T21.07160 Vast te stellen BP
Tekst van het document
Gemeente Lansingerland Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen”
19 augustus 2021
Vast te stellen bestemmingsplan
Gemeente Lansingerland Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen”
Ontwerpbestemmingsplan
Inhoud: •
TOELICHTING
•
PLANREGELS
•
VERBEELDING
Plannummer:
NL.IMRO.1621.BP0204-VAST
Datum: 19 augustus 2021 Werknummer: 618.102.10
KuiperCompagnons Bureau voor Stedenbouw, landschap en architectuur Rotterdam
Gemeente Lansingerland
1
Procedureoverzicht Datum Concept 17 mei 2018
Document
Voorontwerp
29 juni 2018
• Inspraak • Overleg Ontwerp (1)
17 juli t/m 10 september 2018
Ontwerp (2)
7 december 2020
1 april 2019 (terinzagelegging: 26 april 2019 t/m 6 juni 2019)
Opmerkingen Eerste concept voor het totale bedrijvenpark Oudeland, inclusief aangrenzende woningen aan de Molenweg en Zuidersingel Voorontwerpbestemmingsplan “Bedrijvenpark Oudeland 2018”
Het voorontwerpbestemmingsplan voor het totale bedrijvenpark Oudeland is gesplitst in twee deelplangebieden, te weten Fase 1 en Fase 2. De woningen grenzen aan de zuid- en westzijde van Fase 2, en gaan daarom ter inzage als onderdeel van “Bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland 2019 – Fase 2” Besloten is tot een verdere opsplitsing van Fase 2 over te gaan: het oorspronkelijke plan Oudeland wordt opgedeeld naar in totaal 3 deelplannen: Fase 1, Fase 2, en Wonen. Fase 1 is vastgesteld op 31 oktober 2019. Fase 2 (exclusief wonen) op 18 juli 2019. De woonranden zijn bewust buiten de vast te stellen versie van Fase 2 gelaten. De opsplitsing heeft geen gevolgen voor de procedure van Fase 1 en Fase 2, zij hebben tevens een ongewijzigde toelichting. Wel zijn op basis van de ingediende Zienswijzen de regels op enkele onderdelen aangepast. Het derde deelplan, te weten voorliggend bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” wordt nu in een afzonderlijk bestemmingsplan vervat en, gezien de forse plangrenswijziging en de verstreken tijd, opnieuw als ontwerp ter inzage gelegd. Daarom krijgt dit plan ook een aangepaste toelichting. De teksten die toezien op het bedrijventerrein zijn overbodig en worden ten behoeve van de leesbaarheid geschrapt. De zienswijzen die nog tegen het gecombineerde plan waren ingediend leidden niet tot aanpassingen van dit deel van het bestemmingsplan.
De voorgaande nota zienswijzen op het bestemmingsplan voor Fase 2 is dan ook niet opgenomen. Tot slot is de plancontour ter hoogte van de woningen aan de Zuidersingel 56-90 geactualiseerd door de woonbestemming aan te sluiten op de waterlijn.
Vast te stellen Vaststelling
19 augustus 2021
Projectleider gemeente: Projectleider KuiperCompagnons:
mevrouw C. van Rijk mevrouw J.M. Verweij BBE
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
2
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
3
Inhoudsopgave van de toelichting 1.
Inleiding
7
1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5
Bij het plan behorende stukken Aanleiding en doel van het plan Ligging en begrenzing plangebied Voorgaande bestemmingsplannen Leeswijzer
7 7 9 9 9
2.
Planbeschrijving
11
2.1. 2.2. 2.3. 2.4.
Inleiding en uitgangspunten Bestaande situatie Recente ontwikkelingen Juridische aspecten
13 13 18 21
3
Ruimtelijke Ordening
27
3.1. 3.2. 3.3.
Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid
29 30 32
4
Natuur
35
4.1. 4.2 4.3
Kader Onderzoek en conclusie Conclusie
35 36 37
5.
Water
38
5.1. 5.2. 5.3.
Kader Onderzoek Conclusie
38 41 43
6.
Archeologie en cultuurhistorie
44
6.1. 6.2.
Archeologie Cultuurhistorie
44 46
7.
Milieu
48
7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5 7.6. 7.7. 7.8. 7.9.
Algemeen M.e.r.-beoordeling Bodemkwaliteit Akoestische aspecten Luchtkwaliteit Milieuzonering Externe veiligheid Overige belemmeringen Duurzaamheid
48 48 48 49 49 50 51 53 57
8
Uitvoerbaarheid
59
8.1 8.2
Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid
61 61
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
4
8.3
Handhavingsaspecten
62
9
Procedure
63
9.1 9.2 9.3
Voorbereidingsfase Ontwerpfase Vaststellingsfase
63 63 64
Bijlagen Bijlage 1:
Nota van inspraak en overleg en staat van wijzigingen, bestemmingsplan “Bedrijvenpark Oudeland 2019”
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
5
Deel A: Inleiding
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
6
Afbeelding 1.1: globale ligging en begrenzing van het plangebied (bron luchtfoto: Bing Maps).
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
7
1.
Inleiding
1.1.
Bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” bestaat uit bestemmingen en regels. De bestemming van de gronden (en wateren) is geometrisch bepaald 1 door middel van lijnen, coderingen en arceringen. In de bestemmingen zijn regels ten aanzien van het bouwen en het gebruik opgenomen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting. In de toelichting worden de keuzes die zijn gemaakt bij het opstellen van de geometrische plaatsbepaling en de regels verantwoord en verduidelijkt. Vervolgens wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan.
1.2.
Aanleiding en doel van het plan
Aanleiding Oorspronkelijke aanleiding: actualisatie bestemmingsplan Oudeland Het bedrijvenpark Oudeland is voor een deel ontwikkeld; een deel ligt nog braak. Het voorgaande geldende bestemmingsplan voor het gebied dateerde uit 2011 en werd in de praktijk als dusdanig beperkend ervaren dat een nieuw plan gewenst was. Het vorige bestemmingsplan had te nauwe regels ten aanzien van de bouwkavels voor de bedrijven, wat leidde tot noodmaatregelen zoals het oprichten van schijngevels en pergola’s, of er werden procedures doorlopen om af te wijken van het bestemmingsplan. Ook bleek er steeds meer behoefte aan grotere kavels en een hogere bouwhoogte voor de inpassing van technische installaties die een hogere verdiepingsvloer vereisen. Opsplitsing in eerst twee en later drie bestemmingsplannen Ten tijde van het voorontwerp was het woongedeelte samen met het totale bedrijventerrein nog ondergebracht in één bestemmingsplan. Ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp is het oorspronkelijke plangebied evenwel gesplitst in twee plangebieden: “Oudeland 2020 – Fase 1” en “Oudeland 2020 – Fase 2” (de woonlinten waren bij fase 2 inbegrepen).
