T21.07778 Bleizo west financiële onderbouwing - publieksversie

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 1

BIJLAGE – FINANCIELE ONDERBOUWING Bleizo-west 15 juli 2021

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 2

ANALYSE HAALBAARHEID Ontwikkelkader Bleizo-west

▪

Rekentool Citymaker©

▪

Normatieve gebiedsexploitatie o.b.v. 4.000 woningen

▪

Confrontatie 0-scenario vs. Toekomstige ontwikkeling

▪

▪

Uitgangspunt minimaal gelijk saldo

Opstellen gebiedsexploitatie

▪ ▪

Grootschalige investeringen Gebiedskosten/opbrengsten

snel compleet inzicht

proces traditioneel

proces Citymaker

van plan naarscenarios ? ? ? ? ? ? ? ?

tijd

schaal ensemble

buurt

wijk

stad

1ha- 10ha

10ha - 100ha

100ha - 1.000ha

1.000 ha - 10.000ha

35% openbare ruimte 65% uitgeefbaar

55% openbare ruimte 45%uitgeefbaar

60% openbare ruimte 40% uitgeefbaar

75% openbare ruimte 25% uitgeefbaar

karakter /referentiegebieden landelijk

suburbaan

kleinstedelijk

stedelijk

hoogstedelijk

blaricum

ypenburg

ypenburg

plan zuid

westerdokseiland

• vrijstaande woningen • woning 200m2 • kavel 500m2 • parkeren op eigen terrein • mono-funtioneel • 2 lagen

• geschakelde woningen • woning 140m2 • kavel 200m2 • parkeren op eigen terrein

• mix woningtypen • woning 120m2 • kavel 120m2 • parkeren op eigen terrein

• gestapelde woningen • woning 100m2 • kavel 64m2 • parkeren in de openbare

en in de openbare ruimte

en in de openbare ruimte

• compacte stad • woning 100m2 • kavel 43m2 • parkeren in garages • mix programma • 7 lagen

• mono-funtioneel • 2 lagen

• minimale mix programma • 3 lagen

ruimte en garages

• mix programma • 4 lagen

reader stedenbouw

gekoppeld aan citymaker

kavelgetal footprint =bebouwde terreinoppervlak / aantal lagen

5laags footprint 27m² 3 laags footprint 44m²

1laag footprint 133m²

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 11

0-SCENARIO BLEIZO WEST Conform uitgangspunten GR-Bleizo

▪

Huidig saldo grondexploitatie is minimum voor

▪

Prijspeil 1-1-2021

“haalbare ontwikkeling”

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 12

PLANGEBIED ONTWIKKELKADER Bleizo-west totaal

▪

Totaal gebied 62,6 ha

▪ ▪

exclusief A12: 56,8 ha

Totaal ontwikkelgebied 33,3 ha

▪

1 ha van geluidswering bij ontwikkelgebied

▪

Overige gebieden zijn o.a. park, hoogspanningslijn en geluidswering,

▪

Relatief groot deel van het plangebied hoort niet bij het ontwikkelgebied.

stationsgebied en de groene diagonaal.

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 13

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 14

PLANGEBIED ONTWIKKELKADER ▪

Totaal gebied 62,6 ha

▪ ▪ ▪

Getekend ontwikkelgebied 32,3 ha

▪

Programmatische kaders:

Benutte ruimte in geluidswering t.b.v. programma: 1 ha Totaal ontwikkelgebied 33,3 ha

▪

4.000 – 6.000 woningen

▪ ▪

▪ ▪

▪ ▪

30% sociaal, 20% midden, 50% vrije sector 10-15% grondgebonden

Ca. 150.000 m² niet-wonen 630.000 – 850.000 m² bvo

FSI (verhouding bvo’s t.o.v. m² ontwikkelgebied) = 1,9 – 2,6

Woningdichtheid 125 – 185 per ha

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 15

PROGRAMMATISCHE VERDELING

▪

Ontwikkelperspectief biedt mogelijkheid tot ontwikkeling van Bleizo-

▪

Programmatische invulling verschuift naarmate bouwvolume

Bandbreedte - Ontwikkelkader

toeneemt (meer bouwlagen, minder grondgebonden)

Woningaantal

Binnen huidige uitgangspunten is een kritische massa van minimaal

Eengezinswoningen

4.000 woningen denkbaar om een financieel haalbaar plan te

Woningdichtheid

125

185

FSI

1,90

2,60

▪

west o.b.v. 4.000 – 6.000 woningen

realiseren: saldo minimaal

▪

Doorrekening gebaseerd op ca. 4.000 woningen. Toevoegen van extra

woningen leidt tot een financieel hoger resultaat.

