[T22.01077] Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022Algemene toelichting
Tekst van het document
Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2022 Algemene toelichting
www.lansingerland.nl
MPG 2022 – Algemene toelichting
T22.01077
Inhoudsopgave 1
Inleiding ..................................................................................................................... 3 1.1 Leeswijzer ............................................................................................................ 5
2
Woningbouw ............................................................................................................... 6 2.1 Inleiding ............................................................................................................... 6
3
4
5
6
2.2
Woningmarktafspraken met de Regio Rotterdam .............................................................. 6
2.3
Woningbouwplanning ............................................................................................... 7
2.4
Relatie woningbouwprogramma en financiën .................................................................. 8
2.5
Duurzaamheid ........................................................................................................ 8
Bedrijventerreinen ..................................................................................................... 10 3.1 Inleiding ............................................................................................................. 10 3.2
Vraag en aanbod ................................................................................................... 10
3.3
Fasering ............................................................................................................. 11
Uitgangspunten van de grondexploitaties ......................................................................... 12 4.1 Projecten en programma ......................................................................................... 12 4.2
Looptijd van de projecten ....................................................................................... 14
4.3
Grondprijzen ....................................................................................................... 14
4.4
Parameters ......................................................................................................... 15
4.4.1
Kostenstijging ................................................................................................... 15
4.4.2
Opbrengstenstijging ............................................................................................ 17
4.4.3
Rente ............................................................................................................. 18
4.5
Plankosten .......................................................................................................... 19
4.6
Vennootschapsbelasting (Vpb) .................................................................................. 19
Resultaten ................................................................................................................ 20 5.1 Resultaat afgesloten projecten ................................................................................. 20 5.2
Resultaat MPG 2022 ............................................................................................... 20
5.3
Tussentijdse winstneming ........................................................................................ 21
5.4
Verwerking van het tekort en totaal voordeel ............................................................... 22
Risico’s .................................................................................................................... 23 6.1 Risicoanalyses ...................................................................................................... 23 6.2
Algemene risico’s .................................................................................................. 23
6.3
Project specifieke risico’s ....................................................................................... 23
2/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
1 Inleiding Ieder jaar actualiseren we de berekeningen van onze gemeentelijke grondexploitaties. Deze leggen we, gelijktijdig met de jaarrekening, aan de raad ter besluitvorming voor via de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Peildatum van het MPG is 1 januari 2022. Naast het MPG rapporteren we jaarlijks bij de Begroting over grote afwijkingen (peildatum 1 juli), inclusief een globale doorkijk naar de eerstvolgende actualisatie. Het MPG 2022 gaat in op de voortgang van de projecten en de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het MPG 2021. Bij de actualisatie van de grondexploitaties verwerken we de realisatie van het voorgaande jaar en kijken we vooruit rekening houdend met de actuele ontwikkelingen. Deze bestaan uit concrete afspraken die zijn gemaakt over bepaalde projecten, algemene ontwikkelingen en trends die zich voordoen op de markt voor woningbouw en bedrijventerreinen, alsook economische en financiële ontwikkelingen. We sluiten aan bij de actuele regelgeving vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de vennootschapsbelasting (Vpb) en we leggen verantwoording af over gemaakte afspraken over projecten en algemene beleidskaders zoals de nota Grondbeleid.
Woningmarkt Vorig jaar werd reeds benoemd hoe de corona-pandemie voor onzekerheid zorgde in de gebiedsontwikkeling. Ook in 2021 was de woningbehoefte onverminderd hoog en het blijft een uitdaging om op korte termijn voldoende woningen te realiseren. Het aantal woningverkopen is, ondanks corona, hoog en de woningprijzen zijn het afgelopen jaar gestegen. De vraag naar (betaalbare) woningen is nog altijd groot en door de recente ontwikkelingen neemt de druk op de woningmarkt alleen maar toe. In Lansingerland hebben we voor het merendeel van onze grondexploitatie projecten al overeenkomsten gesloten en staan de grondprijzen vast. We sloten in 2021 diverse overeenkomsten voor onder meer Westpolder-Bolwerk en Oudeland. Op 1 januari 2022 staan voor circa 400 woningen vergunningen open, waarvan een groot deel in 2021 afgegeven is. Hiermee is meer zekerheid verkregen over de realisatie van woningen in de komende jaren. Naar verwachting worden er niet minder woningen gebouwd, alleen ligt het tempo lager dan verwacht. Dit geldt voor zowel de gemeentelijke grondexploitaties als de particuliere ontwikkelingen.
3/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
Financiële ontwikkelingen De Nederlandse economie groeide in 2021 met ca. 4,8% (Bron: CBS). De groei in 2021 is vooral toe te schrijven aan de toename van het handelssaldo en de consumptie door huishoudens. Ook de overheidsconsumptie en de investeringen lagen hoger dan in 2020. Afgelopen jaar stegen in heel Nederland de woningprijzen gemiddeld met 17,85% (Bron: CBS). Ook de bouwkosten voor zowel woningen als grond- weg en waterbouw (GWW) zijn sterk gestegen, gedreven door enerzijds een tekort aan grondstoffen, bouwmaterialen en personeel en anderzijds door de aanhoudende en toenemende vraag naar woningen. De prijzen stegen daarmee ver boven verwachting. De trend van krapte in personele capaciteit in de markt lijkt zich door te zetten in 2022. Hoewel het coronavirus onder controle is, is het nog steeds onzeker en nog lastig in te schatten hoe dit zijn weerslag zal hebben op de economie en vastgoedmarkt. Vanuit verschillende kanten komen signalen over bijvoorbeeld een stijgende rente, met als gevolg een dalende bestedingsruimte.
Bedrijvenmarkt Er is een grote vraag naar grootschalige logistieke distributiecentra door het nog steeds groeiende marktaandeel van het online winkelen. Vooral op de toplocaties zien we deze groei en ook stijgende grondprijzen. De locatie is niet alleen belangrijk qua bereikbaarheid, maar ook de beschikbaarheid van goed personeel zal naar verwachting door gaan werken in de locatiekeuze van bedrijven. Het vertrouwen in de bedrijvenmarkt is groot en ontwikkelende beleggers nemen meer risico’s. Bovenstaande ontwikkelingen zien we ook terug in Lansingerland. Door onze actieve marketing en acquisitie staat Lansingerland nationaal en internationaal op de kaart. De vraag naar (grote) bedrijfskavels is er nog steeds. Dit zien we terug in verkopen en gesprekken die wij voeren met geïnteresseerde partijen. Het aanbod op onze bedrijventerreinen wordt wel steeds minder door de gerealiseerde verkopen. Bijna alle gronden op bedrijventerrein Leeuwenhoekweg zijn verkocht of onder optie en voor Oudeland loopt de verkoop op dit moment goed. Hoe de vraag naar bedrijfskavels zich op lange termijn ontwikkelt is onzeker. Op voorhand trachten we de verkaveling zo efficiënt mogelijk in te richten afgestemd op de marktvraag. De prijs die men bereid is te betalen voor een bedrijfskavel is sterk afhankelijk van de grootte van de kavel, de bouwmogelijkheden en de sector waarin het bedrijf actief is.