Na de terinzagelegging van de ontwerpbestemmingsplannen is besloten om tot een verdere opsplitsing over te gaan: het bestemmingsplan voor fase 2 is verder opgesplitst in een plan voor alleen het bedrijventerreindeel (bestemmingsplan “Bedrijvenpark Oudeland 2019 – Fase 2”, vastgesteld op 18 juli 2019) en een plan voor alleen de woonlinten. Dat laatste plan is nog niet verder in procedure gebracht. Dat gebeurt nu, met het voorliggende bestemmingsplan. Gezien de grote wijziging in de plangrens en de verstreken tijd wordt het plan opnieuw als ontwerp ter inzage gelegd. De begrenzing van de exploitatieplannen zijn bepalend geweest voor de begrenzing van de bestemmingsplangebieden. Afbeelding 1.2. geeft de grens tussen de deelplangebieden aan. Waar Fase 1 en Fase 2 toezien op respectievelijk het oostelijk en westelijk deel van het bedrijventerrein, ziet voorliggend plan, bestemmingsplan ‘Oudeland 2020 – Wonen’, toe op de bestaande en (deels in ontwikkeling zijnde) woonkavels en het gemaal aan de zuid- en westzijde van het bedrijventerrein.
1 Geografische coördinaten volgens het Rijksdriehoekstelsel bepalen de ligging van een bestemming. Met
gebruikmaking van de coördinaten kan exact de plaats van een object in een gebied worden bepaald.
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
8
Afbeelding 1.2.: begrenzing deelplangebieden (Bedrijvenpark fase 1,2 en globaal de woonbestemmingen) De inhoudelijke wijzigingen binnen voorliggend bestemmingsplan In ‘Oudeland 2020 – Wonen’ worden de woonbestemmingen ten zuiden en westen van het bedrijvenpark voorzien van een actuele bestemmingsregeling. Een deel van deze woonkavels is momenteel nog in ontwikkeling. De hoogtematen voor de woonkavels worden niet aangepast ten opzichte van het voorgaande, geldende bestemmingsplan. Bij de kavels aan de Molenweg is een maximale goothoogte van 4,5 m en bouwhoogte van 9 m toegestaan. Voor de woningen aan de Zuidersingel is dit respectievelijk 6 en 10 meter, tenzij het bouwvlak op de verbeelding een afwijkende hoogte aangeeft. Het bestemmingsplan is opgesteld conform de bestemmingsplansystematiek van de gemeente Lansingerland. De regels zijn, voor zover de voorkomende bestemmingen en/of aanduidingen overeen komen met de plandelen Fase 1 en/of Fase 2, voor al deze plannen inhoudelijk zoveel mogelijk hetzelfde. Overigens was ten tijde van de voorontwerpfase ook de naam van het plan nog anders, te weten “Bedrijvenpark Oudeland 2018”. Omdat inmiddels duidelijk is dat de vaststelling van voorliggend plan in 2020 zal zijn, en de naam ‘bedrijvenpark’ niet toereikend is voor dit plandeel, is de naam gewijzigd naar ““Oudeland 2020 - Wonen”.
Omdat de voorontwerpfase niet juridisch bindend is, en het plan gezien het tijdsverloop opnieuw als ontwerp ter inzage gaat, heeft dat verder geen gevolgen. Voor Fase 1 en Fase 2 zijn, gezien het korte tijdsverloop tussen het voorontwerp en de ontwerpen, identieke plantoelichtingen opgenomen. Bij het verder uitsplitsen van de woonbestemmingen in een separaat plan is meer tijd verstreken. Ten behoeve van de leesbaarheid is de voorliggende plantoelichting is aangepast op de relevante inhoud voor (primair) de woonbestemmingen.
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
9
1.3.
Ligging en begrenzing plangebied Het bedrijvenpark Oudeland ligt ten zuidwesten van de kern Berkel en Rodenrijs. Ten noordwesten van Oudeland bevindt zich een groenzone bedoeld voor natuur en recreatie. Tevens liggen hier agrarische gronden. Het plangebied “Oudeland 2020 – Wonen” grenst aan de oostzijde aan het bedrijvenpark Oudeland, met verderop de bebouwde kom van Berkel en Rodenrijs. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de Zuidersingel en op ongeveer een kilometer in zuidelijke richting bevindt zich de luchthaven Rotterdam-The Hague Airport. De westzijde van het plangebied wordt begrensd door de Molenweg. De globale begrenzing van het plangebied is op afbeelding 1.1 weergegeven. De exacte begrenzing is weergegeven op de verbeelding.
1.4.
Voorgaande plannen Met het voorliggende bestemmingsplan wordt het hierna genoemde bestemmingsplan herzien (in volgorde van vaststelling): Bestemmingsplan / wijzigingsplan
Vastgesteld
Bedrijvenpark Oudeland
31-03-2011
Verder kan hier dus vermeld worden dat het woongedeelte al in het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijvenpark Oudeland 2019 – Fase 2” (d.d. 1 april 2019) was opgenomen. Naderhand is besloten het woongedeelte los te knippen van het bedrijventerreingedeelte. Gezien de verstreken tijd en de grote wijziging in de plangrens gaat het bestemmingsplan voor alleen het woongedeelte opnieuw als ontwerp in procedure. 1.5
Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit vier delen. Voorliggend deel, deel A, bevat een aantal algemene planaspecten. Hierna volgt deel B. Daarin vindt de planbeschrijving plaats en wordt tevens een toelichting gegeven op de bestemmingsmethodiek. Deel C vormt de achterliggende onderbouwing voor de keuzes die in deel B worden gemaakt ten aanzien van, onder andere, ruimtelijke ordening, natuur en landschap, water, archeologie en cultuurhistorie en milieu. In deel D, tenslotte, wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan en op het overleg- en inspraaktraject.
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
10
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
11
Deel B: Planbeschrijving
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
12
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
13
2.
Planbeschrijving
2.1.
Inleiding en uitgangspunten Het plangebied omvat de strook bestaande woningen aan de zuidelijke en westelijke rand van het bedrijvenpark Oudeland. Een deel van de woonkavels langs de Molenweg en de Zuidersingel is momenteel nog in ontwikkeling.
2.2.
Bestaande situatie Ruimtelijke en functionele structuur van de omgeving Het plangebied grenst aan de westelijke en zuidelijke rand van het bedrijvenpark Oudeland. De woningen aan de zuidelijke rand zijn gelegen aan de Zuidersingel en de woningen aan de westrand aan de Molenweg. Het plangebied vormt de ruimtelijke grens tussen het bedrijventerrein en het buitengebied. Het open landschap rondom voorliggend plangebied en bedrijvenpark Oudeland wordt bepaald door polders, linten en watergangen. In het westelijk deel van het bedrijventerrein, dat grenst aan de woningen in voorliggend plangebied, is momenteel nog weinig gebouwd. Stedenbouwkundige opzet Het plangebied “Oudeland 2020 – Wonen” is op te delen in vier deelgebieden, waarvan twee aan de Molenweg en twee aan de Zuidersingel. Kenmerkend voor de deelgebieden is de ligging aan de rand van het in ontwikkeling zijnde bedrijvenpark Oudeland. Aan de Molenweg betreft het de vrijstaande woningen aan de oostzijde van de weg. Aan de Zuidersingel zijn enkel de woningen aan de noordzijde van het bebouwingslint opgenomen in het plangebied. In afbeelding 2.2 is een luchtfoto opgenomen van het plangebied en de ligging in de omgeving.
