (inhoud woning 750 m³) Voorwaarden (cumulatief): - Eigen inbreng van kavel minimaal 67% van het totaal - Geen Ruimte-voor-Ruimte-recht rustend op de aan te kopen kavel van de gemeente Aannames: - Aankoop van 200m² grond van de gemeente; - Grootte kavel bestaand eigendom: 800 m² - Kwaliteitsclassificatie: bijzonder - Inhoud woning: 750 m³ - Getaxeerde agrarische (fictieve) waarde gemeentelijk perceel: € 50/m² (k.k.) -

Ruimte-voor-Ruimte recht: € 310.165 (vrij van btw) + Grondwaarde: € 10.000 (k.k.)

Stap 1: Bepaling van de grondwaarde kavel o.b.v. kaderbrief grondprijzen 2022 Een kavel van 1.000 m² heeft een waarde van € 615.285 (incl. btw), welke bestaat uit een: - Grondwaarde component En - Ruimte-voor-Ruimte recht component Bij de bepaling van het recht wordt ervan uitgegaan alsof het 1 perceel betreft zodat niet de dure meters dubbel worden gerekend. Stap 2: Bepaling van de kosten die afgetrokken worden van de grondprijs Dit zijn de kosten voor: a) Grondverwerving - € 51/m² kavel (ex. btw) - € 51.000 (excl. btw) b) Aansluitkosten - € 7.280 per recht (ex. btw) - € 7.280 (excl. btw) c) Ontsluiting - € 10.400/recht (ex. btw) - € 10.400 (excl. btw) d) Gemeentelijke apparaatskosten - € 15.240/recht (vrij van btw) - € 15.240 (vrij van btw) De items a t/m c dienen vermenigvuldigd te worden met 1,21 (21% btw) De totale kosten die in mindering gebracht worden op de grondprijs zijn in dit voorbeeld € 98.343 (incl. btw) Stap 3: Bepaling van Ruimte-voor-Ruimte-recht waarde Stap 1 minus Stap 2: € 615.285 - € 98.343 = € 516.942,-

Pagina 9 van 16

Stap 4: Verwerken van de korting – minus 40% Stap 3 vermenigvuldigen met 60% (100% – 40%): € 516.942 x 0,6 = € 310.165,Stap 5: Bepaling agrarische waarde aan te kopen kavel van gemeente Middels een taxatie wordt de waarde van het aan te kopen kavel bepaald. In dit geval is een fictief bedrag aangenomen van € 50/m² (k.k.). Dit resulteert in een totaalprijs van € 10.000 (k.k.). Resultante Nettoprijs Ruimte-voor-Ruimte-recht: € 310.165 (vrij van btw) Grondwaarde (agrarisch): € 10.000 (k.k.) Totaal € 320.165 (k.k.)

Pagina 10 van 16

Ad 3b) Additionele aankoop van gemeentelijke grond door bestaande eigenaar (inhoud woning 900 m³) Voorwaarden (cumulatief): - Eigen inbreng van kavel minimaal 67% van het totaal - Geen Ruimte-voor-Ruimte-recht rustend op de aan te kopen kavel van de gemeente Aannames: - Aankoop van 200m² grond van de gemeente; - Grootte kavel bestaand eigendom: 800 m² - Kwaliteitsclassificatie: bijzonder - Inhoud woning: 900 m³ - Getaxeerde agrarische waarde gemeentelijk perceel: € 50/m² (k.k.) -

-

Ruimte-voor-Ruimte recht: € 341.182 (vrij van btw)  Basis Ruimte-voor-Ruimte recht: € 310.165 (vrij van btw) +  Opslag (5%) extra woningvolume: € 31.017 (vrij van btw) + Grondwaarde: € 10.000 (k.k.)

Stap 1: Bepaling van de grondwaarde kavel o.b.v. kaderbrief grondprijzen 2022 Een kavel van 1.000m² heeft een waarde van € 615.285 (incl. btw), welke bestaat uit een: - Grondwaarde component En - Ruimte-voor-Ruimte recht component Bij de bepaling van het recht wordt ervan uitgegaan alsof het 1 perceel betreft zodat niet de dure meters dubbel worden gerekend. Stap 2: Bepaling van de kosten die afgetrokken worden van de grondprijs Dit zijn de kosten voor: a) Grondverwerving - € 51/m² kavel (ex. btw) - € 51.000 (excl. btw) b) Aansluitkosten - € 7.280 per recht (ex. btw) - € 7.280 (excl. btw) c) Ontsluiting - € 10.400/recht (ex. btw) - € 10.400 (excl. btw) d) Gemeentelijke apparaatskosten - € 15.240/recht (vrij van btw) - € 15.240 (vrij van btw) De items a t/m c dienen vermenigvuldigd te worden met 1,21 (21% btw) De totale kosten die in mindering gebracht worden op de grondprijs zijn in dit voorbeeld € 98.343 (incl. btw) Stap 3: Bepaling van Ruimte-voor-Ruimte-recht waarde Stap 1 minus Stap 2: € 615.285 - € 98.343 = € 516.942,-