Differentiatie van grondprijzen is dan ook nodig. Hier blijven wij op inspelen met ons grondprijsbeleid door te werken met een bandbreedte. Marktontwikkelingen onstuimig De corona-pandemie blijft – hoewel het virus onder controle lijkt - veel onzekerheid met zich mee brengen. Het blijft lastig te voorspellen wat de effecten op de bouwsector zullen zijn. Gedurende het jaar hebben we de ontwikkelingen nauwlettend gevolgd om te bepalen wat de mogelijke toekomstige effecten zijn van Corona op de gemeentelijke grondexploitaties. De meest recente ontwikkelingen en de gevolgen hiervan rondom de oorlog in Oekraïne zijn niet meegenomen in de voorliggende MPG en grondexploitaties. Ten tijde van het opstellen van (de uitgangspunten van) het MPG speelde deze sitatie nog niet. Deze oorlog zal van invloed zijn op de Nederlandse financiele sector en hiermee op de gemeentelijke grondexploitatieprojecten. Een voorbeeld hiervan is de schaarste van materialen en grondstoffen met als gevolg prijsstijgingen. De parameters voor kostenstijging hebben we gebaseerd op bronnen van eind 2021, waar geen rekening is gehouden met de gevolgen van de oorlog. 4/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
Echter is het momenteel onbekend hoe en in welke mate dit effect heeft op de resultaten. Wij houden de effecten van de onstuimige marktonwikkelingen nauwlettend in de gaten en indien zicht is op de afwijkingen op de voorliggende cijfers zullen wij hierover rapporteren bij de Begroting.
1.1 Leeswijzer Deze toelichting gaat als eerste in op de programmering en fasering van de woningbouw en de bedrijventerreinen. Vervolgens lichten we de gehanteerde uitgangspunten zoals rente, kosten- en opbrengstenstijging en voorschriften vanuit het BBV toe. Dit vormt de basis voor de actualisatie van de grondexploitaties en daarmee het MPG 2022. In hoofdstuk 5 lichten we de resultaten toe. Het MPG 2022 geeft inzicht in de verschillen ten opzichte van het MPG 2021. Tot slot geven we inzicht in de belangrijkste risico’s en het verloop hiervan. Als geheime bijlage zijn de financiële gegevens van de verschillende projecten opgenomen. Vanwege de belangen die hierbij kunnen spelen maken deze financiële projectgegevens onderdeel uit van de geheime bijlage. Op basis van de Financiële Verordening is een overzicht bijgevoegd van alle te maken kosten en opbrengsten per project voor de looptijd van het project.
5/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
2 Woningbouw 2.1 Inleiding Bij de actualisatie van de grondexploitaties voor 2022 gaan we in eerste instantie door op de bestaande programmering en fasering en houden we rekening met de actuele ontwikkelingen. Deze programmering en fasering is onder meer gebaseerd op de afspraken zoals deze zijn gemaakt in overeenkomsten met diverse ontwikkelaars, woningmarktafspraken met de regio Rotterdam en woningmarktonderzoeken. De huidige woningvoorraad in Lansingerland kenmerkt zich door eengezinswoningen en koopwoningen met een hoge gemiddelde verkoopprijs. Rekening houdend met trends en ontwikkelingen zien we dat de huidige programmering van onze woningbouwplannen op dit moment onvoldoende voorziet in de totale woningbehoefte voor de komende jaren. Het gaat dan om de grote lokale en regionale behoefte aan betaalbaar wonen, waaronder sociaal, de toenemende behoefte aan gelijkvloers wonen en de regionale behoefte aan eengezinswoningen. Omdat de behoefte en in de regionale behoefte naar Meer Evenwicht in de spreiding van sociale woningen in de Regio Rotterdam dermate groot is, kunnen we daar met de huidige woningvoorraad niet in voorzien. Willen wij in deze behoefte voorzien, dan is een toename van woningen gewenst. We onderzoeken de mogelijkheid van toevoeging binnen de bestaande projecten. Daarnaast zal ook gekeken kunnen worden naar de andere grote ontwikkellocaties.
Deze studielocaties bieden namelijk nog voldoende ruimte, qua aantallen en qua planfase, om te kunnen sturen op de woningbehoefte.
2.2 Woningmarktafspraken met de Regio Rotterdam Begin 2019 ondertekenden we het Regioakkoord met de nieuwe woningmarktafspraken met de regio Rotterdam. Doel van deze afspraken is te voorzien in voldoende woningen en met name voldoende sociale woningen, een meer evenwichtige spreiding van de sociale voorraad in de regio en een gevarieerd aanbod. De komende periode wordt het Regioakkoord geactualiseerd. Voor onze grondexploitaties zijn, samengevat, de volgende afspraken van belang: Voor onze woningvoorraadontwikkeling is de in 2021 vastgestelde woonvisie 2021-2025 leidend. Hierbij sluiten we waar mogelijk aan op de Omgevingsvisie. We zetten in op het verder uitbreiden van de woningvoorraad in Lansingerland tot ca. 11.000 aansprekende, gevarieerde en bereikbare woningen tot 2040. Daarmee groeien we als gemeente in een passend tempo naar een omvang van 75.000 inwoners in 2030/90.000 inwoners in 2040 (incl. Bleizo-West). Dit doen we toekomstbestendig, financieel weloverwogen en vanuit een breed volkshuisvestelijk perspectief. We zetten onze ‘brede aanpak sociaal’ voort. Dit betekent niet alleen het toevoegen van nieuwe sociale woningen, maar ook grote aandacht voor het behoud van de sociale voorraad in Lansingerland nu en in de toekomst.
We bieden de inwoners aansprekende, uitnodigende en bereikbare woningen aan in een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met een grote variëteit in type en prijsklassen, zowel koop als huur. De woningen zijn zowel voor starters als voor hen die willen doorstromen naar een woning die past bij de 6/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
volgende fase van het leven. We hebben extra aandacht voor betaalbare en gelijkvloerse woningen volgens de definitie van de Woonvisie 2021-2025. We zijn en blijven een gemeente waar je midden in de Randstad in een dorpse landelijke omgeving prettig kunt wonen en goede voorzieningen hebt op het gebied van winkels, scholen, openbaar vervoer, sport en recreatie. We stemmen woningbouwontwikkelingen, voorzieningen en de openbare ruimte af op de samenstelling van de samenleving. We letten goed op specifieke behoeften zoals sociale woningbouw, starters, ouderen en middeninkomens (huur en koop). Bij inbreidingslocaties en herontwikkelingen wegen we het woningbouwprogramma af rekening houdend met identiteit, woningbehoefte, differentiatie, leefbaarheids- en duurzaamheidsdoelstellingen en financiële haalbaarheid.
2.3 Woningbouwplanning In de grondexploitaties zetten we de geraamde opbrengsten uit grondverkoop uit in de tijd. Na verkoop van de (bouwrijpe) grond kan de ontwikkelende partij starten met de bouw. De oplevering vindt gemiddeld 1 tot 2 jaar later plaats, afhankelijk van de grootte en complexiteit van het project. Op basis hiervan wordt bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties ook de woningbouwplanning geactualiseerd. In deze planning nemen we ook de particuliere initiatieven mee. De woningbouwplanning verwerken we ook in de jaarlijks te actualiseren Planmonitor van de Provincie, die de regio (SvWrR) mede gebruikt om de afspraken van het Regioakkoord te monitoren. Vooralsnog denken we de geplande opleveringen van 400-500 woningen per jaar de komende jaren te kunnen halen. Dit zijn zowel particuliere (facilitaire) ontwikkelingen als grondexploitatieprojecten. Als gemeente hebben wij op opleveringen van projecten echter maar zeer beperkt invloed. In de overeenkomsten waarbij wij als gemeente de grondexploitatie voeren maken we afspraken over afname van gronden en betaalmomenten. Het is aan de ontwikkelaar om te bepalen wanneer hij start met de planuitwerking en het bouwen van de opstallen. Bij particuliere ontwikkelingen heeft de gemeente geen grondpositie en zijn we afhankelijk van het initiatief van de ontwikkelende partij.