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
14
Afbeelding 2.2.: luchtfoto met ligging van het plangebied (bron: Google, bewerking KuiperCompagnons)
Molenweg De Molenweg is één van de landelijke linten in de gemeente Lansingerland en karakteriseert de westelijke rand van de kern Berkel en Rodenrijs. De Molenweg verbindt de Rodenrijseweg met het natuur- en recreatiegebied de Groenzoom, en kruist aan de noordzijde het boezemriviertje de Berkelse Zweth. Het waterpeil van dit riviertje ligt hoger dan de polder, waardoor de Molenweg hier omhoog gaat. Dit is een herkenbare plek in het lint, die gemarkeerd wordt door een witte dijkwoning van twee lagen met een kap. Ook is er vanaf dit punt zicht op de laatst overgebleven molen. De rest van de woningen aan de Molenweg staat lager (op polderniveau) en is kleinschaliger, grotendeels in de vorm van één laag met een kap. De bebouwingstructuur van het lint is gevarieerd door een diverse onderlinge afstand, diverse rooilijnen en bebouwingsrichting ten opzichte van de straat. Tussen de woningen zijn op diverse plekken doorzichten aanwezig naar het achterliggende landschap. Aan de westzijde grenst het lint aan het buitengebied. Aan de oostzijde, afgescheiden door een brede watergang, is het in ontwikkeling zijnde bedrijvenpark Oudeland gelegen.
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
15
Afbeelding 2.3.: impressie van de Molenweg (bron: kavelpaspoorten Molenweg)
Zuidersingel De Zuidersingel is een polderlint uit de tweede helft van de 19de eeuw. Aan de noordzijde grenst het lint, afgescheiden door een nieuw te realiseren brede watergang, aan het in ontwikkeling zijnde bedrijvenpark Oudeland. De maximale bouwhoogtes van de bedrijfskavels die grenzen aan de toekomstige watergang en de daartussen gelegen weg, de Laan van Koot, aan de achterzijde van de vrije kavels is 8m. Aan de zuidzijde grenst het lint aan de Rodenrijseweg. De Rodenrijsweg vormt een doorgaand lint naar het bebouwd gebied van Berkel en Rodenrijs. Hier vond in de jaren ‘1920 de eerste wat grootschaligere uitbreiding van het dorp plaats, met een reeks vrijstaande en geschakelde gezinswoningen.
Afbeelding 2.4.: impressie van de Zuidersingel (bron: Google Streetview)
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
16
Ontsluiting en infrastructuur Het plangebied is gelegen binnen de driehoek Rotterdam, Den Haag en Gouda. De ligging is erg gunstig; via de Zuidersingel zijn de woningen direct ontsloten aan de provinciale weg N471, die de rijkswegen A12, A13 en A20 met elkaar verbindt. In 2019 is gestart met de aanleg van de nieuwe rijksweg tussen de A13 en A16 ten zuiden van het bedrijvenpark: de Verlengde A16. Door deze rechtstreekse verbinding, die in 2024 klaar moet zijn, rijdt het verkeer op deze snelwegen straks vlotter door en is er meer rust op het onderliggend wegennet, waaronder de N471. Afbeelding 2.1. geeft de toekomstige situatie weer.
Afbeelding 2.1.: het tracé van de toekomstige Verlengde A16, ten opzichte van Oudeland. Het plangebied van dit bestemmingsplan is geel gemarkeerd..
Het plangebied is gelegen aan de Zuidersingel en Molenweg aan de zuid- en westrand van bedrijvenpark Oudeland. De Zuidersingel wordt doorsneden door de N471 (afbeelding 2.1). Deze provinciale weg vormt de primaire ontsluitingsweg van het ten noorden gelegen bedrijvenpark Oudeland. Deze in 2006 opengestelde weg doorkruist het gebied in noord-zuidelijke richting. Het bedrijvenpark wordt aan de N471 via twee rotondes ontsloten. De noordelijke rotonde geeft toegang tot de Oudelandselaan, die onderdeel uitmaakt van de hoofdverkeersstructuur van de gemeente en een goede verbinding vormt met de woongebieden Westpolder/Bolwerk en Meerpolder. De Zuidersingel en de Rodenrijseweg maken deel uit van het lint van Berkel en Rodenrijs. Aan de oostzijde ligt het bedrijventerrein Rodenrijs. Ten slotte is aan de westzijde van het plangebied de Molenweg gelegen. Deze weg vormt een doorgaande verbinding van de Rodenrijseweg naar Oude Leede en heeft geen functie voor het plangebied. Op een paar honderd meter afstand van het plangebied ligt de halte Rodenrijs aan de Randstadrail. Gelet op het bovenstaande is de ontsluiting van het plangebied in voldoende mate gewaarborgd.
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
17
2.3.
Recente ontwikkelingen
2.3.1 Voorgaande plannen Op 31 augustus 2000 heeft de raad van de toenmalige gemeente Berkel en Rodenrijs ingestemd met de Ontwikkelingsvisie Oudeland, Deze visie vormde een belangrijk uitgangspunt voor de planvorming van het bedrijvenpark Oudeland en het globale bestemmingsplan uit 2002. In het kader van de verdere planvorming is op 1 juli 2004 een uitvoeringsgericht Masterplan1 opgesteld. De zuid- en westrand van het bedrijvenpark vormen hierin de overgang van het bedrijvenpark naar de woonmilieus aan de Zuidersingel en Molenweg, en naar de woongebieden van het Lint. In het Masterplan1 zijn deze woonmilieus opgenomen, waarbij het binnen deze zone werd beoogd om woonkavels te realiseren. Tussen het bedrijvenpark en de randzones langs de Molenweg en Zuidersingel is een duidelijke overgang gecreëerd door middel van een royale watergang. In januari 2004 is het definitieve Masterplan Bedrijventerrein Oudeland vastgesteld. Het voorgaande bestemmingsplan “Bedrijvenpark Oudeland” is door de raad van de gemeente Lansingerland op 31 maart 2011 vastgesteld. Langs de zuidelijke en westelijke rand van het bedrijvenpark (Zuidersingel en de Molenweg) werden in dit plan tussen de bestaande lintbebouwing nieuwe woningen met de mogelijkheid tot werkruimte voorzien. Het betrof in totaal 49 woningen.
Na de vaststelling van het bestemmingsplan is ook het beeldkwaliteitsplan voor Oudeland herzien. Dit document zag toe op de ontwikkeling van het bedrijvenpark, maar gaf geen verdere richting aan de ontwikkeling van de woonkavels. In de jaren die volgden bleek dat de regeling binnen het voorgaande bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland als dusdanig beperkend werd ervaren dat een nieuw plan gewenst was. Voor Fase 1 en Fase 2 van het bedrijventerrein zijn in 2019 actuele bestemmingsplannen vastgesteld. De woonkavels aan de Zuidersingel en Molenweg zijn inmiddels op veel plekken verder ontwikkeld. Deze gronden hadden in het voorgaande plan veelal een flexibele regeling. De ontwikkelde en in ontwikkeling zijnde kavels krijgen met voorliggend bestemmingsplan eveneens een actueel juridisch-planologisch kader. Daarbij wordt de bestaande of vergunde situatie vastgelegd op de verbeelding. 2.3.2 Overzicht van de wijzigingen De woonkavels aan de rand van bedrijvenpark Oudeland zijn een mix van historisch gegroeide lintbebouwing, vrijstaande boerderijen en recent gebouwde of in aanbouw zijnde woningen. In het bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” worden de woonbestemmingen ten zuiden en westen van het bedrijvenpark voorzien van een actuele bestemmingsregeling. Een deel van deze woonkavels is momenteel nog in ontwikkeling (zie hierna).