Pagina 11 van 16

Stap 4: Verwerken van de korting – minus 40% Stap 3 vermenigvuldigen met 60% (100% – 40%): € 516.942 x 0,6 = € 310.165,Stap 5: Bereken opslag over extra woningvolume meer dan 750m³ Bij een woningvolume groter dan 750 m³ wordt 5% opslag berekend over het basisrecht, per 75 m³. Het extra volume bedraagt in dit geval 150 m³ (=900 m³ - 750 m³). Dit resulteert in de volgende opslag: (150 m³/75 m³) * 5% * € 310.165 = € 31.017. Stap 6: Bepaling agrarische waarde aan te kopen kavel van gemeente Middels een taxatie wordt de waarde van het aan te kopen kavel bepaald. In dit geval is een fictief bedrag aangenomen van € 50/m² (k.k.). Dit resulteert in een totaalprijs van € 10.000 (k.k.). Resultante Nettoprijs Ruimte-voor-Ruimte-recht: Opslag extra woningvolume: Grondwaarde (agrarisch): Totaal

€ 310.165 (vrij van btw) € 31.017 (vrij van btw) € 10.000 (k.k.) € 351.182 (k.k.)

Pagina 12 van 16

Ad 4a) Additionele aankoop van gemeentelijke grond kavel door bestaande eigenaar, eigen inbreng <67% (inhoud woning 750 m³) Aangezien niet voldaan wordt aan de voorwaarde van de eigen inbreng van minimaal 67% van het totaal, zal de waarde van de gemeentelijke grond bepaald worden op basis van de kaderbrief grondprijzen. Aangezien er niet wordt voldaan aan de voorwaarden, kan het Ruimte-voor-Ruimte-recht niet worden berekend op basis van de 2 samengevoegde kavels (particuliere kavel + gemeentelijke kavel), maar dienen ze separaat te worden bepaald. Aannames: - Aankoop van 500 m² grond van de gemeente; - Grootte kavel bestaand eigendom: 500 m² - Kwaliteitsclassificatie: bijzonder - Inhoud woning: 750 m³ - Locatie gemeentegrond: achterzijde (afhankelijk per casus) -

Ruimte-voor-Ruimte recht particuliere kavel: € 183.207 (vrij van btw) + Ruimte-voor-Ruimte recht gemeentelijke kavel: € 183.207 (vrij van btw) + Grondwaarde gemeentelijke kavel: € 154.988 (incl. btw)

Stap 1: Bepaling van de grondwaarde kavel o.b.v. kaderbrief grondprijzen 2022 Een kavel van 500 m² heeft een waarde van € 338.195 (incl. btw), welke bestaat uit een: - Grondwaarde component En - Ruimte-voor-Ruimte recht component Stap 2: Bepaling van de kosten die afgetrokken worden van de grondprijs Dit zijn de kosten voor: a) Grondverwerving - € 51/m² kavel (ex. btw) - € 51.000 (excl. btw) b) Aansluitkosten - € 7.280 per recht (ex. btw) - € 7.280 (excl. btw) c) Ontsluiting - € 10.400/recht (ex. btw) - € 10.400 (excl. btw) d) Gemeentelijke apparaatskosten - € 15.240/recht (vrij van btw) - € 15.240 (vrij van btw) De items a t/m c dienen vermenigvuldigd te worden met 1,21 (21% btw) De totale kosten die in mindering gebracht worden op de grondprijs zijn in dit voorbeeld € 67.488 (incl. btw) Stap 3: Bepaling van Ruimte-voor-Ruimte-recht waarde Stap 1 minus Stap 2: € 338.195 - € 67.488 = € 270.707,-

Pagina 13 van 16

Stap 4: Verwerken van de korting – minus 40% Stap 3 vermenigvuldigen met 60% (100% – 40%): € 270.707 x 0,6 = € 162.424,Dit bedrag is lager dan het minimumbedrag van € 183.207 die betaald moet worden voor een Ruimte-voorRuimte-recht. Stap 5: Bepaling grondwaarde aan te kopen kavel van gemeente In het rekenvoorbeeld is ervan uitgegaan dat het gemeentelijk perceel zich achter de particuliere kavel bevindt. Dit resulteert in een grondwaarde van (cf. kaderbrief grondprijzen): (250 m² * € 559/m² + 250 m² * € 357/m²) * 1,21 = € 277.090 (incl. btw), deze bestaat uit een: -