De grafiek op de volgende pagina geeft een indicatie van de woningbouwplanning voor de komende jaren op basis van de huidige inzichten, onderverdeeld naar grondexploitaties en particuliere ontwikkelingen.
7/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
Grafiek woningbouwplanning oplevering (indicatief)
Vanaf 2024 zien we een flinke stijging van het aantal woningen. Dit komt enerzijds doordat we dan verwachten de eerste woningen van het vorig jaar in exploitatie genomen deel van project Wilderszijde op te leveren. Anderzijds zijn er in dat jaar ook een aantal grotere particuliere projecten opgenomen. De planning hiervan is echter nog onzeker en afhankelijk van het door de ontwikkelende partijen te doorlopen planontwikkelingsproces.
2.4 Relatie woningbouwprogramma en financiën De gemeente Lansingerland heeft een opgave als het gaat om het financieel gezond blijven van onze gemeente. In een continu proces van het afwegen van kansen en risico’s proberen we te voldoen aan onze ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen, de vraag vanuit de markt en het behalen van onze financiële doelstellingen. Het woningbouwprogramma in de grondexploitaties sluit aan op de doelstellingen van de Woonvisie en ons gemeentelijk bod ten behoeve van de woningmarktafspraken met de regio Rotterdam (Regioakkoord). Het toevoegen van meer woningen in het betaalbare segment kan financiële gevolgen hebben voor onze grondexploitaties. Financieel gezien zit er in de grondexploitaties voor de nog uit te geven gronden reeds enige financiële ruimte om flexibel in te kunnen spelen op actieve vragen vanuit de markt. Deze ruimte wordt echter ieder jaar kleiner omdat projecten tot uitvoering komen. Binnen onze financiële en contractuele mogelijkheden spelen we in op kansen met als doel gronden te verkopen tegen marktconforme prijzen en passend bij de behoefte in de markt. Daarbij staan we open voor nieuwe en bijzondere initiatieven om de bouwproductie op gang te houden. Waar mogelijk zetten we in op het verkrijgen van subsidies.
2.5 Duurzaamheid Duurzaamheid staat hoog op onze agenda en ook vanuit de markt neemt de vraag naar duurzame woningen verder toe. Daarom is in 2019 de visie Lansingerland Duurzaam opgesteld, met daaropvolgend een uitvoeringsagenda’s in 2020 en 2022. Dit is de richtlijn om Lansingerland verder te ontwikkelen tot een duurzame gemeente. Hierbij focussen wij op de drie hoofdthema’s energietransitie, klimaatadaptatie en een circulaire economie. 8/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
Ook voor de grote woningbouwopgave zijn deze drie duurzaamheidsthema’s van belang. Gemeentelijk beleid op het thema duurzaamheid specifiek voor de woningbouw zijn opgenomen in het kader duurzame gebiedsontwikkeling (DGO), leidraad duurzame inrichting openbare ruimte (DIOR) en het convenant klimaatadaptief bouwen van de provincie Zuid-Holland. Met de ondertekening van het Convenant klimaatadaptief bouwen gelden de uitgangspunten die hierin opgenomen zijn ook voor ons als gemeente. De ambities voor klimaatadaptatie per gebiedstype zijn ook terug te vinden in de Ruimtelijke adaptatie strategie (RAS). Met name het klimaatbestendig inrichten van gebieden zal zijn weerslag hebben op de grondexploitaties, ook bij toekomstige ontwikkelingen, aangezien dit hogere eisen stelt aan de hoeveelheid groen en water. Daarnaast hebben wij het stimuleringsinstrument ‘groene leges’ voor particulieren en corporaties. Hiermee geven wij korting op de bouwleges wanneer energiezuiniger dan de wettelijke norm wordt gebouwd. Bij nieuwe woningbouw is dit beleid maatgevend voor het vaststellen van uitgangspunten voor duurzaamheid. Deze uitgangspunten zijn onderdeel van een integrale afweging tussen meerdere gemeentelijke doelstellingen. Voor lopende projecten waarvoor we reeds contracten sloten, hebben wij hierin vooral een stimulerende rol.
In de toelichting per project lichten we, indien van toepassing, de voortgang en behaalde resultaten op het gebied van duurzaamheid op projectniveau nader toe.
9/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
3 Bedrijventerreinen 3.1 Inleiding Lansingerland is een van de voornaamste aanbieders van bedrijfskavels binnen de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). Lansingerland beschikt over een breed aanbod aan interessante vestigingsmogelijkheden voor bedrijven van binnen en buiten de regio. Bovendien ligt Lansingerland centraal in de Zuidvleugel en heeft een goede bereikbaarheid via de A12 en de N470 en deze zal alleen maar verder verbeteren met de komst van de A13/A16. Ook ligt Lansingerland gunstig ten opzichte van het vliegveld Rotterdam/The Hague airport. Binnen Lansingerland heeft de gemeente twee terreinen in ontwikkeling, waarvoor de gemeente 100% van het risico draagt: Oudeland in Berkel en Rodenrijs en Leeuwenhoekweg in Bergschenhoek. Daarnaast ontwikkelen we nog twee terreinen gezamenlijk met de gemeente Zoetermeer: Bleizo en Hoefweg.
3.2 Vraag en aanbod Elk bedrijventerrein in Lansingerland heeft zijn eigen kenmerken en de terreinen zijn verspreid over heel Lansingerland. De terreinen die wij als gemeente zelf ontwikkelen zijn Oudeland en Leeuwenhoekweg: Bedrijvenpark Oudeland richt zich op modern gemengde bedrijvigheid. De meeste bedrijven komen uit de nabije omgeving, waarbij de focus op het Rotterdamse ligt. Het terrein kent een zeer professionele parkmanagementorganisatie. De kavels kunnen aaneengesloten worden waardoor Oudeland de grootste kavels in de Randstad biedt. Bedrijventerrein Leeuwenhoekweg kent een andere product-markt combinatie en richt zich op bedrijven die behoefte hebben aan bijvoorbeeld ruimte voor buitenopslag. Gezamenlijk met de gemeente Zoetermeer hebben we de volgende terreinen in ontwikkeling: Bleizo Business Park richt zich op hoogwaardige bedrijvigheid en arbeids- of bezoekers intensieve bedrijvigheid nabij de knoop (Station). Ten oosten van de HSL is ruimte voor minder arbeidsintensieve en met name logistieke bedrijvigheid. Bedrijvenpark Hoefweg (Prisma): is een terrein gelegen aan de A12 met als kenmerk ‘Voor iedereen bereikbaar’. Dit terrein is aantrekkelijk voor grotere ruimtegebruikers en grootschalige distributie is hier een van de doelgroepen. Lansingerland heeft daarmee voor vrijwel elk segment en op elk bedrijventerrein aanbod van beschikbaar.