De hoogtematen voor de woonkavels worden niet aangepast ten opzichte van het vigerende plan. Bij de kavels aan de Molenweg is een maximale goothoogte van 4,5 toegestaan en bouwhoogte van 9 m. Voor de woningen aan de Zuidersingel is dit respectievelijk 6 en 10 meter, tenzij het bouwvlak op de verbeelding een afwijkende hoogte aangeeft. De delen die nog bebouwd moeten worden of momenteel in aanbouw zijn, hadden in de voorgaande plannen al een bouwtitel. Deze wijzigt niet significant. In feite betreft het dus een conserverend plan waarbij geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Er wordt enkel voorzien in een actueel juridisch-planologisch kader conform de feitelijke of vergunde situatie, waarbij
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
18
de definitieve maatvoeringen en bouwvlakken worden opgenomen op de verbeelding. Daarbij is ook de bestemmingsregeling herzien, overeenkomstig de standaard van de gemeente Lansingerland. De locaties waar recent woningbouwontwikkelingen zijn gerealiseerd die met voorliggend plan specifiek zijn bestemd, en waar wijzigingen zijn doorgevoerd op de verbeelding behorend bij dit plan, zijn hieronder toegelicht. Ontwikkelingen Molenweg Langs de oostzijde van de Molenweg zijn vanaf 2019 meerdere vrije kavels uitgegeven. Het gebied is op te delen in twee zones: een zuidelijke zone (zeven kavels) en een noordelijke zone (acht kavels). De kavels bevinden zich halverwege de Molenweg en liggen aan de oostzijde van het lint. Het gaat om in totaal 15 kavels, waarvan de zeven zuidelijk gelegen kavels reeds zijn uitgegeven in de eerste fase. In fase twee zijn de resterende acht kavels in de verkoop gebracht. Deze woningen zijn momenteel in ontwikkeling. In voorliggend plan zijn de bouwvlakken conform de vergunde woningen opgenomen. Tot één meter voor de voorgevel van het bouwvlak is een tuinbestemming opgenomen, in lijn met de gemeentelijke standaard. De openbare groenbermen en inritten direct grenzend aan de Molenweg zijn bestemd als verkeer- en verblijfsgebied.
Afbeelding 2.5.: impressie concept verkavelingsplan woonkavels aan de Molenweg (bron: kavelpaspoorten vrije kavels fase 1, d.d. 16 oktober 2017, gemeente Lansingerland).
Ontwikkelingen Zuidersingel Ook langs de Zuidersingel zijn woningen in ontwikkeling, gelegen ten oosten van huisnummer 65a. De bouwkavels bevinden zich in het midden van de Zuidersingel ter hoogte van de Laan van Koot en liggen aan de noordzijde van de weg. Het gaat om in totaal vier kavels, waarbij wordt beoogd om aan te sluiten op de stedenbouwkundige structuur in de omgeving. Zowel de naastgelegen woning (Zuidersingel 56a) als de tegenovergelegen woning (Zuidersingel 77c) hebben
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
19
een bouwhoogte van één laag met een kap, wat zorgt voor een kleinschalig karakter. Aan de oostzijde van de vrije kavels staat een beeldbepalende kastanjeboom. De bedrijfsbebouwing aan de noordzijde heeft een maximale bouwhoogte van 8 meter. Bij de ontwikkeling van de kavels blijft de waardevolle structuur van het lint behouden en herkenbaar. Daarbij wordt aangesloten op de bestaande structuur van het lint: kleinschaligheid, variatie in massa’s, variatie in richting van het hoofdbouwvolume, in breedte variërende doorzichten tussen de woningen, variatie van goothoogten, typologie en uitstraling van de architectuur. Daarom is ook gekozen voor de realisatie van 4 vier vrije kavels in plaats van projectmatige ontwikkeling. In april 2020 zijn door de gemeente Lansingerland voor de kavels kavelpaspoorten opgesteld, die de beeldkwaliteit en randvoorwaarden voor de ontwikkeling vastleggen.
Afbeelding 2.6.: indicatieve weergave van de in ontwikkeling zijnde kavels aan de Zuidersingel, 56 b t/m e
Voor de woningen aan de Zuidersingel 56 b t/m d die nog in ontwikkeling zijn, is in voorliggend plan een vrijliggend bouwvlak opgenomen. De woningen moeten voldoen aan de uitgangspunten zoals gesteld in het bijbehorende kavelpaspoort dat door de gemeente is opgesteld. In het bestemmingsplan zijn de belangrijkste ruimtelijke randvoorwaarden geborgd. Zo mag per bouwvlak ten hoogste één woning worden gebouwd en is een nokrichting opgenomen. Ook geldt een maximale goothoogte van 4,5 en een maximum bouwhoogte van 10 meter, zodat de massa aansluit op het stedenbouwkundige karakter in de omgeving. De grens van de bestemming ‘Wonen’ is iets verder opgerekt naar het noorden, om de gewenste landschappelijke kwaliteit te kunnen borgen. Hier wordt een talud met landschappelijke inrichting aangelegd. In de regels van het bestemmingsplan is bepaald dat deze landschappelijke oever in stand moet worden gehouden, en zijn bouwwerken op het talud uitgesloten. Tot slot hebben de gronden vóór de voorgevel van de woningen, langs de Zuidersingel, de bestemming ‘Tuin - Parkeren’ gekregen, waarmee twee parkeerplaatsen op eigen terrein worden
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
20
geborgd. Tot slot is een strook ‘Groen’ aan de oostzijde van de kavels meegenomen in het plangebied, ter plaatse van de (te behouden) kastanjeboom. In 2018 zijn ook de woningen aan de Zuidersingel 58b en 58c opgeleverd, evenals 10 vrijstaande woningen aan de Zuidersingel 88 a tot en met j. Deze woningen hebben conform de gebouwde situatie een passende bestemmingsregeling gekregen, waarbij de bouwvlakken rondom de hoofdgebouwen zijn getrokken. Er zijn geen specifieke maatvoeringsaanduidingen opgenomen. Bij recht is voor woningen aan de Zuidersingel een maximale goot- en bouwhoogte van 6 en 10 meter toegestaan. De ontwikkelde woningen passen binnen deze maatvoeringseisen.
Afbeelding 2.7.: impressie van de recent gebouwde woningen aan de Zuidersingel, 88 a t/m j
Tot slot zijn met voorliggend plan de plangrenzen gecorrigeerd ter hoogte van de Zuidersingel, huisnummers 56-90. De watergang die dient als overgang naar het bedrijventerrein aan de noordzijde is momenteel nog in aanleg. Deze ontwikkeling is reeds voorzien in het bestemmingsplan ’Bedrijvenpark Oudeland 2019 – Fase2’. Met het verruimen van de plangrens wordt de woonbestemming precies aangesloten op de correcte watergrens.