Aantal bouwlagen

4.000

6.000

+/- 15%

+/- 10%

5,80

6,50

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 16

FINANCIEEL

▪

Veel investeringen voor de stedenbouwkundige kwaliteit (overbrugging A12, kwaliteit openbare ruimte, geluid)

▪ ▪ ▪

Juridisch voorwaardelijk: o.a. geluidswering Stedenbouwkundig wenselijk: o.a. overbrugging A12

Ontwikkelgebied is een relatief klein deel van het plangebied. Binnen het ontwikkelgebied is de dichtheid

hoog.

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 17

FINANCIEEL ▪

Haalbare exploitatie (saldo gelijk aan 0-scenario) is vanaf ca. 4.000 woningen mogelijk op basis van de volgende uitgangspunten:

▪ ▪ ▪

Aandeel uitgeefbaar van ca. 59% van het ontwikkelgebied

▪ ▪

Relatief hoge gemiddelde bouwhoogte

15% grondgebonden woningen Relatief kleine kavels voor appartementen (kleiner aandeel onbebouwd) Deel van het parkeergarages plaatsen in de groene wiggen

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 18

OPTIMALISATIES BINNEN DE BUSINESSCASE ▪ ▪ ▪

Optimalisaties m.b.t. parkeerhubs e.d. Wijze van ontwikkelen (fasering, bouwtempo) Functiemenging i.c.m. geluidswering

▪ ▪

▪

Mogelijke combinatie met parkeerhubs Toevoegen van bedrijfsprogramma

Beperken grootschalige investeringen

Risico’s

▪ ▪

Geen risicoanalyse uitgevoerd Noodzakelijke stap in vervolgtraject

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 19

Ontwikkelperspectief Grootschalige investeringen

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Geluidswering Dakpark Brugverbinding over spoor en snelweg Inrichting stationsplein Herinrichting Laan van Mathenesse en Zoetermeerselaan

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 20

Grootschalige planstructurele elementen

Scenario ontwikkelkader

Kosten

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 21

Samenvatting resultaat Uitkomsten Citymaker Uitkomsten Citymaker Omvang ontwikkelgebied

33,3 ha

Aantal woningen

3.989

Woning per ha

120

Bouwvolume Aantal m² bvo wonen

419.790

Aantal m² bvo werken

150.000

Aantal m² bvo parkeren

97.130

Totaal bouwvolume

666.921

FSI

2,0

Financiën Opbrengsten (per m² ontwikkelgebied)

€

Kosten (per m² ontwikkelgebied)

€

Saldo (per m² ontwikkelgebied)

€

Financiën Opbrengsten

€

Kosten (incl. planstructuur)

€

Saldo

€

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 22

UITKOMSTEN CITYMAKER Ruimtegebruik

Samenstelling plangebied

▪ ▪

Hoog percentage uitgeefbaar Groen en water grotendeels buiten ontwikkelgebied

Totaal gebied

62,6 ha

A12

5,8 ha

Plangebied

56,8 ha

Niet te ontwikkelen: Stationsgebied

2,6 ha

Waterpartij

2,7 ha

Geluidswering

3,9 ha

Groene scheg Oost

2,1 ha

Groene scheg West

4,2 ha

Groene diagonaal

4,8 ha

Hoogspanningslijn

3,2 ha

Totaal

23,5 ha

Totaal ontwikkelgebied

33,3 ha

Ruimtegebruik Totaal Ontwikkelgebied

333.000

Water

23.310

7,0%

Straten

61.605

18,5%

Openbaar parkeren

8.325

2,5%

Openbaar groen

30.686

9,2%

Pleinen

13.320

4,0%

Uitgeefbaar

195.754

58,8%

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 23

UITKOMSTEN CITYMAKER Programma total – o.b.v. 4.000 woningen

Programma Totaal Sociale woningbouw

1.197

30,0%

Middelduur

798

20,0%

Vrije sector

1.396

35,0%

598

15,0%

Stadswoningen Totaal Woningen per ha

3.989 120

Niet-wonen Totaal Kantoren

62.500 m²

Bedrijven

62.500 m²

Voorzieningen (comm. en maat.)