Marketing en acquisitie De combinatie van een aantrekkende markt en de inzet op het gebied van marketing en acquisitie van de bedrijventerreinen heeft geleid tot vele (grote) verkopen en betaalde reserveringen. In gesprekken met marktpartijen merken wij dat de bekendheid van onze bedrijventerreinen in de afgelopen jaren is vergroot. Daarnaast kijken wij continu hoe we nog beter kunnen inspelen op de vraag. In de grondprijzen komen de 10/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
verschillen in uitstraling en mogelijkheden van de bedrijventerreinen terug. In 2021 gaven we op onze gemeentelijke bedrijventerreinen circa 3,43 ha aan gronden uit. Tabel gronduitgifte bedrijventerreinen in 2021 (in ha) Project
Uitgifte
Oudeland
2,35
Leeuwenhoekweg
1,08
In onderstaande tabel wordt per project weergegeven hoeveel ha nog uitgegeven wordt per 1-1-2022. Dit is inclusief de gronden waarvoor reeds een verkoop- of reserveringsovereenkomst is gesloten. Tabel gronduitgifte bedrijventerreinen vanaf 2022 (in ha) Project
Uitgifte
Oudeland
19,50
Leeuwenhoekweg
0,60
Uitgiftetempo Het inschatten van de afzetraming voor bedrijventerreinen is lastig door de veelheid en omvang van locaties. De verkoop van bedrijfskavels vindt vaak plaats in golfbewegingen. In 2020 is het onderzoek naar de gemiddelde afzetprognose uit 2018 geactualiseerd voor de bedrijventerreinen Oudeland. De uitkomsten van dit onderzoek vertaalden we in de grondexploitaties. Voor Oudeland is de gemiddelde afzet de eerste jaren hoger en richting einde looptijd juist wat naar beneden bijgesteld. Dit hangt er mee samen dat we nu veelal grote kavels verkopen en dat richting einde de wat kleinere en wellicht minder courante kavels resteren. Door voorspoedige verkoop is de looptijd van de grondexploitatie Oudeland verkort. Het eindjaar is nu voorzien in 2029, terwijl dit vorig jaar 2033 was.
3.3 Fasering In de diverse grondexploitaties hanteren we per 1-1-2022 de volgende uitgifteplanning: Tabel uitgifteplanning gronduitgifte bedrijventerreinen vanaf 2022 (in ha) Project
2022
2023
2024
2025 e.v.
Oudeland
6,49
1,85
5,67
5,49
Leeuwenhoekweg
0,60
-
-
-
11/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
4 Uitgangspunten van de grondexploitaties Een grondexploitatie bestaat uit een optelling van gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten uit het verleden (als die er zijn) en een zo reëel mogelijke raming van kosten en opbrengsten in de toekomst voor een bepaald project. Denk daarbij aan kosten voor het aankopen en bewerken (bouwrijp maken) van de grond en opbrengsten voor het verkopen van deze grond. Ook inflatie en rente spelen in deze berekening een cruciale rol. Investeringen, zoals het aankopen van grond en het bouwrijp maken lopen vooruit op de opbrengsten. Hiervoor trekken we geld aan waarover we rente betalen. Hoe hoger de investeringen en hoe later we de opbrengsten realiseren, hoe groter de impact van de rente op het resultaat van de berekening is. Uit de optelling van alle kosten, opbrengsten, inflatie en rente, uitgezet in de tijd, ontstaat een verwacht resultaat. Wanneer dit resultaat negatief is, moeten we daar op dit moment al een voorziening voor treffen om zo het verlies in de toekomst af te dekken. Voor winstgevende projecten geldt een verplichte tussentijdse winstneming, als wordt voldaan aan de daarvoor geldende voorwaarden conform het BBV. Het uiteindelijke resultaat kunnen we pas bepalen als een project volledig is afgerond.
Het definitieve resultaat in de toekomst kan zowel positief als negatief afwijken van datgene dat we op dit moment op basis van een zo goed mogelijke inschatting berekenen. Naast de in de eerdere hoofdstukken beschreven marktontwikkelingen geven we in dit hoofdstuk inzicht in de (algemene) uitgangspunten die wij hanteerden bij de actualisatie van de grondexploitaties.
4.1 Projecten en programma Per 1-1-2022 hebben we 8 lopende grondexploitaties, zie onderstaande tabel en kaart op de volgende bladzijde. In 2021 sloten we de grondexploitaties Parkzoom en Rodenrijse Zoom af. Tabel lopende grondexploitaties per 1-1-2022 Kern Berkel en Rodenrijs
Woningbouw Meerpolder
Bedrijventerrein Oudeland
Centrum-
Overig
ontwikkeling Berkel Centrum West
Westpolder-Bolwerk RvR Groenzoom Noordeinde Bergschenhoek
Wilderszijde
Leeuwenhoekweg
Landscheidingspark Horeca
12/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
Kaart lopende grondexploitaties per 1-1-2022
Tabel programma en looptijd per grondexploitaties MPG 2022 Project
Nog uit te geven vanaf 2022
Meerpolder
25 woningen
Looptijd t/m: 2024
Westpolder-Bolwerk
793 woningen
2027
Berkel Centrum West
geen uitgifte
2025
Oudeland
ca. 19,50 ha bedrijventerrein en 4 woningen
2029
Leeuwenhoekweg
ca. 0,60 ha bedrijventerrein
2023
Wilderszijde
2.055 woningen
2032
Ruimte voor Ruimte Groenzoom Noordeinde
max 44 (woningen en/of ruimte-voor-ruimte-rechten)
2028
Landscheidingspark Horeca
speelterrein 1.100 m² in bruikleen
2023
13/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
4.2 Looptijd van de projecten De looptijd van een project verschilt per project. Daarbij is het goed om te motiveren, vooral voor projecten met een langere looptijd, waarom we ervoor kiezen deze als gronden in exploitatie te beschouwen en niet als niet in exploitatie genomen (MVA) of overige gronden. Ook het BBV schrijft dit voor in haar notitie Grondexploitaties (2016). De bepaling hierover luidt als volgt: “Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen. Deze termijn wordt gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar alleen gemotiveerd van kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risicobeperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren.” Risicobeperkende beheersmaatregelen Wilderszijde Lansingerland kent op dit moment 1 grondexploitatie met een looptijd langer dan 10 jaar: Wilderszijde. De grondexploitatie Wilderszijde loopt tot en met 31-12-2032 en overschrijdt daarmee de richttermijn van 10 jaar.
Om de risico’s van de (lange termijn) ontwikkeling van Wilderszijde te beheersen heeft de gemeente de volgende maatregelen getroffen: 1. Niet meer indexeren opbrengsten na 10 jaar (= conform de door de commissie BBV aangedragen voorbeeld-maatregel); 2. Financieel beleidsuitgangspunt dat we zoveel als mogelijk de kosten en opbrengsten gelijk op laten lopen; we proberen de boekwaarde van de grondexploitatie (behoudens de rente) dus zo minimaal mogelijk te laten doen toenemen; 3. Periodiek toetsen we door een marktonderzoek of de door ons gehanteerde uitgangspunten voor tempo van afzet en grondprijs nog realistisch zijn. Indien nodig stellen we de grondexploitatie bij.