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
21
2.4.
Juridische aspecten
2.4.1 Inleiding Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld conform de gemeentelijke standaard (Modelplanregels versie 2.6) met inachtneming van de bestaande rechten uit het voorgaande plan. Daarnaast wordt voldaan aan de bepalingen die zijn opgenomen in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro), zoals de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) en het coderingssysteem Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de regels en verbeelding van voorliggend plan zijn opgebouwd. 2.4.2 Planmethodiek Dit bestemmingsplan omvat de deels ontwikkelde en deels nog te ontwikkelen woningen aan de zuid- en westzijde van bedrijvenpark Oudeland. De voorgaande regeling is zoveel mogelijk vereenvoudigd, en, waar nodig, afgestemd op de Modelplanregels van de gemeente Lansingerland.
De belangrijkste wijzigingen zijn als volgt: • de plangrens is ter hoogte van de Zuidersingel, huisnummers 56-90, aangepast op de definitieve kavelgrenzen en de bestemmingsregeling is afgestemd op de voor deze kavels opgestelde kavelpaspoorten; • voor de nieuwe woonpercelen gelegen langs de Zuidersingel / Molenweg zijn op de verbeelding bouwvlakken ingetekend conform de feitelijk gebouwde of vergunde situatie; • waar nodig is een afwijkende maatvoering opgenomen conform de reeds gebouwde dan wel vergunde woningen; • er wordt een wegverbinding, vormgegeven als brug of dam-met-duiker, over het water langs de Molenweg toegestaan; • de bestemmingsregeling is geactualiseerd conform de gemeentelijke Modelplanregels. 2.4.3 Regels De regels bestaan uit vier hoofdstukken: • Inleidende regels (hoofdstuk 1); • Bestemmingsregels (hoofdstuk 2); • Algemene regels (hoofdstuk 3); • Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4). Hierna wordt een korte toelichting gegeven op de in de drie bestemmingsplannen voorkomende bestemmingen. Hoofdstuk 1 Inleidende regels In dit hoofdstuk is een aantal begrippen verklaard dat wordt gebruikt in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "Wijze van meten” opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Tevens zijn, waar mogelijk, flexibiliteitsbepalingen opgenomen.
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
22
Hieronder wordt kort ingegaan op de verschillende bestemmingen. Bedrijf – Gemaal De bestemming is opgenomen voor het bestaande gemaal aan de Bovenvaart. Deze gronden zijn bestemd voor waterstaatsdoeleinden, alsmede de daarbij behorende andere bouwwerken en voorzieningen Gebouwen dienen te worden opgericht in het op de verbeelding aangegeven bouwvlak en mogen niet meer dan 3 meter bedragen. Bij ieder gebouw mogen ook andere bouwwerken worden gebouwd, met verschillende maximale bouwhoogtes. Groen De bestemming is opgenomen voor de belangrijkste (openbare) groenvoorzieningen in het plangebied. De gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, alsmede de daarbij behorende dan wel ondergeschikte voorzieningen. Er is binnen de bestemmingen een functieaanduiding opgenomen ten behoeve van een (provinciaal) fietspad. Binnen de bestemming mogen in principe uitsluitend andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Tuin De bestemming is opgenomen voor de gronden gelegen tussen de bestaande en nieuw te bouwen woningen aan de Zuidersingel en Molenweg en de naar de weg toegekeerde perceelsgrenzen. De gronden zijn bestemd voor tuinen, alsmede de daarbij behorende dan wel ondergeschikte voorzieningen. Op deze gronden zijn bijbehorende bouwwerken in de vorm van een erker, entreeof tochtportaal toegestaan, waarvoor bepaalde eisen gelden.
Verder zijn andere bouwwerken met een beperkte hoogte toegestaan. Ter plaatse van de vrije kavels aan de Zuidersingel is een tuinbestemming opgenomen langs het talud aan de noordelijk gelegen watergang. Hier gelden tevens de aanduidingen ‘landschapswaarden’ en ‘specifieke bouwaanduiding uitgesloten – bouwwerken’. De gronden zijn hier uitsluitend bedoeld voor de instandhouding en ontwikkeling van de aanwezige landschapswaarden, bestaande uit een talud met een natuurlijke afscheiding naar het water. Overigens vervalt de wijzigingsbevoegdheid uit de voorgaande bestemming. Tuin – Parkeren Een deel van de gronden ter plaatse van de nog te bouwen woningen is voorzien van de bestemming ‘Tuin - Parkeren’. Deze gronden dienen in ieder geval te worden ingericht met twee parkeerplaatsen. Met deze bestemming wordt parkeren op het eigen erf gewaarborgd. Verkeer De bestemming is opgenomen voor de openbare gronden voor de voorgevel van de lintbebouwing aan de Molenweg. Hier zijn inritten en groenbermen voorzien. De bestemming sluit aan op de bestaande verkeersbestemming uit het aangrenzende bestemmingsplan voor de Molenweg e.o. De gronden zijn bestemd voor wegen, fiets- en voetpaden, ongebouwde parkeervoorzieningen, fietsenstallingen en bij deze bestemming behorende dan wel eraan ondergeschikte voorzieningen.
Er mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, mits de verkeersveiligheid gewaarborgd is. Verkeer – Verblijfsgebied Deze bestemming is opgenomen voor de openbare gronden die grenzen aan de Zuidersingel. De Zuidersingel heeft, voor zover deze grenst aan het plangebied, een functie voor de ontsluiting van de aanliggende percelen die onderdeel uitmaken van voorliggend plangebied. De bestemming is daarom overeenkomstig de vigerende bestemmingsregeling voor de Zuidersingel op grond van het bestemmingsplan ‘Lint-Zuid 2017’ (vastgesteld, d.d. 21-12-2017). Binnen de bestemming mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
23
Water De bestemming is opgenomen voor de in het plangebied geprojecteerde en/of aanwezige (hoofd)watergangen. Dit wil overigens niet zeggen dat elders geen watergangen zijn toegestaan; de functie ‘water’ is in vrijwel alle andere bestemmingen ook toegestaan. De gronden zijn bestemd voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen en bij deze bestemming behorende dan wel eraan ondergeschikte voorzieningen. Er zijn drie functieaanduidingen opgenomen ten behoeve van oevers (‘oever’), een brug (‘brug’) en ten behoeve van een natuurvriendelijke oever (‘specifieke vorm van natuur - natuurlijke inrichting / natuurvriendelijke oever’). In principe mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, mits de water- en verkeersveiligheid gewaarborgd is. Er is een echter afwijkmogelijkheid voor het bouwen van andere bouwwerken. Ook zijn er ter plaatse van de aanduidingen ‘oever’ en ‘brug’ andere bouwmogelijkheden. Er geldt ter plaatse van de gronden met de aanduiding ‘oever’ een vergunningplicht voor werken en werkzaamheden. Hiertoe is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden benodigd. Ter plaatse van de aanduiding ‘brug’ is ook gemotoriseerd (auto)verkeer toegestaan.