Grondwaarde component - € 93.883 (incl. btw) En Ruimte-voor-Ruimte recht component - € 183.207 (vrij van btw)

Resultante Ruimte-voor-Ruimte-recht particulier kavel: € 183.207 (vrij van btw) Ruimte-voor-Ruimte-recht gemeentelijke kavel: € 183.207 (vrij van btw) Grondwaarde: € 93.883 (incl. btw) Totaal € 460.297 (incl. btw)

Pagina 14 van 16

Ad 4b) Additionele aankoop van gemeentelijke grond kavel door bestaande eigenaar, eigen inbreng <67% (inhoud woning 900 m³) Aangezien niet voldaan wordt aan de voorwaarde van de eigen inbreng van minimaal 67% van het totaal, zal de waarde van de gemeentelijke grond bepaald worden op basis van de kaderbrief grondprijzen. Aangezien er niet wordt voldaan aan de voorwaarden kan het Ruimte-voor-Ruimte-recht niet worden berekend op basis van de 2 samengevoegde kavels (particuliere kavel + gemeentelijke kavel). Aannames: - Aankoop van 500 m² grond van de gemeente; - Grootte kavel bestaand eigendom: 500 m² - Kwaliteitsclassificatie: bijzonder - Inhoud woning: 900 m³ - Locatie gemeentegrond: achterzijde (afhankelijk per casus) -

Ruimte-voor-Ruimte recht particuliere kavel: € 183.207 (vrij van btw) + Ruimte-voor-Ruimte recht gemeentelijke kavel: € 183.207 (vrij van btw) + Grondwaarde gemeentelijke kavel: € 154.988 (incl. btw) + Opslag (5%) extra woningvolume: € 36.641 (vrij van btw)

Stap 1: Bepaling van de grondwaarde kavel o.b.v. kaderbrief grondprijzen 2022 Een kavel van 500 m² heeft een waarde van € 338.195 (incl. btw), welke bestaat uit een: - Grondwaarde component En - Ruimte-voor-Ruimte recht component Stap 2: Bepaling van de kosten die afgetrokken worden van de grondprijs Dit zijn de kosten voor: a) Grondverwerving - € 51/m² kavel (ex. btw) - € 51.000 (excl. btw) b) Aansluitkosten - € 7.280 per recht (ex. btw) - € 7.280 (excl. btw) c) Ontsluiting - € 10.400/recht (ex. btw) - € 10.400 (excl. btw) d) Gemeentelijke apparaatskosten - € 15.240/recht (vrij van btw) - € 15.240 (vrij van btw) De items a t/m c dienen vermenigvuldigd te worden met 1,21 (21% btw) De totale kosten die in mindering gebracht worden op de grondprijs zijn in dit voorbeeld € 67.488 (incl. btw) Stap 3: Bepaling van Ruimte-voor-Ruimte-recht waarde Stap 1 minus Stap 2: € 338.195 - € 67.488 = € 270.707,-

Pagina 15 van 16

Stap 4: Verwerken van de korting – minus 40% Stap 3 vermenigvuldigen met 60% (100% – 40%): € 270.707 x 0,6 = € 162.424,Dit bedrag is lager dan het minimumbedrag van € 183.207 die betaald moet worden voor een Ruimte-voorRuimte-recht. Stap 5: Bepaling grondwaarde aan te kopen kavel van gemeente In het rekenvoorbeeld is ervan uitgegaan dat het gemeentelijk perceel zich achter de particuliere kavel bevindt. Dit resulteert in een grondwaarde van (cf. kaderbrief grondprijzen): (250 m² * € 559/m² + 250 m² * € 357/m²) * 1,21 = € 277.090 (incl. btw), deze bestaat uit een: -

Grondwaarde component - € 93.883 (incl. btw) En Ruimte-voor-Ruimte recht component - € 183.207 (vrij van btw)

Stap 6: Bereken opslag over extra woningvolume meer dan 750m³ Bij een woningvolume groter dan 750 m³ wordt 5% opslag berekend over het basisrecht, per 75 m³. Het extra volume bedraagt in dit geval 150 m³ (=900 m³ - 750 m³). Aangezien we te maken hebben met 2 separate kavels zal de opslag berekend worden over de Ruimte-voor-Ruimte-rechten van beide kavels. Dit resulteert in de volgende opslag: (150 m³/75 m³) * 5% * (€ 183.207 + € 183.207) = € 36.641. Resultante Ruimte-voor-Ruimte-recht particulier kavel: € 183.207 (vrij van btw) Ruimte-voor-Ruimte-recht gemeentelijke kavel: € 183.207 (vrij van btw) Opslag extra woningvolume: € 36.641 (vrij van btw) Grondwaarde: € 93.883 (incl. btw) Totaal € 496.938 (incl. btw)

Pagina 16 van 16