4.3 Grondprijzen Het college stelt jaarlijks de kaderbrief Grondprijzen vast. De doelstelling van de kaderbrief is het op transparante wijze richting geven aan de grondprijzen die gemeente hanteert bij gronduitgiftes en het opstellen van exploitatieplannen. Het college stelde op 15 maart 2022 de Kaderbrief grondprijzen voor 2022 vast. De beleidsuitgangspunten (zoals de wijze waarop we de grondprijzen bepalen) zijn opgenomen in de nota Grondbeleid 2019-2022. De grondprijzen in de grondexploitaties sluiten aan op de kaderbrief Grondprijzen en/of op de reeds gesloten contracten. Daarnaast zit er in de grondexploitaties enige financiële ruimte om goed op de ontwikkelingen in de markt te kunnen reageren en maatwerk te kunnen toepassen voor projecten die daarom vragen. Dit uitgangspunt geldt ook voor de actualisatie 2022. Op basis van gerealiseerde verkopen en ondertekende verkoopovereenkomsten viel in voorgaande jaren al een deel van deze ruimte vrij. Als de positieve markt zich voortzet, kan deze ruimte komende jaren mogelijk nog verder vrijvallen. Het resultaat van de grondexploitaties verbetert hierdoor.
14/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
4.4 Parameters Om aan te sluiten op de marktontwikkelingen herzien wij jaarlijks de parameters. Voor de kosten en opbrengsten maken wij een inschatting van de toekomstige prijsontwikkelingen. De daadwerkelijke prijsontwikkelingen kunnen hiervan afwijken. Indien er vanuit het project aanleiding toe is, laten we door (externe) deskundigen (civieltechnische) ramingen opstellen. Dit jaar voorzien we voor de projecten Berkel Centrum West, Wilderszijde (onderdelen in uitvoering), Westpolder-Bolwerk, RvR Groenzoom Noordeinde en Meerpolder (deels) een integrale herziening van de civieltechnische (deel)raming. Hierdoor sluiten deze ramingen aan op het huidige prijsniveau van de markt. Voor nieuwe en/of bijgestelde ramingen passen we de indexcijfers voor het bijstellen van het prijspeil van 2021 naar 2022 niet toe aangezien deze al berekend is in de nieuwe en/of bijgestelde raming. Voor projecten die geen inhoudelijke herziening van de (civieltechnische) raming behoeven, volstaat het indexeren van de prijzen volgens onderstaande tabel. Onderstaande tabel geeft de uitgangspunten voor de parameters voor het MPG 2022. De parameters lichten we onder de tabel nader toe.
Tabel parameters MPG 2022 MPG 2022 2021
2022
2023-2024
2025-2031
2032 e.v.*
7,50%
4,00%
3,00%
2,00%
2,00%
Prijsontwikkeling kosten Kosten
Prijsontwikkeling grondopbrengsten Woningbouw
10,00%
4,00%
3,00%
2,00%
0,00%
Bedrijventerreinen
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
0,00%
Lopende contracten
Conform gesloten overeenkomsten
0,00%
Rente
1,00%
1,10%
1,10%
1,10%
1,10%
Disconteringsvoet
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
* conform het BBV mogen we de opbrengsten na een termijn van 10 jaar niet meer indexeren.
4.4.1 Kostenstijging De parameter voor kostenstijging geeft aan wat de verwachte prijsontwikkeling (inflatie) is van de kosten binnen de grondexploitatie. De civieltechnische kosten en de plankosten vormen de grootste kostenposten in de grondexploitaties. Grondverwerving kan eveneens omvangrijk zijn maar vindt zeer beperkt plaats en bovendien is de verwervingsprijs sterk situationeel afhankelijk. We stellen voor om voor de indexatie van het MPG 2022 uit te gaan van 7,5% voor de periode 2021 tot 2022. Naar verwachting heeft de sterke kostenstijging de piek bereikt in 2021 en vlakt de stijging af in 2022. Dat afvlakken gebeurt echter geleidelijk waardoor wij verwachten dat de kostenstijging op tot en met 2024 nog boven het langjarige inflatiegemiddelde zal liggen. Voor de periode daarna (2025 en verder) stellen we voor
15/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
om aan te sluiten bij het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone, dat ook in de commissie BBV als basis wordt gehanteerd. De voorgestelde index is gebaseerd op onder meer de prijsindexcijfers voor de Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), BDB en van Bouwkostenindex.nl. Deze prijsindexen zijn een indicator van de prijsontwikkeling van het bouw- en woonrijp maken (dit staat los van de bouwkosten, deze komen tot uiting in het stijgingspercentage van de opbrengsten). Daarnaast vindt een vergelijk plaats met de Outlook Grondexploitaties van adviesbureau Metafoor en andere gemeenten. Plankosten De plankosten bestaan uit de ambtelijke begeleidingskosten (uren), kosten voor de inhuur van externe expertise en onderzoeken voor de grondexploitatieprojecten. De plankosten worden beïnvloed door economische fluctuaties. De Nederlandse economie is eind 2021 wat betreft haar bruto binnenlands product hersteld naar het niveau van voor de coronacrisis. Het Centraal Plan Bureau (CPB) ziet in zijn meest recente rapportage Macro Economische Verkenning 20221 een stijging van het bbp met 3,9% in 2021 en 3,5% in 2022. De verwachting is dat in 2022 de economische groei zal doorzetten, hoewel de meest recente lockdown hier wel een belemmering in kan zijn.
Afhankelijk van de duur van de lockdown vertraagt het herstel, maar blijft de economie veerkrachtig. Nu de economie is hersteld naar het niveau van voor de corona-pandemie en gezien de grote uitdaging om veel woningbouw te realiseren, verwachten we dat de arbeidsmarkt voor gebiedsontwikkeling erg krap zal zijn. Hierdoor is de verwachting dat adviesbureaus hogere tarieven zullen hanteren. De statistiek Dienstenprijzen (DPI) van het CBS volgt het prijsverloop van diensten die door in Nederland ingezeten bedrijven zijn geleverd en verkocht. De DPI “71 – Architecten en Ingenieurs” kent een gemiddelde jaarmutatie van het derde kwartaal 2020 tot het derde kwartaal van 2021 van 1,9%. Interne uurtarieven Uitgangspunt voor het MPG 2022 is de inzet van medewerkers van één vast uurtarief per afdeling naar een gedifferentieerd uurtarief per medewerker. De uurtarieven voor 2022 worden door team financiën bepaald en bestaan uit twee componenten: 1. Personele kosten; de kosten van de medewerkers op een project worden op basis van de daadwerkelijke tijdsbesteding doorbelast naar een project. Indien vacatureruimte niet kan worden ingevuld zal op tijdelijke basis personeel worden ingehuurd. De uurtarieven van medewerkers in loondienst en tijdelijke inhuur wordt als volgt bepaald: a.
Loondienst: jaarlijks worden bij de personeelsbegroting de loonkosten per Cao-schaal bepaald uitgaande van een FTE en uitgaande van de maximale trede. Om te komen tot een uurtarief wordt dit bedrag gedeeld door 1.350 productieve uren. Het uurtarief waar we mee rekenen is exclusief de nieuwe afspraken voor de gemeentelijke CAO, aangezien dit op dit moment nog niet definitief is. b. Inhuur: om het uurtarief voor doorbelasting van ingehuurde medewerkers te bepalen wordt gebruik gemaakt van het contractueel vastgelegde tarief voor deze medewerker. 2. Overhead; per uur wordt een vast bedrag aan overheadskosten doorberekend volgens de regels die het BBV voorschrijft. Het uitgangspunt is dat ingehuurd wordt op vacante functies en daarom is het overheadtarief gelijk voor vast personeel en ingehuurde medewerkers. Het overheadtarief voor 2022 voor vaste en ingehuurde medewerkers bedraagt € 42,56. (dit was in 2021 € 38,78. Een toename van 9,8%).