Wonen Voor de bestaande eengezinswoningen en de nieuwe woonpercelen gelegen langs de Zuidersingel / Molenweg is een woonbestemming opgenomen. De gronden zijn bestemd voor woningen, al dan niet met een beroep aan huis, waarbij het maximum aantal wooneenheden in beginsel op één per bouwvlak is gezet, tenzij met een aanduiding anders is geregeld. Verder zijn de gronden bestemd voor bij de bestemming behorende dan wel eraan ondergeschikte voorzieningen. Hoofdgebouwen (de woningen) dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd en de maximum goothoogte en/of bouwhoogte is aangeduid. Indien deze aanduiding ontbreekt, dan is de maximum goothoogte 6 m en de maximum bouwhoogte 10 m. Voor de nog te bouwen woningen is een nokrichting opgenomen. Ook kan een aanduiding zijn opgenomen die het maximum bebouwingspercentage binnen het bouwvlak (als %) aangeeft. Verder zijn de (bestaande) afstanden tot de zijdelingse perceelsgrenzen voor wat betreft vrijstaande woningen en woningen in een blok van twee aaneengesloten woningen geregeld. Bijbehorende bouwwerken zijn mogelijk indien deze vergunningvrij zijn op basis van sub 3 van bijlage II artikel 2 Besluit omgevingsrecht, zoals dat geldt ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan. Aanvullend op deze regel, zijn er nog bouwregels opgenomen voor andere bouwwerken.
Er zijn meerdere mogelijkheden om van de bouwregels af te wijken, onder meer om het bouwvlak met ten hoogste 30% uit te breiden op voorwaarde dat de situering van de voorgevel gehandhaafd blijft. Leiding - Gas Voor de aanwezige (ondergrondse) aardgastransportleidingen in het plangebied is de dubbelbestemming “Leiding - Gas” opgenomen. Deze dubbelbestemming regelt de beschermingsstrook die is gelegen ter plaatse van in het plangebied voorkomende (ondergrondse) aardgastransportleidingen. Op de gronden met deze dubbelbestemming mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van de (ondergrondse) aardgastransportleiding worden gebouwd. Bouwen overeenkomstig de onderliggende bestemming mag pas na een afwijkingsprocedure, waarbij de leidingbeheerder om advies gevraagd wordt. Ook is een vergunningplicht voor werken en werkzaamheden opgenomen.
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
24
Waterstaat - Waterkering Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de gronden die een waterkerende functie hebben. Het betreft de waterkeringen langs de Boezemvaart. Er is sprake van een dubbelbestemming waarbij de waterkerende functie primair is gesteld ten opzichte van de andere voorkomende bestemmingen. De gronden zijn primair bestemd voor waterkering en de waterhuishouding. Op deze gronden is tevens de Keur van het Hoogheemraadschap van Delfland van toepassing. Er mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd. Het bouwen van bouwwerken ten behoeve van de andere voorkomende bestemmingen is afhankelijk gesteld van een door burgemeester en wethouders te verlenen omgevingsvergunning voor afwijken. De bouwregels van de betreffende bestemming moeten daarbij in acht worden genomen en de waterstaatsbelangen moeten de afwijking gedogen. Alvorens bij omgevingsvergunning een afwijking te verlenen wordt advies ingewonnen bij het Hoogheemraadschap. Naast de bepalingen van het bestemmingsplan zal, op grond van de keurbepalingen, bij het oprichten van bebouwing dan wel het uitvoeren van een aantal werken en/of werkzaamheden tevens een watervergunning van het Hoogheemraadschap nodig zijn. Hoofdstuk 3 Algemene regels In dit hoofdstuk worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, aanvullende regels gesteld.
Anti-dubbeltelregel In deze regel is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen. Algemene bouwregels In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen dat voor alle bestemmingen kan gelden. Het gaat om regels ten aanzien van bestaande afstanden en maten, de overschrijding van goot- en/of bouwhoogten, bouw- en bestemmingsgrenzen door ondergeschikte bouwonderdelen. Deze regels gaan niet op voor bestaande ondergeschikte bouwdelen. Verder is een regeling opgenomen met betrekking tot de geluidsbelasting op de gevels van geluidgevoelige gebouwen. Algemene aanduidingsregels In dit artikel zijn een aantal algemene aanduidingen geregeld. Ten behoeve van de bescherming van de windvang van de buiten het plangebied gelegen molen is een vrijwaringszone opgenomen. Verder zijn een aantal veiligheidszones opgenomen ten behoeve van Rotterdam - The Hague Airport, waarbij onderscheid is gemaakt tussen drie verschillende maximale bouwhoogtes (zie ook paragraaf 7.8 van deze toelichting). Binnen deze zones gelden beperkingen voor hoge gebouwen.
Algemene gebruiksregels Dit artikel bevat algemene gebruiksregels voor het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, beroep aan huis, ondergeschikte bouwdelen, het ophogen en afgraven van gronden, de breedte van in- en uitritten en dakterrassen voor de voorgevel van het hoofdgebouw. Daarnaast is een voorwaardelijke bepaling betreffende het parkeren opgenomen, waarin het bestemmingsplan “Parapluherziening parkeernormering Lansingerland” (vastgesteld op 30 maart 2017) is
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
25
opgenomen. Verder zijn er een aantal mogelijkheden om van de gebruiksregels met een omgevingsvergunning af te wijken, onder meer ten aanzien van een bedrijf aan huis. Algemene afwijkingsregels Dit artikel is een aanvulling op de specifieke afwijkingsregels uit de bestemmingen in hoofdstuk 2 van de regels. In het artikel is een aantal algemene afwijkingen opgenomen, dat met een ‘reguliere omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan’ kan worden toegestaan. Het gaat bijvoorbeeld om een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte of het mogelijk maken van de bouw van bouwwerken ten dienste van het openbaar nut. Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het gaat daarbij om enkele algemene wijzigingsbevoegdheden: voor het oprichten van bouwwerken voor openbaar nut en de waterhuishouding, voor het wijzigen van de situering en/of begrenzing van bestemmingsvlakken, bouwvlakken en/of aanduidingen en voor het wijzigen van maten en afmetingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen (verwijderen, wijzigen en toevoegen daarvan). Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling.
Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald. 2.4.4. Geometrische plaatsbepaling / verbeelding Voor het verbeelden van de geometrisch bepaalde bestemmingen is een BGT-ondergrond gebruikt. Dit bestand is opgebouwd in coördinaten in het stelsel van de Rijksdriehoeksmeting, of kortweg Rijksdriehoekscoördinaten (ook wel: RD-coördinaten). Dit zijn de coördinaten die in Nederland worden gebruikt als grondslag voor onder meer geografische aanduidingen, waarbij de exacte locatie van een gebied wordt vastgelegd. In het plan is met behulp van lijnen, coderingen en arceringen aan gronden (en in dit geval ook wateren) een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn met aanduidingen nadere regels aangegeven. Op een afdruk van de geometrische plaatsbepaling, de verbeelding, zijn alle bestemmingen en aanduidingen naast elkaar zichtbaar. De gegevens zijn digitaal raadpleegbaar. Via de digitale portal waarop het plan wordt gepubliceerd kan, door te klikken op een bepaalde locatie, de bijbehorende bestemmingsregeling worden opgeroepen. De analoge versie van het plan bestaat uit drie kaartbladen. Op ieder blad is een overzichtstekening met de ligging van het betreffende deelgebied weergegeven.