25.000 m²

Totaal

150.000

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 24

UITKOMSTEN CITYMAKER Bouwvolume & ontwikkelpotentie – o.b.v. 4.000 woningen

Bouwvolume Totaal Woningbouw

419.790 m²

Niet wonen

150.000 m²

Parkeren

97.130 m²

Totaal

666.921 m²

FSI

2,0

Ontwikkelpotentie Grondprijs per m² bvo

Totaal

Woningbouw

€

Niet wonen

€

Parkeren

€

Totaal

€

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 25

UITKOMSTEN CITYMAKER Parkeervoorzieningen – o.b.v. 4.000 woningen

▪ ▪ ▪

3.989 woningen 150.000 m² bvo niet-wonen

3.590 parkeerplaatsen

Parkeren Gemiddelde parkeernorm

▪

Parkeren voor werken op basis van dubbelgebruik

Woningbouw per woning

Totaal 0,9

Niet-wonen

O.b.v. dubbelgebruik

Aantallen

Totaal

Openbare ruimte

555

Maaiveld parkeren

-

Bovengrondse garage

3.035

Ondergrondse garage

-

Totaal

3.590

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 26

UITKOMSTEN CITYMAKER Grondopbrengsten – o.b.v. van 4.000 woningen

Grondopbrengsten Aantal Sociale woningbouw

1.197

Middelduur

798

Vrije sector

1.396

Stadswoningen Voorzieningen Parkeren (gebouwd en maaiveld) Totale grondopbrengsten Grondopbrengsten per m² ontwikkelgebied

598 150.000 m² bvo 3.590

Grondwaarde /eenh.

Grondwaarde per m² bvo

Grondwaarde totaal

stadkwadraat

15/07/2021

UITKOMSTEN CITYMAKER

pagina 27

Grondkosten en resultaat

Grondproductiekosten Totaal Verwerving

€

Bouwrijp

€

Woonrijp

€

Plankosten

€

Groenzones (park, diagonaal)

€

Totale grondkosten

€

Kosten per m² ontwikkelgebied €

Resultaat Totaal Totale grondopbrengsten

€

Totale grondkosten

€

Totale planstructurele kosten

€

Nominaal saldo

€

Per m² ontwikkelgebied

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 28

UITKOMSTEN CITYMAKER Resultaat RESULTAAT PER M² ONTWIKKELGEBIED Totale grondopbrengsten

€

Totale kosten

€

Grootschalige investeringen

€

Saldo

€

Minimale waarde 0-scenario

€

Verschil RESULTAAT TOTAAL Totale grondopbrengsten

€

Totale kosten

€

Grootschalige investeringen

€

Saldo

€

Minimale waarde 0-scenario

€

Verschil Karakteristieken Ontwikkelgebied

333.000 m²

BVO

666.921 m²

FSI

2,00

Aantal woningen

3.989

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 29

RESUME

▪

Kritische massa is noodzakelijk voor financieel haalbaar

▪

Bandbreedte van 4.000 tot 6.000 woningen biedt

▪ ▪

Gemeenten aan zet: goede uitgangspositie

▪

Belangrijke vervolgvragen

plan. planeconomische ruimte voor robuuste ontwikkeling. Robuust en flexibel raamwerk = sterke basis voor ontwikkeling en bijsturen bij o.a. mobiliteit

▪ ▪ ▪ ▪

Rol windmolens Overkluizing A12 Hinder van hoogspanning Woon-werkmilieus (mate van mixen)

stadkwadraat

15/07/2021

pagina 30