1 Centraal Planbureau (september 2021) Macro Economische Verkenning 2022
16/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
4.4.2 Opbrengstenstijging De hoogte en differentiatie van grondprijzen komt tot uiting in de nog door het college vast te stellen Kaderbrief Grondprijzen 2022 en de grondprijzen zoals opgenomen in de individuele grondexploitaties. De stijgingspercentages baseren we onder meer op de (landelijke) ontwikkelingen en de parameters van andere gemeenten. Voor de jaren na 2031 passen we (vanuit het voorzichtigheidsbeginsel) voor de opbrengsten geen stijgingspercentage meer toe, conform de aanbevelingen vanuit het BBV. Vrije sector Woningbouw Voor alle grondexploitaties is de grondprijs voor vrije sector woningbouw al bepaald en vastgelegd in contracten. Deze (grond)prijzen indexeren we op basis van de opgenomen voorwaarden in de contracten. In geval geen contract ten grondslag ligt zal in de grondprijs voor 2021 naar 2022 een stijging van 10% doorgevoerd worden. Deze stijging is de resultante van de verwachting dat zowel de woningprijzen als bouwkosten komend jaar beiden nog hard zullen stijgen, alhoewel minder hard dan in 2021. Daarbij verwachten we een hogere woningprijsstijging dan woningbouwkostenstijging. In het geval van een residuele berekening zullen de grondopbrengsten daardoor boven het inflatiegemiddelde stijgen in 2022.
Op de middellange termijn verwachten wij een afvlakking van zowel woningprijs- als bouwkostenstijging en daarmee een lagere grondwaardestijging (zie voor onderbouwing bijlage onderdeel 3 en 4). Zoals eerder is benoemd is voor alle grondexploitaties de grondprijs al bepaald en vastgelegd in contracten. Derhalve is het genoemde percentage momenteel niet van toepassing op de huidige MPG-projecten. Vrije kavels De uitgifteprijzen voor vrije kavels baseren we op de prijzen zoals opgenomen in de Kaderbrief Grondprijzen 2022. Voor de uitgifte van vrije kavels stellen we voor om voor om vanaf 2021 een stijging van 2,00% te hanteren. Dit sluit aan bij de parameters zoals opgenomen in de MPG 2021. Hoewel op basis van de marktontwikkelingen voor woningbouw in de vrije sector zoals hiervoor beschreven een hogere prijsstijging te verwachten is, is de bandbreedte waarvoor de vrije kavels in de markt gezet kunnen worden marktconform bij de genoemde opbrengstenstijging. De grondprijs voor een vrije kavel is sterk afhankelijk van de grootte van het kavel, de bouwmogelijkheden en de ligging van de kavel. Differentiatie van grondprijzen is dan ook nodig. Hierom werken wij in ons grondprijsbeleid met een bandbreedte en typologieën van locaties.
Sociale woningbouw Vorig jaar is met de vaststelling van de Kaderbrief Grondprijzen 2021 (T20.15404) onder meer besloten om de prijzen voor sociale woningbouw in twee stappen te verhogen. Recent heeft de Stec Groep een benchmark uitgevoerd ter onderbouwing van de tweede stap van de verhoging, waardoor deze verhoging beargumenteerd doorgevoerd kan worden in de Kaderbrief Grondprijzen 2022. Voor het langjarig percentage vanaf 2023 wordt uitgegaan van 2% per jaar, het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Bedrijventerreinen 17/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
Voor de bedrijventerreinen stellen we voor om voor 2021 naar 2022 een percentage van 2,00% te hanteren en voor 2022 tot 2031 stellen we eveneens het percentage voor op 2,00%, zie voor onderbouwing bijlage onderdeel 5 en 6. De vraag naar (grote) bedrijfskavels is er nog steeds. Dit zien we terug in verkopen en gesprekken die wij voeren met geïnteresseerde partijen. Het aanbod op onze bedrijventerreinen wordt wel steeds minder door de gerealiseerde verkopen. Bijna alle gronden op bedrijventerrein Leeuwenhoekweg zijn verkocht of onder optie. Voor Oudeland loopt de verkoop op dit moment goed. Hoe de vraag naar bedrijfskavels zich op lange termijn ontwikkeld is onzeker. Op voorhand richten we de verkaveling zo efficiënt mogelijk in afgestemd op de marktvraag. De prijs die men bereid is te betalen voor een bedrijfskavel is sterk afhankelijk van de grootte van het kavel, de bouwmogelijkheden en de sector waarin het bedrijf actief is. Differentiatie van grondprijzen is dan ook nodig. Hier blijven wij op inspelen met ons grondprijsbeleid door te werken met een bandbreedte. Commerciële voorzieningen In 2021 was als gevolg van corona sprake van een krimpende winkelvoorraad en stijgende onlinebestedingen. Lokale winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen en met name supermarkten blijven aantrekkelijk voor zowel de consument als belegger.
Op dit moment is enkel nog sprake van te verkopen grond voor commerciële voorzieningen binnen de grondexploitatie Wilderszijde. De grond in de grondexploitatie Berkel Centrum West is in maart 2021 geleverd aan de ontwikkelaar. Over de realisatie van het grootste deel van de commerciële voorzieningen in Wilderzijde zijn afspraken gemaakt met marktpartijen. Over de actuele verhuurprijzen van de verschillende type voorzieningen in augustus 2021 een advies van een lokale makelaar ontvangen. Op basis van een snelle analyse blijkt dat momenteel veel commerciële ruimten voor meer dan 6 maanden en tegen dezelfde prijs voor verhuur worden aangeboden. Dit past bij de huidige situatie van de corona-pandemie waarbij winkels beperkt en/of niet open mogen en kantoorruimten vanwege het thuiswerkadvies niet aantrekkelijk zijn. Het herzien van het in augustus 2021 uitgebrachte advies zal naar verwachting niet leiden tot andere uitkomsten aangezien de lokale marktomstandigheden niet (dan wel zeer beperkt) zijn gewijzigd. We stellen daarom voor om de grondprijzen van de commerciële voorzieningen gelijk te houden aan de prijzen in de grondexploitatie Wilderszijde die op 23 december 2021 door de gemeenteraad is vastgesteld. Voor de toekomstige opbrengstenstijging sluiten we aan bij het voorgestelde percentage voor bedrijventerreinen van 2% per jaar.
4.4.3 Rente Jaarlijks rekenen we rente toe aan de grondexploitaties. Conform de regels van de BBV rekenen we met de werkelijk betaalde rente in plaats van de omslagrente. Het rentepercentage is bij de actualisatie van het MPG in juni 2021 vastgesteld op 1,10% en geldt als een initieel percentage. Om fluctuaties in het rentepercentage (en daarmee de resultaten van het MPG) zoveel mogelijk te voorkomen staat de Commissie BBV een maximale afwijking toe van 0,50% van de werkelijke rente ten opzichte van de het initieel percentage. Jaarlijks dienen we aan te tonen hoe de rekenrente zich verhoudt tot de daadwerkelijke rente. Ook dit jaar heeft team Financiën de werkelijke rente over de gemeentelijke leningenportefeuille berekend. Op basis van de geprognosticeerde balans per 31-12-2021 bedraagt het rentepercentage 1,0% (-/- 0,10%). Conform de regelgeving rekenen we voor het boekjaar 2021 dan ook 1,0% toe over de balans per 1-1-2021. Omdat het 18/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
rentepercentage slechts -/- 0,10% afwijkt dan de toegestane marge van 0,50% passen we het initiële rentepercentage van 1,1% voor de toekomst vooralsnog niet aan. Disconteringsvoet Op grond van het BBV hanteren we een disconteringsvoet van 2,00%, gebaseerd op het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) voor de inflatie binnen de Eurozone. Deze disconteringsvoet is verplicht voor de negatieve grondexploitaties (ter bepaling van de hoogte van de te treffen verliesvoorziening). Voor de onderlinge vergelijkbaarheid is besloten deze in Lansingerland voor alle grondexploitaties toe te passen. Ten opzichte van 2021 is de disconteringsvoet ongewijzigd.