2.4.5. Toelichting Hoewel de geometrische plaatsbepaling en de regels de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan vormen, worden aan de toelichting van het bestemmingsplan hoge eisen gesteld. De toelichting, die wordt gevormd door het voorgaande document, is bedoeld als verantwoording van gemaakte keuzes van de bestemmingen en bijbehorende regels. Ook is in de toelichting aangegeven of het plan uitvoerbaar is.
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
26
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
27
Deel C: Verantwoording
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
28
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
29
3
Ruimtelijke Ordening
3.1.
Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Mobiliteit (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Rijk heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Mobiliteit (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De leidende gedachte van het Rijksbeleid is ruimte maken voor groei en beweging, waarbij het Rijk zich vooral concentreert op decentralisatie. De verantwoordelijkheid wordt verplaatst van Rijksniveau naar provinciaal en gemeentelijk niveau. In het Rijksbeleid (SVIR en Barro) worden dan ook geen specifieke uitspraken gedaan met betrekking tot het voorliggende plangebied. Op 1 juli 2017 is de Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking in werking getreden (artikel 3.1.6 lid twee Bro). De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande Ladder vereenvoudigd. De drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. De Laddertoets geldt alleen voor plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.
Toetsing aan de nieuwe Ladder houdt in dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Omdat met onderhavig plan de voorgaande regeling wordt vereenvoudigd, en het plan in hoofdzaak een conserverend plan betreft waarmee geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden maakt, maar uitsluitend de bestaande situatie vastlegt is toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet aan de orde.
Nationale Omgevingsvisie (NOVI), ontwerp juni 2019 Ook in de toekomst moet Nederland een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving bieden en economisch kunnen floreren. Daarom is het van belang om inzicht te hebben in de opgaven waar Nederland voor staat. De druk op de ruimte, op onze leefomgeving, vraagt voortdurend om afweging van verschillende belangen. Internationale ontwikkelingen, de invloed van technologie en de groeiende verschillen tussen regio’s vragen om snellere, creatieve en integrale afwegingen. Het klimaat verandert en er moet zorgvuldiger worden omgaan met energiebronnen en grondstoffen. Ook daaruit vloeien nieuwe opgaven. In aanloop naar de Omgevingswet komt er één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. De eerste Nationale Omgevingsvisie staat gepland voor de zomer van 2020. Het Ontwerp van deze Nationale Omgevingsvisie is in juni 2019 verschenen. De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050. Dit toekomstperspectief voor Nederland is:
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
30
Een klimaatbestendige delta, waarbij Nederland beschermd is tegen de negatieve gevolgen van klimaatverandering, waterveiligheid (ook voor de laaggelegen gebieden in het westen) gegarandeerd is en voldoende zoetwater beschikbaar is van goede kwaliteit; Duurzaam, concurrerend en circulair: een toekomstbestendige en volledig circulaire economie zonder vervuilende manieren van produceren en consumeren, met een uitstekend vestigingsklimaat en een hoge quality of life, met een zo goed mogelijke inpassing van duurzame energie in onze leefomgeving en slimme combinaties van functies zonder de risico's en milieunadelen te vergroten. Een economie die veel maatschappelijke winst oplevert in termen van banen, innovatie en nieuwe bedrijvigheid en exportmogelijkheden; Kwaliteit van leven in stad en dorp: met een aantrekkelijke woon- en leefomgeving en een goede verbondenheid van stad en land. De ontwikkelingen zijn gericht op kwaliteit, met gecontroleerde en doordachte groei waar dat nodig is, waardoor diversiteit in wonen, een stedelijk netwerk, prettige woonmilieus, met rust en ruimte maar ook vitale en leefbare regio's ontstaan. Nabijheid en betrouwbare verbindingen: een uitstekende bereikbaarheid wordt met een goede en betrouwbare infrastructuur gegarandeerd, waarbij wordt ingespeeld op locatiekeuzes voor wonen en werken (nabijheid).
De infrastructuur is onderdeel van een mobiliteitssysteem dat een meer divers patroon van mobiliteit veilig, robuust en duurzaam afhandelt. Luchthavens blijven belangrijk voor een sterk internationaal netwerk voor de lange afstanden. De uitdaging is om het vliegverkeer net als het goederenvervoer op een zo veilige, efficiënte en duurzame manier vorm te geven. Veilig en gezond, herkenbaar en natuurlijk: een veilig en gezond leven voor iedereen staat voorop. De leefomgeving nodigt uit om te bewegen, elkaar te ontmoeten en te ontspannen. Daarbij horen een goede milieukwaliteit, robuuste natuur, klimaatbestendigheid en voor iedereen goede toegang tot wonen, werken en voorzieningen.
De NOVI krijgt een doorwerking op lagere beleidsniveaus. De relevante beleidsstukken op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau zijn in de navolgende paragrafen getoetst. Tot slot zijn op rijksniveau geen belangen benoemd die rechtstreeks van invloed zijn op het voorliggende plangebied.
3.2.
Provinciaal beleid Omgevingsbeleid Zuid-Holland Op 20 februari 2019 heeft de provincie Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, die deel uit maken van verschillende uitvoeringsprogramma’s en –plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen. Met het Omgevingsbeleid streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
31
kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De ambitie van de provincie is een slim, schoon en sterk Zuid-Holland. De Provincie gaat uit van zes richtinggevende ambities, waarbinnen een aantal opgaven zijn geformuleerd: 1. Naar een klimaatbestendige delta 2. Naar een nieuwe economie: the next level 3. Naar een levendige meerkernige metropool 4. Energievernieuwing 5. Best bereikbare provincie 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving Ruimtelijke kwaliteit Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten (de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving), samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten. De kwaliteiten zijn uitgewerkt in de gebiedsprofielen. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. De provincie maakt hierbij onderscheid in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.
Een belangrijke opgave in het kader van ruimte en verstedelijking is het zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Uitgangspunt van de Ladder is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Nieuwe verstedelijking moet daarom passen in regionale visies, de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit en andere in de visie en verordening aangegeven ruimtelijke kaders. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in nationale wet- en regelgeving, zoals beschreven in paragraaf 3.1. Toepassing is van provinciaal belang, daarom is in de Omgevingsverordening een verwijzing opgenomen naar de Rijksladder. Doorwerking plangebied Zoals reeds in paragraaf 3.1 is vermeld is er met voorliggend plan sprake van een vereenvoudiging van de voorgaande regeling. In feite betreft het dus een conserverend plan waarbij geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Bij een conserverend plan is er geen onderzoek naar behoefte nodig.