4.5 Plankosten Jaarlijks bezien we de plankosten voor de resterende looptijd van een project. Daarbij maken we een inschatting van de tijdsbesteding in uren op basis van cijfers uit het verleden en verwachtingen voor de toekomst. Daarnaast ramen we kosten voor concrete producten die vallen onder de post plantontwikkelingskosten, zoals bijvoorbeeld bestemmingsplannen. Uitgangspunt voor de raming van de interne uren is een gedifferentieerd uurtarief per medewerker, zie ook paragraaf 4.4.1.
4.6 Vennootschapsbelasting (Vpb) De Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen bepaalt dat ook gemeenten vennootschapsbelasting moeten betalen over ondernemersactiviteiten. Hier vallen in beginsel ook de (actieve) grondexploitaties onder. Via de Quickscan Winstoogmerk grondbedrijven toetsen we jaarlijks of er sprake is van een onderneming. Op basis van onze berekeningen gaan we er op dit moment vanuit dat dit voor Lansingerland nu niet het geval is. Begin 2022 stelden wij op advies van onze huidige fiscaal adviseur op basis van het MPG 2021 ook een Quickscan op. Ook deze laat een negatief resultaat zien, zowel jaarlijks als op totaalniveau. Voor de jaren 2016-2020 hebben wij een “nihil”-aangifte ingediend bij de Belastingdienst en namen daarmee formeel een standpunt in richting de Belastingdienst. Wij achten ons standpunt dat wij voor het totaal aan grondexploitaties niet door “de poort” gaan (en we ook fiscaal gezien dus geen winst maken) nog steeds reëel en onderbouwd. Hierdoor is onze inschatting omtrent de VPB ongewijzigd ten opzichte van MPG 2021.
19/24
MPG 2022 – Algemene toelichting
T22.01077
5 Resultaten 5.1 Resultaat afgesloten projecten In 2021 sloten wij het project Parkzoom af met een positief resultaat van € 4,57 mln., waarvan € 3,54 mln. reeds als tussentijdse winst is genomen in de voorgaande jaren. In 2021 sloten wij ook het project Rodenrijse Zoom af met een positief resultaat van € 0,94 mln., waarvan € 0,81 mln. reeds als tussentijdse winst is genomen in de voorgaande jaren.
5.2 Resultaat MPG 2022 Op basis van alle eerdergenoemde uitgangspunten en denkrichtingen zijn alle lopende grondexploitaties per 1-1-2022 doorgerekend. Daaruit resulteert het onderstaande totaalresultaat: Tabel totalen positieve en negatieve projectresultaten (in mln. €) A= Actualisatie 2021 01-01-2021
Prijspeil
B= MPG 2022 / JR 2021 01-01-2022
C= Verschil B t.o.v. A
Totaal negatieve grexen op NCW € Totaal positieve grexen op NCW €
-33,20 36,30
€ €
-35,44 47,08
€ €
-2,23 10,78
€
3,10
€
11,64
€
8,54
Totaal op NCW
Let op: Bovenstaande bedragen zijn, exclusief de (verplichte) tussentijdse winstneming. De reeds genomen winsten uit de grondexploitatie presenteren wij deze separaat (zie paragraaf 5.3). Ten opzichte van het MPG 2021 is het resultaat van het MPG 2022 op totaalniveau (zowel positieve als negatieve grondexploitaties) toegenomen met circa € 8,54 mln. In paragraaf 5.4 gaan we in op het jaarresultaat. Dit is ca. € 2,83 mln. positief en komt onder meer voort uit de verhoging van de verliesvoorziening, het afsluiten van de grondexploitaties Parkzoom en Rodenrijse Zoom en een (verplichte) tussentijdse winstneming.
20/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
Het verschil in resultaat ten opzichte van het MPG 2021 wordt onder meer veroorzaakt door de volgende wijzigingen: Algemeen: Rente boekwaarde: conform BBV boekten we de werkelijke rente over 2021 (1,0%). Deze is lager dan begroot (1,1%; voordelig effect); Parameters kosten- en opbrengstenstijging: de parameters voor kostenstijging zijn over de gehele looptijd hoger zijn dan vorig jaar ingeschat. Hoewel de parameters voor opbrengstenstijging ook zijn toegenomen, heeft dit enkel effect in de projecten waar de grondopbrengst nog niet contractueel is overeengekomen. Per saldo heeft dit een negatief effect. Vrijval risicoreservering: in de grondexploitaties is enige financiële ruimte opgenomen voor eventuele programmawijzigingen en/of onderhandelingen. Net als voorgaande jaren valt op basis van gerealiseerde verkopen en ondertekende verkoopovereenkomsten ook nu weer een deel van deze ruimte vrij (voordelig effect); Projecten: Voor Westpolder-Bolwerk is het resultaat van de grondexploitatie verslechterd. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het toevoegen van kosten met betrekking tot een nieuw te verwerven perceel en een verlenging van de looptijd van het project. Oudeland heeft een verbetering van het resultaat van de grondexploitatie als gevolg van voorspoedige marktontwikkelingen en een versnelling van de uitgifte waardoor de looptijd van het project korter wordt.
Voor Wilderszijde is eind december de gebiedsexploitatie voor het gehele project vastgesteld. Ten opzichte van de MPG2021 was dit al een verbetering in resultaat. Bij de actualisatie bij het MPG 2022 is het resultaat van de grondexploitatie verbeterd. Dit komt met name door gunstige marktomstandigheden en de toename van de grondopbrengsten voor woningbouw. Het resultaat van de grondexploitatie voor Ruimte voor Ruimte Groenzoom Noordeinde is verslechterd ten opzichte van vorig jaar. Dit komt met name door de toename van kosten als gevolg van nadere uitwerking van de plannen en de verlenging van de looptijd van het project. Voor meer informatie over de verschillen en de overige projecten wordt verwezen naar de toelichtingen per project.