De delen die nog bebouwd moeten worden, hadden in de voorgaande plannen al een bouwtitel. Deze wijzigt niet significant. Kwaliteitskaart De kwaliteitskaart is voor de provincie een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De kaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waar rekening mee gehouden dient te worden in de planvorming. De integrale kwaliteitskaart is opgebouwd uit vier lagen: de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving. De kwaliteitskaart is uitgewerkt in een aantal
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
32
specifieke richtpunten per laag. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten. De kwaliteiten zijn uitgewerkt in de gebiedsprofielen. Doorwerking plangebied Het voorliggende plangebied is grotendeels gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. In deze gebieden streeft de provincie naar de instandhouding en waar mogelijk de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het beter benutten en opwaarderen van de bestaande ruimte leidt tot een intensiever, compact ruimtegebruik. Een effect daarvan is dat functies en activiteiten beter met elkaar in verband worden gebracht. Een goede milieukwaliteit (lucht, geluid, externe veiligheid) en voldoende groen en water in de stad blijven belangrijk om de leefomgevingskwaliteit en het vestigingsklimaat op niveau te houden of te brengen. Het bestemmingsplan voldoet aan deze uitgangspunten. Gebiedsprofielen De provincie heeft gebieden ingedeeld in drie beschermingscategorieën: • Beschermingscategorie 1: gebieden met topkwaliteit (bv. NNN en Natura 2000 en cultuurhistorische kroonjuwelen). Ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden met beschermingscategorie 1 zijn in beginsel alleen mogelijk voor zover ze bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de specifieke waarden. • Beschermingscategorie 2: gebieden met bijzondere kwaliteit (weidevogelgebieden buiten EHS, groene buffers, graslanden in Bollenstreek en openbare recreatiegebieden).
Ruimtelijke ontwikkelingen in deze gebieden zijn mogelijk, maar met inachtneming van het instandhouden van de specifieke waarden. • Beschermingscategorie 3: overige gebieden. Afhankelijk van de aard en de schaal van de ontwikkeling is er sprake van inpassing (gebiedseigen ontwikkeling, passend bij aard en schaal van het landschap), aanpassing (gebiedsvreemde ontwikkeling, met maatregelen passend te maken aan aard en schaal van het landschap) en transformatie (niet passend bij aard en schaal van het landschap). Voor ruimtelijke ontwikkelingen die (in eerste instantie) niet passen bij de aard en/of de schaal van het gebied zijn ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. Doorwerking plangebied In het voorliggende plangebied zijn geen bijzondere kwaliteiten aanwezig. Om de ruimtelijke kwaliteit van de woningen die momenteel in aanbouw zijn te waarborgen, zijn door de gemeente Lansingerland kavelpaspoorten opgesteld die sturen op de gewenste beeldkwaliteit en ruimtelijke inpassing. Het voorliggende bestemmingsplan tracht zodoende tegemoet te komen aan de wens van de provincie om de bestaande ruimtelijke kwaliteit te waarborgen en waar mogelijk te versterken. Er gelden vanuit het provinciaal beleid geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling. 3.3.
Gemeentelijk beleid Structuurvisie Lansingerland 2025 Op 18 februari 2010 heeft de gemeenteraad van Lansingerland de Structuurvisie 2025 vastgesteld. De structuurvisie geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling tot 2025 en een doorkijk naar de lange termijn. Bij de structuurvisie hoort een uitvoeringsprogramma waarin wordt aangegeven op welke wijze de beoogde ontwikkelingsprojecten tot realisatie kunnen komen.
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
33
Veel van de ontwikkelingen tot 2025 komen voort uit bestaand beleid. Voor een zeer belangrijk deel ligt de ruimtelijke structuur van Lansingerland dan ook al vast. Doelen van de structuurvisie zijn: • visie én uitvoeringsprogramma tot 2025; • doorkijk naar de lange termijn; • toetsingskader voor nieuwe initiatieven; • basis voor actualisatie bestemmingsplannen; • mogelijkheden om kosten te verhalen; • voldoen aan de verplichting nieuwe Wro. Doorwerking plangebied In de structuurvisie is kwaliteitsverbetering van het bestaand stedelijk gebied een belangrijk uitgangspunt. In landelijke linten kunnen zowel - bescheiden - woningbouw als bedrijfsmatige ontwikkelingen worden toegestaan. Wel dient het cultuurhistorisch waardevolle karakter van de linten behouden te blijven. Er is sprake van een conserverend plan, waarbij geen nieuwe bouwmogelijkheden worden toegevoegd. De bestaande of reeds vergunde situatie wordt concreter vastgelegd, waardoor de beoogde kwaliteiten behouden blijven. Voor de nog in ontwikkeling zijnde kavels zijn kavelpaspoorten opgesteld, waarmee de gewenste beeldkwaliteit en ruimtelijke inpassing wordt geborgd. Hierdoor het plan past binnen het gemeentelijke beleid omdat er geen significante inhoudelijke veranderingen worden opgenomen. Welstandsnota Het welstandsbeleid dat in de welstandsnota (vastgesteld d.d.
26 april 2012) uiteen wordt gezet, is bedoeld om de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Lansingerland te behouden en te stimuleren. Elk bouwplan moet, zowel op zichzelf als in relatie tot zijn omgeving, voldoen aan de redelijke eisen van welstand, volgens criteria die zijn vastgesteld in de gemeentelijke welstandsnota. Bovendien mogen bestaande bouwwerken niet in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van welstand, ook weer volgens de criteria in de welstandsnota. Alleen als de gemeenteraad een gebied of een object als ‘welstandsvrij’ aanwijst, vervalt de preventieve welstandsbepaling. In Lansingerland wil de gemeente echter bij een deel van de vrije gebieden een vangnet behouden in de vorm van een paar summiere criteria om excessen te voorkomen. Gesproken wordt daarom van ‘vrij met excessenregeling’. Het welstandsbeleid van Lansingerland is uitgewerkt op basis van vier welstandsniveaus: • welstandsvrij; • vrij met excessenregeling; • licht; • bijzonder. Doorwerking plangebied De Molenweg valt in het agrarisch gebied van Berkel en Rodenrijs, en is aangeduid als welstandsniveau ‘vrij met excessenregeling’. De Zuidersingel is aangeduid als historisch polderlint, eveneens met welstandsniveau ‘vrij met excessenregeling’, zie afbeelding 3.1. De delen die nog bebouwd moeten worden of momenteel in aanbouw zijn, hadden in de voorgaande plannen al een bouwtitel.
Deze wijzigt niet significant. Er is geen strijd met de redelijke eisen van welstand, zoals vastgesteld in de gemeentelijke welstandsnota.
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021
34
Afbeelding 3.1: Uitsnede welstandsnota Lansingerland. Ter hoogte van de zwarte cirkels is het plangebied gelegen.
Parapluherziening parkeernormering Lansingerland Op 30 maart 2017 is de Parapluherziening Parkeernormering Lansingerland vastgesteld. Via deze parapluherziening worden voor nieuwe ontwikkelingen op het gebied van bouwen en/of gebruiken de geldende parkeernormen in heel Lansingerland van toepassing verklaard. De regeling is overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Doorwerking plangebied Voor de te (her)ontwikkelen locaties wordt rekening gehouden met de parkeernormen zoals opgenomen in de Parapluherziening parkeernormering Lansingerland, verwijzend naar de actuele parkeernormen binnen de gemeente.
Bestemmingsplan “Oudeland 2020 – Wonen” Toelichting Vast te stellen, 19 augustus 2021