5.3 Tussentijdse winstneming Het BBV schrijft een tussentijdse winstneming voor bij winstgevende projecten, naar rato van de voortgang. Op basis van de regelgeving omtrent deze tussentijdse winstneming berekenen we de winst over het resultaat op eindwaarde (het beoogde resultaat bij het afsluiten van het project inclusief prijsstijgingen en rente). Voor het tussentijds winstnemen gelden 3 voorwaarden: - Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én - De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én - De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). De hoogte van de tussentijdse winstneming bepalen we jaarlijks per project op basis van het zogenaamde percentage of completion (POC) en de geactualiseerde grondexploitaties. Eventuele project specifieke risico’s (onzekerheden) mogen hierop in mindering worden gebracht. De hoogte van de tussentijdse 21/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
winstneming bepalen we jaarlijks opnieuw en verrekenen we met eerder genomen winsten. Het kan hierbij ook voorkomen dat op basis van de geactualiseerde grondexploitaties een deel van de eerder genomen tussentijdse winst wordt teruggeboekt. Op basis van bovenstaande namen we bij de jaarrekening 2021 in totaal ca. € 4,39 mln. aan tussentijdse winst. Dit bedrag komt bovenop de in 2017 tot en met 2020 genomen winst. Het totaal van de genomen winsten over de lopende grondexploitaties komt hiermee uit op € 21,79 mln. De winstneming betreft de volgende grondexploitaties: Tabel winstneming per grondexploitatie (in mln. €) Project
Meerpolder Oudeland Wilderszijde Ruimte voor ruimte groenzoom Noordeinde Parkzoom Rodenrijse Zoom Totaal grondexploitaties
Reeds genomen winst t/m 2020
Te nemen winst 2021
Totaal tussentijdse winstneming
€ 0,47 € 12,24 € 0,00 € 0,34 € 3,54 € 0,81
-€ 0,25 € 2,49 € 1,27 -€ 0,28 € 1,03 € 0,12
€ 0,21 € 14,73 € 1,27 € 0,06 € 4,57 € 0,94
€ 17,40
€ 4,39
€ 21,79
5.4 Verwerking van het tekort en totaal voordeel Voor het tekort, ofwel het totaal aan verliesgevende grondexploitaties, moet een verliesvoorziening aanwezig zijn. Op basis van het MPG 2022 is een verliesvoorziening benodigd van € 35,44 mln. Per 31-12-2020 was een verliesvoorziening benodigd van € 34,84 mln. (inclusief Wilderszijde in exploitatie per 1-1-2021). Dat betekent dat bij de Jaarrekening 2021 per saldo een bedrag van € 0,60 mln. wordt onttrokken aan de algemene reserve. Zoals opgenomen in de nota Reserves en Voorzieningen 2020 is de dotatie aan de verliesvoorziening per 31-12-2021 bij de Jaarrekening 2021 vóór resultaatsbestemming onttrokken aan de algemene reserve. Dit geldt ook voor de tussentijdse winstneming en genoemde verrekening van de afgesloten projecten. Voor het project Ruimte voor Ruimte Groenzoom Noordeinde wordt de tussentijdse winstneming van - € 0,28 mln. (afname) onttrokken uit de dekkingsreserve kapitaallasten RvR De Groenzoom. De tussentijdse winstneming voor alle overige positieve projecten wordt met een bedrag van € 4,66 mln. toegevoegd aan de algemene reserve. Net zoals bij de grondexploitaties zijn de financiën van het faciliterende deel van Wilderszijde, waarvoor een AOK is gesloten, herzien. Als gevolg van diverse inhoudelijke wijzigingen is per saldo een verslechtering ontstaan.
Dat betekent dat bij de Jaarrekening 2021 de verliesvoorziening AOK Wilderzijde wordt verhoogd met € 0,71 mln. ten laste van de algemene reserve Het totale voordeel als gevolg van het MPG 2022 per 31-12-2021 komt op € 2,11 mln. Verwerking resultaat MPG 2022 en verschil met begroting (in mln. €)
22/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
6 Risico’s 6.1 Risicoanalyses Ondanks dat we de ramingen binnen de grondexploitaties met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opstellen, blijven er risico’s bestaan. Niemand kan de toekomst voorspellen en de berekeningen zijn gebaseerd op aannames en uitgangspunten, die in de praktijk anders (zowel positief als negatief) kunnen uitvallen. De belangrijkste risico’s die samenhangen met de grondexploitaties hebben betrekking op de planning, de prijs en het programma. We onderscheiden een tweetal soorten risico’s: Algemene risico’s die generiek voor alle grondexploitaties gelden en risico’s die specifiek gelden voor de projecten.
6.2 Algemene risico’s Algemene risico’s zijn voor alle grondexploitaties van toepassing. Hieronder vallen bijvoorbeeld: Hogere kostenstijging dan inschatting in paragraaf 4.4 Lagere inkomsten Latere inkomsten Stijging (+daling) rentepercentage
6.3 Project specifieke risico’s Gekoppeld aan de actualisatie van de grondexploitaties actualiseren we ook altijd het project specifieke risico’s. Hierbij schatten we, naast het risicobedrag, ook in wat de kans is dat het risico zich zal voordoen. Dit leidt tot een gewogen risicoprofiel per project. Om het verloop van de risico’s te kunnen monitoren in de tijd is (indicatief) een indeling gemaakt naar 3 profielen: hoog (gewogen risico groter dan € 2,5 mln.), midden (gewogen risico € 1 mln. tot € 2,5 mln.) en laag (gewogen risico tot € 1 mln.). Bij een voorspoedige ontwikkeling nemen de risico’s af naar mate de ontwikkeling vordert. In het begin van een project is er doorgaans sprake van aannames met een hoge mate van onzekerheid. Naar mate de ontwikkeling concreter wordt, kunnen we de kosten en opbrengsten nauwkeuriger inschatten. Hieronder volgt een overzicht van de projecten met de daarbij behorende risicoprofielen van zowel het MPG 2022 als het MPG 2021.
23/24
T22.01077
MPG 2022 – Algemene toelichting
Tabel risicoprofiel 2021-2022
Meerpolder Berkel Centrum West Westpolder-Bolwerk Oudeland Leeuwenhoekweg Wilderszijde* RvR Groenzoom Noordeinde Landscheidingspark Horeca TOTAAL gewogen risico
€
2021 Laag Midden Hoog Laag Laag Laag Midden Laag 9.259.828
2022 Laag Laag Hoog Laag Laag Hoog Midden Laag € 14.142.721
* Wilderszijde had bij MPG2021 (kleiner exploitatiegebied) een laag risicoprofiel, bij de grondexploitatie eind 2021 (geheel) was het risicoprofiel hoog.
De geactualiseerde risicoanalyses sluiten aan op de geactualiseerde grondexploitaties van het MPG 2022 en zijn waar nodig bijgesteld en/of aangevuld. Op totaalniveau is het risicoprofiel van de grondexploitaties verhoogd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het MPG 2021 zijn hierbij: Verlagen van het risicobedrag voor Berkel Centrum West: in 2021 zijn belangrijke mijlpalen gezet in de ontwikkeling van het nieuwe centrumgebied: het te bebouwen deel (nu blokken 1 t/m 4) is bouwrijp opgeleverd, de sanering is in gang gezet, de grond is geleverd aan de ontwikkelaar en de bouw van de blokken 1 t/m 4 is gestart. Met het behalen van deze mijlpalen zijn de hiermee gepaarde risico’s vervallen en neemt ook het risicoprofiel af. Verhogen van het risicobedrag voor Wilderszijde: eind 2021 is de gebiedsexploitatie Wilderszijde voor het gehele gebied vastgesteld. Gezien de omgang en looptijd heeft Wilderszijde een hoog risicoprofiel. Het risicoprofiel van Wilderszijde is ten opzichte van de op 23 december 2021 vastgestelde gebiedsexploitatie inhoudelijk beperkt gewijzigd. Door de omvang heeft Westpolder-Bolwerk op basis de gehanteerde indeling in risicoprofielen een hoog risicoprofiel. In de toelichting per project lichten we het project specifieke risico’s op projectniveau nader toe.
Weerstandscapaciteit Op totaalniveau is het risicoprofiel van de grondexploitaties gekoppeld aan de benodigde weerstandscapaciteit. De verhoging van het risicoprofiel betekent dus ook een verhoging van de benodigde weerstandscapaciteit. Voor meer informatie wordt verwezen naar de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing van de Jaarrekening 2021.
24/24